中國房地產(chǎn)二次調(diào)控市場報(bào)告

2010房地產(chǎn)“二次調(diào)控”市場研究報(bào)告2010·10·7華星房產(chǎn)研展部在銀十前夕·國家再度出臺(tái)調(diào)控……9月29日晚，國家多部委分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。包括信貸、契稅等一系列措施，在4月份調(diào)控政策的基礎(chǔ)上再次加大了房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。調(diào)控為何加碼？面對(duì)二次調(diào)控，市場又將作何反應(yīng)？二次調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場的發(fā)展又將起到怎樣的作用？前言報(bào)告思路一線城市：“金九”成色十足北京：數(shù)據(jù)顯示：9月1日-25日，北京商品房成交量大幅上升，去除經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房外的商品住宅成交6910套，日均成交276套，與8月同期相比上漲75.5%；9月份，北京商品住宅整體成交均價(jià)為20520元/平方米。上海：新房住宅市場的成交量已經(jīng)維持了連續(xù)七周穩(wěn)步上漲的趨勢。９月的前２６天，全市新房住宅的成交量已經(jīng)達(dá)到了９８．７萬平方米，預(yù)期整個(gè)９月的成交量將達(dá)到１１５萬平方米，創(chuàng)下今年以來成交量最大的月份（之前的高點(diǎn)是４月份的１０３萬平方米）。前三季30城市賣地收入近9000億同比增七成今年無疑是調(diào)控政策最為頻繁的一年。不過，土地市場總體依然活躍。數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，30個(gè)城市土地出讓金累計(jì)接近9000億元，同比增長七成。寧波市場：9月主要開盤樓盤人氣火爆·搶購風(fēng)潮再現(xiàn)銀億海德花苑開盤當(dāng)天預(yù)定量過半，646套房源·去化362套世貿(mào)世界灣二期四天狂銷600套，966套房源·去化725套青林灣4期開盤當(dāng)天，幾近售罄395套房源·去化345套雍城世家·臻邸二期·首批房源搖號(hào)開盤當(dāng)天房源去化在95%以上廣州亞運(yùn)城·9月26日開盤·首批1600套房源·瘋狂搶購亞運(yùn)城的售價(jià)在1.1萬-1.3萬元/平方米，一期推出8078套現(xiàn)樓，占廣州全年樓市供應(yīng)量的10%以上。中國第一大盤——廣州亞運(yùn)城28個(gè)城市推介全國路演廣州亞運(yùn)城目前的合作股東為富力、雅居樂、碧桂園、世茂房地產(chǎn)以及中信地產(chǎn)。該項(xiàng)目占地面積27.3萬平方米，總建筑面積438萬平方米，相當(dāng)于4個(gè)北京奧運(yùn)村、8個(gè)北京亞運(yùn)村的大小，被稱為“中國第一盤”。中國第一大盤——廣州亞運(yùn)城28個(gè)城市推介全國路演鞏固調(diào)控成果·政策加碼——房地產(chǎn)市場迎來“二次調(diào)控”國家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國?！岸握{(diào)控”力度有所升級(jí)·嚴(yán)控三套房·重提問責(zé)制國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸首輪調(diào)控二次調(diào)控各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；90平方米以上，貸款首付款比例不得低于30％二套房不低于50%首付款比例調(diào)整到30%及以上；第二套住房，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%建立考核問責(zé)機(jī)制。各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)。嚴(yán)格施行問責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。內(nèi)容相近而力度加碼重提問責(zé)重在執(zhí)行二次調(diào)控并非“空穴來風(fēng)”根本原因：市場與政策新一輪博弈下的產(chǎn)物，是政府對(duì)于房地產(chǎn)過快增長現(xiàn)象的一次修正宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展示意圖市場警戒線調(diào)控背景：宏觀經(jīng)濟(jì)的回升為調(diào)控掃清了后顧之憂中國物流與采購聯(lián)合會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份PMI指數(shù)為51.7%，比上月回升0.5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束連續(xù)三個(gè)月回落局面。中國物流與采購聯(lián)合會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份PMI指數(shù)繼續(xù)回升，達(dá)到53.8%，比上月提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定減輕了房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響調(diào)控背景：調(diào)控執(zhí)行不到位·銀行機(jī)構(gòu)的房貸執(zhí)行擾亂了調(diào)控政策已經(jīng)調(diào)整了半年，銀行在房貸政策執(zhí)行的不到位，而有些中小銀行出臺(tái)房貸業(yè)務(wù)，實(shí)際上是暗中和國家政策做對(duì)，擾亂了調(diào)控。所以現(xiàn)在重申政策并不出乎意料是必然結(jié)果外資抄底中國房地產(chǎn)·市場風(fēng)險(xiǎn)正在逐步升級(jí)據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2010年1-7月，外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計(jì)總額為248億元，同比上漲10%包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，抄底中國房市，給中國房地產(chǎn)政策和決策者帶來了新挑戰(zhàn)。各地樓市細(xì)則頻出——上海、深圳、廈門齊推“限購令”上海：市政府發(fā)布調(diào)控細(xì)則明確：即日起在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房深圳：9月30日晚出臺(tái)的限購政策規(guī)定：從10月1日起，戶籍居民家庭限購兩套住房，非戶籍居民家庭限購一套住房廈門：國土房產(chǎn)等7個(gè)部門決定采取臨時(shí)性限購措施：即從2010年10月1日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。浙江省細(xì)則：11月1日起批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象范圍《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》9月30日正式發(fā)文《辦法》規(guī)定，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象范圍，預(yù)售資金須存入專用存款賬戶；未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書的項(xiàng)目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》；商品房預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，開發(fā)商申請(qǐng)使用預(yù)售金應(yīng)向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)；商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；違規(guī)者將被停止項(xiàng)目銷售，同時(shí)被記入企業(yè)的誠信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統(tǒng)；該辦法自2010年11月1日起施行，施行之前已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目不適用該辦法。寧波新政細(xì)則出臺(tái)：“限購”·“稅收”雙管齊下寧波市政府10月9日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲文件精神的通知》1.堅(jiān)決遏制不合理住房需求，實(shí)行住房限購政策。本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）在本市只能新購1套住房。能提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房，否則暫停在本市購房。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。2.嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50％、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1．1倍的規(guī)定。3.土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住房2％、其他房產(chǎn)3％。調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅的征收政策，取消購房環(huán)節(jié)的各類財(cái)政性補(bǔ)貼?；謴?fù)收取普通住房交易中個(gè)人繳納的房屋所有權(quán)登記費(fèi)、住房交易手續(xù)費(fèi)和房屋所有權(quán)證工本費(fèi)3項(xiàng)行政事業(yè)（服務(wù)）性收費(fèi)。4.切實(shí)增加住房有效供給，全力加快保障性住房建設(shè)。5.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。6.提高商品房預(yù)售條件。新取得用地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，低層、多層建筑主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂，中高層、高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成三分之一及以上，方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保商品房預(yù)售資金首先用于項(xiàng)目工程建設(shè)。7.相關(guān)稅收細(xì)則：對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。此外，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。寧波新政出臺(tái)后案場并未出現(xiàn)明顯變化10月10日在寧波新政出臺(tái)的第一時(shí)間，對(duì)寧波的維科上院、海德花苑、君園和莊、水岸楓情、21碼頭等案場進(jìn)行了走訪，通過與案場工作人員的交談以及現(xiàn)場人流量情況來看，新政出臺(tái)對(duì)于案場的反應(yīng)還沒有顯現(xiàn)；人流量并沒有出現(xiàn)明顯的變化，購房者也沒有出現(xiàn)首次調(diào)控后的恐慌狀態(tài)。樓市調(diào)控影響不一一線城市市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”寧波市場：受假期和政策雙重影響，成交量銳減，但強(qiáng)勢推廣樓盤人氣依然較好。國慶長假期間寧波主要案場來人量統(tǒng)計(jì)案場名稱來人量（日均）成交量備注錢湖天地1-2組2套公寓在售·未推廣雷迪森中心2-3組0未售·未推廣維科·上院150多組010.1樣板區(qū)開放城南華府1-2組3套在售·未推廣金色城市100余組0未售·推廣強(qiáng)君園和莊6-8組0未售·未推廣部分熱銷項(xiàng)目頻現(xiàn)退訂現(xiàn)象·投資客開始退場10月2日中糧萬科的相關(guān)銷售人員也以事先告知客戶首付款比例的提升，但在現(xiàn)場選房銷售過程中，仍出現(xiàn)了個(gè)別購房人因最低首付比例由20%增至30%而放棄購房的現(xiàn)象。10月7日從廣州亞運(yùn)城因?yàn)槭?月29日出臺(tái)的將首套房首付比例由20%提高到30%，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款等政策的影響，已經(jīng)出現(xiàn)部分客戶退訂的現(xiàn)象。中國科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉在“金九銀十”的關(guān)鍵時(shí)期，國家采取這些措施，說明對(duì)市場預(yù)期的調(diào)控仍然存在，調(diào)控信心很穩(wěn)定，接下來還會(huì)有政策陸續(xù)出臺(tái)，不排除房產(chǎn)稅具體內(nèi)容的出臺(tái)。中國政法大學(xué)研究生院副院長李曙光目前出的這些還都只能算是對(duì)策性、短期剛性的彈性政策?，F(xiàn)在重申的原因可能是因?yàn)榇饲暗胤綀?zhí)行的不夠力度，也許是為出臺(tái)下一步更嚴(yán)厲的打打預(yù)防針。馬光遠(yuǎn)：0.4%房產(chǎn)稅率可信但無法平抑房價(jià)目前整個(gè)的CPI是3%以上，如果前年是3%以上的話，房價(jià)的漲勢不會(huì)低于3%。如果一旦房價(jià)的漲勢