2024產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營卓越表現(xiàn)報告

戰(zhàn)略優(yōu)化過去一段時間，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)在政策引導(dǎo)和市場需求的雙重作用，展現(xiàn)出戰(zhàn)略調(diào)、區(qū)域布局優(yōu)、。 隨著全球經(jīng)濟格局的不斷演變和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為推動地方經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級的重要載體，其戰(zhàn)略地位日益凸顯。2024年，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展站在了新的歷史起點，面臨著前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。2023局優(yōu)化來應(yīng)對市場變化，以及產(chǎn)業(yè)REIs景下尋求新的增長點。同時，各主要城市寄希望于發(fā)掘存量工業(yè)用地的價值，騰籠換鳥以將先進制造業(yè)留在本市，成都和蘇州等地政府在近期發(fā)布了"工業(yè)上樓"的實施意見和設(shè)計指引。除此之外，一線城市集體推出一系列強調(diào)制造業(yè)、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級方面的新措施，反映了一線城市對于保持產(chǎn)業(yè)品促使投資者更新投資策略。經(jīng)濟波動之下，運營機構(gòu)的穩(wěn)租約壓力亦是巨大的，急需更多儲備候選租戶，以免退租導(dǎo)致利益受損。1招商蛇口、張江高科、臨港集團前三甲“2024產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)卓越表現(xiàn)”結(jié)合營運、品牌、管

理和商業(yè)模式等各項研究指標，盤點過去一年內(nèi)擁有出色運營管理能力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商。最終，招商蛇口、張江高科和臨港集團摘得前三名。招商蛇口是招商局集團旗下的城市與園區(qū)綜合開發(fā)運營板塊旗艦企業(yè)，正嚴格落實前者“三個轉(zhuǎn)變”的戰(zhàn)略要求，向產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資、科技創(chuàng)新進行轉(zhuǎn)型；從重資產(chǎn)向以重帶輕、輕重結(jié)合進行轉(zhuǎn)型。蛇口網(wǎng)谷仍是園區(qū)模板，REIT光。作為上海帶頭完成產(chǎn)業(yè)園REIs位列第三的臨港集團承擔著臨港新片區(qū)開發(fā)建設(shè)的重任、肩負著上海高端制造業(yè)發(fā)展的未來，其推動園區(qū)公募2009金的協(xié)助下臨港集團的招商引資進展喜人，“GP式活法”再進一步。從合并作為一個集團公司運營開始，東久新宜的步伐從未REIT險資合作成立了Pre-REITs東久新宜更是從未停止投資加碼的步伐，不乏有新拿工業(yè)用地和新成立產(chǎn)業(yè)投資基金的動作。運營商戰(zhàn)略調(diào)整，區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化20232024現(xiàn)出積極的趨勢和動態(tài)。這一時期，產(chǎn)業(yè)運營商和開發(fā)商通過一系列戰(zhàn)略舉措，不斷推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和擴張，為地方經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級提供強有力的支持。報告期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)運營商在業(yè)務(wù)拓展上表現(xiàn)積極。中電光谷等企業(yè)在多個項目上取得了進展，而萬洋、聯(lián)東、中南高科等開發(fā)商也在全國范圍內(nèi)積極拿地以完成年度目標。這些動作體現(xiàn)了企業(yè)對市場的信心，也反映了對未來發(fā)展機會的積極把握。REs物流園區(qū)等。

U谷和中南高科等企業(yè)在南通、咸陽、洛陽等地積極拿地，這些活動則體現(xiàn)了對上述區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J可，亦反映了其在區(qū)域擴張和產(chǎn)業(yè)深耕策略上的積極。除此之外，報告期內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向呈現(xiàn)出多樣化發(fā)展。開發(fā)商根據(jù)不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點和市場需求，制定了差異化的發(fā)展策略。例如，中南高科·智造產(chǎn)業(yè)基地側(cè)重于智造產(chǎn)業(yè)，而新想集團的黃埔生命科技港項目則聚焦于生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，這些舉措有助于形成具有特色的產(chǎn)業(yè)集群，推動產(chǎn)業(yè)鏈的完善和升級?？偟膩碚f，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)近半年的發(fā)展保持積極，開發(fā)商通過拿地活動、戰(zhàn)略調(diào)整、區(qū)域布局以及產(chǎn)業(yè)定位的多樣化，應(yīng)對市場新變化。隨著這些舉措的深入實施，預(yù)計產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和運營取得了實質(zhì)性進展。中南高如在佛山高明區(qū)的智造科創(chuàng)谷項目，這些合作模式有助于分攤風險并促進當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整也值得關(guān)注。中南高科推出的輕資產(chǎn)平臺“因大聯(lián)科”是其轉(zhuǎn)型的一部分，旨在打造新的增長點；聯(lián)東集團則新推出了旨在滿足市場需求，專注于為中小企業(yè)提供實用的、剛需性產(chǎn)品的第三品牌“三灣工U谷和粵浦科技品牌實現(xiàn)錯位發(fā)展。這種戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變出于開發(fā)商對市場變化的敏感，以及適應(yīng)性調(diào)整。在區(qū)域布局方面，開發(fā)商顯示出對經(jīng)濟發(fā)展活躍區(qū)域的明顯偏好，特別是在長三角、大灣區(qū)等經(jīng)濟發(fā)展活躍的區(qū)域。

2023Es的趨勢。整體來看，產(chǎn)業(yè)園類REITs的經(jīng)營承受著較大的壓力，凈利潤整體出現(xiàn)較大幅度的下降，達到了40.19%。華安張江光大園REIT因主要租戶哲庫科技提前退租，出租率受到影響。盡管通過積極招租，出租率有所回升，但平均租金水平卻出現(xiàn)了下滑；建信中關(guān)村REIT在北京的產(chǎn)業(yè)園項目也顯示出低迷的跡象，招租速度未能跟上退租的速度，導(dǎo)致2023年四季度的出租率同比下降了17.54個百分點。此外，華夏和達高科產(chǎn)園RETREIT89.1%8.11%，顯示出緩慢下降的趨勢。REIT積的具體數(shù)據(jù)。觀察各個項目的情況，可以發(fā)現(xiàn)國際科技B較上一期出現(xiàn)了明顯的下降。這一變化主要是由于期內(nèi)對維修和維護成本的控制，以及對浮動管理費用的計提所產(chǎn)生的影響。相較而言，臨港創(chuàng)新園REITREIT穩(wěn)定在較高水平，但亦面臨一定的壓力，如東久（金山）（常州并未續(xù)約。而博時蛇口產(chǎn)業(yè)園主要系本年度新增了擴募項目光明加速器二期，這一利好更一度促使該基金在二級市場實現(xiàn)七連陽，累計最大漲幅35%。根據(jù)觀點指數(shù)觀察，相當部分產(chǎn)業(yè)園REITs在申報書中并無提及具體租戶，僅模糊告知外界所屬行業(yè)大類，因此產(chǎn)業(yè)園類REITs在季報中提到底層資產(chǎn)出現(xiàn)出租率滑坡時才后知后覺，造成投資損失。可見我國REITs市場的投資者在市場發(fā)展初期更多注重產(chǎn)品的股性，而對產(chǎn)品的真正資產(chǎn)價值了解不夠。對投資者來講，未來要避免損失，要密切跟蹤項目租戶，

實地了解租戶的具體經(jīng)營情況，對項目周邊的交通配套和租賃市場有切身的體會，才能盡可能降低投資的風險。REIs20244EIs3值得注意的是，標準廠房開發(fā)商的頭部企業(yè)聯(lián)東集團也在申報名單之中，其所申報的中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT獲受理，該產(chǎn)品若成功上市將成為首單中國本土民營企業(yè)園區(qū)公募REITs。據(jù)了解，聯(lián)東集團計劃將其位于北京的三個產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為底層資產(chǎn)，分別為北京大興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽產(chǎn)業(yè)園，三個項目均位于北京中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。這些園區(qū)的總建筑面積合共19.84萬平方米，平均出租率為98.17%，總估值為17.2億元。聯(lián)東產(chǎn)業(yè)園REIT預(yù)計2024年的分紅回報率為4.43%，2025年為4.44%。從出租率看，中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT租表現(xiàn)良好，分別達到了82.90%、97.5998.17%，1.59元/㎡/1.68元/㎡/日1.74元/㎡/這一舉措不僅展示了聯(lián)東集團在產(chǎn)業(yè)園區(qū)多年發(fā)展的成果，也是民營企業(yè)在資本市場的創(chuàng)新嘗試，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)提供了新的融資和退出渠道，亦迎合了當前監(jiān)管層釋出的公募REITs市場向民營企業(yè)開放的態(tài)度。REIT該項目是北京市老舊廠房改造的標桿項目，位于北京市海淀區(qū)西三旗金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園，包括多處樓宇及智能I制造工廠和研發(fā)設(shè)施。該項目原為天壇家具廠，是我國首REIsREIs2023930REIT標的資產(chǎn)的可租用面積約為84770.2081447.94平方米，租用率約為6.8%5.31100而作為中關(guān)村“一區(qū)五園”的開發(fā)運營商之一，電子城高科宣布將中關(guān)村科技園區(qū)朝陽園區(qū)的三處資產(chǎn)打包分拆REIs10-5關(guān)村核心租賃市場低迷的影響，預(yù)計市場給予該單REIs的估值或不理想。5工業(yè)用地新政頻出，低效地改造需求迫切隨著中國城市化進程的深入，城市土地資源的緊張狀況日益凸顯，如何高效利用存量土地，成為政府和企業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)。在此背景下，國家和地方政府相繼出臺了一系列政策，希望通過再開發(fā)低效工業(yè)用地，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，實現(xiàn)對土地資源的高效利用。2023943實踐指明了新方向。廣東省作為“三舊”改造的先行省份，也迅速響應(yīng)，延長了舊廠房“工改工”類微改造項目的實施指引有效期。廣業(yè)上樓”政策，以期發(fā)掘存量工業(yè)用地的價值，促進先進制造業(yè)的發(fā)展。

多城市如深圳、上海、蘇州等都已經(jīng)出臺了相關(guān)的市級政佛山、東莞、中山、青島、天津等城市也在其產(chǎn)業(yè)集中的對于內(nèi)陸地區(qū)，由于其產(chǎn)業(yè)水平、結(jié)構(gòu)和土地資源狀況的然而，隨著時間的推移和產(chǎn)業(yè)的不斷升級，內(nèi)陸的一些地中走得最前的非成都莫屬，其創(chuàng)新實踐尤為引人注目。成都市率先出臺市級“工業(yè)上樓”新政，允許工業(yè)廠房項70的建筑面積，這一政策的實施有望打破長期以來的工業(yè)廠房不得分割銷售的禁令，為工業(yè)用地的再開發(fā)提供新的思路和可能。這一轉(zhuǎn)變是我國工業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃不斷優(yōu)化的結(jié)果，通過更高效的空間利用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。隨著政策的深入實施和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，預(yù)計"工業(yè)上樓"將在我國更多地區(qū)得到推廣和應(yīng)用。然而，并非所有“工改工”項目都能順利進行。深圳市龍10實際操作中，這類項目面臨著開發(fā)周期長、利潤空間小、20232首個計劃失效的“工改工”項目。這一事件提醒行業(yè)，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項目依然面臨著開發(fā)周期長、利潤空間小、各方訴求復(fù)雜難以滿足等問題。再加上項目建成進入運營期后，租金收費水平提高會令招商難度加大，意味著需進行全新的定位和招商規(guī)劃。這對于一般的開發(fā)商而言難以應(yīng)對，更需要具備豐富經(jīng)驗的產(chǎn)業(yè)運營商參與，進行長期經(jīng)營。政策的出臺，為城市土地資源的再開發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級提供了新的方向和動力。但在實際操作過程中，這些政策的落地實施仍需面對諸多挑戰(zhàn)，政府、企業(yè)和社會各界需要共同努力，確保這些政策能夠有效促進產(chǎn)業(yè)升級和土地資源的節(jié)約集約利用，同時關(guān)注項目的可持續(xù)性和盈利模式，以實現(xiàn)長遠發(fā)展。

的通知（試行）》，以防止通過股權(quán)變更炒作工業(yè)用地。這一政策要求，涉及產(chǎn)業(yè)用地的企業(yè)在進行股權(quán)變更時，必須事先經(jīng)過出讓人的同意，并通過區(qū)規(guī)劃資源部門的審核。這一措施體現(xiàn)了上海對產(chǎn)業(yè)用地全生命周期管理的強化，以及對產(chǎn)業(yè)用地公共屬性的重視。在北京，市政府同樣在推動制造業(yè)的回歸上，發(fā)布了《關(guān)于進一步推動首都高質(zhì)量發(fā)展取得新突破的行動方案（2023-2025）》，強調(diào)了集成電路、生物醫(yī)藥、智能網(wǎng)聯(lián)汽車等高精尖產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。北京的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向顯示了對中高端制造業(yè)的重視，以及對城市經(jīng)濟發(fā)展核心的重新定特別是在集成電路、生物醫(yī)藥等關(guān)鍵領(lǐng)域。廣州市政府在其工作報告中連續(xù)三年將“制造業(yè)立市”戰(zhàn)略置于核心位置，明確提出要從傳統(tǒng)的“制造大市”轉(zhuǎn)型廣州市致力于構(gòu)建包括智能網(wǎng)聯(lián)與新能源汽車、軟件和信創(chuàng)、時尚產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域在內(nèi)的8個萬億級產(chǎn)業(yè)鏈群，以及超高清視頻和新型顯示、現(xiàn)代高端裝備、生物醫(yī)6一線城市回歸制造，轉(zhuǎn)型升級迎機遇從近兩年各主要城市的產(chǎn)業(yè)政策來看，我國一線城市在推動產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟發(fā)展方面采取了一系列戰(zhàn)略性舉措，這些措施體現(xiàn)了對制造業(yè)重要性的重新認識和對產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的追求。上海市政府近期推出一系列政策，希望推動“工業(yè)上樓”計劃，這標志著上海在產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的重大轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變背后是對制造業(yè)的重新評估和對產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的追求，上海希望通過這一系列措施，推動立體化的工業(yè)發(fā)展，支持實體經(jīng)濟，構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，并適應(yīng)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新形態(tài)。2026605500360與此同時，上海加強了對工業(yè)用地企業(yè)股權(quán)變更的監(jiān)管，出臺了《關(guān)于加強本市涉產(chǎn)業(yè)用地企業(yè)股權(quán)變更聯(lián)合監(jiān)管

13此外，杭州、蘇州、成都、南京等核心城市也紛紛強調(diào)制造業(yè)的重要性，并出臺了一系列政策和措施，以促進制造業(yè)的回歸和升級。這些政策和行動表明，我國主要核心城市正在經(jīng)歷一場產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的“大逆轉(zhuǎn)”，重新強調(diào)制造業(yè)的重要性，并這些措施預(yù)計將對一線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)構(gòu)和發(fā)展格局產(chǎn)生深遠影響，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)向更加專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展。同時，這些政策也反映了一線城市對于保持產(chǎn)業(yè)競爭力和經(jīng)濟持續(xù)增長的緊迫感和決心，以及對中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)“空心化”的警惕。7可效仿的范例，蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的崛起90合作，建立了蘇州工業(yè)園區(qū)。這一合作不僅為蘇州帶來了先進的規(guī)劃和管理經(jīng)驗，而且成為中國對外開放和招商引資的典范。北京中關(guān)村作為中國科技創(chuàng)新的核心區(qū)域，擁有眾多的高等學府和研究機構(gòu)，為醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)提供了豐富的科研資源和形成了從基礎(chǔ)研究到臨床應(yīng)用的完整鏈。上海張江則集聚了國內(nèi)外大量的頭部生物醫(yī)藥企業(yè)和研發(fā)機構(gòu)，擁有強大的生物醫(yī)藥研發(fā)能力，且接近一線市場，相較之下，蘇州工業(yè)園區(qū)缺乏北上的資源，為了發(fā)展生物醫(yī)藥做了很多創(chuàng)新嘗試，在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上取得了顯著成果。對比北上充足的政策、資金乃至關(guān)注度，蘇州的做法更能效仿，為中國其他城市提供了寶貴的經(jīng)驗。雖然在資源和關(guān)注度上不占優(yōu)勢，但蘇州通過引入國際頂有效解決了科研基礎(chǔ)薄弱的問題。面對張江科學城的競爭，蘇州BioBAY采取了差異化戰(zhàn)略，專注于生物技術(shù)初創(chuàng)企業(yè)，形成了企業(yè)群，降低了人

才流動成本，并促進了園區(qū)內(nèi)企業(yè)的相互支持。2007Y30的信達生物、康寧杰瑞和基石藥業(yè)。在資本運作上，蘇州通過與國家開發(fā)銀行合作設(shè)立創(chuàng)投母基金，吸引了大量社會資本，有效地支持了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。蘇州BioBAY憑借其創(chuàng)投基因，成為國內(nèi)資本圈有名的母基金之鄉(xiāng)。在區(qū)域競爭與合作方面，蘇州和張江在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域既是競爭對手，也是合作伙伴，共同推動了長三角地區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的繁榮。這種競爭與合作關(guān)系揭示了區(qū)域間合作共贏的可能性，為其他地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了新的思路和方向。盡管蘇州工業(yè)園區(qū)在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)方面取得了顯著成就，但仍面臨一些舊有挑戰(zhàn)，主要包括缺乏足夠數(shù)量的頂級醫(yī)特別是在與北京和上海等大城市相比時。如藥業(yè)制造車間優(yōu)秀技工的短缺。蘇州的職業(yè)教育和技校雖然發(fā)達，但在生物醫(yī)藥和器械生產(chǎn)制造相關(guān)專業(yè)的設(shè)置上存在不足，這影響了優(yōu)秀工人的培養(yǎng)。研究說明研究說明篩選城市范圍企業(yè)樣本選取標準項目樣本選取標準口徑統(tǒng)計時間

中國內(nèi)地區(qū)域。2023年在中國內(nèi)地從事產(chǎn)業(yè)運營及投資業(yè)務(wù)的相關(guān)企業(yè)。2023年在運營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。。202312312023年1月11231數(shù)據(jù)及調(diào)研數(shù)據(jù)及調(diào)研企業(yè)自行申報、上市公司公開資料、第三方專數(shù)據(jù)獲取方法企業(yè)自行申報、上市公司公開資料、第三方專數(shù)據(jù)獲取方法業(yè)機構(gòu)提供。如