東北光彩大東方商業(yè)建材綜合性商業(yè)中心項(xiàng)目建議報(bào)告范本

東北光彩大東方商業(yè)建材綜合性商業(yè)中心項(xiàng)目建議報(bào)告范本東北光彩大東方商業(yè)建材綜合性商業(yè)中心項(xiàng)目建議書范本目錄前言第一章總論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景………61.2項(xiàng)目概況……………101.3項(xiàng)目報(bào)告編制的依據(jù)………………12第二章項(xiàng)目商業(yè)市場環(huán)境分析2.1沈陽市概況…………142.2大東區(qū)概況…………232.3周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施…………282.4建材家居市場調(diào)研………33第三章物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢3.1物流園區(qū)的內(nèi)涵……363.2物流園區(qū)的功能……373.3物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)…373.4物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式…………393.5物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析…403.6物流園區(qū)的發(fā)展政策分析…………413.72003年發(fā)展情況分析……………41第四章規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案4.1規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境………454.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則……………454.3規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布……………454.4交通組織…………464.5景觀設(shè)計(jì)…………464.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……46第五章項(xiàng)目組織管理與保障措施5.1項(xiàng)目管理措施……495.1.1計(jì)劃管理………495.1.2工程管理………495.1.3資金管理………495.1.4信息管理………505.2項(xiàng)目建設(shè)的保障措施……………505.2.1資金籌措的措施………………505.2.2施工組織措施…………………50第六章營銷戰(zhàn)略體系6.1項(xiàng)目定位………526.2商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想…………526.3走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路………………536.4項(xiàng)目擬開發(fā)面積…………………546.5項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏……556.6項(xiàng)目經(jīng)營模式……55第七章投資分析7.1項(xiàng)目投資估算………………597.2項(xiàng)目盈利分析……………637.3項(xiàng)目損益表及現(xiàn)金流表…………66第八章結(jié)論附件：附件1：項(xiàng)目Ⅰ、Ⅱ期總體規(guī)劃布局圖附件2：項(xiàng)目Ⅰ期規(guī)劃布局圖前言東北振興沈陽先行“振興東北”是國家繼“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施后的又一重要舉措，旨在實(shí)現(xiàn)“兩個東西經(jīng)濟(jì)互動的輪子”同時運(yùn)轉(zhuǎn)。東北亞經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃，將成為繼“珠三角”、“長三角”、“京津冀北”地區(qū)之后的第四個經(jīng)濟(jì)增長極。沈陽，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，正面臨著前所未有的發(fā)展契機(jī)。如何抓住機(jī)遇、展示自我、率先吸引世界關(guān)注……？東北振興，沈陽先行！第一章總論1.1項(xiàng)目發(fā)展背景1.2項(xiàng)目概況1.3項(xiàng)目報(bào)告編制的依據(jù)1.1項(xiàng)目發(fā)展背景1.1.1“第四增長極”與“東北大振興”隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，東北將成為繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈之后的“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)第四增長極”。東北大振興是世界經(jīng)濟(jì)政治形勢發(fā)展的需要，也是新時期提高我國綜合國力的需要，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的客觀要求。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，是中國歐亞大陸橋的東部起點(diǎn)之一，其經(jīng)濟(jì)總量約占全國的1/5，是我國最大的工業(yè)密集區(qū)。在環(huán)渤海地區(qū)5800公里的海岸線上，近20個大中城市遙相呼應(yīng)，數(shù)千家大中型企業(yè)虎踞龍盤，包括大連、青島、秦皇島等重要港口在內(nèi)的60多個大小港口星羅棋布。隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化加劇發(fā)展，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的一體化正在深化。在國際經(jīng)濟(jì)一體化的重心不斷向亞太轉(zhuǎn)移的趨勢下，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與東北（亞）地區(qū)發(fā)展互動潛力將得到發(fā)揮，位于東北、膠東半島、遼東的沈陽、大連、天津、青島等一大批城市，共同構(gòu)成東北（亞）地區(qū)城市發(fā)展群，吸引國際投資目光。2003年，黨的十六大提出振興東北的發(fā)展戰(zhàn)略，加快調(diào)整和改造“東北老工業(yè)基地”已成為與“西部大開發(fā)”齊肩并重的國策。1.1.2與時俱進(jìn)的沈陽沈陽即是東北重工業(yè)城市的中心，又是“第四經(jīng)濟(jì)增長極”的核心城市，在全面推進(jìn)振興東北老工業(yè)基地的進(jìn)程中，必然起到?jīng)Q定性作用。沈陽市政府已提出“全國先進(jìn)裝備制造基地”的城市定位及發(fā)展“大沈陽”的策略，形成全國看東北，東北看遼寧，遼寧看沈陽的良好局面。發(fā)展規(guī)劃：2002年國務(wù)院批準(zhǔn)的《沈陽市城市總體規(guī)劃》，其理想模式為“一個中心城區(qū)、四個副城區(qū)、兩個邊緣組團(tuán)、七個衛(wèi)星城、二十個小城鎮(zhèn)”。至此，中心城區(qū)建成區(qū)面積將由186平方公里擴(kuò)展到440平方公里，城市規(guī)劃范圍將達(dá)到1220平方公里。關(guān)注重點(diǎn)：渾南新區(qū)――建設(shè)“北方浦東”：規(guī)劃面積120.6平方公里，功能單元為“三區(qū)一城一帶”。鐵西新區(qū)――現(xiàn)代“工業(yè)園區(qū)”：目前鐵西新區(qū)面積已達(dá)126平方公里，功能定位：建設(shè)以裝備制造業(yè)為核心，集研發(fā)、制造、商貿(mào)、居住為一體的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。金廊工程――核心“發(fā)展戰(zhàn)略”：規(guī)劃總面積36.6平方公里，從北陵公園到渾河橋，平均寬度1至2公里，全長17公里。包括“一軸”、“四區(qū)”和“九節(jié)點(diǎn)”。關(guān)注重點(diǎn)――大東“商機(jī)平臺”：作為未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，大東區(qū)區(qū)域功能規(guī)劃為“一城兩帶三區(qū)”。1.1.3無限商機(jī)在大東總體戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)想：“一城兩帶三區(qū)”的戰(zhàn)略構(gòu)想搭建商機(jī)新平臺；一城：沈陽汽車城。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。兩帶：科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶及中部商業(yè)帶。三區(qū)：小東商貿(mào)區(qū)、八王寺―吉祥―北海商住區(qū)、沈?，F(xiàn)代綜合物流園區(qū)。經(jīng)濟(jì)地位：大東區(qū)經(jīng)濟(jì)走勢強(qiáng)勁，區(qū)內(nèi)聚集了沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽華潤壓縮機(jī)有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等眾多優(yōu)勢企業(yè)。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機(jī)有限公司和美國吉列公司等。目前，大東區(qū)作為沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)的優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)地位已確立。汽車產(chǎn)業(yè)：四大整車制造廠：沈陽金杯客車制造有限公司、金客Ｍ１中華轎車廠、沈陽金杯通用汽車制造有限公司、沈陽寶馬華晨汽車制造有限公司；三大汽車發(fā)動機(jī)制造廠沈陽航天三菱發(fā)動機(jī)有限公司、沈陽新光華晨發(fā)動機(jī)有限公司、沈陽航天新光集團(tuán)；另有汽車改裝廠４家以及汽車零部件生產(chǎn)廠28家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)20家，已形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地15.87平方公里，汽車貿(mào)易園占地0.65平方公里，汽車物流園占地1.5平方公里。2001年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到260億元，占沈陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實(shí)現(xiàn)利稅22億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%。大東區(qū)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位確立，市場空間無可限量，具備發(fā)展各項(xiàng)業(yè)態(tài)的條件，有一定環(huán)境依托及形象基礎(chǔ)。1.1.4物流業(yè)――國家綜合國力的重要體現(xiàn)1997年東南亞爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，人們在分析和總結(jié)東南亞各國和各地區(qū)的情況時發(fā)現(xiàn)，以物流產(chǎn)業(yè)為重要支柱產(chǎn)業(yè)的新加坡、香港有較強(qiáng)的抗御經(jīng)濟(jì)危機(jī)的能力。例如，1998年受金融風(fēng)暴影響較大的馬來西亞經(jīng)濟(jì)增長為－6．8％，泰國為－8．0％，東盟為－9．4％，與之相比較，香港情況較好，為－5．1％，而新加坡則實(shí)現(xiàn)了1．5％的正增長。從此，人們意識到物流對于國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的意義，物流發(fā)展水平已成為一個國家綜合國力的重要體現(xiàn)。物流業(yè)被視為未來企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，物流領(lǐng)域更被人看作經(jīng)濟(jì)增長的“黑暗大陸”，是“降低成本的最后邊界”，是降低資源消耗、提高勞動生產(chǎn)率之后的“第三利潤源泉”。在不少發(fā)達(dá)國家物流業(yè)都已發(fā)展為大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。如日本，在近20年內(nèi)，物流業(yè)每增長2．6％，經(jīng)濟(jì)總量就增加1％。在美國，物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已達(dá)到9000億美元，幾乎是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的兩倍。經(jīng)過多年的物流業(yè)的發(fā)展，在日、美兩國已成就了不少行業(yè)巨子。美國的聯(lián)邦快遞，1995年?duì)I業(yè)額達(dá)到125億美元；日本的佐川急便，1995年?duì)I業(yè)額達(dá)到57億美元。目前我國物流業(yè)經(jīng)營額超過5億元的企業(yè)還未出現(xiàn)，與UPS、聯(lián)邦快遞等國外物流企業(yè)相比，國內(nèi)物流企業(yè)所占市場份額少，服務(wù)功能少，高素質(zhì)人才少。企業(yè)競爭能力弱，融資能力弱，貨源不穩(wěn)定且結(jié)構(gòu)單一，缺乏網(wǎng)絡(luò)組合。事實(shí)上，我國現(xiàn)階段物流企業(yè)從網(wǎng)絡(luò)、功能、管理、服務(wù)、業(yè)績等方面綜合評估，物流企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)代物流是調(diào)整我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的迫切需要，是傳統(tǒng)運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展方向，是運(yùn)輸與生產(chǎn)最佳融合的渠道，更是改變傳統(tǒng)攬貨方式，取得增值效益的需要。巨大的市場需求呼喚東北地區(qū)及其它省市的現(xiàn)代化商品流通領(lǐng)域的長足發(fā)展。品牌觀念仍未出現(xiàn)，國外稱中國無純粹的物流企業(yè)。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目概述1.2.1.1.項(xiàng)目名稱：沈陽光彩大東方商業(yè)物流園Ⅰ,Ⅱ期項(xiàng)目1.2.1.2.項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位置：沈陽市大東區(qū)東北大馬路鋼泉巷8號，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路?？傉嫉孛娣e：348500平方米項(xiàng)目總建筑面積：567285平方米1.1.1.3.項(xiàng)目規(guī)劃：本項(xiàng)目由大型購物中心、建材家居家具采購基地、商務(wù)綜合樓、餐飲娛樂一條街四個功能區(qū)組成。其中購物中心包括各種業(yè)態(tài)的大賣場，以大型超市為主，涵蓋了建材家居、日用百貨、生活超市、燈具等各種業(yè)態(tài)的連鎖店、專賣店和精品店等經(jīng)營內(nèi)容。建材家居家具采購基地包括十二個專業(yè)城，商務(wù)綜合樓可以為本項(xiàng)目提供辦公場所和電子商務(wù)平臺。本項(xiàng)目涉及業(yè)態(tài)廣泛，是集多種功能于一體、集零售和批發(fā)于一體的大型綜合性具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代商業(yè)物流園。1.3項(xiàng)目報(bào)告編制的依據(jù)1.3.1參照沈陽市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊；1.3.2參照沈陽市人民政府“投資指南”材料；1.3.3參照沈陽市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃；1.3.4參照沈陽市相關(guān)官方網(wǎng)站對外公開內(nèi)容；1.3.5參照東方家園置業(yè)公司與政府的相關(guān)報(bào)告。l發(fā)文單位：沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)管理委員會沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)管理委員會文件―《關(guān)于東方商業(yè)物流園財(cái)政補(bǔ)貼款的函》l發(fā)文單位：沈陽市土地儲備交易中心沈陽市土地儲備交易中心沈土儲交函[2004]13號―《關(guān)于東建街東地塊樹木砍伐有關(guān)問題的函》沈陽市土地儲備交易中心―《關(guān)于限期交齊拖欠土地價款的通知》（2004年6月2日）沈陽市土地儲備交易中心―《關(guān)于限期交齊拖欠土地價款的通知》（2004年6月18日）l收文單位：沈陽市土地儲備交易中心沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]4號簽發(fā)人：董佩智《東建街東地塊樹木砍伐有關(guān)問題的復(fù)函》l收文單位：沈陽市人民政府沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問題的報(bào)告》l收文單位：陳政高市長沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問題的報(bào)告》l收文單位：邢凱副市長沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問題的報(bào)告》l收文單位：李佳常務(wù)副市長沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問題的報(bào)告》l收單位：常明秘書長沈陽大東方置業(yè)有限公司文件沈東置業(yè)字[2004]1號簽發(fā)人：董佩智《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問題的報(bào)告》＊本報(bào)告中引用數(shù)據(jù)和信息如有出入，當(dāng)以沈陽市人民政府提供的數(shù)據(jù)、信息為準(zhǔn)。第二章項(xiàng)目商業(yè)市場環(huán)境分析2.1沈陽市概況2.2大東區(qū)概況2.3周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施2.4汽車及建材家居市場調(diào)研2.1沈陽市概況2.1.1城市概況沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)丝?36.9萬人，市區(qū)人口488.4萬人。沈陽是我國重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市規(guī)模居全國第四位，在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位。作為東北的中心城市，是全省的貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)信息和科技文化的中心，同時與周圍的鞍山、撫順、遼陽、本溪、丹東、營口、鐵嶺七城市構(gòu)成了遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)，成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。2.1.1位置與地貌沈陽位于遼寧省中部，東西長115公里，南北長205公里。沈陽市國土面積為12980平方公里，其中城區(qū)面積185公里。沈陽地區(qū)以平原為主，地勢平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在東北、東南部，屬遼東丘陵的延伸部分。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢由東向本緩緩傾斜。2.1.2氣候沈陽屬北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候。全年氣溫在-29℃-36℃之間，平均氣溫8.3℃，全年降水量500毫米，無霜期183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。2.1.3經(jīng)濟(jì)地理位置沈陽背倚長白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。在以沈陽為中心的150公里的半徑內(nèi)，有中國著名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實(shí)力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。溝通世界的大連港，正在開發(fā)的營口新港和錦州港距沈陽也不超過250公里。沈陽作為中國東北地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市和通往中國長城以南地區(qū)的必經(jīng)之路。長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成了密如蛛絲的航空、鐵路、公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。沈陽民航以桃仙機(jī)場為中心開辟了70條國內(nèi)國際航線。沈陽也是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐。沈陽的公路也四通八達(dá)，開成了少有的高速公路網(wǎng)絡(luò)。2.1.4人口概況沈陽市現(xiàn)有總?cè)丝?36.9萬人，市區(qū)人口488.4萬人。其中男性人口為377萬人，占總?cè)丝诘?0.5%,女性人口363萬人，占總?cè)丝诘?9.5%，性別比為101.9?？?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口435.7萬人，占總?cè)丝诘?3.2%，家業(yè)人口252.5萬人，占總?cè)丝诘?6.6%；未落常住戶口1.1萬人，占總?cè)丝诘?.2%。沈陽居民年齡構(gòu)成沈陽居民教育程度構(gòu)成2.1.5行政區(qū)域沈陽市下設(shè)和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)、于洪區(qū)9個市區(qū)，遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市4個縣（市）。區(qū)、縣（市）下設(shè)街道辦事處112個，鄉(xiāng)政府73個，鎮(zhèn)政府68個。2.1.6交通條件沈陽是聯(lián)系東北地區(qū)和關(guān)內(nèi)的交通樞紐，鐵路密度居全國之首。沈山、長大、沈丹、沈吉等六條鐵路匯集沈陽并通向四面八方。公路總里程5080公里，由沈陽至北京、沈陽至大連、沈陽至撫順、沈陽至本溪、沈陽至長春以及繞城高速公路和二環(huán)路構(gòu)成的環(huán)繞沈陽，連接海港、空港的“三環(huán)五射”高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。民航從沈陽過港航線有67條，通往國際及國內(nèi)各大中城市。2.1.7沈陽的城市基礎(chǔ)設(shè)施――中心城區(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高，建成區(qū)綠地率達(dá)28.2%。――交通快速干道系統(tǒng)初具規(guī)模。城市道路以構(gòu)建快速干道系統(tǒng)為重點(diǎn)，以加強(qiáng)城市景觀建設(shè)為突破口，相繼完成了大二環(huán)快速路、東西快速干道、六路三橋、沈新和建大零公里公鐵地道橋等城市重點(diǎn)交通工程的建設(shè)。――城市公用設(shè)施持續(xù)改善，供水、供熱、供電、供氣等設(shè)施功能加強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量不斷提高。2003年，全市新鋪設(shè)供水管網(wǎng)7.2公里，供水管網(wǎng)改造28.5公里，綜合日供水能力161.6萬立方米。全市供熱面積10200萬平方米。全年實(shí)際用電量131.2億千瓦小時。其中，工業(yè)用電71.6億千瓦小時，增長11.7％。煤氣供氣管道總長度2160公里。――房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步快速增長。2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資177.3億元，比上年增長52.8％。全年商品房施工面積1738.8萬平方米，增長40.4％；商品房竣工面積585.9萬平方米，增長61.1％；商品房銷售面積324.8萬平方米，增長57.6％，其中商品住宅銷售291.6萬平方米，增長58.4％。――城市環(huán)境保護(hù)和治理城市整體環(huán)境進(jìn)一步改善，環(huán)境質(zhì)量實(shí)現(xiàn)歷史性突破。全年共完成環(huán)境污染治理項(xiàng)目百余個，先后建設(shè)了東部滿堂河、南部凌空、西部攬軍等污水處理廠，完善了原有的北部污水處理廠。整治和恢復(fù)了渾河生態(tài)環(huán)境，城區(qū)段河水水質(zhì)達(dá)到四類標(biāo)準(zhǔn)。城市污水日處理能力達(dá)到95萬噸，污水處理率達(dá)到70.4％。改造和新建了老虎沖、大辛兩個垃圾填埋場，全市日處理垃圾4484噸，生活垃圾無害化處理率達(dá)到100％。全年共拆除煙囪1113根、鍋爐房403座，推廣民用型煤4.5萬戶，并采取揚(yáng)塵覆蓋工程、機(jī)動車尾氣污染防治等措施，煙塵控制區(qū)達(dá)標(biāo)覆蓋率達(dá)到100％，全年環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)已達(dá)到298天，達(dá)到創(chuàng)模標(biāo)準(zhǔn)。全市噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到70％，自然保護(hù)區(qū)覆蓋率達(dá)到13.52％，建成生態(tài)環(huán)保模范住宅小區(qū)35個。城市綠化實(shí)施森林城市戰(zhàn)略，全面推進(jìn)城市綠化建設(shè)。2003年新增公共綠地面積482公頃，建成大東廣場、德勝公園、方家欄公園、高官臺生態(tài)園等一批綠地精品，改造了和平廣場和中山廣場。全年新建居住區(qū)綠地341公頃。繼續(xù)開展環(huán)沈陽生態(tài)森林圈建設(shè)工程，東北楔、西北楔綠化帶建設(shè)穩(wěn)步進(jìn)行。全年植樹428萬株，鋪草坪98.8公頃，新增綠地18.26平方公里。到2003年末，全市綠化覆蓋率達(dá)33.16％，建成區(qū)園林綠地面積8384.6公頃，人均公共綠地面積8平方米。2.1.21996―2010年沈陽城市總體規(guī)劃沈陽市的城市建設(shè)與發(fā)展遵循人口、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。城市功能正由單一工業(yè)基地向多功能經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)正在加速城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步完善城市功能，實(shí)現(xiàn)單一工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)城市向現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心改變。具體如下：沈陽城市規(guī)劃區(qū)由中心城區(qū)、桃仙國際航空港副城及新城子副城組成，總面積1220平方公里。城市拓展形成中心城區(qū)“分散集團(tuán)式”布局形式。中心城區(qū)東起沈陽與撫順市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至蘇撫灌渠，總面積1150平方公里?，F(xiàn)狀城市人口401萬人。到2010年城市實(shí)際居住人口規(guī)?？刂圃?72萬人以內(nèi)。中心城區(qū)是沈陽市主體，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化集中體現(xiàn)區(qū)。中心城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為東南組團(tuán)布局形式，以中部核心區(qū)為核心，周圍分布東西南北四個副城及道義、汪家兩個組團(tuán)，為中心城區(qū)開辟良好的發(fā)展空間，使城市由單一中心結(jié)構(gòu)向松散布局過渡。中部核心區(qū)以三環(huán)高速公路以內(nèi)，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化金融、商貿(mào)、文化、科技、信息中心職能；東部副城由棋盤山風(fēng)景區(qū)及周圍鄉(xiāng)、鎮(zhèn)組成。副城以中、高檔為主，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔；西部副城以沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體，重點(diǎn)以發(fā)展工業(yè)為主，配置必要的生活區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施；南部副城以蘇家屯現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城。北部副城以虎石臺現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城；道義組團(tuán)以道義屯為基礎(chǔ)重點(diǎn)安排重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和生活區(qū)，形成獨(dú)立的生活和產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。新建居住區(qū)主要安排在渾南新區(qū)，大力開發(fā)渾南地區(qū)，使渾河變成內(nèi)河。一環(huán)路內(nèi)除棚戶改造外，不再以住宅建設(shè)為主，核心區(qū)內(nèi)，新建居住區(qū)主要安排在一環(huán)路以外，重點(diǎn)為渾河產(chǎn)業(yè)區(qū)，到2001年人均居住面積達(dá)到12平方米以上。東部副城、南部副城、道義組團(tuán)作為遠(yuǎn)期發(fā)展用地。2.1.3沈陽經(jīng)濟(jì)概況2.1.3.1沈陽城市發(fā)展現(xiàn)狀沈陽是國家“一五”時期重點(diǎn)投資建設(shè)的工業(yè)基地。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類增加到184個，全市工業(yè)企業(yè)達(dá)5800多家，初步構(gòu)建了汽車、機(jī)械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強(qiáng)的綜合配套能力。沈陽具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá)1000億元，占全省的1/3，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的1/4。特別是改革開放以來，沈陽不斷加快國有企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和改組步伐，加速傳統(tǒng)企業(yè)與高新技術(shù)、國際經(jīng)濟(jì)接軌的融合。以亞洲國家和地區(qū)為主的引資結(jié)構(gòu)正在被多元化引資格局所代替，一批世界500強(qiáng)企業(yè)和國際知名跨國公司投巨資駐足沈陽。通過與國外客商合資合作，彌補(bǔ)了建設(shè)資金不足問題，引進(jìn)了國外先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)管理，加速了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，支柱產(chǎn)業(yè)群體不斷壯大，骨干企業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)品顯示出較強(qiáng)的市場競爭力。沈陽做為東北地區(qū)最大的中心城市，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動力。l經(jīng)濟(jì)總體指標(biāo)概述回顧沈陽市近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)，可以看出沈陽經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)?？偨Y(jié)2002年整體的經(jīng)濟(jì)形勢，沈陽全市國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1400億元，同比增長13.1％，是近年來增長最快的年份。固定資產(chǎn)投資完成402億元，同比增長32.8％。財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)105億元，同比增長29.9％，連續(xù)兩年保持30％左右的增長。土地出讓金收入由2000年的7000萬躍升至2001年的10億，去年又達(dá)到15億元，土地出讓金已成為城市建設(shè)資金的主要來源。從以上數(shù)字可以看出，沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。這對于沈陽經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。l社會消費(fèi)情況概述沈陽市大力引進(jìn)連鎖經(jīng)營、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。積極發(fā)展金融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。2002年，全市社會消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)695億元，同比增長11.5%；各類市場成交額達(dá)到812億元，金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)到2190億元和1820億元，分別同比增長19.3%和19.1%。貨幣凈回籠連續(xù)12年居全國之首。l人民生活水平概述沈陽人民的生活水平不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。截至去年12月末，沈陽市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已達(dá)1214億元，比2002年年初增長156億元，增幅為14.74％，與2001年同期相比，這一增長率高過了2001年居民儲蓄增長率4個百分點(diǎn)，居民儲蓄持續(xù)呈升溫之勢。l市政規(guī)劃概述兩年來，全市城建累計(jì)投資89.3億元。新增綠化面積17.7平房公里，城市綠化率躍升至29.1％。完成了市府大路等10條街路的標(biāo)準(zhǔn)化改造，對213條市區(qū)道路進(jìn)行了全面整修，總面積達(dá)到751萬平方米，使全市的道路完好率由過去的70％提高到90％。棚戶區(qū)改造使5.7萬戶居民遷入新居，新增公交車1250輛。2.1.3.2沈陽宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢沈陽是國家“一五”時期重點(diǎn)投資建設(shè)的工業(yè)基地。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類增加到184個，全市工業(yè)企業(yè)達(dá)5800多家，初步構(gòu)建了汽車、機(jī)械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強(qiáng)的綜合配套能力。沈陽具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢。現(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá)1000億元，占全省的1/3，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的1/4。改革開放二十年來，沈陽堅(jiān)定不移地實(shí)施外向牽動戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)和社會持續(xù)、快速發(fā)展，初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。國民經(jīng)濟(jì)保持適度增長，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大。初步統(tǒng)計(jì)。2002年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1400.0億元，比上年增長13.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值83.6億元，增長8.0%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值615.2億元，增長14.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值701.2億元，增長12.5%。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為6.0%、43.9%和50.1%。財(cái)政收入快速增長。全年完成地方財(cái)政收入105.4億元，比上年增長30.5%。全年地方財(cái)政支出達(dá)105.4億元，增長24.2%。用于農(nóng)業(yè)支出5.90億元，增長15.9%；用于教育事業(yè)支出25.1億元，增長16.8%。城市居民人均可支配收入達(dá)7023.7元。市場體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場成交額有所增長。2002年全市已有各類市場397個。各類市場貿(mào)易成交額達(dá)482億元?？h及縣以下的社會消費(fèi)品零售額增長7.5%。各種經(jīng)濟(jì)類型的消費(fèi)品零售額普遍增長。其中國有經(jīng)濟(jì)零售額104.2億元%；集體經(jīng)濟(jì)零售額36.1億元；私營和個體經(jīng)濟(jì)零售額412.1億元；股份制經(jīng)濟(jì)零售額46.2億元；港澳臺經(jīng)濟(jì)零售額10.4億元；外商經(jīng)濟(jì)零售額12.9億元，比上年翻一番。其它經(jīng)濟(jì)50.2億元。出口總額14億美元，增加12%。按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)515.7億元，餐飲業(yè)86.0億元，制造業(yè)32.0億元，其他行業(yè)61.5億元。按商品用途分，吃260.2億元；穿157.5億元；用277.5億元。2002年,全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長.全年全社會完成固定資產(chǎn)投資402.5億元.其中國有經(jīng)濟(jì)投資166.7億元;非國有經(jīng)濟(jì)投資235.8億元.投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化.全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá)378.8億元，更新改造投資增長明顯快于基本建設(shè)投資增長；基本建設(shè)投資95.1億元；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資781億元，其他投資36.3億元，住宅98.2億元，房屋竣工面積53.4萬平方米，竣工中住宅面積41.6萬平方米。全年新增固定資產(chǎn)258.5億元，完成投資額95.8億元，占總投資額的23.8%。2.2大東區(qū)概況2.2.1大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，北、東和東南同東陵區(qū)為鄰，西南和西同沈河區(qū)相連，西北同于洪區(qū)接壤。全區(qū)總面積為51.18平方公里，南北長8.2公里，東西寬6.3公里,是沈陽市面積最大的城區(qū).地處渾河沖積平原，地勢北高南低，稍有傾斜，海拔高低差為21米。氣候?qū)儆跍貛Ъ撅L(fēng)氣候，冬寒時間較長少雪，夏熱時間較短多雨，春秋兩季氣候變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。2.2.1.1區(qū)位大東區(qū)所在的沈`陽地處遼寧中部城市群中心。以大東區(qū)為中心,以150公里為半徑的范圍內(nèi),分布著鋼鐵基地鞍山,煤炭基地?fù)犴?化纖基地遼陽,煤鐵基地本溪,石油基地盤錦,煤糧基地鐵嶺,電力基地阜新等7座大型工商業(yè)城市,構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系特別緊密,市場容量巨大,發(fā)展前途十分廣闊的遼寧中部城市群體。不僅可為工業(yè)企業(yè)提供取之不盡、用之不竭的礦產(chǎn)資源,而且還是一個購買力極強(qiáng)的產(chǎn)品銷售市場,企業(yè)的產(chǎn)品,可以就地、就近銷售。2.2.1.2基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽市前列。2.2.1.3交通大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一,也是東北地區(qū)最大的交通樞紐,已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。公路：以沈陽為中心，沈陽至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地6條鐵路干線匯集沈陽，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。海運(yùn)：從沈陽出發(fā)，2小時可達(dá)營口港，4小時可達(dá)大連港，可與世界140多個國家和地區(qū)的港口通航?？者\(yùn)：沈陽桃仙國際機(jī)場，是東北地區(qū)最大的樞紐機(jī)場。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25分鐘可抵桃仙國際機(jī)場。以桃仙國際機(jī)場為基地的北方航空公司，已開通國內(nèi)外航線70多條，可直達(dá)中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國等國。貨運(yùn)：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。沈陽一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽市東西快速干道1/3在大東區(qū)內(nèi)。2.2.1.4人力資源大東區(qū)的勞動力資源極為豐富，現(xiàn)有人口60萬，其中勞動人口近40萬，40多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人7000多名。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員11萬余人，是沈陽市科技人員最為集中、科技力量最強(qiáng)的園區(qū)之一。2.2.1.5其它金融、保險、信息咨詢、商貿(mào)服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)功能完善，可以滿足多方面的需求。2.2.2大東區(qū)宏觀狀況綜合評述近年來，大東區(qū)的經(jīng)濟(jì)走勢強(qiáng)勁，各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，集燦爛的歷史文化積淀與現(xiàn)代都市氣息于一體，以其深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、周到的服務(wù)體系、良好的投資環(huán)境吸引越來越多的海內(nèi)外人士，成為他們事業(yè)成功、財(cái)源廣進(jìn)的熱土。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)迅速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)總量中的比例已達(dá)到80%以上。餐飲娛樂業(yè)迅速發(fā)展，旅游業(yè)起步較快，小東商業(yè)街和吉祥商業(yè)街初步形成規(guī)模，新建擴(kuò)建了鄰街和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)110萬平方米。大東區(qū)是當(dāng)前沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽華潤壓縮機(jī)有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機(jī)有限公司和美國吉列公司等。大東區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模。區(qū)內(nèi)有四大整車制造廠－－沈陽金杯客車制造有限公司、金客Ｍ１中華轎車廠、沈陽金杯通用汽車制造有限公司、沈陽寶馬華晨汽車制造有限公司；三大汽車發(fā)動機(jī)制造廠－－沈陽航天三菱發(fā)動機(jī)有限公司、沈陽新光華晨發(fā)動機(jī)有限公司、沈陽航天新光集團(tuán)；汽車改裝廠４家以及汽車零部件生產(chǎn)廠２８家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)２０家，形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地15.87平方公里，汽車貿(mào)易園占地0.65平方公里，汽車物流園占地1.5平方公里。2001年，沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到260億元，占沈陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實(shí)現(xiàn)利稅22億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%。其以現(xiàn)在的汽車制造、機(jī)械加工、電子信息技術(shù)制造、生物制藥、新材料、環(huán)境保護(hù)、物流配送等企業(yè)為依托，重點(diǎn)發(fā)展汽車工業(yè)。大東區(qū)也將是沈陽市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運(yùn)河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團(tuán)錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設(shè)的大東廣場，是沈陽市最大的廣場，廣場周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2.3大東區(qū)相關(guān)的規(guī)劃建設(shè)2.2.3.1“一城兩帶三區(qū)”商機(jī)開啟新平臺一城：沈陽汽車城。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。兩帶：(1)、科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。以沈陽大學(xué)、沈陽五中、大東廣場、德勝公園、兵器公園、大東體育場為支撐的南北運(yùn)河旅游文化休閑娛樂觀光帶(2)、中部商業(yè)帶。以中街商貿(mào)區(qū)河北站金融商貿(mào)區(qū)為依托，以吉祥商業(yè)區(qū)、上園商業(yè)中心、東站商業(yè)中心為支撐的商業(yè)帶。三區(qū)：(1)、小東商貿(mào)區(qū)。東中街停車場、津橋停車場、沈陽廣場、小商品大世界、小食品城、日匯大廈、冠信大廈、寶馬汽車大廈、東北數(shù)碼大廈。(2)、八王寺―吉祥―北海商住區(qū)。八王寺商住區(qū)、吉祥商住區(qū)、北海商住區(qū)、東站廣場、大二臺子居住區(qū)、四德里居住區(qū)、金晨白領(lǐng)居住區(qū)、老瓜堡居住區(qū)、小二臺子居住區(qū)。(3)、沈?，F(xiàn)代綜合物流園區(qū)。干鮮果品批發(fā)市場、集裝箱堆放場、日用工業(yè)品配送中心。2.2.3.2大東區(qū)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)(1)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值398340萬元，同比增長20％。(2)完成固定資產(chǎn)投資50000萬元，同比增長66%。(3)社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到72000萬元，同比增長20%。(4)實(shí)現(xiàn)外資調(diào)入6000萬美元，同比增長20%；出口創(chuàng)匯2800萬美元，同比。(5)增長7.7%，合同外資11400萬美元，同比增長20%；出口供貨值28000萬元，同比增長12%。(6)完成財(cái)政收入50556萬元，同比增長12%。2.2.3.3社會事業(yè)發(fā)展目標(biāo)（1）舊區(qū)改造建設(shè)。全年新開舊區(qū)改造面積40萬平方米，積極向市里爭取大小二臺子等地區(qū)棚戶區(qū)改造。（2）道路改造建設(shè)。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等15條一、二級街路，整修改造三、四級道路17萬平方米。（3）森林城區(qū)建設(shè)。植樹30萬株，完成望花街、東望街兩條出口路的綠化建設(shè)及小區(qū)庭院的綠化建設(shè)。（4）標(biāo)志性景觀工程建設(shè)。啟動大東廣場主體建設(shè)，力爭年內(nèi)主體竣工。啟動德勝公園、芙蓉湖公園建設(shè)。（5）社區(qū)建設(shè)。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達(dá)到80平方米以上，平均面積達(dá)到115平方米以上，達(dá)標(biāo)社區(qū)達(dá)到70%以上，示范社區(qū)達(dá)到40%以上。（6）拆違治亂工程。按照市政府的統(tǒng)一要求，拆除區(qū)域內(nèi)主要街路的違建、臨建及占道商亭，積極推進(jìn)占道市場退路進(jìn)廳。2.3周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施2.3.1項(xiàng)目基本情況概述項(xiàng)目位于沈陽市大東區(qū)沈海工業(yè)園區(qū)內(nèi),占地面積64.66萬平方米,建筑面積122萬平方米,四至分別為東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路.2.3.1.1周邊地上建筑情況項(xiàng)目地塊由東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路圍合，在大東屬于老城區(qū)地段，其周邊地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)。2.3.1.2周邊景觀分析自然景觀：該地區(qū)周邊現(xiàn)有自然景觀較少.規(guī)劃中的東站金融商貿(mào)區(qū)建成后將和本項(xiàng)目交相輝映,不僅形成大型自然景觀帶,更成為該區(qū)域的新型商業(yè)圈.人文景觀:該地區(qū)現(xiàn)無較突出的人文景觀。2.3.1.3自然環(huán)境分析空氣：該地區(qū)并無大型工廠及鍋爐房設(shè)施，人為環(huán)境污染較少，但該地區(qū)綠化面積小，所以總體上看地區(qū)空氣質(zhì)量一般。水：該地區(qū)無大型河流水系環(huán)境。沒有較嚴(yán)重的水污染源。2.3.1.4社會環(huán)境分析居民素質(zhì)：本地區(qū)為老居住區(qū)，人口素質(zhì)參差不齊，居民構(gòu)成以當(dāng)?shù)亻L期居住居民為主。隨著大東區(qū)招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤的開發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過來居住使該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。同時隨著東方儷城\保利花園等大型居民住宅區(qū)的完工,本地區(qū)的居民數(shù)量和層次將更有相當(dāng)程度的提高.居民消費(fèi)習(xí)慣：由于本地區(qū)商業(yè)機(jī)能不健全，在該地區(qū)居住的居民購物受到一定程度的局限,特別是近期大量商品房的交工使本地區(qū)的消費(fèi)需求大幅成提升.社會治安:地區(qū)的治安良好.2.3.1.5交通情況本項(xiàng)目的交通情況極佳,是通往撫順、鐵嶺、長春、哈爾濱的交通要道,沈陽的貨運(yùn)中心東站與項(xiàng)目緊鄰.項(xiàng)目周邊的二環(huán)路、東北大馬路時沈陽的交通樞紐,路網(wǎng)縱橫交錯,四通八達(dá).2.3.1.6現(xiàn)有城市配套情況（1）商業(yè)配套:項(xiàng)目周邊無大型商業(yè)配套.部分中小型商業(yè)配套無法滿足現(xiàn)有居民需求.（2）教育配套小學(xué)：遼三小學(xué)、合作街小學(xué)、上園一校、上園二校、遼沈一校中學(xué)：五十中學(xué)（市重點(diǎn)中學(xué)）、111中學(xué)、二十八中學(xué)（市重點(diǎn)中學(xué)）、第五中學(xué)（省重點(diǎn)中學(xué)）、市實(shí)驗(yàn)高級中學(xué)（市重點(diǎn)）、博才中學(xué)（市重點(diǎn)）桃源高中（私立）大學(xué)：沈陽大學(xué)、商學(xué)院（沈陽大學(xué)已經(jīng)收購）（3）醫(yī)療單位配套沈海醫(yī)院、胸科醫(yī)院、骨科醫(yī)院、獻(xiàn)血中心（4）金融配套小型中行，農(nóng)行，郵政儲蓄來滿足居民日常儲蓄存取款應(yīng)用。2.3.2生活類超市主要客群分析目前在本項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)沒有生活類超市，且項(xiàng)目周邊6個主要街道辦事處所轄人口就高達(dá)30萬人。具體為：二臺子街道辦事處：61453人文官街道辦事處：53152人東站街道辦事處：49826人遼沈街道辦事處：54095人洮昌街道辦事處：44093人珠林街道辦事處：37370人目前本項(xiàng)目周邊在建及待售的中高檔樓盤近30個，合計(jì)約為45000戶,近120000人.為項(xiàng)目提供了充足的客源支持。附：本案周邊在售商品房列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積建筑面積戶數(shù)北海嘉園大東區(qū)北海街20號3.59萬┫7.36萬┫600戶智居園大東區(qū)吉祥一路56號1.3萬┫2.5萬┫200戶開建康都大東區(qū)北大營東街4萬┫6.46萬┫720戶卉盛家園大東區(qū)望花南街27號4.5萬┫7萬┫560戶祥和家園沈陽市大東區(qū)望花南街25號3.3萬┫5.1萬┫圣淘沙家園（一期）大東區(qū)望花街39號甲5.4萬┫11萬┫鴻彤園大東區(qū)和睦北三路十二號0.7萬┫1.5萬┫洪澤園大東區(qū)吉祥三路62號2.57萬┫6萬┫360戶中房基安花園大東區(qū)東陵西路30號16萬┫24萬┫1000戶歡樂人家東陵西路73號4萬┫5萬┫400戶彤利?雅寧居大東區(qū)滂江街73號5.5萬┫10萬┫800戶水岸雅居大東區(qū)小河沿路1號6萬┫10萬┫400戶城建東逸花園大東區(qū)小河沿路21萬┫47萬┫4000戶天龍家園沈陽市大東區(qū)小什字街39號15.07萬┫40萬┫4000戶鵬利廣場花園沈陽中街鵬利廣場7.3萬┫45萬┫萊茵河畔大東區(qū)北海街222號12萬┫30萬┫祥云居沈陽市大東區(qū)臨河路18號0.958萬┫1.6萬┫圓緣雅居大東區(qū)東北大馬路169號8.3萬┫13.6萬┫中街北苑大東區(qū)大北街火神廟巷12號3.5萬┫9萬┫500戶萬科金色家園大東區(qū)八王寺街32號8.3萬┫16萬┫上東風(fēng)華大東區(qū)老瓜堡20萬┫34萬┫3000戶東方儷城大東區(qū)北海街35萬┫50萬┫5000戶梧桐馨園大東區(qū)北大營東街4號2萬┫3.2萬┫280戶鳳凰園大東區(qū)合作街2萬┫5萬┫200戶文華園大東區(qū)聯(lián)合路145號7.5萬┫16萬┫845戶辰宇新村大東區(qū)東站街6萬┫800戶風(fēng)和日麗大東區(qū)北海街500戶久業(yè)家園大東區(qū)沈遼路4.8萬┫7.8萬┫384戶如意明珠大東區(qū)東北大馬路1.43萬┫2萬┫226戶保利花園新立堡地區(qū)100萬┫150萬┫15000戶2.4建材家具市場調(diào)研建材家居家具市場：沈陽市共有大小各類家具市場約30余家，其中主要家具專賣店15家，約占50%；綜合家具市場約8家，約占23%。市場經(jīng)營多采取場地出租經(jīng)營方式的有24家，約占80%；其次是采取自己經(jīng)營方式的有4家，約占13%。l以中國家具城、小東、萬泉、港大家私為代表的傳統(tǒng)家具市場，因成立時間早，地理位置優(yōu)越，在中低端消費(fèi)群中有一定的市場。其主要特點(diǎn)是：攤位式租賃經(jīng)營，市場有較大的對外輻射功能。l以喜來居、曲美、北歐、騰派、塞斯為代表的家具市場新生力量，其經(jīng)營主要特點(diǎn)是：店面裝修較豪華、購物環(huán)境較好、商品檔次較高，在中高端消費(fèi)群中有一定的市場。l以萊德、軒琴為代表的家具自營模式，其主要特點(diǎn)是：與家具廠家形成戰(zhàn)略合作，在店中展示商品并自主經(jīng)營。是家具經(jīng)銷的新興模式，具有一定的代表性。l以歐倍德、天津家世界、紅星美凱龍、百利、海韻為代表的家具超市及綜合市場，對沈陽市的家具市場帶來較大的沖擊，代表未來家具市場的一種趨勢。第三章物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢3.1物流園區(qū)的內(nèi)涵3.2物流園區(qū)的功能3.3物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)3.4物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式3.5物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析3.6物流園區(qū)的發(fā)展政策分析3.72003年發(fā)展情況分析當(dāng)今社會商業(yè)流通領(lǐng)域以逐漸成為一個國家的經(jīng)濟(jì)命脈，它控制著市場，決定著生產(chǎn)，影響著金融。中央主要領(lǐng)導(dǎo)早已指出：“消費(fèi)通過流通決定生產(chǎn)，只有現(xiàn)代化的流通方式才能決定現(xiàn)代化的生產(chǎn)?！边M(jìn)一步闡明了新時期、新形式下消費(fèi)、流通與生產(chǎn)之間的關(guān)系。國家主要領(lǐng)導(dǎo)也曾經(jīng)對現(xiàn)代商業(yè)流通發(fā)展作出重要批示：“關(guān)鍵的問題是要加速發(fā)展我國自己的現(xiàn)代商業(yè)和物流業(yè)?，F(xiàn)在不但有不少人還不認(rèn)識社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下現(xiàn)代流通的重大作用，反而熱衷于大肆發(fā)展那種帶有集中市貿(mào)易性質(zhì)的落后的各種各樣的“商廈”、“商城”。再不猛醒，就難免面臨“全軍覆滅”的命運(yùn)。吳儀總理指出“要在WTO規(guī)則的保護(hù)期內(nèi)培育出我國自己的具有國際競爭力的大型商業(yè)流通企業(yè)，這是我國經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展的必要保障”。由此可見，在全國范圍內(nèi)建立我國自己的物流體系對我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。3.1物流園區(qū)的內(nèi)涵關(guān)于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國內(nèi)尚無明確和統(tǒng)一的定義。借鑒日本開發(fā)建設(shè)物流團(tuán)地、德國不來梅建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模物流中心等的經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)的建設(shè)往往會涉及物流運(yùn)作、交通運(yùn)輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)整合、資源整合和城市功能開發(fā)與調(diào)整等綜合性方面。當(dāng)前，由于“物流”一詞存在多重涵義理解的不確定性，而且有一定的專業(yè)局限性，特別是與普通消費(fèi)者、對終端零售商的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，難以產(chǎn)生很強(qiáng)的溝通性，對項(xiàng)目的推廣難免造成障礙。對物流概念的理解可以從狹義和廣義方面進(jìn)行解釋：狹義的物流：指物品從供應(yīng)地向接收地的實(shí)體流動過程，根據(jù)實(shí)際需要，將運(yùn)輸、儲存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、配送、流通加工、信息處理等基本功能有機(jī)結(jié)合。廣義的物流：指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流動的全過程，既包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即交易過程，也包括實(shí)體的物理性流動。實(shí)現(xiàn)“商流”、“物流”、“信息流”、“資金流”等的整體融合。從“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”項(xiàng)目現(xiàn)有的條件以及規(guī)模、規(guī)劃來看，該項(xiàng)目的“物流園”概念是“廣義的物流”概念。3.2物流園區(qū)的功能一般認(rèn)為，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。3.2.1物流園區(qū)的物流組織與管理功能包括：貨物運(yùn)輸、分揀包裝、儲存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過不同節(jié)點(diǎn)將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個社會化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。它與傳統(tǒng)的貨物運(yùn)輸組織中心所不同的是組成園區(qū)的各個要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、綜合性的物流園更是要求甚高。3.2.2園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能物流園區(qū)存在的很重要原因不是由于其在物流發(fā)展和運(yùn)作本身的作用，而在于其經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。即體現(xiàn)在物流基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)開發(fā)上及既有設(shè)施及資源的整合功能。3.3關(guān)于物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)自1998年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，物流園區(qū)或物流基地正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。3.3.1物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產(chǎn)生的新興物流管理方式，在日本、德國等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。在我國，隨著傳統(tǒng)儲運(yùn)業(yè)向市場化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的發(fā)展轉(zhuǎn)變，國家有關(guān)主管部門開始制定了促進(jìn)物流園區(qū)發(fā)展的宏觀政策，一些發(fā)達(dá)地區(qū)和省份也紛紛開始籌建物流園區(qū)。3.3.2國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展概況由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北、從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以廣州、深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。3.3.3國外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在西方物流較為發(fā)達(dá)的國家，物流園區(qū)也屬于近10年發(fā)展起來新事物，因此，園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個新趨勢，目前仍處于迅速發(fā)展的過程之中，其建設(shè)的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)并不多且不是很成熟。在此僅以日本和德國為例。（1）日本的經(jīng)驗(yàn)：日本在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家中的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長，建設(shè)較早的日本東京物流園區(qū)是以緩解城市交通壓力為主要目的而興建的，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)：重視規(guī)劃；優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策；良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境。（2）德國的經(jīng)驗(yàn)：德國政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。德國一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營的發(fā)展模式：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府、市政府扶持建設(shè)；企業(yè)化經(jīng)營管理；入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營。3.3.4物流園區(qū)的作用物流園區(qū)出現(xiàn)以后，對使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近城市都產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效益，主要表現(xiàn)在：減輕了物流對城市交通的壓力；1.減小了物流對城市環(huán)境的不利影響；2.提高了物流經(jīng)營的規(guī)模效益；3.滿足了倉庫建設(shè)大型化發(fā)展趨勢的要求；4.滿足了貨物聯(lián)運(yùn)發(fā)展的需求。物流園區(qū)的出現(xiàn)極大地促進(jìn)了日本、德國等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家物流業(yè)的快速發(fā)展，根據(jù)德國權(quán)威機(jī)構(gòu)的研究，未來10年，既使在日本、德國這樣運(yùn)輸業(yè)高度發(fā)達(dá)的國家，物流園區(qū)的建設(shè)仍將處于蓬勃發(fā)展時期。在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市已經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實(shí)踐嘗試。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，我國的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將大大加快。3.4物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式根據(jù)國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。1．物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式，是將物流園區(qū)作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行有組織的開發(fā)和建設(shè)。2．主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實(shí)力企業(yè)和良好的市場環(huán)境。3．物流園區(qū)開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式，是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過給予開發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉庫和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，如澳大利亞、美國、德國等國家均有此種開發(fā)模式的范例。4．綜合運(yùn)作模式是指對上述的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開發(fā)模式。而“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”就屬于綜合運(yùn)作模式。3.5物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析通過分析，在具體涉及到某個物流園區(qū)時，存在具有不同特點(diǎn)的開發(fā)和建設(shè)模式。主要有以下幾種模式：1．政府投資或政策支持下的開發(fā)和建設(shè)模式；2．企業(yè)合資、合作的開發(fā)和建設(shè)模式。3.6物流園區(qū)的發(fā)展政策分析從目前國內(nèi)已經(jīng)出臺的關(guān)于物流發(fā)展的政策看，關(guān)于物流園區(qū)的政策占有較為重要的地位，這些政策主要內(nèi)容包括以下幾個方面。1．用地優(yōu)惠政策。2．財(cái)稅優(yōu)惠政策。其他與園區(qū)發(fā)展有關(guān)的政策：如用電優(yōu)惠政策，融資優(yōu)惠政策，行政監(jiān)管支持等。3.72003年發(fā)展情況分析由于我國在現(xiàn)代物流發(fā)展中的統(tǒng)計(jì)體系尚未建立，要完整地分析某個領(lǐng)域的發(fā)展情況，存在相當(dāng)大的難度。以下主要人功能和類型上進(jìn)行分析：3.7.1物流園區(qū)功能分析通過對2003年近50個冠名為物流園區(qū)（基地）項(xiàng)目的分析，物流園區(qū)的功能大致涉及兩大方面：1.經(jīng)濟(jì)中心城市（包括工業(yè)生產(chǎn)、商貿(mào)流通、港口等類型）的物流組織與管理基礎(chǔ)功能，主要通過將包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息管理中心等在內(nèi)的適應(yīng)城市物流組織與管理需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行集中規(guī)劃建設(shè)而體現(xiàn)出來；2.依托基礎(chǔ)功能的物流服務(wù)功能，主要作用是提供滿足城市居民消費(fèi)、企業(yè)就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的物流服務(wù)。3.7.2物流園區(qū)類型分析主要有以下類型：3.7.2.1區(qū)域物流組織型園區(qū)其功能是滿足所在區(qū)域的物流組織與管理需要，這種類型的物流園區(qū)也是能夠?yàn)榇蠖鄶?shù)人接受的物流園區(qū)。如：深圳市積極建設(shè)的港口物流園區(qū)、陸路口岸物流園區(qū)、綜合物流園區(qū)，上海正在建設(shè)的三大物流園區(qū)，青島市規(guī)劃建設(shè)的國際物流園區(qū)，廣州規(guī)劃建設(shè)的五大物流園區(qū)，京港合作開發(fā)的北京物流基地，以及廈門、南昌、泰興、長春等城市規(guī)劃或正在建設(shè)的物流園區(qū)等，均屬于這種類型。3.7.2.2商貿(mào)型物流園區(qū)商貿(mào)物流園區(qū)在功能上主要是為所在區(qū)域或特定商品的貿(mào)易活動創(chuàng)造集中交易和區(qū)域運(yùn)輸、城市配送服務(wù)條件，基本位于傳統(tǒng)、優(yōu)勢商品集散地，對擴(kuò)大交易規(guī)模和降低交易成本具有重要作用。國內(nèi)目前具備商貿(mào)流通功能的物流園區(qū)主要有：湖南瀏陽醫(yī)藥物流園區(qū)、深圳IT產(chǎn)品物流基地、深圳筍崗物流園區(qū)、廣東西樵紡織品物流基地、廣東韶關(guān)億華商貿(mào)物流園、廣東高州物流基地、武漢商貿(mào)物流基地、浙江傳化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。3.7.2.3運(yùn)輸樞紐型物流園區(qū)物流園區(qū)作為物流相對集中的區(qū)域，從運(yùn)輸組織與服務(wù)的角度，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化運(yùn)輸，反過來，規(guī)?；M(jìn)行運(yùn)輸組織也就為物流組織與管理活動的集中創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。因此，建設(shè)專門的運(yùn)輸樞紐型的物流園區(qū)，形成區(qū)域運(yùn)輸組織功能也是物流園區(qū)的重要類型之一。這些物流園區(qū)的主要功能是提供港口服務(wù)、水運(yùn)、空運(yùn)、鐵路運(yùn)輸和公路運(yùn)輸?shù)慕M織與服務(wù)。屬于運(yùn)輸樞紐型的物流園區(qū)包括：深圳航空物流園區(qū)、大連鑫碼頭物流基地、大連國際物流園區(qū)、北京空港物流園區(qū)、廣東南海三山國際物流園區(qū)、上海洋山深水港物流園區(qū)、溫州港物流園區(qū)、徐州香山物流園、南昌進(jìn)出口物流園區(qū)等。3.7.2.4綜合型物流園區(qū)所謂綜合物流園區(qū)是物流園區(qū)兼具區(qū)域物流組織、商貿(mào)流通、運(yùn)輸樞紐和為工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行配套等多種功能，但這種綜合不一定是所有功能的綜合，往往是上述諸多功能的不同組合。2003年，全國規(guī)劃或建設(shè)的具備綜合功能的物流園區(qū)主要是：蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、長沙新港物流園區(qū)、南京龍?zhí)段锪鲌@區(qū)、合肥新站開發(fā)區(qū)物流園區(qū)、銅陵工業(yè)商貿(mào)物流園區(qū)、沈陽沈海物流園區(qū)、江陰港口綜合物流園區(qū)、旅順羊頭洼綜合物流園區(qū)、廣州汽車物流基地、廈門同安物流基地、萬州物流園區(qū)、丹徒港口物流園區(qū)、南京王家灣物流中心、東莞常平物流園區(qū)、順德保稅物流基地、大連甘井子綜合物流園區(qū)、哈爾濱龍運(yùn)物流園區(qū)等。我們正在研究的“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”項(xiàng)目無論在規(guī)模、功能還是產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益上都屬于綜合性物流園區(qū)。第四章規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案4.1規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境4.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則4.3規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布4.4交通組織4.5景觀設(shè)計(jì)4.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園“是在沈陽市大東區(qū)沈海工業(yè)區(qū)內(nèi)，東北大馬路鋼泉巷8號，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路。該地塊交通極為便捷?？傉嫉孛娣e：348500平方米項(xiàng)目總建筑面積：567285平方米4.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則l以沈陽市城市總規(guī)劃為依據(jù)，以建設(shè)東北現(xiàn)代商業(yè)物流中心為目標(biāo)，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能區(qū)劃明確、環(huán)境優(yōu)美的新園區(qū)；l在設(shè)計(jì)中，充分考慮用地范圍內(nèi)各功能的合理布置；l在交通功能上，盡量避免外部過境性交通對內(nèi)部的干擾，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部自成體系、人車分流和地面集中布置；l在配套服務(wù)上，即考慮內(nèi)部需要，又要與外圍城市需要相聯(lián)接；l強(qiáng)化城市景觀和綠化空間環(huán)境設(shè)計(jì)；l在建筑造型上，力求現(xiàn)代、簡潔明快的風(fēng)格。4.3規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布(見附1,2)4.4交通組織充分認(rèn)識到中國步入汽車時代所帶來的沖擊，尤其是沈陽作為東北地區(qū)私車量增長最快的城市，對于城市交通與人們生活帶來的巨大變化。本設(shè)計(jì)力求在有限的空間內(nèi)，有效組織人、車、物三流的高效有序流動。突破沈陽市有關(guān)商業(yè)建筑停車泊位的指標(biāo)要求，本方案采用地面停車方式，共有停車泊位3992個。4.5景觀設(shè)計(jì)為充分發(fā)揮項(xiàng)目用地及其周圍的環(huán)境優(yōu)勢，采用多種手法為環(huán)境增色、添彩。l本設(shè)計(jì)借鑒傳統(tǒng)園林景觀組織手法，與東二環(huán)路寬綠化帶可成統(tǒng)一的廣場綠化景觀，沿規(guī)劃路形成廣場。l在現(xiàn)代工業(yè)社會向信息社會轉(zhuǎn)變過程中，如何在大型商業(yè)中心建設(shè)中既弘揚(yáng)現(xiàn)代商業(yè)的開放、豐富、高效，又吸引傳統(tǒng)商業(yè)親切宜人的環(huán)境氛圍，是當(dāng)代商業(yè)中心面臨的焦點(diǎn)問題之一。本方案以中間的商業(yè)街為交通中心之一，結(jié)合功能結(jié)構(gòu)，作為一種現(xiàn)代手段與傳統(tǒng)氛圍的結(jié)合處理，使購物變得輕松舒適。4.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目Ⅱ期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):序號經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)一總規(guī)劃用地68200平方米二總建筑面積102000平方米2.1單體建材城面積32300平方米三容積率1.50四綠化率21%五建筑密度38%第五章項(xiàng)目組織管理與保障措施5.1項(xiàng)目管理措施5.1.1計(jì)劃管理5.1.2工程管理5.1.3資金管理5.1.4信息管理5.2項(xiàng)目建設(shè)的保障措施5.2.1資金籌措的措施5.2.2施工組織措施5.1項(xiàng)目管理措施5.1.1計(jì)劃管理按批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃,制定完成年度建設(shè)計(jì)劃,具有科學(xué)性,合理性和可以實(shí)施的特點(diǎn)。(1)完成并落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施過程中的總體及階段計(jì)劃實(shí)施；(2)制定項(xiàng)目計(jì)劃管理程序中各環(huán)節(jié)的崗位職責(zé)和管理制度,定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)計(jì)劃的完成與實(shí)施計(jì)劃；(3)對項(xiàng)目技術(shù),生產(chǎn),質(zhì)量,安全,財(cái)務(wù),材料,設(shè)備等專業(yè)工作及實(shí)施計(jì)劃由各部門負(fù)責(zé)落實(shí)并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；(4)批準(zhǔn)后的各專業(yè)計(jì)劃應(yīng)及時協(xié)調(diào)并落實(shí)到設(shè)計(jì),施工,監(jiān)理等單位,及時對計(jì)劃落實(shí)及修改意見向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；(5)計(jì)劃修改應(yīng)有主管領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)方可進(jìn)行。5.1.2工程管理工程管理是建設(shè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié),工程管理的核心是建設(shè)工期與建設(shè)質(zhì)量.建設(shè)工期是項(xiàng)目順利實(shí)施,節(jié)約資金的主要環(huán)節(jié),為此,應(yīng)做好以下工作：（1）根據(jù)基本建設(shè)管理程序和工程建設(shè)的有關(guān)法規(guī)及規(guī)定,制定切實(shí)的工作標(biāo)準(zhǔn)和制度.（2）嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃.（3）制定定期協(xié)調(diào)各生產(chǎn),工程監(jiān)理等單位工作制度.5.1.3資金管理項(xiàng)目的資金管理是實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃的主要組成部分,按照國家制定的建設(shè)專項(xiàng)資金專項(xiàng)專用的原則,做到管好項(xiàng)目用好資金。(1)確保項(xiàng)目建設(shè)資金的到位率.(2)嚴(yán)格執(zhí)行國家的關(guān)于建設(shè)資金的規(guī)定和要求.(3)建設(shè)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?(4)節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)資金.5.1.4信息管理利用現(xiàn)代科技管理手段,及時掌握建筑市場的動態(tài),新技術(shù),新材料,新工藝的開發(fā)與應(yīng)用.及時了解建筑材料,設(shè)備市場的價格,對項(xiàng)目建設(shè)中的技術(shù)、生產(chǎn)質(zhì)量、財(cái)務(wù)、行政等管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理。5.2項(xiàng)目建設(shè)的保障措施5.2.1資金籌措的措施要保證項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃完成，首先要落實(shí)的就是資金計(jì)劃籌措。（1）及時準(zhǔn)確編報(bào)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃。（2）切實(shí)做好項(xiàng)目年度資金計(jì)劃的落實(shí)工作。（3）項(xiàng)目資金計(jì)劃落實(shí)后，及時劃撥到專用基建帳戶。5.2.2施工組織措施（1）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，科學(xué)組織施工建設(shè)工作。（2）規(guī)范管理，合理報(bào)價，公平競爭的原則。（3）合理編制項(xiàng)目施工程序，優(yōu)化施工措施。（4）基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)施工一步到位，避免重復(fù)施工，節(jié)約建設(shè)資金。（5）項(xiàng)目施工組織措施及方案批準(zhǔn)后應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行。制定項(xiàng)目施工組織的工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)。第六章營銷戰(zhàn)略體系6.1項(xiàng)目定位6.2商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想6.3走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路6.4項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏6.1項(xiàng)目定位主題詞:Ø輻射東北的商品采購平臺Ø東北建材及家居家具為主題的采購基地Ø以住宅產(chǎn)業(yè)化為主題而創(chuàng)建的住宅樣板展示平臺Ø以電子商務(wù)為紐帶搭建真正的物流配送平臺項(xiàng)目的推廣意義:第一，為東北總代理商量身定做的東北總代理基地。從“總代理”們的實(shí)際經(jīng)營需求出發(fā)，提供符合其特殊要求的經(jīng)營場所和配套服務(wù)，降低其經(jīng)營成本，形成規(guī)模集聚效應(yīng)，致力打造“東北總代理的經(jīng)營聚集的平臺”，創(chuàng)造一種全新的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式，瞄準(zhǔn)特定的目標(biāo)群體，更容易在市場上形成核心競爭優(yōu)勢。打破傳統(tǒng)的批發(fā)、零售的固有交易劃分的局限性，從人的消費(fèi)行為模式入手，以滿足人們“目的性的采購”需求為主，創(chuàng)造全新的商業(yè)經(jīng)營形態(tài)和交易模式，實(shí)現(xiàn)“交易成本的最低化”由生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商直接面對采購者。?商品最豐富----足夠的細(xì)分和集聚。細(xì)分對商品的種類、規(guī)格等進(jìn)行充分的揀選和分類，劃行歸市，使采購行為更快捷；集聚某類商品貨品最齊全，最大限制滿足采購者的選擇權(quán)。?價格最低廉----直接面對生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商，批零不限，省略中間環(huán)節(jié)；位于城郊，地價成本、交通成本