《房產(chǎn)測繪規(guī)范》講解培訓(xùn)資料

《房產(chǎn)測量規(guī)范》講座——房地產(chǎn)面積測算——1/15/20251廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華房地產(chǎn)面積測算授課提綱一、房地產(chǎn)測繪概述二、房產(chǎn)面積測算三、用地面積測算四、面積測算的方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計算舉例1/15/20252廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華一、房地產(chǎn)測繪概述1.房地產(chǎn)測繪的目的2.房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容3.房地產(chǎn)測繪的作用4.房地產(chǎn)測繪的三種圖件5.房地產(chǎn)測繪的特殊性6.房地產(chǎn)面積測算的重要性1/15/20253廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華二、房產(chǎn)面積測算1.房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定（1）房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容1）房屋的建筑面積2）房屋的使用面積3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積4）房屋的共有建筑面積（2）面積測算的要求1/15/20254廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華2.房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定（1）計算全部建筑面積的范圍1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。1/15/20256廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華單層房屋1/15/20257廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計算建筑面積。夾層1/15/20258廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。1/15/20259廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華大廳11/15/202510廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華大廳21/15/202511廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華回廊1/15/202512廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。觀光梯1/15/202513廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。1/15/202514廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。挑樓全封閉的陽臺1/15/202515廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。1/15/202516廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。1/15/202517廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。1/15/202518廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。地下室半地下室1/15/202519廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華地下室、半地下室相應(yīng)出入口1/15/202520廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華11）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。門廊、門斗有柱門廊1/15/202521廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華門斗1/15/202522廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華玻璃幕墻12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。1/15/202523廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華車棚、貨棚等13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。1/15/202524廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華

15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。1/15/202525廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。（2）計算一半建筑面積的范圍

無圍護結(jié)構(gòu)的無柱走廊1/15/202526廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華獨立柱、

單排柱2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計算。1/15/202527廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺1未封閉的陽臺21/15/202528廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華未封閉挑廊1/15/202529廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華室外樓梯4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。1/15/202530廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華架空通廊5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。1/15/202531廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。（3）不計算建筑面積的范圍1/15/202532廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3）房屋之間無上蓋的架空通廊。無柱雨篷1/15/202533廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華天面上的花園4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。1/15/202534廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。平臺1/15/202535廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華騎樓6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。1/15/202536廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華過街樓1/15/202537廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華路面作為頂蓋建造的房屋7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。1/15/202538廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華活動房屋等8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。1/15/202539廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華三、用地面積測算1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義

（1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積。（2）共用地面積：指兩個以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。1/15/202540廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華2.用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項地類面積的測算。3.下列土地不計入丘用地面積1/15/202541廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。間距地不計入丘內(nèi)用地面積范圍

1/15/202542廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。5）其他按規(guī)定不計入用地的面積。1/15/202543廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華四、面積測算的方法與精度要求1.坐標(biāo)解析法（1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計算面積。

式中：S—面積，㎡；Xi—界址點的縱坐標(biāo)，m；Yi—界址點的橫坐標(biāo)，m；n—界址點個數(shù)；i—界址點序號，按順時針方向順編。1/15/202544廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華

(2)面積中誤差按下式計算。

—面積中誤差，㎡；—相應(yīng)等級界址點規(guī)定的點位中差m；—多邊形中對角線長度，m。

式中：1/15/202545廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華界址點坐標(biāo)計算面積舉例1/15/202546廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華2.實地量距法（1）規(guī)則圖形：根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。（2）國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級：一級：±(0.02)二級：±(0.04)三級：±(0.08)注：s為房產(chǎn)面積，㎡。1/15/202547廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華以上面積精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況決定。3.圖解法

圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨立進行兩次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：△S=±0.0003M式中：△S-兩次量算面積較差,㎡；S-所量算的面積，㎡；M-圖的比例尺分母。使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng)小于5c㎡。圖上量距應(yīng)量至0.2㎜。1/15/202548廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華五、房地產(chǎn)面積計算舉例

1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。1/15/202549廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華計算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長度m,面積m2。

1/15/202550廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照圖中所示尺寸，計算插層的有效建筑面積，并計算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。1/15/202551廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華計算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16

X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插層有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。1/15/202552廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎?/p>

同一房屋、用地有兩個以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆嬎恪Ｒ?、共有面積的分?jǐn)傇瓌t1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進行計算分?jǐn)?。某?單元)的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元)建筑面積總和。1/15/202553廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠嬎愎剑害腟i=K.SiK

=ΣΔSiΣsi式中：K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；δSi-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；ΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，m2；ΣΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，m2；ΣSi-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。1/15/202554廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華

二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容

共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)偂５行┟娣e由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠?，因而亦存在不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。1/15/202555廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

(1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。1/15/202556廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華(2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進行分?jǐn)偂?/15/202557廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：(1)作為人防工程的地下室、避難室（層）；(2)用作公共休憩、綠化等場所的架空層；(3)大樓內(nèi)的機動、非機動車庫；(4)為建筑造型而建，但無實用功能的建筑面積；(5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，若使用到其他功能的共有建筑面積時，需按其建筑面積比例參與分?jǐn)偂?/15/202558廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可分為三大類

1/15/202559廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。(2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面積（如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間，專用設(shè)備房等）。(3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。1/15/202560廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華2.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計算房屋各套分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e。分?jǐn)傁禂?shù)=本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和

本幢各套內(nèi)建筑面積和某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。1/15/202561廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?/p>

商住樓共有建筑面積的分?jǐn)?。先根?jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分?jǐn)側(cè)钡墓灿薪ㄖ娣e，得住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，然后將住宅和商業(yè)部分所得的分?jǐn)偯娣e再各自進行分?jǐn)偂?/15/202562廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公