資產(chǎn)評估服務(wù)資產(chǎn)評估的基本方法

資產(chǎn)評估服務(wù)資產(chǎn)評估的基本方法

目錄

第一節(jié)市場法......................................................................................................................1

一、市場法的概念...........................................................................................................1

二、市場法的應(yīng)用舉例...................................................................................................2

第二節(jié)成本法......................................................................................................................4

一、成本法的概念與評估思路.......................................................................................4

二、重置成本的計量.......................................................................................................5

三、有形損耗的計量.....................................................................................................10

四、功能性損耗的計量.................................................................................................13

五、經(jīng)濟性損耗的計量.................................................................................................15

第三節(jié)收益法....................................................................................................................16

一、收益法的概念.........................................................................................................17

二、適用收益法的前提條件.........................................................................................17

三、收益法評估的操作程序.........................................................................................17

四、收益法的計算.........................................................................................................18

第四節(jié)資產(chǎn)評估基本方法的比較與選擇.........................................................................23

一、資產(chǎn)評估基本方法的優(yōu)缺點.................................................................................23

二、基本評估方法的適用條件.....................................................................................25

三、基本評估方法的比較對照表.................................................................................25

四、本項目選用的評估方法.........................................................................................26

1

資產(chǎn)評估基本方法有三種：市場法是通過在現(xiàn)行市場上

搜集與待估資產(chǎn)相近的參照物及其近期交易價格等數(shù)據(jù)為

基礎(chǔ)，經(jīng)過類比對參照物進行差異分析與價格調(diào)整，從而推

定待估資產(chǎn)價值的評估方法；成本法是以待估資產(chǎn)現(xiàn)時重置

成本扣除其各項損耗，以此確定待估資產(chǎn)的價值；而收益法

則看重未來，是通過估測待估資產(chǎn)未來各期的預(yù)期收益進而

并折為現(xiàn)值，作為評估值。

資產(chǎn)評估的方法有很多，但比較常用的基本方法有市場

法、成本法和收益法。

第一節(jié)市場法

一、市場法的概念

市場法又稱市場比較法或市價比較法，是利用現(xiàn)行市場

上與待估資產(chǎn)同樣或類似的資產(chǎn)（參照物）的近期交易價格

為基礎(chǔ)，經(jīng)過直接比較或類比對參照物進行異同分析，并將

類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定待估資產(chǎn)價值的一

種評估方法。市場法以均衡價值觀為理論基礎(chǔ)，是一種最簡

單有效的方法，評估過程中的資料直接來源于市場，同時又

為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。

市場法以替代原則為靈魂，因為任何一個正常的投資者

都不會接受高于相同用途的替代品的價格，既然是待估資

產(chǎn)，就不能高于該資產(chǎn)的市場價，這才符合市場規(guī)律。在決

1

定是否選擇市場法來評估資產(chǎn)價值時，首先要確定它是否具

有一個充分發(fā)育活躍的公開市場，其交易環(huán)境是否公平、監(jiān)

督機制是否合理等系列條件。其次，還要看市場上是否具有

可比參照物及與相同的活動，是否能夠搜集到相關(guān)交易數(shù)

據(jù)。市場法評估的主要步驟包括：

1.要有明確的資產(chǎn)評估對象，查找類似的參照物；

2.根據(jù)資產(chǎn)種類查找對資產(chǎn)價值影響較大的因素，并且

根據(jù)參照物對這些不同因素進行分析、并調(diào)整其價值，得到

最初結(jié)果；

3.初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法分析最初

結(jié)果的合理性。

二、市場法的應(yīng)用舉例

【例2-1】南陽市曹路鎮(zhèn)有一待估宗地G需要評估，現(xiàn)

搜集到與待估宗地條件類似的于2011年進行交易的6宗地，

具體情況如表2-1所示：

表2-1類似的宗地交易案例數(shù)據(jù)

宗交易時交易情土地狀

成交價容積率

地間況況

Ａ7004月+1%1.2+2%

Ｂ6894月+3%1.4-2%

Ｃ7233月-2%1.3-1%

Ｄ7105月01.0-3%

Ｅ6956月-1%1.5+2%

2

Ｆ6807月01.6+1%

Ｇ7月01.10

上表中成交價的單位為：元/m2。該城市2011年的地價

指數(shù)見表3-2：

表3-22011年南陽市地價指數(shù)表

時間

123456789101112

（月）

指數(shù)100102107109108112108109110108109114

另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容

積率在1－1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比

容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積

率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加4%。對

交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與待

估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號

表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價

的修正幅度。

試根據(jù)以上已知條件，評估該宗地2011年的價值。

解：（1）建立容積率地價指數(shù)表

容1.1.1.1.1.1.51.6

積01234

率

地1010111112125＝100＋129＝125＋

價05050100×5%[（1.5100×

指－1）/0.1]4%[（1.6－

3

數(shù)1.5）/0.1]

（2）參照物數(shù)據(jù)的修正計算

評估價值＝參照物價格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修

正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)

108100105100

A.700××××=643(元/m2)

109101110102

108100105100

Ｂ.689××××=592(元/m2)

10910312098

108100105100

C.723××××=687(元/m2)

1079811599

108100105100

D.710××××=769(元/m2)

10810010097

108100105100

E.695××××=474(元/m2)

11299125102

108100105100

F.680××××=548(元/m2)

108100129101

（3）評估結(jié)果

以600元/m2左右為大致均值，案例D和E的數(shù)值振幅

超過120元/m2，為異常值，應(yīng)予剔除。其他4個案例的結(jié)

果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。

因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：

（643＋592＋687＋548）/4＝617（元/m2）

第二節(jié)成本法

一、成本法的概念與評估思路

4

成本法又稱重置成本法，是指在資產(chǎn)評估時按待估資產(chǎn)

的重置成本扣減其各項損耗價值來確定待估資產(chǎn)價值的方

法。其理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費用價值論，因為在很多情況下，一

項資產(chǎn)的價值取決于其成本的高低。待估資產(chǎn)的重置成本，

也就是重新構(gòu)建待估資產(chǎn)的現(xiàn)時成本。待估資產(chǎn)業(yè)已存在的

各項貶損因素，包括有形損耗和無形損耗。

待估資產(chǎn)評估值＝重置成本－有形損耗－功能性損耗

－經(jīng)濟性損耗

P＝Rc－Dp－Df－De

其中，

P—待估資產(chǎn)評估值

Rc—重置成本；

Dp—有形損耗；

Df—功能性損耗；

De—經(jīng)濟性損耗。

或者，評估值＝重置成本×綜合成新率

二、重置成本的計量

重置成本包括復(fù)原重置成本與更新重置成本兩種類型。

前者是指運用與原來設(shè)備相同的生產(chǎn)材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、技

術(shù)等，以時價構(gòu)建具有相同用途資產(chǎn)的成本；后者是指運用

新的生產(chǎn)材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、技術(shù)等，并以時價構(gòu)建具有相

同用途資產(chǎn)的成本。在評估資產(chǎn)價值時，如果這兩種類型成

本資料齊全，應(yīng)以更新重置成本數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，因為其成本更低

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廉、資產(chǎn)性能更好，這是資產(chǎn)評估替代原則的基本要求——

當(dāng)市場上同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，應(yīng)選擇最低價格

作為評估價格。

重置成本的計量方法有很多，主要包括：直接法、物價

指數(shù)法、重置核算法、功能成本法、統(tǒng)計分析法等。

（一）直接法

直接法是根據(jù)市場交易數(shù)據(jù)直接確定設(shè)備重置成本的

方法，其前提條件是待估資產(chǎn)市場價格資料比較容易獲得，

獲得渠道有二：

1.歷史價格資料。需要注意既有價格資料的有效性和可

靠性，鑒于廠家報價和實際成交價往往存在差異，評估人員

需要慎用廠家報價；同時要注意價格的時效性。

2.市場詢價。根據(jù)替代原則，在同等條件下，評估人員

應(yīng)選擇可能獲得的最低售價，及時向近期購買該廠同類產(chǎn)品

的客戶了解實際成交價格。

（二）物價指數(shù)法

物價指數(shù)法是以資產(chǎn)的歷史成本為基礎(chǔ)，根據(jù)同類資產(chǎn)

價格變動指數(shù)來確定待估資產(chǎn)重置成本的方法。對一些難以

獲得市場價格的資產(chǎn)評估，經(jīng)常采用物價指數(shù)法。物價指數(shù)

分為定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)兩種。

1.定基物價指數(shù)

定基物價指數(shù)是以固定時期為基期的指數(shù)，通常以100%

為基礎(chǔ)，當(dāng)物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在

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100%以下，表明物價下跌。

【例2-2】某項固定資產(chǎn)2005年購進，賬面原值為20

萬元，購建時物價指數(shù)為150%，2011年上升為225%（定基

物價指數(shù)），試評估該設(shè)備的重置價格。

解：該固定資產(chǎn)重置價格＝原始成本×評估時的物價指

數(shù)/購進時的物價指數(shù)

＝20×225%/150%＝30（萬元）

2.環(huán)比物價指數(shù)

環(huán)比物價指數(shù)是以上期為基期的指數(shù)。一般的環(huán)比

期以年為單位，當(dāng)年同上年物價相比的倍數(shù)，通常也是用百

分比來表示。

【例2-3】某項資產(chǎn)2005年的歷史成本為20000元，

環(huán)比物價指數(shù)見表４-3，計算2011年該設(shè)備的重置成本。

表2-32005-2011年環(huán)比物價指數(shù)表

年份2005200620072008200920102011

環(huán)比物

價

105108115102118106101

指數(shù)

（%）

解：待估資產(chǎn)的重置成本＝20000×（108%×115%×102%

×118%×106%×101%）＝32000（元）

使用物價指數(shù)法評估資產(chǎn)價值時，需要注意以下問題：

（1）選取的物價指數(shù)應(yīng)與評估對象相配比，一般采用

某一類產(chǎn)品的分類物價指數(shù)，不可采用綜合物價指數(shù)。

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（2）需要核查歷史成本的真實性。

因為在資產(chǎn)使用過程中，其賬面價值可能進行了調(diào)整，

當(dāng)前的賬面價值已不能反映真實的歷史成本。

（3）構(gòu)建資產(chǎn)的企業(yè)賬面歷史成本一般包括運雜費、

安裝費、基礎(chǔ)費以及其他費用。上述費用的物價指數(shù)往往是

不同的，需要分別計算。

（4）只能測算復(fù)原重置成本。

（5）進口資產(chǎn)使用物價指數(shù)法時需要應(yīng)用資產(chǎn)出口國

的分類物價指數(shù)。

（三）重置核算法

如果搜集不到市場數(shù)據(jù)或物價變動數(shù)據(jù)，只能選用其它

重置成本計量方法。

重置核算法是以現(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)核算資產(chǎn)重置的各項成

本，包括：

1.直接成本費用；

2.間接成本費用，包括資金占用成本在內(nèi)。直接成本是

指購建全新資產(chǎn)時所費的可直接計入購建成本的必要和合

理的部分；間接成本是指與資產(chǎn)形成有關(guān)但無法直接計入成

本而必須按比例分?jǐn)傆嬎愕牟糠?，如企業(yè)管理費。

重置成本＝直接成本+間接成本

（四）功能成本法

這是以類似功能的資產(chǎn)作為參照物，根據(jù)其功能與成本

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之間穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系推算待估資產(chǎn)重置成本的方法。

1.功能和成本呈線性關(guān)系：生產(chǎn)能力越大成本越高，且

呈正比關(guān)系，即生產(chǎn)能力比例法，適用于單項資產(chǎn)評估。

【例2-4】某煉鋼爐全新價為10萬元，年產(chǎn)量為600噸，

待估煉鋼爐年產(chǎn)量為900噸，試用功能成本法確定待估煉鋼

爐重置成本。

解：待估資產(chǎn)重置成本/待估資產(chǎn)年產(chǎn)量＝參照物重置

成本/參照物年產(chǎn)量

待估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×待估資產(chǎn)年產(chǎn)

量/參照物年產(chǎn)量＝10×900/600＝15（萬元）

2.功能和成本呈指數(shù)關(guān)系：同一系列不同生產(chǎn)能力的設(shè)

備與其重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系，此時的功能成本法

演變?yōu)橐?guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法，國外經(jīng)驗是該指數(shù)取值一般在

[0.4～1.2]之間。適用于生產(chǎn)流水線資產(chǎn)評估。

【例2-5】戴克公司×型筆記本電腦生產(chǎn)線年生產(chǎn)量為

72萬臺，已使用4年，市場上同類生產(chǎn)線價格為1500萬美

元，設(shè)計生產(chǎn)能力為60萬臺，設(shè)規(guī)模效益指數(shù)為0.9，試評

估×型筆記本電腦生產(chǎn)線重置價格。

解：×型筆記本電腦生產(chǎn)線重置價格＝1500×（72/60）

0.9＝1767.48（萬美元）

（五）統(tǒng)計分析法

選擇待估資產(chǎn)中的代表性資產(chǎn)并精確估算其重置成本，

再依據(jù)資產(chǎn)重置成本與原始成本之間穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系推斷

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全部待估資產(chǎn)的重置成本。

三、有形損耗的計量

資產(chǎn)的有形損耗即實體性損耗，又稱實體性貶值，它包

括兩種磨損：第Ⅰ種有形磨損和第Ⅱ種有形磨損，前者是資

產(chǎn)在使用過程中因外力所致的物理性耗損帶來的貶值，這是

資產(chǎn)有形損耗的主要成分；后者則是資產(chǎn)閑置過程中因自然

力作用而形成的貶值。

有形損耗的測算方法有觀察法、使用年限法、和修復(fù)費

用法。有形損耗可以用實體性貶值率來表示，它是實體性貶

值與重置成本的比例。

αp＝Dp/Rc

αp代表實體性貶值率。

（一）觀察法

是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對待

估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的

設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況

和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察

由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影

響，判斷待估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值的一種測

算方法。計算公式為：

資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）＝重

置成本×實體性貶值率

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（二）使用年限法

使用年限法假設(shè)資產(chǎn)的貶值與其實際使用年限成正比，

使用年限有名義已使用年限與實際已使用年限兩種，使用時

需要加以區(qū)別。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估

時的年限，可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿等渠道查詢；而

實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際有形損耗的年限。由

于資產(chǎn)在使用中負荷程度不同，必須將資產(chǎn)的名義已使用年

限調(diào)整為實際已使用年限，這可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

其中，

截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間

資產(chǎn)利用率=′100%

截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間

當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際

已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時，

表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用

年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用

年限小于名義已使用年限。

實際已使用年限

資產(chǎn)的實體性貶值＝（重置成本-預(yù)計殘值）′

總使用年限

資產(chǎn)的實體性貶值＝（重置成本-預(yù)計殘值）×實體性

貶值率

其中，預(yù)計殘值是指待估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的

金額，殘值不發(fā)生貶值，所以式中扣除了預(yù)計殘值。在資產(chǎn)

評估實務(wù)中，往往只考慮數(shù)額較大的殘值，殘值數(shù)額較小時

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常常忽略不計?？偸褂媚晗拗傅氖菍嶋H已使用年限與尚可使

用年限之和，后者是根據(jù)資產(chǎn)有形損耗情況，預(yù)計資產(chǎn)的繼

續(xù)使用年限。

（三）修復(fù)費用法

利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算待估

資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到

其全新狀態(tài)，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復(fù)費用。

這種方法假設(shè)待估資產(chǎn)所發(fā)生的實體性損耗是可補償性的，

那么用于補償（修復(fù)）實體性損耗所發(fā)生的費用就是設(shè)備的

實體性貶值。需要區(qū)分可補償（修復(fù)）性損耗和不可補償

（修復(fù)）性損耗。前者是指可以用技術(shù)上、經(jīng)濟上可行的方

法修復(fù)的實體性損耗；后者則是從經(jīng)濟角度判斷修復(fù)不劃算

或是在技術(shù)上不可修復(fù)的實體性損耗。

修復(fù)費用法計算公式是：

實體性貶值＝可補償費用＋（重置成本－可補償費用）

×實體性貶值率

即不可補償?shù)膶嶓w性損耗采用“使用年限法”來計算

【例2-6】有一臺加工鋁合金門窗窗框的數(shù)控角碼機，

重置成本為50萬元，已使用5年，其經(jīng)濟使用壽命約15年，

現(xiàn)在其數(shù)控系統(tǒng)損壞需要維修，估計修復(fù)費用約5萬元，設(shè)

備的其他部分工作正常。試求該數(shù)控角碼機實體性貶值

解：重置成本：50萬

可修復(fù)性損耗引起的貶值：5萬

不可修復(fù)性損耗引起的貶值：（50－5）×5／15＝15萬

12

實體性貶值：（5＋15）＝20萬

實體性貶值率：20／50＝40%

四、功能性損耗的計量

資產(chǎn)的功能性損耗，主要是由于新技術(shù)新材料新工藝不

斷出現(xiàn)或科學(xué)技術(shù)進步帶來的，具體存在兩種表現(xiàn)形式，第

Ⅰ種功能性貶值和第Ⅱ種功能性貶值。

（一）第Ⅰ種功能性貶值（超額投資成本）

由于新技術(shù)新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的資

產(chǎn)的重新構(gòu)建成本比過去降低，即更新重置成本低于復(fù)原重

置成本，待估資產(chǎn)中有一部分超額投資成本得不到補償，這

部分超額投資成本引起的貶值被稱為第Ⅰ種功能性貶值（又

稱為一次性貶值），

超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

需要注意的是，在這種情況下，相同功能的資產(chǎn)本身技

術(shù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟性能并未根本改變，待估資產(chǎn)尚可正常使用，

無須更新。如果選用了復(fù)原重置成本，應(yīng)該考慮是否存在超

額投資成本引起的功能性貶值；如果直接選用了更新重置成

本，因為第Ⅰ種功能性貶值因素已經(jīng)計入，無須重復(fù)考慮；

如果選用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，也無須重復(fù)考慮超額

投資成本。

（二）第Ⅱ種功能性貶值（超額營運成本）

由于科學(xué)技術(shù)進步出現(xiàn)了性能更加完善、生產(chǎn)效率更高

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的資產(chǎn)，致使待估資產(chǎn)在人力物力和財力等方面的日常運營

費用相對增加、以及生產(chǎn)效率、產(chǎn)品質(zhì)量等經(jīng)濟效果相對降

低的程度，即超額運營成本，稱為第Ⅱ種功能性貶值。諸如

彩電、音響、電腦、手機等因技術(shù)進步造成功能性過時，導(dǎo)

致待估資產(chǎn)貶值。

第Ⅱ種功能性貶值達到一定程度時，需要用新資產(chǎn)來代

替待估資產(chǎn)，或至少要對其進行技術(shù)改造。通常，第Ⅱ種功

能性貶值可以通過計算超額營運成本的稅后現(xiàn)值來計量，具

體步驟如下：

1.將待估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的

新資產(chǎn)年運營成本加以比較。

2.計算二者的差異，確定年凈超額運營成本。由于企業(yè)

支付的運營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本

會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負擔(dān)的運

營成本低于其實際支付額，即超額運營成本還具有節(jié)稅效

果。所以，年凈超額運營成本是年超額運營成本扣除所得稅

之后的余額。

3.估計待估資產(chǎn)的剩余壽命。

4.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將待估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)的年凈超

額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和即為待估資產(chǎn)的第Ⅱ種功

能性貶值。

第Ⅱ種功能性損耗＝∑待估資產(chǎn)的年稅后超額運營成

本現(xiàn)值

＝∑（舊技術(shù)的單位生產(chǎn)成本—新技術(shù)的單位生產(chǎn)成

14

本）×年生產(chǎn)量×（1—所得稅率）×各年折現(xiàn)系數(shù)

【例2-7】某套生產(chǎn)自動控制裝置，正常運行需要6名

操作人員，目前同類新式控制裝置只需4名操作人員，設(shè)操

作人員年均收入48000元，待估裝置尚可使用3年，所得稅

25%，折現(xiàn)率10%，請計算待估裝置的功能性貶值額。

解：（1）待估裝置年超額運營成本＝（6-4）×48000

＝96000（元）

（2）待估裝置年超額運營成本凈額＝96000×

（1-25%）＝72000（元）

（3）待估裝置超額運營成本凈額折現(xiàn)＝72000×2.4869

＝179056.8（元）

在日常生產(chǎn)過程中，資產(chǎn)價值往往隨時間變化、技術(shù)進

步等而變化，從而導(dǎo)致待估資產(chǎn)成本發(fā)生變化。所以，還需

要了解待估資產(chǎn)的使用年限，以及以往使用中出現(xiàn)的貶值情

況，同時，貨幣時間價值、物價和稅收等因素變化也會帶來

資產(chǎn)價值的變化，所以還要考慮到折現(xiàn)率、物價指數(shù)、所得

稅率等方面的影響。

五、經(jīng)濟性損耗的計量

經(jīng)濟性損耗，也稱外部損失，是指資產(chǎn)外部條件的不利

影響帶來的待估資產(chǎn)的價值損失，包括經(jīng)濟形勢不佳、自然

災(zāi)害、戰(zhàn)爭、騷亂等外部投資環(huán)境欠佳導(dǎo)致運營設(shè)備利用率

下降、閑置，并由此引起設(shè)備運營收益的減少。各種外部不

利因素影響潛在經(jīng)濟回報，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場價

15

值。

經(jīng)濟性損耗的計量，首先要調(diào)查影響企業(yè)和資產(chǎn)損耗的

經(jīng)濟條件的存在；其次，調(diào)查任何經(jīng)濟性損耗的原因，并以

某種客觀方式認證。經(jīng)濟性損耗存在于任何行業(yè)或資產(chǎn)，具

體可能體現(xiàn)在市場競爭加劇導(dǎo)致對本企業(yè)產(chǎn)品需求降低、生

產(chǎn)能力相對過剩；行業(yè)性生產(chǎn)能力過剩；原料供應(yīng)緊張或漲

價嚴(yán)重；國家能源、環(huán)保等法律或政策變化導(dǎo)致生產(chǎn)成本提

高或迫使待估資產(chǎn)強制報廢等等。

從某種程度上講，經(jīng)濟性損耗類似于機會成本概念，當(dāng)

某項資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟回報率小于同價值資產(chǎn)產(chǎn)生的社會基

準(zhǔn)回報率時，經(jīng)濟性損耗便出現(xiàn)了。通過單純資金投資不能

降低經(jīng)濟性損耗，但經(jīng)濟性損耗卻可以改變甚至通過改變行

業(yè)條件而變?yōu)榱悖踔吝€可能會出現(xiàn)“經(jīng)濟性增值”。

【例2-8】某無紡布產(chǎn)品生產(chǎn)流水線，根據(jù)2003年購建

時的市場需求，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)2000萬件，2008年以

來由于國際市場需求發(fā)生了趨勢性逆轉(zhuǎn)，每年實際產(chǎn)量驟降

到500萬件，75%的生產(chǎn)能力閑置。該流水線重置成本為3000

萬元，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.75，實體性損耗忽略不計，請

計算該流水線的經(jīng)濟性貶值。

解：該流水線的經(jīng)濟性貶值＝[1-（500/2000）0.75]×

3000≈1939.34（萬元）

第三節(jié)收益法

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一、收益法的概念

收益法又稱收益現(xiàn)值法，是通過估測待估資產(chǎn)未來預(yù)期

收益并折成現(xiàn)值，借此來確定價值的一種評估方法。收益法

確立是根據(jù)艾爾文·費雪所說的資本能夠帶來一系列未來

收入，所以其價值實質(zhì)上就是對其未來收入的折現(xiàn)值，即未

來收入的資本化。也就是說，一個正常的投資者在購置或投

資于待評估資產(chǎn)時，他所支付的貨幣不會高于他所購置或投

資的資產(chǎn)在未來所能能給他帶來的價值回報。一般來說，收

益法就是通過把資產(chǎn)購買者期望的收益轉(zhuǎn)化為價值，反映購

買者所能接受的最高價格。收益法的基本要素包括（1）待

估資產(chǎn)的預(yù)期收益；（2）折現(xiàn)率或資本化率；（3）待估資

產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。

二、適用收益法的前提條件

1.待估資產(chǎn)的未來價值可以預(yù)測并且要保持穩(wěn)定，同時

還要對于它的未來預(yù)期可以用貨幣加以計量。

2.評估資產(chǎn)的所有者承擔(dān)的風(fēng)險同樣可以用貨幣計量，

并且反映在折現(xiàn)率的數(shù)值中。

3.待估資產(chǎn)預(yù)期獲利的年限是可以預(yù)測的。

三、收益法評估的操作程序

1.搜集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的資料，并分析對比這

些指標(biāo)以及發(fā)展趨勢；

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2.預(yù)測這些資產(chǎn)的未來收益、折現(xiàn)率、收益期；

3.計算這些資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，從而確定其價值。

四、收益法的計算

根據(jù)其復(fù)雜程度收益法，可分為：

（1）穩(wěn)定化收益法；

（2）未來收益折現(xiàn)法。

【例3-9】一筆能持續(xù)帶來年收益率為8%、年收益為2

000元的初始投資為多少？

解：資產(chǎn)價值＝資產(chǎn)的年收益率/適當(dāng)?shù)馁Y本化率

V＝2000/8%＝25000（元）

（一）穩(wěn)定化收益法

穩(wěn)定化收益法采用簡單測算年收入（即穩(wěn)定的收益）以

及單一的資本化率來確定資產(chǎn)價值。

1.穩(wěn)定化收益水平的確定。可以通過對待估資產(chǎn)過去產(chǎn)

生的收益趨勢的分析來確定，過去的收益走勢主要有三種類

型：

（1）平穩(wěn)趨勢模式。這種情況下收益是以或多或少穩(wěn)

定的比率在增長或下降，處理這種情況最便捷的辦法是把最

近一年的收入作為代表性的、穩(wěn)定化了的收益水平。

【例2-10】將下表中的2009年的收入作為穩(wěn)定化了的

收益水平。

表2-4過去5年某項資產(chǎn)帶來穩(wěn)定增長的年收益

年份收入（$）收入變化率（%）

18

20051000—

200610505

200711035

200811585

200912165

（2）不穩(wěn)定增長趨勢模式（處在周期性市場擴張當(dāng)中

的企業(yè)），但收入增長幅度相對穩(wěn)定。

【例2-11】將如下的歷史收入取簡單平均數(shù)作為未來穩(wěn)

定化了的收益水平。

表2-5過去5年某項資產(chǎn)帶來增長幅度相對穩(wěn)定的年

收益

年份收入（$）收入變化率（%）

20051000—

2006120020.00

20071080-10.00

2008129019.00

20091250-3.00

平均數(shù)1164

（3）不穩(wěn)定趨勢：在待估資產(chǎn)過去的收入過于不穩(wěn)定

情況下，不宜使用穩(wěn)定化收益法。

2.資本化率的確定見后文。

（二）未來收益折現(xiàn)法

19

這種方法需要對過去的待估資產(chǎn)財務(wù)走勢作深入分析，

借以識別收益的平穩(wěn)性或不穩(wěn)定性以及產(chǎn)生這種模式的原

因，從而推斷未來各期的適度收益水平。

預(yù)測未來收益的方法主要有三種：

1.建立以往收益的時間序列方程，然后假定該時間序列

還將持續(xù)（對以往的數(shù)據(jù)進行回歸技術(shù)分析）。當(dāng)以往的收

益符合合理的平穩(wěn)增長模式時，比較適用。

【例2-12】按時間序列計算的回歸方程：總收益＝（年

份數(shù)×83）—163638

表2-6過去5年某資產(chǎn)帶來的年收益表2-7未

來5年該資產(chǎn)帶來的年收益

年份總收益（$）年份總收益（$）

2005100020101532

2006115020111615

2007121020121698

2008130020131781

2009134020141864

2.分別測算收益的各組成部分，然后加總。當(dāng)被估資產(chǎn)

有兩個以上的主要收益來源時，比如一家企業(yè)有不止一條生

產(chǎn)線，每種收益來源都有不同的增長特點和未來的潛力時，

比較適用。如果有理由認為這些收益的來源都是穩(wěn)定的，就

可以分別對其應(yīng)用時間序列方法。

3.間接預(yù)測收益。在這種情況下，首先需要確定收入與

支出的動因，然后建立收益與這些因素之間的數(shù)量關(guān)系，再

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根據(jù)對這些因素未來的預(yù)測，估算出相關(guān)的未來收益水平。

這種間接方法可能比較難，因為它要求對收入和支出背后的

動因作較為深入的分析，在銀行或其它企業(yè)的購并業(yè)務(wù)中，

由于切合實際而常被采用。

（三）資本化率與折現(xiàn)率的選擇

這屬于收益法的第二個關(guān)鍵性決策領(lǐng)域。

1.資本化率＝折現(xiàn)率－未來年收入增長率

在資產(chǎn)評估實務(wù)中，待估資產(chǎn)的未來年收入增長率一般

不會超過折現(xiàn)率，因為，折現(xiàn)率＝無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬

率，風(fēng)險報酬率往往會隨企業(yè)未來年收入增長率提高而水漲

船高，但不可能長期都以極快的速度增長，并且增長越快風(fēng)

險越大，折現(xiàn)率也越高，這也符合風(fēng)險和收益的匹配原理。

當(dāng)未來年收入增長率＝0時，資本化率＝折現(xiàn)率，即預(yù)

期的每一期收入是永續(xù)的。事實上，資本化率和折現(xiàn)率沒有

質(zhì)的區(qū)別，只是考察時間存在差異而已：折現(xiàn)率是有限年間

的折現(xiàn)比率，資本化率是永續(xù)年間的折現(xiàn)率。

2.折現(xiàn)率的確定方法有三種，求和法、資本成本加權(quán)法

和市價比較法。

（1）求和法

折現(xiàn)率可被視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成，

每一部分可以分別處理，然后加總。

其中，無風(fēng)險報酬率是一個投資者在現(xiàn)成市場中較有把

握取得的回報水平，如美國政府債券收益率。美國政府短期

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債券常被認為最沒有風(fēng)險，然而從評估目的出發(fā)，通常最好

采用一年以上的政府債券利率作為基礎(chǔ)利率：雖然在平價變

現(xiàn)方面長期債券會有較大風(fēng)險，但由于評估通常涉及基于長

期收益走勢的估測價值，所以對于無風(fēng)險收益率來說，更具

可比性和相關(guān)性。

其中，折現(xiàn)率的風(fēng)險報酬率部分，必須反映出兩種風(fēng)險，

經(jīng)營風(fēng)險和市場風(fēng)險（資產(chǎn)經(jīng)營的市場環(huán)境）。

風(fēng)險報酬率的起點估算：可以對一筆資產(chǎn)各種投資的收

益率減去無風(fēng)險收益率的結(jié)果進行分析，那個差額就是風(fēng)險

報酬率。如某企業(yè)為收購一個項目而從銀行借款，如果銀行

要求的利率是1６%（通過銀行自身開發(fā)的信托理財產(chǎn)品名義

借出），無風(fēng)險報酬率是８%，而該資產(chǎn)又與待估資產(chǎn)相似，

則風(fēng)險報酬率至少不低于８%。

根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型，一項資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝無風(fēng)

險收益率+反映特定行業(yè)和企業(yè)風(fēng)險的總風(fēng)險報酬率。其中，

總風(fēng)險報酬率＝系統(tǒng)性風(fēng)險報酬率×非系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)β

（β是特定證券風(fēng)險報酬率與證券市場上所有證券平均風(fēng)

險報酬率之比）。

（2）資本成本加權(quán)法

【例2-13】試用資本成本加權(quán)法計算折現(xiàn)率。

根據(jù)下表數(shù)據(jù)資料，資本加權(quán)平均成本＝7.5%×25%+9%

×35%+15%×40%＝11.03%

表2-8某資本各組成部分的比例及成本

資本的構(gòu)成占資本的稅前成本稅后成本

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部分比例

第一順序償25%10%7.5%

還債務(wù)

第二順序償35%12%9%

還債務(wù)

所有者權(quán)益40%20%15%

資本加權(quán)平均成本