物業(yè)服務(wù)和后勤運(yùn)輸保障服務(wù)房屋、公共場地、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案

物業(yè)服務(wù)和后勤運(yùn)輸保障服務(wù)房屋、公共場

地、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案

目錄

（一）維修運(yùn)行管理制度.........................................................................2

1．公共部位、公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度.......................................3

2．設(shè)備管理安全制度.......................................................................4

3．配電室管理制度...........................................................................5

4．安全操作制度..............................................................................6

5．公共照明節(jié)能管理制度................................................................6

6．事故處理規(guī)程..............................................................................7

7．設(shè)備故障維修規(guī)定.......................................................................8

8．公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理................................................................8

9．報告制度......................................................................................9

10．維修人員行為規(guī)范...................................................................10

11．電工日常巡檢工作制度............................................................10

（二）崗位職責(zé)......................................................................................17

1．維修部組長崗位責(zé)任制..............................................................17

2．維修部副組長崗位責(zé)任制...........................................................17

3．維修管理員崗位責(zé)任制..............................................................18

4．核算員崗位責(zé)任制.....................................................................19

5．采購員崗位責(zé)任制.....................................................................19

6．操作手崗位責(zé)任制.....................................................................19

（三）作業(yè)規(guī)范......................................................................................21

1．房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)維護(hù)............................................21

（1）確定房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍周期......................21

（2）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)方案..............................22

1

（3）房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)方案..............................23

（4）房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn).....................................25

（5）房屋本體共用部位日常檢查表........................................25

（6）房屋維修養(yǎng)護(hù)、管理方案................................................26

2．共用設(shè)施維護(hù)管理.....................................................................31

3．中央空調(diào)、分體空調(diào)維修服務(wù)方案............................................34

（1）維修和保養(yǎng)服務(wù)的目標(biāo)...................................................34

（2）緊急排除故障..................................................................34

（3）維護(hù)保養(yǎng)方案..................................................................35

（4）主要維護(hù)清洗步驟和方法................................................39

（5）應(yīng)急處理預(yù)案..................................................................50

（6）節(jié)能措施.........................................................................56

（7）技術(shù)組織措施..................................................................57

（8）質(zhì)量保證措施..................................................................58

4．給排水系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)方案.......................................................59

5．電梯的定期維護(hù)及檢修方案.......................................................66

6．消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)方案................................................71

（四）......................................................................................................83

（五）工作流程......................................................................................83

1．正常工作流程............................................................................84

2．正常工作流程細(xì)則.....................................................................84

3．緊急維修工作流程.....................................................................85

4．緊急維修工作流程細(xì)則..............................................................86

（六）具體管理措施..............................................................................87

1．檢修準(zhǔn)備....................................................................................87

2．人員管理措施?..........................................................................87

3．檢修作業(yè)安全措施.....................................................................87

4．用火安全措施............................................................................89

2

（二）維修運(yùn)行管理制度

1．公共部位、公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度

【大廳、堂】

1、對大廳、堂的玻璃落地大門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進(jìn)行巡視養(yǎng)護(hù)：

每周一次

2、落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯

現(xiàn)象；

3、落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；

4、落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊

全安裝牢固。

5、對大樓廳、堂內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照

明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。每日一次

【室內(nèi)外門鎖】

開啟靈活，配件齊全，無脫落無殘缺：及時修理

【樓道】

1.對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢,保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整

無損，燈具飾品無殘缺。每周一次

2.對樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖

擊聲，防火門玻璃無破碎。每月一次

3.對樓道、扶梯進(jìn)行巡查。每月一次

（1）扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；

（2）樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；

（3）樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）

無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補(bǔ)破損地磚（大理石）；

（4）樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)

密平整。

4對樓面進(jìn)行巡查：每季一次

（1）內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷

層及面磚；

3

（2）應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；

（3）各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。

【衛(wèi)生間】

1.潔具、設(shè)施完好無破損,無滲漏水,功能正常。每周檢修一次

2.地面墻面瓷磚及吊頂完好無損。每月檢修一次

3.各扇門啟閉靈活。每周檢修一次

4.照明燈具及其它用電器具功能正常無漏電現(xiàn)象。每周檢修一次

【雨污水總管、屋面、外墻】

1.對屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落。

每季一次

2.對污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次

3.屋面、外墻

（1）對屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損,屋面排污溝無堵

塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。每年二次

（2）對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次

（3）對外墻面勘查，保持外墻面無裂縫，裝飾墻面磚無起殼脫落，凡因修

補(bǔ)墻面所使用的材料應(yīng)保持與原墻面相一致。每年一次

【消防栓】

1.檢查樓道內(nèi)、室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。每月一次

2.油漆室外消防拴。每年一次

3.檢查消防水帶應(yīng)完好無損。每年二次

4.檢查消防閥門無銹蝕應(yīng)啟閉靈活。每年二次

5.檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。每月一次

2．設(shè)備管理安全制度

【設(shè)備人員】

1.登高作業(yè)（2米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險帶，

并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。

2.上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠(yuǎn)射

燈、對講機(jī)，戴好安全帽。

3.登高作業(yè)時，衣物口袋內(nèi)勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。

4

4.檢查電氣設(shè)備時，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。

5.作業(yè)完成后，必須清點(diǎn)所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。確保人生和

設(shè)備安全。

6.在施工場地作業(yè)時，應(yīng)戴安全帽以防高空墜物傷人。

7.使用電動工具時，需檢查接

地線及絕緣保護(hù)。

8.暗處作業(yè)時，如需照明，須

使用24V行燈。

9.使用砂輪機(jī)時，應(yīng)確保有防

護(hù)罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不

均。

10.使用鉆床時，須帶防護(hù)眼

鏡，嚴(yán)禁帶手套。

11.使用電焊機(jī)時，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機(jī)，采

取防火措施。

12.在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材

的安全性能。在作業(yè)時，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場的通風(fēng)和照明，以防有害、易燃、易爆等氣

體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。作好應(yīng)急搶救準(zhǔn)備。

13.在作污水處理設(shè)備轉(zhuǎn)換時，羅茨風(fēng)機(jī)不能停止運(yùn)行。

3．配電室管理制度

1、負(fù)責(zé)供電運(yùn)行和維修的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備關(guān)況、操

作規(guī)程和有關(guān)安全措施，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，按

時記錄，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。

2、對配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時

上報區(qū)域負(fù)責(zé)人、甲方負(fù)責(zé)人。

3、供電線路嚴(yán)禁超載供電。配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰

時，應(yīng)按負(fù)荷的需求進(jìn)行配電。

4、供電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操

作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行工程維修部報告

制度。

5

（1）停電檢修時應(yīng)提前向相關(guān)部門發(fā)出停電通知單，恢復(fù)送電時，在確認(rèn)

供電線路正常，電氣設(shè)備完好后方可送電。

（2）配電房內(nèi)設(shè)備及線路變改，要經(jīng)甲方領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

（3）配電房消防設(shè)施應(yīng)確保完好，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用，

并有手持式氣體滅火器，做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小

動物進(jìn)入，無關(guān)人員禁止入內(nèi)，外來人員須經(jīng)允許可方可進(jìn)入。并做好登記工作。

（4）加強(qiáng)日常維修、檢查，保證配電房內(nèi)公共照明顯示燈等設(shè)備。

（5）突發(fā)性停電事故應(yīng)及時向客戶作出解釋。

（8）經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔。

4．安全操作制度

為了確保設(shè)備、人身安全，特制定本制度

1.停電檢修作業(yè)時，應(yīng)先停電，驗電無誤后再放電，安裝接地線、裝設(shè)遮欄

隔板，懸掛標(biāo)示牌。

2.一切現(xiàn)場均須有安全措施，交待要認(rèn)真，嚴(yán)格按安全規(guī)程辦事。

3.工作人員有權(quán)拒絕違章指揮。

4.嚴(yán)禁酒后工作。

5．公共照明節(jié)能管理制度

（一）目的

對公共照明進(jìn)行管理，實現(xiàn)安全用電和節(jié)約用電。

（二）公共照明包括

1、室內(nèi)燈等；

2、消防通道；

3、走道照明；

（三）公共照明由維修人員維修保養(yǎng)

1、檢查導(dǎo)線是否松弛；

2、檢查導(dǎo)線絕緣是否老化、損傷、各控制開關(guān)是否完好；

3、檢查各接頭是否牢固、緊密、有無過熱現(xiàn)象；

4、檢查支持手是否完整、松動；

5、檢查燈泡、燈管、燈具是否損壞；

6

6、維修人員巡視各照明區(qū)照明情況和秩序維護(hù)巡樓人員巡樓時反饋各照

明區(qū)照明情況，發(fā)現(xiàn)常是不亮、昏暗、光閃等異?，F(xiàn)象需立即排除。

7、以上檢查中發(fā)現(xiàn)的問題能處理的及時處理，處理不了得做好記錄并上

報。

（四）節(jié)約用電

1、合理

安排照明度，

杜絕常明燈現(xiàn)

象，對長期沒

有修復(fù)的長明

燈追究責(zé)任人

責(zé)任。

2、消防

通道和辦公室

走道照明用聲

控開關(guān)控制。

3、愛護(hù)公共照明實施人人有責(zé)，損壞公共照明設(shè)施者加倍賠償。

6．事故處理規(guī)程

1、目的

確保及時正確處理設(shè)備事故

2、適用范圍

適用于設(shè)備事故發(fā)生的搶救處理。

3、內(nèi)容

（1）維修人員應(yīng)按規(guī)定正確操作、維修保養(yǎng)機(jī)電設(shè)備，當(dāng)事故發(fā)生時，應(yīng)

采取必要的措施防止事故擴(kuò)大，事故發(fā)生后，責(zé)任人應(yīng)在事故分析會上詳細(xì)敘述

事故發(fā)生經(jīng)過。

（2）維修人員應(yīng)加強(qiáng)對技術(shù)培訓(xùn)，按規(guī)定操作、維修保養(yǎng)機(jī)電設(shè)備，工作

指導(dǎo)、檢查監(jiān)督。

7

定期巡視各機(jī)電設(shè)備，設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)及時趕到現(xiàn)場處理，并實事求是

組織甲方工程維修部設(shè)備事故分析會，并將《事故分析報告》提交甲方公司綜合

維修部。

（3）區(qū)域負(fù)責(zé)人應(yīng)加強(qiáng)對維修人員的管理力度，及時主持召開事故分析會，

并在《事故分析報告》上簽字。

（4）公司綜合維修部應(yīng)對維修人員的工作加強(qiáng)指導(dǎo)，大力提高工程維修人

員的素質(zhì)，消除設(shè)備隱患；當(dāng)設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)及時組織公司的事故分析會，

界定事故原因、責(zé)任人、處理措施、改進(jìn)及防范措施，并將《事故分析報告》提

交公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

7．設(shè)備故障維修規(guī)定

1.目的

對設(shè)備故障維修進(jìn)行管理，保障設(shè)備維修質(zhì)量。

2.適用范圍

適用于所有機(jī)電設(shè)備故障維修。

3.程序

（1）維修人員在巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的小故障如螺絲松動、保險絲（芯）熔斷，

指示燈泡燒壞等，在當(dāng)班內(nèi)處理好，并記入記錄內(nèi)。

（2）維修人員不能解決的故障由公司工程維修部組織維修人員進(jìn)行修理，

并做好維修記錄。

（3）工程維修部不能解決的故障，由公司綜合維修部組織全公司力量協(xié)助

維修，管理處做好維修記錄。

（4）本公司由于人員和設(shè)備所限不能處理的故障，報請公司總經(jīng)理外委修

理，管理處維修參與，修好后公司綜合維修部組織驗收和試運(yùn)行，工程維修部做

好維修記錄。

8．公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

（1）檢查公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。

（2）檢查樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修。

8

（3）檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有

上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報校

方后給予一定的處罰。

（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行

維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

（5）檢查大門等設(shè)施是否完好。

（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、

完好、清潔、開關(guān)運(yùn)行無影響等。

9．報告制度

為使設(shè)備管理有序，確保設(shè)備正常安全運(yùn)行，特制定本制度。

(一)下列情況報告區(qū)域負(fù)責(zé)人

1、主要設(shè)備非正常操作的開序、調(diào)整及其它異常情況。

2、設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修。

3、零部件更換及修理。

4、運(yùn)行人員暫時離崗。

5、維修人員的工作去向。

(二)下列情況報告維修人員

1、重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其異常情況。

2、重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生或停機(jī)檢修。

3、系統(tǒng)故障及檢修。

4、重要零部件更換及修理。

5、工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。

6、加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假。

7、與上級聯(lián)系。

(三)下列情況報告區(qū)域負(fù)責(zé)人

1、重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修。

2、影響整體運(yùn)行的設(shè)備故障或施工。

3、重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換及修理、外委維修。

4、系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造。

5、員工一天以上的請假。

9

10．維修人員行為規(guī)范

1、按時上下班。上班時間統(tǒng)一著工裝、佩戴胸卡，精神飽滿，舉止得體。

2、每天接到辦公樓的報修單或報修電話后，根據(jù)工作情況及時安排維修，

做到“水不過天，電不過夜”，不得以任何理由推諉、拖延。

3、服從安排，保質(zhì)保量完成各項維修及其它臨時性工作，不得以任何理由

怠工、敷衍。

4、全面掌握辦公樓的各種物業(yè)情況，包括水、電、暖設(shè)施、消防設(shè)備、家

具等；每周必須定期對所分管的設(shè)施狀況，特別是用電設(shè)施進(jìn)行巡視。

5、嚴(yán)格

管理各類維

修材料及工

具，杜絕假公

濟(jì)私、浪費(fèi)等

現(xiàn)象。

6、對使

用的到維修

材料的質(zhì)量

予以監(jiān)督、檢

查，提出合理

建議。

7、增強(qiáng)安全教育，防止工作中發(fā)生安全責(zé)任事故。

8、自覺接受甲方及區(qū)域負(fù)責(zé)人的工作監(jiān)督，督促維修人員及時改進(jìn)工作，

杜絕投訴。

9、服從甲方安排，完成甲方交給的其它工作。

11．電工日常巡檢工作制度

1、每天上班后，對整個大樓、照明燈具、電器具、樓層配電柜進(jìn)行檢查，

如發(fā)現(xiàn)樓層或樓梯間有未關(guān)的燈具隨手關(guān)閉，節(jié)約用電，但需保證合理的照明。

2、如發(fā)現(xiàn)燈具及其電器具損壞或有故障時，及時維修、更換或排除，如暫

無備品、備件須及時申購及時更換、維修，不得延誤、影響正常工作。

10

3、如客戶需延時使用燈具、電器時，應(yīng)作好交班記錄，客戶使用完成后關(guān)

燈或切斷電源。

4、定時巡查主樓高低壓配電室、暖通空調(diào)、主機(jī)水泵管道，發(fā)現(xiàn)問題及時

處理。

5、對晚間客戶用電故障及大樓內(nèi)發(fā)生的電氣故障進(jìn)行及時處理。

6、如有裝潢綜合維修隊施工，電工應(yīng)確保樓層安全用電，并保證施工現(xiàn)場

安全。

7、定期檢查和清掃配電柜，并有確實的安全防范措施。

8、維修巡查都必須記錄，對所更換燈具、電器具等，也必須有明確記錄，

每月進(jìn)行統(tǒng)計。

強(qiáng)電工作程序及標(biāo)準(zhǔn)

項目程序標(biāo)準(zhǔn)

高壓柜指示燈電顯裝置應(yīng)明亮一致,不閃爍,每班檢察兩次

10kv電壓表電流表電壓三相應(yīng)一致變壓器電流不超過72A,進(jìn)線電流

高不超過150A,每小時檢察一次

低高壓柜及低壓出線柜不應(yīng)有放電聲及異常聲響、異味每班檢察一次

壓

中央信號屏及蓄電池光字牌亮，儀表指示，每班查一次

室

小母線電壓絕緣監(jiān)察直流210~220V，切換絕緣不應(yīng)有接地顯示

巡

事故預(yù)報及報警回路警鈴響，電笛鳴，每班試1次

視

檢閃光回路檢查指示燈斷續(xù)閃爍，每班試一次

查KK開關(guān)裝置及指示燈分合閘裝置應(yīng)與模擬板一致，紅綠指示燈與位置

對應(yīng)

變壓器溫度顯示儀表不許超過100℃（中相），每班切換檢查一次

11

變壓器高壓接頭清潔，不松動，無閃爍、無放電現(xiàn)

象，無裂紋，無爬電現(xiàn)象

變壓器聲音聲音均勻，無爆裂放電等異常聲響，無異味

變壓器出線及分接頭連接可靠，無放電聲，無過熱現(xiàn)象

接地裝置檢查接地極與地線聯(lián)接可靠有效，每年一次

接地極接地電阻≤4Ω，每年一次

避雷器試驗23kV，每年一次

變壓器絕緣電阻，高壓電≥450MΩ，每年一次

纜遙測電阻

移相電容遙測絕緣≥1000MΩ（對地絕緣），每年一次

電容器運(yùn)行電壓不超過額定的1.1倍，電流不超過額定的1.3

倍

電容器室溫±40℃

高低壓配電柜每年清掃1～3次

直流蓄電池阻,發(fā)電機(jī)電每年大修(充放電)一次,每月補(bǔ)液檢查一次

瓶組

低壓ME開關(guān),低壓DW開運(yùn)行無噪音,接觸良好,觸頭無嚴(yán)重?zé)g,分合可靠

關(guān)

靈敏,每年檢修一次

低壓母聯(lián)開關(guān)自投準(zhǔn)確,不誤動作,過流閉鎖不自投

12

各低壓開關(guān)柜接線接觸良好,無過熱現(xiàn)象,導(dǎo)線與金屬地面距離≥

10mm

低壓母線排緊固可靠,無振動,無松動,無過熱現(xiàn)象,帶電間隙≥

10mm

CTPTCT聯(lián)接可靠,不應(yīng)開路過熱

PT聯(lián)接可靠,不應(yīng)短路過熱

啟動190kW電機(jī)變壓器負(fù)荷超過1kA不許啟動,啟動前須空動試驗

檢查,不許帶負(fù)荷啟動

抽屜開關(guān)送電將開關(guān)插入合閘位置后應(yīng)將鑼桿退回半圈,綠燈

亮,合閘后紅燈亮

面板完整端正,插座距地1.8m,開關(guān)距地1.4m

換開

接線牢固可靠,接線端子不得壓裂,導(dǎo)線不得壓傷,不得

關(guān)

裸露

插座

螺釘齊全、緊固穩(wěn)定可靠

燈泡不能漏氣，頭部不能松動。電壓及功率要與線路

換燈匹配

燈口螺口部分與頂芯不得相碰，壓接螺絲要緊固

檢修端蓋完整不應(yīng)有裂痕，軸承座不應(yīng)有磨損

電動軸承轉(zhuǎn)動均勻平穩(wěn)無噪聲，潤滑油脂不應(yīng)加太多，2/3

機(jī)為宜

13

定子鐵芯無嚴(yán)重過熱，無明顯掃膛痕跡，無毛刺，無油污，

不應(yīng)松動

定子繞組浸漆均勻，排列整齊，絕緣可靠，導(dǎo)線不能劃傷，

不得有接頭

轉(zhuǎn)子鐵芯完整與軸應(yīng)為過渡配合，無劃傷無斷條，鼠

籠完整，動平衡未破壞，扇葉齊全，軸無磨損

機(jī)座完整無裂痕，接線端子盒密封嚴(yán)，端子斑牢固可

靠，無碳化

扇葉、扇罩完整齊全，不打滑，無卡死，卡圈無變形

皮帶輪完整并與軸滑動配合，鍵槽配合適當(dāng)，軸輪結(jié)合

不小于2/3

盤面整潔、門軸靈活，關(guān)閉嚴(yán)密

芯面板嚴(yán)密完整，與開關(guān)間隙不大于2mm

照明

盤芯母排聯(lián)接可靠，無過熱現(xiàn)象，間隙不小于10mm

配電

開關(guān)

接線良好，端子無氧化，無碳化現(xiàn)象靈敏可靠

盤

零端子排與地絕緣，各分支線與零排壓接可靠零線刷錫壓

檢修

接

地端子與金屬外皮有效聯(lián)接，螺絲牢固可靠

動力開關(guān)電纜負(fù)荷載流量保護(hù)整定，嚴(yán)格執(zhí)行濟(jì)南地區(qū)電機(jī)設(shè)備安

柜全運(yùn)行規(guī)程

14

檢修接觸器，繼電器無碳化，無灰塵，觸頭無燒蝕，鐵芯無振動，無

粘連，分合可靠

熱元件按負(fù)荷的1.1倍整定，完整聯(lián)接可靠，環(huán)境溫度小

于35℃

端子板完整牢固可靠無銹蝕，無氧化，接線整齊，無碳

化

指示燈完整有效明亮一致，綠（停），紅（運(yùn)行），黃

（過流）

按鈕完整可靠牢固，無銹蝕、無氧化，綠（開），紅

（停），

電壓、電流表定期校驗

給排水工作程序與標(biāo)準(zhǔn)

項目程序標(biāo)準(zhǔn)

1、高低消防噴灑泵房管道壓力是否正常1、以上1-4項內(nèi)易

2、水泵、管道有無滴漏出現(xiàn)異常通知維修人員

消防系

3、穩(wěn)壓泵壓力是否正常，運(yùn)行節(jié)門是否全部2、如電器自控出現(xiàn)

統(tǒng)

打開故障通知維修人員

巡視

4、認(rèn)真填寫記錄、巡視人、時間、地點(diǎn)、壓3、每班巡視3次

力

集水坑1、認(rèn)真填寫巡視記錄1、每班巡視3次

15

巡視2、檢查潛水泵是否1臺自動、1臺手動、自2、如水泵不排水或

動排水是否正常膠管壞通知維修人員

3、水泵排水鋼絲橡膠管是否破損3、電器出現(xiàn)問題由

領(lǐng)班通知維修人員

1、污水箱漂浮物厚度1、每班巡視3次

2、手動、自動是否正常，手動排水是否正常2、水泵缺油隨時添

3、水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，有無雜音，油位是否加

在油線內(nèi)3、出現(xiàn)電器和自控

污水箱

4、室內(nèi)有無溢水情況，水泵有無滴漏故障，應(yīng)及時通知維修人

巡視

員

5、填寫巡視記錄

4、污水箱漂浮物過

厚，主管通知有關(guān)單位清

理

1、供水區(qū)水箱水位是否在正常水位1、出現(xiàn)異常通知維

2、生活水泵運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常，有無雜音修人員及時解決

水箱

3、室內(nèi)管道、水泵有無滴漏2、如供水區(qū)水箱溢

巡視

4、認(rèn)真填寫供水區(qū)水箱間運(yùn)行記錄水通知維修人員

5檢查紫外線燈管是否全亮

機(jī)修程序與標(biāo)準(zhǔn)

項目程序標(biāo)準(zhǔn)

16

接到保修工作單在10min內(nèi)帶好工具到達(dá)工作現(xiàn)場

維修1.問清設(shè)備故障原因

機(jī)械維修2.切斷電源，掛上提示牌，做好圍檔，排除

故障

收尾機(jī)器修好接通電源，空載試機(jī)正常，交操作人員

（三）崗位職責(zé)

1．維修部組長崗位責(zé)任制

一、負(fù)責(zé)設(shè)備部的日常管理、機(jī)械設(shè)備的使用、調(diào)配、保管,設(shè)備租賃以及

設(shè)備零配件和輔油采購等工作。

二、負(fù)責(zé)執(zhí)行機(jī)械設(shè)備的零配件及輔油采購的原則“質(zhì)優(yōu)價低，確保需求"。

三、負(fù)責(zé)審核部內(nèi)各種費(fèi)用的使用。

四、負(fù)責(zé)保障機(jī)械設(shè)備正常使用.按照“視情修理、強(qiáng)制保養(yǎng)”的原則,保證

機(jī)械設(shè)備完好率。

五、負(fù)責(zé)各種機(jī)械設(shè)備的安全管理，操作手的安全教育

六、負(fù)責(zé)制定部內(nèi)各項規(guī)章制度，管理辦法和考核辦法,并監(jiān)督執(zhí)行情況.

七、負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理人員、機(jī)械手及設(shè)備修理人員的技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，培訓(xùn)

考核工作。

八、負(fù)責(zé)監(jiān)督機(jī)械設(shè)備技術(shù)資料的健全和使用。

九、負(fù)責(zé)年終編制機(jī)械設(shè)備維修保養(yǎng)計劃。

十、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

2．維修部副組長崗位責(zé)任制

一、堅持部學(xué)性、客觀性和統(tǒng)一性，抓好全部技術(shù)工作。

二、負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備管理、維修、保養(yǎng)及生產(chǎn)運(yùn)營工作。

17

三、根據(jù)各部室的設(shè)備使用要求，合理配置機(jī)械設(shè)備.四、負(fù)責(zé)所有機(jī)械設(shè)

備的維修、保養(yǎng)業(yè)務(wù),按照“視情修理、強(qiáng)制保養(yǎng)”的原則，保證機(jī)械設(shè)備完好

率。

五、負(fù)責(zé)年終編制機(jī)械設(shè)備維修保養(yǎng)計劃。

六、負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理人員、機(jī)械手及設(shè)備修理人員的技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，培訓(xùn)

考核工作。貫徹執(zhí)行公司各項規(guī)章制度。

七、負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備對外租賃業(yè)務(wù)，及時掌握信息，提高機(jī)械設(shè)備利用率,搞

好創(chuàng)收工作。

3．維修管理員崗位責(zé)任制

一、負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備的生產(chǎn)運(yùn)營工作。

二、根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的機(jī)械設(shè)備使用計劃，合理配置各種機(jī)械設(shè)備,作到提高

效率、降低損耗、減少浪

費(fèi)。

三、認(rèn)真貫徹執(zhí)行機(jī)

械設(shè)備技術(shù)管理制度，及

時填寫機(jī)械設(shè)備技術(shù)檔案，

對機(jī)械設(shè)備技術(shù)情況做到

心中有數(shù)，執(zhí)行“強(qiáng)制保養(yǎng),

視情修理”的原則.

四、負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備的

故障檢查、診斷工作，提

出修理方案，技術(shù)指導(dǎo)維修工人進(jìn)行恢復(fù)性修理。負(fù)責(zé)過程質(zhì)量監(jiān)查、修復(fù)驗收

工作。重大修理項目要及時匯報，經(jīng)批準(zhǔn)后再進(jìn)行維修.

五、貫徹執(zhí)行安全管理制度，嚴(yán)格控制酒后作業(yè)。配合安全員做好防火、防

盜工作。

六、掌握機(jī)械設(shè)備技術(shù)資料并積累資料和設(shè)備使用審定更新，大、中、小修

工作，以及維修資金的合理使用。

七、監(jiān)督、檢查設(shè)備的維修，保證設(shè)備處于良好狀態(tài)。

八、組織操作手進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，培訓(xùn)及考核工作。

九、合理調(diào)度施工現(xiàn)場的機(jī)械設(shè)備，監(jiān)督燃料的使用.

18

十、認(rèn)真收集整理《機(jī)械記錄》、《機(jī)械設(shè)備使用回執(zhí)單》、《維修單》、

《零配件更換記錄》，月底交核算員匯總。

十一、及時完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排其他工作。

4．核算員崗位責(zé)任制

一、負(fù)責(zé)執(zhí)行公司內(nèi)會計管理制度，審核各種單據(jù)的收發(fā)憑證報銷，做好各

類票據(jù)的復(fù)印或留底存檔工作,認(rèn)真記好設(shè)備帳.

二、負(fù)責(zé)做好成本核算工作，提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持，參與制定設(shè)備租賃計劃

價格。參加國有資產(chǎn)盤點(diǎn)，帳目日清月結(jié)，帳物相符，始終與財務(wù)平帳.

三、負(fù)責(zé)設(shè)備部的日?？记冢べY申報。

四、負(fù)責(zé)整理統(tǒng)計每月的《機(jī)械記錄》、《機(jī)械設(shè)備使用回執(zhí)單》、《維修

單》、《零配件更換記錄》等，做好檔案保管工作。

五、負(fù)責(zé)公司內(nèi)各級會議內(nèi)容的記錄整理，公司內(nèi)文件的收發(fā)、保管.

六、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時性工作。

5．采購員崗位責(zé)任制

一、收集主要零配件產(chǎn)址，零配件規(guī)格，技術(shù)資料，價格資料等工作。

二、按計劃及時采購，嚴(yán)禁亂采濫購,杜絕損失浪費(fèi)，合理利用倉儲資源,提

高經(jīng)濟(jì)利益。

三、嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，立足為生產(chǎn)一線服務(wù)的思想，保證生產(chǎn)需要，提高生

產(chǎn)質(zhì)量，降低采購成本。

四、對單位要有足夠的責(zé)任感和質(zhì)量意識，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù),增強(qiáng)對采購產(chǎn)品

的鑒別能力。

五、有特殊質(zhì)量要求的零配件，供應(yīng)方必須提供國家規(guī)定的檢測機(jī)關(guān)出具的

質(zhì)量檢測報告，以保證質(zhì)量。

六、零配件驗證合格后，組織進(jìn)貨，按采購計劃完成工作任務(wù)。

七、配合設(shè)備部副部長和核算員的工作。

八、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時性工作。

6．操作手崗位責(zé)任制

一、操作手必須堅持“質(zhì)量第一、服務(wù)第一、信譽(yù)第一、虛心學(xué)習(xí)”的理念，

為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

19

二、操作手必須遵守國家頒布的各項交通法規(guī)及單位制定的各項規(guī)章制度。

必須服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和安排.如不服從調(diào)度和安排,停止其工作。

三、操作手必須聽從使用單位安排，任勞任怨,杜絕“吃、拿、卡、要"現(xiàn)象。

入場后必須聽從現(xiàn)場管理人員指揮,嚴(yán)格執(zhí)行使用單位作息時間，如不服從調(diào)度

視情節(jié)輕重酌情處理。

四、操作手必須重視設(shè)備的檢查，注意各部聲響,發(fā)現(xiàn)異常聲響，立即停車

檢查、排除。液壓操縱系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)故障必須修復(fù)后出場。

五、操作手要精心操作設(shè)備,堅持日日檢修，發(fā)現(xiàn)問題及時處理,杜絕因維修

不及時出現(xiàn)的故障和人為造成設(shè)備損壞.人為損壞設(shè)備者必須按價賠償。不及時

報修出現(xiàn)的故障,操作手將按損失承擔(dān)部分賠償。

六、操作手不經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，私自出車干私活者做除名處理.私自出車造

成經(jīng)濟(jì)損失，由操作手負(fù)全責(zé)。

七、操作手不得倒賣各種油料，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，上報公司里有關(guān)部門進(jìn)行處理;

不得把單位財物竊為己有或轉(zhuǎn)賣,一經(jīng)調(diào)查核實后，全額賠償，雙倍處罰，上報

公司里有關(guān)部門處理。

八、操作手不得在設(shè)備運(yùn)行期間擅自離開，如擅自離開視為自動下崗。

九、操作手做好機(jī)械設(shè)備的保潔工作，防火、防盜工作。

十、操作手必須參加機(jī)械設(shè)備使用培訓(xùn),不認(rèn)真培訓(xùn)的要予以處罰，到外地

培訓(xùn)的，按公司內(nèi)規(guī)定報銷差旅費(fèi)。

十一、操作手在設(shè)備運(yùn)行期間一定要打開作業(yè)燈，保障安全使用，避免發(fā)生

安全事故。

十二、操作手不得酒后操作設(shè)備,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)做待崗處理。

十三、操作手做好行車記錄，并與當(dāng)月末上交設(shè)備部副部長,依據(jù)行車記錄

發(fā)放出車補(bǔ)助。并做為年終考核指標(biāo)。

十四、操作手必須認(rèn)真填寫《設(shè)備內(nèi)部維修單》、《設(shè)備使用回執(zhí)單》，作

為年終考核指標(biāo)。

十五、操作手根據(jù)每年工作情況，認(rèn)真填寫年度工作總結(jié)，作為年終考核指

標(biāo)。

十六、對年終考核不合格的操作手，上報公司里有關(guān)部門進(jìn)行處理。

20

（四）作業(yè)規(guī)范

1．房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)維護(hù)

（1）確定房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍周期

房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍周期如下表所示。

房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍周期表

范房屋承重結(jié)構(gòu)部抗震結(jié)構(gòu)部位公共

圍位通道、

外

公共樓梯

墻

梁、構(gòu)造構(gòu)造房屋間、公

基礎(chǔ)層面墻體墻面

年柱體梁共墻

限（年）面

1

2

3△△

4△

5△△

6

7

8☆☆

9

10☆△

11

12△△△

13△

14

15△△△△△

16☆☆☆☆

17

21

18

19

20☆☆△△△

21△

22

23

24☆☆☆☆

25△△

26

27

28△△△

29△

30☆☆☆☆☆△

注：中修△大修☆

（2）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)方案

房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)方案如下表所示：

房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)方案

序

項目內(nèi)容計劃方案

號

由于使用不當(dāng)造成結(jié)

構(gòu)局部受損較輕，由工

局部受損每周巡查一

程管理部按房屋修繕

房屋承重及抗施工質(zhì)量原次，發(fā)現(xiàn)問題，

1規(guī)定實施維修；如局部

震結(jié)構(gòu)部位因造成的結(jié)構(gòu)問立即處理、維

受損較重，應(yīng)請專家

題修

“會診”提出方案，委

托專業(yè)公司實施

外墻面起鼓每周檢查一

由工程管理部按有關(guān)

2外墻面脫落遍，發(fā)現(xiàn)問題，

修繕規(guī)程實施

外墻面局部及時維修

22

滲漏

外墻面大面

積滲漏

隔熱層破損每月檢查，出

由工程管理部按相應(yīng)

3公共屋面防水層破損現(xiàn)問題，及時

作業(yè)指導(dǎo)書實施維修

造成屋面滲漏維修

1、公用地面

的維修改造

2、公共通道、

每周檢查一

公共通道、門門廳的墻、天棚維由工程管理部按相應(yīng)

4遍，發(fā)現(xiàn)問題，

廳、樓梯間護(hù)技術(shù)要求實施維修

及時維修

3、樓梯間墻

面、扶手、踏步的

維護(hù)

（3）房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)方案

房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)方案如下表所示：

房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)方案

序項目內(nèi)容計劃方案

號

由于使用不當(dāng)造成結(jié)

每年對房屋基

構(gòu)局部受損較輕，由工

1、局部受損礎(chǔ)進(jìn)行一次檢

房屋承重程管理部按房屋修繕

2、施工質(zhì)量查，注意白蟻侵

1及抗震結(jié)規(guī)定實施維修，如局部

原因造成的結(jié)構(gòu)害、地基沉降、

構(gòu)部位受損較重，應(yīng)請專家

問題外力損壞等引

“會診”提出方案，委

起的損害

托專業(yè)公司實施

23

1、每兩年

對較大面積的

外墻面起鼓

滲漏外墻應(yīng)局

脫落

部翻新，防止面

2、外墻面局

積繼續(xù)擴(kuò)大及

部滲漏由工程管理部按有關(guān)

2外墻面污染墻面

3、外墻面大修繕規(guī)程實施

2、每年兩

面積滲漏

季前對窗臺進(jìn)

4、外墻面翻

行一次密封檢

新

查，防止雨水的

侵入

避雷網(wǎng)每

年刷漆一次，防

止銹蝕

隔熱層破損

每年全面

防水層破損

修補(bǔ)一次屋面

造成屋面滲漏由工程管理部按相應(yīng)

3公共屋面隔熱層板；每半

避雷網(wǎng)脫焊、作業(yè)指導(dǎo)書實施維修

年疏通一次屋

間斷

面雨水口

屋面積水

每年對屋

面防水層檢修

一次

1、公用地面1、每半年

的維修改造對公共地面誰

公共通道、2、公共通道、護(hù)一次

由工程管理部按相應(yīng)

4門廳、樓梯門廳的墻、天棚維2、每年維

技術(shù)要求實施維修

間護(hù)修一次通道，門

3、樓梯間墻廳及樓梯間墻

面、扶手、踏步的壁、扶手及欄桿

24

維護(hù)3、每年全

面維護(hù)一次樓

梯間踏步，對墻

面地面起鼓、開

裂、破損等進(jìn)行

修復(fù)

（4）房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)如下表所示。

房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

序項目養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)實施效果

號

房屋承重及抗震房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)安全、正常使用

1結(jié)構(gòu)部位有關(guān)工程施工技功能完好

術(shù)規(guī)范

房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)

2外墻面外墻面修繕作業(yè)無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一

規(guī)程

無積水、無滲漏

1、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)隔熱層完好無損

3公共屋面2、相應(yīng)修繕作業(yè)避雷網(wǎng)無間斷，各種避雷

規(guī)程裝置焊接點(diǎn)牢固可靠，通雷測

試端實測電阻小于4歐姆

相應(yīng)建筑部分修1、整潔，無缺損，無霉

公共通道、門廳、繕技術(shù)流程跡

4

樓梯間房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2、扶手完好，無張貼痕

跡

（5）房屋本體共用部位日常檢查表

房屋本體共用部位日常檢查表，如下表所示。

25

房屋本體共用部位日常檢查表

名稱編號地址

檢查負(fù)責(zé)檢查時年月日

人人間

檢查結(jié)果損壞原因

預(yù)

基一嚴(yán)自人防其

檢查項目完本般重然為保他

好完損損損損養(yǎng)原