第九章 房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)

第九章房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)[學(xué)習(xí)目標(biāo)]通過(guò)本章學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義、作用和具體內(nèi)容，掌握估價(jià)作業(yè)方案的制定；掌握所需估價(jià)資料的搜集、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；掌握估價(jià)對(duì)象價(jià)值的求取方法；掌握估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)。[案例導(dǎo)入]對(duì)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告鑒定這么辦

市民如何向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委員會(huì)申請(qǐng)鑒定？應(yīng)按以下程序進(jìn)行。

申請(qǐng)人提出鑒定申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)《委托鑒定申請(qǐng)書(shū)》，并提交申請(qǐng)人身份證明以及書(shū)面說(shuō)明材料。符合條件的鑒定申請(qǐng)，專家委員會(huì)將予以受理。專家組將在3日內(nèi)從專家成員中指派3名以上單數(shù)專家，組成專家鑒定組進(jìn)行工作。

鑒定專家組將調(diào)閱有關(guān)資料，集體審議有爭(zhēng)議的估價(jià)報(bào)告及當(dāng)事人舉證材料，然后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘、調(diào)查取證，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的合法性、規(guī)范性進(jìn)行分析鑒定，對(duì)涉及房地產(chǎn)估價(jià)糾紛有關(guān)人員進(jìn)行詢問(wèn)，形成調(diào)查筆錄。根據(jù)情況，專家組作出初步鑒定意見(jiàn)并進(jìn)行討論，對(duì)初步意見(jiàn)進(jìn)行表決，形成表決記錄，最后出具結(jié)論意見(jiàn)。

鑒定工作期限一般為10個(gè)工作日，重大疑難鑒定項(xiàng)目的鑒定期限由鑒定申請(qǐng)人與專家委員會(huì)決定。

鑒定工作將按相關(guān)規(guī)定收取一定費(fèi)用，主要用于專家委員會(huì)開(kāi)展鑒定業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)和專家報(bào)酬。鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人預(yù)交，經(jīng)專家鑒定，估價(jià)報(bào)告不規(guī)范、估價(jià)結(jié)果不合理的，鑒定費(fèi)由出具該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)；估價(jià)報(bào)告規(guī)范、合理的，鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序一、房地產(chǎn)估價(jià)程序的概述（一）房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)關(guān)系到到估價(jià)各方的切身利益的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。估價(jià)人員必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)程序，才能高效、準(zhǔn)確地評(píng)估出房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)程序涉及到房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程，它將各項(xiàng)具體工作的步驟和環(huán)節(jié)，按其內(nèi)在聯(lián)系排列出先后次序，體現(xiàn)了完成房地產(chǎn)估價(jià)的作業(yè)流程。通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)程序，可以規(guī)范估價(jià)行為，提高估價(jià)效率，避免估價(jià)疏漏，保障了估價(jià)質(zhì)量。（二）房地產(chǎn)估價(jià)程序的步驟自獲取估價(jià)業(yè)務(wù)至完成估價(jià)后的資料歸檔期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1、獲取和受理業(yè)務(wù)；2、擬定估價(jià)作業(yè)方案；3、搜集估價(jià)所需資料；4、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；5、選定估價(jià)方法計(jì)算；6、確定估價(jià)結(jié)果；7、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；8、估價(jià)資料歸檔。以上基本步驟中，獲取受理業(yè)務(wù)、擬定估價(jià)作業(yè)方案為估價(jià)的準(zhǔn)備階段；搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選定估價(jià)方法計(jì)算、確定估價(jià)結(jié)果為估價(jià)的實(shí)施階段；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、并對(duì)估價(jià)資料進(jìn)行歸檔為估價(jià)的結(jié)束階段。房地產(chǎn)估價(jià)程序的各個(gè)步驟相互之間難免會(huì)有一些交叉和反復(fù)，但缺一不可。二、獲取和受理業(yè)務(wù)（一）獲取估價(jià)業(yè)務(wù)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)的先決條件，如果不能正常獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的生存和發(fā)展將受到影響。歸納起來(lái)，獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的途徑主要有以下兩種：1、主動(dòng)爭(zhēng)取主動(dòng)爭(zhēng)取是指估價(jià)機(jī)構(gòu)或機(jī)構(gòu)工作人員，到房地產(chǎn)市場(chǎng)上去主動(dòng)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。在市場(chǎng)性估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量多、估價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)今，為了在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)盡可能多的份額，主動(dòng)爭(zhēng)取任務(wù)成為最好的途徑。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)，可以通過(guò)提高估價(jià)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提升品牌的知名度和公信力，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)男麄鞯确绞竭M(jìn)行，而不能以非法的或不正當(dāng)?shù)姆椒ê褪侄潍@取，也不能為了獲取業(yè)務(wù)量而迎合客戶的不合理要求。2、被動(dòng)接受被動(dòng)接受是指坐等委托估價(jià)者找上門(mén)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其指定的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。委托估價(jià)方可以是企事業(yè)單位、政府有關(guān)部門(mén)，也可以是個(gè)人。委托估價(jià)方可以是待估房地產(chǎn)的所有者或使用者，也可以不是。在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)注意以下情形不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)：（1）估價(jià)業(yè)務(wù)超出了本估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍，不應(yīng)承接；（2）估價(jià)人員與委托人或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系或利益沖突，應(yīng)當(dāng)回避；（3）估價(jià)人員受自己專業(yè)能力或相關(guān)經(jīng)驗(yàn)所限難以評(píng)估出價(jià)值，不應(yīng)承接。（二）受理估價(jià)業(yè)務(wù)無(wú)論從何種途徑獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估委托人的申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證明及資料后，要在一定期限內(nèi)作出決策是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)并通知申請(qǐng)人。估價(jià)方與委托估價(jià)方在接洽的過(guò)程中，雙方要明確估價(jià)基本事項(xiàng)、確定估價(jià)其他事項(xiàng)，接受估價(jià)委托書(shū)，簽訂估價(jià)委托合同。明確估價(jià)基本事項(xiàng)在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，會(huì)涉及到許多方面的問(wèn)題，需要處理的事項(xiàng)也較多。這些基本事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過(guò)程，對(duì)估價(jià)額也有較大的影響，必須提前明確。一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等幾個(gè)方面。(1)明確估價(jià)目的實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件之一即明確估價(jià)目的，了解為何種需要而估價(jià)。估價(jià)的具體目的主要包括：政府行為：農(nóng)地征用、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)收回、拆遷補(bǔ)償?shù)?；②市?chǎng)行為：買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、拍賣(mài)等；③企業(yè)行為：合資、合作、兼并、上市、破產(chǎn)等；④其他：繼承、糾紛、贈(zèng)與等。明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，有助于明確估價(jià)對(duì)象，也有助于明確估價(jià)的前提和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。(2)明確估價(jià)對(duì)象。明確估價(jià)對(duì)象即明確待估對(duì)象的基本情況，包括明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益和區(qū)位狀況。①物質(zhì)實(shí)體狀況實(shí)物狀況是弄清楚委托人要求估價(jià)的房地產(chǎn)是如何構(gòu)成的，范圍多大。估價(jià)對(duì)象是土地，還是建筑物，還是土地與建筑物整體，或者是附有建筑物的土地，其中是否包含家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)等。②權(quán)益狀況。估價(jià)人員要弄清估價(jià)對(duì)象的實(shí)際權(quán)益狀況，擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)，若是使用權(quán)，使用年限多長(zhǎng)，已使用了多少年，還剩多少年，是否帶租約、是否抵押等，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)目的來(lái)明確是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在實(shí)際權(quán)益狀況下的價(jià)值還是在設(shè)定權(quán)益狀況下的價(jià)值。③區(qū)位狀況估價(jià)人員應(yīng)弄清楚估價(jià)對(duì)象所處的具體位置（坐落）、交通、環(huán)境（包括景觀）、配套設(shè)施、建筑面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)等。依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或者有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。在明確估價(jià)對(duì)象時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律法規(guī)，在征求委托人同意后予以決定。（3）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)是明確所要評(píng)估的價(jià)值是在某個(gè)具體日期的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)點(diǎn)價(jià)值會(huì)有所不同。在具體的一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，可以評(píng)估當(dāng)前的價(jià)值，也可以對(duì)過(guò)去或未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。大多數(shù)估價(jià)是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般是以房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。另外，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，一般要精確到日。在一項(xiàng)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。（4）明確估價(jià)日期估價(jià)日期即為估價(jià)報(bào)告交付的日期。交付估價(jià)報(bào)告的日期一般由委托估價(jià)方提出，也可由委托估價(jià)方和受理估價(jià)方協(xié)商確定。明確了估價(jià)報(bào)告的交付日期，估價(jià)方必須如期交付估價(jià)報(bào)告，否則會(huì)影響估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的信譽(yù)。一般房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的作業(yè)日期為10—15個(gè)工作日。2、簽訂估價(jià)合同簽定估價(jià)合同是委托人和估價(jià)結(jié)構(gòu)就估價(jià)事宜的相互約定。估價(jià)合同的成立使得估價(jià)這種委托與受委托關(guān)系到了受法律保護(hù)，也明確合同雙方的權(quán)利與義務(wù)，同時(shí)寫(xiě)清了估價(jià)的基本事項(xiàng)。房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括：（1）委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)(包括名稱或者姓名和住所)；（2）估價(jià)目的；（3）估價(jià)對(duì)象；（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)；（5）委托人的協(xié)助義務(wù)(如委托人應(yīng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供估價(jià)所必需的資料及對(duì)所提供資料的真實(shí)性、合法性的承諾，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘等)；（6）估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式；（7）出具估價(jià)報(bào)告的日期；（8）違約責(zé)任；（9）解決爭(zhēng)議的方法；（10）估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。知識(shí)小貼士：合同樣本范例委托房地產(chǎn)估價(jià)合同委托估價(jià)方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）受理估價(jià)方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，茲就房地產(chǎn)估價(jià)事宜訂立本合同，內(nèi)容如下：一、甲方因的需要，委托乙方對(duì)下列房地產(chǎn)在年月日的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。二、甲方應(yīng)于年月日以前將委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證件、經(jīng)營(yíng)狀況、建造費(fèi)用等評(píng)估所必要的資料提交給乙方。甲方應(yīng)提交給乙方的資料具體如下：三、甲方根據(jù)XX省建設(shè)廳、XX市物價(jià)局、XX市房地局制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按被評(píng)估房地產(chǎn)總價(jià)值的‰支付。承付乙方估價(jià)費(fèi)人民幣元（評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有變動(dòng)，以上級(jí)主管部門(mén)下達(dá)文件之日為準(zhǔn)），自本合同簽訂之日起天內(nèi)，甲方先預(yù)付給乙方人民幣元，待乙方將估價(jià)報(bào)告書(shū)完成，甲方即辦理結(jié)算。甲方將余款結(jié)清，乙方將報(bào)告書(shū)交付給甲方。四、甲方未按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提供合法、真實(shí)、齊全的資料，乙方按耽誤的時(shí)間順延估價(jià)報(bào)告書(shū)完成時(shí)間。五、甲方因故未按本合同規(guī)定的時(shí)限來(lái)本公司或因評(píng)估費(fèi)用沒(méi)有到帳而未領(lǐng)到評(píng)估報(bào)告，由甲方負(fù)責(zé)。六、甲方如果中途中斷評(píng)估委托，乙方不予退還已預(yù)付的評(píng)估費(fèi)。七、乙方應(yīng)根據(jù)甲方的估價(jià)需要，保證對(duì)委托評(píng)估的房地產(chǎn)予以客觀、公正的評(píng)估，最后出具該委估房地產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書(shū)，并于年月日以前交付給甲方。如無(wú)特殊原因，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間完成估價(jià)報(bào)告書(shū)，若有延誤，視具體情況對(duì)評(píng)估人員提出批評(píng)教育，并按本公司內(nèi)部規(guī)章予以處罰。乙方在工作進(jìn)程中，如遇天災(zāi)人禍、突發(fā)事件等不可抗力造成的延期，經(jīng)有關(guān)部門(mén)提供書(shū)面證明，可按耽誤時(shí)間順延估價(jià)報(bào)告書(shū)的完成時(shí)間。八、乙方在估價(jià)期間內(nèi)需要到現(xiàn)場(chǎng)勘察，甲方有義務(wù)陪同并提供方便和配合。九、乙方對(duì)甲方委估房地產(chǎn)的文件資料應(yīng)妥善保管，并盡保密之責(zé)，未經(jīng)甲方同意，不得擅自公開(kāi)或泄露。十、乙方如未按上級(jí)文件規(guī)定，超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，經(jīng)甲方要求，乙方應(yīng)退還多收的費(fèi)用，并對(duì)評(píng)估人員提出批評(píng)教育直至給予處罰。十一、甲方承接乙方提交的估價(jià)報(bào)告書(shū)次日起15日內(nèi)，如對(duì)估價(jià)結(jié)果持有異議且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)評(píng)或復(fù)審，乙方應(yīng)在接到甲方申請(qǐng)復(fù)評(píng)或復(fù)審書(shū)次日起日內(nèi)重新組織人員完成復(fù)評(píng)或?qū)＜倚〗M復(fù)審工作。如果原評(píng)估結(jié)果與復(fù)評(píng)或復(fù)審的結(jié)論差錯(cuò)率大于20%，乙方除退還甲方全部評(píng)估費(fèi)外，并承擔(dān)復(fù)評(píng)或復(fù)審工作費(fèi)用及承擔(dān)一萬(wàn)元以上的賠償費(fèi)。經(jīng)復(fù)評(píng)或復(fù)審后，如結(jié)論差錯(cuò)率在20%以內(nèi)（含20%），甲方應(yīng)承擔(dān)復(fù)評(píng)或復(fù)審費(fèi)用（復(fù)評(píng)或復(fù)審費(fèi)用由甲、乙雙方在事前各墊付50%）。甲方逾期未提出異議，估價(jià)報(bào)告書(shū)生效。十二、其它：十三、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經(jīng)對(duì)方同意不得隨意更改，如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。十四、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。委托單位（甲方）：受理單位（乙方）：地址：地址：電話：電話：郵編：郵編：負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：聯(lián)系人：聯(lián)系人：銀行帳戶：銀行帳戶：年月日三、擬定估價(jià)作業(yè)方案（一）估價(jià)作業(yè)方案的含義估價(jià)作業(yè)方案是對(duì)估價(jià)工作的進(jìn)行步驟及主要工作內(nèi)容在時(shí)間上、人事上、工作方法上進(jìn)行綜合的預(yù)先安排。擬定估價(jià)作業(yè)方案可以保證估價(jià)工作高效率、有秩序地進(jìn)行。估價(jià)方應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款，及時(shí)擬定合理的估價(jià)作業(yè)方案。方案一經(jīng)確定，必須按方案逐段進(jìn)行估價(jià)工作。（二）估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容估價(jià)作業(yè)方案的主要內(nèi)容包括：1、擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法估價(jià)技術(shù)路線是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認(rèn)識(shí)。每一種估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法，可以使后面進(jìn)入搜集資料和實(shí)地查勘時(shí)有的放矢，避免不必要的無(wú)效勞動(dòng)。初選估價(jià)方法對(duì)有估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)員來(lái)說(shuō)一般是比較容易的，因?yàn)槊恳环N方法都有其適用對(duì)象，哪種類型的房地產(chǎn)適宜采用的估價(jià)方法大致也是清楚的。有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。具有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種方法。在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。知識(shí)小貼士：各種估價(jià)方法反映的技術(shù)路線市場(chǎng)比較法反映的是這樣一種技術(shù)路線：估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格是其在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者被大多數(shù)買(mǎi)家和賣(mài)家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這樣的技術(shù)路線，市場(chǎng)比較法采用選取類似不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)估算的技術(shù)路線。收益法體現(xiàn)了對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的這樣一種認(rèn)識(shí)：可以將購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象作為一種投資，將該投資未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，進(jìn)而可以用這個(gè)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。因此，收益法反映的估價(jià)技術(shù)路線是：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由其未來(lái)可獲得的收益決定的。成本法反映的估價(jià)技術(shù)路線是：在無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格的情況下，我們可以通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市價(jià)，再累加（積算）作為估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)。也就是說(shuō)，成本法認(rèn)可這樣一種價(jià)格形成過(guò)程：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是由其各組成部分的價(jià)格（含利潤(rùn)）累加而成的。假設(shè)開(kāi)發(fā)法體現(xiàn)價(jià)格形成過(guò)程即估價(jià)技術(shù)思路是：未完成的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格和從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利稅。2、擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道3、預(yù)計(jì)所用的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告出具日期，便可知估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易，從而確定投入人力和經(jīng)費(fèi)。確定投入人員要充分發(fā)揮估價(jià)人員的各自專長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)。4、擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度估價(jià)作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度安排，主要是對(duì)后續(xù)工作做出具體安排，包括對(duì)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，來(lái)控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作，最好附以流程圖、進(jìn)度表。四、搜集估價(jià)所需資料估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集、整理估價(jià)所需資料，并對(duì)這些數(shù)據(jù)加以具體分析，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律和預(yù)測(cè)方法來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的平均增減量、平均增長(zhǎng)速度或價(jià)格變化，進(jìn)行綜合分析判定房地產(chǎn)價(jià)格，為作出估價(jià)結(jié)論及撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)提供依據(jù)。因此，估價(jià)資料是否全面、真實(shí)、詳細(xì)直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。而估價(jià)資料的收集與整理并不是當(dāng)有估價(jià)項(xiàng)目時(shí)才進(jìn)行，需要估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員長(zhǎng)期而持續(xù)工作。估價(jià)人員可以通過(guò)實(shí)地查勘、詢問(wèn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及有關(guān)中介機(jī)構(gòu)、查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站、到政府有關(guān)部門(mén)查閱、或者通過(guò)委托估價(jià)方提供來(lái)獲得估價(jià)資料，建立自己的資料庫(kù)。估價(jià)資料一般包括下列四個(gè)方面：⑴對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計(jì)資料、法律法規(guī)資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料等。⑵對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，主要包括：市場(chǎng)交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價(jià)資料、環(huán)境質(zhì)量資料等；⑶相關(guān)實(shí)例資料，即類似房地產(chǎn)的交易、收益、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等資料；⑷反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，采用不同的估價(jià)方法，所需的估價(jià)資料也不完全相同，有些是共性的，有些是有側(cè)重性的。知識(shí)小貼士：各種估價(jià)方法需要的估價(jià)資料各種估價(jià)方法需要的共性資料包括：①權(quán)證資料。如土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、商品房買(mǎi)賣(mài)許可證等。②其他資料。如土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)資料、房屋重置成本資料等。市場(chǎng)比較法所側(cè)重的資料主要有：①比較案例情況資料，包括交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易情況、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情等；②比較案例區(qū)域因素資料，包括商服繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況、公用設(shè)施配套狀況、環(huán)境狀況等；③比較案例微觀因素資料，包括宗地狀況、建筑物狀況。收益法所側(cè)重的資料主要有：①估價(jià)時(shí)點(diǎn)前三年的，同一供需圈內(nèi)同類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)租金、空置率水平資料和平均經(jīng)營(yíng)收益水平資料；②同類型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用資料，包括土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、建成年代、成新度、建筑面積等；③待估房地產(chǎn)所在地區(qū)一年期存貸款利率、同行業(yè)及相關(guān)行業(yè)平均收益率與風(fēng)險(xiǎn)水平、同類物業(yè)租售比率資料；④競(jìng)爭(zhēng)性與互補(bǔ)性物業(yè)情況。成本法所側(cè)重的資料主要有：①同一供需圈內(nèi)的地價(jià)資料，包括基準(zhǔn)地價(jià)、剩余使用年限、容積率、臨街狀況、生熟程度等；②建筑物資料，包括面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、新舊程度等；③建筑安裝工程費(fèi)用資料；④市政公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用資料；⑤建筑物及設(shè)備折舊或成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)資料；⑥與房地產(chǎn)投資相關(guān)的貸款利率、利潤(rùn)、稅費(fèi)資料。假設(shè)開(kāi)發(fā)法所側(cè)重的資料主要有：①有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件資料，如土地使用權(quán)出讓合同、施工許可證等；②建設(shè)用地規(guī)劃資料，包括土地面積、用途、使用年期、容積率等；③建筑設(shè)計(jì)資料，包括建筑面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等；④建筑造價(jià)資料，包括土地取得成本、市政公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金等；⑤同一地價(jià)區(qū)段同類型物業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格、租金水平、空置率資料。五、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘是整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)程序中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是指估價(jià)人員親自去估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)事先收集的資料進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)，同時(shí)收集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成“實(shí)地查勘記錄”的工作過(guò)程。實(shí)地查勘時(shí)，委托估價(jià)方應(yīng)派出熟悉情況的人陪同估價(jià)人員實(shí)地查勘。估價(jià)人員可以了解估價(jià)對(duì)象的位置、周?chē)h(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查看估價(jià)對(duì)象的外觀、內(nèi)部狀況，以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情和市場(chǎng)特性等。在實(shí)地查勘過(guò)程中，估價(jià)人員應(yīng)事先做好準(zhǔn)備，認(rèn)真研究分析委托方提供的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬資料，確定現(xiàn)場(chǎng)查勘的重點(diǎn)，擬定好現(xiàn)場(chǎng)查勘計(jì)劃，選擇適用的現(xiàn)場(chǎng)查勘用表，將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)。實(shí)地查勘人員和委托方中的陪同人員都應(yīng)在“實(shí)地查勘記錄”上簽字，并注明實(shí)地查勘日期。知識(shí)小貼士：房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘查針對(duì)一估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，數(shù)碼相機(jī)拍照，完成下表。表一：房地產(chǎn)調(diào)查評(píng)價(jià)表位置用途土地面積（M2）土地使用年限房屋經(jīng)濟(jì)壽命年限宗地號(hào)房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證建筑物面積土地使用權(quán)性質(zhì):出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃他項(xiàng)權(quán)土地級(jí)別建筑物用途建筑物層高建筑物結(jié)構(gòu)建筑物裝修建筑物檐高收益類型出租、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、自用、尚未使用建筑物層數(shù)租金約定交易情況因素優(yōu)劣程度區(qū)域因素類型用地類型、集聚規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施電力、供水和排水系統(tǒng)交通條件交通主（次）干道數(shù)量、級(jí)別與主干道通達(dá)程度離火車(chē)站、碼頭、機(jī)場(chǎng)距離市場(chǎng)配合勞動(dòng)力來(lái)源與原材料地、銷(xiāo)售市場(chǎng)配合自然條件狀況地質(zhì)、水文、地形、地貌等環(huán)境質(zhì)量總體規(guī)劃個(gè)別因素基礎(chǔ)設(shè)施供熱、氣、水、電等保證率交通便捷程度與交通干道通達(dá)能力內(nèi)部交通（道路、鐵路專用線）宗地條件地質(zhì)狀況與地基承載力臨街狀況（臨街類型、進(jìn)深、寬度等）土地形狀、面積目前利用狀況、強(qiáng)度（容積率）臨街道路評(píng)價(jià)道路類型、級(jí)別外界環(huán)境周?chē)恋乩妙愋臀磥?lái)土地規(guī)劃用途土地利用限制土地權(quán)利限制（使用年限、交易限制等）土地規(guī)劃限制（容積率、建筑高度、密度、綠化等）表二：房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查表房屋建筑物評(píng)估勘察表建筑物名稱建筑結(jié)構(gòu)帳面原值房產(chǎn)證號(hào)建筑面積帳面凈值跨度層數(shù)層高耐用年限竣工日期尚可使用年限結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)(1)承載力強(qiáng)；(2)少量沉降；(3)較大沉降；(4)明顯沉降；(1)條形基礎(chǔ)；(2)獨(dú)立基礎(chǔ)；(3)樁基礎(chǔ)；(4)整片基礎(chǔ)承重構(gòu)件(1)梁板柱墻堅(jiān)固；(1)屋架：砼屋架；屋面梁；拱屋架；桁架式屋架；輕鋼屋架；鋼木混合屋架；木屋架；木條或竹筒屋架(2)個(gè)別部位微裂；(2)屋面板：大型；小型；F型；單肋板；槽瓦板；砼現(xiàn)澆；(3)局部部位變裂；(3)柱：矩型柱；工字型柱；平(斜)腹桿雙肢柱；磚柱；單(雙)肢管柱；鋼柱(4)節(jié)點(diǎn)明顯變裂；(4)樓板：砼現(xiàn)澆樓板；實(shí)心平板；空心板；槽形板；磚拱板墻體(1)節(jié)點(diǎn)堅(jiān)固嚴(yán)實(shí)；(2)少量輕度裂縫；磚墻：120墻；240墻；370墻；490墻；(3)輕微裂縫鼓閃；(4)嚴(yán)重裂縫酥堿；空斗墻；板材墻(槽形、空心)；砌塊墻屋面(1)不滲漏保溫隔熱層完好；(1)砼屋頂：坡頂；平頂(挑檐；女兒墻)(2)個(gè)別滲漏保溫隔熱局部損壞；(2)坡屋頂：平瓦；石棉瓦；小青瓦(3)局部漏雨保溫職熱較大損壞；(3)天窗：矩形或M形；鋸齒形；下沉形；(4)嚴(yán)重漏雨保溫隔熱嚴(yán)重?fù)p壞；三角形；平天窗地面(1)平整堅(jiān)固完好；(2)輕度磨損剝落；水泥砂漿；砼；水磨石；碎石；瀝青砼；(3)局部磨損斷裂；(4)沉陷不平殘破；素土；灰土；陶瓷磚；石英磚；木地板；裝修部分門(mén)窗(1)完整無(wú)損良好；(2)輕度變形受損；(1)門(mén)：木門(mén)；鋼木門(mén)；鋁合金門(mén)；塑料門(mén)；(3)一般翹裂變形；(4)嚴(yán)重腐蝕剝落；(2)窗：木窗；鋼窗；鋁合金窗；玻璃鋼窗外墻(1)勾縫完整密實(shí)；(2)輕度空鼓剝落；清水墻；大白；水刷石；馬賽克；瓷磚；(3)局部空鼓風(fēng)化；(4)嚴(yán)重空鼓裂縫；抹灰墻；貼面墻；涂刷類；裱糊類；內(nèi)墻(1)完整無(wú)損良好；(2)輕度剝裂；清水墻；大白；石灰漿；水泥漿；抹灰墻；(3)一般性蝕落；(4)嚴(yán)重裂縫；涂刷類；裱糊類頂棚(1)完整堅(jiān)固無(wú)損；(2)輕度變形下垂；(1)抹灰頂棚；(2)板材頂棚；(3)吊頂棚；(3)局部松裂老化；(4)嚴(yán)重翹裂剝落；設(shè)備部分水衛(wèi)(1)管道暢通良好，各種器具完好；(2)基本完好，個(gè)別輕微滲漏；(3)不夠暢通，局部銹蝕漏冒；(4)嚴(yán)重堵塞銹蝕，零件殘缺損壞；電器(1)線路裝置齊全完好，絕緣良好；(2)基本完好，個(gè)別部件受損；(3)局部陳舊老化，絕緣較差；(4)普遍老化殘缺，絕緣不良暖氣(1)設(shè)備管道完好無(wú)堵漏；(2)基本完好輕度陳舊可用；(3)明顯銹蝕待修，供氣不正常；(4)基本無(wú)法使用；備注六、選定估價(jià)方法計(jì)算估價(jià)人員進(jìn)過(guò)實(shí)地查勘、整理好估價(jià)所需資料后，就可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型，選定估價(jià)方法。估價(jià)人員應(yīng)深刻理解并能正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。在運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，由于每種估價(jià)方法本身的局限性和采用數(shù)據(jù)資料的不確定性，不可避免地需要進(jìn)行估算和判定，采用任何一種估價(jià)方法都難以確保準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)值。因此對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)同時(shí)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，有助于各種估價(jià)方法之間的互相彌補(bǔ)，消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對(duì)估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的影響。七、確定估價(jià)結(jié)果用不同估價(jià)方法對(duì)同一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算結(jié)果很自然不會(huì)相同。估價(jià)人員應(yīng)對(duì)這些結(jié)果進(jìn)行分析、處理，最終確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值。確定估價(jià)結(jié)果可分三個(gè)步驟進(jìn)行：（一）分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值有針對(duì)性地對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的自身因素和外部因素進(jìn)行分析，了解其中的不利因素和有利因素，如估價(jià)對(duì)象的歷史背景、周?chē)h(huán)境景觀以及類似房地產(chǎn)過(guò)去現(xiàn)在的供求、市場(chǎng)價(jià)格和未來(lái)的總體趨勢(shì)。（二）測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值在初步選擇估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量，正式確定所采用的估價(jià)方法，并進(jìn)行具體的測(cè)算。（三）判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核，并將各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果綜合為一個(gè)結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。針對(duì)不同的測(cè)算結(jié)果，應(yīng)分別對(duì)待：1、當(dāng)不同估價(jià)方法測(cè)算的結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)從以下方面展開(kāi)檢查，消除不合理的差異。（1）計(jì)算過(guò)程是否有誤；（2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；（3）參數(shù)選取是否合理：（4）公式選用是否恰當(dāng)；（5）所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；（6）是否符合估價(jià)原則。2、當(dāng)不同方法測(cè)算出來(lái)的結(jié)果差異不大且結(jié)果無(wú)誤時(shí)，采用某種數(shù)值處理的數(shù)學(xué)方法，計(jì)算出估價(jià)的綜合值。這些數(shù)值處理方法有：（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法（2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法（3）判斷法（4）中位數(shù)法（5）眾數(shù)法因房地產(chǎn)估價(jià)的試算價(jià)格數(shù)量有限，上述中位數(shù)法、眾數(shù)法難以滿足統(tǒng)計(jì)要求，故一般不宜采用。3、當(dāng)因房地產(chǎn)市場(chǎng)處于特殊狀態(tài)導(dǎo)致不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果差異大時(shí)，應(yīng)視不同情況特別是根據(jù)估價(jià)目的將其中一種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果作為估價(jià)結(jié)果，或者在排除了不合適的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果后，將余下的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果綜合出一個(gè)結(jié)果。估價(jià)人員通過(guò)上述方法，綜合出一個(gè)價(jià)格，同時(shí)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該估價(jià)綜合值進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，依靠自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的理解來(lái)把握價(jià)格，作為最終的估價(jià)結(jié)果。在估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)師應(yīng)解釋用不同估價(jià)方法所求出的計(jì)算結(jié)果的差異，說(shuō)明每一種估價(jià)方法的適用性和相對(duì)依賴度，并對(duì)調(diào)整的價(jià)格闡述理由。八、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告估價(jià)人員在確定了最終的估價(jià)結(jié)果之后，應(yīng)撰寫(xiě)正式的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告可以全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果，給委托方以書(shū)面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作，是估價(jià)人員必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫(xiě)好房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，不僅要求估價(jià)人員具備房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)各類知識(shí)，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，同時(shí)還要掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫(xiě)作技巧。估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作能力，是成為一名合格的估價(jià)人員，必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)人員撰寫(xiě)的估價(jià)報(bào)告應(yīng)內(nèi)容全面、用詞準(zhǔn)確，格式清晰、簡(jiǎn)明扼要、突出評(píng)估依據(jù)。估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作原則如下：（一）客觀性原則估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作要求客觀真實(shí)，來(lái)不得半點(diǎn)虛假，不能夸大縮小，寫(xiě)作細(xì)節(jié)要經(jīng)得起客觀事實(shí)的推敲。首先，估價(jià)報(bào)告采用的背景資料要真實(shí)。材料不真實(shí)，會(huì)導(dǎo)致最終的估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差。其次，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。若估價(jià)結(jié)果與現(xiàn)實(shí)狀況偏差太大，就必須重新檢驗(yàn)采用的材料是否客觀真實(shí)，估價(jià)方法是否得當(dāng)，測(cè)算過(guò)程是否合理，做出符合客觀現(xiàn)實(shí)的調(diào)整。（二）目標(biāo)性原則估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作要把握目標(biāo)，緊扣主題。寫(xiě)作材料的搜集，篇章結(jié)構(gòu)的整合，技術(shù)路線的確定，估價(jià)結(jié)果的說(shuō)明，都要圍繞這個(gè)明確的目標(biāo)進(jìn)行。（三）規(guī)范性原則估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)形態(tài)要規(guī)范，篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。程式化的結(jié)構(gòu)是長(zhǎng)期實(shí)踐的結(jié)果，使寫(xiě)作過(guò)程效率更高，也使估價(jià)報(bào)告的使用者更容易掌握和知曉。九、估價(jià)資料歸檔估價(jià)人員撰寫(xiě)好估價(jià)報(bào)告后，還需經(jīng)歷以下步驟：（一）審核估價(jià)報(bào)告為了確保估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由房地產(chǎn)估價(jià)專家按照合格估價(jià)報(bào)告的要求，對(duì)撰寫(xiě)出的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性，提出審核意見(jiàn)。對(duì)于審核需要修改的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改；對(duì)于不合格的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)重新撰寫(xiě)，甚至需要重新估價(jià)。只有經(jīng)審核合格的估價(jià)報(bào)告，才能夠出具交付給委托人。在估價(jià)報(bào)告審核中，審核人員按照《估價(jià)報(bào)告審核表》對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，這樣可以統(tǒng)一審核標(biāo)準(zhǔn)，避免審核上的疏漏，保障審核工作質(zhì)量，提高審核工作效率，促進(jìn)估價(jià)報(bào)告審核工作規(guī)范化。審核完成之后，審核人員應(yīng)在審核表上簽名，并注明審核日期。（二）交付估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格后，估價(jià)人員應(yīng)蓋章、簽字，估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章出具估價(jià)報(bào)告，并及時(shí)向委托人交付估價(jià)報(bào)告。估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告一般一式三份，二份交委托人收?qǐng)?zhí)，一份由本機(jī)構(gòu)存檔。在交付估價(jià)報(bào)告時(shí)，估價(jià)師可以主動(dòng)對(duì)估價(jià)報(bào)告中的問(wèn)題、報(bào)告使用建議作口頭說(shuō)明。對(duì)委托人提出的問(wèn)題，給予解釋和說(shuō)明。委托人當(dāng)面簽收?qǐng)?bào)告，注明簽收人和簽收日期。至此完成了對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。最后按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額的大小劃分費(fèi)用率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔次收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。（三）估價(jià)資料歸檔向委托人出具估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)人員應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)對(duì)估價(jià)報(bào)告以及在該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)中形成的各種文字、圖表、照片、影像等不同形式的資料進(jìn)行整理、分類、歸檔，并妥善保管。估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容包括：1、委托估價(jià)合同；2、完整的估價(jià)報(bào)告；3、實(shí)地查勘記錄；4、估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況；5、審核記錄6、修改或調(diào)整估價(jià)結(jié)果意見(jiàn)記錄7、估價(jià)人員認(rèn)為有必要保存的資料等。估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，應(yīng)當(dāng)不少于10年。估價(jià)資料歸檔將有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平，有助于解決以后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛，同時(shí)也有助于行政主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的概念房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果，給委托方以書(shū)面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，除了取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性、參數(shù)選取的合理性，還取決于估價(jià)報(bào)告的文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量。二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的形式房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的形式分為書(shū)面報(bào)告和口頭報(bào)告兩種。書(shū)面報(bào)告按照其格式，又可分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告。（一）敘述式報(bào)告敘述式報(bào)告是最普遍、最完整的估價(jià)報(bào)告形式。敘述式報(bào)告能使估價(jià)人員有機(jī)會(huì)充分論證和解釋其分析、意見(jiàn)和結(jié)論，使估價(jià)結(jié)果更具有說(shuō)服力。敘述式報(bào)告是估價(jià)人員履行對(duì)委托人責(zé)任的最佳方式。（二）表格式報(bào)告表格式報(bào)告適用于成片或成批多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低的情況。估價(jià)報(bào)告可以采用表格的形式，如舊城區(qū)居民房屋拆遷估價(jià)或成批房地產(chǎn)處置估價(jià)。居民預(yù)購(gòu)商品住宅的抵押估價(jià)報(bào)告，也可以采用表格的形式。無(wú)論是書(shū)面報(bào)告和口頭報(bào)告，敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告，都只是表現(xiàn)形式的不同，對(duì)它們的基本要求是相同的。三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，一份完整的估價(jià)報(bào)告書(shū)通常由下述部分組成：（一）封面；（二）目錄；（三）致委托方函；（四）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件；（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告；（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告；（八）附件。（一）封面封面的內(nèi)容一般包括：1、標(biāo)題（估價(jià)報(bào)告名稱）；2、估價(jià)項(xiàng)目名稱；3、委托人；4、估價(jià)機(jī)構(gòu)；5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；6、估價(jià)業(yè)日期；7、估價(jià)報(bào)告編號(hào)。1.估價(jià)報(bào)告名稱估價(jià)報(bào)告名稱一般為“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的名稱應(yīng)為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”。2.估價(jià)項(xiàng)目名稱房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)項(xiàng)目名稱要寫(xiě)全稱。其中要重點(diǎn)突出估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)位及物業(yè)名稱及用途。如“××市××區(qū)××路××小區(qū)××棟第18層A、B、C共三套住宅價(jià)值評(píng)估”?！啊痢潦小痢羺^(qū)××路”表示估價(jià)對(duì)象的區(qū)位；“××小區(qū)××棟第18層A、B、C”表示估價(jià)對(duì)象的名稱；“住宅”表示估價(jià)對(duì)象的用途。建筑物在不同時(shí)期可能冠以不同的名稱，如一些建成年代較長(zhǎng)的建筑物，除了估價(jià)時(shí)點(diǎn)的名稱外，之前還有其他名稱，或者一些在建工程建成后重新冠名，這需要在估價(jià)報(bào)告實(shí)物狀況分析中簡(jiǎn)要說(shuō)明。3.估價(jià)委托人房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)委托人，只要準(zhǔn)確無(wú)誤地寫(xiě)明其全稱即可。如“××股份有限公司”為委托人的全稱。如果是個(gè)人委托估價(jià)的，則寫(xiě)明委托人的姓名。4.估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)機(jī)構(gòu)，同委托人相對(duì)應(yīng)，準(zhǔn)確無(wú)誤地寫(xiě)明估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱即可。如“××估價(jià)有限公司”為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上所寫(xiě)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，主要是負(fù)責(zé)本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名及其注冊(cè)號(hào)。6.估價(jià)作業(yè)日期房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)作業(yè)日期，是指本次估價(jià)的起止日期，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日。需要注意的是，封面上的估價(jià)作業(yè)日期要與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)作業(yè)日期相一致。7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)報(bào)告編號(hào)即為本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的報(bào)告編號(hào)。將估價(jià)報(bào)告編號(hào)寫(xiě)在封面上便于估價(jià)報(bào)告的查閱及檔案管理。例9-1：某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面寫(xiě)作實(shí)例。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：××市××區(qū)××路××小區(qū)××棟第8層A、B二套住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估委托人：××市×××貿(mào)易公司估價(jià)機(jī)構(gòu)：××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊(cè)號(hào)××）、×××（注冊(cè)號(hào)××）估價(jià)作業(yè)日期：2011年7月11日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：皖評(píng)房（1）字第×××××××號(hào)（二）目錄目錄中通常按照前后次序列出估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及其對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼，頁(yè)碼要求準(zhǔn)確無(wú)誤。這樣便于委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，查找到需要的內(nèi)容。（三）致委托方函致委托人函是估價(jià)機(jī)構(gòu)正式地向估價(jià)委托人報(bào)告估價(jià)結(jié)果及呈送估價(jià)報(bào)告的信件。致函方即本次評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。致函正文主要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果。致函日期一般為報(bào)告的出具日期，即估價(jià)作業(yè)日期的截止年月日。致委托人函應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.致委托人函：標(biāo)題2.致函對(duì)象：為委托人的全稱3.致函正文：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果4.致函落款：填寫(xiě)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽字、蓋章）5.致函日期：填寫(xiě)致函的年月日例9-2：致委托人函的寫(xiě)作實(shí)例××公司：受貴公司委托，我們對(duì)位于××市××區(qū)××路××號(hào)的××中心房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)的目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是：2011年7月1××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：×××二〇（四）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性、合理性以及估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正等問(wèn)題的說(shuō)明或保證。所有參加估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)當(dāng)在該聲明中簽名，非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在該聲明中簽名。例9-3：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫(xiě)作實(shí)例注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明對(duì)本報(bào)告我們特作如下聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析，形成了意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師×××、×××已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了實(shí)地查看并進(jìn)行記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被遮蓋，未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。我們不承擔(dān)對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。7.本報(bào)告中所依據(jù)有有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資料由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。8.本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說(shuō)明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以有權(quán)管理部門(mén)認(rèn)定為準(zhǔn)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：簽名：注冊(cè)號(hào)：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：簽名：注冊(cè)號(hào)：（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中，要說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查資料數(shù)據(jù)；估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；以及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)合理且有依據(jù)地作出假定。嚴(yán)禁估價(jià)師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價(jià)的假設(shè)和限制條件。例9-4：估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫(xiě)作實(shí)例估價(jià)的假設(shè)和限制條件1.本次估價(jià)的假設(shè)前提（1）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明確，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定。（3）市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。（4）交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。（5）不考慮特殊買(mǎi)家的附加出價(jià)。2.未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)（1）本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。如至估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評(píng)價(jià)價(jià)值中相應(yīng)扣減。（2）本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次評(píng)估假設(shè)其無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題。（3）假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押情況或原有的抵押情況已注銷(xiāo)。3.估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理（1）估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。（2）估價(jià)結(jié)果未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)。（3）估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。（4）估價(jià)對(duì)象S住宅樓主體框架均已封頂，內(nèi)、外墻均未砌筑。本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象能按計(jì)劃開(kāi)發(fā)完成且本次評(píng)估出具的評(píng)估結(jié)果為假設(shè)估價(jià)對(duì)象在取得預(yù)售證后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格。特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。4.本報(bào)告使用的限制條件（1）本報(bào)告僅為委托人提供對(duì)象在取得預(yù)售證后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格參考，不作它用。（2）本報(bào)告使用期限為一年。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作為估價(jià)對(duì)象在取得預(yù)售證后于于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格參考，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。（3）本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。報(bào)告所稱“市場(chǎng)價(jià)格”是指估價(jià)對(duì)象在保持現(xiàn)有用途并正常開(kāi)發(fā)完成，取得預(yù)售證后，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持穩(wěn)定的前提下，為本報(bào)告書(shū)所確定的評(píng)估目的而提出的公允評(píng)估意見(jiàn)。該評(píng)估意見(jiàn)是指假定在充分發(fā)達(dá)的公開(kāi)市場(chǎng)條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解相關(guān)市場(chǎng)信息及交易雙方獨(dú)立和理智進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場(chǎng)價(jià)格。該價(jià)格并不代表在涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或形態(tài)轉(zhuǎn)變時(shí)的實(shí)際交易價(jià)格。（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常簡(jiǎn)明扼要地說(shuō)明以下十四項(xiàng)：1.標(biāo)題估價(jià)結(jié)果報(bào)告的標(biāo)題要表述完整，寫(xiě)明是哪個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果報(bào)告。2.委托人要寫(xiě)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，委托單位的法定代表人和住所；如果是個(gè)人委托評(píng)估，要寫(xiě)明委托人的姓名、住所和身份證號(hào)碼。3.估價(jià)機(jī)構(gòu)要寫(xiě)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人、住所及估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格等級(jí)。4.估價(jià)對(duì)象要求概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況等。5.估價(jià)目的主要說(shuō)明本次估價(jià)的目的和估價(jià)結(jié)果的具體用途。包括抵押估價(jià)、城市房屋拆遷估價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)、征收農(nóng)民集體土地的估價(jià)等。6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)也是估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期。7.價(jià)值定義價(jià)值定義是指要說(shuō)明本次估價(jià)所采用的價(jià)值類型及其內(nèi)涵。8.估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù)是指要說(shuō)明本次估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員搜集和掌握的有關(guān)資料等。9.估價(jià)原則估價(jià)原則是指要說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則。10.估價(jià)方法估價(jià)方法是指要說(shuō)明本次估價(jià)所采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義。11.估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果是是指本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。12.估價(jià)人員在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中關(guān)于估價(jià)人員要列出所有參加本次估價(jià)活動(dòng)人員的姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章。13.估價(jià)作業(yè)日期估價(jià)作業(yè)日期是是指本次估價(jià)的起止日期，該日期要與封面上的估價(jià)作業(yè)日期相一致。14.估價(jià)報(bào)告使用期限估價(jià)報(bào)告使用的有效期可表達(dá)為到某日止，也可表達(dá)為年限。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，但市場(chǎng)波動(dòng)大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期一般不超過(guò)半年。例9-5：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告實(shí)例房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告1、委托人委托人名稱：××市××貿(mào)易公司法定代表人：××委托人地址：××市××區(qū)××路××號(hào)聯(lián)系電話：××××××××2、估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱；××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司資質(zhì)級(jí)別：建設(shè)部壹級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：建房估證字[2008]××號(hào)法定代表人：×××估價(jià)機(jī)構(gòu)地址：××市××號(hào)××號(hào)××大廈聯(lián)系人：××聯(lián)系電話：××××××××3、估價(jià)對(duì)象(1)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況(2)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(3)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況4、估價(jià)目的為了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格提供價(jià)格參考依據(jù)。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)20116、價(jià)值定義本報(bào)告價(jià)值為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下法定用途剩余使用年限的市場(chǎng)價(jià)格。7、估價(jià)依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（3）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；（4）委托人提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料；（5）估價(jià)人員實(shí)地查看所得的資料；（6）估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員掌握的其他相關(guān)信息資料；（7）當(dāng)?shù)亟诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易資料及技術(shù)參數(shù)。8、估價(jià)原則（1）合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。（2）最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。（3）替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。9、估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查看，對(duì)鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際，決定選取市場(chǎng)法和收益法作為估價(jià)方法。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際，決定選取市場(chǎng)法和收益法作為估價(jià)方法。收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值之和得出估價(jià)對(duì)象客觀市場(chǎng)價(jià)格的方法。10、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)作科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用和維護(hù)情況，經(jīng)過(guò)全面細(xì)致和測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和影響價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在2011年7月11日的市場(chǎng)價(jià)值為平均單價(jià)7517元/m2，總價(jià)￥1286.34萬(wàn)元，人民幣（大寫(xiě)）壹仟貳佰捌拾陸萬(wàn)叁仟11、估價(jià)人員估價(jià)人員：×××××××××12、估價(jià)作業(yè)日期2011年7月11日13、估價(jià)報(bào)告使用期限2011年8月（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般包括下列內(nèi)容：1、估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況。2、影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素。3、估價(jià)的思路和采用的方法及其理由。4、估價(jià)的測(cè)算過(guò)程、參數(shù)選取等。5、估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般應(yīng)提供給委托人，但因知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等也可不提供給委托人。如果不提供給委托人的，應(yīng)事先在估價(jià)委托合同中約定。（八）附件附件是把可能會(huì)打斷敘述部分的一些重要資料放在最后，供委托人查閱，通常包括：1、估價(jià)委托書(shū)；2、估價(jià)對(duì)象位置示意圖；3、估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周?chē)h(huán)境和景觀的圖片；4、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明；5、估價(jià)中引用的其他專用文件資料；6、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；7、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件。目前，土地估價(jià)報(bào)告與房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式要求也存在一定的差異。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，管理體制的理順，兩者將趨于統(tǒng)一。有關(guān)土地估價(jià)報(bào)告與房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。三、估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤分析（一）估價(jià)報(bào)告書(shū)中的內(nèi)容不完整1、缺估價(jià)委托方估價(jià)報(bào)告中，委托估價(jià)方不明、沒(méi)有用全稱、缺委托估價(jià)方住所的情況。甚至有時(shí)誤將房地產(chǎn)所有權(quán)人當(dāng)成委托估價(jià)單位而不在估價(jià)報(bào)告書(shū)中加以說(shuō)明。2、缺估價(jià)受理方估價(jià)報(bào)告中，缺受理估價(jià)方名稱或缺受理估價(jià)方住所。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)概況描述不全面、不清楚如估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬未交代或交代不清楚，土地的利用現(xiàn)狀或開(kāi)發(fā)利用方式未交代，土地使用權(quán)的取得方式未交代，用途交代不清，土地使用權(quán)的起止日期模糊不清等。4、缺估價(jià)目的估價(jià)報(bào)告中，沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)目的，或者對(duì)估價(jià)目的混淆、敘述不準(zhǔn)確。5、缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)報(bào)告中，缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)，或者錯(cuò)把估價(jià)作業(yè)日期當(dāng)作