房地產板塊稅務指引-財稅實操

房地產板塊稅務工作指引目 錄目錄1.1房地產開發(fā)的主要業(yè)務活動 11.2房地產開發(fā)常用術語 12.1企業(yè)設立階段 32.2土地獲取階段 32.3前期準備階段 32.4建設施工階段 32.5預售階段 32.6收樓階段 42.7注銷階段 43.1契稅 43.2城鎮(zhèn)土地使用稅 43.3耕地占用稅 43.4印花稅 53.5增值稅 53.6城市維護建設稅 53.7教育費附加 63.8地方教育附加 63.9房產稅 63.10土地增值稅 63.11企業(yè)所得稅 73.12個人所得稅 7第二章公司設立階段相關稅務問題概述 81、稅務登記 82、計稅方法備案 830日前的房地產項目；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建 83、發(fā)票領購登記 95、稅務檔案管理 9第三章土地獲取階段相關稅務問題概述 101、契稅 101.1計稅基礎及稅率 101.2納稅義務發(fā)生時間 101.3納稅期限 101.4市政配套建設費是否繳納契稅問題 101.5稅收優(yōu)惠政策 111.6風險識別與應對 112、印花稅 112.1計稅基礎及稅率 112.2不征稅情況及優(yōu)惠政策 112.3風險識別與應對 123、耕地占用稅 123.1計稅基礎 123.2納稅義務發(fā)生時間 123.3納稅期限 123.4風險識別與應對 12第四章前期準備階段相關稅務問題概述 131、土地使用稅 131.1計稅基礎及稅率 131.2納稅義務發(fā)生及終止時間 131.3納稅期限 131.4稅收優(yōu)惠政策 131.5風險識別與應對 142、土地閑置費 142.1征收條件 142.3風險識別與應對 143、土地出讓金分期付款利息、延期付款違約金是否繳納契稅分析 153.1土地出讓金分期付款利息契稅分析 153.2土地出讓金延期付款違約金契稅分析 15第五章建設施工階段相關稅務問題概述 16第六章預售階段相關稅務問題概述 171、預繳增值稅 171.1簡易計稅的計稅方法及賬務處理 171.2一般計稅的計稅方法及賬務處理 171.3風險點關注及應對 172、預繳土地增值稅 182.1適用稅率及賬務處理 182.2風險點關注及應對 183、預繳企業(yè)所得稅 183.1納稅義務發(fā)生時間 183.2計提方式及賬務處理 183.3預計毛利率 193.4風險點關注及應對 204、房產稅 204.1征收范圍 204.2計稅依據及稅率 204.3納稅義務發(fā)生與終止時間 214.4納稅期限 214.5風險點關注及應對 215、印花稅 225.1計稅依據及稅率 225.2風險點關注及應對 236、個人所得稅 236.1工資薪金個稅 236.2營銷活動代扣代繳個稅問題分析 296.3個稅返還 29第七章收樓階段 301.1發(fā)票開具 30（1）開具時點及流程 30（2）開票要求 301.2稅金入庫 31（1）納稅義務時點 31（2）繳稅額的確定 32（3）計算表格的填列 32（4）申報表格的填列-舉例分析 32（5）風險識別及應對1、營銷開票不及時，導致增值稅銷項少交情況 331.4增值稅進項稅 36第八章企業(yè)注銷階段 401、企業(yè)注銷流程 402、稅務注銷 402.1清稅注銷辦理 402.2清繳稅款注意事項 413、風險點關注及應對 42第九章企業(yè)所得稅匯算清繳 441、企業(yè)所得稅收入涉稅事項 441.1企業(yè)開發(fā)產品完工標準 441.2開發(fā)產品完工前后收入確認事項 441.3開發(fā)產品不同收款方式收入確認 451.4視同銷售收入確認 451.5代收款項 451.6其他收入事項 451.7預租及租金收入確認 462、企業(yè)所得稅成本涉稅事項 462.1企業(yè)所得稅稅前扣除有效憑證 462.2建筑安裝工程費 482.3園林綠化等園林環(huán)境工程費 482.4公共配套設施費涉稅事項 483、企業(yè)所得稅稅前扣除涉稅事項 513.1工資、薪金支出涉稅事項 513.2職工福利費、工會經費、職工教育經費涉稅事項 513.3各類保險稅前列支規(guī)定 533.4借款費用、利息支出以及融資費用涉稅事項 543.5業(yè)務招待費涉稅事項 553.7勞動保護支出與公司統一工作服支出涉稅事項 563.8會議費涉稅事項 563.9開辦費（籌辦期）費用 573.10公益性捐贈涉稅事項 573.11總機構服務費涉稅事項 583.12手續(xù)費及傭金支出涉稅事項 583.13預提成本涉稅事項 593.14租賃費涉稅事項 593.15稅金扣除涉稅事項 593.16環(huán)境保護專項基金涉稅事項 603.17以前年度發(fā)生的應扣未扣支出涉稅事項 603.18資產損失所得稅處理 603.19固定資產稅前扣除相關規(guī)定 62第十章土地增值稅清算 631、土地增值稅清算條件 63（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 63（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的； 63（三）直接轉讓土地使用權的。 632、清算條件的可選擇性 633、土地增值稅清算安排應考慮因素 643.1合理安排土地增值稅清算進度 643.2與企業(yè)所得稅匯算清繳進度協調 643.3工程結算進度的協調 644.1項目分期相關規(guī)定 644.2項目分期需關注事項： 656.1清算應提供的資料 676.2提供資料需注意事項 677.1營改增對收入影響 687.2清算收入應注意事項 688.1取得土地使用權支付金額的確定及分攤 718.2公共配套設施及共同成本分攤 728.3財務費用及利息支出 768.4轉讓房地產有關的稅金 778.5特殊扣除項目處理 77房地產板塊房地產板塊稅務作指引版土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和的金融機構借款的，房地產開發(fā)費用應當按照”取得土地使用權所支付的金額”與”房地產開發(fā)成本”兩項金額之和的一定比例計算扣除。A公司系向非金融機構借款，因此其支付的利成本之和的10％計算A公司的房地產開發(fā)費用，符合法規(guī)規(guī)定，并無不當。（4）關于A公司以不動產對外投資計稅價格確認問題。A公司在B縣第一街項目建成后，以其中42415.75㎡房屋對外投資入股，房屋協議作價155941715元?；榫衷谇逅銜r認為A公司將該部分房屋對外投資應視同銷售，并且聘請價格認證機構對該房屋進行了評估，以評估價格165998286元確認A公司收入。A公司主張，其以不動產對外投資，雙方對房屋價值已達成協議并履行，稽查局應當以此確認稽查局的收入，不應當再進行評估。場價格或評估價值確定。第三條規(guī)定：”非直接銷售和自用房地產的收入確定：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于……對外投資等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參估價值確認收入。A公司稱應以協議價格確認收入，無法律依據。（5）關于應收未收的款項是否應當確認為銷售收入問題。A公司在2009年和2010A368萬元余款未支付。稽查局在清算時按照房屋買賣合同約定的總價款確認A公司的銷售收入。A公