快速掌握二手交易付款方式25課件講解

快速掌握二手交易付款方式一、講師介紹個人職業(yè)照想該想的、說該做的、做該做的、改做錯的2006年廣州滿堂紅天河公園區(qū)07-14年廣州中聯(lián)地產(chǎn)車陂東圃區(qū)2008年廣州日報十大房產(chǎn)經(jīng)紀人2009年廣州公司店長雄鷹會成員2011年廣州中聯(lián)晉升區(qū)域經(jīng)理2015年廣州“鏈家學院”認證導師鏈家蘿崗科景：李艷款方式類型商業(yè)貸款政策及流程公積金貸款政策及流程組合貸款政策及流程目錄課程目錄1234付款方式類型01一次性付款03公積金貸款

02商業(yè)貸款04組合貸款目前現(xiàn)行的付款方式，有多少種？關(guān)于貸款的關(guān)鍵事項A執(zhí)行政策C資料備件B貸款流程D注意事項【注】及時了解當前交易最新政策，核查客戶業(yè)主雙方的購房資質(zhì)。付款方式類型商業(yè)貸款政策及流程公積金貸款政策及流程組合貸款政策及流程目錄課程目錄1234商業(yè)貸款---執(zhí)行政策商業(yè)貸款：個人住房商業(yè)性貸款（簡稱商貸）是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。什么叫商業(yè)貸款？商業(yè)貸款---執(zhí)行政策一、普通借款人廣州市不動產(chǎn)登記查冊表顯示擁有住房狀況征信報告顯示住房貸款最高貸款成數(shù)普通住宅非普通住宅家庭名下無住房無住房貸款7成7成有住房貸款且已結(jié)清6成3成有一筆住房貸款未結(jié)清3成3成有兩筆或以上住房貸款未結(jié)清拒貸家庭名下?lián)碛幸惶鬃》繜o住房貸款或住房貸款已結(jié)清5成3成有一筆住房貸款未結(jié)清3成3成有兩筆或以上住房貸款未結(jié)清拒貸家庭名下?lián)碛袃商谆蛞陨献》俊獋渥ⅲ鹤罡哔J款成數(shù)為3成的，執(zhí)行二套利率，其他貸款成數(shù)執(zhí)行首套利率；具體利率會根據(jù)不同時期及不同銀行有所浮動；個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明：可到廣州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理查詢（以家庭為單位）商業(yè)貸款---執(zhí)行政策廣州市不動產(chǎn)登記查冊表顯示擁有住房狀況征信報告顯示住房貸款最高貸款成數(shù)普通住宅非普通住宅家庭名下無住房無住房貸款或住房貸款已結(jié)清5成3成3成3成有一筆住房貸款未結(jié)清有兩筆或以上住房貸款未結(jié)清拒貸家庭名下?lián)碛幸惶鬃》俊?、特殊借款人【注?/p>

特殊借款人是指“離婚一年以內(nèi)的住房貸款申請人或已成年、未就業(yè)、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人”，按照居民家庭在廣州市擁有1套住房的信貸政策執(zhí)行。最高貸款成數(shù)為3成的，執(zhí)行二套利率，其他貸款成數(shù)執(zhí)行首套利率。案例解析案例1：張強，廣州戶口，今年25歲，目前未婚，名下無房無貸；其女友劉嵐天津人，24歲，之前全款在天津購買過一套住房?，F(xiàn)張強通過廣州銀行商業(yè)貸款購買一套95平方米的商品住房結(jié)婚用，請問算幾套貸款？貸款幾成？解析1：雖劉嵐名下有房，但是天津房產(chǎn)，且二人尚未結(jié)婚，所以此次張強貸款只考慮張強本人的情況，無房無貸，可以按首套貸款計算，最多貸款7成。案例2：若上述案例中張強和劉嵐已結(jié)婚，且張強婚前貸款購買過一套住房，現(xiàn)在仍在還款。那么現(xiàn)張強通過廣州銀行商業(yè)貸款購買一套95平方米的商品住房，請問最高貸款幾成？執(zhí)行怎樣的利率？解析2：二人已結(jié)婚，廣州銀行商業(yè)貸款會考慮二人名下的房屋套數(shù)和貸款記錄結(jié)清情況，因為二人名下有一套房，且貸款未結(jié)清，所以最高貸款3成，執(zhí)行2套利率。商業(yè)貸款——場景應用案例解析案例3：張強，廣州戶口，今年35歲，已婚，家庭名下有一套一次性付款購入的住房；現(xiàn)張強通過商業(yè)貸款購買一套建筑面積145平方米，套內(nèi)面積121平方米的商品住房，那么他最高可以貸款幾成，執(zhí)行怎樣的利率？解析1：家庭名下?lián)碛幸惶鬃》浚o住房貸款或住房貸款已結(jié)清），由于是非普通住宅，故最高貸款成數(shù)3成，執(zhí)行二套利率。案例4：張強，廣州戶口，今年35歲，已婚，家庭名下無房（但有一筆住房貸款，已結(jié)清）；現(xiàn)張強打算申請商業(yè)貸款購買一套95平方米的商品住房，那么他最高可以貸款幾成，執(zhí)行怎樣的利率？解析2：家庭名下沒房（有一筆住房貸款，已結(jié)清），最高貸款成數(shù)6成，執(zhí)行首套利率。商業(yè)貸款——場景應用按借款人年齡計算政策規(guī)定最長貸款年限不超過30年年齡+最長貸款年限≤70周歲（男≤65周歲，女≤60周歲）不同銀行有不同要求0102商業(yè)貸款年限的計算商業(yè)貸款——貸款年限銀行樓齡+貸款年限樓齡區(qū)域工行≤50年≤30年農(nóng)行≤50年≤30年建行≤50年≤30年中行≤60年≤40年天河區(qū)/海珠區(qū)/荔灣區(qū)/越秀區(qū)/白云區(qū)/番禺區(qū)≤50年≤40年蘿崗區(qū)/黃埔區(qū)/增城區(qū)/佛山市南海區(qū)說明：貸款年限會根據(jù)不同時期及不同銀行有所不同；12貸款額度=評估值或成交價×貸款成數(shù)成交價與評估值孰低原則三大因素：評估值、成交價、房屋套數(shù)貸款額度的影響因素商業(yè)貸款——貸款額度3首套：混合結(jié)構(gòu)6成，鋼筋混凝土7成商業(yè)貸款---審批需提供資料買方A合法的身份證明文件（如身份證、護照等）戶口簿：戶主頁及申請人的一頁婚姻狀況證明：結(jié)婚證或離婚證/離婚協(xié)議或法院判決書/調(diào)解書收入證明：申請人所在單位開具的收入證明其他資產(chǎn)證明：近6-12個月收入流水證明、定期存款等貸款銀行供款賬號個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明賣方B合法的身份證明文件（如身份證、護照等）戶口簿：戶主頁及申請人的一頁婚姻狀況證明：結(jié)婚證或離婚證/離婚協(xié)議或法院判決書/調(diào)解書房地產(chǎn)權(quán)證（不動產(chǎn)權(quán)證）原件收款存折或銀行卡銀行、房管局等相關(guān)部門要求提供的其他相關(guān)資料【說明】如非廣州戶籍，還需提供網(wǎng)簽之日前五年在廣州市連續(xù)繳納個人所得稅或社保證明?！菊f明】如需贖契的，除身份證外，還需提供原借款合同及原供款賬號。商業(yè)貸款---收入證明要求至少達到月供的兩倍單位聯(lián)系方式需留固定電話收入證明上加蓋單位公章如有在貸中的其他貸款，需在收入證明內(nèi)體現(xiàn)在貸相應的累計負債金額舉粟子：每月有1000元車貸，現(xiàn)房貸為5000元，月收入至少達到：（1000元+5000元）×2=12000元A付款方式類型商業(yè)貸款政策及流程公積金貸款政策及流程組合貸款政策及流程目錄課程目錄1234公積金貸款---執(zhí)行政策住房公積金管理中心個人住房擔保委托貸款（簡稱公積金貸款），是由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔保委托貸款;貸款發(fā)放委托銀行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。但僅限用于發(fā)放產(chǎn)權(quán)為70年的住宅貸款。什么叫公積金貸款？公積金貸款---執(zhí)行政策廣州市戶籍，網(wǎng)簽之前需連續(xù)足額繳存公積金一年以上（含一年）；非廣州市戶籍，網(wǎng)簽之前需連續(xù)足額繳存公積金二年以上（含二年）；申請純公積金貸款的條件？公積金個人最高貸款60萬，

2個人最高貸款100萬。公積金貸款---執(zhí)行政策對于首套、二套購房執(zhí)行的政策、利率及最高貸款成數(shù)要求廣州市不動產(chǎn)登記查冊住房貸款記錄（普通住宅）最高貸款成數(shù)（非普通住宅）最高貸款成數(shù)執(zhí)行利率家庭名下無住房無住房貸款記錄7成3成基準利率有住房貸款且已結(jié)清6成基準利率有一筆住房貸款未結(jié)清3成基準利率上浮10%有兩筆或以上住房貸款未結(jié)清拒貸家庭名下有一套住房無住房貸款或住房貸款已結(jié)清5成3成基準利率上浮10%廣州市房屋對應住房貸款未結(jié)清3成基準利率上浮10%有非廣州市未結(jié)清貸款記錄拒貸案例解析案例1：張強，廣州戶口，今年35歲，已婚，家庭名下有一套一次性付款購入的住房；現(xiàn)張強通過公積金貸款購買一套95平方米的商品住房，那么他最高可以貸款幾成？解析1：家庭名下?lián)碛幸惶鬃》浚o住房貸款或住房貸款已結(jié)清），最高貸款成數(shù)5成。案例2：張強，廣州戶口，今年35歲，已婚，家庭名下沒房（但有一筆住房貸款，未結(jié)清）；現(xiàn)張強打算申請公積金貸款購買一套95平方米的商品住房，那么他最高可以貸款幾成？執(zhí)行什么利率？解析2：家庭名下沒房（有一筆住房貸款，未結(jié)清），最高貸款成數(shù)3成?；鶞世噬细?0%公積金貸款——場景應用按借款人年齡計算政策規(guī)定最長貸款年限20年樓齡+貸款年限≤40年男：65周歲-年齡

女：60周歲-年齡貸款年限需同時滿足以上三個條件，取最小值0102住房公積金貸款年限的計算公積金貸款——貸款年限房屋的樓齡以“四種情況”孰長者認定！檔案系統(tǒng)網(wǎng)簽合同不動產(chǎn)權(quán)證評估報告公積金貸款——貸款額度公積金貸款額度計算公式：

男：按60周歲退休計算女：按55周歲退休計算貸款金額受貸款人年齡影響+公積金可貸金額（月繳存額x距離退休年齡月份數(shù)）（公積金賬戶余額x8）注意：個人貸款金額最高60萬2人貸款金額合共不能超過100萬周麗麗（廣州人，30歲），名下無房。與男丈夫李晨（北京人，32歲）于2017年7月打算通過公積金貸款購買天河區(qū)一套普通住房（樓齡10年）。周麗麗的公積金賬戶余額為2萬元，每月繳存公積金1200元，申請過一次公積金貸款（已結(jié)清）。李晨的公積金賬戶余額為3萬元，每月繳存公積金1500元，未使用過公積金。請問他們最高貸款年限，貸款金額是多少？公積金貸款——小練習Question解題思路：1、可貸款年限=20年（最長貸款年限）2、可貸金額=賬戶余額×8+月繳存額×距離退休年齡月份。女性額度計算到55周歲，男性額度計算到60周歲。周麗麗：20000*8+1200*300=52萬；李晨：30000*8+1500*336=74.4萬由于個人貸款額度不能超60萬,2人貸款額度不能超100萬家庭可以申請金額=100萬。explanations公積金貸款---擔保服務費公積金貸款購買二手房的擔保服務費如何計算？貸款年限（N為年限）擔保服務費率1≤N≤50.30%5<N≤100.40%10<N≤150.50%15<N≤200.65%【注】擔保服務費=貸款金額×擔保服務費率（最低收費800元）。1、客戶吳如英，廣州人，名下無房，打算申請公積金貸款購買業(yè)主陳東宏名下一套普通住房，成交金額200萬元，貸款金額60萬元，貸款年限為18年，應繳納擔保服務費是多少？情景應用2、客戶吳如英，廣州人，名下無房，打算申請公積金貸款購買業(yè)主陳東宏名下一套普通住房，成交金額200萬元，貸款金額50萬元，貸款年限為10年，應繳納擔保服務費是多少？公積金貸款---面簽需提供資料買方A身份證戶口簿婚姻狀況證明原件近半年工資流水或其他存款等資產(chǎn)證明個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明供款存折（卡）賣方B身份證戶口簿婚姻狀況證明原件房地產(chǎn)權(quán)證（不動產(chǎn)權(quán)證）原件銀行存折（卡）（需與買方貸款的銀行一致）【注】如非廣州戶籍，還需提供網(wǎng)簽之日前五年在廣州市連續(xù)繳納個人所得稅或社保證明；

借款人如有配偶的，配偶也需到場簽署同意抵押聲明。【注】賣方如有配偶的，配偶也需到場簽署同意出售聲明。26注意事項申請人為廣州戶籍，當前月在異地繳存，之前月份在廣州繳存，需連續(xù)足額繳存滿一年及以上公積金申請人為廣州戶籍，當前月在廣州繳存，之前月份在異地繳存，必須在廣州連續(xù)足額繳存滿一年及以上公積金只受理無公積金貸款或僅有一次公積金貸款記錄但已結(jié)清的貸款，一個人最多使用兩次公積金貸款---注意事項1異地公積金的互貸僅限廣州戶籍且在外地繳存，并在廣州市購房符合廣州購房與貸款條件須連續(xù)足額繳存滿一年及以上公積金010203公積金貸款---注意事項不受理的公積金貸款（擔保）申請：貸款資質(zhì)審批通過前辦理了交易過戶（包括繳稅）等房管手續(xù)；樓齡+貸款年限超過40年

宅基地自建房或房屋建筑結(jié)構(gòu)為非“鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”的房屋；人民銀行征信記錄顯示住房貸款累計逾期6期（含）以上，貸款結(jié)清五年后才可以申請住房公積金貸款；直系親屬之間房屋買賣的貸款（擔保）申請；相鄰房屋或“一房兩證”的貸款（擔保）申請；其他不符合公積金貸款政策規(guī)定情形的。公積金貸款---注意事項2買方是外地戶籍，其社?；騻€稅證明的要求？AB共同作為借款人A為外地戶口，配偶B為廣州市戶口無需A提供社保單獨作為借款人作為房屋產(chǎn)權(quán)人單獨作為借款人不作為房屋產(chǎn)權(quán)人必須提供A社?！坦e金貸款---注意事項2買方是外地戶籍，其社保或個稅證明的要求？A為外地戶口，配偶B也為外地戶口可以提供B社保單獨作為借款人作為房屋產(chǎn)權(quán)人單獨作為借款人不作為房屋產(chǎn)權(quán)人A不能提供社保不可以貸款A不能提供社保AB√公積金貸款——場景應用客戶張峰，廣州人，男，33周歲，于2017年5月與其女朋友陳小藝（南京人）結(jié)婚，婚后欲申請公積金貸款購買東風廣場的住房，以下說法錯誤的是哪一項？如果張峰和陳小藝共同作為借款人，則陳小藝無需提供社保證明如果陳小藝作為借款人，張峰作為產(chǎn)權(quán)人，則陳小藝無需提供社保證明如果陳小藝作為借款人，張峰不作為產(chǎn)權(quán)人，則陳小藝需提供社保證明

如果張峰作為借款人，陳小藝作為產(chǎn)權(quán)人，則陳小藝需提供社保證明

解析:陳小藝為外地戶口，配偶張峰為廣州戶口：陳小藝與張峰共同作為借款人，無需陳小藝提供社保；陳小藝單獨作為借款人，張峰作為房屋產(chǎn)權(quán)人，無需陳小藝提供社保；陳小藝單獨作為借款人，張峰不作為房屋產(chǎn)權(quán)人，必須提供陳小藝的社保。張峰為廣州人作為借款人參與落名，則陳小藝無需提供社保證明。錯誤答案為DQuestionexplanations付款方式類型商業(yè)貸款政策及流程公積金貸款政策及流程組合貸款政策及流程目錄課程目錄1234組合貸款---執(zhí)行政策組合貸款是指買方同時使用公積金貸款和商業(yè)貸款，一般是在個人貸款超過公積金貸款的最高上限時使用。什么叫組合貸款？組合貸款---執(zhí)行政策全國其他地方繳存的公積金都可以受理01需在廣州住房公積金管理中心繳存公積金03需連續(xù)足額繳存公積金一年以上且在繳存狀態(tài)02需連續(xù)足額繳存公積金二年以上且在繳存狀態(tài)04申請人及共有人沒有未還清的公積金貸款，一個人最多使用兩次；05申請組合貸款的注意事項？非廣州市戶籍廣州市戶籍組合貸款---面簽需提供資料賣方買方身份證戶口簿婚姻狀況證明公積金個人信息表及繳存明細表近半年工資流水或其他存款等資產(chǎn)證明收入證明個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明銀行存折（卡）身份證戶口簿婚姻狀況證明房地產(chǎn)權(quán)證（不動產(chǎn)權(quán)證）【注】非廣州戶籍，還需提供五年個人所得稅或社保證明。組合貸款——場景應用朱萍（廣州人，30歲），名下無房。與男朋友王晨（天津人，30歲）結(jié)婚。2017年4月打算通過組合貸款購買天河區(qū)一套普通住房（樓齡10年）。朱萍的公積金賬戶余額為1.5萬元，每月繳存公積金1000元，申請過一次公積金貸款（已結(jié)清）。王晨的公積金賬戶余額為2萬元，每月繳存公積金1100元，未使用過公積金。以下關(guān)于申請組合貸款說法中，正確的是哪幾項？朱萍家庭最高可以申請97.6萬元的公積金貸款朱萍家庭最高可以申請100萬元的公積金貸款公積金的貸款年限最長可以申請20年，而商業(yè)部份的貸款年限最長只能申請20年公積金的貸款年限最長可以申請20年，而商業(yè)部份的貸款