物業(yè)管理有限公司服務(wù)方案

物業(yè)管理有限公司服務(wù)方案目錄一、公司簡(jiǎn)介二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、管理制度五、物業(yè)管理服務(wù)理念和目標(biāo)六、組織結(jié)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制、信息反饋及處置機(jī)制七、物業(yè)費(fèi)的本錢(qián)測(cè)算和管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)八、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證辦法九、關(guān)于物業(yè)公司對(duì)保安人員軍事化管理的報(bào)告一、公司簡(jiǎn)介公司自成立以來(lái)，立志于品牌戰(zhàn)略，本著“以人為本”、“以業(yè)主至上”為根本理念，堅(jiān)持“軍事化、規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化、技術(shù)化”的管理，公司云集了眾多技術(shù)人材和具有豐碩管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專業(yè)人員，具有較為完善的組織架構(gòu)，公司擁有一支極強(qiáng)的專業(yè)化隊(duì)伍，實(shí)施科學(xué)、規(guī)范和現(xiàn)代化的管理技術(shù)，維持與時(shí)俱進(jìn)的管理水平。公司經(jīng)營(yíng)范圍：物業(yè)管理及物業(yè)咨詢服務(wù)；家政服務(wù)；房地產(chǎn)、衡宇出租信息咨詢服務(wù)；園林設(shè)計(jì)及管理。公司按市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，以住戶至上、服務(wù)第一為宗旨。成立了獨(dú)立核算、自大盈虧、依法管理、自主經(jīng)營(yíng)、自我進(jìn)展的運(yùn)行機(jī)制，確立了科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)進(jìn)展、依法管理的質(zhì)量方針，制定了一整套嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，通過(guò)科學(xué)的管理，為客戶提供安全、文明、整潔、知足客戶需求而且持續(xù)改良的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。同時(shí)，公司已形成了和睦共存、“真誠(chéng)、專業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的獨(dú)特文化理念，為企業(yè)的健康進(jìn)展打下了厚實(shí)的人文基礎(chǔ)和壯大的精神支柱。公司的追求——讓城市因咱們加倍文明，讓社會(huì)因咱們加倍和諧，讓社區(qū)因咱們加倍溫馨，讓物業(yè)因咱們更有價(jià)值。物業(yè)管理公司勇敢地肩負(fù)起時(shí)期責(zé)任和社會(huì)使命，為客戶提供更高價(jià)值的服務(wù)體驗(yàn)，超越普通，不斷創(chuàng)新，維持物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)先地位；

公司的服務(wù)宗旨——真誠(chéng)待人、熱情服務(wù)、扎實(shí)工作、注重細(xì)節(jié)、品質(zhì)管理、管理規(guī)范高效、服務(wù)真誠(chéng)快捷；公司的企業(yè)精神——團(tuán)結(jié)開(kāi)拓，求實(shí)創(chuàng)新；公司的服務(wù)方針——以嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、追求完美的工作作風(fēng)，不斷提高服務(wù)品質(zhì)，使客戶取得滿意的服務(wù)；公司將繼續(xù)堅(jiān)持“真誠(chéng)待人、熱情服務(wù)、扎實(shí)工作”的服務(wù)宗旨，通過(guò)科學(xué)的管理和誠(chéng)信優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，給業(yè)主及利用者創(chuàng)造一個(gè)溫馨、舒適、干凈、安全的工作、生活環(huán)境。同時(shí)企業(yè)員工們將一如繼往，鼓足干勁，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，以昂貴的斗志，飽滿的熱情，再譜服務(wù)新篇章。而且踴躍奉行“為開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)提升形象、為業(yè)主的物業(yè)保值增值”的經(jīng)營(yíng)方針，以期為業(yè)主創(chuàng)造最大利益。二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將以政策和法規(guī)為理論依據(jù)，在管理與服務(wù)當(dāng)中，成立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，整體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“衡宇及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

一、衡宇及設(shè)施設(shè)備管理

建筑公共部位取得維修、養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

A、工作的主動(dòng)性

管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù)，季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

C、工作的針對(duì)性

在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。

共用設(shè)施、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。

市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫(kù)等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫(kù)、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。

智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合小區(qū)智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的保護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

二、環(huán)境衛(wèi)生管理

在小區(qū)管理上咱們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

衛(wèi)生管理

是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。

環(huán)境管理環(huán)境管理以小區(qū)文明干凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)咱們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果；咱們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是小區(qū)重點(diǎn)管理工作之一。咱們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

五、車輛交通管理

對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停放實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

六、公共管理

住戶裝修管理

只要在物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工進(jìn)程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全利用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。

搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。

協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全部業(yè)主及住戶提供的常常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管應(yīng)當(dāng)中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安捍衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。咱們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。

八、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：水泵的維修保養(yǎng)等。咱們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

九、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造一個(gè)溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，盡力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和普通的小事，表現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一名業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活，并享受這種溫暖大家庭的幸福。咱們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開(kāi)展各類無(wú)償與有償服務(wù)，并非斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。三、物業(yè)管理模式物業(yè)管理不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手腕，通太高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。

我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。

一、

管理方式

嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。

提供共管式服務(wù)。

嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。

運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。

啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。

二、運(yùn)作程序

可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部份。

3、實(shí)施辦法

治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手腕“三防”結(jié)合，確保安全。

裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。

精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。

合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。

發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)保安的專業(yè)化管理。

在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作。

超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。

開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)。

4、管理手腕

啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過(guò)思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作踴躍性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感，而且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。

執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。

通過(guò)獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。

建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。

工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。

提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。

管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。四、管理制度1、公共管理制度

停車場(chǎng)管理須知

A、小區(qū)停車場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車輛都應(yīng)自覺(jué)服從停車場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。

B、請(qǐng)您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車留宿。

C、請(qǐng)您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。

D、請(qǐng)您自覺(jué)交納管理費(fèi)并辦理停車證。

E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。

F、對(duì)于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。

衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：

A、請(qǐng)您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門(mén)口指定地址。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。

C、請(qǐng)您愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫(huà)、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。

D、請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入

E、請(qǐng)您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、?chǔ)藏類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。

寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：

A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩帶犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；

B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所；

C、個(gè)人養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；

D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。

綠化管理須知

A、為了維持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您珍惜住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹(shù)木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。

B、您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護(hù)措施。

C、請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。

E、請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。

F、請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。2、內(nèi)部管理制度（各職位職責(zé)）

2．1物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)職位職責(zé)

A.應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；

B.熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；

C.帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；

E.鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對(duì)業(yè)績(jī)差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見(jiàn)；

F.關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；

G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門(mén)做好相應(yīng)工作及其他上級(jí)交辦的工作；

2．2領(lǐng)導(dǎo)助理職位職責(zé)

A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；

B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)；

C.負(fù)責(zé)對(duì)本中心員工各類考核；

D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；

E.接待來(lái)訪住戶，對(duì)住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%；

F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見(jiàn)故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；

G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；

H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門(mén)工作，發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)；

I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；

2．3環(huán)境管理部管理員職位職責(zé)

A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；

B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；

C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；

D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作；

E、對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見(jiàn)和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。

F、定期開(kāi)展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃?rùn)z查和監(jiān)督消殺工作；

G、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道；

2．4保安部隊(duì)長(zhǎng)職位職責(zé)

A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；

B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；

C、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；

D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”（二懂：懂防火辦法、懂起火后撲救方式；三會(huì)：會(huì)報(bào)火災(zāi)、會(huì)利用消防器材、會(huì)處置險(xiǎn)肇事故；三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)覺(jué)火險(xiǎn)、能撲救火情)。

F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；

G、定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作則，組織處置；

H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；

I、負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。

2．5工程維修部管理員職責(zé)

A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；

B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；

C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)；

D、做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；

E、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；

F、負(fù)責(zé)用戶對(duì)本部門(mén)工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；

G、負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門(mén)考勤；

H、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道；

2．六、服務(wù)中心管理員職責(zé)

A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；

B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門(mén)信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等；

C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理；

D、制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；

E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

F、負(fù)責(zé)開(kāi)展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。

3、人員配置和人員的素質(zhì)要求物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，肯定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重道德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。咱們要求事務(wù)管理具體操作人員必需是一專多能，實(shí)行一崗多職，彼此協(xié)作，表現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）。五、物業(yè)管理服務(wù)理念和目標(biāo)1、物業(yè)管理整體服務(wù)理念通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，了解到在居住群眾心中，都有一個(gè)一路的心愿，十分向往舒適、方便、美好的生活。針對(duì)小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)以人為本，強(qiáng)調(diào)居住、商業(yè)環(huán)境的和諧美和咱們預(yù)測(cè)的小區(qū)居住群眾的特點(diǎn)，綜合物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)要素。咱們將為業(yè)主提供陽(yáng)光般燦爛、全面的服務(wù)，真情營(yíng)造和諧家園，著力打造品位、高格調(diào)的社區(qū)文化。社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員一路創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合。小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)理念：以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。要做到一點(diǎn)，就必需高度重視業(yè)主的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的"文化社區(qū)"的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)量種交流形式增進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員和社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員一路參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的踴躍性。二是通過(guò)量種宣傳形式培育社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深切到他們?cè)诶梦飿I(yè)尤其是在利用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。咱們的假想是：、提倡"天天讓您滿意"的服務(wù)理念：咱們秉持"實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改良服務(wù)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意"的質(zhì)量方針,對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式.每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都通過(guò)大量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時(shí)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則.咱們實(shí)施“管理報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支利用情形，和本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情形，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。、營(yíng)建“事業(yè)至真，生活至愛(ài)”的文化服務(wù)理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員一路創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)成立一種“生活至愛(ài)”的文化氣氛，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。咱們將以開(kāi)展健康豐碩的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，成立嶄新的社區(qū)文化。咱們將圍繞"環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居"等五大主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，盡力把小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。、塑造"樸實(shí)無(wú)華，追求時(shí)尚"的審美理念在新世紀(jì)里，業(yè)主加倍關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一路參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地知足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氣氛營(yíng)造上，咱們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝保護(hù)，維持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并非斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，成立人與環(huán)境和諧共融的"城市家園文化區(qū)"?？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)展帶來(lái)了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異,業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的物業(yè)管理人，必需成立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。咱們?cè)诠芾眢w制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并成立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機(jī)制上，成立了按勞分派和按資分派相結(jié)合的分派機(jī)制，成立了多種體系有機(jī)結(jié)合的鼓勵(lì)機(jī)制，成立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。、把好安全關(guān)，確保小區(qū)萬(wàn)無(wú)一失。A、成立一支高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍；B、與周邊單位成立聯(lián)防聯(lián)保制度，與所在地公安機(jī)關(guān)成立良好的工作關(guān)系；C、制定應(yīng)急方案。假想在住宅區(qū)內(nèi)的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情形，據(jù)此制定不同的應(yīng)急處置預(yù)定方案，重點(diǎn)明確小區(qū)保安增援的方向、力度和辦法。一旦發(fā)生特殊情形，即與本地公安機(jī)關(guān)聯(lián)系。、把好衛(wèi)生關(guān)，確保全天候保潔。A、嚴(yán)格規(guī)定各部位打掃作業(yè)制度，嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無(wú)可挑剔，人人滿意；B、嚴(yán)格檢查評(píng)比。通過(guò)天天的巡視和不按期的檢查，通過(guò)公司及服務(wù)處的按期檢查評(píng)比實(shí)施獎(jiǎng)懲，使每一個(gè)保潔員維持足夠的工作動(dòng)力和恒定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不懈，一如既往地做好本職工作；C、實(shí)行全員保潔管理制度，專門(mén)是給予巡邏保安監(jiān)管任務(wù)，發(fā)覺(jué)不潔現(xiàn)象，隨時(shí)配合相關(guān)責(zé)任人及時(shí)處置。、把好車輛管理關(guān)，確保進(jìn)出有序。A、在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，就將各家各戶擁有的車輛分門(mén)別類記錄清楚，并對(duì)要求停在區(qū)內(nèi)的車輛發(fā)給預(yù)先特別制作的編有停車位號(hào)碼的停車牌，組成完整的車輛檔案資料；B、成立24小時(shí)車輛管理執(zhí)勤巡邏制度，尤其是上下班頂峰時(shí)期增加巡視次數(shù)，合理指揮安排停車就位；C、繪制地下車位進(jìn)方向、停車示用意，只要按圖所指示的箭頭方向和地面、墻上標(biāo)記行進(jìn)，即可迅速順利找到自己的停車位。六、組織機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制、信息反饋及處置機(jī)制一、組織機(jī)構(gòu)公司組織機(jī)構(gòu)圖總經(jīng)理品質(zhì)管理部總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理部市場(chǎng)開(kāi)拓不 客戶服務(wù)中心保潔綠化部項(xiàng)目經(jīng)理工程維修養(yǎng)護(hù)部公共秩序維護(hù)部從上圖能夠看出，這是在職能制和直線制的基礎(chǔ)上，把垂直指揮職能與職能部門(mén)的專業(yè)管理服務(wù)結(jié)合起來(lái)的直線職能制，即維持總領(lǐng)導(dǎo)全權(quán)責(zé)任的直線統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，又發(fā)揮職能部門(mén)專業(yè)職能作用的一種組織形式，它的特點(diǎn)是將管理人員分為二類，一類是行政指揮人員，具有對(duì)下級(jí)進(jìn)行指揮的職能；一類是職能管理人員，是總領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手，對(duì)項(xiàng)目處作業(yè)層員工不具有指揮的權(quán)利。職能管理人員能夠受總領(lǐng)導(dǎo)的委托，在自己主管的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目處進(jìn)行指揮和監(jiān)督，和發(fā)覺(jué)誤差及時(shí)向總領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告的職能，及時(shí)糾正、不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新工作的一個(gè)管理模式，使誤差降低到最低，、科學(xué)開(kāi)展工作。二、監(jiān)督機(jī)制本公司的監(jiān)督機(jī)制是廣義的。第一，站在“客戶利益無(wú)小事”的高度上監(jiān)督公司的管理和服務(wù)行為；第二，是公司管理者代表在總領(lǐng)導(dǎo)的授權(quán)下對(duì)證量管理適應(yīng)內(nèi)外環(huán)境的轉(zhuǎn)變，以保證其適宜性、充分性、有效性，通過(guò)內(nèi)部審核、管理評(píng)審增進(jìn)公司質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，使質(zhì)量管理維持持續(xù)改良的勢(shì)頭，；履行管理監(jiān)督職能；再次，是每一年在服務(wù)區(qū)域內(nèi)采用普發(fā)問(wèn)卷調(diào)查表的方式，征求廣大客戶和物業(yè)利用人對(duì)服務(wù)質(zhì)量的好評(píng)，和公示投訴電話，同意客戶和物業(yè)利用人對(duì)項(xiàng)目處全部服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。3、自我約束機(jī)制向服務(wù)要效益是本公司做好物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)和起點(diǎn)，也是公司生存和進(jìn)展的客觀要求，本公司在經(jīng)營(yíng)進(jìn)程中以其全數(shù)法人財(cái)產(chǎn)，依法自主經(jīng)營(yíng)、自大盈虧、自我進(jìn)展、自我完善的機(jī)制運(yùn)行。經(jīng)營(yíng)管理中的指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手腕，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益有機(jī)的結(jié)合統(tǒng)一，對(duì)項(xiàng)目處實(shí)行項(xiàng)目主任責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的目標(biāo)責(zé)任制，前二年，公司會(huì)給予必然的扶持，不論是人力和財(cái)力都會(huì)重點(diǎn)傾斜，在扶持的進(jìn)程中會(huì)要求項(xiàng)目處慢慢完成自我完善、自大盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)，在實(shí)際管理服務(wù)中，公司職能部門(mén)層有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的職權(quán)相對(duì)分離，項(xiàng)目處各職位績(jī)效考核量化標(biāo)準(zhǔn)由公司擬定，考核則由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在實(shí)際工作中，對(duì)各作業(yè)層員工是不是依照職位標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)進(jìn)行考核，公司監(jiān)查和抽查的雙保險(xiǎn)機(jī)制，同時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)公司投入到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)資源進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，在相對(duì)獨(dú)立的情形下，別離對(duì)整個(gè)小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量、安全指標(biāo)、是不是依法管理、依法辦事、服務(wù)是不是質(zhì)價(jià)相符等指標(biāo)進(jìn)行全面控制及負(fù)責(zé)，使本小區(qū)管理服務(wù)工作能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、客戶、物管公司、社會(huì)多贏的格局，為確保項(xiàng)目負(fù)責(zé)人能執(zhí)行公司指令，公司會(huì)按期和不按期到小區(qū)檢查和監(jiān)查服務(wù)品質(zhì)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)溝通，使各類誤差在最短的時(shí)刻取得糾正。4、信息反饋及處置機(jī)制如何掌握真實(shí)情形是本公司實(shí)施內(nèi)部管理的重要環(huán)節(jié)之一，本公司以為：只有在服務(wù)區(qū)內(nèi)成立起切實(shí)可行的信息反饋渠道，才能高效率地完成好各項(xiàng)服務(wù)工作，在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中才能博得客戶和物業(yè)利用人好評(píng)及取得良好的企業(yè)聲譽(yù)，才能實(shí)現(xiàn)公司在物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)中全方位、綜合性的良性循環(huán)，咱們將采取的主要辦法如下：一、在服務(wù)區(qū)域內(nèi)成立信息反饋渠道：A、在服務(wù)區(qū)內(nèi)公示公司的投訴電話，由公司總領(lǐng)導(dǎo)辦公室受理客戶和物業(yè)利用人、經(jīng)營(yíng)戶的投訴意見(jiàn)，并協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目處存在的問(wèn)題，同時(shí)，公司也能夠通過(guò)與投訴的語(yǔ)言交流，達(dá)到與客戶和物業(yè)利用人、經(jīng)營(yíng)戶彼此溝通，加深熟悉和了解的目的，不斷完善服務(wù)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理及各類服務(wù)：B、采用普發(fā)問(wèn)卷調(diào)查表的方式，每一年在服務(wù)器內(nèi)開(kāi)展一次客戶和物業(yè)利用人、經(jīng)營(yíng)戶滿意調(diào)查，從客戶和物業(yè)利用人、經(jīng)營(yíng)戶反饋的信息中分析項(xiàng)目處存在的問(wèn)題，提出改良的辦法，提高服務(wù)質(zhì)量。二、信息處置機(jī)制A、本公司要求項(xiàng)目處收到的所成心見(jiàn)、建議及投訴、回訪都要有記錄。為檢查項(xiàng)目處是不是依照公司的要求在開(kāi)展此項(xiàng)工作，公司會(huì)按期到小區(qū)檢查工作，并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供并同意公司的抽檢，如公司抽檢中發(fā)覺(jué)項(xiàng)目處對(duì)投訴問(wèn)題沒(méi)有處置的情形時(shí)，由公司總領(lǐng)導(dǎo)辦公室負(fù)責(zé)并率領(lǐng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到投訴客戶或物業(yè)利用人家進(jìn)行回訪，同時(shí)提出對(duì)受投訴責(zé)任人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的處置意見(jiàn)，報(bào)總領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后給予相應(yīng)的行政懲罰。B、按期召開(kāi)總領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)、例會(huì)，由各職能部門(mén)及服務(wù)處主任在會(huì)上匯報(bào)工作，反映情形，討論問(wèn)題，制定辦法；會(huì)后，公司會(huì)監(jiān)督檢查，了解情形，捕捉信息，觀察動(dòng)向，時(shí)刻關(guān)注公司目標(biāo)、計(jì)劃、愿望在項(xiàng)目處得以實(shí)現(xiàn)。七、物業(yè)費(fèi)的本錢(qián)測(cè)算和管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

人員編制和大體工資標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)表序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總額（元/月）備注1經(jīng)理1//2物業(yè)管理員23水電工24保安隊(duì)長(zhǎng)25保安人員106保潔員6試用期1200、轉(zhuǎn)正15007監(jiān)控員2三合計(jì)25//二、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。

公共設(shè)施、設(shè)備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開(kāi)燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：

（60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月）×元/千瓦/小時(shí)

=4320千瓦/小時(shí)×元/千瓦/小時(shí)

=元/月

B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：元

3、綠化管理費(fèi)：

小區(qū)綠化面積為,綠化管理費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元/月）測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）備注1綠化工具費(fèi)1000元/年2勞保用品費(fèi)500元/年3綠化用水費(fèi)4設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)3000元/年/6合計(jì)//4、清潔衛(wèi)生費(fèi)

清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表（04）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元/月）測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）1工具購(gòu)置費(fèi)///2勞保用品費(fèi)///3化糞池清掏費(fèi)///4垃圾外運(yùn)費(fèi)5環(huán)境消殺//6合計(jì)//

物業(yè)服務(wù)收入預(yù)算因暫無(wú)貴公司小區(qū)物業(yè)相關(guān)資料，故無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)算收入，待補(bǔ)五、管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)：電梯房1元/平方米/月；、已領(lǐng)鑰匙未入住的按半價(jià)收取，未出售的由房開(kāi)商按半價(jià)支付；、車輛管理費(fèi)：小車：40元/月/輛，摩托車、電瓶車30元/月/輛；、臨時(shí)車輛管理費(fèi)：小車：5元/輛/次，留宿10元/輛/次，摩托車、電瓶車:2元/輛/次，留宿5元/輛/次。八、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證辦法為將小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)許諾及質(zhì)量保證辦法如下：

（一）義務(wù)：

一、簽定物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

2、承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗；

4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；

6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同；

8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率75％以上。

（二）、服務(wù)

＜一＞安全管理

10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；

11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；

12、小區(qū)主入口設(shè)立專職保安員；

13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；

14、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；

15、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；

16、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

＜二＞環(huán)境管理

17、小區(qū)設(shè)有垃圾桶，生活垃圾天天清運(yùn)一次；

18、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；

21、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害

＜三＞衡宇管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓道通道以及其他公共部位的門(mén)窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門(mén)；

26各棟、單元門(mén)、戶有明顯標(biāo)志。

27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范；

28、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）；

＜四＞設(shè)施、設(shè)備管理

29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；

31、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；

32、如有電梯的小區(qū)，載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；

33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；（三）、諾標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家及市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用02房屋零修、急修及時(shí)率99%98%急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成；急修不過(guò)夜，工作量過(guò)大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%99分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99．5%由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹(shù)木無(wú)破壞、無(wú)黃土裸露、無(wú)病蟲(chóng)害現(xiàn)象06道路、車場(chǎng)完好率及使用率95%99%制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車場(chǎng)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%96%由工程