房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力-《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》模擬試卷2

房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力-《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》模擬試卷2單選題（共78題，共78分）(1.)房屋租賃市場可以劃分為自住租賃市場和轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場，這是按照()進行劃分的（江南博哥）。A.房屋用途B.租賃目的C.住宅性質(zhì)D.租賃期長短正確答案：B參考解析：房屋租賃市場按房屋用途可劃分為：①住宅租賃市場；②非住宅租賃市場。按照租賃目的可劃分為：①自住租賃市場；②轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場。按照租賃期長短可劃分為：①短租租賃市場；②長租租賃市場。(2.)私有房屋租賃，房屋出租人必須持有()。A.土地所有權證B.土地使用權證C.房屋所有權證D.建設工程規(guī)劃許可證正確答案：C參考解析：房屋租賃當事人辦理房屋租賃登記備案，應當提交下列材料：①房屋租賃合同；②房屋租賃當事人身份證明；③房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；④直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。(3.)辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費由()負擔。A.提出方B.受益方C.出租方D.承租方正確答案：C參考解析：承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：①辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；②未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。(4.)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同經(jīng)營人要求繼承原租賃關系的，出租人()。A.應重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效B.可以收回房屋出租給其他人C.可以要求增加租金D.應當繼續(xù)履行原租賃合同正確答案：D參考解析：承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予以支持。(5.)下列不屬于影響房屋租金的因素是()。A.房地產(chǎn)市場B.房屋基本情況C.價值和使用價值D.房屋出租的個別情況正確答案：D參考解析：影響房屋租金的主要因素有：①房地產(chǎn)市場因素，即房屋租賃市場供求關系和房價因素；②房屋基本狀況，包括區(qū)位狀況、實物狀況；③房屋出租的具體情況，房屋租金可能因租金包含具體內(nèi)容不同而不同，此外，房屋租金的支付方式也會影響房屋租金。(6.)()和房價是衡量城市房地產(chǎn)市場運行質(zhì)量的兩個重要指標。A.房租B.傭金C.服務費用D.代辦服務收費正確答案：A參考解析：一個完整的城市房地產(chǎn)市場是由兩個相關的子市場共同組成，一個是房屋租賃市場，另一個是房屋買賣市場。房租與房價是衡量城市房地產(chǎn)市場運行質(zhì)量的兩個重要指標，房價對房租的影響一般表現(xiàn)為正相關，房價高則租金高，房價低則租金低。(7.)下列影響房屋租金的因素中，屬于權益狀況的是()。A.房屋位置好壞B.房屋得房率高低C.房屋是否為精裝修D(zhuǎn).房屋是否抵押正確答案：D參考解析：出租房屋的權益狀況包括：規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。(8.)王某今年出租了自己擁有的房屋，則其適用的應納增值稅的稅款公式是()。A.應納稅款＝含稅銷售額×5%B.應納稅款＝含稅銷售額×1.5%C.應納稅款＝含稅銷售額÷（1＋5%）D.應納稅款＝含稅銷售額÷（1＋5%）×1.5%正確答案：D參考解析：增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，有增值才征稅，沒增值不征稅。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。即應納稅款＝含稅銷售額÷（1＋5%）×1.5%。(9.)所在城市市區(qū)的城市維護建設稅按()征稅。A.7%B.5%C.3%D.1%正確答案：A參考解析：城市維護建設稅實行地區(qū)差別比例稅率，其納稅稅率視納稅人所在地點不同而異：①城市市區(qū)的按稅率7%征稅；②在縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的按稅率5%征稅；③其他按稅率1%征稅。(10.)下列情形中，不屬于免征全部或部分城鎮(zhèn)土地使用稅情形的是()。A.對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地B.開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建設廉租住房，在商品住房項目中配套建設經(jīng)濟適用住房，提供政府部門出具的相關材料的C.個人出租住房D.在工礦區(qū)擁有國有土地使用權的單位和個人正確答案：D參考解析：按照《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，自2008年3月1日起，免征城鎮(zhèn)土地使用稅的情形有：①廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格，向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地；②開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建設廉租住房，在商品住房項目中配套建設經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅；③對個人出租住房，小區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。(11.)公共租賃住房租金原則上按照()同地段、同類型住房市場租金水平確定。A.適當高于B.適當?shù)陀贑.等于D.略高于正確答案：B參考解析：租賃型保障房采取市場租金、分檔補貼的運作模式，同時在保障對象承租保障房滿一定條件的前提下可以購買承租的保障性住房。各地要結合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、財政承受能力、住房市場租金水平、建設與運營成本、保障對象支付能力等因素，進一步完善公共租賃住房的租金定價機制，動態(tài)調(diào)整租金。具體來說，公共租賃住房租金原則上按照適當?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平確定。(12.)房屋租賃合同期限不得超過()年。A.3B.5C.10D.20正確答案：D參考解析：《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。(13.)如果租賃雙方?jīng)]有專門約定，出租房屋的修繕責任一般由()承擔A.出租人B.承租人C.出租人和承租人共同D.房屋的建設單位正確答案：A參考解析：出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內(nèi)設施安全。當租賃物出現(xiàn)故障時，承租人應及時通知出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。(14.)下列關于房屋租賃合同承租人權利義務的表述中，不正確的是()。A.承租人確有必要更改原有設施的，應征得出租人書面同意B.承租人確有必要更改原有設施的，應按照物業(yè)管理規(guī)定實施C.房屋維修責任一般由出租人承擔D.租賃期滿承租人在返還房屋時需要將房屋恢復原狀正確答案：D參考解析：AB兩項，經(jīng)出租人同意，承租人可以對房屋進行改善或者增設他物。C項，出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內(nèi)設施安全。D項，租賃合同解除后，承租人可以請求出租人就現(xiàn)存的增加價值部分償還支出的費用。這表明租賃期滿承租人在返還房屋時可以不將房屋恢復原狀。(15.)在商品房屋租賃關系中，出租人與承租人之間所發(fā)生的()關系主要是通過房屋租賃合同確定的。A.社會B.民事C.行政D.交易正確答案：B參考解析：房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系的協(xié)議。在商品房屋租賃關系中，出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過房屋租賃合同確定。因此，出租人與承租人應當對雙方的權利與義務作出明確規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關于租賃問題雙方共同遵守的準則。(16.)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應將租賃情況告知()。A.抵押登記部門B.抵押權人C.登記備案部門D.借款人正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)抵押中，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。(17.)下列關于租賃用途的表述，錯誤的是()。A.承租人應當按照租賃合同規(guī)定的用途和使用要求使用房屋B.承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求C.確需變動租賃用途的，不需要征得出租人的同意，但必須重新簽訂租賃合同D.承租人與第三者互換房屋后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽簽訂租賃合同正確答案：C參考解析：租賃用途是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應當按照租賃合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，確需變動的，應當征得出租人的同意。(18.)關于房屋租賃，不正確的表述是()。A.房屋租賃期不得超過20年，超過20年的房屋租賃合同無效B.租賃期限屆滿當事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年C.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意D.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應當事先征得出租人的同意正確答案：A參考解析：《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。承租人如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。(19.)根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》關于租住面積的規(guī)定，下列說法正確的是()。A.出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位B.人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定最低標準的2/3C.廚房、衛(wèi)生間不得出租供人居住，但陽臺經(jīng)改造后可以D.房屋改造后的隔斷間只要符合租住要求可以出租供人居住正確答案：A參考解析：《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。(20.)關于將已出租的房地產(chǎn)抵押，不正確的表述是()。A.抵押人有義務將租賃情況告知抵押權人B.抵押人有義務將抵押情況告知承租人C.原租賃合同繼續(xù)有效D.抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對抵押物的受讓人無效正確答案：D參考解析：ABC三項，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。(21.)承租人在租賃期間內(nèi)死亡，有權要求維持原租賃關系的是承租人的()。A.已離異的前妻B.在異國定居的女兒C.。居住在鄰近城市的養(yǎng)子D.現(xiàn)共同居住的兒子正確答案：D參考解析：承租人除享有出租房屋的使用權、收益權外，為保護承租人合法權益不受侵害，我國法律還賦予承租人一系列特殊權利。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋；租賃房屋期間，房屋被抵押或查封的，原租賃合同繼續(xù)有效。(22.)《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃實行()制度。A.辦事公開B.登記備案C.信用公示D.備案公示正確答案：B參考解析：房屋租賃實行登記備案制度。與其他租賃相比，房屋租賃合同的當事人除簽訂合同外，還應當向住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）主管部門履行登記備案手續(xù)。(23.)房屋租賃合同中，引起租賃糾紛的主要原因是()。A.租賃用途B.租賃期限C.租金交付方式D.租金標準正確答案：D參考解析：房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權而付給房屋所有權人的經(jīng)濟補償。租金標準是租賃合同的核心之一，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，應當明確約定租金標準及支付方式。(24.)承租人未按照約定的方法使用房屋，則出租人()。A.可單方面解除合同B.需與承租人協(xié)商解除合同C.可加收租金D.需經(jīng)工商管理部門同意解除合同正確答案：A參考解析：承租人在租賃期間，應按照約定的方法使用房屋，并對房屋盡妥善保管義務。如果承租人未按照約定的方法使用，致使房屋受損，出租人可以解除合同并要求賠償損失。合理使用房屋還包括不得擅自對房屋進行改善或增設他物，否則出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。(25.)下列行為中，不屬于出租人單方解除合同的情形的是()。A.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租B.擅自變動房屋建筑主體C.承租人在合理期限內(nèi)未支付租金D.因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行正確答案：D參考解析：出租人單方解除的情形主要有：①承租人未經(jīng)出租人同意將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；②承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建的；③承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋受損的；④承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的；⑤不定期租賃，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以提前解除租賃合同的。(26.)房屋租賃合同為()，只要雙方當事人就主要內(nèi)容達成一致合同即告成立。A.諾成性合同B.實踐性合同C.要式合同D.單務合同正確答案：A參考解析：房屋租賃合同為諾成性合同，只要雙方當事人就主要內(nèi)容達成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。(27.)公共租賃住房的供應對象不包括()。A.城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭B.城鎮(zhèn)無房職工C.新就業(yè)無房職工D.在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員正確答案：B參考解析：公共租賃住房供應對象為城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員。具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。(28.)鄧先生在承租一店鋪期間，由于營業(yè)需要，欲改變房屋的格局。在征得業(yè)主書面同意，經(jīng)有關管理部門批準后開始施工。由于施工方法錯誤，導致房屋倒塌，業(yè)主()。A.應向有關管理部門追討損失B.應向鄧先生追討損失C.應向承建者追討損失D.自己承擔損失正確答案：C參考解析：承租人的義務有：①交付租金。承租人應當按照約定的期限支付房屋租金。②合理使用、善意保管房屋。經(jīng)出租人同意，可以對房屋進行改善或者增設他物。③租賃關系終止時歸還房屋。本題中，業(yè)主應向承建者追討損失。(29.)關于房屋轉(zhuǎn)租，不正確的表述是()。A.承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效B.第三人對租賃物造成損失的，第三人應當賠償損失，與承租人無關C.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同D.除出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商另有約定的外，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期正確答案：B參考解析：承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應當經(jīng)出租人書面同意。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。(30.)出租的房屋有權屬爭議的，則()。A.承租人可單方面解除合同B.承租人與出租人協(xié)商解除合同C.少支付租金D.出租人可單方面解除合同正確答案：A參考解析：根據(jù)《合同法》《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的有關規(guī)定，當存在下列情形時，承租人享有單方解除權：①因不可歸責于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的；②不定期租賃；③租賃物危及承租人的安全或者健康的；④租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；⑤租賃房屋權屬有爭議的；⑥租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的以及合同約定的其他可以提前解除租賃合同的。(31.)關于房屋租賃合同備案的說法，正確的是()。A.房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后10日內(nèi)，持有關證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)B.備案時應當提交的證明文件中包括書面租賃合同和房屋所有權證書C.備案時只需要提供承租人的身份證件D.如果房屋租賃當事人訂立的是口頭租賃合同，需到場說明情況正確答案：B參考解析：A項，《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。BCD三項，商品房屋租賃當事人辦理房屋租賃登記備案，應當提交下列材料：①房屋租賃合同；②房屋租賃當事人身份證明；③房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；④直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。(32.)關于房屋租賃合同效力的表述，錯誤的是()。A.當事人可以房屋租賃合同未按照法律辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效B.未辦理房屋登記備案的不影響合同的效力C.已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的優(yōu)先于非登記備案的D.登記備案的房屋租賃合同，具有對抗第三人的效力正確答案：A參考解析：《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定,當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。由此可見，未辦理房屋登記備案的不影響合同的效力。盡管房屋租賃合同不以登記備案為生效條件，但登記備案的房屋租賃合同具有對抗第三人的效力。即當出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的優(yōu)先于非登記備案的，除非非登記備案的承租人已經(jīng)合法占有租賃房屋。(33.)下列屬于房屋租賃合同自然終止的是()。A.無正當理由，拖欠房租6個月以上的B.公有住宅無正當理由閑置6個月以上的C.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的正確答案：D參考解析：A項，承租人累計6個月以上拖欠租金的，出租人有權單方解除租賃合同，屬人為終止。B項，無正當理由連續(xù)6個月以上閑置公共租賃住房的，應當退回公共租賃住房，屬人為終止。C項，將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓的，出租人可單方解除合同，屬人為終止。(34.)公共租賃住房租金標準，實行()。A.市場價格B.政府指導價C.政府定價D.按成本定價正確答案：C參考解析：市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房租金標準，報本級人民政府批準后實施。公共租賃住房租金標準應當向社會公布，并定期調(diào)整。公共租賃住房租金原則上按照適當?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平確定。(35.)公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位應當在租賃合同簽訂后()日內(nèi)報相關部門備案。A.7B.10C.15D.30正確答案：D參考解析：合同簽訂后，公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位應當在30日內(nèi)將合同報市、縣級人民政府住房保障主管部門備案。(36.)某住宅樓建于2000年，目前各類設施設備完好，能保證安全正常的居住使用。該住宅樓的供水管網(wǎng)分為上下兩個區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)直接供水，上區(qū)由水泵加壓和設備層設施轉(zhuǎn)換后供水。該住宅樓的設備層設在10層，層高2m，面積為200m2。該住宅樓的整體供水方式為()。A.直接供水方式B.設置水箱的供水方式C.設置水泵、水池供水方式D.分區(qū)、分壓供水方式正確答案：D參考解析：分區(qū)、分壓給水，適用于在多層和高層建筑中，室外配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能供上面樓層用水的情況。為充分利用室外配水管網(wǎng)的水壓，通常把給水系統(tǒng)分為高壓（上）和低壓（下）上下兩個供水區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)水壓直接給水，上區(qū)由水泵加壓后與水箱聯(lián)合給水。(37.)某住宅樓建于2000年，目前各類設施設備完好，能保證安全正常的居住使用。該住宅樓的供水管網(wǎng)分為上下兩個區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)直接供水，上區(qū)由水泵加壓和設備層設施轉(zhuǎn)換后供水。該住宅樓的設備層設在10層，層高2m，面積為200m2。該住宅樓設備層的面積()住宅樓建筑總面積。A.不計入B.按50%計入C.按80%計入D.按100%計入正確答案：A參考解析：不計算建筑面積的范圍包括：①層高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夾層、插層、技術層和層高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；③房屋之間無上蓋的架空通廊；④房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；⑤建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；⑥騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；⑧活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；⑨獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。本案例中，設備層層高2m，不計入住宅樓建筑總面積。(38.)張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結構完好，設施、設備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆局部脫落，需要進行小修。按照設計規(guī)定，該住宅樓安裝的電梯數(shù)量應不少于()部。A.1B.2C.3D.4正確答案：B參考解析：在住宅中，為滿足日常使用，設置電梯應符合以下要求：①7層以上（含7層）的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅，必須設置電梯。②12層以上（含12層）的住宅，設置電梯不應少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯。③高層住宅電梯宜每層設站，當住宅電梯非每層設站時，不設站的層數(shù)不應超過兩層。(39.)張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結構完好，設施、設備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆局部脫落，需要進行小修。該套住宅房屋所有權證上的房產(chǎn)附圖為()。A.房產(chǎn)分幅圖B.房產(chǎn)分丘圖C.房產(chǎn)分戶圖D.宗地圖正確答案：C參考解析：房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權利界線，是房屋所有權證的附圖。(40.)張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結構完好，設施、設備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆局部脫落，需要進行小修。該套住宅的建筑面積中，陽臺面積應()。A.全部計入B.計入一半C.計入四分之一D.全部不計入正確答案：A參考解析：全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。(41.)下列關系中屬于人身關系的是()。A.物權關系B.債權關系C.婚姻關系D.知識產(chǎn)權關系正確答案：C參考解析：民法是調(diào)整平等民事主體之間的財產(chǎn)關系、人身關系的法律規(guī)范的總和。其中，財產(chǎn)關系包括：①物權關系；②債權關系；③知識產(chǎn)權關系。人身關系是人們在社會生活中形成的具有人身屬性，與主體的人身不可分離的、不是以經(jīng)濟利益而是以特定精神利益為內(nèi)容的社會關系，包括：①婚姻關系；②親屬關系等。(42.)()應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內(nèi)設施安全。A.承租人B.出租人C.經(jīng)紀人D.經(jīng)紀機構正確答案：B參考解析：房屋租賃雙方的法律關系。房屋租賃是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行為。出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內(nèi)設施安全。承租人應當按照合同的約定支付租金，并按照約定租賃用途和使用要求合理使用房屋。(43.)孫某壽終正寢，享年90歲，兒子早亡，生前主要由兒媳張某照顧。下列人員中，無權繼承孫某遺產(chǎn)的是()。A.配偶李某B.女兒孫小某C.弟弟孫某某D.兒媳張某正確答案：C參考解析：《繼承法》第十條規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承?！钡谑l規(guī)定：“喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務的，作為第一順序繼承人。”(44.)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，處于中間人的地位，此時對應的法律關系是()。A.委托關系B.居間關系C.代理關系D.合作關系正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取服務費用的行為。在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構雖然與委托人存在委托關系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構都不是委托人的代理人或交易當事人一方。(45.)下列情形，不屬于承擔民事責任的方式的是()。A.賠禮道歉B.法律制裁C.返還財產(chǎn)D.賠償損失正確答案：B參考解析：承擔民事責任的方式主要有以下11種：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險；④返還財產(chǎn)；⑤恢復原狀；⑥修理、重作、更換；⑦繼續(xù)履行；⑧賠償損失；⑨支付違約金；⑩消除影響、恢復名譽；賠禮道歉。(46.)()是物權的產(chǎn)生、變更和消滅的總稱。A.物權的變動B.物權的交換C.物權的使用D.物權的繼承正確答案：A參考解析：物權的變動是物權的產(chǎn)生、變更和消滅的總稱。從權利主體方面觀察，即物權的取得、變更和喪失。物權的產(chǎn)生即物權人取得了物權，它在特定的權利主體與不特定的義務主體之間形成了物權法律關系，并使特定的物與物權人相結合。(47.)不動產(chǎn)權利人對其所擁有的不動產(chǎn)依法享有的支配、占有、使用、收益的權利是()。A.不動產(chǎn)所有權B.不動產(chǎn)用益物權C.不動產(chǎn)擔保物權D.不動產(chǎn)控制權正確答案：A參考解析：按照物權法定原則，不動產(chǎn)物權的種類和內(nèi)容應當由法律規(guī)定，任何人不能自己創(chuàng)設物權的種類和內(nèi)容。不動產(chǎn)物權包括：①不動產(chǎn)所有權；②不動產(chǎn)用益物權；③不動產(chǎn)擔保物權。其中，不動產(chǎn)所有權是指不動產(chǎn)權利人對其所擁有的不動產(chǎn)依法享有的支配、占有、使用、收益的權利。(48.)王某將其一套房屋出售給李某，李某在付清房款后就入住了該房屋，但一直未辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記。此時，李某對該房屋擁有的權利有()。A.請求王某配合過戶登記的債權B.對該房屋的所有權C.設立在該房屋上的用益物權D.對該房屋的承租權正確答案：A參考解析：根據(jù)《物權法》，不動產(chǎn)物權生效情形分為法定生效、事實行為成就時生效和登記生效三種情形。登記是物權公示最主要的方法。除法定生效和事實行為成就時生效的情形外，因當事人之間的法律行為導致不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，均應當依法申請登記，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。(49.)下列房屋中，可以出租的是()。A.權屬有爭議的房屋B.違法建造的房屋C.廚房改造的房屋D.欠交物業(yè)費的房屋正確答案：D參考解析：《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：①屬于違法建筑的；②不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。(50.)2017年1月，李某將其一套自有住房出租給王某，雙方簽訂了房屋租賃合同。合同約定租期為3年。2018年1月，王某將該套住房轉(zhuǎn)租給劉某，并簽訂了轉(zhuǎn)租合同。則下列關于轉(zhuǎn)租的說法中，不正確的是()。A.王某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)租合同應當辦理登記備案手續(xù)B.王某轉(zhuǎn)租該套住房，應當經(jīng)李某同意C.轉(zhuǎn)租合同有效期間，即使李某與王某的租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同仍然有效D.劉某承租該住房的期限最長為3年正確答案：D參考解析：A項，房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。D項，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。題中，原房屋租賃合同剩余期限為2年，所以劉某承租該住房的期限最長為2年。(51.)王某承租李某的住房后，自己打算將其轉(zhuǎn)租給朋友，下列關于王某轉(zhuǎn)租的說法錯誤的是()。A.李某的房屋必須合法B.王某轉(zhuǎn)租須經(jīng)李某書面同意C.轉(zhuǎn)租期限可以長于原合同規(guī)定的期限D(zhuǎn).轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限正確答案：C參考解析：房屋轉(zhuǎn)租一般是指商品房屋轉(zhuǎn)租。商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。轉(zhuǎn)租要求包括：①轉(zhuǎn)租的房屋必須合法，禁止出租房屋的情形也適用于轉(zhuǎn)租的房屋；②須經(jīng)出租人書面同意；③轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限。(52.)趙某來到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員田某代表甲機構同趙某簽訂了居間合同。趙某同甲機構所簽訂的合同屬于()。A.新建商品房經(jīng)紀合同B.房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同C.房地產(chǎn)租賃代理合同D.房屋租賃合同正確答案：B參考解析：房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的主要工作就是促成房地產(chǎn)交易。當租賃雙方簽訂了房屋租賃合同后，這就標志著房地產(chǎn)經(jīng)紀活動取得重要進展，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構也就可以收取經(jīng)紀服務的傭金。(53.)公共租賃住房租金確定的原則是()。A.市場價格B.政府指導價C.按成本定價D.適當?shù)陀谕愋妥》孔饨鹚秸_答案：D參考解析：市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房租金標準，報本級人民政府批準后實施。(54.)()是指將住宅通過改變房屋結構和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。A.廉租房B.群租房C.經(jīng)濟適用房D.普通商品房租賃正確答案：B參考解析：“群租房”指將住宅通過改變房屋結構和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。常見的“群租房”類型有：將廚房、衛(wèi)生間、陽臺出租給他人居住；在房屋內(nèi)打隔斷，將原本只適合最多幾個人居住的空間出租給幾十人居??；將地下儲藏室按床位對外出租等。(55.)房屋租賃合同與房屋買賣合同的根本區(qū)別在于()。A.合同簽訂程序B.權屬轉(zhuǎn)移方面C.合同約束能力D.合同生效條件正確答案：B參考解析：房屋租賃合同與房屋買賣合同在權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移方面有著根本區(qū)別。后者是以轉(zhuǎn)移房屋所有權為目的，而房屋租賃合同僅轉(zhuǎn)移房屋的使用權，所有權并不發(fā)生變動，承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用、收益，而不得處分。(56.)房屋租賃合同都應當采用()形式。A.書面B.電子C.口頭D.當事人的約定正確答案：A參考解析：我國《合同法》規(guī)定，當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同。如不簽訂書面形式的房屋租賃合同，除在合同形式上不符合法律的規(guī)定外，容易出現(xiàn)房屋租賃當事人隨時終止租賃關系，租賃關系不穩(wěn)定，相關權益得不到有效保證。(57.)房屋所有權人張某與承租人王某簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定房屋的租賃期為25年。該房屋租賃合同約定的租賃期的效力為()。A.有效B.無效C.效力待定D.20年正確答案：D參考解析：房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租賃合同的租賃期限均不得超過20年，租賃期限超過20年的，超過部分無效。出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。(58.)張某將自己名下的一套房屋進行出租，同時出租給王某、李某和付某。張某先后和王某、李某和付某簽訂了房屋出租合同，但張某只和王某辦理了登記備案手續(xù)，而付某現(xiàn)實際占有著該房屋。王某、李某和付某現(xiàn)均主張履行租賃臺同，應先確定()為承租人。A.王某B.李某C.付某D.給付租金最高的人正確答案：C參考解析：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，根據(jù)最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：①已經(jīng)合法占有租賃房屋的；②已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；③合同成立在先的。付某現(xiàn)正在合法占有租賃房屋，因此首先確定其為承租人。(59.)下列關于房屋租賃的表述中，錯誤的是()。A.共有產(chǎn)權的房屋出租必須征得共有人同意B.已出租的房屋可以設定抵押C.已出租的房屋發(fā)生房屋所有權轉(zhuǎn)讓，其租賃關系也隨之解除D.承租人可以將承租的房屋再出租正確答案：C參考解析：C項，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。(60.)2016年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，張某將房屋出售給王某，但未告知李某。2018年8月，王某因與他人合開公司需要將該房屋入股，要求解除與李某的房屋租賃合同。李某可以主張的權利為()。A.拒交房租B.要求張某承擔損害賠償責任C.要求按租賃合同約定繼續(xù)承租D.請求法院確認張某、王某的買賣行為無效正確答案：C參考解析：為保護承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。(61.)王某于2017年12月將一套自有房屋出租給張某，雙方簽訂了房屋租賃合同。合同約定租期為1年，年租金為20000元。此時張某應當辦理()。A.房屋他項權利登記B.房屋變更登記C.房屋轉(zhuǎn)移登記D.房屋租賃登記備案正確答案：D參考解析：《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。(62.)合同的()原則是民法上意思自治原則的具體體現(xiàn)，貫徹于合同動態(tài)發(fā)展的整個過程。A.平等B.自愿C.公平D.誠實守信正確答案：B參考解析：合同法的基本原則包括：①平等原則；②自愿原則；③公平原則；④誠實守信原則；⑤守法和公序良俗原則。其中，合同自愿原則是民法上意思自治原則的具體體現(xiàn)，它貫徹于合同動態(tài)發(fā)展的整個過程，包括訂約自由、選擇合同相對人的自由、決定合同內(nèi)容的自由、選擇合同方式的自由、變更和解除合同的自由等。(63.)房屋租賃當事人應將房屋租賃合同向()主管部門辦理登記備案。A.稅務B.工商C.房地產(chǎn)D.規(guī)劃正確答案：C參考解析：《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。(64.)關于房屋租賃合同備案的說法，正確的是()。A.房屋租賃合同簽訂后10天內(nèi)應當?shù)绞小⒖h人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)B.備案時應當提交的證明文件中包括房屋租賃合同和房屋所有權證書等C.備案時只需要提供承租人的身份證件D.房屋租賃當事人不得委托他人代為辦理房屋租賃登記備案正確答案：B參考解析：A項，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。BC兩項，在進行房屋租賃登記備案時應當提交房屋租賃合同、房屋租賃當事人身份證明、房屋所有權證書或者其他合法權屬證明和直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。D項，房屋租賃當事人可以書面委托他人代為辦理房屋租賃登記備案。(65.)下列情形中，不會導致租賃合同無效的是()。A.出租房屋為未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑B.出租房屋為未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋C.約定的租賃期限未超過用于出租的臨時建筑的使用期限D(zhuǎn).出租房屋為未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋正確答案：C參考解析：房屋租賃合同無效的認定具體如下：①出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。②出租人就未經(jīng)批準或者未按照批注內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。(66.)出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在()個月內(nèi)未提出異議，出租人與承租人之間的《租賃合同》依然有效。A.6B.7C.8D.9正確答案：A參考解析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。(67.)當房屋租賃合同()時，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。A.無效B.有效C.履行期限屆滿D.解約正確答案：A參考解析：在租賃房屋轉(zhuǎn)租處理中，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。(68.)2013年3月，張某預購建筑面積為45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，張某辦理了房屋所有權登記。2015年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，張某將房屋出售給王某，但未告知李某。2017年8月，王某因與他人合開公司需要將該房屋入股，要求解除與李某的房屋租賃合同。對此，李某可以主張的權利為()。A.拒交房租B.要求張某承擔損害賠償責任C.要求按租賃合同約定繼續(xù)承租D.請求法院確認張某、王某的買賣行為無效正確答案：C參考解析：為保護承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。(69.)下列關于房屋租賃市場特點的描述錯誤的是()。A.租賃價格相對穩(wěn)定B.季節(jié)性變化不明顯C.交易更為頻繁D.屬地區(qū)性市場正確答案：B參考解析：房屋租賃市場的特點有：①租賃價格相對穩(wěn)定。與房屋買賣價格相比，房屋租金能夠保持一個比較穩(wěn)定的水平。②季節(jié)性變化明顯。承租房屋的行為通常具有短期性的特點。③交易更為頻繁。房屋出租在城市、城市郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。④屬地區(qū)性市場。房屋租賃市場規(guī)模、價格水平、供求狀況、價格走勢等因房屋所處不同地區(qū)而存在較大差異，是地區(qū)性市場。(70.)已購公房是城鎮(zhèn)職工按照()購買的公有住房。A.協(xié)議價B.市場價C.成本價D.最低價正確答案：C參考解析：已購公房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房。對于已購公房租賃管理，各地政策不一，部分地區(qū)如北京、上海已取消了已購公房上市租賃管理規(guī)定。(71.)出租住房的，應當以()為最小出租單位。A.人均租住建筑面積B.原設計的房間C.滿足最低居住需求D.平均居住水平正確答案：B參考解析：為保證基本居住條件，《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。(72.)房屋出租人將房屋提供給承租人使用需要簽訂房屋租賃合同，下列不屬于房屋租賃合同特征的是()。A.房屋租賃合同是不動產(chǎn)租賃合同B.合同的相對性會受到法律的一定限制C.期限最長不得超過二十年D.期限最長不得超過七十年正確答案：D參考解析：房屋租賃合同屬于財產(chǎn)租賃合同的一種重要形式，與一般財產(chǎn)租賃合同相比具有如下特征：①房屋租賃合同是不動產(chǎn)租賃合同；②合同的相對性會受到法律的一定限制；③期限最長不得超過二十年。D項，期限不超過七十年的是住宅型《商品房買賣合同》。(73.)根據(jù)()不同，房屋租賃可區(qū)分為住宅用房租賃與用于商業(yè)、辦公、生產(chǎn)等非住宅用房租賃。A.房屋產(chǎn)權性質(zhì)B.房屋使用用途C.房屋提供主體D.房屋租賃期限正確答案：B參考解析：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。根據(jù)房屋用途不同，房屋租賃可區(qū)分為住宅用房租賃與用于商業(yè)、辦公、生產(chǎn)等非住宅用房租賃。(74.)房屋租賃期內(nèi)房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原租賃合同()。A.對承租人和新房主繼續(xù)有效B.對承租人和新房主無效C.對承租人繼續(xù)有效，對新房主無效D.對承租人無效，對新房主繼續(xù)有效正確答案：A參考解析：為保護承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。(75.)下列關于房屋轉(zhuǎn)租的說法中，錯誤的是()。A.承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效B.第三人對租賃房屋造成損失的，第三人應當賠償損失，與承租人無關C.房屋轉(zhuǎn)租必須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)D.除出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商另有約定外，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期正確答案：B參考解析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。除上述規(guī)定外，房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。(76.)房屋產(chǎn)權人甲某，委托房地產(chǎn)中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經(jīng)丙公司聯(lián)系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經(jīng)丙公司聯(lián)系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報價格時，房地產(chǎn)管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產(chǎn)管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產(chǎn)權人甲某與客戶丁某均表示不服。甲某與客戶丁某應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后()日內(nèi)向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報價格。A.15B.30C.60D.90正確答案：D參考解析：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。(77.)房屋產(chǎn)權人甲某，委托房地產(chǎn)中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經(jīng)丙公司聯(lián)系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經(jīng)丙公司聯(lián)系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報價格時，房地產(chǎn)管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產(chǎn)管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產(chǎn)權人甲某與客戶丁某均表示不服。.甲某與客戶丁某在收到補繳稅費通知后向房地產(chǎn)管理部門申請復核，要求()重新評估。A.房地產(chǎn)管理部門B.甲某C.丁某D.房地產(chǎn)評估機構正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產(chǎn)評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。如果交易雙方對房地產(chǎn)評估價格有異議，可以要求重新評估。(78.)房屋產(chǎn)權人甲某，委托房地產(chǎn)中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經(jīng)丙公司聯(lián)系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經(jīng)丙公司聯(lián)系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報價格時，房地產(chǎn)管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產(chǎn)管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產(chǎn)權人甲某與客戶丁某均表示不服。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般應當以()作為繳納稅費的依據(jù)。A.申報的成交價格B.重新評估的價格C.更改后的成交價格D.市場價格正確答案：A參考解析：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。多選題（共22題，共22分）(79.)契據(jù)登記制度的主要特點包括()。A.只有履行權屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立B.登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只能在當事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人C.登記機構對登記申請采取形式審查、登記權利的狀態(tài)D.登記機構對登記申請采取實質(zhì)審查、登記權利的現(xiàn)狀E.法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任正確答案：B、C、E參考解析：契據(jù)登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為不動產(chǎn)權利的變更、他項權利的設定，在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關系，不動產(chǎn)權利的轉(zhuǎn)移或他項權利的設定即同時成立。其主要特點是：①登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態(tài)；②登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)登記，只能在當事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任。(80.)下列單位或個人取得房屋的情形中，可以由當事人單方申請房屋登記的有()。A.甲公司新建房屋B.李某繼承取得房屋C.王某購買取得房屋D.張某以生效法律文件取得房屋E.陳某受遺贈取得房屋正確答案：A、B、D、E參考解析：因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：①尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；②繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；③人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權利的；④權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；⑤不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；⑥申請更正登記或者異議登記的；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。(81.)關于不動產(chǎn)登記資料查詢?nèi)说囊?，下列說法正確的有()。A.按規(guī)定提交查詢資料B.保守國家機密C.在指定場所查詢D.不得毀壞登記資料E.不得復制不動產(chǎn)登記資料正確答案：A、B、C、D參考解析：不動產(chǎn)登記資料的查詢對查詢?nèi)说囊蟀ǎ孩侔匆?guī)定提交查詢資料。查詢?nèi)瞬樵儾粍赢a(chǎn)登記資料的，應按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》提交相應的材料，不提交材料或提交材料不符合規(guī)定的，不動產(chǎn)登記機構可以不予查詢。②在指定場所查詢。查詢?nèi)瞬樵儾粍赢a(chǎn)登記資料，應當在不動產(chǎn)登記機構設定的場所進行。不動產(chǎn)登記原始資料不得帶離設定的場所。③不得毀壞登記資料。查詢?nèi)嗽诓樵儠r應當保持不動產(chǎn)登記資料的完好，嚴禁遺失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢設備。④保守國家機密。查詢?nèi)藢Σ樵冎猩婕暗膰颐孛茇撚斜Ｃ芰x務，不得泄露給他人，也不得不正當使用。(82.)下列情形中，應當辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的有()。A.部分房屋拆除B.法人名稱改變C.交換房屋D.繼承房屋E.贈與房屋正確答案：C、D、E參考解析：《房屋登記辦法》進一步明確，有以下情形之一的，當事人應當申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記：①買賣；②互換；③贈與；④繼承、受遺贈；⑤以房屋出資入股。(83.)適用變更登記的主要情形包括()。A.權利人姓名或者名稱變更的B.權利人放棄不動產(chǎn)權利的C.地役權的利用目的、方法、期限等發(fā)生變化的D.不動產(chǎn)權利期限發(fā)生變化的E.買賣、繼承、遺贈、贈與、互換不動產(chǎn)的正確答案：A、C、D參考解析：一般來說，適用變更登記的主要情形包括：①權利人姓名或者名稱變更的；②不動產(chǎn)坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更的；③不動產(chǎn)權利期限發(fā)生變化的；④同一權利人分割或者合并不動產(chǎn)的；⑤抵押權順位、擔保范圍、主債權數(shù)額，最高額抵押債券額限度、債權確定期間等發(fā)生變化的；⑥地役權的利用目的、方法、期限等發(fā)生變化的；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權力轉(zhuǎn)移的變更情形。題中，B項屬于注銷登記；E項屬于轉(zhuǎn)移登記。(84.)下列關于異議登記的說法，正確的有()。A.利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記B.不動產(chǎn)登記機構受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議登記證明C.異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內(nèi)，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料D.異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構無須告知申請人該權利已經(jīng)存在異議登記的有關事項E.異議登記失效后，申請人就同一事項以同一理由再次申請異議登記的，不動產(chǎn)登記機構不予受理正確答案：A、B、C、E參考解析：D項，異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構應當書面告知申請人該權利已經(jīng)存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續(xù)辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。(85.)某住宅樓建于2000年，目前各類設施設備完好，能保證安全正常的居住使用。該住宅樓的供水管網(wǎng)分為上下兩個區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)直接供水，上區(qū)由水泵加壓和設備層設施轉(zhuǎn)換后供水。該住宅樓的設備層設在10層，層高2m，面積為200m2。為了滿足使用人對建筑物適用性的要求，該住宅樓建筑空間布局的設計應考慮()。A.結構安全耐久B.平面布置合理C.交通聯(lián)系方便D.有利于使用正確答案：B參考解析：作為使用人，對建筑物的基本要求概括起來是安全、適用、經(jīng)濟、美觀。適用的基本要求包括防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等方面良好，功能齊全，空間布局合理?？臻g布局合理是針對用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通聯(lián)系方便，有利于使用。(86.)房屋登記的工作程序有()。A.申請B.審核C.核準D.登簿E.發(fā)證正確答案：A、B、D、E參考解析：房屋登記的一般程序為申請、受理、審核、登簿和發(fā)證等。房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。(87.)以下關于房屋登記費說法正確的是()。A.因登記機關錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費B.經(jīng)濟適用住房登記以及因權利人名稱變更而申請房屋變更登記，不收取房屋登記費C.住房登記以每件80元標準收費D.農(nóng)民利用宅基地建設的住房登記，不收取房屋登記費E.非住房登記以每件550元標準收費正確答案：A、C、D、E參考解析：B項，住宅類不動產(chǎn)登記費按件向登記申請人收取，當事各方共同申請登記的，由登記為不動產(chǎn)權利人的一方繳納。其中，減半收取登記費的情形有：①申請不動產(chǎn)更正登記、異議登記的；②不動產(chǎn)權利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更申請變更登記的；③同一權利人因分割、合并不動產(chǎn)申請變更登記的；④國家法律、法規(guī)規(guī)定予以減半收取的。(88.)根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，應申請轉(zhuǎn)移登記的情形有()。A.買賣B.出租C.抵押D.贈與E.繼承正確答案：A、D、E參考解析：轉(zhuǎn)移登記，是指因不動產(chǎn)權利人發(fā)生改變而進行的登記。一般來說，轉(zhuǎn)移登記適用的情形包括：①買賣、繼承、遺贈、贈與、互換不動產(chǎn)的；②以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；③不動產(chǎn)分割、合并導致權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；④因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；⑤因主債權轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權轉(zhuǎn)移的；⑥因需役地不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移引起地役權轉(zhuǎn)移的，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移情形。(89.)根據(jù)《物權法》，不動產(chǎn)物權生效情形分為()。A.公示期滿后生效B.法定生效C.登記生效D.事實行為成就時生效E.交易雙方意向一致時生效正確答案：B、C、D參考解析：不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權公示的方式，但并不是所有的不動產(chǎn)物權都必須經(jīng)過登記后才生效。根據(jù)《物權法》，不動產(chǎn)物權生效情形分為法定生效、事實行為成就時生效和登記生效三種情形。(90.)王某預購了某項目的一套住宅，并通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的協(xié)助，申請了個人住房組合貸款。一年后，該項目竣工并交付使用，王某辦理了入住手續(xù)。王某在整個購房過程中應申請的不動產(chǎn)登記類別為()。A.首次登記B.更正登記C.轉(zhuǎn)移登記D.抵押權登記E.注銷登記正確答案：C、D參考解析：不動產(chǎn)登記按照登記的業(yè)務類型可分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記和預告登記。其中，轉(zhuǎn)移登記是指不動產(chǎn)所有權、抵押權等物權發(fā)生轉(zhuǎn)移時進行的登記。抵押權登記是指抵押人用自己所擁有的土地和房屋，以不轉(zhuǎn)移占有的方式，為本人或者第三人履行債務，向抵押權人提供擔保的登記。(91.)不動產(chǎn)登記按照登記的物權分類有()。A.土地登記B.不動產(chǎn)所有權登記C.不動產(chǎn)他項權利登記D.房屋登記E.林權登記正確答案：B、C參考解析：不動產(chǎn)登記按照登記的物權分類有：①不動產(chǎn)所有權登記；②不動產(chǎn)他項權利登記，分為不動產(chǎn)用益物權登記和不動產(chǎn)擔保物權即抵押權登記。ADE三項屬于不動產(chǎn)登記按照登記的物分類。(92.)不動產(chǎn)登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告的情形包括()。A.政府組織的集體土地所有權登記B.宅基地使用權及房屋所有權的首次登記C.涉及國家秘密D.依職權更正登記E.依職權注銷登記正確答案：A、B、D、E參考解析：A．政府組織的集體土地所有權登記B．宅基地使用權及房屋所有權的首次登記C．涉及國家秘密D．依職權更正登記E．依職權注銷登記除涉及國家秘密的外，有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告：①政府組織的集體土地所有權登記；②宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經(jīng)營權等不動產(chǎn)權利的首次登記；③依職權更正登記；④依職權注銷登記；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。(93.)下列()屬于房屋登記機構應當進行實地查看的情形。A.預購商品