《江西省自然資源資產(chǎn)整體評(píng)估技術(shù)指南（試行）》

———江西省自然資源資產(chǎn)整體評(píng)估技術(shù)指南（試行）為科學(xué)規(guī)范自然資源資產(chǎn)整體評(píng)估活動(dòng)，更好服務(wù)自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)，推動(dòng)自然資源資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)，制定本指南。1范圍本指南規(guī)定了自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)中自然資源資產(chǎn)包整體評(píng)估的基本原則、基本程序，以及價(jià)格內(nèi)涵界定、評(píng)估模式選擇、價(jià)格影響因素分析、技術(shù)路徑與技術(shù)方法運(yùn)用、成交溢價(jià)分配測(cè)算等環(huán)節(jié)的核心要求或技術(shù)方法；明確了江西省具有代表性、典型性組合特征的自然資源資產(chǎn)包整體評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)。本文件主要適用于江西省自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)中的自然資源資產(chǎn)包整體評(píng)估專業(yè)技術(shù)活動(dòng)，其他目的或情景下的自然資源資產(chǎn)包評(píng)估可參照本文件有關(guān)規(guī)定。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過(guò)文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》GB/T18508《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》GB/T28406《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》TD/T1061《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》LY/T2407-2015《水資源評(píng)價(jià)導(dǎo)則》SLT238-1999《旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》GB/T18972—2017《林地估價(jià)技術(shù)規(guī)程》《園地估價(jià)技術(shù)規(guī)程》《草地估價(jià)技術(shù)規(guī)程》《自然資源資產(chǎn)價(jià)格整體評(píng)估技術(shù)指引（試行）》《中國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)則》《礦業(yè)權(quán)出讓收益評(píng)估應(yīng)用指南》（2023）3基本概念3.1自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)在特定國(guó)土空間范圍內(nèi)，將多門類自然資源資產(chǎn)（含多種類權(quán)利權(quán)能）整體配置給同一權(quán)利主體的供應(yīng)模式，簡(jiǎn)稱“組合供應(yīng)”。3.2自然資源資產(chǎn)包包括多門類自然資源資產(chǎn)或多種類自然資源資產(chǎn)權(quán)利權(quán)能的自然資源資產(chǎn)利用組合體，是自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)中的客體對(duì)象，簡(jiǎn)稱“資產(chǎn)包”。注：其包括的各類自然資源資產(chǎn)或各種權(quán)利權(quán)能之間通常在空間或效用上存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。3.3載體型自然資源指既是自然資源要素本身，又為其他自然資源提供承載空間，具有位置固定性、物理不可分割性，以及非耗竭性等特點(diǎn)的自然資源，包括各用途的土地、水域等。3.4復(fù)合型自然資源指由兩種及以上門類的自然資源通過(guò)有機(jī)結(jié)合形成的，具有顯著的、不可分割的整體功能的自然生態(tài)空間。3.5自然資源資產(chǎn)價(jià)格整體評(píng)估以自然資源資產(chǎn)包為評(píng)估對(duì)象，遵循自然資源估價(jià)的基本要求，在充分關(guān)注各類自然資源資產(chǎn)組合形成的系統(tǒng)性、整體性效用的基礎(chǔ)上，對(duì)自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格，及在可行和需要時(shí)對(duì)其各構(gòu)成部分分項(xiàng)價(jià)格的估算與判定活動(dòng)，簡(jiǎn)稱“整體評(píng)估”。3.6關(guān)聯(lián)影響因素在整體評(píng)估中需特別關(guān)注的，能夠體現(xiàn)自然資源資產(chǎn)包內(nèi)多個(gè)構(gòu)成要素之間在資源利用效率、成本、收益等方面的相互作用，進(jìn)而影響資產(chǎn)包及其各構(gòu)成要素的價(jià)格（價(jià)值）的客觀因素，簡(jiǎn)稱“關(guān)聯(lián)因素”。3.7協(xié)同效應(yīng)在特定時(shí)空范圍內(nèi)，不同門類自然資源資產(chǎn)或不同利用方式向人類提供的惠益之間存在的相互增益等促進(jìn)性作用規(guī)律。3.8權(quán)衡效應(yīng)指在特定時(shí)空范圍內(nèi)，不同門類自然資源資產(chǎn)或不同利用方式向人類提供的惠益之間存在的此消彼長(zhǎng)等限制性作用規(guī)律。3.9規(guī)模效應(yīng)自然資源資產(chǎn)包內(nèi)各構(gòu)成要素有機(jī)結(jié)合并達(dá)到適宜規(guī)模時(shí)，形成的成本下降、效益提升的規(guī)律。4評(píng)估基本原則除遵循TD/T1061提出的基本技術(shù)原則外，整體評(píng)估還應(yīng)遵循以下原則。a)可持續(xù)利用原則：在限定的規(guī)劃條件下，確定自然資源資產(chǎn)包中各類自然資源資產(chǎn)的具體開發(fā)利用模式時(shí)，秉持可持續(xù)利用理念，避免或降低對(duì)特定時(shí)空范圍內(nèi)自然生態(tài)環(huán)境形成負(fù)外部性影響，并將需采取的必要措施納入價(jià)格影響考量。b)整體效用導(dǎo)向原則：在進(jìn)行最佳開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)及分析確定自然資源資產(chǎn)包可產(chǎn)生的效益時(shí)，以資產(chǎn)包各構(gòu)成要素緊密結(jié)合、共同發(fā)揮作用為前提和基礎(chǔ)，立足整體性視角進(jìn)行分析測(cè)算。c)交換價(jià)值主導(dǎo)原則：整體評(píng)估結(jié)果能夠反映現(xiàn)行制度機(jī)制及供需關(guān)系影響下，具有客觀共識(shí)性和市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性的價(jià)值。d)專業(yè)性原則:整體評(píng)估活動(dòng)應(yīng)由具有相應(yīng)資格的專業(yè)評(píng)估人員依據(jù)專業(yè)技術(shù)要求開展。自然資源資產(chǎn)包的構(gòu)成包含載體型自然資源時(shí)，應(yīng)包括土地評(píng)估專業(yè)人員；自然資源資產(chǎn)包中含礦業(yè)權(quán)時(shí)，應(yīng)包括礦業(yè)權(quán)評(píng)估師。5評(píng)估對(duì)象與價(jià)格內(nèi)涵界定5.1評(píng)估對(duì)象的界定界定評(píng)估對(duì)象應(yīng)從以下方面明確待估對(duì)象的實(shí)物客體特征：a)列示構(gòu)成資產(chǎn)包的自然資源要素清單，含要素門類、數(shù)量、細(xì)分種類、權(quán)屬性質(zhì)等特征指標(biāo)，確保不重不漏；b)自然資源實(shí)體要素各自的空間位置、范圍（邊界）等；c)說(shuō)明各自然資源要素實(shí)體空間位置關(guān)聯(lián)性，例如：是否相鄰、相疊或相交，以及完全不存在空間的關(guān)聯(lián)性等；d)描述方式：空間范圍可用坐落地址、自然資源單元編碼、地理坐標(biāo)（包括平面和立體兩個(gè)維度）表達(dá)，并使用文字結(jié)合宗地圖、位置示意圖等圖示方式描述。5.2價(jià)格內(nèi)涵的界定5.2.1一般規(guī)定整體評(píng)估中的價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)從價(jià)格種類、市場(chǎng)特征、權(quán)利類型、權(quán)利期限、開發(fā)利用特征（含限定的利用方式）與限定條件、估價(jià)期日等方面進(jìn)行界定；除執(zhí)行TD/T1061的一般規(guī)定外，還需遵循本文件的相關(guān)規(guī)定。5.2.2價(jià)格種類規(guī)定如下：a)無(wú)特殊說(shuō)明下，自然資源組合供應(yīng)中，整體評(píng)估對(duì)應(yīng)的價(jià)格為市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是自然資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)權(quán)益價(jià)值的貨幣化體現(xiàn)；b)前款所述經(jīng)濟(jì)價(jià)值包括能夠清晰界定產(chǎn)權(quán)，并可為產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益的生態(tài)價(jià)值，該類價(jià)值經(jīng)轉(zhuǎn)化進(jìn)入經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，以經(jīng)濟(jì)價(jià)值形式體現(xiàn)，可納入整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值，亦可根據(jù)需要單獨(dú)列示，但應(yīng)注意不重不漏。5.2.3市場(chǎng)特征自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)中，整體評(píng)估價(jià)格通常為符合規(guī)劃條件及其他有效約定的前提下，自然資源資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格。5.2.4權(quán)利類型規(guī)定如下：a)當(dāng)供應(yīng)文件中對(duì)權(quán)利的表述與法定權(quán)利體系中的權(quán)利類型一致時(shí)，按其設(shè)定；b)當(dāng)供應(yīng)文件中對(duì)權(quán)利的表述與現(xiàn)行法定權(quán)利體系中的權(quán)利類型不一致時(shí)，應(yīng)向供應(yīng)方進(jìn)行確認(rèn)，若含相關(guān)自然資源的占有、使用及收益等權(quán)能，宜設(shè)定為：“XX自然資源的使用權(quán)”，并依規(guī)劃條件明確限定的具體利用方向；示例：供應(yīng)文件中表述為“旅游觀光經(jīng)營(yíng)權(quán)”，估價(jià)報(bào)告中可將其設(shè)定為“XX自然資源的使用權(quán)，限定使用方式為旅游觀光經(jīng)營(yíng)”。c)評(píng)估中常見的權(quán)利類型包括，但不限于以下內(nèi)容：建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)、國(guó)有農(nóng)用地的使用權(quán)、林地使用權(quán)、林地經(jīng)營(yíng)權(quán)、林木使用權(quán)、林木所有權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)，以及其他可獲取合法收益的經(jīng)營(yíng)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。5.2.5權(quán)利期限組合供應(yīng)中，各類自然資源資產(chǎn)權(quán)利的期限依據(jù)供應(yīng)文件分別設(shè)定，并不得超過(guò)該類資源資產(chǎn)權(quán)利的法定最高年期。5.2.6開發(fā)利用特征開發(fā)利用特征的界定應(yīng)從資產(chǎn)包各構(gòu)成要素的用途或功能類型、開發(fā)利用條件與限定的利用方式等方面進(jìn)行，當(dāng)對(duì)公共設(shè)施建設(shè)等規(guī)劃配套，以及自然資源保護(hù)修復(fù)義務(wù)、污染排放限制等環(huán)境保護(hù)要求有具體規(guī)定且預(yù)期對(duì)估值結(jié)果產(chǎn)生影響時(shí)，應(yīng)清晰表述。5.2.7估價(jià)期日自然資源資產(chǎn)包中各類自然資源資產(chǎn)價(jià)格對(duì)應(yīng)的估價(jià)期日應(yīng)當(dāng)保持一致，并以XXXX年XX月XX日形式表達(dá)。6評(píng)估基本程序6.1評(píng)估基本程序構(gòu)成評(píng)估基本程序包括以下內(nèi)容，估價(jià)實(shí)務(wù)中可根據(jù)具體情況適當(dāng)合并或擴(kuò)充，但不得實(shí)質(zhì)性減少：a)明確估價(jià)基本事項(xiàng)；b)擬定估價(jià)作業(yè)方案；c)資料收集與盡職調(diào)查；d)選定評(píng)估模式、方法、試算價(jià)格；e)確定估價(jià)結(jié)果，形成估價(jià)結(jié)論；f)撰寫、提交估價(jià)報(bào)告；g)整理歸集估價(jià)檔案。6.2各環(huán)節(jié)的一般要求6.2.1明確估價(jià)基本事項(xiàng)應(yīng)重點(diǎn)明確評(píng)估目的、待估對(duì)象，以及涉及價(jià)格內(nèi)涵的自然資源資產(chǎn)及其權(quán)利類型、權(quán)利期限、權(quán)能及開發(fā)利用方面的限制性條件等內(nèi)容，其中：——明確評(píng)估目的主要包括明確估價(jià)結(jié)果的使用者、使用方向，具體用法或使用效力等；——明確待估對(duì)象指明確待估對(duì)象的實(shí)體狀況、范圍，及權(quán)益狀況等；——明確價(jià)格內(nèi)涵指明確評(píng)估結(jié)果數(shù)據(jù)所表征的具體含義。6.2.2擬定估價(jià)作業(yè)方案包括擬訂估價(jià)技術(shù)路線和初步選擇評(píng)估模式與估價(jià)方法、擬訂資料收集的清單和收集資料的渠道、預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人員和經(jīng)費(fèi)投入，以及擬訂時(shí)間進(jìn)度安排等。其中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備土地或礦業(yè)權(quán)評(píng)估資質(zhì)；評(píng)估人員應(yīng)具備專業(yè)勝任能力，可根據(jù)資產(chǎn)包內(nèi)涉及的資產(chǎn)類型征詢資產(chǎn)權(quán)益專業(yè)技術(shù)人員意見或聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜页鼍邔I(yè)意見。6.2.3資料收集與盡職調(diào)查內(nèi)容及要求如下：a)需要收集的資料包括但不限于以下內(nèi)容：Ⅰ.反映資產(chǎn)包各構(gòu)成要素實(shí)體情況、權(quán)利狀況與規(guī)劃限制條件等的資料；Ⅱ.資產(chǎn)包開發(fā)利用方案（設(shè)計(jì)方案、初步可研分析等）；Ⅲ.價(jià)格影響因素的相關(guān)資料；Ⅳ.與待估對(duì)象具有相同或相似市場(chǎng)特征的交易資料、經(jīng)營(yíng)收益資料；自然資源政府公示價(jià)資料等；Ⅴ.其他支撐估價(jià)參數(shù)測(cè)算和取值的相關(guān)資料，以及相關(guān)政策等。b)盡職調(diào)查至少應(yīng)有一名承辦本評(píng)估業(yè)務(wù)、簽署評(píng)估報(bào)告的相關(guān)專業(yè)評(píng)估人員全程參與：根據(jù)構(gòu)成資產(chǎn)包的自然資源門類及具體清單，盡職調(diào)查內(nèi)容除遵循相關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求外，還應(yīng)重點(diǎn)了解資產(chǎn)包各構(gòu)成要素在平面、立體等多維度上的相鄰關(guān)系。6.2.4選定評(píng)估模式、方法、試算價(jià)格基本要求如下：a)根據(jù)資產(chǎn)包整體及其各構(gòu)成要素的特征，分析收益來(lái)源，以及同類資產(chǎn)包交易的市場(chǎng)特征，結(jié)合資料的易得性與可信度，經(jīng)綜合判斷，確定采用的評(píng)估模式、技術(shù)路徑及具體評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)格測(cè)算；b)既有估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)評(píng)估方法數(shù)量沒(méi)有明確要求的，可根據(jù)估價(jià)原理選用適宜的評(píng)估方法；c)選擇兩種（含）以上評(píng)估方法時(shí)，宜選擇不同技術(shù)路徑中的方法，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相互驗(yàn)證；d)當(dāng)評(píng)估目的是為確定出讓底價(jià)提供參考時(shí)，除國(guó)有建設(shè)用地外，資產(chǎn)包中其他類型土地資源資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法的選擇可不適用《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的相應(yīng)要求。6.2.5確定估價(jià)結(jié)果，形成估價(jià)結(jié)論基本要求如下：a)依據(jù)估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性，分析判斷各測(cè)算價(jià)格的客觀性，以不同方法測(cè)算結(jié)果（或進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后的數(shù)值）為基礎(chǔ)，通過(guò)簡(jiǎn)單平均、加權(quán)平均等統(tǒng)計(jì)方法得到最終估價(jià)結(jié)果；b)若舍棄或調(diào)整某種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果，應(yīng)充分闡明理由；c)服務(wù)于自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)的評(píng)估中，估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格、各自然資源資產(chǎn)的單位價(jià)格和總價(jià)。6.2.6撰寫、提交估價(jià)報(bào)告基本要求如下：a)估價(jià)報(bào)告由《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》和《估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）》構(gòu)成；b)估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述和分析應(yīng)客觀、公正，不帶有任何情感性、誘導(dǎo)性或與估價(jià)過(guò)程無(wú)關(guān)的表述；c)估價(jià)報(bào)告應(yīng)以中文撰寫打印，如需要以外文出具的，其內(nèi)容應(yīng)與中文報(bào)告一致，并在報(bào)告中注明以中文格式為準(zhǔn)；d)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要備案的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)在提交給委托方之前先予備案。6.2.7整理歸集估價(jià)檔案完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的全部必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管；估價(jià)資料檔案的保存時(shí)間遵照《資產(chǎn)評(píng)估法》及相關(guān)部門的管理規(guī)定執(zhí)行。7評(píng)估模式7.1評(píng)估模式的種類整體評(píng)估模式分為以下兩種：a)合估模式：以資產(chǎn)包整體為對(duì)象，先行評(píng)估資產(chǎn)包整體價(jià)格水平，再根據(jù)需要，以整體價(jià)格為基礎(chǔ)，分別測(cè)算得到各門類自然資源資產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估模式。b)分估模式：以資產(chǎn)包中各門類自然資源及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)緊密結(jié)合、整體開發(fā)利用為前提，分別評(píng)估該資產(chǎn)包整體發(fā)揮效用下的各門類自然資源資產(chǎn)單項(xiàng)價(jià)格，再匯總形成資產(chǎn)包整體價(jià)格的評(píng)估模式。公式見式（1）。P總=……(1)式中：P總——資產(chǎn)包整體價(jià)格；Pi——構(gòu)成資產(chǎn)包的各門類自然資源資產(chǎn)的價(jià)格；n——構(gòu)成資產(chǎn)包的自然資源資產(chǎn)門類數(shù)量。7.2評(píng)估模式的選擇在充分關(guān)注自然資源資產(chǎn)組合形成的系統(tǒng)性、整體性效用的基礎(chǔ)上，根據(jù)資產(chǎn)包的具體組合模式、效用特征與限制性條件，整體評(píng)估可在分估、合估兩種操作模式中擇一使用，或同時(shí)兼用。a)當(dāng)資產(chǎn)包中各類資源間具有較強(qiáng)的相互依存性，且某些資源不能單獨(dú)給產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)收益，或資產(chǎn)包的整體收益僅能夠通過(guò)某類資源資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)時(shí)，宜采用合估模式；b)當(dāng)自然資源資產(chǎn)包內(nèi)某類資源及其權(quán)利可給產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)直接或潛在收益，并能通過(guò)該類資源或該種權(quán)利進(jìn)行量化時(shí)，宜采用分估模式。7.3合估模式中的價(jià)格分?jǐn)?.3.1按基礎(chǔ)價(jià)格比例分?jǐn)傇摲椒ㄟm用于資產(chǎn)包內(nèi)需分別定價(jià)的各門類自然資源資產(chǎn)存在單獨(dú)交易或單獨(dú)定價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境情況，以能夠分別測(cè)算非組合供應(yīng)下，各門類自然資源資產(chǎn)價(jià)格（即基礎(chǔ)價(jià)格）為前提，方法與要求如下。a)基本公式：……………(2)式中：?V——組合溢價(jià)，因資產(chǎn)包整體開發(fā)運(yùn)營(yíng)關(guān)聯(lián)因素和規(guī)模效應(yīng)等影響帶來(lái)的，市場(chǎng)主體可接受的價(jià)格增加額；Vi——從合估總價(jià)中分?jǐn)偟玫降牡趇類資源價(jià)格；Pi——非組合供應(yīng)情境下，第i類資源資產(chǎn)價(jià)格（基礎(chǔ)價(jià)格）；P——非組合供應(yīng)情境下，資產(chǎn)包內(nèi)涉及的各類資源資產(chǎn)價(jià)格（基礎(chǔ)價(jià)格）之和。b)主要參數(shù)：?V的測(cè)算思路包括但不限于以下兩種：Ⅰ.市場(chǎng)提取法。搜集一定數(shù)量的單獨(dú)供應(yīng)和組合供應(yīng)案例，在統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵基礎(chǔ)上（不包括供應(yīng)方式），進(jìn)行區(qū)域因素、個(gè)別因素等其他條件的修正，得到各自修正后的可比價(jià)格，比較兩類價(jià)格水平的差異，求取整體評(píng)估視角下的組合溢價(jià)。Ⅱ.調(diào)查分析法。通過(guò)調(diào)查相關(guān)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體在組合供應(yīng)、單獨(dú)供應(yīng)模式下的出價(jià)意向差異，估算組合溢價(jià)。7.3.2按成本或貢獻(xiàn)分?jǐn)傇摲椒ㄟm用于資產(chǎn)包內(nèi)除某類自然資源資產(chǎn)作為核心資產(chǎn)外，其他構(gòu)成要素僅用于輔助核心資產(chǎn)效用的發(fā)揮，無(wú)獨(dú)立收益或市場(chǎng)價(jià)值，亦不會(huì)單獨(dú)交易的情況，公式如下。a)按成本分?jǐn)偅?/p>

……(3)式中：V——合估模式測(cè)算的資產(chǎn)包整體價(jià)格；Vi——從合估總價(jià)中分?jǐn)偟玫降牡趇類自然資源資產(chǎn)價(jià)格；Ci——資產(chǎn)包中第i類自然資源資產(chǎn)的前期取得、管護(hù)等成本客觀水平；n——資產(chǎn)包中包含的自然資源資產(chǎn)門類個(gè)數(shù)。b)按貢獻(xiàn)分?jǐn)偅骸?4)式中：V——合估模式測(cè)算的資產(chǎn)包整體價(jià)格；Vi——從合估總價(jià)中分?jǐn)偟玫降牡趇類自然資源資產(chǎn)價(jià)格；——不包涵第i類自然資源資產(chǎn)時(shí)資產(chǎn)包價(jià)格。8評(píng)估技術(shù)路徑與方法8.1一般規(guī)定TD/T1061中規(guī)定的主要技術(shù)路徑及各門類自然資源估價(jià)規(guī)程中的既有評(píng)估方法均適用于整體評(píng)估,江西省主要自然資源的常用估價(jià)方法見表1。表1江西省主要自然資源的常用評(píng)估方法資源門類方法名稱主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法GB/T18508-2014TD/T1061-2021農(nóng)用地（耕、園、林、草地）使用權(quán)市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、評(píng)分估價(jià)法GB/T28406-2012TD/T1061-2021林木所有權(quán)與使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)倒算法(剩余價(jià)值法)、收獲現(xiàn)值法、擇伐收益法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法LY/T2407-2015礦業(yè)權(quán)折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、收入權(quán)益法、勘查成本效用法、地質(zhì)要素評(píng)序法；可比銷售法（交易案例比較法）、單位面積探礦權(quán)價(jià)值評(píng)判法（單位面積倍數(shù)法）、資源品級(jí)探礦權(quán)價(jià)值估算法（資源價(jià)值比例法）《中國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)則》《礦業(yè)權(quán)出讓收益評(píng)估應(yīng)用指南（2023）》基于水域資源的各類經(jīng)營(yíng)權(quán)收益還原法、剩余法GB/T18508-2014GB/T28406-20128.2不同評(píng)估模式下的方法選擇8.2.1合估模式的方法選擇a)優(yōu)先選擇預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑、整體價(jià)值剝離顯化路徑類的具體評(píng)估方法；b)當(dāng)具備相同類型、相同（或相近）組合結(jié)構(gòu)的資產(chǎn)包可比交易實(shí)例不少于3個(gè)時(shí)，可選用市場(chǎng)比較路徑類的評(píng)估方法；8.2.2分估模式的方法選擇對(duì)組成自然資源資產(chǎn)包的各單項(xiàng)自然資源資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估可分別選擇適宜的評(píng)估方法，常用方法見表1。9價(jià)格影響因素9.1一般規(guī)定除TD/T1061規(guī)定的各類自然資源資產(chǎn)評(píng)估時(shí)需關(guān)注的價(jià)格影響因素外，整體評(píng)估還應(yīng)特別關(guān)注資產(chǎn)包中不同構(gòu)成要素間產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)影響因素、規(guī)模效應(yīng)影響因素，分析其對(duì)待估對(duì)象的具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，以及收益、成本等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)形成的正向或負(fù)向影響。9.2關(guān)聯(lián)影響因素基于作用機(jī)制的不同，可從以下方面對(duì)關(guān)聯(lián)影響因素進(jìn)行識(shí)別和分析。a)對(duì)收益產(chǎn)生影響的因素：指能夠使資產(chǎn)包的總體效益或其中某類資源資產(chǎn)的收益產(chǎn)生變化的因素。示例：森林景觀資源形成的自然環(huán)境因素，對(duì)同一資產(chǎn)包內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)用地價(jià)格產(chǎn)生正向影響；人文、歷史、文化等因素對(duì)自然資源的旅游觀光價(jià)值產(chǎn)生正向影響。b)對(duì)成本產(chǎn)生影響的因素：指使資產(chǎn)包總體運(yùn)營(yíng)成本或其中某類資源資產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)利用時(shí)，需投入的必要成本發(fā)生變化的因素。示例：為獲得環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地產(chǎn)生的正向影響，需對(duì)同一資產(chǎn)包內(nèi)的森林資源資產(chǎn)投入額外成本以維護(hù)或提升環(huán)境質(zhì)量；c)對(duì)程序效率產(chǎn)生影響的因素：指因同時(shí)獲取具有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性的自然資源及其產(chǎn)權(quán)而使資產(chǎn)包整體開發(fā)運(yùn)營(yíng)的程序效率發(fā)生變化的因素。示例：獲得礦泉水采礦權(quán)時(shí)，同時(shí)獲得可用于礦泉水產(chǎn)品生產(chǎn)加工的鄰近工業(yè)用地，使得資產(chǎn)包整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序效率提高。10評(píng)估方法的應(yīng)用要點(diǎn)10.1一般規(guī)定整體評(píng)估應(yīng)遵以下一般規(guī)定。a)以資產(chǎn)包整體開發(fā)利用與運(yùn)營(yíng)作為評(píng)估各環(huán)節(jié)的重要基礎(chǔ)，各參數(shù)取值均應(yīng)以資產(chǎn)包各構(gòu)成要素整體發(fā)揮效用為前提。b)應(yīng)將協(xié)同效應(yīng)、權(quán)衡效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)等各類組合效應(yīng)作用于待估對(duì)象價(jià)格水平的影響通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)收益、銷售單價(jià)、成本、利潤(rùn)率、增值收益率、還原率（貼現(xiàn)率）及風(fēng)險(xiǎn)值等相關(guān)參數(shù)的調(diào)整予以合理量化。10.2交易實(shí)例比較修正路徑類方法運(yùn)用本類方法進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的技術(shù)要點(diǎn)包括但不限于以下內(nèi)容。a)選擇可比實(shí)例時(shí)，除常規(guī)的可比實(shí)例數(shù)量、可比性等要求外還應(yīng)特別關(guān)注以下要求：Ⅰ.不宜將價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)的成交案例選作可比實(shí)例；Ⅱ.采用合估模式時(shí)，可比實(shí)例與待估對(duì)象在資產(chǎn)包組合類型、組合結(jié)構(gòu)比例等方面應(yīng)具有可比性；若距估價(jià)期日3年以內(nèi)的可比實(shí)例（資產(chǎn)包）少于3個(gè)，可適當(dāng)放寬時(shí)間選擇年限或擴(kuò)大實(shí)例搜尋范圍；Ⅲ.采用分估模式時(shí)，當(dāng)可獲取資產(chǎn)包內(nèi)單項(xiàng)資源資產(chǎn)成交價(jià)格時(shí)，優(yōu)先選擇與待估對(duì)象具有相同或類似組合類型、結(jié)構(gòu)特征的資產(chǎn)包中的同類資源資產(chǎn)交易案例作為可比實(shí)例；也可選擇同區(qū)域內(nèi)與待估對(duì)象利用方式相同、具有類似微觀區(qū)位特征的非資產(chǎn)包交易案例作為可比實(shí)例；b)進(jìn)行比較因素選擇與修正時(shí)，除常規(guī)要求外，還應(yīng)特別關(guān)注關(guān)聯(lián)影響因素和資產(chǎn)包組合狀況方面的差異，可在分析的基礎(chǔ)上增加必要的修正因素。10.3預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑類方法運(yùn)用本類方法進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的技術(shù)要點(diǎn)包括但不限于以下內(nèi)容。a)確定總收益時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)分析收益的來(lái)源、構(gòu)成及其持續(xù)性等因素。b)當(dāng)自然資源資產(chǎn)包中含有生態(tài)補(bǔ)償或生態(tài)權(quán)益類收益，以及可交易的生態(tài)指標(biāo)配額等各類可產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的生態(tài)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)納入總收益測(cè)算范疇，同時(shí)需關(guān)注為維護(hù)或提升生態(tài)產(chǎn)品質(zhì)量而需額外投入的人、財(cái)、物等各類費(fèi)用。c)應(yīng)在收益或費(fèi)用測(cè)算環(huán)節(jié)充分體現(xiàn)關(guān)聯(lián)影響因素及資產(chǎn)組合的協(xié)同效應(yīng)、權(quán)衡效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的影響；當(dāng)其對(duì)收益的風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)生影響時(shí)，還可在貼現(xiàn)率（還原率）中合理體現(xiàn)；通過(guò)市場(chǎng)比較路徑確定關(guān)鍵參數(shù)時(shí)，宜選擇區(qū)位特征和組合特征類似的資產(chǎn)包運(yùn)營(yíng)案例。d)當(dāng)構(gòu)成資產(chǎn)包的不同自然資源資產(chǎn)權(quán)利的持續(xù)期限不同時(shí)，應(yīng)關(guān)注前述收益、成本、關(guān)聯(lián)因素影響等在不同時(shí)段可能發(fā)生的變化，可進(jìn)行分段評(píng)估。10.4整體價(jià)值剝離顯化路徑類方法運(yùn)用本類方法進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的技術(shù)要點(diǎn)包括但不限于以下內(nèi)容。a)確定資產(chǎn)包的最佳開發(fā)利用方案時(shí)，若委托方提供方案或帶方案出讓時(shí)，應(yīng)將其作為最佳開發(fā)利用方案；否則，宜參照市場(chǎng)上處于正常開發(fā)運(yùn)營(yíng)狀況下的類似資產(chǎn)包情況，結(jié)合自身特征，經(jīng)分析后合理設(shè)定最佳開發(fā)利用方案。b)根據(jù)市場(chǎng)交易實(shí)例確定自然資源資產(chǎn)包整體或其中某單項(xiàng)資源資產(chǎn)開發(fā)完成后的售價(jià)、開發(fā)成本等參數(shù)時(shí)，應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)包整體開發(fā)中可能存在的協(xié)同效應(yīng)、權(quán)衡效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)對(duì)其形成的影響。c)測(cè)算應(yīng)扣除的開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，利潤(rùn)率可依所在地區(qū)行業(yè)平均利潤(rùn)率取值，不考慮資產(chǎn)包中因協(xié)同效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。d)當(dāng)需要根據(jù)持續(xù)可獲得的收益測(cè)算售價(jià)時(shí)，技術(shù)要點(diǎn)見10.3。10.5重置成本模擬分析路徑類方法運(yùn)用本類方法進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的技術(shù)要點(diǎn)包括但不限于以下內(nèi)容。a)取得成本、開發(fā)成本中應(yīng)包含資產(chǎn)包內(nèi)各構(gòu)成要素的前期收儲(chǔ)及開發(fā)整理、資產(chǎn)管護(hù)與質(zhì)量提升、生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償?shù)瓤陀^費(fèi)用。b)測(cè)算利潤(rùn)率時(shí)，應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)包整體開發(fā)利用可能存在的規(guī)模效應(yīng)對(duì)利潤(rùn)的影響。c)測(cè)算增值收益時(shí)，應(yīng)分析來(lái)源于資產(chǎn)組合的協(xié)同效應(yīng)、權(quán)衡效應(yīng)等對(duì)待估對(duì)象增值收益的客觀影響。10.6價(jià)格或費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)修正調(diào)整路徑類方法該方法通常僅適用于分估模式中的單一門類自然資源資產(chǎn)評(píng)估；若既有自然資源公示價(jià)及其修正體系中缺少能夠體現(xiàn)自然資源資產(chǎn)包中關(guān)聯(lián)影響因素對(duì)價(jià)格影響的修正系數(shù)，可在評(píng)估結(jié)果確定環(huán)節(jié)，對(duì)該方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修正，并闡述理由。11典型組合類型的資產(chǎn)包評(píng)估要點(diǎn)11.1資產(chǎn)包組合的主要類型江西省內(nèi)自然資源資產(chǎn)包組合的主要類型及涉及的自然資源權(quán)利包括但不限于表2所列示。11.2礦產(chǎn)資源+建設(shè)用地資源資產(chǎn)包評(píng)估要點(diǎn)本部分關(guān)于礦業(yè)權(quán)評(píng)估的規(guī)定僅適用于《礦產(chǎn)目錄》外礦種。11.2.1主要影響因素及其作用規(guī)律除各類資源資產(chǎn)評(píng)估中的常規(guī)價(jià)格影響因素及其作用規(guī)律外，整體評(píng)估中還需特別關(guān)注以下關(guān)聯(lián)因素及其對(duì)資產(chǎn)包中相應(yīng)資源資產(chǎn)價(jià)格的影響。a)礦業(yè)權(quán)影響因素：組合供應(yīng)產(chǎn)生的程序效率對(duì)礦業(yè)權(quán)實(shí)施的程序利好影響度。表2江西省自然資源資產(chǎn)包主要類型及涉及的自然資源權(quán)利資產(chǎn)包組合模式資產(chǎn)包組合類型涉及的自然資源權(quán)利不同資源、不同權(quán)利權(quán)能的組合礦產(chǎn)資源+土地資源礦業(yè)權(quán)（探礦權(quán)、采礦權(quán)）、建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)、國(guó)有農(nóng)用地的使用權(quán)、林地使用權(quán)、其他可獲取合法收益的權(quán)利等。土地資源+森林資源建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)、林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)、林木使用權(quán)或所有權(quán)、林果采集權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、其他可獲取合法收益的權(quán)利等。土地資源+水域資源建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)、國(guó)有農(nóng)用地的使用權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖（種植）權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、其他可獲取合法收益的權(quán)利等。水域資源+森林資源取水權(quán)、養(yǎng)殖（種植）權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)、林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)、林木使用權(quán)或所有權(quán)、林果采集權(quán)、其他可獲取合法收益的權(quán)利等。同一資源不同權(quán)利權(quán)能組合水域資源取水權(quán)、養(yǎng)殖（種植）權(quán)、水面光伏發(fā)電經(jīng)營(yíng)權(quán)、水面游泳觀光經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他可獲取合法收益的權(quán)利等。b)建設(shè)用地使用權(quán)影響因素：依據(jù)與礦業(yè)權(quán)匹配的具體開發(fā)利用方式選擇影響因素：Ⅰ.作為礦業(yè)權(quán)的配套生產(chǎn)用地（工業(yè)）時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地的影響因素，以及土地位置、規(guī)模、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施配套程度等特征與礦業(yè)權(quán)實(shí)施的開發(fā)利用匹配度；Ⅱ.作為礦業(yè)權(quán)的配套經(jīng)營(yíng)用地（商業(yè)）時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注同一具體經(jīng)營(yíng)方向用地的影響因素，以及土地位置、規(guī)模、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施配套程度等特征與礦業(yè)權(quán)實(shí)施的開發(fā)利用匹配度；Ⅲ.作為采礦用地時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地個(gè)別因素與采礦工程實(shí)施便利的契合度。11.2.2評(píng)估方法選擇與運(yùn)用要點(diǎn)整體評(píng)估中涉及按出讓金額形式征收出讓收益的礦業(yè)權(quán)時(shí)，宜采用分估模式，根據(jù)礦業(yè)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)各自的特征選擇適用的方法；方法運(yùn)用中需要特別關(guān)注以下要點(diǎn)。a)礦業(yè)權(quán)評(píng)估：以預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑類方法評(píng)估礦業(yè)權(quán)，確定折現(xiàn)率時(shí)，應(yīng)考慮組合供應(yīng)中程序效率在降低風(fēng)險(xiǎn)方面的影響；運(yùn)用其他路徑方法時(shí)，可在方法測(cè)算結(jié)果中考慮程序效率對(duì)需求方出價(jià)意愿的正向影響，增加程序效率修正。b)建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估：Ⅰ.適用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)選擇位于同區(qū)域內(nèi)、同類用途、同種具體開發(fā)利用模式的交易案例作為比較實(shí)例，可通過(guò)增加組合效應(yīng)修正體現(xiàn)資產(chǎn)包整體運(yùn)營(yíng)對(duì)其價(jià)格的影響；Ⅱ.適用收益還原法時(shí)，收益來(lái)源及持續(xù)期通常與礦業(yè)權(quán)的實(shí)施密切關(guān)聯(lián)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定同類收益的客觀水平；資產(chǎn)包整體運(yùn)營(yíng)通常有利于降低同類收益的風(fēng)險(xiǎn)水平，可在還原率確定中予以體現(xiàn)；Ⅲ.適用成本逼近法時(shí)，資產(chǎn)包組合產(chǎn)生的影響可在利潤(rùn)率、增值收益率中體現(xiàn)，通常略高于同區(qū)域內(nèi)同類用途的非組合供應(yīng)案例水平。11.3建設(shè)用地+森林資源資產(chǎn)包評(píng)估要點(diǎn)11.3.1主要影響因素及其作用規(guī)律除各類資源資產(chǎn)評(píng)估中的常規(guī)價(jià)格影響因素及其作用規(guī)律外，整體評(píng)估中還需特別關(guān)注以下關(guān)聯(lián)因素及其對(duì)資產(chǎn)包中相應(yīng)資源資產(chǎn)價(jià)格的影響。a)建設(shè)用地影響因素根據(jù)規(guī)劃條件和資產(chǎn)包運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)中確定的建設(shè)用地具體開發(fā)利用模式選擇價(jià)格影響因素：Ⅰ.作為商品住宅用地時(shí)，關(guān)注森林景觀影響因素及其對(duì)建設(shè)用地形成的生態(tài)溢價(jià)影響；Ⅱ.作為酒店賓館等旅游設(shè)施類商服用地時(shí)，關(guān)注森林景觀影響因素及其對(duì)于吸引更多游客、提升消費(fèi)品質(zhì)、豐富消費(fèi)項(xiàng)目等形成的影響；Ⅲ.作為林產(chǎn)品生產(chǎn)加工配套設(shè)施用地時(shí)，影響因素參照工業(yè)用地。b)森林資源影響因素根據(jù)規(guī)劃條件和資產(chǎn)包運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)中確定的森林資源具體開發(fā)利用模式選擇價(jià)格影響因素：Ⅰ.作為提供森林景觀之用時(shí)，關(guān)注資產(chǎn)包中建設(shè)用地可為森林景觀游覽提供的住宿、餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施形成的旅游便利因素；Ⅱ.作為可交易林權(quán)或林產(chǎn)品養(yǎng)殖（種植）之用時(shí)，關(guān)注資產(chǎn)包中建設(shè)用地可為林業(yè)采運(yùn)、林產(chǎn)品初加工等提供的生產(chǎn)便利因素。11.3.2評(píng)估方法選擇與運(yùn)用要點(diǎn)采用合估模式時(shí)，優(yōu)先選用預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑類方法或整體價(jià)值剝離顯化路徑類方法，并需分別測(cè)算資產(chǎn)包的整體還原率（折現(xiàn)率）和整體利潤(rùn)率；采用分估模式時(shí)，根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)、森林資源各自的特征選擇適用的方法；方法運(yùn)用中需要特別關(guān)注以下要點(diǎn)。a)建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估：Ⅰ.選用剩余法時(shí)，森林景觀對(duì)商品住宅用地的影響可在商品房售價(jià)或租金中體現(xiàn)；Ⅱ.選用收益還原法時(shí)，森林景觀對(duì)旅游商服用地的影響可在經(jīng)營(yíng)收入、成本、風(fēng)險(xiǎn)等參數(shù)中體現(xiàn)；Ⅲ.選用市場(chǎng)比較法、成本逼近法時(shí)，森林景觀對(duì)建設(shè)用地的影響可通過(guò)增加比較因素、調(diào)整利潤(rùn)率或增值收益率等體現(xiàn)。b)森林資源資產(chǎn)評(píng)估：Ⅰ.選用市場(chǎng)成交價(jià)比較法評(píng)估森林景觀資產(chǎn)時(shí)，可增加旅游設(shè)施便利度修正；Ⅱ.選用年金資本化法、模擬開發(fā)法評(píng)估森林景觀資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)包內(nèi)建設(shè)用地提供的旅游設(shè)施便利影響可在預(yù)期收入（或凈收益）中體現(xiàn)；Ⅲ.評(píng)估林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及林木采伐、林果采集等權(quán)利價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)包內(nèi)建設(shè)用地提供的生產(chǎn)便利因素可通過(guò)降低運(yùn)營(yíng)成本或改善微觀區(qū)位條件、提升市場(chǎng)偏好等予以體現(xiàn)。11.4水域資源+土地資源資產(chǎn)包評(píng)估要點(diǎn)11.4.1主要影響因素及其作用規(guī)律除各類資源資產(chǎn)評(píng)估中的常規(guī)價(jià)格影響因素及其作用規(guī)律外，整體評(píng)估中還需特別關(guān)注以下關(guān)聯(lián)因素及其對(duì)資產(chǎn)包中相應(yīng)資源資產(chǎn)價(jià)格的影響。a)水域資源影響因素：根據(jù)規(guī)劃條件和資產(chǎn)包運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)中確定的水域資源具體開發(fā)利用模式選擇價(jià)格影響因素：Ⅰ.作為養(yǎng)殖（種植）的空間載體時(shí)，關(guān)注資產(chǎn)包中設(shè)施農(nóng)用地、建設(shè)用地可提供的生產(chǎn)設(shè)施、倉(cāng)庫(kù)與管理用房、分揀加工等各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)便利因素可能帶來(lái)的降本增效影響；Ⅱ.作為水面旅游觀光經(jīng)營(yíng)的空間載體時(shí)，關(guān)注資產(chǎn)包中建設(shè)用地可提供的賓館酒店、碼頭公園等游憩設(shè)施形成的旅游配套設(shè)施完善、娛樂(lè)品質(zhì)提升等正向影響；Ⅲ.作為水面光伏發(fā)電經(jīng)營(yíng)的空間載體時(shí)，關(guān)注資產(chǎn)包中建設(shè)用地可提供必要的管理用房等配套設(shè)施形成的便利因素影響；Ⅳ.提供取水權(quán)供給時(shí)，資產(chǎn)包中土地資源可能貢獻(xiàn)的關(guān)聯(lián)影響參見11.2.1。b)土地資源影響因素：根據(jù)規(guī)劃條件和資產(chǎn)包運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)中確定的土地資源具體開發(fā)利用模式選擇價(jià)格影響因素：Ⅰ.作為為水面養(yǎng)殖（種植）、水面光伏發(fā)電、水面旅游觀光經(jīng)營(yíng)提供必要的配套設(shè)施的設(shè)施農(nóng)用地或建設(shè)用地時(shí)，若土地有相對(duì)獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲利能力，關(guān)注資產(chǎn)包中其他利用方式實(shí)施對(duì)土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入或成本的影響；Ⅱ.作為開發(fā)商品住宅或酒店賓館等獨(dú)立經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地時(shí)，關(guān)注資產(chǎn)包中水域資源可產(chǎn)生的生態(tài)溢價(jià)對(duì)土地開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值或經(jīng)營(yíng)收益的關(guān)聯(lián)影響，具體參見11.3.1a)。11.4.2評(píng)估方法選擇與運(yùn)用要點(diǎn)采用合估模式時(shí)，優(yōu)先選用預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑類方法或整體價(jià)值剝離顯化路徑類方法，并需分別測(cè)算資產(chǎn)包的整體還原率（折現(xiàn)率）和整體利潤(rùn)率；采用分估模式時(shí)，方法選擇及運(yùn)用中需要特別關(guān)注以下要點(diǎn)。a)基于水域資源的相關(guān)權(quán)利或不同利用方式下的價(jià)格評(píng)估：Ⅰ.評(píng)估養(yǎng)殖（種植）權(quán)價(jià)格宜首選預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑類評(píng)估方法；關(guān)注是否可同時(shí)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)殖、種植等多種收益；資產(chǎn)包內(nèi)土地提供的配套設(shè)施便利影響可在還原率（貼現(xiàn)率）測(cè)算中的風(fēng)險(xiǎn)因素體現(xiàn)；Ⅱ.評(píng)估水面旅游觀光、光伏發(fā)電等利用方式下的價(jià)格時(shí)，對(duì)尚未開發(fā)建成的項(xiàng)目宜首選整體價(jià)值剝離顯化路徑類評(píng)估方法，分段采用凈現(xiàn)金流測(cè)算開發(fā)完成后的整體價(jià)值；資產(chǎn)包內(nèi)土地提供的配套設(shè)施便利影響可在提升開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值或利好于日常經(jīng)營(yíng)收入、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等環(huán)節(jié)體現(xiàn)。Ⅲ.評(píng)估取水權(quán)價(jià)格時(shí)，區(qū)別城鄉(xiāng)供水、農(nóng)業(yè)用水、能源用水、景觀用水等不同用途，依據(jù)水權(quán)交易市場(chǎng)的可比案例，通過(guò)比較修正確定，或依據(jù)當(dāng)?shù)厮M(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)政策定價(jià)執(zhí)行。b)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估：Ⅰ.評(píng)估為水面養(yǎng)殖（種植）或各類水面經(jīng)營(yíng)提供配套設(shè)施的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，若在限定規(guī)劃條件下，土地?zé)o獨(dú)立生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)獲利能力，宜首選成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估，相關(guān)參數(shù)可參照同區(qū)域內(nèi)公服設(shè)施用地取值；Ⅱ.評(píng)估作為開發(fā)商品住宅或酒店賓館等獨(dú)立經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地時(shí)，各方法應(yīng)用中需特別關(guān)注的要點(diǎn)參見11.3.2a)11.5水域資源+森林資源資產(chǎn)包評(píng)估要點(diǎn)11.5.1主要影響因素及其作用規(guī)律此類資產(chǎn)包通常以開發(fā)經(jīng)營(yíng)生態(tài)景觀資產(chǎn)為主導(dǎo)，兼具養(yǎng)殖（種植）、林下經(jīng)濟(jì)等特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：a)作為生態(tài)景觀資源資產(chǎn)的影響因素：主要包括反映生態(tài)景觀質(zhì)量的自然因素（林分生長(zhǎng)狀況、立地質(zhì)量、地利等級(jí)、水環(huán)境質(zhì)量、水生物、周邊地貌等）、旅游區(qū)位條件因素（交通便利度、旅游設(shè)施完備度、旅游資源集聚度等）、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，以及景觀的獨(dú)特性等個(gè)別因素；b)作為特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資源資產(chǎn)的影響因素：主要包括反映自然資源養(yǎng)育能力及質(zhì)量的自然因素（水質(zhì)、水溫、水深、氣候、地形、地貌、土壤、生態(tài)環(huán)境等因素）、區(qū)位條件因素、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，以及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量與產(chǎn)量、經(jīng)營(yíng)方式等個(gè)別因素。11.5.2評(píng)估方法選擇與運(yùn)用要點(diǎn)采用合估模式時(shí)，優(yōu)先選用預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑類方法、整體價(jià)值剝離顯化路徑類方法，并需分別測(cè)算資產(chǎn)包的整體還原率（折現(xiàn)率）和整體利潤(rùn)率；采用分估模式時(shí)，方法選擇及運(yùn)用中需要特別關(guān)注以下要點(diǎn)。a)評(píng)估生態(tài)景觀資源資產(chǎn)價(jià)格時(shí)，對(duì)尚未開發(fā)建成的項(xiàng)目宜首選整體價(jià)值剝離顯化路徑類評(píng)估方法，分段采用凈現(xiàn)金流測(cè)算開發(fā)完成后的整體價(jià)值；b)評(píng)估農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資源資產(chǎn)價(jià)格時(shí)，首選預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑類方法；關(guān)注是否可同時(shí)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)殖、種植等多種經(jīng)營(yíng)收益；資產(chǎn)包整體運(yùn)營(yíng)中規(guī)模效應(yīng)的影響可通過(guò)提升經(jīng)營(yíng)收益、降低運(yùn)營(yíng)成本予以體現(xiàn)；c)當(dāng)資產(chǎn)包中存在森林碳匯等可交易的生態(tài)權(quán)益類產(chǎn)品時(shí)，宜通過(guò)預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑類方法單獨(dú)測(cè)算其收益價(jià)格。11.6基于水域資源的多種權(quán)利或利用方式組合資產(chǎn)包評(píng)估要點(diǎn)11.6.1主要影響因素及其作用規(guī)律此類資產(chǎn)包通常由水面養(yǎng)殖（種植）權(quán)、水面旅游觀光經(jīng)營(yíng)權(quán)、水面光伏發(fā)電經(jīng)營(yíng)權(quán)、河道采砂權(quán)、取水權(quán)等多種權(quán)利或利用方式組成，除常規(guī)影響因素外，整體評(píng)估中還需特別關(guān)注的關(guān)聯(lián)影響因素如下。a)同一區(qū)域內(nèi)不同權(quán)利或利用方式之間可能存在的相互影響：Ⅰ.養(yǎng)殖（種植）是否會(huì)對(duì)水面光伏發(fā)電設(shè)施的建設(shè)要求（光伏板鋪設(shè)的密度、高度等）、維護(hù)成本，以及發(fā)電效率等產(chǎn)生影響；Ⅱ.水面光伏發(fā)電設(shè)施設(shè)備對(duì)養(yǎng)殖（種植）的生物種類、生長(zhǎng)特征與品質(zhì)特征是否存在不利影響；Ⅲ.養(yǎng)殖（種植）是否有助于吸引旅游觀光客流，或形成采摘、垂釣等旅游消費(fèi)項(xiàng)目；Ⅳ.水面光伏發(fā)電經(jīng)營(yíng)實(shí)施區(qū)域是否對(duì)旅游觀光設(shè)施設(shè)備或游覽區(qū)域形成限制；Ⅴ.取水權(quán)、采砂權(quán)的實(shí)施是否對(duì)水產(chǎn)養(yǎng)殖（種植）存在影響。b)達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，規(guī)模效應(yīng)在降本增效方面的影響：Ⅰ.降低整體管護(hù)、運(yùn)營(yíng)成本；Ⅱ.降低整體運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。11.6.2評(píng)估方法選擇與運(yùn)用要點(diǎn)采用合估模式時(shí)，優(yōu)先選用預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑類方法或整體價(jià)值剝離顯化路徑類方法，并需分別測(cè)算資產(chǎn)包的整體還原率（折現(xiàn)率）和整體利潤(rùn)率；采用分估模式時(shí)，方法選擇及運(yùn)用中需要特別關(guān)注的要點(diǎn)參見前述相關(guān)章節(jié)。12成交溢價(jià)分配12.1一般規(guī)定a)服務(wù)于組合供應(yīng)的評(píng)估中，當(dāng)資產(chǎn)包由不同門類的自然資源構(gòu)成，且所有權(quán)（或代理行使所有權(quán)）主體不同，或政策規(guī)定的出讓收益分配規(guī)則不同時(shí)，可進(jìn)行成交溢價(jià)分配測(cè)算；其他情形下，如需對(duì)成交溢價(jià)在不同資源或不同權(quán)利間進(jìn)行分配，可參照本文件規(guī)定；b)成交溢價(jià)宜主要根據(jù)資產(chǎn)包內(nèi)各類自然資源的市場(chǎng)價(jià)值比例進(jìn)行分配，不同門類自然資源市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)熱度存在顯著差異時(shí)，可兼顧不同資源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度的影響；c)某類資源資產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行或生態(tài)環(huán)境保護(hù)中存在特殊重要性，且難以在其市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度中體現(xiàn)時(shí)，可在依前述思路形成的測(cè)算結(jié)果上增加重要性修正。12.2按市場(chǎng)價(jià)值比例分配該方法以資產(chǎn)包內(nèi)各類自然資源的客觀市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，適用于各類型資產(chǎn)包供應(yīng)中的成交溢價(jià)分配，測(cè)算過(guò)程如下：a)依據(jù)資源價(jià)值比例分配的基本公式:Pi=?Pz×Yi……(5)……(6)……(7)式中：

Pi——i類資源通過(guò)分配所得的成交溢價(jià)額；?Pz——該資產(chǎn)包的總成交溢價(jià)額；Yi——i類資源的成交溢價(jià)分配系數(shù)；Vi——i類資源經(jīng)評(píng)估確定的市場(chǎng)價(jià)值；n——資產(chǎn)包內(nèi)的資源門類總數(shù)；Pz——該資產(chǎn)包供應(yīng)中起始價(jià)總值（或底價(jià)總值）；P’z——該資產(chǎn)包的成交總價(jià)。b)評(píng)估確定各類資源的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，可以政府公示價(jià)為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)必要的修正測(cè)算得到，也可通過(guò)其他符合技術(shù)準(zhǔn)則的評(píng)估方法測(cè)算得到。12.3按市場(chǎng)價(jià)值比例+競(jìng)價(jià)熱度分配該方法以12.2方法為基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度對(duì)前述方法測(cè)算所得成交溢價(jià)率分配系數(shù)進(jìn)一步修正；該方法適用于不同資源的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度差異顯著的資產(chǎn)包供應(yīng)中的成交溢價(jià)分配，測(cè)算過(guò)程如下。a)分別統(tǒng)計(jì)不同資源近期在供應(yīng)市場(chǎng)上的成交溢價(jià)率平均值；統(tǒng)計(jì)時(shí)期不宜超過(guò)近三年，可根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源市場(chǎng)上相關(guān)政策的變化而適當(dāng)調(diào)整。b)測(cè)算不同類資源成交溢價(jià)率平均值的倍數(shù)值。Rab=Ma/Mb……(8)式中：Rab—a類資源平均溢價(jià)率與b類資源平均溢價(jià)率的倍數(shù)值，以溢價(jià)率高者作為分子（Ma）；Ma、Mb—a類、b類資源平均溢價(jià)率的統(tǒng)計(jì)值，單次交易的溢價(jià)率（M）為成交價(jià)與交易起始價(jià)之差值與交易起始價(jià)之比；若Mb≤1時(shí)，Rab=Ma。c)根據(jù)Rab值大小，測(cè)算修正值，對(duì)溢價(jià)率較低類資源的成交溢價(jià)分配系數(shù)（Yi，依據(jù)公式（6）測(cè)算所得）進(jìn)行修正；修正值的變化幅度與規(guī)律，可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況自行分析確定。示例：若Rab=300，即a類資源平均溢價(jià)率顯著高于b類資源，是b類資源平均溢價(jià)率的300倍，則需對(duì)溢價(jià)率較低的b類資源的成交溢價(jià)分配系數(shù)（Yb）進(jìn)行修正，經(jīng)分析確定，修正值按下表取值。Rab1≤Rab≤200200<Rab≤400400<Rab≤600600<Rab≤800…….1600<Rab修正值0-10%-20%-30%-70%則本例中，修正值取-10%，即b類資源的成交溢價(jià)分配系數(shù)為：Y'b=Yb×(1?10%)*注：示例中所取Rab的分檔區(qū)間，以及修正值均為示意，評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)在對(duì)同類案例的規(guī)律性總結(jié)中另行確定。12.4按市場(chǎng)價(jià)值比例+溢價(jià)上限分配該方法以資產(chǎn)包內(nèi)各類自然資源的客觀市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，依據(jù)資產(chǎn)包內(nèi)不同資源近期在供應(yīng)市場(chǎng)上的成交溢價(jià)率水平，設(shè)定溢價(jià)率上限；當(dāng)該資產(chǎn)包的成交溢價(jià)未超過(guò)上限時(shí)，按各類自然資源的市場(chǎng)價(jià)值比例對(duì)成交溢價(jià)進(jìn)行分配（測(cè)算方法見12.2），超過(guò)上限部分的成交溢價(jià)全部劃歸溢價(jià)率水平較高的自然資源。該方法適用于某類資源的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度波動(dòng)幅度平穩(wěn)的資產(chǎn)包供應(yīng)中的成交溢價(jià)分配。13估價(jià)報(bào)告的撰寫與出具13.1估價(jià)報(bào)告撰寫的基本要求a)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》的內(nèi)容側(cè)重于為閱讀者全面清晰了解和正確準(zhǔn)確理解，并合理運(yùn)用估價(jià)結(jié)果提供所需的信息；同一自然資源資產(chǎn)包中各門類自然資源及其權(quán)利的估價(jià)結(jié)果應(yīng)在同一份《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》中整體體現(xiàn)。b)《估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）》中除前款所述內(nèi)容外，還需重點(diǎn)分析資產(chǎn)包內(nèi)各構(gòu)成部分組合利用的相互影響，并在充分關(guān)注組合利用模式的前提下，詳細(xì)闡述評(píng)估方法的選擇與運(yùn)用、評(píng)估參數(shù)的測(cè)算與取值等專業(yè)技術(shù)過(guò)程；采用分估模式時(shí)，同一自然資源資產(chǎn)包的《估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）》可以選擇按自然資源門類分為多個(gè)分報(bào)告編寫，也可在同一報(bào)告中集成編寫。c)確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，若自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時(shí)的價(jià)格之和，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)披露；各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)情況下的價(jià)格可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、交易案例統(tǒng)計(jì)分析等方法簡(jiǎn)易估算。d)服務(wù)于自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)的評(píng)估中，估價(jià)結(jié)果部分除應(yīng)列示自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格外，還應(yīng)分別列示各門類自然資源資產(chǎn)的單價(jià)和總價(jià)；確實(shí)無(wú)法分別列示各門類自然資源資產(chǎn)價(jià)格的，須闡明原因。e)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容提綱見附錄A，具體編寫格式可結(jié)合相應(yīng)門類自然資源資產(chǎn)估價(jià)的一般要求，根據(jù)自然資源資產(chǎn)包的具體情況適當(dāng)調(diào)整。f)對(duì)于符合12.1規(guī)定的情形，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)委托要求進(jìn)行成交溢價(jià)分配測(cè)算分析。13.2估價(jià)報(bào)告的出具與使用在履行必要的備案程序后，《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》供估價(jià)機(jī)構(gòu)提交給委托方使用，《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》與《估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）》供估價(jià)機(jī)構(gòu)提交自然資源管理部門進(jìn)行審查。

附錄A（規(guī)范性）估價(jià)報(bào)告撰寫提綱A.1《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》撰寫提綱1估價(jià)報(bào)告封面估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括項(xiàng)目全稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、電子備案號(hào)、提交估價(jià)報(bào)告日期等；估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)項(xiàng)目齊全、表述完整、規(guī)范、清晰、設(shè)計(jì)美觀；正式提交的紙質(zhì)版估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括經(jīng)過(guò)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)生成封面（含二維碼）。1.1項(xiàng)目名稱估價(jià)項(xiàng)目名稱必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象（名稱、位置可按照委托函、出讓文件等載明坐落填寫）、估價(jià)目的（出讓）、價(jià)格類型等要素。1.2受托估價(jià)單位土地估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明、礦業(yè)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)備案證明等。1.3估價(jià)報(bào)告編號(hào)說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱（年度）組合供應(yīng)（估）字第××號(hào)”等字樣，其中年度為提交估價(jià)報(bào)告日所在年度。1.4電子備案號(hào)應(yīng)和自然資源部自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)內(nèi)編號(hào)一致。1.5提交估價(jià)報(bào)告日期說(shuō)明估價(jià)報(bào)告提交的具體日期。應(yīng)和自然資源部自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)備案時(shí)間一致。2摘要2.1估價(jià)項(xiàng)目名稱同“1.1項(xiàng)目名稱”。2.2委托估價(jià)方應(yīng)包括該項(xiàng)估價(jià)的委托單位全稱、單位地址、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系電話。2.3估價(jià)目的服務(wù)于組合供應(yīng)的，通常表述為“為出讓方通過(guò)集體決策確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)”或“為出讓方通過(guò)集體決策確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)，并為出讓方擬定成交溢價(jià)分配方案提供測(cè)算分析”。2.4估價(jià)期日（1）（2）應(yīng)確定合理、表述清楚、前后一致。（3）（4）特殊情況下設(shè)定的估價(jià)期日，應(yīng)充分說(shuō)明理由，并說(shuō)明接受委托、實(shí)地查勘日期。如存在不一致的情況應(yīng)在需要特殊說(shuō)明事項(xiàng)中說(shuō)明理由。2.5估價(jià)日期應(yīng)說(shuō)明該項(xiàng)目估價(jià)工作的起止日期，具體到年月日。2.6估價(jià)對(duì)象和估價(jià)范圍應(yīng)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象為自然資源資產(chǎn)包，列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單；具體說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源實(shí)體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關(guān)聯(lián)性等。2.7價(jià)格定義應(yīng)從價(jià)格種類、市場(chǎng)特征、權(quán)利類型、具體權(quán)能（用途）及其使用年期、規(guī)劃利用限制條件、開發(fā)程度、價(jià)格對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)特征，以及估價(jià)期日等方面進(jìn)行清晰明確的設(shè)定；其中對(duì)用途、規(guī)劃利用限制條件、開發(fā)程度等要素應(yīng)分別說(shuō)明現(xiàn)狀實(shí)際情況與對(duì)應(yīng)于本次評(píng)估結(jié)果的設(shè)定內(nèi)涵。2.8估價(jià)結(jié)果①說(shuō)明自然資源資產(chǎn)資產(chǎn)包總價(jià)金額、大寫金額。②說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源資產(chǎn)及權(quán)利（權(quán)能）的總價(jià)和單價(jià)，并可根據(jù)需要按具體權(quán)利權(quán)能分列，確實(shí)無(wú)法剝離或分?jǐn)偟模氷U明原因。自然資源資產(chǎn)包估價(jià)結(jié)果匯總表示例自然資源資產(chǎn)單價(jià)（元/m2、元/m3、元/噸、元/立方米）規(guī)模（m2、m3、萬(wàn)噸、萬(wàn)立方米）總價(jià)（萬(wàn)元）建設(shè)用地采礦權(quán)/探礦權(quán)森林資產(chǎn)農(nóng)用地總計(jì)————注：土地、草地、林地、濕地、水面等以平面計(jì)量的，單位為：平方米，價(jià)格單位為：元/平方米；采礦權(quán)、取水權(quán)等以立體計(jì)量的，單位為：噸、立方米等，價(jià)格單位為：元/噸、元/立方米。單價(jià)以元為單位，總價(jià)以萬(wàn)元為單位并保留四位小數(shù)。③風(fēng)險(xiǎn)披露：說(shuō)明是否存在自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時(shí)的價(jià)格之和；各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)情況下的價(jià)格可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、交易案例統(tǒng)計(jì)分析等方法簡(jiǎn)易估算。2.9專業(yè)評(píng)估師簽字由符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及管理要求的至少兩名承辦本次業(yè)務(wù)的專業(yè)評(píng)估師簽字。2.10估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)由法定代表人簽字或蓋章，并加蓋機(jī)構(gòu)公章，載明報(bào)告出具日期；本項(xiàng)應(yīng)與估價(jià)結(jié)果、專業(yè)評(píng)估師簽字在同一頁(yè)展示。3估價(jià)對(duì)象界定3.1委托估價(jià)方應(yīng)說(shuō)明委托單位名稱、與估價(jià)對(duì)象之間的關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍、單位地址、法定代表人、聯(lián)系人和聯(lián)系電話。3.2估價(jià)對(duì)象應(yīng)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象為自然資源資產(chǎn)包，列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單。3.3估價(jià)對(duì)象概況①權(quán)利狀況：應(yīng)分別說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利的來(lái)源及狀況。包括資源資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等存續(xù)的其他權(quán)利及相鄰關(guān)系等。②權(quán)能狀況：應(yīng)分別說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利上設(shè)置的權(quán)能內(nèi)容。③規(guī)劃限制條件：應(yīng)說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利（權(quán)能）的規(guī)劃限制或經(jīng)營(yíng)限制條件。3.4組合利用模式或方案說(shuō)明以資產(chǎn)包的構(gòu)成特征及規(guī)劃限制條件為基礎(chǔ)，說(shuō)明資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的模式或具體方案。3.5資產(chǎn)包價(jià)格影響因素說(shuō)明根據(jù)資產(chǎn)包的組合特征，選擇重要影響因素進(jìn)行描述、說(shuō)明，除各類自然資源資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的價(jià)格影響因素外，還需注意以下內(nèi)容：①關(guān)注資產(chǎn)包所在地區(qū)自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)的相關(guān)規(guī)定、開發(fā)利用實(shí)踐以及成交情況等宏觀、中觀層面的價(jià)格影響因素，以及待估資產(chǎn)包在區(qū)域中的相對(duì)位置，資產(chǎn)包內(nèi)關(guān)聯(lián)影響因素情況等微觀層面的價(jià)格影響因素。②應(yīng)客觀描述、用語(yǔ)規(guī)范、內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的宜用定量數(shù)據(jù)表述。4估價(jià)結(jié)果及其使用4.1估價(jià)依據(jù)主要針對(duì)估價(jià)行為和估價(jià)過(guò)程中與估價(jià)目的有關(guān)的依據(jù)、法律法規(guī)、政策文件，以及技術(shù)規(guī)范等進(jìn)行說(shuō)明，也包括必要的確認(rèn)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬的相關(guān)文件，以及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料等。4.2自然資源資產(chǎn)包估價(jià)①估價(jià)原則：除自然資源資產(chǎn)包內(nèi)各自然資源資產(chǎn)估價(jià)的一般性原則外，還應(yīng)從資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的角度，在評(píng)估過(guò)程中關(guān)注并體現(xiàn)可續(xù)利用原則、整體統(tǒng)籌原則、交換價(jià)值主導(dǎo)原則。②估價(jià)模式與方法：說(shuō)明采用的評(píng)估模式與具體評(píng)估方法，前者包括分估、合估兩種模式，后者為各類自然資源評(píng)估技術(shù)體系中的既有評(píng)估方法；應(yīng)具體說(shuō)明估價(jià)方法選擇的理由；采用合估模式時(shí)，還應(yīng)說(shuō)明在合估總價(jià)基礎(chǔ)上，拆分確定各門類自然資源資產(chǎn)價(jià)格的方法。③估價(jià)結(jié)果：應(yīng)說(shuō)明每種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果、最終估價(jià)結(jié)果。4.3估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用除各自然資源資產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)程的要求外，還應(yīng)具體說(shuō)明各項(xiàng)自然資源資產(chǎn)權(quán)利或權(quán)能的假設(shè)條件(包括：各權(quán)能經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的假設(shè)、投資規(guī)模的假設(shè)、收益期假設(shè)等)，當(dāng)某具體權(quán)能或利用方式在現(xiàn)行政策環(huán)境中存在較高的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)給出風(fēng)險(xiǎn)提示；若自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時(shí)的價(jià)格之和，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)披露；明確報(bào)告使用權(quán)限和使用有效期。5附件①估價(jià)委托書。②委托方法人機(jī)構(gòu)統(tǒng)一社會(huì)信用機(jī)構(gòu)代碼證。③估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明材料、開發(fā)利用條件或規(guī)劃證明材料等④估價(jià)對(duì)象區(qū)域位置圖和平面布置圖。⑤估價(jià)對(duì)象及比較案例照片。⑥專業(yè)評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)勘查照片。⑦盡職調(diào)查記錄表。⑧估價(jià)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案函。⑨簽字專業(yè)評(píng)估師資格證書復(fù)印件。⑩其他相關(guān)材料的復(fù)印件。A.2《估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）》撰寫提綱1自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)技術(shù)報(bào)告封面1.1項(xiàng)目名稱估價(jià)項(xiàng)目全稱后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、區(qū)全名，如“××市（區(qū)）”字樣。1.2受托估價(jià)單位1.3自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告編號(hào)1.4自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）編號(hào)應(yīng)說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的技術(shù)編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱（年度）組合供應(yīng)（技）字第××號(hào)”等字樣，其中年度為提交自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告日期所在年度；當(dāng)對(duì)各門類自然資源分別編寫估價(jià)技術(shù)報(bào)告時(shí)，編號(hào)應(yīng)能夠體現(xiàn)關(guān)聯(lián)性。1.5電子備案編號(hào)1.6提交估價(jià)報(bào)告日期1.7關(guān)鍵詞①估價(jià)對(duì)象所在市、區(qū)全名，與項(xiàng)目名稱中市、區(qū)全名一致；②估價(jià)目的，應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明本次評(píng)估的估價(jià)目的，如“出讓”等；③估價(jià)機(jī)構(gòu)，說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱；④年度，說(shuō)明提交自然資源資產(chǎn)組合估價(jià)報(bào)告日期所在年度。2總述2.1估價(jià)項(xiàng)目名稱2.2委托估價(jià)方2.3受托估價(jià)方應(yīng)說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)構(gòu)資格及機(jī)構(gòu)備案函獲得時(shí)間、估價(jià)資格有效期、資格證書編號(hào)、法定代表人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。2.4估價(jià)目的可適當(dāng)增加對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)背景的說(shuō)明。2.5估價(jià)依據(jù)2.6估價(jià)期日2.7估價(jià)日期2.8價(jià)格定義2.9估價(jià)結(jié)果2.10需要特殊說(shuō)明事項(xiàng)2.11專業(yè)評(píng)估師簽字2.12估價(jià)機(jī)構(gòu)3估價(jià)對(duì)象描述及資產(chǎn)包價(jià)格影響因素分析3.1估價(jià)對(duì)象描述列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單；具體說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源實(shí)體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關(guān)聯(lián)性等，并就以下內(nèi)容進(jìn)行闡述說(shuō)明：①權(quán)利狀況：應(yīng)分別說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利的來(lái)源及狀況。包括資源資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等存續(xù)的其他權(quán)利及相鄰關(guān)系等。②權(quán)能狀況：應(yīng)分別說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利上設(shè)置的權(quán)能內(nèi)容。③規(guī)劃限制條件：應(yīng)說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利（權(quán)能）的規(guī)劃限制或經(jīng)營(yíng)限制條件。3.2組合利用模式或方案說(shuō)明以資產(chǎn)包的構(gòu)成特征及規(guī)劃限制條件為基礎(chǔ)，說(shuō)明資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的模式或具體方案，并增加說(shuō)明組合利用模式或方案對(duì)評(píng)估對(duì)象是否會(huì)產(chǎn)生組合效應(yīng)影響及主要影響情況等。3.3資產(chǎn)包價(jià)格影響因素分析在因素描述說(shuō)明的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析各類影響因素對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格的影響。4自然資源資產(chǎn)組合包整體估價(jià)4.1估價(jià)原則除自然資源資產(chǎn)包內(nèi)各自然資源資產(chǎn)估價(jià)的一般性原則外，還應(yīng)從資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的角度，在評(píng)估過(guò)程中關(guān)注并體現(xiàn)可續(xù)利用原則、整體統(tǒng)籌原則、交換價(jià)值主導(dǎo)原則,并增加該原則在本次估價(jià)主要環(huán)節(jié)中如何具體體現(xiàn)或運(yùn)用的說(shuō)明。4.2估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程①估價(jià)方法的選擇②估價(jià)過(guò)程應(yīng)符合相應(yīng)門類自然資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范的一般要求，同時(shí)還應(yīng)充分考慮自然資源資產(chǎn)包內(nèi)協(xié)同效應(yīng)、權(quán)衡效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)等各類組合效應(yīng)對(duì)關(guān)鍵評(píng)估參數(shù)取值的影響，在充分分析說(shuō)明其影響機(jī)理的基礎(chǔ)上，采用市場(chǎng)調(diào)查、對(duì)比分析、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證、專家咨詢等多種途徑對(duì)其進(jìn)行合理量化。各方法應(yīng)用要點(diǎn)的闡述圍繞本文件第10、11中的相關(guān)規(guī)定展開。4.3地價(jià)的確定①確定估價(jià)結(jié)果針對(duì)同一待估對(duì)象采用兩種以上（含）估價(jià)方法的，應(yīng)在比較分析各方法的運(yùn)用過(guò)程中相關(guān)資料的可靠性、現(xiàn)勢(shì)性，參數(shù)取值的科學(xué)性、合理性，以及價(jià)格測(cè)算結(jié)果與市場(chǎng)的適配性等因素的基礎(chǔ)上，采用簡(jiǎn)單平均、加權(quán)平均、調(diào)整修正，或其他統(tǒng)計(jì)方法綜合確定估價(jià)結(jié)果。采用合估模式的，還應(yīng)分析闡述在合估總價(jià)基礎(chǔ)上，分拆得到各門類自然資源資產(chǎn)價(jià)格的方法、過(guò)程及結(jié)果。②估價(jià)結(jié)果說(shuō)明自然資源資產(chǎn)包總價(jià)金額、大寫金額。說(shuō)明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源資產(chǎn)的總價(jià)和單價(jià)，并可根據(jù)需要按具體權(quán)利權(quán)能分列，確實(shí)無(wú)法剝離或分?jǐn)偟模氷U明原因。風(fēng)險(xiǎn)披露：說(shuō)明是否存在自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時(shí)的價(jià)格之和；各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)情況下的價(jià)格可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、交易案例統(tǒng)計(jì)分析等方法簡(jiǎn)易估算。自然資源資產(chǎn)包估價(jià)結(jié)果匯總表示例自然資源資產(chǎn)單價(jià)（元/m2、元/m3、元/噸、元/立方米）規(guī)模（m2、m3、萬(wàn)噸、萬(wàn)立方米）總價(jià)（萬(wàn)元）建設(shè)用地采礦權(quán)/探礦權(quán)森林資產(chǎn)農(nóng)用地總計(jì)————注：土地、草地、林地、濕地、水面等以平面計(jì)量的，單位為：平方米，價(jià)格