《房地產行業(yè)償債能力的探析與評價案例探析-萬科公司為例》17000字（論文）

IIAbstractPAGEII房地產行業(yè)償債能力的分析與評價案例分析—萬科公司為例目錄摘要 I1緒論 41.1研究背景及意義 41.1.1研究背景 41.1.2研究意義 41.2研究內容及框架 51.2.1研究內容 51.2.2研究框架 51.3文獻綜述 61.3.1國內研究現狀 61.3.2國外研究現狀 71.3.3國內外研究總結 82核心概念和相關理論 82.1償債能力的概念 82.2償債能力分析的目的與意義 82.3償債能力分析的內容 92.3.1短期償債能力 92.3.2長期償債能力 103萬科集團的償債能力分析 103.1萬科公司簡介 103.2資產負債表分析 113.3損益表分析 124萬科集團的償債能力評價 134.1對萬科短期償債能力分析的重要性 134.2萬科短期償債能力的分析 134.3萬科長期償債能力分析的重要性 154.4萬科長期償債能力的分析 154.5影響萬科償債能力的因素分析 185問題及建議 196結論 21參考文獻 22 1緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景衣食住行在歷史上古往今來都一直認為是可以引起人們高度關注的，其中住尤為重要。21世紀的今天，在市場經濟迅速繁榮和發(fā)展的大環(huán)境下，當今我國各行各業(yè)同樣也在發(fā)生著翻天覆地的巨大變化，同時國家政策以及地方改革的更新都時時刻刻的影響著我國房地產行業(yè)。由于近些年房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，我國居民對于房子的需求不斷的增加，推動著房價不斷上升，導致現在很多地方房地產行業(yè)已經成為促進當地經濟發(fā)展的重要支柱，因此我國根據現如今的人口需求以及經濟發(fā)展趨勢對住房政策進行了一定程度上的調整。2020年已經到了可以說是不算不平凡的一年，突如其來的新冠疫情給當時屬于我國的政治經濟社會和我國國民經濟的快速發(fā)展都隨之帶來了巨大的經濟政治和社會經濟上的沖擊，各行各業(yè)也因此受到了不同程度的安全威脅，同樣房地產領域也始終未能完全避免。2020年也是房地產行業(yè)發(fā)展史上意義深遠的一年。重點房地產公司資金監(jiān)控、融資管理、房地產貸款集中管理等政策的相繼出臺，標志著行業(yè)正式進入管理紅利時代，未來的競爭將更加全面和充分。公司能不能夠及時地償還已到期的債務，就一定會被認為是直接影響一個公司財務狀況好與壞的重要因素。因此本論文從中國房地產市場和行業(yè)未來發(fā)展的角度考慮出發(fā)，萬科集團公司是目前中國房地產市場和行業(yè)龍頭和領軍之一，有著雄厚的市場和資本，較大的市場營銷規(guī)模和廣泛的業(yè)務輻射區(qū)域，在當代中國的房地產市場和行業(yè)也都有著非常不可替代的作用和地位，在社會上也被認為是一家非常具有很大代表性的房地產公司。所以我選擇了萬科作為一個案例，研究了房地產領域現如今的資金和償債能力。企業(yè)前期投入資金大，貸款資金金額高，資金回籠年限長的問題,深入企業(yè)的償債能力指標分析及其發(fā)展中遇到的問題。根據國內外背景和對比本行業(yè)內的償債能力分析，提出相關建設性建議，為房地產企業(yè)的健康發(fā)展獻上一份力量。1.1.2研究意義（1）理論意義企業(yè)的債務償債承擔能力評定既是直接真實反映一個大型企業(yè)的日常財務運營情況與其日常經營管理活動中的能力，又是對一個企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的主要基本保證之一,同時它也反映了投資人對此企業(yè)的投資信心。房地產商業(yè)作為老百姓，國家等各界領導人一直以來的著眼于其重點和關注的對象，銀行借貸也就是其主要的資金來源，主營業(yè)務收入主要用于還貸。房地產行業(yè)長期面對貸款資金大，還款壓力大的情況。通過對于萬科集團的研究，使得理論與實踐有機結合，豐富了目前我國對于房地產企業(yè)償債能力進行分析與評估的案例庫。（2）現實意義本文以上市萬科集團為主要研究對象，通過對該集團企業(yè)近五年的財務資料數據進行了償債能力的評估與分析，幫助萬科企業(yè)的經營者以及決策者及時發(fā)現企業(yè)過去或者現在存在的償債問題并提出建設性意見，最后制定出有利于公司發(fā)展的決策。為房地產企業(yè)的良性發(fā)展提供理論支持，并且促進行業(yè)整體健康快速地發(fā)展。1.2研究內容及框架1.2.1研究內容本文以萬科地產企業(yè)為主要重點研究課題對象，在深入系統(tǒng)研究了國內外相關學術文獻后，通過對房地產開發(fā)企業(yè)近五年平均財務收入統(tǒng)計與經營數據的深入分析和相關理論基礎研究，總結出這五年期間萬科企業(yè)存在的償債問題，并且根據相應的問題，給出解決對策。本論文一共詳細的分為六章，分別是：第1章：緒論。主要內容介紹了其學術的研究歷史背景與重要意義，研究的主要內容與理論框架以及國內外及其相關科學研究的成果綜述。分析我國現如今的經濟背景，總結現如今房地產行業(yè)的發(fā)展前景，以此作為研究對象的前提。最后總結了前輩們關于房地產行業(yè)償債能力的分析，評價方法的理論研究，利用案例分析法和文獻研究法進行自己的研究。第2章：相關理論基礎。對企業(yè)償債能力的概念以及其意義進行概念闡述，界定和總結。相關理論依據：短期償債能力，長期償債能力。第3章：萬科公司的整體財務狀況及其運作成果。對萬科公司進行背景介紹，包括發(fā)展概況，業(yè)務輻射范圍，發(fā)展理念情況。通過對萬科公司近五年的財務數據進行分析，以進一步了解企業(yè)現狀。第4章：關于萬科公司的近五年償債能力指標分析，通過對萬科公司近五年償債能力指標資料搜集，對其短期、長期的償債能力指標進行了分析。第5章：關于萬科公司償債能力的評價與建議。在第4章的基礎上，根據其償債能力這些指標分析的結果，發(fā)現其中所有存在的問題。最后提出了解決問題的對策。第6章：結論?？偨Y了自己的研究論文，并提出了自己目前存在的不足之處及有必要加以改進的地方。1.2.2研究框架本文的主要研究內容框架用以圖1-1表示：閱讀國內外文獻，查找相關理論，確定選題研究背景及意義閱讀國內外文獻，查找相關理論，確定選題研究背景及意義研究內容及框架國內外研究現狀相關概念及理論基礎企業(yè)償債能力的概念以及分析指標和理論基礎萬科公司的現狀公司概況收集數據，進一步了解公司現狀償債能力分析萬科公司短期償債能力，長期償債能力的各項指標分析解決對策以及最后的總結構建多元化融資渠道；注重存貨管理，加快銷售速度；充分利用好無息負債；多元化經營；適應政策改變；優(yōu)化資本結構圖1-1本文框架圖1.3文獻綜述1.3.1國內研究現狀房地產市場一直以來受到社會各界的普遍關注，特別是政府部門對我國現代房地產業(yè)的發(fā)展引起高度重視，相繼制定了一些加強我國房地產產業(yè)發(fā)展的相關政策與措施。但是，在實際工作中，我們可以發(fā)現經營者對于常見公司的償債能力進行分析仍然存在一定的局限性?；萑鹆嵩凇镀髽I(yè)償債能力分析指標研究》(2018)中表明企業(yè)償債能力指標的數據分析主要來源于企業(yè)財務報表，沒有考慮到企業(yè)的實際情況以及其他因素的影響，但是有的時候正是這些其他因素對企業(yè)償債能力分析的影響更大。李偉中《償債能力分析》(2018)文章中的研究結果顯示，該指標的數值和企業(yè)長期償債能力呈相對逆方向運動而行走的趨勢,資產負債率在最低值不應超過50%，這種觀點是保守派學者所普遍持有的想法,而且在國際上普遍認為，當資產負債率大約等于60%時較為合適。李亞男在《企業(yè)償債能力分析及方法改進--以A公司為例》(2019)文中認為企業(yè)償債能力的分析方法是企業(yè)財務內部償債能力的分析重要理論基礎和組成部分之一，反應了企業(yè)財務管理水平和實際經營情況，目前普遍采用的償債能力分析方法很難完全分析一個企業(yè)的償債能力，其結果具有一定的技術局限性,因此應擴展了在償債能力分析中實際應用的各個指標，完善了對償債能力分析的工作流程。蘇劍，馮路《企業(yè)償債能力分析指標研究》(2018)中已經提及到謝海黎(2014)認為一個企業(yè)通過各種方式和渠道來籌措的資金是一個企業(yè)正常的生產和經營的必然需要，適當的舉債也許就可以給一個企業(yè)自身創(chuàng)造更多的利潤和財富，此時，對一個企業(yè)的償債能力指標進行綜合分析，這樣就可以對一個企業(yè)的發(fā)展前景和未來做出更加準確科學的判斷和預測，以此作為依據基礎，從而使企業(yè)的債權人做出正確、合理的信貸決策。王玉?！镀髽I(yè)償債能力分析及其優(yōu)化措施》(2019)認為如果在對企業(yè)償債能力的分析這一仍然存在著諸多的問題，將直接地導致整個企業(yè)的償債能力和經營風險的大大增加，導致整個企業(yè)的社會經濟效益也都受到了很大的影響，同時還可能會直接導致整個企業(yè)在激烈的國際市場競爭中始終處于劣勢地位，最終直接影響甚至涉及到整個企業(yè)的發(fā)展。1.3.2國外研究現狀國外針對于企業(yè)的負債償債能夠承擔的風險這一問題所做的研究主要包括了針對于企業(yè)財務的籌資、投融資與融資、分配等不同時期企業(yè)財務管理中的資金應用情況所做的幾個重點。美國Modigliani和Miller(1958、1963)先后在國際上發(fā)表了兩篇文章，首次深入地進行了分析和研究世界性的資本市場結構與其企業(yè)核心價值之間的密切關系。于此國外專家學者們就其所處世界的經濟資本市場結構優(yōu)化變動的主要幾個影響經濟因素中最重要的一個問題就是對于企業(yè)實際償債承擔能力的問題進行了很多相關理論數據說明以及相關實證分析探討。Harris(1990)和Eriotis等(2007)通過探索性地研究我們認為償債能力,中長期償債能力與資產負債率明顯呈負相關。而Fosberg(2004)等人通過研究分析后發(fā)現，該公司的規(guī)模越大，負債比率愈高。而對于每個企業(yè)來說，現金流無疑都是正常運營的重要資產，企業(yè)一旦陷入了財務上的困境且很有可能會造成其破產，那么最主要的一個直接原因便是公司目前所存在的現金流已經無法償付其到期債務?；谶@一點，DuhovnikMetka(1998)認為，上市公司企業(yè)首先就需要把一份更加合理的公司現金資產流量表直接提供給公司財務報表的具體使用者。以此種形式的企業(yè)財務報表作為基礎，上市企業(yè)在公司盈利實現能力與企業(yè)現金流的回報兩個關鍵方面均能夠對其財務進行正確、合理的財務評估，同時有關企業(yè)現金流的計算比率將被明確視為，這是在企業(yè)編制資產負債表與企業(yè)利潤預報表時必須首先要有的一種完全可以有效控制的計算機制，從而充分體現它的內在價值。對于如何辨認和識別健康公司財務管理困境的問題，CoyneJosephS&SinghSherG.(2002)在深入地分析健康公司和破產企業(yè)之間的財務體制基礎上，提出一系列預測其財務損失和成功的相關因素并準確地顯示出明確的表現顯示健康公司和破產企業(yè)有區(qū)別的財務指標。為了切實地提高和不斷改進財務預警模型的分析精度計算的準確性，ChenWei-Sen&DuYin-Kuan(2003)通過實際應用臺灣股票交易公司對被勒令暫停公司證券業(yè)務經營行為規(guī)則作為財務分析的主要研究對象，應用了財務變量比率、非財務變量比率及其他各種影響上市證券公司財務因素綜合分析方法來對其進行計算和分析提取可用的財務變量，并且其中引入人造財務神經網絡(ANN)和人工數據挖掘(DM)兩種技術是為上市證券公司所設計構造的一套對財務風險預警分析模型。ChenWS&DuYK本文提出，人工智能的統(tǒng)計方法在分析預測企業(yè)潛在的財務經營困境時比分析傳統(tǒng)的統(tǒng)計數據更有效。在企業(yè)進行重要財務管理風險指標分析時不能只是一味地僅以資產償債風險比率等重要財務指標數據作為主要依據。在準確識別公司財務潛在風險的同時也應該特別注意當前宏觀經濟的變化形式、以及公司的長期戰(zhàn)略決策等也可能會對一些上市企業(yè)公司財務比率波動產生一定影響。例如當一家企業(yè)的流動比率或者說也就是償債比率都有所提高或者增大時，并且不能僅僅以此為基礎來判斷任何一家企業(yè)的經營狀況都會有所改善，BaumChristopherF,采用美國COMPUSTAT季度報表中的非財務性企業(yè)公司在1993-2003年之間的流動資產統(tǒng)計數據，開發(fā)和制作提供一種關于流動資產的風險預警與平衡模型。1.3.3國內外研究總結通過查閱大量的文獻資料我們已經可以初步了解和得出，本文從當前我國大型民營企業(yè)償債能力評估與其分析的各個方面指標角度出發(fā)，分析了當前對于我國大型民營企業(yè)償債能力評估與其分析中所需要發(fā)現的一些問題和局限性等方面存在的問題，并且深入探討了當前對于我國企業(yè)償債能力評估與其各個方面指標提出的改進措施與對策。這篇論文對我們的研究和工作都具有一定的理論價值與實踐意義。通過對本文的探討，我們一致認為在當前市場經濟運作情況下，為了更加準確切合實際地能夠去準確識別和有效防范一些企業(yè)的長期償債運營能力中仍然存在一些風險，應對一些企業(yè)內部現金面對流動性的直接影響可以采取一些過程性的跟蹤，并且不是只簡單地直接使用一個企業(yè)自身現有的負債比率作為指標。同時，力求更加可靠切合實際的準確提高估計固定流動資產的穩(wěn)定可靠性和資產變現率的能力，客觀地準確評價資產流動比率這個重要比率。在充分地利用資產流動性比率來評估一個企業(yè)的償債能力時，應該通過結合各種分析方法和工具，對企業(yè)的現金流運行情況采取綜合判定的方法和措施，從而準確地識別和評估其償債能力的風險。同時也要充分地關注到國際這個巨大的環(huán)境對于企業(yè)所造成的影響，還有國內的各種優(yōu)惠政策等等，都可以說是我們必須要認真地去關心一些將會直接影響到企業(yè)的償債能力的問題。2核心概念和相關理論2.1償債能力的概念所謂的償債能力就是一個企業(yè)清償到期負債的能力或者說有著現金的保證水平。企業(yè)償債能力主要是一種泛指企業(yè)及其所有者到期償付債務本息的一種現金保護能力，它包括企業(yè)的長期償債和短期償債兩種能力，即一個企業(yè)在其生產和經營活動的過程中，為了彌補自身的資金不足就需要進行對外舉債。進行舉債經營的一個基本條件是必須做到能夠按時向其償還自己的本金和收益，否則將會導致企業(yè)處于困境乃至可能危及其生存。2.2償債能力分析的目的與意義站在各自不同的立場上，其分析的目標也可能會與之產生區(qū)別。雖然投資人更加地注重了企業(yè)的實際盈利能力，但是他們也認為企業(yè)良好的財務情況和實際償債能力更加有助于提高他們和改善企業(yè)實際盈利的能力，因此，他們同樣會更加關注企業(yè)的實際償債能力。如果從一個大型企業(yè)角度來考慮，任何一家公司或企業(yè)都希望自己想要長期維持正常生產經營運行和管理活動，就必須確保自己能夠擁有充裕的現金或是可以在不同階段進行變現的流動性資產，以便于為自己支付不同的各項費用性賬單和已經到期的負債。因此，進行對企業(yè)償債能力評價分析的主要目標之一就是為了：（1）準確地掌握企業(yè)的整體財務情況。從對于企業(yè)財務現狀這一定義界限的分析和定義上我們可以清楚地看出，企業(yè)的償債能力水平高低往往是直接決定企業(yè)財務經營現狀的重要衡量指標，輔之以衡量企業(yè)未來發(fā)展趨勢的穩(wěn)健性和成本變化情況。（2）揭示公司所需要承擔的財務\o"稅務風險"風險嚴重程度。但是當一個大型企業(yè)需要進行再次舉債時,就很一定的幾率可能會導致再次出現一些企業(yè)債務無法按時進行還款的特殊可能,這或許正是企業(yè)財務管理風險的一個本質問題所在。而且,企業(yè)的固定負債資產比例愈來越高,到期還款無法按時付息還款的風險可能性也就愈來越多,企業(yè)所面臨需要長期承擔的各種財務和社會風險也就越多。(3)證券投資者可以預測上市公司前期籌資的發(fā)展前景。當一個合資公司實際償債能力強時,說明了該合資公司實際的財務和經營狀況相對良好,信譽管理水平也比較高,債權人就比較有可能想把自己的剩余資金直接借給其他合資公司;否則,債權人就更加沒有甘心情愿地把自己剩余的資金直接借到貸款中去或者通過借錢給其他公司。因此,當中小型企業(yè)的償債能力相對薄弱時,企業(yè)的經營和籌資前景就變得不容樂觀,或者中小型的企業(yè)將必然需要承擔更多的財務和風險。(4)為開展企業(yè)各類理財工作提供了必要依據。2.3償債能力分析的內容2.3.1短期償債能力一般采用兩種方法來衡量和判斷企業(yè)償債能力的好壞：一種方式是通過比較一個企業(yè)的資產中可供償還債務的短期資產和負債，如果其資產中的短期負債儲備存量遠低于期資產中短期儲備存量的話，我們就會普遍認為這個企業(yè)的短期償債能力比較強；另一類則是用一個企業(yè)在其經營中所需要創(chuàng)造的現金流與其他企業(yè)需要償還的現金流來做一個比較，如果其經營中所產生的現金已超過了其企業(yè)需要償還的現金流，我們便會認為這樣一個企業(yè)具備了較強的償債能力。（1）流動比率所謂流動比率也就是流動資產與流動負債之間的比值。一般而言，一個企業(yè)的短期資金償債能力是和其流動比率值成正比，但是也一定是需要遵循適度的流動原則，如果它的流動比率太大的話，資金因為被長期地滯留在這些流動資產上往往無法得不到合理的分配利用，一旦是在流動資產中長期不斷地流動產生了資短期金滯留，就很可能又會直接影響導致整個企業(yè)資金周轉速率變化過程發(fā)生困難，影響整個企業(yè)最終的長期盈利實現能力。通常的情況下我們會認為，在一個公司的流動性比率已經達到了2的時候其償債能力應該是相對充分的。（2）速動比率速動比率代表一個企業(yè)所持有的流動資產和它所持有的存貨之間的差額及它所持有的流動負債之間的比率。速動比率主要用于衡量某一個企業(yè)能夠利用多大資產進行變現或者償還流動負債的實際能力。相關數據也直接反映了一個企業(yè)是否能夠充分利用隨時都在持有并且可能全部發(fā)生或者可能變現的流動資金負債去有效償還即將全部到期的企業(yè)負債的經濟能力,從某些方面上也可以看作是對流動比率的一個重要補充數據。在一般的條件下，速動指標比率也應該是跟一個企業(yè)的短期資產償債業(yè)務能力規(guī)模大小之間成正比的，這個速動指標在1左右的財務情況下應該是相對良好的，不過這也許就需要我們根據實際的財務情況對其進行詳細分析。（3）現金比率現金比率主要指的也就是流動貨幣資金與具有交易性質的財務基金資產之間價值總和對應的流動負債的使用比率?，F金流動比率主要指的是一種廣泛用于用來衡量或是使用一個企業(yè)為了從事其產品生產經營運作或者是其經營業(yè)務活動整個過程所需要產生的固定現金流而為其償還資產流動性或負債債務能力的一個重要衡量指標。2.3.2長期償債能力長期償債能力是指一個企業(yè)償還長期負債的能力，它被廣泛用于用來表示一個企業(yè)資產是否已經存在或其有沒有具備足夠的經濟能力可以去自行償還其企業(yè)長期負債所可能帶來的高額本金和長期利息。而且其長期資產償債承擔能力也還是可以直接體現在作為一個大型企業(yè)自有全部資產財務質量管理狀況及其自有財務資產杠桿合理運行的基本情況。一般而言,企業(yè)的一個整體資產財務經營狀態(tài)與其資產安全性較高程度都相關應該特別是通過其長期資產償債業(yè)務能力這一財務重要性相關指標之間的巨大差異性來進行綜合反映。（1）資產負債率資產負債率是負債總額與資產總額的比值。資產負債率指的就是一個企業(yè)在進行籌措資產時，無論其債權人的所有資本或者收集到的財產是否已經在整個企業(yè)內部得到了合理地利用，都應該說就是從其債權人手中所收集到的資本占整個企業(yè)全部的資產或者財產收集到總額的一定比例。（2）負債經營率負債經營率=負債權益總額/所有者權益總額負債經營率也可以叫做所有者產權比率，所反映的就是所有者權益對于償債和財務風險的承擔能力。（3）利息保障倍數如果一個企業(yè)的長期負債大多被用于投資非流動資產，形成長期資產，企業(yè)在正常管理和經營的過程中，應當以生產和經營活動所得來進行償還債務，而非是通過轉讓或者變賣資產來清償債務。因此一個企業(yè)的償債能力和盈利水平緊密地息息相關，如果企業(yè)能夠提高自己的盈利水平，它就會得到相應地提高。本文主要目的是通過利息保障倍數對萬科的長期償債能力進行了分析。其公式為：利息保障倍數=（利潤總額+利息費用）/利息費用公式中的利息費用包括財務費用中的利息支出和資本化利息。利息保障倍數反映了企業(yè)整體實現預期盈利活動能力和企業(yè)利息保障開銷實際支出的基本關系。一般而言，該評價指標越大，企業(yè)的長期固定資產和資金償債管理能力就越強，反之，企業(yè)的長期固定資產和資金償債管理能力則相對來說較差。3萬科集團的償債能力分析3.1萬科公司簡介深圳萬科企業(yè)股份有限公司于1984年在中國深圳市經濟特區(qū)正式登記注冊成立,1988年經過了中國深圳市人民政府“深府辦(1988)1509號”等相關文件的同意和審批,公司正式啟動并開始了公司股份制管理體系和機構改革;1991年1月29日,公司首次進行了公開募資發(fā)行的上市公司A股在深交所深圳創(chuàng)業(yè)板掛牌上市;1993年5月28日,公司首次進行了公開募集和發(fā)行的上市公司B股在深交所創(chuàng)業(yè)板掛牌上市;2014年6月25日,該司B股以外資者介紹的方式在聯交所中國大陸主板(H股)掛牌上市。主要業(yè)務為開發(fā)用于出售及出租的房地產產品。企業(yè)榮譽:公司連續(xù)第十年蟬聯"中國物業(yè)服務百強企業(yè)綜合實力TOP1",連續(xù)第六年蟬聯"中國房地產開發(fā)企業(yè)500強首選物業(yè)品牌"榜首,連續(xù)三年獲得"中國特色物業(yè)服務領先企業(yè)——企業(yè)總部基地"榮譽稱號,并蟬聯中國物業(yè)服務品牌價值榜首。報告期內,本年度集團公司累計新建或增加萬科項目廠房開發(fā)建設工程168個,按照深圳萬科地產股份有限公司項目權益轉讓價格基準計算的項目總體規(guī)劃廠房建設建筑面積約2,058.8萬平方米,總體規(guī)劃廠房建筑面積約3,366.5萬平方米。該公司股本結構當中有限售股份：高管股和其他內資持股是相對持平的，均是664.33萬股；另外股份種類構成有境外上市外資股（H股）有189353.57萬股，以及人民幣普通股（A股）972419.65萬股。在流通A股當中，限售流通股664.33萬股，無限流通股971755.33萬股。這就是萬科企業(yè)A股指數的基本股本結構。3.2資產負債表分析資產負債表分析如下圖所示:表3-1萬科集團2016年-2020年資產圖根據資產負債分析圖，可以得出如下結論：從圖中不難看出，萬科企業(yè)的總資產一直在不斷的增加，當然流動負債也是在逐年的增加，而所有者權益卻是先上升后減少的趨勢?？v觀整個大體上的趨勢，萬科企業(yè)的整體上是處于一個上升的趨勢的。3.3損益表分析損益表的分析如下圖所示表3-2萬科集團2016年-2020年損益圖從上表中可以看出，萬科企業(yè)的主營業(yè)務收入一直在處于逐年上升的趨勢，不僅僅是收入方面，在利潤方面也是處于逐年增加的過程，這也就表明，萬科企業(yè)在整體利潤，經營方面都是處于一個較好的狀態(tài)的。4萬科集團的償債能力評價4.1對萬科短期償債能力分析的重要性萬科的短期償債能力就是泛指萬科公司以其自身的流動資產作為其償還公司流動負債的重要資本和對現金進行保障的程度，它直接地反映了一個企業(yè)在日常短期債務中的償債能力。它的重要性對其公司自身的經營是顯而易見的必不可少。(1)對于一個萬科公司的經營管理人員與其他經營服務主體來說:其能夠償還萬科公司日常的短期資產負債的債務能力就等于意味著獲得公司所有權的股東與其能夠共同承擔的公司財務經營風險最大程度的差別大小。短期償債承擔能力弱最有可能直接造成的三種后果:①一個企業(yè)在日常經營中及時獲得一家商業(yè)銀行信貸的成功概率和盈利可能性將會大大降低,喪失了信貸折扣所可能帶來的資本福利;②為了有效地及時償還已經辦理到期的公司債務,可能會強行地出賣掉所有資產投資或者其他所有資產,從而將會大大降低一家公司的短期盈利償債能力;③如果無法及時償還已辦理到期的公司債務,將會致使這家公司繼續(xù)面臨企業(yè)破產或者清算的巨大風險。(2)對于專業(yè)投資者來說:短期盈利償債經營能力的資質優(yōu)劣和能力強弱就直接意味著一個企業(yè)想要實現短期盈利償債能力的困難程度及其長期投資中的機遇多少。企業(yè)的短期資產償債債務能力的巨大下降往往可能是其長期盈利能力水平的巨大降低及其在長期投資資本市場中可能發(fā)生的各種機會成本變化所直接造成的一種先兆,這也就可能意味著其所向資本市場投入的巨大流失。(3)對于一個企業(yè)的主要利息債權人而言:一個企業(yè)的短期利息償債經營業(yè)務素質優(yōu)劣與其是否有效性的強弱就直接決定了其中固定資產本金支付及長期利息余額是否全部都能夠按期足額地支付。(4)對于企業(yè)的產品提供給了客戶和企業(yè)的消費者而言:一個企業(yè)短期契約償債義務能力的高低就是意味著其自身在履行契約時的能力高低。投資者是否可以直接通過數據判斷該企業(yè)的短期資產償債服務能力如何，最后決定是否對該企業(yè)進行投資。債權人對于企業(yè)的短期償債能力進行預測以此來得出未來企業(yè)所要承擔的財務風險有多大。4.2萬科短期償債能力的分析短期償債能力主要指標是流動比率、速動比率和現金比率。短期償債能力主要受多種客觀因素的影響，包括企業(yè)的行為特征、經營條件、生產周期、資產結構、流動資產的運用效益等。表4-1萬科企業(yè)2016年-2020年各項短期償債能力指標2016年2017年2018年2019年2020年流動資產72129542.79101755283.21129507185.63143898935.46154738706.12流動負債57999848.5584735542.99112191393.68127261028.40131749268.89存貨46736133.6159808765.7675030262.7489701903.56100206300.82流動比率1.241.21.151.131.17速動比率（%）0.440.50.490.430.41現金比率（%）0.150.210.170.130.15資產負債比率（%）80.5483.9884.5984.3681.28產權比率（%）413.79505.36527.48539.34434.29表4-2萬科集團2016年-2020年短期償債能力指標變化趨勢從這個表中可以明顯看出，萬科企業(yè)指標整體的趨勢是先下降后面緩緩上升的一個趨勢，但是其中速動比率近幾年一直處于緩慢下降的過程。因此根據研究的數據表明，一般而言，流動比率2：1是最好的，但從上述數據中我們可以清楚地看出來萬科近5年的流動比率均低于2，這就說明了萬科企業(yè)的流動資產在其短期債務屆滿之前，可以被大幅度地用來進行變現或者償還負債的流動性資產并不是很多，因此萬科企業(yè)償還流動負債的風險壓力明顯加大。同時萬科企業(yè)的流動性存貨也在不斷地增加，尤其特別是2019年-2020年由于新冠疫情的突然爆發(fā)，導致其萬科企業(yè)本身的流動性存貨忽然之間出現了劇增，最后也就會直接導致萬科自身的流動性比率逐年降低，這也會直接使得萬科自身的短期償債能力逐年變大，但好在其自身的債務增速和盈利增速相互保持一個平衡狀態(tài)?？偠灾?，萬科現如今的資產流動性與短期償債能力相對薄弱。從表中我們可以清楚地看出，速動比率在2016年-2017年是一個上升的狀態(tài)，但是到2017年-2020年萬科速動比率一直處于下降趨勢。根據萬科公司研究的數據表明，速動比率在1:1的情況下是最合適的，所以近五年萬科公司的速動比率均低于1，但是保持在一個均值左右，這也就可以看出萬科企業(yè)潛在違約風險是較為容易預測出來的，是在可以控制風險的范疇之內。由于萬科企業(yè)開發(fā)的成本一般情況下是比較高的，還會受各種各樣大環(huán)境的影響，與此同時分析了多家房地產企業(yè)發(fā)現均處于此水平上，所以我們國家認為房地產行業(yè)的速動比率低于標準1是合理的。經過分析研究，我們發(fā)現萬科企業(yè)是由于存貨占的比重很大，占用了過多的企業(yè)資金，使得企業(yè)的速動比率不是那么的高，進一步影響了企業(yè)的短期償債能力。從表中可以看出，萬科企業(yè)的現金比率在2016年-2017年是上升的，但是在2017年-2020年是下降的趨勢。一般而言，現金比率相對于流動比率和速動比率來說，能更加準確的反應萬科企業(yè)直接償還短期負債能力的能力，根據以往數據標準的比較結果來看，現金比率一般控制在20%-30%左右，看表中我們可以了解到萬科近五年的短期債務現金比率大約是13%-21%左右，這也就是說明了萬科企業(yè)的短期債務按時償還的風險加大，現金類資產的盈利能力偏低，流動負債沒能有效的合理加以運用，用于可以馬上支付短期債務的現金類資產也少，說明企業(yè)也未經過加強管理及改革，流動資產運用的不合理，從而會導致企業(yè)一些成本的增加。同時，也說明萬科企業(yè)到期無力以現有現金償還所欠短期債務的風險會增大，存在債務到期償還不上的可能性，即現金類資產變現能力較弱。，這可能受如今大環(huán)境影響。4.3萬科長期償債能力分析的重要性看一個大型企業(yè)管理公司的長期資本償債管理能力，不僅僅只是意味著只有短期的資本償債管理能力，長期的資本償債管理能力也是企業(yè)公司持續(xù)發(fā)展壯大過程中必須扮演的一個不可或缺的重要角色。企業(yè)長期償債的能力不同于短期的資產負債，因此企業(yè)長期的資產負債具有投資金額大、期限長、還本付息等特點，因此對于企業(yè)償還長期負債來說歸根結底就是依靠一個企業(yè)保持持續(xù)和穩(wěn)定的良好經營狀況，長期的資產負債能力也就是保證一定盈利的能力。短期的現金流量必須是建立在企業(yè)能夠創(chuàng)造價值的基礎上才對償還長期負債有意義。4.4萬科長期償債能力的分析表4-3資產負債率指標數據負債總額資產總額資產負債率（%）2016年66899764.2683067421.3980.54%2017年97867297.86116534691.7883.98%2018年129295862.65152857935.6584.59%2019年145935033.50172992945.0484.36%2020年151933262.07186917709.4081.28%表4-5資產負債率趨勢圖一般而言，資產的實際流動比率越高，債權人就越有能力得到償付的保障，但是如果實際流動性的比率過大，就很有可能導致促使一部分的流動資金停留在其他一些流動資產的形式上，影響到企業(yè)的長期獲利。因此，企業(yè)應該將其流動比率進行測定一個更加較為合理的范圍，如果流動比率低于這個范圍，說明其資產負債率很快就可能會逐漸變得更高，企業(yè)信用也可能受到嚴重破壞，再次進行舉債時很容易會可能出現困難；

如果經營者價值高于此界限，就說明了一些經營主體的資金已經出現了閑置，資金的利用和管理效率不高，造成了經營者和社會人力資源資金的嚴重浪費。如上圖所示，萬科企業(yè)的資產負債率2016年到2018年均有所提升，從2019年到2020年該指標有所下降，總體來說是呈現先上升后下降的趨勢。從這個折線曲線圖中我們已經可以清楚地明顯看出，萬科近五年的預期資產負債率基本上都是處于77%～85%的范圍內，但是對于企業(yè)來說：一般實際情況下，資產負債率的最佳預期適宜執(zhí)行程度一般應該是40%～60%。因此萬科的資產負債率相對于標準來說，是較為高的了。該企業(yè)的財務風險也在加劇是由于2018年企業(yè)又增加了長期借款，使得企業(yè)資產負債率出現上升，究其主要的風險原因之一就是由于該企業(yè)的負債增長速度遠遠快于資產增長速度，說明資金不充足且資金利用率不高。從萬科的企業(yè)報表中我們可以清楚地看出來，近五年來進行了對股權和債券的融資，如超短期融資券、中期票據等融資，但是企業(yè)仍然保持著一定的資產負債率,更大的程度上充分利用了其財務的杠桿,這對萬科企業(yè)的長期償債能力有著重要影響。表4-6負債經營率指標數據長期負債所有者權益負債經營率（%）2016年5640606.1316167657.1334.89%2017年9602904.4718667393.9251.44%2018年12092905.5423562073.0051.32%2019年11431977.8527057911.5442.25%2020年13203678.3134984447.3337.74%表4-7負債經營率趨勢圖從上圖可以看出，萬科2016年到2017年的負債經營率在上升階段，但是2018年到2020年卻處于下降階段，尤其是2019年到2020年萬科企業(yè)的負債經營率下降了4.51%，由于長期負債的增加，以及所有者權益變多，導致萬科自身的負債經營率也在慢慢下降。一般認為負債的經營率在25%～35%之間是比較合理，但是通過觀察折線圖我們就可以知道萬科近幾年的企業(yè)負債經營率大約是在30%-52%左右，這也就說明萬科的企業(yè)負債經營比率相對較高，其自身用于企業(yè)的生產和經營資金也會增加，同時其他企業(yè)的負債經營資金來源也會隨之增大；并且由于企業(yè)本身的自有資金能夠充分運用外部融資水平的提高，自身企業(yè)的融資潛力也能夠得到進一步充分挖掘。但是這也意味著萬科公司的企業(yè)融資成本的上升，長期負債壓力加劇，利息開支的減少，如果后期萬科企業(yè)的風險增大，一旦企業(yè)需要償還長期負債，陷入經營困境，這也就使得萬科長期負債的能力更加具有壓力。表4-8利息保障倍數利息保障倍數（倍）2016年9.982017年9.242018年6.972019年7.202020年6.90表4-9利息保障倍數趨勢圖從以上表我們可以清楚地知道，盡管目前萬科企業(yè)的利息保障倍數在2016年-2018年呈現下降的態(tài)勢，但在2018-2020是逐年快速上升的趨勢，這就說明了萬科企業(yè)所擁有的償還利息緩沖性資金已經充裕得足夠，一般情況認為利息保障倍數在3為合理的，但是觀察折線圖，萬科近五年的利息保障倍數在6-10之間，這也是我們可以看出萬科公司所擁有的償付利息緩沖費用的資本相對較多。表明萬科公司不能及時償還到期的利息負債風險相對較小。4.5影響萬科償債能力的因素分析（一）存貨在萬科企業(yè)存貨與總資產的數據中。可以清楚地看出，5年間存貨的總量占比一直保持在50%左右，存在著明顯的存貨積壓。但2016年～2020年中存貨金額占固定資產的百分比一直在大幅下降，說明了企業(yè)在有意地調整資產結構。分析其主要原因：一是萬科公司基于審慎的市場策略，對其存在投資風險的項目進行計提，并按照存貨和跌價準備進行計提的幅度變化；二是由于宏觀經濟政策變化使得萬科企業(yè)新獲到的項目在不斷減少。萬科企業(yè)在市場上擁有大批的存貨，而這些存貨之所以能夠獲得巨額資金積存主要原因就是由于受到了國家政策和市場調控的限制，但同時也被認為是萬科企業(yè)經營中風險的主要來源和其發(fā)展方式所必須的保證。與此同時，存貨市值和存貨成本之間存在更為明顯的差異，這種明顯的差異在房地產企業(yè)中很普遍。對于萬科企業(yè)來說，存貨過多會削弱其快速變現的能力，直接會使資產轉換為現金或負債償還時間變長，進而對償還短期債務產生更大的影響。(二)負債結構萬科公司2018年前的資產負債其中以預收賬款、應付賬款和應付票據作為負債中主體的構成組件，尤其特別是預收賬款。在2016年～2017年萬科公司中預收賬款在其整體資產和負債中所占比例已經超40%，而預收賬款所占比例之所以比較大，這主要是由于萬科所隸屬于房地產行業(yè)領域和行業(yè)特殊性決定的，預收賬款一般就是指公司未來仍然可能需要進行償還的資產和債務，并且資本成本也低，而且還不需要用現金立即進行償還。所以，預收的賬款是不可能直接形成萬科公司真正的實際負債，因為未來萬科公司可能沒有任何現金流入的壓力。而且萬科公司的短期貸款和企業(yè)長期貸款基本上已經發(fā)展成為了萬科公司企業(yè)的主要融資收入來源，長期借款的資本成本較高，相對來說企業(yè)來說償還壓力較大。過度依賴借款，企業(yè)償債壓力也可能會逐漸增大，側面表明了萬科公司企業(yè)融資方式和途徑過于簡單，會給企業(yè)自身帶來很多的風險和安全隱患，假如一旦資產市場發(fā)生變動，資金的鏈條必然就會緊張，嚴重時甚至會導致企業(yè)破產。在過去的5年里，萬科企業(yè)長期借款增加,這表明企業(yè)開始關注長期債務融資的方式。而債務的總體結構從短期負債融資轉向長期負債融資。但由于2018年企業(yè)依據財政部頒布新收入準則進行了相關會計政策調整，預收賬款出現巨大的變化。負債結構的變化會引起償債能力不同程度的變化。(三)宏觀經濟政策萬科企業(yè)的償債能力變化與政府的宏觀調控政策的變化緊密相連。2018年對房地產調控力度再次加強。從2010年，以穩(wěn)定住宅房價市場為主的房地產調控進入重要階段，被稱之為“史上最嚴格的調控政策”。2017年十九大報告中提出政策實施的連續(xù)性、規(guī)范市場秩序、土地供給以及加強貸款管理控制等，調控措施不斷升級加碼，對未來房地產調控政策依然抓緊。萬科企業(yè)面臨著限購政策以及貸款收緊的雙重壓力。特別是2018年政策的出臺對于萬科企業(yè)影響是巨大的。所以當國家調控政策逐漸收緊時，此時市場經濟環(huán)境和社會有效需求金融視線也就會隨之減少變弱，萬科公司存貨將較難地從銷售方式轉化成貨幣資金，存貨產品就可能會在市場上形成積壓，從而導致企業(yè)由于周轉的資金不是那么快速，進而影響萬科公司的償債能力。5問題及建議5.1問題本論文主要是以萬科企業(yè)近5年的財務報表所提供的萬科公司相關財務統(tǒng)計資料為依據，對萬科公司的長期償債能力和短期償債能力指標進行了評價，得出的結論如下：（一）對于萬科公司短期償債能力的評價本文主要是通過對萬科公司近5年的財務統(tǒng)計資料分析、償債能力等指標進行了分析，萬科企業(yè)的負債較多，主要以負債中的預收賬款為主。預收賬款是企業(yè)未來仍需要償還的債務，不會形成萬科企業(yè)真正的實際負債，因為未來沒有現金流出的壓力，因此預收賬款對于萬科企業(yè)來說償還壓力并不大。而就這5年的波動時間跨度來看，萬科公司企業(yè)資產的流動比率、速動比率和現金比率仍然是在相對穩(wěn)定的一個比率范圍內上下波動。但是需要特別注意，存貨在流動資產中所占的比重問題，以免形成積壓和管理方面的問題，從而導致短期償債能力的問題。(二)關于萬科企業(yè)長期償債能力的評價目前由于萬科受到了政府對房地產行業(yè)調控政策的影響，萬科房地產企業(yè)為了順應當下環(huán)境及時采用不同的銷售方式來出售房屋住宅，比如采用促銷降價，打折扣等方式來銷售存貨，從而降低存貨的比例，增加企業(yè)資金的流動性，提高資金的利用率。萬科公司的資產負債率、債務保障比率與知識產權保護比率均已經呈現了逐年向上遞增的趨勢，與該行業(yè)其他企業(yè)相比較雖然在行業(yè)中處于較高，但還在行業(yè)均值內。但企業(yè)所需負擔風險增大，主要因為企業(yè)短期償債能力指標的下降，而長期償債能力指標的上升。5.2建議因此對于萬科企業(yè)未來發(fā)展有一些建議，如下：（一）構建多元化融資渠道。由于政府出臺了一系列的資金借貸的政策，縮減了原有的資金的渠道，大大加重了萬科企業(yè)的壓力。要想能夠在這個競爭激烈和日益發(fā)展的市場中繼續(xù)生存發(fā)展下來，就應該積極主動的去應對挑戰(zhàn)。萬科企業(yè)應采用多元化和多方位的籌資方式，從而拓寬融資渠道，獲得資金，而不是僅僅集中于銀行的借貸款。比如，最常用的方式為在二級市場上增大發(fā)股和發(fā)債的總數，也可以直接吸收外部的投資等方式以此來擴大外部融資，用于滿足資金的需求量，提高萬科企業(yè)的承擔債務的能力。合理的利用并且充分發(fā)揮公司財務杠桿的優(yōu)點來促進公司的發(fā)展，從而拓寬融資的渠道。企業(yè)任何的財務運作活動都往往需要依托于資金的支持，資金往往是整個企業(yè)的經濟運作活動的起點，企業(yè)如果沒有缺乏必要的融資途徑和渠道，經營的活動將有可能因為缺少資金而被迫終止，企業(yè)也有可能會因此而面臨嚴峻的財務運作困境，甚至可能導致倒閉或者破產。房地產商品住宅項目的資金投放量大、項目開發(fā)周期長、資金回籠慢，所以房地產商品住宅項目更加迫切地需要商品住宅項目的資金。目前，房地產項目開發(fā)投資企業(yè)主要融資資金來源是中國商業(yè)銀行的信用貸款，但是過分注重依賴于中國商業(yè)銀行的信貸資金這一單一的企業(yè)融資管理手段和金融渠道，一旦在整個國際貨幣市場發(fā)生變化，企業(yè)就會機會自身承擔較大的財務風險，因此，企業(yè)可以考慮通過擴大融資方式和渠道，降低其融資的成本，進一步減少企業(yè)的償債能力風險。（二）注重對存貨管理，加快銷量增長。在房地產行業(yè)中，存貨的實際倉儲數量和規(guī)模已在一定程度上直接反映了該公司的可供持續(xù)性增長和發(fā)展?jié)摿?，由于該公司對存貨的流動性和資金變現的能力都比較低，所以一旦該公司的存貨周轉能力有所改善或者有所減弱，就很有可能會給該公司的房地產企業(yè)帶來一定的資金償債壓力和一定的資金償債風險，甚至可能會直接受損。影響該公司積極參與本公司的正常生產經營管理活動。萬科認為其自身應當高度重視對庫存的管理，合理地優(yōu)化其銷售庫存結構，采取與之相應的手段措施來有效加快其銷售額的增長速度，提高其庫存周轉率，進而減少企業(yè)的財務負擔。在萬科集團里存貨占資產的比重較大，說明企業(yè)有較多的資金可以運轉并且發(fā)展空間良好。當然，過多的存貨也會使企業(yè)要承擔更大的經營風險以及后續(xù)所帶來的諸多問題。比如萬科企業(yè)的存貨周轉率會影響到自身的償債能力。因此，萬科需要加大對于存貨的管理，以此來降低企業(yè)存貨數量，加速存貨的周轉，從而會降低資金在企業(yè)中的占用率，提高企業(yè)的變現和盈利能力，減少存貨成本，提升萬科企業(yè)的償債能力。（三）合理地充分運用好無息負債。一個企業(yè)如果能夠合理地利用無息負債，即使特別是在資產負債率稍微略高的情況下，也有可能完全保證自己的財務安全，因為一個企業(yè)不需要為了獲得無息負債所花費的資金或者代價。利用無息負債方式比較成功的一個例子就是格力電器，其公司自身擁有大批的應收賬款，為格力電器企業(yè)的發(fā)展提供了良好的資金來源，并且大大降低了格力電器公司籌資的成本。萬科公司應當不斷增強自己的公司實力，充分利用好自己的無息負債，這樣的企業(yè)不但可以減少償債的風險，而且還可以減少融資的成本，提高自己的企業(yè)效率。（四）堅持多元化管理。提高萬科公司的盈利能力和水平的問題是由于該公司的償債能力和盈利水平問題與目前萬科公司得盈利能力和水平問題休戚相關，近幾年來房地產行業(yè)一直飽受著中央和國家金融政策以及土地市場政策等宏觀調控的雙重沖擊,拿地即賣房賺錢的時代正式并且過去,因此房地產必須要完全建立在自己作為主業(yè)的基礎之上,尋求更加的多元化發(fā)展。這就是要求萬科首先必須做的就是要在自己原有的業(yè)務上繼續(xù)保持其核心競爭力,在此基礎上進一步走向與房地產業(yè)發(fā)展高度密切相關的領域,并在新興的領域中盡快力爭上游。(五)適應政策改變。作為經濟快速發(fā)展的一個增長點，萬科企業(yè)以極快的速度在發(fā)展，漸漸地國家和政府對其重視起來。隨著政府陸續(xù)出臺了一系列有關房地產行業(yè)方面的政策方針，來規(guī)避和解決房地產行業(yè)本身存在的一些風險并對房地產行業(yè)的發(fā)展進行人為的干預。在此當前的巨大背景下，萬科企業(yè)必須以積極的心態(tài)去應對政府所需要進行的宏觀調控，要對企業(yè)自身具有一定的自信心，這樣企業(yè)才能更好地生存下去。(六)優(yōu)化資本結構。萬科企業(yè)在進行投資時應該多地結合其自身所處的市場經濟環(huán)境以及實際生存和管理經營的實際情況，合理地調整其資本結構將其長期資產負債的水平逐步調整為至房地產行業(yè)的平均水準，可以適當的加大其長期資產負債比例，實現穩(wěn)定的資本結構，充分發(fā)揮其財務杠桿的調控作用，從而更好地分散財務風險，進而促進萬科企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。6結論眾所周知，企業(yè)的償債能力一直以來都是深受大眾所重視和關注的，企業(yè)資產債務的債務償還能力水平和信譽程度都是由于企業(yè)的經營決定的。對管理情況及財務狀態(tài)的改