丹東五星級(jí)酒店及配套設(shè)施建筑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

11.2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3可行性研究的依據(jù)和范圍第三章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)3.2丹東市五星級(jí)酒店模式的情況分析3.3丹東市可比酒店項(xiàng)目分析第四章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與定位4.5項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位2第六章投資估算和資金籌措第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析31.2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性4使得丹東市作為全國(guó)唯一與朝鮮僅一江之隔的暖溫帶亞濕潤(rùn)季風(fēng)型在美麗的丹東市區(qū)域內(nèi)可以供給的朝江一線五星級(jí)酒店目前只本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)563.2丹東市五星級(jí)酒店模式的情況分析丹東市位于遼寧省東南部，北依長(zhǎng)白山脈，南臨黃海，與朝鮮民主主義人民共和國(guó)隔江相望，是一個(gè)以工業(yè)、商貿(mào)、物流、旅游為主萬(wàn)，其中市區(qū)面積563平方公里，人口約85萬(wàn)。轄三縣（市）三區(qū)和一個(gè)國(guó)際級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、衛(wèi)生城市和遼寧7投資700億元，同比增長(zhǎng)33%；財(cái)政一般預(yù)算收入103億元，同比增長(zhǎng)旅游人數(shù)2518萬(wàn)人次，增長(zhǎng)12%;入境旅游人數(shù)39萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18%;旅游業(yè)總收入263億元,增長(zhǎng)20%。丹東港現(xiàn)轄大東港和浪頭港兩個(gè)港第19位，未來(lái)三至五年吞吐能力將達(dá)到億噸以上，將成為東北東部最8場(chǎng)5公里，距丹東老城區(qū)10公里，位于老城區(qū)與約40萬(wàn)。新區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是建設(shè)成為東北亞現(xiàn)代化的金融基地、會(huì)9軸”為臨江發(fā)展軸，即××地區(qū)，包含政治文化、商貿(mào)金融、口岸1項(xiàng)目地塊約226畝，位于新區(qū)的××公園，東臨鴨綠江大道、南至中央大街、西鄰丹東九年一貫制私立學(xué)校、北倚新加坡城。地塊是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地，建成后的五星酒店必將成為××的地標(biāo)性建筑。由于政府對(duì)一線江景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力，無(wú)論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是不可多得的。附近新的鴨綠江界河公路大橋正在修建，未來(lái)中朝貿(mào)易、交流將更加便捷，隨著政府、海關(guān)等機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)的不斷遷入，整個(gè)××將成為丹的五星級(jí)酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，整個(gè)項(xiàng)目是市場(chǎng)中極具的喜來(lái)登、希爾頓酒店均在市區(qū)，沒有一家是江景酒店，地勢(shì)上不如3.3丹東市可比酒店項(xiàng)目分析路，酒店整體東西朝向，面臨鴨綠江；本案位于新城區(qū)××公園，酒（1）本案在硬件及軟件上都?jí)蛴玻涣鞯呐涮自O(shè)計(jì)，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)人員，能保證給客戶提供最專業(yè)、舒心的入住需求；而皇冠假（2）本案兼顧考慮了客房日照系數(shù)及觀景因素（3）本案總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，精心打造度假空間，充分營(yíng)造五星酒店度假氛圍；而皇冠假日在整體環(huán)境上缺乏綠意、美觀，花園環(huán)境不明顯，使得酒店整體氛圍缺為樂觀。針對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如售價(jià)，均是低的，因此，從理論上看，本項(xiàng)目的實(shí)際效益將不低于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)造，更為丹東市旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的角色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有2、打造區(qū)域甚至市級(jí)高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前3、丹東城市戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程尚需時(shí)日，真正的爆3、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續(xù)打壓，投資商品房1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他3、強(qiáng)化、利用開發(fā)商優(yōu)越的社會(huì)資源和政府背景資4、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)丹東××酒店及住宅配套項(xiàng)目結(jié)合全國(guó)各地五星級(jí)酒店成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的××五星級(jí)酒4.3開發(fā)該項(xiàng)目目的定位遞目標(biāo)是：在產(chǎn)品或服務(wù)的品質(zhì)、性能、特色上滿足或超過(guò)顧客的期的特點(diǎn)、需求及旅行社高端旅游團(tuán)隊(duì)接待程序、標(biāo)準(zhǔn)等，有針對(duì)性地），高端旅游團(tuán)隊(duì)接待中比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更好地服務(wù)于這一特定市場(chǎng)的顧客，題，另一方面也可解決日后酒店經(jīng)營(yíng)的客源問題，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)須要樹立“借力營(yíng)銷”的理念。公司酒店的借力營(yíng)銷應(yīng)主要包含三方客，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，贏得更多利潤(rùn)；三是借中國(guó)集團(tuán)、丹東市政府的需要根據(jù)信息化社會(huì)的營(yíng)銷環(huán)境和技術(shù)特點(diǎn)來(lái)制定4.5項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位2（2）建筑風(fēng)格、園林綠化風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彰，符合4.6環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全4.6.1項(xiàng)目施工期環(huán)境影響分析4.6.1.1施工環(huán)境影響分析塵、噪聲、廢水、固體廢棄物等。揚(yáng)塵主要來(lái)源于工地道路揚(yáng)塵和攪筑施工排水、車輛和設(shè)備沖洗水、施工人員生活污水；固定廢棄物主4.6.1.2施工環(huán)境影響防治將施工期生活垃圾收集后送到丹東新區(qū)環(huán)衛(wèi)部門制定的垃圾收加強(qiáng)施工期的余土和建筑垃圾的管理，及時(shí)收集、清運(yùn)，避免產(chǎn)4.6.2運(yùn)營(yíng)期間環(huán)境影響分析后，排入市政污水管網(wǎng)，然后送至污水處理廠處理。盡量利用現(xiàn)有生本項(xiàng)目廢棄污染主要來(lái)源有廚房抽煙、熱水供給過(guò)程的燃料廢性、突發(fā)性等特點(diǎn)，產(chǎn)生廢氣污染物排放量較小，也可忽略；至于廚較?。粦?yīng)急備用發(fā)電機(jī)在頂樓且處于一密閉房間內(nèi)，噪聲可忽略；根據(jù)《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》熱泵熱水機(jī)組、生活水泵對(duì)周95-105Db(A)之間，但項(xiàng)目再建設(shè)時(shí)采取了封閉隔音及使用隔聲材料垃圾。其中餐飲中的蔬菜、果皮以及某些生活垃圾等定時(shí)統(tǒng)一收集，運(yùn)往環(huán)衛(wèi)站處理；至于餐飲中的實(shí)物殘?jiān)?，定時(shí)統(tǒng)一收集，然后請(qǐng)飼4.6.3減輕本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的措施和建議（1）進(jìn)一步加強(qiáng)管理，保證項(xiàng)目區(qū)初期雨水的全部收集，減輕直（2）進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)的綠化，增加綠化面積。項(xiàng)目地的綠化不僅可美化項(xiàng)目區(qū)環(huán)境，而且還具有固水、吸塵、降塵、吸聲降噪等功能。項(xiàng)目區(qū)綠化的一般原則為：圍繞項(xiàng)目地和道路形成綠色屏障，改善生態(tài)環(huán)境；對(duì)商業(yè)、住宅部分要?jiǎng)?chuàng)造條件在中藤本植物，以此組成4.7功能分類及戶型設(shè)置定位包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在100客戶。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制定有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引客戶。具體定價(jià)如4.10.1本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施居十座小城之一性這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有資金的預(yù)期5.4.1形象與品牌推廣效果階段，應(yīng)使得“經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的這些首先要體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。施工隊(duì)伍之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣5.5分階段控制的公關(guān)效果利運(yùn)營(yíng)，必須采用“短、平、快”的銷售路線，因此項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)5.5.1售前形象建立及宣傳鋪墊本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動(dòng)作為客戶對(duì)項(xiàng)目信心培養(yǎng)的支持；同時(shí)，由于銷售的基本要素如樓書、賣場(chǎng)、沙3建立在前兩個(gè)階段的公關(guān)效果之上，這一階段，推廣力度和費(fèi)用商介入，聯(lián)合代理商集中宣傳，造成項(xiàng)目銷售的轟動(dòng)效應(yīng)，以迅速完眾所周知五星級(jí)酒店需要較大的建設(shè)期投入，峰值資金投入約3、開工一年左右支付設(shè)備采購(gòu)款、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)和裝修材料預(yù)付為6.24億元；投資成本約3.7億元，盈虧平衡點(diǎn)為57%。故此，當(dāng)住宅、商鋪部分實(shí)現(xiàn)了57%的銷售率，可售部分就可以