房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》名師預(yù)測卷2

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》名師預(yù)測卷2問答題（共5題，共5分）(1.)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)（江南博哥）以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師首先選用了收益法，根據(jù)委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，取商場近三年平均的年凈利潤150萬作為凈收益，收益年限選用了建筑物剩余年限55年，報(bào)酬率選用了該商場的投資回報(bào)率12%。采用成本法估價(jià)時(shí)，先用比較法確認(rèn)了土地價(jià)格3000元/m2，根據(jù)委托人提供的成本數(shù)據(jù)，確定房屋成本價(jià)格是5000元/m2。因商場還有未償還債務(wù)500萬，只剩一年期，本次估價(jià)未予考慮。請你指出房地產(chǎn)估價(jià)師這樣估價(jià)的錯(cuò)誤有哪些正確答案：參考解析：1.估價(jià)報(bào)告中選用商場近三年平均的年凈利潤120萬作為凈收益錯(cuò)誤。待估房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的年凈利潤含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對應(yīng)的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對商場的出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分；而凈利潤系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤等，因此凈收益和凈利潤是不同的。2.收益年限只選用了建筑物剩余年限錯(cuò)誤。收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計(jì)算。3.報(bào)酬率應(yīng)選用房地產(chǎn)的投資報(bào)酬率，而不是商場的投資報(bào)酬率。4.選用實(shí)際成本錯(cuò)誤。房地產(chǎn)估價(jià)中所用的成本應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均客觀成本，而委托人所提供的實(shí)際成本是歷史的，也不一定是社會(huì)平均客觀成本。5.成本法沒有考慮折舊因素對房屋價(jià)格的減值影響。6.再次抵押未考慮尚未償還債務(wù)的影響錯(cuò)誤。(2.)甲公司擁有一處自建的商業(yè)房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)占地面積4500㎡，總建筑面積10000㎡，2013年竣工，當(dāng)時(shí)同類同地區(qū)物業(yè)的售價(jià)達(dá)到1.5萬元/㎡，甲公司選擇了出租經(jīng)營，并未銷售任何物業(yè)。2017年5月甲公司因業(yè)務(wù)需要將此處房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。某房地產(chǎn)估價(jià)公司接受委托，給出估價(jià)結(jié)果為12000元/㎡。甲公司拿到估價(jià)報(bào)告后，頗感不解，因?yàn)楫?dāng)年實(shí)際投入成本已達(dá)12000元/㎡，而且未考慮開發(fā)利潤及利息；而估價(jià)公司認(rèn)為自己的估價(jià)結(jié)果是合理的。請問估價(jià)公司有何理由認(rèn)為其估價(jià)結(jié)果是合理的正確答案：參考解析：估價(jià)公司認(rèn)為其估價(jià)結(jié)果合理的理由有：（1）估價(jià)目的。本次估價(jià)目的是抵押估價(jià)，不是因?yàn)檗D(zhuǎn)讓而估價(jià)，抵押價(jià)值可能會(huì)比轉(zhuǎn)讓價(jià)值低。（2）抵押估價(jià)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，抵押價(jià)值比公開市場價(jià)值要低是合理的。（3）房地產(chǎn)估價(jià)中采用的是客觀成本，并非其實(shí)際投入的成本，客觀成本比實(shí)際成本低，不僅是可能的，也是正常的。（4）價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由市場供求關(guān)系決定的，當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供過于求時(shí)，應(yīng)該下調(diào)評(píng)估價(jià)值，這是必須的。（5）折舊的影響。該宗房地產(chǎn)2013年竣工，物質(zhì)折舊可能性大，可能還有功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，故而使房地產(chǎn)整體價(jià)值出現(xiàn)較大下降也是完全可能的。(3.)某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672㎡；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300㎡；辦公樓建筑面積1050㎡；臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。請問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料正確答案：參考解析：本題考查的是估價(jià)所需資料清單。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集的資料有：（1）現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（實(shí)物、區(qū)位和權(quán)益）資料；（2）規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；（3）該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金：售價(jià)水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料；（4）該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用）；（5）相關(guān)稅費(fèi)；（6）貸款利率；（7）該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；（8）該地區(qū)的拆遷政策及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；（9）市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；（10）該地區(qū)土地出讓金（地價(jià)）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。(4.)指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過四個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致錯(cuò)誤的不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分，請?jiān)诖痤}紙上作答不得在試卷上改錯(cuò)）下面是某抵押估價(jià)報(bào)告節(jié)選（十五）風(fēng)險(xiǎn)提示說明1.有關(guān)事項(xiàng)說明根據(jù)本次估價(jià)過程的勘察、調(diào)查、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說明如下：2005年，原產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價(jià)對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于2006年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，XXX房地產(chǎn)有限公司取得了估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)后于2014年8月將估價(jià)對象更名為XX大廈，2015年10月通過驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.房地產(chǎn)市場變化情況目前，受全球金融危機(jī)、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)下降過快等問題，國家各部委相繼出臺(tái)相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。房地產(chǎn)市場價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，預(yù)計(jì)對估價(jià)對象今后的市場價(jià)格有一定影響。特請報(bào)告使用人注意。3.抵押估價(jià)報(bào)告使用提示委托方對抵押報(bào)告使用人使用報(bào)告的提示如下：（1）估價(jià)對象為在建工程，報(bào)告使用人應(yīng)注意估價(jià)對象隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價(jià)值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。（2）根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價(jià)值還受以下幾個(gè)方面的影響或限制：a.抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。b.經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)值整體下跌。c.人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。d.經(jīng)營方經(jīng)營不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致估價(jià)對象的市場價(jià)格降低。e.可能存在的欠繳土地出讓金，本次評(píng)估依據(jù)的委托人提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復(fù)的面積差異計(jì)繳應(yīng)補(bǔ)出讓金，此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以委托人提供面積確認(rèn)為準(zhǔn)。鑒于估價(jià)對象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)形勢的特點(diǎn)，建議報(bào)告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。正確答案：參考解析：1.本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。錯(cuò)誤，改為本次估價(jià)所對應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)下降過快等問題，錯(cuò)誤，改為我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題。3.a.抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。錯(cuò)誤，改為：抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款。還包括其他處置房地產(chǎn)發(fā)生的稅費(fèi)，如抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等。4.此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以委托人提供面積確認(rèn)為準(zhǔn)。錯(cuò)誤，改為此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。(5.)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：××市××區(qū)××東街××號(hào)××商業(yè)用房征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估估價(jià)委托人：××市房屋征收管理辦公室估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊號(hào)：×××）×××（注冊號(hào)：×××）估價(jià)報(bào)告出具日期：2011年8月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字第××號(hào)致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人（略）（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）（三）估價(jià)目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。（四）估價(jià)對象1.實(shí)物狀況（1）土地狀況估價(jià)對象位于××區(qū)××東街，四至：東至××劇院，西至××東街，南至××商場，北至××餐廳。土地使用權(quán)面積為1000㎡，地塊形狀規(guī)則呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為“七通一平”（土地其他情況略）。（2）建筑物狀況估價(jià)對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4層。建筑面積為3000㎡，分割為9個(gè)零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營（其他情況略）。2.權(quán)益狀況（1）土地使用權(quán)根據(jù)委托人提供的資料，《國有土地使用證》證號(hào)為×××號(hào)，用地面積為1000㎡，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。（2）房屋所有權(quán)估價(jià)對象已經(jīng)辦理了《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為×××號(hào)，產(chǎn)權(quán)人為××公司，建筑面積為3000㎡（其他情況略）。（3）他項(xiàng)權(quán)利估價(jià)對象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。（4）租賃情況估價(jià)對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/㎡，租賃期限從2010年8月8目至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。3.區(qū)位狀況（略）（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。（六）價(jià)值類型被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。（七）估價(jià)原則1.獨(dú)立、客觀、公正原則（說明略）；2.合法原則（說明略）；3.最高最佳利用原則（說明略）；4.替代原則（說明略）；5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則（說明略）。（八）估價(jià)依據(jù)1）《中華人民共和國物權(quán)法》；2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3）《中華人民共和國土地管理法》；4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－1999）；5）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；6）《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》；7）《房屋征收評(píng)估委托書》；8）《房屋征收評(píng)估委托合同》；9）委托人提供的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》；10）估價(jià)對象的《房屋租賃合同》；11）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。（九）估價(jià)方法經(jīng)綜合分析，確定選用比較法和收益法作為本次估價(jià)采用的估價(jià)方法。比較法是將估價(jià)對象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的一種估價(jià)方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。（十）估價(jià)結(jié)果評(píng)估總價(jià)：4001.24萬元。大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價(jià)略）。（十一）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（蓋章）；注冊號(hào)：×××。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（蓋章）；注冊號(hào)：×××。（十二）實(shí)地查勘期（略）（十三）估價(jià)作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析（略）（四）市場背景描述與分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估價(jià)方法適應(yīng)性分析（略）（七）估價(jià)測算過程1.比較法測算比較法具體估價(jià)思路：由于目前市場類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例；將估價(jià)對象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價(jià)對象的具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果作為比較價(jià)格，以此估算估價(jià)對象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。（1）選取可比實(shí)例（2）比較因素說明表（3）比較因素情況修正表（房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實(shí)物狀況權(quán)重確定為30%，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35%，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35%；權(quán)重修正系數(shù)確定過程略）比較法評(píng)估單價(jià)：16670.81元/㎡；比較法評(píng)估總價(jià)：16670.81×3000＝50012430（元）。2.收益法測算收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。其計(jì)算公式為：V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]其中：V為收益法評(píng)估價(jià)格，A為房地產(chǎn)年凈收益，Y為房地產(chǎn)報(bào)酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置價(jià)格確定根據(jù)租賃合同，月租金為65元／㎡，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評(píng)估月租金取65元／㎡，空置率取0。根據(jù)估價(jià)對象房屋造價(jià)審計(jì)報(bào)告，經(jīng)造價(jià)指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元／㎡（測算過程略）。（2）報(bào)酬率確定報(bào)酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等方法。本次估價(jià)采取累加法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取價(jià)值時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率3.5%；依據(jù)對影響估價(jià)對象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%（過程略），最終求出：報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即6.5%。（3）收益年限確定根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為40年，該地塊使用權(quán)終止日期為2037年8月7日，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余土地使用年限為26年。按照孰短原則，確定收益年限為26年。（4）價(jià)格評(píng)估確定（詳見下表）（參數(shù)選取及具體計(jì)算過程略）收益法評(píng)估單價(jià)：7444.35元／㎡；收益法評(píng)估總價(jià)：22333038.05元。（八）估價(jià)結(jié)果確定考慮到比較法測算結(jié)果能較客觀的反映估價(jià)對象的正常市場價(jià)值，而收益法測算結(jié)果背離市場交易價(jià)格，故收益法測算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價(jià)對象××市××區(qū)××東街××號(hào)××商業(yè)用房于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年8月8日的被征收房屋價(jià)值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前有尚未償還的貸款1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）因此評(píng)估總價(jià)為40012430元，即：4001.24萬元。大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰元整（單價(jià)略）?！痢练康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司二0一一年八月十八日附件（略）正確答案：參考解析：1.估價(jià)對象缺維護(hù)保養(yǎng)及完損情況說明；2.權(quán)益狀況描述不全，缺少土地使用權(quán)人等；3.價(jià)值類型沒有說明不包含租賃、抵押、查封影響；《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十一條被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。4.估價(jià)依據(jù)缺少《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；5.依據(jù)中的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已經(jīng)被新法取代，不應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)；6.缺少估價(jià)方法選擇的理由，或估價(jià)方法選用理由未充分說明；7.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得以簽章代替簽字；8.比較法可比實(shí)例交易價(jià)格內(nèi)涵未明確；9.樓層應(yīng)該是區(qū)位因素，放在實(shí)物狀況中錯(cuò)誤；10.交易日期調(diào)整系數(shù)的選取缺少相關(guān)價(jià)格變化的調(diào)整說明，如定基、環(huán)比指數(shù)，價(jià)格變動(dòng)率的說明；11.比較法中缺計(jì)算公式；12.收益法公式選擇未說明理由，未對未來收益情況進(jìn)行分析；13.收益法租金計(jì)算使用合同租金錯(cuò)誤，應(yīng)該使用市場租金；14.租約外未來租金變化趨勢未說明；15.空置率為0缺說明及理由或缺租金損失的考慮，租約期內(nèi)為0，租約期外應(yīng)使用市場的平均空置率；16.有無押金及保證金利息收入未說明；17.缺少收益法測算結(jié)果背離市場交易價(jià)格的理由（或依據(jù)不充分）；18.估價(jià)結(jié)果確定不應(yīng)扣除抵押貸款；《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十一條被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。19.本次估價(jià)不是房地產(chǎn)抵押價(jià)值，而是市場價(jià)值，所以不考慮抵押的情況下的價(jià)值，不應(yīng)扣除。單選題（共10題，共10分）(6.)由于城市規(guī)劃的需要，政府?dāng)M對某小區(qū)進(jìn)行房屋征收。甲在此小區(qū)有一套住宅，權(quán)屬證書齊全，現(xiàn)用于出租；另有一套自建的房屋沒有經(jīng)過登記但是已經(jīng)使用了7年。現(xiàn)委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲的住宅進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)甲對估價(jià)結(jié)果有異議，正確的做法是()。A.向當(dāng)?shù)毓纼r(jià)專家委員會(huì)申請鑒定B.向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)C.提起行政訴訟D.申請仲裁正確答案：B參考解析：本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對估價(jià)結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)，對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，向被征收房屋所在地估價(jià)專家委員會(huì)申請鑒定。(7.)由于城市規(guī)劃的需要，政府?dāng)M對某小區(qū)進(jìn)行房屋征收。甲在此小區(qū)有一套住宅，權(quán)屬證書齊全，現(xiàn)用于出租；另有一套自建的房屋沒有經(jīng)過登記但是已經(jīng)使用了7年?，F(xiàn)委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲的住宅進(jìn)行評(píng)估。對于甲自建的房屋，乙估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照()進(jìn)行評(píng)估。A.合法建筑B.非法建筑C.市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果D.征收部門與估價(jià)機(jī)構(gòu)的協(xié)商結(jié)果正確答案：C參考解析：本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。(8.)由于城市規(guī)劃的需要，政府?dāng)M對某小區(qū)進(jìn)行房屋征收。甲在此小區(qū)有一套住宅，權(quán)屬證書齊全，現(xiàn)用于出租；另有一套自建的房屋沒有經(jīng)過登記但是已經(jīng)使用了7年?，F(xiàn)委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲的住宅進(jìn)行評(píng)估。下列關(guān)于房屋征收估價(jià)，說法錯(cuò)誤的是()。A.被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日B.評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)，租約期內(nèi)用租約租金，租約期外用市場租金C.不考慮被征收房屋抵押、查封等因素的影響D.房屋征收評(píng)估價(jià)值以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元正確答案：B參考解析：本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，被征收房屋價(jià)值評(píng)估不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(9.)某夫妻有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要對該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該套房改房的價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)估價(jià)師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥用地，現(xiàn)該房屋已經(jīng)出租，到2020年年底到期。房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估時(shí)應(yīng)()。A.對于租賃不予考慮B.評(píng)估無租約限制價(jià)格C.評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)格D.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)格正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的注意事項(xiàng)。已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值；轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評(píng)估無租約限制價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)說明出租人權(quán)益價(jià)值和無租約限制價(jià)值及無租約限制價(jià)值的使用條件。(10.)某夫妻有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要對該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該套房改房的價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)估價(jià)師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥用地，現(xiàn)該房屋已經(jīng)出租，到2020年年底到期。對該房改房進(jìn)行估價(jià)時(shí)，表述不正確的是()。A.利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估價(jià)估價(jià)對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格B.利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估價(jià)估價(jià)對象含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格C.利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金或土地收益D.該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題正確答案：B參考解析：本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估價(jià)估價(jià)對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格。(11.)某夫妻有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要對該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該套房改房的價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)估價(jià)師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥用地，現(xiàn)該房屋已經(jīng)出租，到2020年年底到期。對該房改房進(jìn)行估價(jià)時(shí)，最常用的估價(jià)方法是()。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法正確答案：A參考解析：本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的估價(jià)，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。(12.)某夫妻有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要對該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該套房改房的價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)估價(jià)師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥