《國內(nèi)外“以房養(yǎng)老”模式實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)綜述》3400字

國內(nèi)外“以房養(yǎng)老”模式實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)綜述在美國、新加坡、日本等國家，住房反向抵押養(yǎng)老模式發(fā)發(fā)展至今都已經(jīng)較為成熟。在國內(nèi)，北京、上海、南京等地也開展了“住房反向抵押養(yǎng)老”模式的試點(diǎn)，由于實(shí)踐中面臨很多不確定因素的困擾，暫時(shí)實(shí)踐效果不是很理想，但也給我們總結(jié)出了一定的經(jīng)驗(yàn)。因此，對(duì)國內(nèi)外住房反向抵押養(yǎng)老模式進(jìn)行分析和研究，吸取他們的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，這對(duì)更好地指導(dǎo)廣西以房養(yǎng)老的實(shí)踐是有幫助的。接下來，簡要分析國內(nèi)外以房養(yǎng)老模式的實(shí)踐，并進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。（一）國際經(jīng)驗(yàn)1、美國以房養(yǎng)老模式——豐富靈活的產(chǎn)品及模式美國早在二十世紀(jì)六十年代就開始了“住房反向抵押養(yǎng)老”模式的試點(diǎn)，該養(yǎng)老模式在美國發(fā)展最成熟、最具有代表性。在美國，“住房反向抵押養(yǎng)老”模式是由政府主導(dǎo)的，年齡超過62歲的老年人可以申請(qǐng)。美國有關(guān)的政府部門和金融機(jī)構(gòu)根據(jù)整體市場上顧客需求的差異性來劃分產(chǎn)品，從而能夠更好滿足不同消費(fèi)者的服務(wù)，并根據(jù)不同房屋的價(jià)值的人群的需要以及政府的參與程度，推出了一系列獨(dú)特的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中最具影響力的是由城鎮(zhèn)發(fā)展部和美國房產(chǎn)提供的房產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款、房利美房地產(chǎn)公司提供的房屋保留計(jì)劃、私人部門提供的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（見表4）。美國住房反向抵押貸款在政府政策的支持下，歷經(jīng)30年的摸索與發(fā)展，為廣大消費(fèi)者所接受。從整體上看，美國住房反向抵押貸款發(fā)展較為成功。從歷史資料來看，反向抵押貸款對(duì)提高貧困老人的經(jīng)濟(jì)收入、提高他們的晚年生活都起到了積極作用。2、日本以房養(yǎng)老模式——“政府為主、民營為輔”的模式日本是老齡化問題最嚴(yán)重的國家之一，以房養(yǎng)老的模式在1981年就開始引入。日本“以房養(yǎng)老”模式有“政府主導(dǎo)型”和“民間參與型”兩種。以房養(yǎng)老由政府主導(dǎo)的條件相對(duì)比較寬松。在政府參與型中，65歲以上的老人將房產(chǎn)抵押給政府，可以從政府長期獲得養(yǎng)老金。當(dāng)老人去世后，由擔(dān)保人出售抵押的房產(chǎn)，將養(yǎng)老金一次返還。民間參與的辦法是，政府首先對(duì)老人的情況進(jìn)行評(píng)估，并將這些申請(qǐng)人介紹給金融機(jī)構(gòu)。申請(qǐng)人在上述金融機(jī)構(gòu)中辦理房地產(chǎn)抵押和領(lǐng)取養(yǎng)老金手續(xù)。日本以房養(yǎng)老的做法雖然起步較早，可是發(fā)展卻很緩慢。一方面日本和中國的觀念類似，老年人普遍不愿意將房產(chǎn)抵押給別人。另一方面，日本在引入這一概念后遭遇了房產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)暴，對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來說，抵押的風(fēng)險(xiǎn)較大。這兩方面的原因最終導(dǎo)致了“以房養(yǎng)老”在日本發(fā)展緩慢。3、新加坡以房養(yǎng)老模式——“剩余價(jià)值繼承人”制度2006年新加坡開始推出“以房養(yǎng)老”模式，主要由公益組織開展，其所有產(chǎn)品幾乎都與政府密切相關(guān)。在新加坡，最具影響和代表意義的住房反向抵押產(chǎn)品是政府性質(zhì)的屋契回購計(jì)劃。六十歲以上的老年人把自己的房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)可以一次性或分期發(fā)放養(yǎng)老金。老人還是可以住在自己家里，當(dāng)老人去世后，金融機(jī)構(gòu)會(huì)將房產(chǎn)的所有權(quán)處理掉，通過抵押變現(xiàn)然后結(jié)算利息，余下的款項(xiàng)（房價(jià)減去已支付的養(yǎng)老金金額）將被分配到他們的繼承者身上。在抵押期間，房屋所有人保留對(duì)房屋的居住權(quán)，這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。新加坡實(shí)行以房養(yǎng)老模式已經(jīng)有十多年的歷史，亞洲文化的共通性使得新加坡模式對(duì)中國開展以房養(yǎng)老模式更具有借鑒意義。表4美國住房抵押貸款養(yǎng)老產(chǎn)品比較產(chǎn)品類別房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃HECM住房持有者計(jì)劃HomeKeeper財(cái)務(wù)自由計(jì)劃FinancialFreedom主辦機(jī)構(gòu)聯(lián)邦住房管理局授予的金融機(jī)構(gòu)房利美房地產(chǎn)公司私營機(jī)構(gòu)政府作用政府主導(dǎo)，提供擔(dān)保（政府官方）政府參與，不提供擔(dān)保（半官方）政府監(jiān)管，不提供擔(dān)保（私營）時(shí)間198719951999適用對(duì)象房屋價(jià)值較低的人群房屋價(jià)值中等的人群房屋價(jià)值較高的人群年齡不小于62歲不小于62歲不小于62歲給付方式一次性領(lǐng)取、固定期或生命期內(nèi)按月領(lǐng)取、信用額度內(nèi)按需領(lǐng)取按月支付、信用額度或兩者結(jié)合貸款一次性支付給壽險(xiǎn)公司，由壽險(xiǎn)公司支付終身年金二級(jí)市場房利美購買合格貸款房利美購買合格貸款住房反向抵押貸款證券化資料來源：根據(jù)相關(guān)公開發(fā)表資料整理（二）國內(nèi)實(shí)踐1、南京——以房換養(yǎng)南京市湯山留園老年公寓于2005年4月首先推出了住房反向抵押養(yǎng)老模式。在本市產(chǎn)權(quán)面積在60平方米以上、無親屬、無勞動(dòng)能力的60歲以上的老年人，自愿將房屋抵押于留園公寓，經(jīng)公證后，即可免費(fèi)入住。老年公寓將會(huì)承擔(dān)老人的飲食、住宿和醫(yī)療等費(fèi)用。在該過程中，超出公寓價(jià)值部分的租金會(huì)還給老人。在老人去世后，房子由留園公寓進(jìn)行變現(xiàn)處理。但由于滿足條件的老人較少，也不熟悉該產(chǎn)品，所以他們參與的人數(shù)較少。這一嘗試雖然受到了廣泛的關(guān)注，也很熱門，但后來因?yàn)椴僮魃系睦щy以及市場反應(yīng)冷淡，最終實(shí)踐兩年就以失敗而告終?！澳暇┠Ｊ健钡膬?yōu)勢是，在老人生前并沒有將房子的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人，而是把房子租給了別人。這避免了老人會(huì)擔(dān)心失去房產(chǎn)的不安全感。2、上海——以房自助養(yǎng)老“上海模式”在2007年提出，由公積金管理中心實(shí)施。65歲以上老人將其房產(chǎn)賣給住房公積金管理中心，完成后即可以一次性拿到所有的房款。而公積金管理中心則會(huì)把這套房子租給老人，租房期限雙方商定的，租金按照市場價(jià)格。直到老人過世后，這套住房會(huì)被公積金管理中心取回。據(jù)調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目只有不到十個(gè)案例，進(jìn)度非常緩慢。這種模式在一定程度上消除了大多數(shù)老年人的心理障礙，使老人不用搬遷仍然可以住在自己的房子里安度晚年生活。另外，上海市公積金中心是作為一個(gè)非營利性的政府部門，其運(yùn)行的產(chǎn)品也具有較強(qiáng)的外部性，從而提高了整個(gè)社會(huì)的福利水平。3、北京——“養(yǎng)老房屋銀行”“北京模式”是由2007年10月北京的一家專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（政府與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)辦）與中大恒基房地產(chǎn)有限公司一起承辦的“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。六十歲以上的老年人可以在繼續(xù)保留房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，將自己的房子租出去，然后用租金承擔(dān)自己住在養(yǎng)老院的費(fèi)用，享受五星級(jí)的養(yǎng)老，而出租房子得到的租金會(huì)給養(yǎng)老院。老年人委托中介公司按每月、季度或年度出租住房。盡管“北京模式”的實(shí)施效果不大，但是在其強(qiáng)力的推廣下，很多人開始意識(shí)到“以房養(yǎng)老”?！氨本┠Ｊ健笔且环N帶有盈利性的、由含有政府成分的獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)來進(jìn)行的，因而在運(yùn)行中更高效，也因此受到了極大的重視。4、中信銀行——養(yǎng)老按揭貸款中信銀行于2011年10月嘗試推出以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，是我國最早引入此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。當(dāng)老人把房子抵押出去后，銀行會(huì)根據(jù)他的房子的價(jià)值以及老人所需要的合理的養(yǎng)老資金來確定給老人的貸款金額。中信銀行已經(jīng)在上海、北京、寧波、廈門、青島、合肥等多地嘗試了住房反向抵押，通過借鑒國外“以房養(yǎng)老”的相關(guān)實(shí)踐，然后結(jié)合中國實(shí)情，對(duì)“以房養(yǎng)老”的做法進(jìn)行了改進(jìn)，比如規(guī)定抵押的房產(chǎn)不是借款人唯一的房產(chǎn)，貸款對(duì)象可以放寬，，老人的孩子也可以代為辦理。作為第一個(gè)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的銀行，中信銀行對(duì)此更加慎重，設(shè)置了更多的貸款限制，例如貸款總額不能高于房屋價(jià)值60%，每月支付最高2萬元養(yǎng)老金，貸款人名下至少有兩套住房，貸款期限最長可達(dá)10年。如此嚴(yán)苛的規(guī)定，限制了目標(biāo)顧客群體，大部分顧客并不買賬，因此中信銀行所經(jīng)營的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展非常緩慢。（三）經(jīng)驗(yàn)總結(jié)以房養(yǎng)老模式在國外已經(jīng)有較長的發(fā)展歷程，在每個(gè)歷史階段，針對(duì)不同的時(shí)期有著不同的解決方案，對(duì)廣西以房養(yǎng)老模式的發(fā)展有一定的參考價(jià)值。美國以房養(yǎng)老模式是發(fā)展最好的，相關(guān)制度和政策也較為完善，值得我們借鑒。新加坡剛開始是依賴于保險(xiǎn)公司發(fā)展的，其經(jīng)開展以房養(yǎng)老模式出現(xiàn)的問題類似于國內(nèi)很多以房養(yǎng)老詐騙案例。因此，居民對(duì)以房養(yǎng)老的抵觸情緒非常強(qiáng)烈。在新加坡從低落的市場走出來以后，發(fā)展以房養(yǎng)老的做法對(duì)中國當(dāng)前的問題有著很好的借鑒作用。在中國，以房養(yǎng)老模式的推行受到限制，其北京、上海和南京模式較為典型，但最終都以失敗告終。其失敗的原因在今后廣西推行“以房養(yǎng)老”模式的時(shí)候是需要避免的，例如：開辦企業(yè)的信譽(yù)不夠高、產(chǎn)權(quán)變更方式不合理；同時(shí)也有值得學(xué)習(xí)和借鑒的地方，上海模式的政府主導(dǎo)，北京模式較低的參與要求。通過對(duì)“以房養(yǎng)老”模式國內(nèi)外的實(shí)踐研究，可以看出，在該模式的推行中，政府的參與程度是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的重要因素。政府在美國的政府保險(xiǎn)、日本以房養(yǎng)老、新加