《地籍管理》課件 1-總論；2-土地產(chǎn)權(quán)制度；3-土地調(diào)查與遙感

普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材地籍管理第一部分總論1．1地籍管理研究體系1.1.1地籍與地籍管理土地：地球表層的陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域地籍：最簡要的表述是土地信息記載冊。是記載土地權(quán)屬、界址、數(shù)量、質(zhì)量和用途等基本狀況的圖簿冊

《禹貢篇》：公元前2100多年的夏禹時(shí)期，治理水患后，按土壤質(zhì)地、水利條件將疆域土地劃分三等九級，作為繳納貢賦依據(jù)，這是中國最早地籍制度的記載地籍具有空間性、公信性、精確性和連續(xù)性等特點(diǎn)。地籍的空間性是由土地的空間特點(diǎn)所決定的；地籍的公信性體現(xiàn)了地籍圖冊資料的權(quán)威；地籍的精確性表現(xiàn)為地籍資料運(yùn)用先進(jìn)的測繪手段獲取；地籍資料的連續(xù)性是現(xiàn)勢性的最好體現(xiàn)

1．1地籍管理研究體系1.1.1地籍與地籍管理發(fā)展階段：稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍特點(diǎn)和任務(wù)：初始地籍和日常地籍行政管理層次：國家地籍和基層地籍地域：城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍地籍是土地管理的基礎(chǔ)地籍是土地權(quán)益保障的前提地籍是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保障地籍為國家稅收提供基礎(chǔ)資料1．1地籍管理研究體系1.1.1地籍與地籍管理地籍管理：指國家為建立為社會(huì)服務(wù)的地籍，以及研究土地的權(quán)屬狀況、自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況而實(shí)行的一系列工作措施體系。土地自然狀況指土地的坐落、四至、形狀、大小、地貌、坡度、土壤、植被等；土地權(quán)屬狀況包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、權(quán)利狀況、界址點(diǎn)線等；土地的經(jīng)濟(jì)狀況指土地等級、宗地地價(jià)、土地用途等地籍管理以土地科學(xué)這一領(lǐng)域中的土地產(chǎn)權(quán)、界址、數(shù)量、質(zhì)量和用途等基本要素的變化規(guī)律作為研究對象。它揭示了土地利用領(lǐng)域中人地關(guān)系這一特殊矛盾在時(shí)空上的運(yùn)動(dòng)規(guī)律地籍管理是以地籍制度、地籍管理措施體系和地籍管理技術(shù)手段作為主要研究內(nèi)容的一門學(xué)科

1．1地籍管理研究體系1.1.2研究對象與內(nèi)容體系比較規(guī)范化的地籍管理內(nèi)容體系1．1地籍管理研究體系地籍管理是土地科學(xué)的基礎(chǔ)學(xué)科，涉及到許多相關(guān)學(xué)科的知識(shí)，并同它們共同形成一個(gè)科學(xué)理論體系，主要涉及的相關(guān)學(xué)科有

產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)土地法學(xué)行政管理學(xué)測量與制圖學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)檔案學(xué)管理信息系統(tǒng)

1.1.2研究對象與內(nèi)容體系1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.1古代歷史（1）地籍為稅而設(shè)（始于公元前21世紀(jì)夏禹治水時(shí)期）（2）戶籍為主、地籍輔助時(shí)期（始于公元前359年戰(zhàn)國末期）（3）地籍與戶籍平等地位時(shí)期（始于公元8世紀(jì)唐代中葉）（4）地籍地位提高時(shí)期（始于公元16世紀(jì)明朝中葉）1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.1古代歷史1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.2近代歷史（1）北京政府時(shí)期的地籍整理

北京政府在1913年秋于內(nèi)務(wù)部設(shè)立了全國土地調(diào)查籌備處，籌辦土地調(diào)查和經(jīng)界整理工作1915年3月全國經(jīng)界局成立，制訂了《經(jīng)界條例》、《變更地籍章程》、《土地清冊》等有關(guān)經(jīng)界整理辦法和規(guī)則；1916年3月，經(jīng)界局在河北試辦經(jīng)界整理1922年頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，我國歷史上第一部土地登記法規(guī)；同年頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記條例施行細(xì)則》，意味著我國地籍整理開始步入法制化進(jìn)程1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.2近代歷史（2）國民政府時(shí)期的地籍整理1923年設(shè)置了土地局，推行“平均地權(quán)”理念1926年公布《土地登記征稅法》，規(guī)定一切土地權(quán)利均需申請登記，領(lǐng)取證書后才享有法律保障1930年《土地法》、1935年《土地法施行法》頒布施行，是國民政府地籍整理的發(fā)展時(shí)期1933年內(nèi)政部頒布《土地測量實(shí)施細(xì)則》，標(biāo)志地籍測量制度的正式確立

1932年5月，江西省南昌縣首次運(yùn)用航空攝影測量1934年8月國民政府成立土地委員會(huì)；1942年6月國民政府行政院下設(shè)地政署，實(shí)行土地的集中統(tǒng)一管理。1944年公布《地籍測量規(guī)則》；地政署于1946年公布《土地登記規(guī)則》國民政府雖然建立了比較完善的地籍整理制度，但是由于其政治上的原因，以及受當(dāng)時(shí)科技水平、人才等限制，地籍整理的收效甚微1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.2近代歷史（3）解放區(qū)地籍工作

1928年12月，共產(chǎn)黨頒布了歷史上第一個(gè)土地法律《井崗山土地法》；1931年12月又出臺(tái)了《中華蘇維埃共和國土地法》

1932年到1934年，革命根據(jù)地進(jìn)行了查田運(yùn)動(dòng)，進(jìn)行了土地調(diào)查、清帳等地籍工作1946年5月4日，共產(chǎn)黨中央發(fā)出了《關(guān)于清算減租及土地問題的指示》（即“五四指示”），各解放區(qū)轟轟烈烈地進(jìn)行了實(shí)現(xiàn)“耕者有其田”的土地改革運(yùn)動(dòng)1947年10月，《中國土地法大綱》公布施行，它是一個(gè)比較徹底和完善的土地革命綱領(lǐng)，使解放區(qū)的土地改革運(yùn)動(dòng)進(jìn)入了一個(gè)新階段；為配合土改，各解放區(qū)普遍開展了土地清丈、劃界埋樁、確權(quán)登記發(fā)證、建立土地臺(tái)帳等地籍管理工作1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.2近代歷史（4）社會(huì)主義時(shí)期地籍管理制度的理性回歸1949～1957年土地改革和合作化時(shí)期的地籍管理地籍為土地改革提供基礎(chǔ)資料地籍為稅收服務(wù)城鎮(zhèn)地區(qū)開展了土地登記工作1958～1978年人民公社化及“文革”時(shí)期的地籍管理全國范圍內(nèi)的第一次土壤普查人民公社六十條對農(nóng)村土地權(quán)利歸屬意義重大城鄉(xiāng)土地分管“文革”期間既無政府也無地籍1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.3現(xiàn)代歷史1980年代后地籍管理實(shí)現(xiàn)大跨躍

理性回歸之起步階段1982年-1993年

①開展第一次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查②土地使用權(quán)制度建立③城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報(bào)登記④地籍法律體系逐步建立

鞏固階段1994年-1996年

①開展城鎮(zhèn)地籍調(diào)查②土地總登記完成③啟動(dòng)地籍信息化建設(shè)④采用新技術(shù)提高地籍管理水平

提高階段1997年-2000年

①啟動(dòng)國土資源大調(diào)查②土地登記制度基本建立③土地統(tǒng)計(jì)制度基本建立④啟動(dòng)土地利用遙感監(jiān)測體系⑤地籍信息化建設(shè)初具規(guī)模

1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.3現(xiàn)代歷史提高階段1997年-2000年

①啟動(dòng)國土資源大調(diào)查②土地登記制度基本建立③土地統(tǒng)計(jì)制度基本建立④啟動(dòng)土地利用遙感監(jiān)測體系⑤地籍信息化建設(shè)初具規(guī)模

發(fā)展階段2001年-2005年

①國土資源大調(diào)查全面展開②城鄉(xiāng)土地登記覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大③全面建立土地調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度④土地利用遙感監(jiān)測體系初步建立⑤地籍產(chǎn)業(yè)化與社會(huì)化試點(diǎn)

調(diào)整階段2006年-

①現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)②構(gòu)建土地調(diào)查監(jiān)測評價(jià)體系③實(shí)施“金土工程”

1980年代后地籍管理實(shí)現(xiàn)大跨躍

1．3國外地籍制度概述1.3.1外國地籍現(xiàn)代歷史《舊約·創(chuàng)世紀(jì)》記載，古代埃及早期就有全國土地資源進(jìn)行普查的制度，并為埃及王國歷朝法老所沿襲公元前450年羅馬最古老成文法《十二銅表法》編定完成，其中第七表為土地權(quán)利法，可見當(dāng)時(shí)的土地經(jīng)界分明，權(quán)屬明確

大陸法系國家地籍制度的形成與發(fā)展

12世紀(jì)初物權(quán)登記制度萌生于德國，登記記載后才能發(fā)生效力

1722年德國頒布《抵押權(quán)及破產(chǎn)令》，承認(rèn)先取特權(quán)在效力上優(yōu)先于抵押權(quán)1750年德國發(fā)布《抵押權(quán)令》，對抵押權(quán)和先取得權(quán)享有的優(yōu)先權(quán)必須以登記為要件，相互間的順位先后由登記先后決定1896年頒布《德國民法典》，將物權(quán)變動(dòng)的公示原則與公信力作為物權(quán)制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容1897年3月德國頒布《土地登記條例》，1935頒布《土地登記條例施行法》，1936年頒布《土地登記官職責(zé)條例》，1951年頒布《以土地登記規(guī)則處理住宅所有權(quán)事宜法》等。至此，德國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度日趨完善1.3.1外國地籍現(xiàn)代歷史1．3國外地籍制度概述大陸法系國家地籍制度的形成與發(fā)展法國在民法典出臺(tái)前，也曾發(fā)生過大規(guī)模的羅馬法繼受運(yùn)動(dòng)

《法國民法典》從1800年開始起草，是否采用公示原則成為登記制度議論的中心問題，最后登記公示原則還是在1804年形成時(shí)得到了采用

英美法系國家地籍制度的形成與發(fā)展英國在1862年設(shè)置了政府登記局，統(tǒng)一管理英國城鄉(xiāng)土地1862年英國頒布《威斯伯里勛爵法》，將權(quán)利登記體系引入英國1875年英國頒布《凱恩勛爵法》，規(guī)定對占有性權(quán)利實(shí)行自愿登記1897年英國頒布《土地轉(zhuǎn)讓法》，對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)行強(qiáng)制登記原則1925年以后英國頒布了《土地登記法》、《土地負(fù)擔(dān)法》、《財(cái)產(chǎn)管理法》等我國歷代的地籍管理制度都是以國家利益為本位而建立的，以私的產(chǎn)權(quán)保護(hù)和交易安全為基本價(jià)值取向的產(chǎn)權(quán)登記在我國始終沒有形成獨(dú)立而完整的觀念，也沒有形成比較完整的產(chǎn)權(quán)登記法律體系，嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)登記制度在引進(jìn)西方法制之前并不存在。我國現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記制度雖然帶有產(chǎn)權(quán)登記的性質(zhì)，但在很多方面仍然有中國傳統(tǒng)登記的痕跡，如何從我國實(shí)際情況出發(fā)，完善地籍管理制度及產(chǎn)權(quán)登記制度，是擺在我們面前的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)。1.3.2典型國家地籍制度特點(diǎn)1．3國外地籍制度概述（1）俄羅斯國家地籍系統(tǒng)俄羅斯地籍法律制度

2001年制定《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》1999年通過《俄羅斯聯(lián)邦國家地籍法》俄羅斯聯(lián)邦土地管理實(shí)行垂直體制，由聯(lián)邦地籍局統(tǒng)一管理蘇聯(lián)解體后，俄羅斯土地從國有化向土地私有化發(fā)展

1990年俄羅斯頒布了土地改革法，實(shí)行土地多種所有制和多種經(jīng)營形式國家地籍系統(tǒng)土地登記：俄羅斯聯(lián)邦國家土地登記包括土地及與土地相關(guān)的地上物的權(quán)利，如建筑物、地下或地上設(shè)施等的登記土地統(tǒng)計(jì)：俄羅斯聯(lián)邦國家經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的一種類別土地評價(jià)：按土地用途、土地收益、供求狀況確定土地價(jià)值

地籍信息系統(tǒng)地籍信息系統(tǒng)目標(biāo)：建立全俄羅斯統(tǒng)一的地籍自動(dòng)化系統(tǒng)地籍信息系統(tǒng)的主要功能：建立土地資源管理過程的電子政務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各級管理機(jī)關(guān)間的網(wǎng)絡(luò)信息傳輸，對土地利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測等1.3.2典型國家地籍制度特點(diǎn)1．3國外地籍制度概述（2）德國自動(dòng)化地籍系統(tǒng)地籍制度概述德國除了聯(lián)邦層面上的法律之外，各個(gè)聯(lián)邦州享有充分的立法權(quán)限地籍管理的法律規(guī)定主要體現(xiàn)在測量法律之中。德國實(shí)行地籍分級管理體制，負(fù)責(zé)地籍事務(wù)的最高級別管理機(jī)構(gòu)通常是州的內(nèi)政部；中間級別是設(shè)在區(qū)政府中的地籍部；最低級別是測量和地籍局自動(dòng)化地籍簿（ALB）自動(dòng)化不動(dòng)產(chǎn)地籍簿（ALB）的主要內(nèi)容是對地籍描述信息的管理，自動(dòng)化地籍簿允許根據(jù)用戶需要擴(kuò)展不動(dòng)產(chǎn)地籍簿的數(shù)據(jù)內(nèi)容。自動(dòng)化地籍簿主要由宗地文件、土地所有者文件、登記地點(diǎn)文件、地籍分區(qū)文件、行政管轄范圍文件、建筑物文件（正在建設(shè)中）、實(shí)施表格和查詢文件組成自動(dòng)化地籍圖（ALK）ALK實(shí)現(xiàn)的地籍管理主要功能是：自動(dòng)化處理點(diǎn)文件、宗地草圖文件和測量元素文件，保證地籍與測量數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的一致性；充分考慮到制圖學(xué)對數(shù)據(jù)交換的要求，實(shí)現(xiàn)地籍與其它房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫之間的連接1.3.2典型國家地籍制度特點(diǎn)1．3國外地籍制度概述（3）日本地籍調(diào)查與對抗要件登記制度地籍調(diào)查地籍調(diào)查的基本體系包括一筆地調(diào)查和地籍測量兩部分

對抗要件登記制度1899年頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記法》1898年頒布《日本民法典》。日本系采用意思主義立法例的國家，物權(quán)變動(dòng)僅以當(dāng)事人意思表示而發(fā)生，無須公示；在日本登記具有對抗第三人的效力日本不動(dòng)產(chǎn)登記的特點(diǎn)物的編定主義形式審查主義登記種類較多：土地標(biāo)示的登記；建筑物標(biāo)示的登記；所有權(quán)的登記；所有權(quán)以外權(quán)利的登記本章小結(jié)地籍是一個(gè)國家的政府為征收田賦和管理土地而建立的登載土地的簿冊地籍是土地科學(xué)的基礎(chǔ)學(xué)科，它以土地科學(xué)領(lǐng)域中土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、界址坐標(biāo)、數(shù)量結(jié)構(gòu)、質(zhì)量評價(jià)和利用用途等基本土地要素作為本學(xué)科的研究對象，以地籍制度、地籍管理措施體系和地籍管理技術(shù)手段作為主要研究內(nèi)容地籍制度是國家對各種地籍要素的確定和變更規(guī)律所作的各種規(guī)范化的政策規(guī)定和法律約束土地登記制度是確定土地產(chǎn)權(quán)的法律手段；土地統(tǒng)計(jì)制度是合理組織土地利用的前提條件，是土地科學(xué)研究的數(shù)據(jù)源；地籍信息系統(tǒng)是土地信息系統(tǒng)的重要組成部分，是土地政策參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的信息庫。1．人類歷史上地籍制度發(fā)展的三個(gè)階段及其特征。2．現(xiàn)階段我國地籍管理研究的主要內(nèi)容及其研究方法。3．我國古近代地籍制度的發(fā)展大致經(jīng)歷了哪幾個(gè)階段。4．簡述近代臺(tái)灣地區(qū)地籍整理的特點(diǎn)。5．簡述大陸法系與英美法系國家地籍制度發(fā)展的特點(diǎn)。6．簡述德國地籍制度的特點(diǎn)。7．簡述我國現(xiàn)代地籍管理制度的發(fā)展歷程。8．簡述“魚鱗圖冊”對明代地籍管理制度的影響。復(fù)習(xí)思考題普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材地籍管理第二部分土地產(chǎn)權(quán)制度2.1產(chǎn)權(quán)制度概論2.1.2產(chǎn)權(quán)制度演進(jìn)產(chǎn)權(quán)是生產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)形式產(chǎn)權(quán)是一個(gè)古老的概念，馬克思早于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者一百多年就創(chuàng)立了科學(xué)的產(chǎn)權(quán)思想，但他對產(chǎn)權(quán)理論的論述并不多，其產(chǎn)權(quán)思想主要包含在與資本主義社會(huì)所有制分析相關(guān)的所有權(quán)思想中馬克思認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)是生產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)，所有制是經(jīng)濟(jì)范疇，是生產(chǎn)資料歸誰所有的經(jīng)濟(jì)制度，是生產(chǎn)關(guān)系的核心；所有權(quán)是法律范疇，是所有制的法律形式，是財(cái)產(chǎn)歸誰所有的法律制度，是產(chǎn)權(quán)關(guān)系的核心2.1產(chǎn)權(quán)制度概論2.1.2產(chǎn)權(quán)制度演進(jìn)一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)的概念源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)。一批制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家，尤其是科斯（RonaldH.Coase）的產(chǎn)權(quán)理論提出之后，逐漸引起人們對產(chǎn)權(quán)問題的關(guān)注，特別是到1970年代之后，這種關(guān)注越來越普遍，對產(chǎn)權(quán)的定義越來越多樣化科斯本人并沒有對產(chǎn)權(quán)作出明晰的定義，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對產(chǎn)權(quán)的概念作出了種種界定，主要有三方面的含義：

1）產(chǎn)權(quán)是一種排他性權(quán)利，屬于上層建筑的范疇

2）產(chǎn)權(quán)是規(guī)定人們相互行為關(guān)系的一種規(guī)則，它強(qiáng)調(diào)了相關(guān)人的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任

3）產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，并處于一種結(jié)構(gòu)狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)其不僅包括物權(quán)和債權(quán)，也包括一般法律中關(guān)于財(cái)產(chǎn)與責(zé)任的約束方面的內(nèi)容2.1產(chǎn)權(quán)制度概論2.1.2產(chǎn)權(quán)制度演進(jìn)科斯定理的產(chǎn)權(quán)概念是英美法背景下的產(chǎn)權(quán)。英美法中的產(chǎn)權(quán)標(biāo)的可以是有形物，也可以是某項(xiàng)權(quán)利?？扑顾懻摰漠a(chǎn)權(quán)界定，已不僅僅是不同主體對有形財(cái)產(chǎn)的排他性歸屬問題，還包括侵權(quán)損害責(zé)任由何方承擔(dān)的問題從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象、研究方法和研究目的看，經(jīng)濟(jì)學(xué)是從經(jīng)濟(jì)制度與資源配置效率或收入分配關(guān)系角度研究和劃分產(chǎn)權(quán)的，主要目的是揭示或描述客觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系．一般情況下，不做詳細(xì)劃分，有時(shí)也不具有操作性，只是為了說明理論觀點(diǎn)。而法律對產(chǎn)權(quán)的劃分，是為了界定、保護(hù)或調(diào)整產(chǎn)權(quán)，直接涉及到當(dāng)事人的權(quán)利，因而往往需要很強(qiáng)的操作性，所以劃分得很詳細(xì)2.1產(chǎn)權(quán)制度概論2.1.2產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系綜觀產(chǎn)權(quán)的各種闡釋，從法學(xué)思考角度認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)就是對財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，是人們圍繞或通過財(cái)產(chǎn)形成的權(quán)利關(guān)系運(yùn)用種屬集合分析的方法論來探討產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系問題。產(chǎn)權(quán)是一束概念的總稱，在這一組概念中，產(chǎn)權(quán)是外延最大的概念，它作為種概念，下面包括有體財(cái)產(chǎn)權(quán)和無體財(cái)產(chǎn)權(quán)兩個(gè)屬概念。無體財(cái)產(chǎn)權(quán)主要包括著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等。有體財(cái)產(chǎn)權(quán)作為種概念，其下包括物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)屬概念。2.1產(chǎn)權(quán)制度概論2.1.2產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的靜態(tài)規(guī)則。它作為種概念，下面又分為自物權(quán)（所有權(quán)）和他物權(quán)兩個(gè)屬概念。自物權(quán)（所有權(quán)）是一切財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)和核心，是最充分最完全的物權(quán)。自物權(quán)是一種對世權(quán)，其權(quán)利是所有者獨(dú)享的，所有者以外的世人都不得侵犯其權(quán)利他物權(quán)是在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利，作為種概念，下面又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)兩個(gè)屬概念。用益物權(quán)是為使用和收益的目的，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是為保證債權(quán)的行使，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利2.1產(chǎn)權(quán)制度概論2.1.2產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系2.1產(chǎn)權(quán)制度概論2.1.2產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系產(chǎn)權(quán)制度是特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活條件的記載和反映，它隨著時(shí)代發(fā)展而演變。20世紀(jì)以來，產(chǎn)權(quán)的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為：

1）本位社會(huì)化：①所有權(quán)受到限制；②他物權(quán)的優(yōu)位

2）關(guān)系擴(kuò)張化：①在所有權(quán)方面，主要有空間所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)等新型物權(quán)出現(xiàn)；②在他物權(quán)方面，出現(xiàn)了新型用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)

3）邊際模糊化：①物權(quán)債權(quán)化；②債權(quán)物權(quán)化2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.1古近代地權(quán)制度夏代之前土地共有制時(shí)期夏代至春秋的公有制時(shí)期戰(zhàn)國至西晉的私有制萌芽期南北朝至隋唐公有制恢復(fù)期宋朝至明清私有制時(shí)期近代半封建半殖民地不同土地制度并存時(shí)期2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.1古近代地權(quán)制度從我國出土的20余萬件甲骨文看，內(nèi)容涉及政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、地理等方面，與土地有關(guān)的有一百三十余片。它們記錄了商代已有專門管理土地耕作的官吏。其上所刻的疇字反映的是作為田界的溝坎，疆字表示田地之間的邊界。圖為安陽殷墟甲骨文。2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.1古近代地權(quán)制度西周后期的《散氏盤》，記錄的是矢氏因侵犯散氏的土地權(quán)利而進(jìn)行賠償?shù)慕?jīng)過。他們本是姻親，發(fā)生田土糾紛后，以土地立契賠償。盤內(nèi)鑄有銘文三百七十五字，記載了立契時(shí)間、地點(diǎn)，勘界人員，賠償?shù)膬蓧K土地的邊界，以及契約的法律效力等。2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.1古近代地權(quán)制度據(jù)史料記載，春秋戰(zhàn)國時(shí)期的楚國曾經(jīng)對疆域進(jìn)行了“書土田”的土地登記。在湖北省荊門出土的包山楚簡中有一批司法文書，內(nèi)容涉及土地界限裁定，土地爭議調(diào)處等土地制度。

2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.1古近代地權(quán)制度唐朝在實(shí)施均田制時(shí)對土地的勘丈定級十分重視。貞觀十四年，唐太宗平定高昌后，也在西州地區(qū)實(shí)行均田制。吐魯番發(fā)現(xiàn)的西州土地籍帳文書中，有許多《家口田畝簿》、《授田簿》、《勘地牒》和買賣契約等。上圖為唐永昌元年西州高昌縣籍坊《勘地牒》。2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.1古近代地權(quán)制度洪武元年（公元1368年），明太祖派人前往浙西進(jìn)行土地清丈，核實(shí)田畝。在總結(jié)宋代經(jīng)界法及魚鱗圖經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)立了魚鱗圖冊制度，并于洪武二十年（公元1387年）在全國推行，公元1397年完成全國范圍內(nèi)的地籍整理。魚鱗圖冊分為分圖和總圖。光緒年間，兩廣總督張之洞推行頒發(fā)土地部照的政策，即對土地進(jìn)行全面登記，發(fā)給權(quán)利憑證，作為征稅的依據(jù)。清末變法后，引進(jìn)了西方法律模式，現(xiàn)代土地登記制度傳入中國。2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.1古近代地權(quán)制度整個(gè)民國時(shí)期，各種勢力在中國消長興亡，封建主義由淪落走向滅亡，官僚資本主義逐漸形成、發(fā)展及至消亡。中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行反對帝國主義、封建主義和官僚資本主義的革命斗爭，在農(nóng)村進(jìn)行土地改革，并且取得最后的勝利。下圖為1938年陜甘寧邊區(qū)《土地所有權(quán)證》2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立農(nóng)民土地私有制的建立

1950年6月中央人民政府頒布了《中華人民共和國土地改革法》，規(guī)定除屬于國家所有的土地以外，將沒收的地主的土地、公地、以及其他土地，按人口分給農(nóng)民，實(shí)行個(gè)人土地所有制全國各地廣泛開展了土地清丈、劃界、定樁等地籍整理工作，并由縣級人民政府向農(nóng)民發(fā)放土地所有證或房地產(chǎn)所有證通過農(nóng)村土地制度改革，到1952年底，已使3億無地或少地的農(nóng)民獲得了土地，全國農(nóng)村中貧農(nóng)、中農(nóng)占有的耕地面積占全部耕地面積的90%以上，原來的地主、富農(nóng)占有的耕地面積只有8%左右。封建土地所有制改變?yōu)檗r(nóng)民土地所有制以農(nóng)民土地所有制為核心的農(nóng)村地權(quán)制度是最適宜當(dāng)時(shí)中國的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和農(nóng)民利益取向的制度安排，因而在當(dāng)時(shí)產(chǎn)生了極為顯著的成效，農(nóng)民的生產(chǎn)積極性被充分調(diào)動(dòng)起來2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立農(nóng)村土地集體所有制的建立土地改革完成以后，農(nóng)民成了小塊土地的所有者和耕種者土地改革后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)面臨雙重困境：一是來自農(nóng)村內(nèi)部的兩極分化，二是來自農(nóng)村外部的社會(huì)主義工業(yè)化對農(nóng)業(yè)的挑戰(zhàn)1951年9月9日中央通過“關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助合作決議（草案）”，決定開展勞動(dòng)互助運(yùn)動(dòng)。1953年，新一輪的農(nóng)村土地制度變遷啟動(dòng)，分三步第一步，建立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組。即在土地與其他生產(chǎn)資料私有和農(nóng)民家庭分散經(jīng)營的基礎(chǔ)上實(shí)行勞動(dòng)互助第二步，建立初級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。初級的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，又稱土地合作社。其特點(diǎn)是在土地和其他生產(chǎn)資料私有的前提下，實(shí)行土地入股、集中勞動(dòng)、統(tǒng)一經(jīng)營。按勞力和土地分配第三步，建立高級的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。即在土地等生產(chǎn)資料集體所有的基礎(chǔ)上，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營、集中勞動(dòng)和統(tǒng)一按勞分配

1956年6月30日全國人民代表大會(huì)通過《高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》，規(guī)定入社農(nóng)民私有的土地，連同土地上附屬的塘、井等水利設(shè)施，無代價(jià)地轉(zhuǎn)歸農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體所有，建立起了“三級所有、隊(duì)為基礎(chǔ)”的傳統(tǒng)的土地集體所有制2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的建立

20世紀(jì)70年代末，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了巨大變化，在農(nóng)村實(shí)行了土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制，廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性被重新喚起，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率大大提高這時(shí)期的農(nóng)村地權(quán)內(nèi)容由原來的高度集中的土地所有權(quán)分化出了集體土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)等各種權(quán)利這種地權(quán)制度的內(nèi)容安排由于適應(yīng)了當(dāng)時(shí)我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特征，并有利于小農(nóng)家庭經(jīng)濟(jì)體制傳統(tǒng)優(yōu)勢的發(fā)揮，其經(jīng)濟(jì)效益是極其顯著的2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立城市土地基本國有化時(shí)期新中國成立之后，相繼沒收了國民黨政府、官僚資本家、大地主和戰(zhàn)爭罪犯等的地產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)為國有，奠定了社會(huì)主義城市土地國有化的基礎(chǔ)從1953～1966年，通過對農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對出租私有房屋的社會(huì)主義改造，逐步使城市土地實(shí)現(xiàn)基本國有化“三大改造”和“私房改造”不僅使我國城市國有土地從數(shù)量上轉(zhuǎn)化為絕對優(yōu)勢，而且使人們的社會(huì)觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變。土地國家所有權(quán)迅速上升為主要權(quán)種，這是一個(gè)具有重大意義卻又沒有任何明確界定的權(quán)利2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立城市土地國有化完成時(shí)期在文化大革命期間，各地相繼實(shí)現(xiàn)了城市土地的國有，直到1982年12月4日，才在全國人大五屆五次會(huì)議通過的《憲法》修正案中將其固定下來從1966年文化大革命開始到1982年《憲法》第10條正式宣布的“城市的土地屬于國家所有”，城市土地國有化經(jīng)歷了實(shí)施完成和法律固定兩個(gè)階段由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的經(jīng)濟(jì)行為幾乎消失殆盡。此時(shí)的地權(quán)內(nèi)容中只剩下土地所有權(quán)和使用權(quán)，而且權(quán)能邊界變得十分模糊。少量的地役權(quán)在民法中以相鄰關(guān)系受到規(guī)范。土地經(jīng)濟(jì)屬性、土地問題的嚴(yán)重性被掩蓋，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到了嚴(yán)重制約2.2我國地權(quán)制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權(quán)制度的建立城市土地制度改革期

1982年以來，是我國城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。地產(chǎn)市場行為公開化、合法化。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值被重新認(rèn)識(shí)土地使用者也迫切需要更多的權(quán)利以促進(jìn)土地的流動(dòng)，從而獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益1988年七屆人大在通過的《憲法》修正案中確定了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的制度，城市土地制度的改革基本目標(biāo)是在維護(hù)社會(huì)主義公有制和“兩權(quán)”分離的條件下，實(shí)行依法轉(zhuǎn)讓的制度1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確提出了土地使用權(quán)可以“出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。土地的完整經(jīng)濟(jì)屬性首次以法律形式表現(xiàn)出來，法律上作了土地有償使用的規(guī)定2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)我國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)體系包括土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他物權(quán)土地所有權(quán)包括國家所有和集體所有兩種情況；土地使用權(quán)也分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；土地他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者依法對土地實(shí)行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對性的權(quán)利。土地所有權(quán)人必須在法律允許的范圍內(nèi)行使其權(quán)利，不得任意處置土地和侵犯他人的合法權(quán)利。這種限制具體體現(xiàn)在土地所有權(quán)人在行使土地所有權(quán)時(shí)所承擔(dān)的責(zé)任土地所有權(quán)包括對土地的占有、使用、收益、處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，它們構(gòu)成土地所有權(quán)的內(nèi)容。土地所有權(quán)是一定歷史階段的土地所有制形式在法律上的體現(xiàn)。

土地所有權(quán)的主體：我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。土地屬于國家和農(nóng)民集體所有，因此國家和農(nóng)民集體為土地所有權(quán)的主體土地所有權(quán)的客體：土地所有權(quán)的客體即為歸國家或特定農(nóng)民集體所有的土地。從土地利用所及空間范圍來看，土地所有權(quán)對土地的支配性不僅局限于地表的土地，還及于地表以上和以下的一定空間，因而土地所有權(quán)人還享有地表以上以及地表以下的空間所有權(quán)?？臻g所有權(quán)包含于土地所有權(quán)的范圍內(nèi)，由土地所有權(quán)人享有。土地所有權(quán)人可以依法對其所有土地上下一定空間范圍進(jìn)行排他性的占有、使用、收益、處分。土地的其他權(quán)利主體不能成為空間所有權(quán)的主體，但土地所有權(quán)人可以將一定范圍的空間使用權(quán)以一定期限讓與土地使用權(quán)人和空間使用權(quán)人2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)土地所有權(quán)的內(nèi)容土地所有權(quán)的內(nèi)容是指其所有權(quán)法律關(guān)系中權(quán)利主體所享有的權(quán)利和義務(wù)。就權(quán)利而言，具體體現(xiàn)為土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其所有土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能占有，通常由所有人行使，但也可以根據(jù)所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。所有人占有是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一個(gè)權(quán)能，即占有權(quán)的體現(xiàn)。非所有人占有是指非所有人對他人所有的土地的占有，分為合法占有與非法占有。凡是根據(jù)法律的規(guī)定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能夠形成為獨(dú)立的占有權(quán)，并能對抗第三人2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)使用，所有權(quán)主體按照土地的性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和運(yùn)用。所有人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，依自己的意志使用土地。與此同時(shí)，土地所有人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志和利益，將使用權(quán)分離出去，由非所有人享有收益，所有權(quán)主體在土地上獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。收益權(quán)是基于行使土地所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收益的權(quán)利，是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。土地所有權(quán)人可以將占有權(quán)和使用權(quán)讓與他人而保留一定的收益權(quán)。土地的使用者也可以享有部分收益處分，所有權(quán)主體在法律允許的范圍內(nèi)對土地的處理權(quán)利。即依照所有人的意志和法律的規(guī)定，對土地進(jìn)行處置的權(quán)利。處分權(quán)是所有權(quán)人的最基本的權(quán)利，是所有權(quán)的核心。處分權(quán)一般是由所有權(quán)人行使的，也可以委托由非所有人行使2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)的代表國家土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。國務(wù)院可以通過制定行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權(quán)。被授權(quán)的縣級以上地方人民政府及其職能部門以本機(jī)關(guān)的名義行使國家土地所有權(quán)時(shí)，須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批國有土地使用權(quán)的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國有土地所有者代表實(shí)施；國家直接以國有土地使用權(quán)對企業(yè)進(jìn)行投資的，由國務(wù)院或者地方人民政府土地管理部門委托的國有企業(yè)或者政府機(jī)構(gòu)代表國家土地所有者行使投資者權(quán)益2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)的獲得與滅失1）國有土地所有權(quán)的取得繼承：新中國成立后，舊中國的國有土地就當(dāng)然地成為新中國的國有土地沒收：我國以沒收的方式取得國家土地所有權(quán)包括兩種情況：一是建國之初，1949年9月，新中國頒布《中國人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》，其中規(guī)定“沒收官僚資本歸人民的國家所有”；1951年2月，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布《關(guān)于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財(cái)產(chǎn)的指示》，規(guī)定對戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家和反革命分子的財(cái)產(chǎn)予以沒收。二是根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織違法使用其所有的土地的，國家依法予以沒收2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)土地改革：①《土改法》第15條的規(guī)定：分配土地時(shí)，縣以上人民政府得根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厍闆r，酌量劃出一部分土地收歸國有，作為一縣或數(shù)縣范圍內(nèi)的農(nóng)事試驗(yàn)場或國營示范農(nóng)場之用。根據(jù)這一規(guī)定，國家從地主土地分配時(shí)分到一部分土地②某些農(nóng)村用地，《土改法》規(guī)定只能由國家所有，而不納入土地分配，該法第18條規(guī)定：大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大鹽田及湖、沼河、港等，均為國家所有；第19條規(guī)定：使用機(jī)器耕種或有其他進(jìn)步設(shè)備的農(nóng)田、苗圃、農(nóng)事試驗(yàn)場及有技術(shù)的大竹園。大果園、大茶山、大桐山、大桑田、大牧場如土地所有權(quán)原屬于地主者，可經(jīng)省以上政府批準(zhǔn)沒收③地主所有或公共團(tuán)體所有的沙田、湖田，均收歸國家所有，不納入土地分配2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)依《憲法》直接取得：主要是依據(jù)我國1982年的憲法修正案，將城市中解放初保留下來的私有土地（作為私有房屋的基地）規(guī)定為國家所有。這種規(guī)定，既不是沒收，也不是征收，而是在國家嚴(yán)格城市規(guī)劃并禁止土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移、從而私人土地所有權(quán)已失去其存在基礎(chǔ)的情況下，國家依法取得其所有權(quán)。但是，對城市區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，則依法應(yīng)予以保留其所有權(quán)征收：國家為了公共利益和公共建設(shè)的需要，將集體所有的土地征收為國家所有。國家對集體土地進(jìn)行征收必須堅(jiān)持兩項(xiàng)原則：首先，必須是國家建設(shè)確有需要，不能隨意濫征土地；其次，必須給予合理補(bǔ)償2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)2）國有土地所有權(quán)的滅失①所有權(quán)主體的滅失；②所有權(quán)客體的滅失；③所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓；④所有權(quán)的拋棄；⑤所有權(quán)因強(qiáng)制手段被滅失。對國家土地所有權(quán)來說，首先，土地是不可能被滅失的，因而不存在所有權(quán)客體滅失的情況；其次，國家是至高無上的，其土地所有權(quán)也不可能被強(qiáng)制剝奪；再次，根據(jù)我國憲法和法律的規(guī)定，國家土地所有權(quán)不能被處分，因而土地所有權(quán)也不能因轉(zhuǎn)讓和拋棄而滅失。我國的國家土地所有權(quán)滅失的唯一原因是社會(huì)制度的變遷

2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)的客體城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)中，國家已經(jīng)沒收、征收、征購為國有的土地屬于國家所有除依集體所有權(quán)證或者享有集體所有權(quán)的事實(shí)被依法確認(rèn)的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國家所有。原屬農(nóng)民集體所有，但后來事實(shí)上轉(zhuǎn)歸國有單位、城市集體所有制單位或其他非農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織的土地，按照有關(guān)法律確權(quán)后，確定為國家所有城市建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，存在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，但該組織農(nóng)民集體所擁有的土地全部變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的，國家可以依法將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋貒医M織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，國家應(yīng)當(dāng)依法將國有土地與原集體土地進(jìn)行置換，遷移的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體對置換后的土地享有集體土地所有權(quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的主體及代表農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營、管理在一個(gè)村范圍內(nèi)存在兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個(gè)以上組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營、管理。在一個(gè)村范圍內(nèi)不存在兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，可以設(shè)立以村民小組為單位的集體經(jīng)濟(jì)組織，將村農(nóng)民集體所有的土地劃分確定為各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者相應(yīng)的村民小組所有，由各該集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組作為所有者經(jīng)營、管理；村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意，該土地仍歸本村農(nóng)民集體所有農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為所有者代表經(jīng)營、管理2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的客體

土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員使用的根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等不具有上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其它農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未連續(xù)使用滿20年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確認(rèn)其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的一般屬于國家所有2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的獲得與滅失1）集體土地所有權(quán)的取得新中國的農(nóng)村土地制度發(fā)展的歷史證明，集體土地所有權(quán)是在農(nóng)民私人土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上形成的。隨著土地改革運(yùn)動(dòng)的基本完成，農(nóng)村土地除依法屬于國家所有的以外，均屬農(nóng)民私人所有經(jīng)過初期農(nóng)業(yè)合作社（1953年開始）、高級農(nóng)業(yè)合作社（1956年開始）和人民公社（1958年開始），農(nóng)村的土地私有制迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有制。直到1962年《人民公社六十條》才使三級所有，隊(duì)為基礎(chǔ)的土地權(quán)屬關(guān)系確定下來1979年以后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革，給我國農(nóng)村的土地所有權(quán)制度帶來了重大的變化，由原來的集體所有、集體共同使用的體制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有、農(nóng)戶承包經(jīng)營的體制2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)2）集體土地所有權(quán)的滅失國有化：國有化使國家取得了土地所有權(quán)，相應(yīng)地使一些農(nóng)民集體喪失了一部分土地所有權(quán)征收：國家為了公共目的需要征收集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權(quán)調(diào)整：在農(nóng)村土地集體化后，特別是1958年公社化后，政府曾經(jīng)對各農(nóng)民集體之間的土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整，被調(diào)出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權(quán)合并：一是吸收合并，即一個(gè)農(nóng)民集體接受另一個(gè)農(nóng)民集體的加入；二是新設(shè)合并，即兩個(gè)農(nóng)民集體合并為一個(gè)新的農(nóng)民集體分立：一種是原農(nóng)民集體存在，其中一部分農(nóng)民帶一部分土地重新組成一個(gè)農(nóng)民集體；另一種是原農(nóng)民集體分立為兩個(gè)新的農(nóng)民集體，其本身歸于滅失2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)建筑物的所有形態(tài)有：單獨(dú)所有、共同所有、區(qū)分所有。單獨(dú)所有是一個(gè)人擁有一棟建筑物的所有權(quán)；共同所有為數(shù)人共同擁有一棟建筑物的所有權(quán)；區(qū)分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。將一棟建筑物區(qū)分為數(shù)個(gè)部分，分割方法有縱向分割、橫向分割（分層所有）和縱橫分割（分套所有），在現(xiàn)代社會(huì)，尤以縱橫分割的問題較多，見圖。2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.1土地所有權(quán)國有土地使用權(quán)1）國有土地使用權(quán)的主體境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人可依法取得國有土地使用權(quán)。他們當(dāng)然都可成為國有土地使用權(quán)的主體2）國有土地使用權(quán)的取得國有土地使用者可以通過出讓（含以出讓金出資或入股）、租賃和劃撥等方式取得國有建設(shè)用地、農(nóng)用地或未利用地的土地使用權(quán)；外商投資企業(yè)場地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)，可以按照法律、行政法規(guī)規(guī)定的特殊方式取得；土地使用者也可以依法通過承包經(jīng)營方式取得國有農(nóng)用土地（含可開發(fā)為農(nóng)用的未利用土地）的使用權(quán)3）國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制國有土地使用權(quán)人對國有土地享有占有權(quán)和使用權(quán)，并依取得方式不同享有不同的收益權(quán)和處分權(quán)。國有土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途。國有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時(shí)約定的義務(wù)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)出讓國有土地使用權(quán)1）出讓國有土地使用權(quán)的主體境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人可以依法取得出讓國有土地使用權(quán)外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)2）出讓國有土地使用權(quán)的取得出讓國有土地使用權(quán)的取得方式主要有：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)、掛牌方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取協(xié)議方式。其他用地，地方性法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)、掛牌方式的，依其規(guī)定。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)劃撥土地使用權(quán)人可以通過簽訂土地出讓合同和交納出讓金，對其已有的劃撥土地取得出讓土地使用權(quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)3）出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制出讓土地使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。分期付款取得出讓土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理變更登記手續(xù)土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿1年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。超過合同約定的期限滿2年未開發(fā)土地的，可以無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力、政府行為或者動(dòng)工開發(fā)必要的前期工作而造成動(dòng)工開發(fā)延遲的，不在此限。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，出讓土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和用于其他投資2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)4）出讓國有土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，可以申請續(xù)期。土地使用者申請續(xù)期的，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者依照規(guī)定支付新的土地使用權(quán)出讓金。土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，出讓土地使用權(quán)由國家無償收回國家對土地使用者依法取得的出讓土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不得收回。但是，國家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回出讓土地使用權(quán)的，國家應(yīng)根據(jù)原出讓土地使用權(quán)人使用土地的實(shí)際年限，給與相應(yīng)的補(bǔ)償使用權(quán)人違反關(guān)于禁止土地閑置或者擅自改變土地用途規(guī)定，國家可以以法律程序強(qiáng)制和無償收回出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同約定因土地使用者其他過錯(cuò)將導(dǎo)致國家提前收回出讓土地使用權(quán)的，依其規(guī)定。因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致出讓土地使用權(quán)人無法按既有用途利用土地的，國家可以收回出讓土地使用權(quán)并退還剩余使用年限的出讓金2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，無償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)1）劃撥國有土地使用權(quán)的主體①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地經(jīng)國家征收而用地者閑置的原農(nóng)民集體所有的土地，由國家依法收回后應(yīng)當(dāng)無償劃撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體使用，農(nóng)民集體成為劃撥土地使用權(quán)主體之一2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2）劃撥國有土地使用權(quán)的取得除上面規(guī)定的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán)外，用地者申請取得劃撥土地使用權(quán)需征收集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補(bǔ)償安置費(fèi)或拆遷安置費(fèi)；申請用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可以無償取得3）劃撥國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制劃撥土地使用權(quán)人對劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準(zhǔn)處分土地所獲得收益按有關(guān)規(guī)定上繳國家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)4）劃撥國有土地使用權(quán)的終止①因公共利益需要使用土地的；②為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；③因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；④公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。依前款第①項(xiàng)、第②項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)租賃國有土地使用權(quán)租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者代表支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)1）租賃國有土地使用權(quán)的主體下列用地的土地使用者可以依法取得租賃土地使用權(quán)：①新增經(jīng)營性用地；②存量經(jīng)營性劃撥用地；③依法取得場地使用權(quán)的外商投資企業(yè)用地；④短期用地；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地2）租賃國有土地使用權(quán)的取得租賃土地使用權(quán)由國有土地所有者代表與土地使用者通過協(xié)商方式設(shè)定，也可以采用招標(biāo)、拍賣的方式設(shè)定。租賃雙方應(yīng)簽訂租賃合同，并約定租期、租金及其調(diào)整、租賃關(guān)系終止等內(nèi)容。租賃期限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。租金由土地使用者按年向國家支付，但國有土地租賃合同另有約定的除外2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)3）租賃國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制租賃土地使用權(quán)人在租賃期內(nèi)依法對承租的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)租賃土地使用權(quán)人在租賃期內(nèi)，需要改變租賃合同約定的用途，應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)當(dāng)與國有土地所有者代表重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并相應(yīng)調(diào)整租金租賃土地使用權(quán)人將其土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)作價(jià)出資的，應(yīng)經(jīng)國有土地所有者代表同意。向企業(yè)法人投資或者成立新的企業(yè)法人的，由企業(yè)法人繼續(xù)履行原國有土地租賃合同；向合伙企業(yè)投資的，由合伙企業(yè)繼續(xù)履行原國有土地租賃合同；作其他投資的，租賃土地使用權(quán)人需繼續(xù)履行原有土地租賃合同2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)4）租賃國有土地使用權(quán)的終止租期屆滿，土地使用者可以申請續(xù)租，但申請續(xù)租的期限與前一階段的租期相加不得超過國家規(guī)定的國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。經(jīng)審批批準(zhǔn)予續(xù)租的，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂國有土地租賃合同。租賃期滿，土地使用者未申請續(xù)租的，或者申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，租賃關(guān)系終止，國家無償收回租賃土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由國家無償取得除公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外，承租人的續(xù)租申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)審批準(zhǔn)予續(xù)租的，承租人應(yīng)當(dāng)與國有土地所有者代表續(xù)訂租賃合同，并辦理變更登記手續(xù)。國有土地所有者代表因公共利益的需要提前終止租賃關(guān)系的，租賃土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物參照出讓土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定處置。因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致國有土地租賃合同不能履行，國家可以無償收回租賃土地使用權(quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)

集體土地使用權(quán)1）集體土地使用權(quán)的主體農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個(gè)人，可以依法取得集體土地使用權(quán)2）集體土地使用權(quán)的分類和取得集體土地按用途劃分為農(nóng)用地和建設(shè)用地，那么集體土地使用權(quán)分為農(nóng)地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)一般通過承包經(jīng)營的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權(quán)，我們也稱為土地承包經(jīng)營權(quán)集體土地中的建設(shè)用地主要包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地和宅基地。建設(shè)用地使用權(quán)依照法律規(guī)定的審批程序取得2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)3）集體土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制集體土地使用權(quán)人對集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的收益權(quán)處分權(quán)。集體土地使用權(quán)的取得及行使，不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)，或者權(quán)利設(shè)定時(shí)約定的義務(wù)4）集體土地使用權(quán)的終止終止情形：第一，國家征收集體土地；第二，集體經(jīng)濟(jì)組織因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的用地需要，或者因用地人不按照批準(zhǔn)的用途使用土地，或者因用地人撤銷、遷移等而停止使用土地，收回土地使用權(quán)。依照上述第一項(xiàng)的規(guī)定終止集體土地使用權(quán)的，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)以其獲得的補(bǔ)償費(fèi)，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對原集體土地使用權(quán)人支付補(bǔ)償，或者以其他方式對原集體土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償性安置2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.2土地使有權(quán)

土地他物權(quán)土地他物權(quán)是指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)以外的其他土地權(quán)利。土地他物權(quán)的實(shí)質(zhì)是對其所有權(quán)人和使用權(quán)人行使所有權(quán)和使用權(quán)的一種限制

《民法通則》第83條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是指以物的使用收益為標(biāo)的的他物權(quán)，主要包括地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、經(jīng)營權(quán)和用益權(quán)等形態(tài)；擔(dān)保物權(quán)是指以確保債務(wù)清償為目的而于債務(wù)人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的定限物權(quán)，主要包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等形態(tài)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)土地他物權(quán)是在他人土地上享有的權(quán)利。也就是說，土地他物權(quán)的客體是他人土地所有權(quán)、使用權(quán)的客體。在這種情況下，土地他物權(quán)不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權(quán)人、使用權(quán)人的效力，即能夠?qū)笳叩哪承?quán)利行使加以必要的限制。土地他物權(quán)的主體是土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外與其存在著某種法律關(guān)系的民事主體。這些關(guān)系可以是法律、行政法規(guī)設(shè)定的，也可以是法律行為或者其他合法行為設(shè)定的。建立這些法律關(guān)系的共同目的，就是維護(hù)他物權(quán)人對該土地享有的某種合法利益土地他物權(quán)不受一物一權(quán)主義的限制。在同一土地上，只能有一個(gè)所有權(quán)，并且這個(gè)所有權(quán)只能派生一個(gè)土地使用權(quán)，但是這并不妨礙在同一土地上設(shè)立多種甚至同種多個(gè)的他物權(quán)土地他物權(quán)是長期存續(xù)的權(quán)利，因而通常有登記的必要2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)

用益物權(quán)1）地役權(quán)

地役權(quán)是為自己土地的便利而利用他人土地的權(quán)利地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。以有兩塊土地為必要：其一為享有地役權(quán)的土地，稱為需役地；其二為供使用的土地，稱為供役地地役權(quán)是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。設(shè)立地役權(quán)，目的在于需役地的便利。在地役權(quán)關(guān)系中，“供役地”即為需役地提供便利的土地，而“需役地”則是享受供役地所提供便利的土地，如果供役地不能為需役地提供便利，或其所提供的便利不是由需役地所享，則不能產(chǎn)生地役權(quán)地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)雖然是一種獨(dú)立的物權(quán)，但它仍與需役地的所有權(quán)或使用權(quán)共命運(yùn)，此即其從屬性。地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)不得被分割為兩個(gè)以上的權(quán)利，也不得使其一部分滅失2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)2）地上權(quán)地上權(quán)是指以在他人土地上設(shè)置或保有建筑物、其他工作物為目的而使用其土地的權(quán)利。通觀各國立法例，地上權(quán)具有以下特征：①地上權(quán)是以他人土地為標(biāo)的物的他物權(quán)，亦即存在于他人土地上的權(quán)利。這里的土地，不僅指地面，也包括土地上空及地表下層②地上權(quán)是以保有建筑物、工作物為目的的他物權(quán)③地上權(quán)以交付租金為代價(jià)，但不以此為必要，此點(diǎn)與土地租賃權(quán)不同④由于建筑物、工作物的長期存在，地上權(quán)也具有長久存續(xù)性，但對于地上權(quán)是否因工作物的滅失而滅失，各國立法主張不一。德國、瑞士立法強(qiáng)調(diào)工作物的有無，主張地上權(quán)隨工作物的滅失而滅失；日本民法則以使用土地作為地上權(quán)的主旨，因而規(guī)定地上權(quán)不因工作物的滅失而滅失⑤地上權(quán)具有可繼承性和可轉(zhuǎn)讓性，這一點(diǎn)也與一般土地租賃不同2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)

擔(dān)保物權(quán)抵押是債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有而就自己財(cái)產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人行使抵押權(quán)，對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)享有變價(jià)處分權(quán)和就變價(jià)所得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利在我國，土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)耐恋厮餀?quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則①土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。在我國，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。因此，土地抵押權(quán)的標(biāo)的是土地使用權(quán)而不是土地本身；土地抵押權(quán)的成立和存續(xù)依賴于土地使用權(quán)的法律存在而不是土地的自然存在②抵押權(quán)客體的限制性。首先，土地所有權(quán)不得抵押；其次，土地使用權(quán)可以抵押，但必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因?yàn)?，抵押?quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果必然是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而我國法律對一部分土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權(quán)，允許抵押，實(shí)際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權(quán)不具有可流轉(zhuǎn)性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不能脫離廠房等建筑物單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，因而也不能單獨(dú)用于抵押2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)③抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。在土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離而獨(dú)立設(shè)定的情況下，所有權(quán)人不得在該土地上另行設(shè)定抵押權(quán)。例如，對于己經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權(quán)抵押的資格④土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利。土地使用權(quán)抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權(quán)利，不涉及第三人在該土地上享有的物權(quán)，如工作物所有權(quán)、種植物所有權(quán)、房屋或土地租賃權(quán)以及各種土地他物權(quán)2.3我國現(xiàn)代地權(quán)制度2.3.3土地他物權(quán)

土地確權(quán)的基本原則（1）城市土地屬國家所有的原則（2）國家土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更的原則（3）尊重歷史面對現(xiàn)實(shí)處理土地權(quán)屬問題的原則2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.1土地權(quán)屬確定

土地權(quán)屬確定的方法（1）國有土地和集體土地的確定1）如何判斷土地曾經(jīng)被確定為集體所有2）如何考察曾經(jīng)被確定為集體所有的土地，其后的所有權(quán)性質(zhì)有沒有發(fā)生變化（2）集體所有土地的權(quán)屬確定（3）國有土地使用權(quán)的確定（4）集體土地使用權(quán)的確定2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.1土地權(quán)屬確定

全民、城市集體單位和集體華僑農(nóng)場使用的原農(nóng)民集體土地（含合作化之前的個(gè)人土地），迄今沒有退給農(nóng)民集體的，屬于國家所有。

1962年《人民公社六十條》全民、城市集體單位使用的原農(nóng)民集體所有的土地，有下列情形之一，屬于國家所有：（1）簽訂過土地轉(zhuǎn)移等有關(guān)協(xié)議的；（2）經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)使用的；（3）進(jìn)行過一定補(bǔ)償或安置勞動(dòng)力的；（4）接受農(nóng)民集體饋贈(zèng)的；（5）購買原集體所有的建筑物的；（6）農(nóng)民集體單位轉(zhuǎn)為全民或者城市集體所有制單位的。1982年《國家建設(shè)征用土地條例》全民、城市集體單位違反規(guī)定使用的農(nóng)民集體土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了清查處理后仍由全民、城市集體單位使用的，確定為國家所有。1987年《土地管理法》1987年《土地管理法》施行后違法占用的農(nóng)民集體土地，必須依法處理后，再確定土地所有權(quán)。

幾種情況處理（1）國家建設(shè)對農(nóng)民集體全部進(jìn)行移民安置并調(diào)劑土地后，遷移農(nóng)民集體原有土地轉(zhuǎn)為國家所有。（2）因國家建設(shè)征收土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征收的土地歸國家所有。（3）全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的，辦理有關(guān)手續(xù)后，被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有。

2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.1土地權(quán)屬確定土地權(quán)屬爭議處理的原則1）先占原則與時(shí)效取得原則先占：就是以據(jù)為己有為意圖獲取或者占有不屬于任何人所有的物（無主物）。這種事實(shí)上的占據(jù)被法律承認(rèn)為合法占有，由于物是無主的，因而不會(huì)侵害任何人先占有3個(gè)成立要件：第一，標(biāo)的物為無主物；第二，先占者對標(biāo)的物有事實(shí)上的占有；第三，先占者有將無主物歸其所有的意思。時(shí)效取得：以所有的意思，公開、和平、繼續(xù)地占有他人之物達(dá)到法律規(guī)定的時(shí)間，從而取得物的所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)時(shí)效取得的法律特征為：第一，占有人必須以自己所有的意思進(jìn)行占有；第二，占有人的占有必須是公開的；第三，占有人必須持續(xù)不斷地占有他人之物2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.2土地權(quán)屬爭議調(diào)處2）現(xiàn)有利益保護(hù)的原則3）從實(shí)際出發(fā)尊重歷史的原則4）訴訟解決以行政處理為前置的原則政府出面處理在土地權(quán)屬糾紛解決中占有很重要的地位。土地確權(quán)是一項(xiàng)政策性和技術(shù)性較強(qiáng)的工作，政府土地行政主管部門基于對本行政區(qū)的土地狀況比較了解，對發(fā)生的爭議，能面對現(xiàn)實(shí)，以法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章為依據(jù)，及時(shí)、公正地解決土地權(quán)屬糾紛。因此，土地權(quán)屬爭議的解決，應(yīng)先采用行政處理的方式，若當(dāng)事人對行政處理不服，可以向人民法院起訴。一般情況下，當(dāng)事人直接向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.2土地權(quán)屬爭議調(diào)處

土地權(quán)屬爭議的調(diào)處（1）土地權(quán)屬爭議的管轄1）縣級土地行政主管部門受理的土地權(quán)屬爭議案件個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的土地權(quán)屬爭議案件；跨鄉(xiāng)級行政區(qū)域的土地權(quán)屬爭議案件；同級人民政府和上級人民政府土地管理部門交辦的土地權(quán)屬爭議案件。上面規(guī)定的個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間發(fā)生的土地權(quán)屬爭議案件，也可以由鄉(xiāng)級人民政府受理和處理。但需要重新確認(rèn)所有權(quán)和使用權(quán)的，應(yīng)由縣級以上人民政府確認(rèn)。2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.2土地權(quán)屬爭議調(diào)處2）設(shè)區(qū)的市、自治州土地行政主管部門受理的爭議案件跨縣級行政區(qū)域土地權(quán)屬爭議案件；同級人民政府、上級人民政府土地管理部門交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的土地權(quán)屬爭議案件3）省、自治區(qū)、直轄市土地行政主管部門調(diào)查處理的爭議案件跨設(shè)區(qū)的市、自治州行政區(qū)域的土地權(quán)屬爭議案件；爭議一方為中央國家機(jī)關(guān)直屬單位，且涉及土地面積較大的土地權(quán)屬爭議案件；爭議一方為軍隊(duì)，且涉及土地面積較大的土地權(quán)屬爭議案件；本行政區(qū)域內(nèi)有較大影響的土地權(quán)屬爭議案件；同級人民政府、國土資源部交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的土地權(quán)屬爭議案件4）國土資源部調(diào)查處理的爭議案件國務(wù)院交辦的土地權(quán)屬爭議案件；在全國范圍內(nèi)有重大影響的土地權(quán)屬爭議案件2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.2土地權(quán)屬爭議調(diào)處（2）解決土地權(quán)屬爭議的程序土地權(quán)屬爭議處理程序是指土地行政主管部門受理和處理土地權(quán)屬爭議案件的具體工作程序，包括土地權(quán)屬爭議案件的申請、受理、調(diào)查、調(diào)解和處理等過程。依據(jù)法律規(guī)定的程序受理和處理土地權(quán)屬爭議，是解決土地權(quán)屬爭議案件必須遵循的基本原則1）土地權(quán)屬爭議案件的申請指土地權(quán)屬爭議申請人要求土地行政主管部門接受處理土地權(quán)屬爭議的行為。申請是土地行政主管部門處理土地權(quán)屬爭議的先決條件。但人民政府交辦的土地權(quán)屬爭議案件，土地行政主管部門應(yīng)直接承辦，不需當(dāng)事人申請。2）土地權(quán)屬爭議的受理指縣級以上土地行政主管部門或鄉(xiāng)級以上人民政府依照爭議管轄的規(guī)定對申請人的申請決定收案審理的行為2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.2土地權(quán)屬爭議調(diào)處3）土地權(quán)屬爭議案件的調(diào)查指由土地行政主管部門指定的承辦人，對爭議事實(shí)進(jìn)行查證的行為。案件調(diào)查的目的是弄清案件事實(shí)4）土地權(quán)屬爭議的調(diào)解指在查明事實(shí)、分清權(quán)屬關(guān)系和雙方自愿的基礎(chǔ)上，通過說服教育和勸導(dǎo)協(xié)商達(dá)成解決糾紛的協(xié)議5）土地權(quán)屬爭議的處理指土地行政主管部門對受理的土地權(quán)屬爭議，在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，提出自己的處理意見并報(bào)人民政府做出處理決定的行為2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.2土地權(quán)屬爭議調(diào)處產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，可分公力法律保護(hù)與私力自我保護(hù)。公力法律保護(hù)，指產(chǎn)權(quán)遭受侵害時(shí)，國家以公權(quán)力排除侵害，實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或處置侵害人；私力自我保護(hù)，指產(chǎn)權(quán)遭受侵害時(shí)，權(quán)利人自己排除侵害，自行實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。從社會(huì)發(fā)展的歷史考察，人類社會(huì)發(fā)展初期，國家從無到初步建立，國家權(quán)力十分有限，對于財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)，只有私力自我保護(hù)一條途徑。隨著社會(huì)的進(jìn)步，國家組織日益完善，國家權(quán)力越來越強(qiáng)大，法律體制逐步健全，私力自我保護(hù)逐漸為公力法律保護(hù)所替代。由此可見，私力自我保護(hù)發(fā)生在先，公力法律保護(hù)發(fā)生在后。隨著國家機(jī)器的愈加強(qiáng)大，私力自我保護(hù)的范圍越來越小，因此，現(xiàn)代各國法律普遍淡化私力自我保護(hù)，加強(qiáng)公力法律保護(hù)的力度。2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.3土地權(quán)利保護(hù)私力自我保護(hù)自助行為

正當(dāng)防衛(wèi)

緊急避險(xiǎn)

公力法律保護(hù)公法保護(hù)刑法保護(hù)

行政法保護(hù)

民法保護(hù)物權(quán)保護(hù)權(quán)利確認(rèn)請求權(quán)停止侵害請求權(quán)排除妨礙請求權(quán)返還原物請求權(quán)清除危險(xiǎn)請求權(quán)恢復(fù)原狀請求權(quán)

債權(quán)保護(hù)

產(chǎn)權(quán)保護(hù)的基本方法2.4土地權(quán)屬確定與爭議調(diào)處2.4.3土地權(quán)利保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)制度是一個(gè)國家的根本社會(huì)制度。土地是人類賴以生存的基礎(chǔ)，是國家財(cái)富和社會(huì)發(fā)展的源泉，是產(chǎn)權(quán)人最重要的財(cái)產(chǎn)。土地產(chǎn)權(quán)依法被確認(rèn)和登記后將受到國家法律的保護(hù)。確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)是政府的職責(zé)，它是一項(xiàng)法律性、政策性的工作。1950年代以來，我國制定了許多涉及土地權(quán)屬方面的法規(guī)，它們?yōu)榉€(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)土地的公有制、保障土地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益發(fā)揮了重要作用。目前我國還有不少土地權(quán)屬糾紛需要處理，同時(shí)新的問題不斷產(chǎn)生，處理土地權(quán)屬糾紛是我國土地管理部門經(jīng)常性的工作。我國現(xiàn)行的土地權(quán)利體系包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他物權(quán)。土地所有權(quán)包括國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)；土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；土地他物權(quán)主要有抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等。

本章小結(jié)復(fù)習(xí)思考題1．簡述物權(quán)與債權(quán)的辨證關(guān)系。2．簡述我國土地所有權(quán)與使用權(quán)的主體與客體。3．簡述土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。4．簡述國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)的獲得方式。5．簡述我國土地他物權(quán)的主要特征。6．簡述傳統(tǒng)民法地上權(quán)及我國土地使用權(quán)的法律特征。7．簡述土地確權(quán)的原則與確權(quán)方法。8．簡述我國土地權(quán)屬爭議的主體范圍。9．簡述建立“先占取得”和“時(shí)效取得”制度的歷史意義。10．談?wù)勀銓ξ覈恋禺a(chǎn)權(quán)制度改革的思考。普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材地籍管理第三部分土地調(diào)查與遙感3.1土地調(diào)查3.1.1土地調(diào)查概述（1）國外土地調(diào)查概述英國1931年開展第一次土地調(diào)查工作，繪制了1:10萬土地利用地圖；1960年代開展第二次土地利用調(diào)查，繪制1:25萬土地利用地圖，并對土地資源進(jìn)行了綜合評價(jià)美國1934年進(jìn)行以土壤侵蝕度為中心內(nèi)容的土地調(diào)查；1970年代以來利用遙感信息資料和自動(dòng)化技術(shù)編制了1:10萬和1:25萬土地利用圖日本1951年專門發(fā)布了“國土調(diào)查法及其實(shí)施令”；1957年頒布了《地籍調(diào)查作業(yè)規(guī)程準(zhǔn)則》；1962年又發(fā)布了“國土調(diào)查促進(jìn)特別措施法及其實(shí)施令”，目的是促進(jìn)國土調(diào)查計(jì)劃的實(shí)施，并以此制定了四個(gè)國土調(diào)查１０年計(jì)劃；1974年有又制定了《國土利用計(jì)劃法》，國土地理院利用航空攝影開始編制全國1:2.5萬土地利用圖，該土地利用圖是全國土地利用信息數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)，為全國和地區(qū)土地利用規(guī)劃提供了依據(jù)3.1土地調(diào)查3.1.1土地調(diào)查概述（2）1950年代初—1980年代中期我國的土地調(diào)查我國在1950年代初為保障土地改革后百姓的土地房產(chǎn)所有權(quán)，頒發(fā)了土地房產(chǎn)所有權(quán)證書，建立了田賦與土地房產(chǎn)清冊

1958年10月在全國范圍開展了第一次土壤普查工作，于1966年完成我國在1980年代初進(jìn)行了國土遙感概查工作。第一階段1980年6月至1982年2月，利用1:5萬、1:2.5萬、1:10萬地形圖，進(jìn)行全國和分省陸地、島嶼、沿海灘涂以及內(nèi)海、領(lǐng)海面積量算；第二階段1981年初至1982年5月，利用1:5萬地形圖，完成27個(gè)省、自治區(qū)10種土地利用現(xiàn)狀分類面積計(jì)算；第三階段1982年8月至1983年12月，利用560張1:25萬假彩色衛(wèi)片編制了29省、自治區(qū)、直轄市1:25萬土地利用現(xiàn)狀圖，匯總分省和全國30種土地利用分類面積我國在1980年代中期又啟動(dòng)了全國縣級土地利用現(xiàn)狀概查及匯總工作1950年代初到1980年代中期的土地調(diào)查工作大多運(yùn)用較落后的技術(shù)手段，精度較低，缺乏科學(xué)性、統(tǒng)一性和權(quán)威性，致使調(diào)查結(jié)果不能得到廣泛應(yīng)用3.1土地調(diào)查3.1.1土地調(diào)查概述（3）第一次全國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查1984至