估價原理與方法-《房地產估價理論與方法》真題匯編7

估價原理與方法-《房地產估價理論與方法》真題匯編7單選題（共35題，共35分）(1.)關于房地產估價的特點或本質的說法，正確的是()。A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值（江南博哥）B.房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C.房地產估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D.房地產估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內正確答案：B參考解析：房地產估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價。A項，房地產估價本質上是評估房地產價值而不是價格；C項，房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證；D項，房地產估價難免有誤差但誤差應在合理范圍內。(2.)下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是()。A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產的關聯(lián)交易確定交易價格提供參考D.為房地產開發(fā)企業(yè)在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考正確答案：D參考解析：房地產估價根據提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質的估價：①鑒證性估價，或稱證據性估價、公證性估價，是指為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，如為證券發(fā)行、上市、上市公司關聯(lián)交易、房屋征收補償、房地產抵押貸款、人民法院強制拍賣房地產（也稱為房地產司法拍賣）提供參考依據的估價。該估價報告具有“公共產品性質”。②咨詢性估價，又稱參考性估價，是指為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人購買房地產確定出價、出售房地產定價提供參考的估價，通常屬于咨詢性估價。該估價報告是一種“私人產品”。(3.)某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/m2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/m2；如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為l50萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次l300元；該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5%，關于該住宅樓修復和損害賠償?shù)恼f法，正確的是()。A.該損害在經濟上是可修復的B.修復所能帶來的價值增加額為500萬元C.該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元D.在不修復情況下平均應給予每戶的賠償金為6.5萬元正確答案：C參考解析：具體的計算過程如下：①修復的各項必要費用，包括修復工程費、搬遷費和臨時安置費，即：150＋0.13×2×100＋0.15×6×100=266（萬元）。②修復所能帶來的價值增加額，為修復后與修復前的市場價格之差，即：[5000×（1－5％）－4500]×10000=250.00（萬元）。該損害在經濟上是否可修復，是看修復的必要費用是否小于或等于修復所能帶來的價值增加額。如果修復的必要費用小于或等于修復所能帶來的價值增加額，則在經濟上是可修復的；反之，在經濟上是不可修復的。因為修復的各項必要費用266萬元大于修復所能帶來的價值增加額250萬元，所以該損害在經濟上是不可修復的。③該住宅樓在不修復情況下的價值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場價格之差，即：（5000－4500）×10000=500.00（萬元）。④在不修復情況下，價值減損額為500萬元，平均每戶可得5萬元。(4.)關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是()。A.房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區(qū)性市場B.房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變C.房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費D.房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性正確答案：B參考解析：房地產的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產的社會經濟位置，而這些通常是隨著城市建設和發(fā)展而發(fā)生變化的。(5.)關于估價對象狀況描述的說法，正確的是()。A.對估價對象范圍的描述就是說明其四至B.對建筑物外觀的描述應說明其周圍環(huán)境和景觀C.對建筑物實物狀況的描述應說明建筑物朝向和樓層D.對土地開發(fā)程度的描述應說明到達地塊紅線的基礎設施完備程度正確答案：D參考解析：A項，對估價對象范圍的描述：說明估價對象是僅包括房地產中的土地、房屋、構筑物、樹木等財產，還是包括房地產以外的家具、機器設備、債權債務、特許經營權等其他財產。B項，對建筑物外觀的描述：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。C項，建筑物實物狀況應說明：①建筑規(guī)模；②層數(shù)和高度；③外觀；④建筑結構；⑤設施設備；⑥裝飾裝修；⑦日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水；⑧層高和室內凈高；⑨空間布局；⑩竣工日期等。因而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內容。(6.)某房地產開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設用地使用權，委托房地產估價機構評估其可接受的最高價，該估價應采用的價值類型為()。A.市場價值B.投資價值C.謹慎價值D.在用價值正確答案：B參考解析：政府以招標、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式出讓國有建設用地使用權，欲取得土地者可能委托房地產估價機構評估其可承受的最高價，為其確定投標報價、最高出價等提供參考依據。這就是一種投資價值評估。(7.)采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元/m2，土地重新取得單價為2100元/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價為()元/m2。A.3700B.4040C.4250D.5300正確答案：C參考解析：容積率=總建筑面積÷占地面積，2=總建筑面積÷占地面積，總建筑面積=2×占地面積，該商品房的單價=（3200×總建筑面積＋2100×占地面積）÷總建筑面積=（3200×2×占地面積＋2100×占地面積）÷2×占地面積=4250（元/m2）。(8.)某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為()元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366正確答案：D參考解析：該期房目前市場價格=現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償值，月租金凈收益=1000÷100=10（元/m2），月折現(xiàn)率=6%÷l2=0.5%，5000=現(xiàn)房價格－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－現(xiàn)房價格×5%，現(xiàn)房價格=5366元/m2。(9.)下列房地產中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是()。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)用房正確答案：A參考解析：房地產區(qū)位環(huán)境的優(yōu)劣對各種性質的房地產的影響具體為：①居住房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環(huán)境。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境良好（如有青山、碧水、藍天），居于其內又可保證一定的生活私密性。②商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。③辦公房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務氛圍、交通條件等。④工業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產業(yè)的性質而定，一般地說，凡是有利于原料和產品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。(10.)下列房地產價格影響因素中，不屬于經濟因素的是()。A.居民收入增加B.房產稅征收C.人民幣升值D.居民消費價格指數(shù)上升正確答案：B參考解析：影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等。B項，房產稅征收屬于影響房地產價格的制度政策因素。(11.)在房地產估價活動中，合法原則的運用主要體現(xiàn)在()。A.估價主體資格需依法取得B.估價對象狀況需依法判定C.估價對象收益需依法確定D.估價方法需依法選用正確答案：B參考解析：合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。(12.)下列估價基本事項中，首先應予以明確的是()。A.估價目的B.估價時點C.估價對象D.價值類型正確答案：A參考解析：在估價中要特別注意估價目的、價值時點（估價時點）、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的匹配關系，估價目的是龍頭，估價目的確定后，價值時點、估價對象及價值類型就可以確定下來。(13.)相似的房地產之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產之間具有()。A.異質性B.排他性C.替代性D.互補性正確答案：C參考解析：根據替代原則，在現(xiàn)實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與市場上相似的房地產進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過低的價格。這種相似的房地產之間價格相互牽掣的結果，是它們的價格相互接近。(14.)某宗房地產某年l月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為()美元/m2（假設該年l月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。A.1051B.1096C.1100D.1147正確答案：D參考解析：該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為：（1000×6.7＋80×8）÷6.4=1147（美元/m2）。(15.)某套住宅的使用面積為l00m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當日支付50%，余款一年后支付；假設年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產的實際交易價格為()元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574正確答案：A參考解析：具體的計算過程如下：①在成交當日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產的名義交易價格：（80－2）÷100×75%=0.585（萬元/m2）；②計算實際交易價格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）=0.5684（萬元/m2）。(16.)某宗房地產的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當?shù)卦擃惙康禺a交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數(shù)為()。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%正確答案：A參考解析：如所有稅費均由買方負擔，則約定成交價格=賣方實得金額，如所有稅費均由賣方負擔，則約定成交價格=買方實付金額。在此題中，所有稅費均由買方負擔，則約定成交價格=賣方實得金額，而賣方實得金額=正常成交價格－賣方稅費=（1－5%）×正常成交價格=0.95×正常成交價格，也就是說該可比實例在正常情況下的約定成交價格=0.95×正常成交價格，而實際上該可比實例約定成交價格=（1－8%）×正常成交價格=0.92×正常成交價格，比正常情況下偏低，應予以調增，相應的修正系數(shù)=0.95÷0.92=103.26%。(17.)某類房地產2012年1月的市場價格為4230元/m2，2012年9月的市場價格為4654元/m2。根據上述數(shù)據，2012年1月至9月，該類房地產市場價格的平均環(huán)比月上漲率為()。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%正確答案：C參考解析：采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調整的公式為：故有4654=4230×（1＋t）8，t=1.20%。(18.)估價對象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實例的成交價格為5700元/m2，所有交易稅費均由買方負擔，估價對象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準的不同樓層住宅價格差異系數(shù)見表1；6層住宅樓中第一層住宅價格為5層住宅樓中第一層住宅價格的98%，買方和賣方應繳納的交易稅費分別為成交價格的3%和6%，除上述因素外，估價對象與可比實例的其他情況均相同，由可比實例成交價格求取的比準價值為()元/m2。表15層、6層住宅樓不同樓層的價格差異系數(shù)A.6280B.6408C.688lD.702l正確答案：C參考解析：具體的計算過程如下：①先將可比實例的樓層調整至估價對象樓層狀況下價格：②再將可比實例不正常交易稅費負擔調整為正常交易稅費負擔狀況下價格：(19.)某宗房地產的報酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元/m2；若報酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產的市場價值為()元/m2。A.4644B.5192C.5308D.5500正確答案：A參考解析：根據不同期限房地產價格之間的換算公式，得：(20.)某宗商業(yè)用途房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產的合理經營期限為()年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0正確答案：C參考解析：設該房地產的合理經營期限為n，則其計算如下：令A－（n－1）b=0，有30－（n－1）×2.4=0，n=13.5年。(21.)已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為l.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為()。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%正確答案：A參考解析：報酬率=安全利率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率=3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%=7.78%。(22.)有效毛收入乘數(shù)法沒有考慮估價對象與類似房地產在()方面的差異。A.房地產租金以外的收入B.運營費用率C.空置率D.可出租面積的比率正確答案：B參考解析：有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產的空置和收租損失情況。缺點是沒有考慮運營費用的差異。(23.)某房地產在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預測在這6年內房地產價值將上漲20%，報酬率為10%，若采用直接資本化法評估該房地產的市場價值，則資本化率為()。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%正確答案：B參考解析：設該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為V，則：整理得：V=217.76＋0.677V，解得V=674.96（萬元）。若采用直接資本化法，則資本化率=年凈收益÷市場價值=50÷674.96=7.41%。(24.)某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價格為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為()。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%正確答案：B參考解析：利用建筑物的有效年齡、經濟壽命或剩余經濟壽命來求取建筑物的成新率，成新率的計算公式為：q=1－d×t，則該建筑物當前的成新率為：q=1－d×t=1－2%×9=82%。(25.)某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為()萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500正確答案：A參考解析：該辦公樓扣除因沒有電梯引起的折舊后的價值計算：該辦公樓的現(xiàn)值=重置價格－折舊=2500－100=2400（萬元）。(26.)在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經濟壽命為60年，后于2011年8月31日補辦了建設用地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年（自2011年8月31日起計），建設用地使用權期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償。2012年8月31日對該辦公樓進行評估，經測算，該辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，建筑物重置價格為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為()萬元。A.5850B.6125C.6510D.6675正確答案：D參考解析：舊的房地價格=土地重新購建價格＋建筑物重新購建價格－建筑物折舊=3000＋4500×[1－（1－s）÷Nt]=3000＋4500×（1－1÷60×11）=6675（萬元）(27.)某房地產開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設期為5年，自估價時點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬元，若報酬率為7%，折現(xiàn)率為l0%，建筑物經濟壽命與土地使用期限同時結束，則建成后的房地產于估價時點的價值為()萬元。A.3752B.3806C.4128D.4830正確答案：A參考解析：根據公式式中A=350萬元，n=50－5=45年，i=10%；t=2.5年，建成后的房地產于估價時點的價值為：V=（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5=3752.33（萬元）。(28.)運用假設開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用()求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法正確答案：B參考解析：運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設開發(fā)法估價，實質上是采用成本法估價。(29.)在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為()。A.待開發(fā)房地產價值B.管理費用C.銷售稅費D.購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費正確答案：C參考解析：應計息項目包括待開發(fā)房地產價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設成本、管理費用和銷售費用，銷售稅費一般不計算利息。(30.)采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式Y=a+bX中的常數(shù)a、b的因素應是()。A.房地產的歷史價格資料B.房地產的現(xiàn)時價格資料C.房地產的未來價格資料D.房地產的歷史、現(xiàn)時和未來價格資料的總和正確答案：A參考解析：運用直線趨勢法預測，估價對象或類似房地產的歷史價格的時間序列散點圖，應表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。在這種條件下，如果以Y表示各期的房地產價格，X表示時間，則X為自變量，Y為因變量，Y依X而變。因此，房地產價格與時間的關系可用下列方程式來描述：Y=a+bX。式中，a，b為未知參數(shù)，其值通常是根據房地產的歷史價格資料，采用最小二乘法來確定。(31.)某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場價值為1500萬元，根據哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為()萬元。A.600B.738C.900D.960正確答案：C參考解析：理解臨街深度價格遞減率的哈柏法則（Harpemtle）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的臨街深度為36ft的土地的價值占整塊土地價值的該土地的價值為1500萬元，則臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為：1500×60%=900（萬元）。(32.)某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時該類工業(yè)用地50年期的建設用地使用權樓面地價為2000元/m2，工業(yè)用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設用地使用權土地單價為12000元/m2，商業(yè)用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應補交的地價款為()萬元。A.4000B.4004C.4021D.4037正確答案：D參考解析：該類工業(yè)用地30年期使用權樓面地價為：該類商業(yè)用地30年期土地使用權土地單價為：。故，補地價（總價）=11567.89×5000－1746.6×2×5000=4037（萬元）。(33.)關于明確估價基本事項的說法，錯誤的是()。A.估價目的本質上由委托人的估價需要決定B.估價時點由估價目的決定C.估價對象由委托人和估價目的決定D.估價類型由估價師決定正確答案：D參考解析：D項，價值類型與價值時點一樣，在本質上既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。(34.)對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括()A.估價方法選用恰當B.估價基礎數(shù)據和技術參數(shù)選取準確，依據或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結果一致正確答案：D參考解析：測算估價對象價值要做到估價方法選用恰當，估價基礎數(shù)據和技術參數(shù)選取準確且有充分的依據或理由，計算公式和計算過程正確無誤。(35.)關于估價資料歸檔的說法，錯誤的是()。A.估價師和相關工作人員不得將估價資料據為己有或者拒不歸檔B.估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內部審核記錄等應歸檔C.估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀D.估價機構終止的，其估價報告及相關資料應移交當?shù)亟ㄔO（房地產）行政主管部門或者其指定的機構正確答案：C參考解析：C項，估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應不少于10年。估價檔案保存已超過l0年而估價服務的行為尚未結束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。對保存期限屆滿的估價檔案，需要銷毀的，應按照有關規(guī)定編造清冊后銷毀。多選題（共15題，共15分）(36.)在估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用有()。A.規(guī)避估價風險B.保護估價師和估價機構C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項E.使委托人能得到其預期的估價結果正確答案：A、B、D參考解析：合理且有依據地說明估價假設，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構；另一方面是告知、提醒估價報告使用者在使用估價報告時注意，保護估價報告使用者。(37.)下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有()。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產司法拍賣估價D.房地產轉讓估價E.房地產投資信托基金估價正確答案：B、C參考解析：法判定的估價對象狀況通常是估價對象實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關合同、招標文件等中約定的狀況或者根據估價目的的需要設定的狀況。在房屋征收評估中，估價對象實際狀況為已出租或抵押、查封的房地產，但估價中假定估價對象未出租或抵押、查封；在房地產司法拍賣估價中，估價對象實際狀況為被查封的房地產，但估價中假定估價對象未被查封。(38.)決定某類房地產供給量的主要直接因素有()。A.該類房地產的價格水平B.消費者的收入水平C.該類房地產的開發(fā)成本D.該類房地產的開發(fā)技術水平E.房地產開發(fā)企業(yè)對未來的預期正確答案：A、C、D、E參考解析：某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發(fā)成本；③該種房地產的開發(fā)技術水平；④房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。B項，屬于房地產需求量的影響因素。(39.)下列估價目的中，對已出租的房地產應考慮租約影響的有()。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產轉讓估價D.房地產火災保險估價E.房地產司法拍賣估價正確答案：A、C、D、E參考解析：如果是為房地產買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產價值，就應考慮租賃合同約定的租金（簡稱合同租金、租約租金）與市場租金差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價。(40.)下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區(qū)位因素的有()。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調整C.環(huán)境狀況D.城市基礎設施狀況E.匯率正確答案：C、D參考解析：房地產區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境等方面。A項，稅收政策屬于房地產外部影響因素中制度政策因素；B項，城市規(guī)劃屬于房地產自身因素的房地產權益因素中的房地產使用管制；E項，匯率屬于房地產外部影響因素中的經濟因素。(41.)評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于()。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機構資料庫中可用資料情況E.當?shù)胤康禺a市場狀況正確答案：A、D、E參考解析：房地產估價應根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件，選用科學的估價方法。(42.)市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的()。A.區(qū)位相近B.權利性質相同C.面積相等D.檔次相當E.建成年份相同正確答案：A、B、D參考解析：可比實例房地產應是估價對象的類似房地產，具體應滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近；②與估價對象的用途相同；③與估價對象的權利性質相同；④與估價對象的檔次相當；⑤與估價對象的規(guī)模相當；⑥與估價對象的建筑結構相同。(43.)市場法中權益狀況調整的內容包括()。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權設立正確答案：A、B、E參考解析：進行權益狀況調整，是將可比實例在自身權益狀況下的價格，調整為在估價對象權益狀況下的價格。權益狀況比較、調整的內容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等影響房地產價格的因素。(44.)根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括()。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法正確答案：B、D參考解析：收益性房地產獲取收益的方式，可分為出租和營業(yè)兩大類。據此，求取凈收益的途徑可分為兩種：①基于租賃收入求取凈收益，如有大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫等類房地產；②基于營業(yè)收人求取凈收益，如賓館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產。(45.)對于同一房地產，關于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有()。A.銷售利潤率小于投資利潤率B.投資利潤率小于成本利潤率C.成本利潤率小于直接成本利潤率D.直接成本利潤率小于銷售利潤率E.年利潤率小于總利潤率正確答案：B、D參考解析：由于有不同的利潤率，所以在估算開發(fā)利潤時要弄清利潤率的內涵。各種利潤率的分子都是相同的，僅分母不同。其中，銷售利潤率的分母是所有房地產價格構成項目，成本利潤率的分母不包含銷售稅費和開發(fā)利潤，投資利潤率的分母不包含投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，直接成本利潤率的分母不包含管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。因此，利潤率由大到小依次為直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率。(46.)假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的()。A.區(qū)位B.用途C.檔次D.周圍環(huán)境E.建筑規(guī)模正確答案：B、C、E參考解析：假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取的最佳開發(fā)利用方式包括用途、建筑規(guī)模、檔次等。(47.)某類房地產2007—2011年的價格見表2，關于平均增減量法適用條件及其價格趨勢值的說法，正確的有()。表2某類房地產2007—2011年的價格（單位：元/m2）A.房地產價格的變動過程應是持續(xù)上升或持續(xù)下降的B.各期房地產價格上升或下降的數(shù)額應大致相同C.2010年的價格趨勢值為6900元/m2D.2011年的價格趨勢值為7283元/m2E.2012年的價格趨勢值為7634元/m2正確答案：A、B、E參考解析：2010年的價格趨勢值：d=（6489－5734）÷2=377.5（元/m2），V2010=P0＋d×i=5734＋377.5×3=6866.5（元/m2）；2011年的價格趨勢值：d=（6870－5734）÷3=378.67（元/m2），V2011=P0＋d×i=5734＋378.67×4=7248.67（元/m2）；2012年的價格趨勢值：d=（7254－5734）÷4=380（元/m2），V2012=P0＋d×i=5734＋380×5=7634（元/m2）。(48.)基準地價修正法評估國有建設用地使用權價值應具備的條件有()。A.政府確定并公布了征收農用地地區(qū)片價標準B.估價對象位于基準地價覆蓋區(qū)域C.有完備的基準地價修正體系D.估價對象宗地的開發(fā)程度與基準地價對應的開發(fā)程度一致E.估價對象宗地的使用年限與基準地價對應的使用年限相同正確答案：B、C參考解析：基準地價修正法是在政府或其有關部門已公布基準地價的地區(qū)，利用相關調整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準地價進行適當調整后得到估價對象宗地價值或價格的方法?；鶞实貎r修正法估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性以及調整系數(shù)的完整性和合理性。(49.)從理論上講，可按()分攤高層建筑地價。A.建筑物價值B.房地產價值C.土地價值D.建筑面積E.樓層正確答案：B、C、D參考解析：高層建筑地價分攤的方法有：按照建筑物面積進行分攤、按照房地價值進行分攤和按照土地價值進行分攤等方法。(50.)關于房地產估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有()。A.注冊房地產估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產估價機構必須加蓋公章正確答案：A、B、C、E參考解析：關于房地產估價報告簽名、蓋章的說法有：①致估價委托人函應加蓋房地產估價機構公章，不得以其他印章代替，法定代表人或執(zhí)行事務合伙人宜在其上簽名或蓋章，并注明致函日期。該致函日期即為估價報告出具日期。②估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師的姓名和注冊號，并應由本人簽名及注明簽名日期，不得以個人印章代替簽名。非注冊房地產估價師和未參加估價的注冊房地產估價師不得在估價師聲明上簽名。該聲明對簽名的注冊房地產估價師也是一種警示。③在估價報告使用期限內使用估價報告的，相關責任應由在估價報告上蓋章的房地產估價機構和簽名的注冊房地產估價師承擔。判斷題（共15題，共15分）(51.)房地產估價師除了可以從事房地產價值評估業(yè)務，還可以從事房地產市場調研、房地產開發(fā)項目策劃和房地產資產管理等咨詢業(yè)務。()正確答案：正確參考解析：房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值或價格評估業(yè)務（包括為了各種目的，對各種房地產的各種價值和價格進行評估），還經常從事下列房地產價值或價格評估相關業(yè)務和房地產咨詢業(yè)務：①房地產價格和價值分配業(yè)務；②房地產價值提升評估業(yè)務；③房地產價值減損評估業(yè)務；④相關經濟損失評估業(yè)務；⑤房地產咨詢業(yè)務。其中，房地產咨詢業(yè)務一般有：房地產市場調研（包括房地產市場調查、分析、預測等）、房地產投資項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃、房地產投資項目調查評價、房地產最高最佳利用分析、房地產市場競爭力分析、房地產狀況評價、房地產定價、房地產購買分析、房地產資產管理等。(52.)估價假設是指估價師對估價所必要且能準確確定的前提條件作出的某種假定。()正確答案：錯誤參考解析：估價假設是指針對估價對象狀況等估價前提所做的必要的、合理的、有依據的假定，包括一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設和依據不足假設。(53.)不同房地產的變現(xiàn)能力不同，房地產的變現(xiàn)能力與其通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等有關。()正確答案：正確參考解析：不同類型的房地產及在不同的房地產市場狀況下，變現(xiàn)能力會有所不同。影響某宗房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產的通用性；②該房地產的獨立使用性；③該房地產的可分割轉讓性；④該房地產的區(qū)位；⑤該房地產的開發(fā)程度；⑥該房地產的價值大小；⑦該類房地產的市場狀況。(54.)在合法利用下，現(xiàn)狀利用為最高最佳利用時，房地產在用價值等于市場價值；在不合法利用下，在用價值可能高于市場價值。()正確答案：正確參考解析：現(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值可能高于市場價值。(55.)把交通時間和交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量的距離，稱為交通時間距離。()正確答案：錯誤參考解析：把交通時間和交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量的距離，稱為經濟距離。交通時間距離應采用該房地產有代表性的使用者適用的交通工具和出行時段來測量。(56.)房地產估價應遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產才能成為估價對象。()正確答案：錯誤參考解析：遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產，就應將其作為那種狀況的房地產來估價。(57.)市場法求得的價值是最真實、最可靠的，因為它是市場價格的體現(xiàn)。()正確答案：錯誤參考解析：比較法，又稱市場法，其求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產價格可能被市場高估或低估，造成了房地產市場價格不合理，而偏離房地產本身的價值。有時房地產市場價格變化過快，估價報告尚未完成房地產市場價格就發(fā)生了明顯變化，這也會給比較法估價帶來麻煩，特別是其估價結果難以讓人接受，如在房價過快上漲時期的房屋征收評估中。(58.)甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經濟（假設土地報酬率為6%）。()正確答案：正確參考解析：計算過程如下：①樓面地價=土地單價÷容積率，所以甲土地樓面地價=1400÷4=350（元/m2）；乙土地樓面地價=900÷2.5=360（元/m2）。②報酬率為6%，甲地塊V∞=350÷[1－1/(1＋6%)40]=387.69（元/m2）；乙地塊V∞=360÷[1－1÷(1＋6%)50]=380.67（元/㎡）。③甲地塊V∞>乙地塊V∞，因此投資甲土地更經濟。(59.)自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。()正確答案：正確參考解析：自有資金資本化率是稅前現(xiàn)金流量（從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額）與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。(60.)住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房與其設施的建設費用不能計入本小區(qū)內商品住宅的價格中。()正確答案：正確參考解析：《商品住宅價格管理暫行辦法》第二章第六條規(guī)定，下列費用不計入商品住宅價格：①非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用；②住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房與設施的建設費用。(61.)某房地產由于空間布局欠佳而引起的折舊屬于外部折舊。()正確答案：錯誤參考解析：外部折舊又稱經濟折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。由于空間布局欠佳引起的折舊，屬于功能性折舊。(62.)在假設開發(fā)法中，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，它與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同。()正確答案：正確參考解析：折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上相同或相似的房地產開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。現(xiàn)金流折現(xiàn)法屬于動態(tài)分析法。(63.)運用平均發(fā)展速度法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。()正確答案：錯誤參考解析：運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。運用平均發(fā)展速度法進行預測的條件是