XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目可研報(bào)告

目錄第一章項(xiàng)目總論 11.1項(xiàng)目概況 11.1.1項(xiàng)目名稱 11.1.2項(xiàng)目性質(zhì) 11.1.3項(xiàng)目簡(jiǎn)介 11.1.4項(xiàng)目建設(shè)單位 11.1.5項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)單位 51.1.6項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 101.1.7項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度 131.1.8投資估算和資金籌措 131.1.9財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 131.2項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論及建議 151.2.1分析結(jié)論 151.2.2項(xiàng)目建議 151.3項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù) 16第二章行業(yè)與市場(chǎng)分析 182.1全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析 182.1.1房地產(chǎn)政策分析 182.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 192.1.3行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 252.2邛崍市房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 282.2.1邛崍市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 282.2.2邛崍市城市規(guī)劃綱要 302.3邛崍市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 372.3.1客戶群分析 372.3.2成交套數(shù)走勢(shì) 392.3.3銷售均價(jià)走勢(shì) 392.3.4存量走勢(shì)圖 402.3.5區(qū)域板塊內(nèi)住宅市場(chǎng)調(diào)研 40第三章地塊分析與產(chǎn)品方案 433.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析 433.1.1項(xiàng)目地塊特征 433.1.2土地升值潛力評(píng)估 473.2項(xiàng)目SWOT分析 473.2.1優(yōu)勢(shì)（S） 473.2.2劣勢(shì)（W） 493.2.3機(jī)會(huì)（O） 493.2.4威脅（T） 503.3項(xiàng)目定位 503.3.1產(chǎn)品定位 503.3.2價(jià)格定位 503.3.3目標(biāo)客戶定位 503.4產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模 513.4.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 513.4.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 553.5項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 573.5.1進(jìn)度安排 573.5.2項(xiàng)目建設(shè)管理 58第四章項(xiàng)目銷售方案 614.1項(xiàng)目銷售策略 614.1.1營(yíng)銷目標(biāo) 614.1.2營(yíng)銷策略 614.2各類型房產(chǎn)銷售策略 634.2.1電梯公寓銷售策略 634.2.2商鋪銷售策略 644.3項(xiàng)目總體銷售計(jì)劃概述 664.4市場(chǎng)應(yīng)急方案 66第五章項(xiàng)目工程技術(shù)方案 675.1結(jié)構(gòu)說(shuō)明 675.1.1項(xiàng)目概況 675.1.2設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)條件 675.1.3建筑分類等級(jí) 685.1.4結(jié)構(gòu)方案 685.1.5主要結(jié)構(gòu)材料 695.2給排水設(shè)計(jì) 695.2.1工程概況及設(shè)計(jì)范圍 695.2.2設(shè)計(jì)依據(jù) 695.2.3給水系統(tǒng) 705.2.4排水系統(tǒng) 715.3電氣設(shè)計(jì) 725.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)范圍 725.3.2負(fù)荷估算 745.3.3負(fù)荷等級(jí)及供電電源 745.3.4計(jì)量 755.3.5低壓配電 755.3.6照明設(shè)計(jì) 755.3.7防雷與接地 765.3.8電信及寬帶網(wǎng)系統(tǒng) 765.3.9有線電視系統(tǒng) 775.3.10閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及可視對(duì)講系統(tǒng) 775.3.11智能化系統(tǒng) 775.3.12電氣消防部分 785.4暖通設(shè)計(jì) 785.4.1設(shè)計(jì)依據(jù) 785.4.2設(shè)計(jì)內(nèi)容 795.4.3通風(fēng)系統(tǒng) 795.4.4防排煙系統(tǒng) 795.4.5消防設(shè)計(jì) 80第六章勞動(dòng)安全 816.1勞動(dòng)安全 816.1.1安全依據(jù) 816.1.2主要危險(xiǎn)有害因素 816.1.3安全措施 826.2勞動(dòng)保護(hù) 83第七章項(xiàng)目投資估算及資金籌措 857.1項(xiàng)目第二期投資估算及資金籌措 857.1.1項(xiàng)目第二期估算范圍 857.1.2項(xiàng)目第二期估算依據(jù) 857.1.3項(xiàng)目第二期總投資估算 857.1.4項(xiàng)目第二期投資估算明細(xì) 877.1.5項(xiàng)目第二期資金籌措計(jì)劃 897.2項(xiàng)目第三期投資估算 907.2.1項(xiàng)目第三期估算范圍 907.2.2項(xiàng)目第三期估算依據(jù) 907.2.3項(xiàng)目第三期總投資估算 907.2.4項(xiàng)目第三期投資估算明細(xì) 927.2.5項(xiàng)目第三期資金籌措計(jì)劃 94第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 958.1項(xiàng)目第二期財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 958.1.1項(xiàng)目第二期評(píng)估依據(jù) 958.1.2項(xiàng)目第二期收入預(yù)測(cè) 958.1.4項(xiàng)目第二期利潤(rùn)預(yù)測(cè) 978.1.5項(xiàng)目第二期財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 978.2項(xiàng)目第三期財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 988.2.1項(xiàng)目第三期評(píng)估依據(jù) 988.2.2項(xiàng)目第三期收入預(yù)測(cè) 988.2.3項(xiàng)目第三期成本預(yù)測(cè) 998.2.4項(xiàng)目第三期利潤(rùn)預(yù)測(cè) 998.2.5項(xiàng)目第三期財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 100第九章風(fēng)險(xiǎn)分析 1019.1市場(chǎng)方面 1019.2政策方面 1019.3資金投入方面 1029.4銷售方面 102第十章分析結(jié)論和建議 10410.1開發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論 10410.2經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 10410.3項(xiàng)目建議 105第一章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱1.1.2項(xiàng)目性質(zhì)1.1.3項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.4項(xiàng)目建設(shè)單位1.1.5項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)單位1.1.6項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1.1.7項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度1.1.8投資估算和資金籌措1.1.9財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)1.2項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論及建議1.3項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù)

第二章行業(yè)與市場(chǎng)分析2.1全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析2.1.1房地產(chǎn)政策分析2013年2月20日，溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了包括公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、嚴(yán)格限購(gòu)、差別化信貸等在內(nèi)的五項(xiàng)政策措施，要求各地政府保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！皣?guó)五條”意在表明中央調(diào)控態(tài)度。本次會(huì)議提出“國(guó)五條”2，時(shí)點(diǎn)稍稍超前于預(yù)期，但相較于在某些地區(qū)收緊公積金貸款政策后的“二套房首付70%，利率1.3倍”傳言，“國(guó)五條”從力度上看似乎略顯溫和?！皣?guó)五條”中最嚴(yán)厲措施為對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格征收個(gè)人所得稅，這一政策與05年5月份出臺(tái)的個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅政策異曲同工，其目的都是為了擠出投資需求，達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。但我們可以看到，當(dāng)年的營(yíng)業(yè)稅政策并沒有對(duì)成交量和房?jī)r(jià)產(chǎn)生過多負(fù)面影響，政策出臺(tái)后確實(shí)交易量出現(xiàn)三個(gè)月左右短暫的回落，但由于同期的貨幣政策保持穩(wěn)定，在市場(chǎng)消化了營(yíng)業(yè)稅政策后，成交量和房?jī)r(jià)也再次出現(xiàn)反彈?！皣?guó)五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，對(duì)熱點(diǎn)城市投資投

機(jī)需求的抑制再度升級(jí)，北京、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國(guó)五條政策方向。受政策影響，多數(shù)城市成交量在

4-5

月明顯回落，但預(yù)售監(jiān)管力度的驟然加大使得部分城市供求更加趨于緊張，房?jī)r(jià)上漲壓力依然巨大。在短期的限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、逐見雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大等都在一定程度上為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供了保障。

2013

年下半年，

雖然嚴(yán)格調(diào)控之下全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)增速全面放緩，

房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制，

但熱點(diǎn)城市龐大的剛需及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。此外，新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路正在逐步轉(zhuǎn)變，保障房、房產(chǎn)稅、土地制度改革等工作齊頭并進(jìn)，長(zhǎng)效機(jī)制的建立將逐步落到實(shí)處2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2013年前三季度，全國(guó)主要城市新房和二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，成交量創(chuàng)近四年同期最高，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，企業(yè)拿地金額已超去年全年水平。三季度，隨著“國(guó)五條”效應(yīng)逐漸淡化，在二季度受到抑制的量?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，高地價(jià)地塊明顯增多，北京、廣州等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出。預(yù)計(jì)四季度，政策仍以穩(wěn)為主，房產(chǎn)稅、土地改革等長(zhǎng)效機(jī)制或?qū)⒙鋵?shí)；市場(chǎng)方面，供應(yīng)高峰和企業(yè)加快推盤將促進(jìn)成交量繼續(xù)增長(zhǎng)，與去年同期的階段性高峰將基本持平，供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上行壓力依舊突出，但全國(guó)整體漲幅將趨于平穩(wěn)。1．價(jià)格：百城均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)新高百城均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)新高，環(huán)比連續(xù)16個(gè)月上漲，同比連續(xù)10個(gè)月上漲，同環(huán)比漲幅在三季度均持續(xù)擴(kuò)大，9月環(huán)比漲幅再度突破1%。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲。總體來(lái)看，今年一季度百城均價(jià)漲幅明顯，累計(jì)上漲2.91%，二季度漲幅逐漸收窄，累計(jì)上漲2.60%，三季度受北京、廣州等熱點(diǎn)城市帶動(dòng)，漲幅較二季度明顯擴(kuò)大，累計(jì)上漲2.89%。具體來(lái)看，7、8月漲幅分別為0.87%、0.92%，9月漲幅擴(kuò)大至1.07%，自5月以來(lái)再次突破1%，價(jià)格絕對(duì)水平上漲至10554元/平方米，為2010年6月以來(lái)最高水平。同比來(lái)看，百城住宅均價(jià)連續(xù)10個(gè)月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大至9.48%，僅低于2011年8月階段性高點(diǎn)。2012年11月，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)分別為5837元/平方米和5495元/平方米，與2011年同期相比分別上漲6.6%和7.8%，漲幅比10月微降0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.26%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，其中60個(gè)城市環(huán)比上漲，38個(gè)城市環(huán)比下跌。圖2-12010-2013年百城住宅均價(jià)及環(huán)比變化2．成交量：2013年前三季度成交量達(dá)近四年同期最高“金九”成交量小幅回升，前三季度累計(jì)成交量達(dá)近四年同期最高。初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年三季度，50個(gè)代表城市月均成交2531萬(wàn)平方米，成交量企穩(wěn)回升。具體來(lái)看，7月成交量延續(xù)4月以來(lái)的下行態(tài)勢(shì)但降幅逐步趨緩；8月成交量止降回升，環(huán)比小幅增長(zhǎng)2.7%，但同比下降7.8%；9月成交量繼續(xù)回升，50個(gè)代表城市成交2625萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅擴(kuò)大至4.3%，同比微增0.5%，為6月以來(lái)首次增長(zhǎng)，與2011年同期相比增長(zhǎng)超五成。總體來(lái)看，前三季度，代表城市住宅月均成交2519萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%，較2010年和2011年同期分別增長(zhǎng)32.9%和37.0%，達(dá)近四年同期最高水平。圖2-22010年以來(lái)代表城市月度成交量走勢(shì)3．供應(yīng)：土地成交推動(dòng)新開工繼續(xù)增長(zhǎng)，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國(guó)新開工和投資增速放緩?fù)恋爻山煌苿?dòng)新開工繼續(xù)增長(zhǎng)，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增速趨緩導(dǎo)致全國(guó)新開工增幅有限。2012年四季度以來(lái)土地市場(chǎng)成交回暖，數(shù)據(jù)顯示，2013年前三個(gè)季度土地成交面積同比增速均超過30%，考慮到拿地與新開工的時(shí)間差（一般為6-12個(gè)月），預(yù)計(jì)2014年新開工將繼續(xù)增長(zhǎng)。由于目前三四線城市供應(yīng)充足（占全國(guó)新開工面積超過60%），企業(yè)在此類城市開工保持謹(jǐn)慎，與新開工密切相關(guān)的銷售面積增速（歷史數(shù)據(jù)顯示新開工指標(biāo)滯后于銷售指標(biāo)約3-6個(gè)月）在2013年也不斷趨緩，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房屋新開工面積20.9-21.3億平方米，同比增長(zhǎng)6.0-8.0%。2013年前三季度全國(guó)土地供求量穩(wěn)中有升，均高于去年同期，住宅類用地漲幅較明顯。9月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地3665宗，推出面積14078萬(wàn)平方米，環(huán)比增加8%，同比增加1%；其中住宅類用地1232宗，推出面積5341萬(wàn)平方米，環(huán)比增加8%，同比增加6%。1-9月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地30892宗，推出面積118471萬(wàn)平方米，同比增加9%；其中住宅類用地9718宗，推出面積42829萬(wàn)平方米，同比增加21%。今年土地市場(chǎng)一掃調(diào)控陰霾，交易熱度持續(xù)攀升，全國(guó)土地成交量整體漲幅高于供應(yīng)量，其中住宅類用地月度成交量共有8個(gè)月同比增長(zhǎng)。9月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2554宗，成交面積10376萬(wàn)平方米，環(huán)比減少10%，同比減少4%；其中住宅類用地821宗，成交面積4153萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2%，同比增加9%。三季度以來(lái)，“搶地潮”在一二線城市輪番上演，主流房企向核心城市加速回流，全國(guó)土地成交價(jià)格上升，本月環(huán)比、同比均上漲35個(gè)百分點(diǎn)以上。9月全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1650元/平方米，環(huán)比上漲38%，同比上漲63%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為2307元/平方米，環(huán)比上漲37%，同比上漲60%。今年以來(lái)，代表城市月均新批上市1349萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%，為近四年同期最高。10月，主要城市新批上市面積明顯回落（初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），環(huán)比下降16%，同比增長(zhǎng)24%，為1614萬(wàn)平方米。圖2-32010年以來(lái)主要城市新批上市面積走勢(shì)4．資金來(lái)源：累計(jì)同比增速6個(gè)月來(lái)首次上升根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1-11月國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比為33.8%，較1-10月上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為2011年來(lái)高位，大幅高于去年全年13.2%的增速。2013年前三季度，開發(fā)貸余額同比增速為18.5%，為2011年二季度以來(lái)的最高增速，顯示出銀行貸款對(duì)地產(chǎn)的支持仍然處于高位，而本月資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款數(shù)據(jù)顯示出貸款對(duì)地產(chǎn)的支持仍在持續(xù)。1-11月自籌資金累計(jì)同比上升20.8%，較1-10月上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金累計(jì)同比為2012年4月以來(lái)的高位。自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款同比位于高位顯示出企業(yè)相對(duì)較強(qiáng)的投資意愿。隨著銷售累計(jì)同比的逐步收窄，以預(yù)收款和按揭貸款為主要內(nèi)容的其他資金來(lái)源累計(jì)同比收窄至31.9%，較1-10月下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，由于去年高基數(shù)的影響，預(yù)計(jì)全年該增速仍會(huì)繼續(xù)收窄。5．2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)從全年走勢(shì)來(lái)看，2013年全國(guó)銷售面積同比增速前高后低。預(yù)計(jì)明年上半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體好于下半年，參考過去幾年商品房銷售面積的季節(jié)性規(guī)律，預(yù)計(jì)明年上半年商品房銷售面積占全年比重約40%，全年商品房銷售面積增速前高后低。預(yù)計(jì)2014年上半年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。季節(jié)性規(guī)律導(dǎo)致重點(diǎn)城市下半年成交總量好于上半年，但同比增速趨緩。除2011年下半年受貨幣政策收緊和房地產(chǎn)調(diào)控的疊加影響，成交量環(huán)比上半年下降5.7%外，其余年份重點(diǎn)城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表現(xiàn)尤其明顯，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年將保持下半年高于上半年的季節(jié)性規(guī)律，預(yù)計(jì)上半年各城市成交量在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、供應(yīng)加大的背景下繼續(xù)好于今年同期，下半年季節(jié)性規(guī)律推動(dòng)成交量環(huán)比增長(zhǎng)，但同比增速將趨緩，由于2013年基數(shù)較高，2014年下半年可能出現(xiàn)部分月份同比下降的情況。2.1.3行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1．宏觀環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，政府工作報(bào)告將今年經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)預(yù)定為

7.5%左右，經(jīng)濟(jì)持續(xù)溫和復(fù)蘇，物價(jià)上漲壓力緩解，預(yù)計(jì)四季度乃至全年仍將延續(xù)這一趨勢(shì)。貨幣政策方面，經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇和通脹壓力緩解背景下，貨幣政策趨穩(wěn)可能性較大，新增貸款穩(wěn)步增加總體有利房地產(chǎn)業(yè)，但部分地區(qū)差別化信貸政策從嚴(yán)執(zhí)行帶來(lái)一定的不確定性。房地產(chǎn)調(diào)控方面，新一屆政府仍將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)從限購(gòu)、信貸、稅收、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等各方面都更重地方差異性，

此外，各級(jí)地方政策的執(zhí)行力是調(diào)控效果和影響市場(chǎng)變化的關(guān)鍵。十八屆三中全會(huì)確定了充分市場(chǎng)化的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對(duì)性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國(guó)打針吃藥”的政策舉措將一去不復(fù)返。政策制定的目標(biāo)是有針對(duì)性的調(diào)控地區(qū)市場(chǎng)。一二線城市由于市場(chǎng)將持續(xù)火熱，政策基調(diào)應(yīng)是將在擴(kuò)大供給的同時(shí)，適度抑制需求；而針對(duì)三四線城市的持續(xù)疲態(tài)，預(yù)計(jì)地方政府將持續(xù)出臺(tái)有針對(duì)性的刺激措施，以保障這些地區(qū)的樓市穩(wěn)定。2．市場(chǎng)趨勢(shì)房?jī)r(jià)將溫和上漲，新增供應(yīng)量快速上升，單獨(dú)二胎政策的實(shí)施將增加住房需求。預(yù)計(jì)在2014年，一線城市由于供應(yīng)偏緊，需求旺盛，供不應(yīng)求的局面仍不會(huì)改變。預(yù)計(jì)短缺量在12%。因此，一線城市房?jī)r(jià)仍將溫和上漲。地價(jià)仍會(huì)增速較快，十八屆三中全會(huì)新的土地制度改革，會(huì)有助于平抑地價(jià)。2013年一線城市的拿地面積是大漲了接近100%。因2013年的大幅拿地補(bǔ)庫(kù)存可在2014年形成銷售，因此，一線城市2014年將形成價(jià)升量漲的局面，但房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)繼續(xù)維持年增長(zhǎng)20%的高位，將比2013年下降，預(yù)計(jì)可達(dá)10~15%。未來(lái)一線城市的核心區(qū)的房?jī)r(jià)雖然有泡沫，但仍然具備上漲空間。從國(guó)外的都市圈的發(fā)展來(lái)說(shuō)，中國(guó)的都市圈仍沒有到一個(gè)巨大的規(guī)模，還有進(jìn)一步增大的空間。相比一、二線城市的市場(chǎng)火爆，2014年三四線地區(qū)庫(kù)存仍然較高且去化相對(duì)緩慢，將從中長(zhǎng)期壓制開工增幅，未來(lái)開工增速將持續(xù)低于銷售增速。預(yù)計(jì)2014年新開工增速為5%。單獨(dú)二胎政策影響有限，預(yù)計(jì)每年新增10%左右的增量房需求。相比目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大存量，新增的所謂“剛需”數(shù)量有限。根據(jù)估算，如果未來(lái)十年我國(guó)總和生育率逐步提高到2.0，則十年間將多出生2000萬(wàn)人口。按照人均30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，這些新增人口帶來(lái)的增量住房需要約為6億平米，平均每年增加住房需要6000萬(wàn)平米。2012年我國(guó)住房銷售面積為11億平米，因此新增的住房需要占當(dāng)年住房銷售面積的5%。如果二胎單獨(dú)放開能夠帶來(lái)每年新增的9%—18%的增量的房地產(chǎn)的年均需求，如果二胎全部放開年均會(huì)增加27—39%的增量的需求。二胎對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)中長(zhǎng)期是一個(gè)托起中長(zhǎng)期需求的政策，但是市場(chǎng)并沒有意識(shí)到。二十年以后是不是才有需求，其實(shí)不是的，打算要二胎的時(shí)候就會(huì)希望有改善性的住房了。2.2邛崍市房地產(chǎn)行業(yè)背景分析2.2.1邛崍市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1．經(jīng)濟(jì)總量分析初步核算，2012年，邛崍市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值150.43億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值28.3億元，增長(zhǎng)4.4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值69.02億元，增長(zhǎng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值53.11億元，增長(zhǎng)11.9%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為18.8:45.9:35.3。人均地區(qū)生產(chǎn)總值24521元，按當(dāng)年匯率折算達(dá)3896美元。圖2-4邛崍市近年來(lái)GDP及增長(zhǎng)率單位：億元2．固定資產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要引擎。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成177.96億元，比上年增長(zhǎng)18.9%。其中基本建設(shè)投資完成117.3億元，比上年增長(zhǎng)42.9%；更新改造投資完成41.47億元，比上年下降16.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成18.18億元，比上年增長(zhǎng)11.2%。工業(yè)性投資完成110.0億元，同比增長(zhǎng)21.1%。全年商品房銷售面積41.41萬(wàn)平方米，其中住宅銷售面積37.25萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額19.92億元，其中住宅銷售額16.94億元。圖2-5邛崍市近年來(lái)固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率3．居民消費(fèi)能力2012年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額49.18億元，比上年增長(zhǎng)12.1%。其中城市零售額45.86億元，增長(zhǎng)18.2%；農(nóng)村零售額3.32億元，下降34.9%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額39.6億元，增長(zhǎng)10.7%；住宿餐飲業(yè)零售額9.58億元，增長(zhǎng)18.1%。2012年城市市區(qū)居民人均可支配收入19724元，比上年增長(zhǎng)15.6%；人均消費(fèi)性支出15333元，比上年增長(zhǎng)11.9%；人均住房建筑面積38.9平方米。農(nóng)民人均純收入9833元，比上年增長(zhǎng)14.4%；人均生活消費(fèi)支出6204元，比上年增長(zhǎng)15.9%；人均住房面積45平方米。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額139.34億元，比上年增長(zhǎng)20.5%。2.2.2邛崍市城市規(guī)劃綱要1．邛崍市“十二五”發(fā)展目標(biāo)大力提升邛崍?jiān)诔裳艆^(qū)域中的戰(zhàn)略地位，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)實(shí)力再上新臺(tái)階。2011-2015年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增速保持在11%以上，到2015年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)176億元，人均GDP達(dá)5000美元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為15：50：35。初步建成西部一流、國(guó)際知名的人文生態(tài)旅游目的地，“區(qū)域性商貿(mào)中心”初具規(guī)模，力爭(zhēng)重返四川省綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)前十強(qiáng)。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮邛崍市的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)和旅游資源優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)房地產(chǎn)與旅游業(yè)深度融合，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用，進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)集聚人口的載體功能，將邛崍打造成為服務(wù)成都、輻射西部的宜居宜旅的山水城市。堅(jiān)持“綜合開發(fā)、配套建設(shè)、集約化經(jīng)營(yíng)”的方針。把房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造、新城區(qū)開發(fā)建設(shè)、旅游景區(qū)打造相結(jié)合，加大房地產(chǎn)宣傳營(yíng)銷力度，策劃組織房地產(chǎn)交易會(huì)和邛崍房地產(chǎn)企業(yè)外地巡展等活動(dòng)，唱響“宜居邛崍”品牌。重點(diǎn)發(fā)展住宅地產(chǎn)，積極引進(jìn)知名房地產(chǎn)企業(yè)到邛投資開發(fā)，充分發(fā)揮中心城區(qū)輻射作用，積極推動(dòng)羊安、平樂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；依托優(yōu)質(zhì)旅游資源、優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境、豐富的文化資源，融合性開發(fā)休閑度假地產(chǎn)，以成都乃至全國(guó)的高端消費(fèi)群體為目標(biāo)市場(chǎng)，精心打造旅游度假品牌；積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，以中心城區(qū)為重點(diǎn)，加快大型商業(yè)中心建設(shè)，加快建設(shè)高檔寫字樓、高星級(jí)酒店等綜合地產(chǎn)，打造多功能、高品質(zhì)的城市綜合體；結(jié)合我市實(shí)施城市化戰(zhàn)略的要求，合理布局，有序開發(fā)，建立健全公開、公平、公正的房地產(chǎn)交易機(jī)制，保持住宅建設(shè)的合理規(guī)模和增長(zhǎng)速度，完善配套服務(wù)，打造現(xiàn)代物業(yè)管理?！兑?guī)劃》明確了邛崍作為落實(shí)成都“世界現(xiàn)代田園城市”和邛崍“川西南區(qū)域性中心城市”的總體戰(zhàn)略定位。根據(jù)這一定位，邛崍將在未來(lái)5年內(nèi)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%以上。大力改造和提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，加大城市經(jīng)營(yíng)力度，拓展房地產(chǎn)需求空間，在加大保障性住房建設(shè)力度、穩(wěn)步推進(jìn)普通商品住宅開發(fā)的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)引進(jìn)4—5家國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名企業(yè)，適度發(fā)展旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、會(huì)展地產(chǎn)等，力爭(zhēng)完成房地產(chǎn)投資60億元以上，實(shí)現(xiàn)銷售面積150萬(wàn)平方米以上，未來(lái)5年每年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)在30萬(wàn)平方米。2．城市規(guī)劃布局在充分保護(hù)和尊重生態(tài)本底的基礎(chǔ)上，優(yōu)化市域總體功能分區(qū)，將全市市域劃分為城市功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城鄉(xiāng)功能融合區(qū)、生態(tài)功能涵養(yǎng)區(qū)四大總體功能分區(qū)，形成生態(tài)優(yōu)先的城鄉(xiāng)總體空間形態(tài)。城市功能核心區(qū)主要包括市域臨邛鎮(zhèn)和羊安鎮(zhèn)部分區(qū)域。發(fā)展方向是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，強(qiáng)化商貿(mào)、文化、旅游、居住等功能，提高城市承載力，提升城市功能和品質(zhì)，改善人居環(huán)境。城市功能拓展區(qū)包括臨邛鎮(zhèn)、羊安鎮(zhèn)的非城市區(qū)域，平樂鎮(zhèn)城區(qū)，寶林鎮(zhèn)、前進(jìn)鎮(zhèn)、固驛鎮(zhèn)、高埂鎮(zhèn)部分區(qū)域。發(fā)展方向是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和工業(yè)為主導(dǎo)，主要承擔(dān)文化、旅游、教育培訓(xùn)、會(huì)議、居住、制造業(yè)等功能，承接城市新興功能的拓展區(qū)域。城鄉(xiāng)功能融合區(qū)包括高埂鎮(zhèn)、固驛鎮(zhèn)、前進(jìn)鎮(zhèn)、寶林鎮(zhèn)部分區(qū)域，冉義鎮(zhèn)、牟禮鎮(zhèn)、回龍鎮(zhèn)、桑園鎮(zhèn)、孔明鄉(xiāng)、臥龍鎮(zhèn)、臨濟(jì)鎮(zhèn)等平原區(qū)域。發(fā)展方向是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)一三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，主要承擔(dān)生態(tài)農(nóng)業(yè)、部分旅游服務(wù)、片區(qū)商貿(mào)、居住等功能，同時(shí)兼顧城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)田園風(fēng)光帶的保護(hù)。生態(tài)功能涵養(yǎng)區(qū)包括南寶鄉(xiāng)、高何鎮(zhèn)、天臺(tái)山鎮(zhèn)、火井鎮(zhèn)、油榨鄉(xiāng)、水口鎮(zhèn)、大同鄉(xiāng)、茶園鄉(xiāng)、夾關(guān)鎮(zhèn)、道佐鄉(xiāng)、平樂鎮(zhèn)等山區(qū)。發(fā)展方向是生態(tài)保護(hù)與旅游開發(fā)并重，既要積極改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，維護(hù)生態(tài)安全和生態(tài)平衡，保障生態(tài)安全，又充分利用生態(tài)資源，打造國(guó)際山地旅游目的地。進(jìn)一步落實(shí)成都世界現(xiàn)代田園城市建設(shè)“九化”要求，全力構(gòu)建“一中心、三支撐、多極化”統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的新型城鎮(zhèn)體系。一中心即臨邛鎮(zhèn)，成都市第三圈層、西南片區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。三支撐即羊安、平樂和夾關(guān)鎮(zhèn)重點(diǎn)鎮(zhèn)，區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。多極化即有計(jì)劃地逐步啟動(dòng)一批一般鎮(zhèn)鄉(xiāng)的綜合建設(shè)。進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)功能和農(nóng)村建設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程，進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化全域科學(xué)管理，進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，建設(shè)“川西南區(qū)域性中心城市”。以打造成都市第三圈層、西南片區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心為目標(biāo)，主要承載金融、工業(yè)、旅游、貿(mào)易等各項(xiàng)職能，發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)。到2015年，建設(shè)成為聚集26萬(wàn)人口規(guī)模的現(xiàn)代中等城市，有效改善城市面貌，樹立現(xiàn)代城市形象。市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局：根據(jù)平壩、丘陵、山地的地形地貌特征和自然資源狀況，按照有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的原則，形成以臨邛鎮(zhèn)為中心，羊安、平樂鎮(zhèn)為兩翼，固驛、回龍、高埂、火井、夾關(guān)鎮(zhèn)為網(wǎng)絡(luò)支撐點(diǎn)的城鎮(zhèn)發(fā)展體系和山丘壩協(xié)調(diào)發(fā)展的總體構(gòu)架，形成“一心一帶三區(qū)四軸”的城市發(fā)展格局?！耙恍摹奔垂懦巧藤Q(mào)旅游中心，以古城保護(hù)區(qū)為城市發(fā)展中心，城市以該中心呈內(nèi)核圈層式發(fā)展，且以文君街漢代文化形成的商貿(mào)旅游特色景觀奠定了邛崍市的城市特色、人文積淀?！耙粠А奔茨虾优c西河濱河發(fā)展帶?！叭齾^(qū)”即主城居住生活片區(qū)、北部新區(qū)和工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，主城居住生活片區(qū)居于城市西側(cè)，向南向西向北沿江發(fā)展，分配河流上游岸線，創(chuàng)建望山親水的生態(tài)人居環(huán)境；北部新區(qū)將打造邛崍市新行政、金融文化中心，發(fā)展以生態(tài)居住為主導(dǎo)，新型城市服務(wù)業(yè)及城市工業(yè)服務(wù)業(yè)為配套的現(xiàn)代綜合新功能區(qū)；工業(yè)集中區(qū)居于城市東側(cè)，向東向北交通導(dǎo)向發(fā)展，分配河流下游岸線，滾動(dòng)成片規(guī)模集聚發(fā)展。“四軸”即君平大道、司馬大道、318國(guó)道、106省道（川西旅游環(huán)線）。圖2-6邛崍市中心城區(qū)格局示意圖圖2-7邛崍市城市規(guī)劃布局圖3．邛崍市交通規(guī)劃圖2-8邛崍市交通規(guī)劃布局圖按照“世界現(xiàn)代田園城市”的功能分區(qū)要求，加快推進(jìn)市域交通體系建設(shè)，積極配合做好過境鐵路建設(shè)工作，大力抓好成新蒲快速路建設(shè)、縣鄉(xiāng)道路提檔升級(jí)改造等一批重點(diǎn)公路建設(shè)，進(jìn)一步改善區(qū)域交通物流條件。以邛崍市所處的大環(huán)境交通區(qū)位環(huán)境為前提，結(jié)合《成都市總體規(guī)劃》，并與邛崍市地理?xiàng)l件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，建立適度超前的，以公路為主的城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系。根據(jù)邛崍市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，規(guī)劃邛崍市主要道路：邛崍——大邑——成都：（城際輕軌邛崍段）邛崍——名山：高速公路邛崍——前進(jìn)——高埂——羊安——新津：一級(jí)公路（邛新路）邛崍——溫江——成都：一級(jí)公路（光華大道邛崍段）邛崍－溫江－成都：一級(jí)公路（草金路邛崍段）成都——新津——羊安——蒲江：一級(jí)公路（成新蒲邛崍段）邛崍工業(yè)園區(qū)——固驛——戰(zhàn)斗——回龍：一級(jí)公路邛崍——寶林——蒲江：一級(jí)公路（106省道）邛崍——孔明——洗馬——平樂：二級(jí)公路（土平路）邛崍——南君平——大邑安仁：二級(jí)公路大邑——冉義——羊安－新津：二級(jí)公路（羊付路）大邑三壩鎮(zhèn)——大同鄉(xiāng)——水口鎮(zhèn)——油榨鄉(xiāng)——火井鎮(zhèn)——高何鎮(zhèn)——天臺(tái)山：二級(jí)公路（旅游環(huán)線）其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間公路至少為四級(jí)，平原區(qū)域力爭(zhēng)達(dá)到三級(jí)公路。規(guī)劃按照每年完成100公里農(nóng)村公路實(shí)施修建，按四級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)。圍繞“通達(dá)、延伸、聯(lián)網(wǎng)”的總體目標(biāo)，繼續(xù)實(shí)施農(nóng)民集中居住區(qū)對(duì)外連接道路、扶貧路、產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)道路等農(nóng)村公路建設(shè)。2.3邛崍市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.3.1客戶群分析邛崍置業(yè)客戶群體91%為邛崍本地人，外地置業(yè)客戶群體較少，成都及其他地方置業(yè)客群不足10%，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占總置業(yè)人群的57%，主要為從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的老板以及企業(yè)員工，最為關(guān)注的還是項(xiàng)目的單價(jià)以及所處的地段及小區(qū)環(huán)境。因此可見邛崍置業(yè)客戶群體多以改善型客戶為主，100平方米左右的改善型戶型最受邛崍本地客戶歡迎。圖2-9邛崍市購(gòu)房人群分布圖2-10邛崍市購(gòu)房人群職業(yè)類別圖2-11影響客戶購(gòu)房選擇的因素占比2.3.2成交套數(shù)走勢(shì)邛崍作為“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范市”、“省級(jí)衛(wèi)生城市”、“成都市社會(huì)治安綜合治理模范市”，優(yōu)良的人居環(huán)境和深厚的文化底蘊(yùn)，為邛崍樓市發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。2012年初，由于調(diào)控政策的后續(xù)影響以，成交量有所下滑，隨著年底隨著樓市回暖，邛崍成交套數(shù)波動(dòng)上揚(yáng)，邛崍?jiān)谒募径瘸山?432套，出現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好。2.3.3銷售均價(jià)走勢(shì)2012年，邛崍整體住宅樓市均價(jià)保持在5000元/㎡左右，在三圈城市中處于尚有水平，一季度樓市均價(jià)約4348元/㎡，二季度大幅上揚(yáng)至5312元/㎡，下半年采取以價(jià)換量的銷售策略，四季度銷售均價(jià)保持在4674元/㎡，成交單價(jià)穩(wěn)中有升。2.3.4存量走勢(shì)圖通過邛崍樓市存量走勢(shì)圖可以看出，2012年一季度以及三季度存量均在3000套以上，二季度四季度存量?jī)H為2386套及2158套，可以看出傳統(tǒng)的5,6月份仍然是邛崍銷售的高峰期，同時(shí)下半年銷售量的大量提升，邛崍樓市存量也達(dá)到全年最低點(diǎn)。2.3.5區(qū)域板塊內(nèi)住宅市場(chǎng)調(diào)研翡翠灣項(xiàng)目位于邛崍市，從目前邛崍市房地產(chǎn)的開發(fā)情況來(lái)看，與本項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤主要有以下幾個(gè)：表2-1項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)調(diào)研名稱融信翡翠灣海寧現(xiàn)代城鷺島名苑尉洪·白