佛山三水商業(yè)城MALL策劃方案

目

錄

一、項目概況

1

1.1三水經(jīng)濟概述

1

1.2三水房地產(chǎn)發(fā)展狀況

2

1.32006年三水房地產(chǎn)供應量

4

二、項目分析

7

2.1項目位置

7

2.2三水商業(yè)現(xiàn)狀

8

2.3項目的發(fā)展機遇

9

2.4本項目SWOT分析

10

2.5項目建議

12

三、市場定位

14

3.1項目定位

14

3.2項目各區(qū)規(guī)劃

14

3.3項目建筑風格建議

15

3.4配套設施建議

16

3.5租金定位

16

四、項目經(jīng)營理念

17

4.1商場經(jīng)營理念

17

4.2經(jīng)營策略

19

五、項目開發(fā)成本

21

5.1裝修標準

21

5.2項目改造成本

22

六、總結

24

附錄一：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

25

1、“MALL”的含義

25

2、中國MALL的模式

27

3、當前制約我國MALL的關鍵要素

27

附錄二：中國十大MALL排行榜（按建筑面積排序）

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一、項目概況

1.1三水經(jīng)濟概述

佛山市三水區(qū)位于廣東省中部，珠江三角洲西北端，因西、北、綏江在境內(nèi)匯流，故名三水。全區(qū)總面積874平方公里，轄6個鎮(zhèn)，總人口44萬。有海外華僑、港澳合計胞20多萬，是廣東著名的僑鄉(xiāng)。

三水是佛山市“2+5”城市組團中5個30萬～50萬人口規(guī)模城區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域之一。2005年全國中小城市排名中，三水位列第八，同屬佛山的順德、南海也進入了前十名，由此可見三水的經(jīng)濟實力。

從2003年8月到2005年8月，在兩年的時間里，《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》通過多次修改，目前已經(jīng)初步確定。三水區(qū)城市建設的目標就是成為珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓基地，三水區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。今后，三水區(qū)將抓住機遇，通過進行產(chǎn)業(yè)結構調整、整合過境交通、建設新行政中心、文娛中心，提升商業(yè)中心職能等舉措，改善生活居住環(huán)境，營造出親山近水的城市風貌，體現(xiàn)良性互動的組團式發(fā)展局面。城市人口的規(guī)模不斷擴大，需要通過專項規(guī)劃來促進人口與經(jīng)濟、社會、環(huán)境、資源的協(xié)調發(fā)展。針對目前三水區(qū)市政以及環(huán)境建設相對滯后的局面，編制單位在專項規(guī)劃方面注重精雕細琢，對供水、排水、供電、電信、燃氣等方面都進行可新一輪的研究和規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，三水將建立占地約6.8公頃的文化中心，包括圖書館、文化館、展覽館等；三水區(qū)將不斷完善城市各類綠地系統(tǒng)，使各項指標在規(guī)劃期間達到國家園林城市標準，人均公共綠地大于7平方米，綠地率32％以上；預計用水指標為每萬人0.7萬立方米～0.9萬立方米，人均建設用地控制在120平方米以內(nèi)。1.2三水房地產(chǎn)發(fā)展狀況

從2005年中到2006年初，三水樓市連續(xù)出現(xiàn)了三件大事，引起了佛山房地產(chǎn)界的強烈關注——第一件就是在2005年6月，三水7家本地的發(fā)展商聯(lián)合起來以3.23億元競得恒達花園227畝“地王”；第二件就是去年年底，麗日集團在云東海旅游經(jīng)濟區(qū)競得1400畝地塊，首次進入三水開發(fā)天鵝湖別墅項目；第三件就是佛山匯銀創(chuàng)展公司在三水江南新區(qū)拿下4306畝超級地塊，規(guī)模之大史無前例。

與此同時，由三水區(qū)建設局房產(chǎn)業(yè)務股提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2004年，三水商品房成交81.87萬平方米，成交金額是16億元，平均樓價為1954.32元/平方米，創(chuàng)了三水成交量和成交金額“雙高”，三水樓市出現(xiàn)爆發(fā)性增長。而2005年，雖然三水商品房成交面積和成交金額同比都有所下降，但是平均樓價為2016元/平方米，創(chuàng)造了三水平均樓價的新高。

自上世紀90年代以來，三水房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷了兩個高潮和兩個低谷，1993年三水撤縣設市后，1995年三水樓市出現(xiàn)第一個高峰期。從1996年到1998年，三水樓市開始回落，當時三水房地產(chǎn)市場處于無序和各自為陣的狀態(tài)，多數(shù)發(fā)展商開發(fā)的樓盤規(guī)模小，樓盤建設標準不高，行業(yè)發(fā)展水平低，當時政府有關部門就開始整頓，將80多發(fā)展商精簡為30多家，并著手規(guī)范管理混亂的房地產(chǎn)市場。從1999年開始，三水樓市又開始上升，在2000年出現(xiàn)了一個小陽春，商品房成交面積超過了53萬平方米。很快，經(jīng)過2001年的小低潮之后。從2002年開始，在“2+5”組團式城市發(fā)展規(guī)劃引導下，加上三水城市總體規(guī)劃、江南新城規(guī)劃和一系列大規(guī)模的規(guī)劃建設的推進，三水樓市在2004年出現(xiàn)了一次大爆發(fā)。雖然2005年三水商品房交易量和交易金額同比下降不少，但是這只是暫時的，因為去年三水樓盤的供應量少，而且今年三水會陸續(xù)推出一些地塊，加上去年底今年初推出的地塊，未來三水房地產(chǎn)還會有一定的增長。

這兩年，三水房地產(chǎn)均價漲幅較大，特別是三水中心城區(qū)的樓價上漲得更快，去年大概每平方米比2004年上漲了500元左右?，F(xiàn)在三水西南中心旺地的花園式樓盤樓價已經(jīng)上漲到約3000元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析，其中有樓盤的品質提高的原因，也有土地、建設等成本在不斷上漲的原因。目前，三水一些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了入戶花園、躍式等戶型，原來多層住宅主導的局面發(fā)生了變化，10多層的小高層電梯洋房有增加的趨勢。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，三水樓市起步低，上升空間還是大，禪城和外地發(fā)展商紛紛前來“涉水”，看中的還是三水未來房地產(chǎn)發(fā)展的前景。三水樓市目前最大的優(yōu)勢就是環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，三水是廣佛兩地的城市后花園，環(huán)境不可比擬，近年來一些有實力的品牌發(fā)展紛紛進駐三水，帶來了一些先進的開發(fā)理念和模式，改變了以往本地發(fā)展商小打小鬧的做法，提升了三水的房地產(chǎn)開發(fā)水平。

不過也有不少業(yè)內(nèi)人士認為，這兩年三水樓市出現(xiàn)了占地規(guī)模巨大的項目，而三水多數(shù)樓盤以本地客戶為主，市場容量有限，這些大盤項目貨量龐大，供應量上升，勢必造成競爭壓力。1.32006年三水房地產(chǎn)供應量

據(jù)“2005年佛山房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)”顯示，2005年三水區(qū)累計的住宅銷售面積僅為41.4萬平方米，與2004年三水區(qū)的住宅銷售面積64.51萬平方米相比，三水樓市05年的供應不足。除了三水千葉花園外，三水廣場的落成開業(yè)和海畔名苑10月份的發(fā)售成為去年三水樓市的兩大亮點。而今年三水的樓市貨量供應充足，海畔名苑二期、恒達花園一期、綠茵?愛倫堡一期等幾大項目都將在今年推出市場，三水銷售市場將迎來一個小高潮。

三水樓盤素質越來越高

三水海畔名苑自05年10月29日推出一期500套單位以來，截至目前，已經(jīng)銷售了300多套，主要是以套內(nèi)面積從100-110平方米左右的三房二廳為主。項目二期目前正在打樁，有望在下半年將推出市場，總貨量約為500戶左右。而與海畔名苑同在一個地段的成業(yè)?匯景苑項目，目前正在推出一期多層產(chǎn)品，戶型有三房、四房還有復式單元。

而去年以3.25億元競得的恒達花園，也將在今年下半年推出市場。據(jù)介紹，恒達花園將規(guī)劃建設40棟17層-25層小高層及高層洋房，首期將興建1萬多平方米的人工湖，并圍繞湖區(qū)建設20棟17層-25層小高層及高層洋房，預計貨量為1500套左右。位于森林公園的新秀項目綠茵?愛倫堡一期也將在今年國慶推出。據(jù)介紹，綠茵?愛倫堡占地約1500畝，總貨量約1000多戶，分成3期開發(fā)，第一期的貨量包括300套洋房和60套別墅。而三水花園酒店也將在今年推出300多套酒店式公寓，加上三水千葉花園新產(chǎn)品；以及麗日?天鵝湖，三水樓市今年的供貨量有望超過3000套。除此之外，三水區(qū)國土部門還將在今年上半年推出西南涌右岸700畝用地。據(jù)了解，不少大品牌地產(chǎn)已經(jīng)對該地塊有極大的興趣，并進行調研考察，這塊地的拍賣將競爭激烈。

伴隨著三水對西南涌進行了整治，拆遷違章建筑和污染工廠，并對生活污水的排放進行了治理，兩岸的綠化和環(huán)境逐漸得到改善。而在今年1月18日，佛山市華粵投資控股有限公司以1.38億元競得西南涌左岸總用地面積97392.6平方米的1、2號地塊。三水區(qū)規(guī)劃部門也談到，目前，規(guī)劃部門正在加緊對西南涌的治理，以及對兩岸進行規(guī)劃性的控規(guī)，有望近期內(nèi)推出該地塊。目前城區(qū)（不包括云東海片區(qū)）商住用地儲備大概有4800多畝,今年三水年中及下半年的土地供應量將有所減少。

二、項目分析

2.1項目位置

三水工業(yè)品專業(yè)市場位于廣海路，占地約2萬平方米，總建筑面積5.5萬平方米，樓齡已有10年。項目由A、B、C、D四個區(qū)組成，A、B區(qū)以及C區(qū)的首至三層為商鋪，C區(qū)四至六層為酒店客房，D區(qū)首層為農(nóng)貿(mào)市場，D區(qū)二至九層為多層住宅。A、B、C區(qū)面積合共3.4萬平方米，D區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場及多層住宅合共2萬平方米。多層住宅已全部售罄，D區(qū)農(nóng)貿(mào)市場也正在使用，其余A、B、C區(qū)商鋪及酒店客房則大部分空置。本項目的工作是如何將A、B、C區(qū)重新策劃、包裝，再推出市場。

三水工業(yè)品專業(yè)市場所處的廣海路是三水的重要的商業(yè)區(qū)，周邊有目前三水最高級的四星級酒店——恒益酒店、在建五星級的產(chǎn)權式酒店――三水花園酒店、以及三水規(guī)模最大、種類最全的綜合性休閑娛樂購物廣場——三水廣場。周邊民居密集，人流較大，此地段已形成較成熟的消費環(huán)境。2.2三水商業(yè)現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，三水區(qū)城市化進程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城區(qū)人口（包括流動人口）驟增，可以說消費力是相當可觀的，同時三水作為廣佛都市圈與肇慶、高明等粵西地區(qū)以及廣西地區(qū)聯(lián)系的重要通道，再加上三水作為環(huán)境優(yōu)美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同樣有著巨大的消費力。

但是，三水本地零售業(yè)界卻因資金、管理、觀念等問題未能及時捕捉商機，三水區(qū)目前的商業(yè)狀況應該說是不能適應其經(jīng)濟發(fā)展的需求。三水區(qū)的商業(yè)設施多沿路蔓延，缺乏統(tǒng)籌布局。目前三水商業(yè)中心區(qū)如新華路、文鋒東路、文鋒中路、紅衛(wèi)路兩側行成的商業(yè)街，基本為底層鋪面經(jīng)營，以滿足居民的日常生活消費為主，沒有形成真正意義上的商業(yè)街。雖然商業(yè)設施總量較多，但網(wǎng)點規(guī)模小、檔次低，超過300平方米營業(yè)面積的零售網(wǎng)點有19家，超過1500平方米的僅為7家，而最大的綜合型商場，其營業(yè)面積也不超過6000平方米。且目前商業(yè)機構的硬件設施明顯落后，市場服務設施也不符合現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，制約了商業(yè)的發(fā)展。在這種情況下，不少三水人在周末開車或者乘車奔向廣州、佛山的超市、商場大采購一番，據(jù)估計“三水人日常消費的三成金額，流進了廣州、佛山市場”。2.3項目的發(fā)展機遇

面對消費市場的日漸成熟，三水區(qū)政府已提出“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，以大流通促大發(fā)展”的工作思路，希望借助建設廣東第三大城市這一機遇給三水區(qū)的商業(yè)流通領域帶來發(fā)展動力，并引進了三水廣場這樣的大型綜合性商業(yè)零售商場落戶于三水。隨著三水廣場的建成和世界500強企業(yè)泰國正大集團下屬零售企業(yè)易初蓮花購物中心進駐，將有望帶動三水以及周邊地區(qū)的商業(yè)格局發(fā)生重大變革。

大型商業(yè)項目助推城市品位。三水廣場整個項目投資近3億元人民幣，總體面積達8.6萬平方米，建成后將是三水乃至周邊地區(qū)近5年最大規(guī)模的SHOPPINGMALL，同時與近在咫尺的一個超過1.5萬平方米、兩個近萬平方米的超大型公園廣場組成三水區(qū)政府十大重點工程之一。三水廣場的建設，改寫了三水城區(qū)內(nèi)無大型商業(yè)項目的歷史，也將極大地提升三水的城市品位。

而經(jīng)營面積過萬平方米的易初蓮花也已進駐三水廣場，由于大型知名零售商家和各種品牌店、功能店的結合方式，能有效組合各投資商家，并形成強大的規(guī)模效應和聚集效應，對消費人群形成巨大的吸引力,同時還促進三水商業(yè)朝大型化、專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展，促使三水商業(yè)有一個質的飛躍。

隨著三水廣場、三水花園酒店的進入，再加原有的四星級恒益酒店，本項目所處的廣海路已成為三水商業(yè)新型業(yè)態(tài)的聚集地，廣海路有望成為三水較為成型的、消費層次較高的商業(yè)街，這將有力推動三水工業(yè)品市場的重新招商。

2.4本項目SWOT分析

SWOT因素

含

義

優(yōu)勢

地段優(yōu)勢

地處廣海路與健力寶路中心地段，是三水城市中心商業(yè)圈。

人流優(yōu)勢

作為三水城市中心商業(yè)區(qū)，并且是三水城區(qū)兩條主干道的交叉地段，消費人流和交通人流為項目的消費帶來巨大的機遇。

外形優(yōu)勢

項目的外形相當漂亮，其弧形的外立面設計在今天也不顯得落后，通過包裝將會顯得富有形象感。

劣勢

空置過久

項目空置了已經(jīng)有10年，長期破爛形象在市民心中造成極為不良的影響，并且使得項目實際的使用權剩下30年。

停車場不足

項目除了正門外的少量空曠地方可以做停車場外，沒有其他地方可以滿足停車的需要，造成停車場配套嚴重不足。

商鋪較零散

項目在早期已經(jīng)銷售部分商鋪，使得項目在進行重新規(guī)劃時形成一定的困難。

機會

良好的商業(yè)環(huán)境

項目處于一個成熟的商業(yè)環(huán)境中，本身已經(jīng)形成良好的商業(yè)氛圍，項目的發(fā)展將會基于良好成熟的商業(yè)環(huán)境。

地段同類型商業(yè)項目的缺少

除了三水廣場外，與項目相約規(guī)模的大型商業(yè)中心在項目地段范圍內(nèi)相對缺少，就整個三水的城市人口和消費力而論，其所支撐的大型商業(yè)項目還有很大的空間。

高消費群體集中在項目周圍

項目地段作為三水的中心城區(qū)，三水區(qū)的政府機關單位、企事業(yè)單位都較為集中在該地段，形成項目作為商業(yè)發(fā)展的強大消費基礎。

項目區(qū)位商業(yè)地位進一步提升

隨著三水五星級的花園酒店建成投入使用，項目周邊以眾多高檔商用物業(yè)組成的城市中心區(qū)商業(yè)地位進一步提升。

威脅

三水廣場的競爭

本項目以3.5萬平方米的商業(yè)體量規(guī)模，在整個三水市場中僅處于三水廣場之后，三水工業(yè)品專業(yè)市場如經(jīng)營與三水廣場相類似的項目，將會明顯受到三水廣場的威脅。

地段同類型商業(yè)的競爭（街鋪）

三水商業(yè)長期處于街鋪形式的發(fā)展，居民的日常消費已經(jīng)習慣到這類商鋪消費，街鋪經(jīng)營成本相比較低，會對本項目形成威脅。

項目長期進行低檔商業(yè)經(jīng)營的形象

項目長期進行雜貨檔式經(jīng)營和肉菜市場經(jīng)營，對消費者形成臟亂差的市場形象，在爛尾的基礎上加深了項目形象的損害。2.5項目建議

目前，三水區(qū)原有商業(yè)市場面臨巨大的挑戰(zhàn)，眾多過江“猛龍”——來自廣州、深圳、佛山，甚至境外的大型連鎖商業(yè)機構陸續(xù)進入三水西南鎮(zhèn)，當?shù)厣虡I(yè)受到了極大的沖擊。面對外來商家的行動，本地商家也開始積極應對，例如月桂市場曾經(jīng)是三水城區(qū)最高檔的農(nóng)貿(mào)市場，現(xiàn)也投入七八百萬元對市場進行了內(nèi)部基礎設施包括水、電和電梯的升級和改造，其它本地商家也是如此。

三水工業(yè)品專業(yè)市場與其它本地商業(yè)機構一樣面臨重大變更，它是三水本地老商業(yè)機構的縮影，目前該項目的經(jīng)營狀況與周邊的商業(yè)氛圍相差甚遠，在對本項目進行改造應著重注意以下幾點：

第一、

該項目的經(jīng)營模式已遠遠落后于現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營模式，現(xiàn)代商業(yè)正向著規(guī)模大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，并實行統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理；

第二、

早期的銷售定位有失誤，本項目面積較大，而全部商鋪是卻面向個體銷售，零散的個體商鋪產(chǎn)權分散，很難形成統(tǒng)一的形象，因而造成商場缺乏整體包裝、統(tǒng)一管理；

第三、

D區(qū)首層農(nóng)貿(mào)市場的敞開式經(jīng)營，造成周邊環(huán)境臟亂差。建議整治農(nóng)貿(mào)市場，只留主要出入口，形成圍閉經(jīng)營，增加室內(nèi)通風設施，提高農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營檔次，嚴管亂擺亂賣現(xiàn)象，各農(nóng)產(chǎn)品分類分區(qū)經(jīng)營，注意清潔衛(wèi)生；

第四、

室內(nèi)、外裝修、空調、電梯等設施、設備，由于空置時間太長，需要花費巨資重新修葺；

第五、

本項目的外墻以灰白色為主，缺乏商業(yè)色彩，因此建議外墻改為鮮艷奪目的色彩，如橙色、淺青、淺黃等。

第六、

室內(nèi)布局欠佳，交通面積較多，實用率較低，在A、B、C、D四個區(qū)中，以B區(qū)和C區(qū)比較嚴重，場內(nèi)缺乏人流導向；

第七、

這樣大型的商業(yè)大廈，卻沒有設置停車場，使本項目缺乏現(xiàn)代商廈所必備的設施；以上七點缺陷中，除前五點可以通過重新包裝定位，可以解決之外，第六、第七點屬于原結構上缺陷，是很難通過包裝策劃來解決得了的，這兩點缺陷是導致整個項目以前推動不了的根本原因，投資者要對此引起足夠的重視。

三、市場定位

3.1項目定位

由項目分析所述，三水廣場在給本項目帶來機遇的同時，也可能給本項目帶來了沖擊。因此本項目的市場定位必須與三水廣場有所差別，不能經(jīng)營與三水廣場相沖突的項目。

由三水區(qū)最新的城區(qū)規(guī)劃可知，文化設施是三水城建的重點，今后三水將陸續(xù)建成圖書館、展覽館、文化中心等設施占地6.5公頃，隨著三水的經(jīng)濟加強，文化事業(yè)的需求將加大，目前三水文化娛樂設施還是比較貧乏，僅有一些小規(guī)模的書店，還沒有大型的購書中心，作為經(jīng)濟彭勃發(fā)展的地區(qū)，巨大的知識需求被壓制了。由此本項目可定位為三水大型文化廣場。3.2項目各區(qū)規(guī)劃

1、A區(qū)：

首層為各式手機、數(shù)碼攝影器材專賣店；

二至四層為家電專賣超市。

2、B區(qū)：

B區(qū)兩邊臨街首層商鋪分別開設中、西式快餐店（例如麥當勞、真功夫等），以此吸引人流，其余首層至三層其余商鋪為大型購書中心。

3、C區(qū)：

首至三層為購書中心和文化用品中心；

四至六層酒店客房，并重新裝修，在C區(qū)首層臨街設酒店獨立的出入口。

4、D區(qū)：

整治原有的D區(qū)首層農(nóng)貿(mào)市場，改為封閉式無污染蔬果超市；3.3項目建筑風格建議

建筑風格偏向動感的現(xiàn)代風格，特別是通過亮麗的色彩來表現(xiàn)。項目本身的體態(tài)不錯，外立面的整改主要是在色調方面要徹底脫離原有項目形象，建議用清新大膽的現(xiàn)代亮麗色彩，如橙色、淺青、淺黃等，并以簡潔明快的建筑構件搭配。室內(nèi)環(huán)境建議多用淺色的暖色調組合搭配，以亮麗的現(xiàn)代風格色調脫離原有的黑和暗的環(huán)境印象，形成動感、活躍、潮流的商業(yè)環(huán)境氛圍。3.4配套設施建議

停車場——除了將項目門前的空地保留作為停車場外，還需增加部分車位，建議在項目附近100米范圍內(nèi)尋找其他地方作為停車場。

電梯——本項目的電梯嚴重不足，建議在B區(qū)各層增設扶手電梯，并在C區(qū)增加垂直客梯和貨梯各一臺。

硬件配套——中央空調、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、倉庫等3.5租金定位

整個商場的平均租金：100元/平方米

四、項目經(jīng)營理念

4.1商場經(jīng)營理念

(1)導入“商業(yè)經(jīng)營主導型”的商業(yè)理念

我國加入世界貿(mào)易組織（WTO）以后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國外的商品要進入中國，商業(yè)領域反而迎來巨大的機會。國外的大型商業(yè)經(jīng)營企業(yè)、各種著名的商品品牌不斷涌入，在經(jīng)營模式、服務水平、價格等方面對中國市場都將形成很大的沖擊。國外一些運作較為成功的商業(yè)機構已經(jīng)進入三水，過往占主流的出租個體攤位模式的商業(yè)市場面臨挑戰(zhàn)。

目前，出租個體攤位模式的商業(yè)市場，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)主不負責經(jīng)營，而經(jīng)營者只能被動接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設計與商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)的銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，已經(jīng)遠遠落后市場對商業(yè)形態(tài)的要求。

我們對本項目的經(jīng)營定位，全部商鋪只租不賣，并力求將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營結合起來，追求的不僅僅是租售物業(yè)的利潤，而是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者的“多贏”結構。

(2)選擇文化產(chǎn)業(yè)為主題，聚集商氣，引進主力店和品牌店提升物業(yè)形象

相關產(chǎn)品高度集中形成一個突出的主題，不僅能夠建立項目的個性與特色，而且能夠使整個項目的靈魂得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應。

只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實處，整體效應才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場隨著市場的發(fā)展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報相當可觀，對于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。

目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒人光顧。而比較成功的大型購物廣場的經(jīng)營情況來看，這些商場基本上不設臨街鋪位，幾層商場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設計，合理分割功能分區(qū)，有意識地引導消費者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。從局部上看，一樓的營業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營商的精心設計，帶動了“高層”商場的銷售額，在保證一樓生意火爆的同時，兼顧到經(jīng)營死角和高樓層的商品銷售。

要使樓上的物業(yè)價值最大化，必須對整個商場進行整體規(guī)劃設計，引進主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營的角度規(guī)劃設計符合市場需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動項目的整體銷售與經(jīng)營，而只有主題明確，才能對品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。同時，通過品牌店和主力店的加入，容易在市場上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營。

以文化產(chǎn)業(yè)為主題，力爭引進廣州購書中心、國美（蘇寧）、麥當勞（肯德基）、真功夫等名店為本項目主力店。

（3）招商項目的組合

招商項目既要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡，也要避免檔次太低、旺丁不旺財?shù)膶擂尉置?。本項目帶動人流的項目是購書中心、麥當勞、真功夫、手機專賣店，而電器超市因為是經(jīng)營高檔耐用商品，平常會很少人流，只有到了節(jié)假日會有較大的人流，引入電器超市的主要原因一方面是為了對購書中心作補充，另一方面是為了提高商場的檔次。

招商項目應遵循動靜結合，優(yōu)勢互補的原則。4.2經(jīng)營策略

(1)贏利模式

全部商鋪只租不賣，掌握整個商場的經(jīng)營主導權，按照文化廣場為主題進行招商經(jīng)營，對各經(jīng)營區(qū)域進行合理劃分，盡量滿足經(jīng)營者的功能需求，以求能實現(xiàn)利潤的最大化；將全部商鋪向銀行抵押貸款，分擔經(jīng)營風險，并回籠部分資金。

(2)市場前期的經(jīng)營管理：

為了保證銷售與招商的順利進行，應該注意：

按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應的功能分區(qū)安排；

把握商品的結構，引導商家經(jīng)營；

統(tǒng)一形象（商場內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布；

多功能公共區(qū)域的設計與活動組織：比如展示中心、活動廣場等。

(3)市場后續(xù)的經(jīng)營管理：

目的：使物業(yè)升值做出品牌，為企業(yè)下一個項目打好基礎

組建專業(yè)的管理公司，引入先進的管理理念；

負責本項目進一步推廣，不斷加強本項目的市場形象和知名度；

大型的公關活動，使本項目成為客戶注目的焦點；

五、項目開發(fā)成本

5.1裝修標準

大廈外墻：部份鋁塑板，部份玻璃幕墻

商場部份：

墻身：批蕩后，刷高級乳膠漆；

地面：鋪貼拋光磚；

天花：入口大堂、各層電梯出入口處吊藝術天花，其余吊石膏板天花；

電梯：首至三層配置扶手電梯，并設專用貨梯；

空調：中央空調。

酒店客房部份：

公共走廊（大堂）：吊藝術天花，地面鋪拋光磚，墻身刷高級乳膠漆；

客房：吊石膏板天花，地面鋪拋光磚，墻身刷高級乳膠漆；

衛(wèi)生間：吊石膏板天花，地面鋪防滑磚，墻身貼高級瓷片，配置衛(wèi)生潔具、浴缸、室內(nèi)排氣系統(tǒng)；

空調：中央空調。

電梯：首層至酒店直達客梯；

蔬果超市：

墻身：貼高級瓷片；

地面：鋪貼防滑磚；

天花：吊石膏板天花；

空調：中央空調。5.2項目改造成本

1、外墻裝修：9000平方米×600元/平方米=540萬元

2、室內(nèi)裝修：35000平方米×650元/平方米=2275萬元

3、電梯：10臺×35萬元/臺=350萬元

4、空調：35000平方米×300元/平方米=1050萬元

以上合計：4215萬元

六、總結

三水房地產(chǎn)起步較低，總體發(fā)展水平不高，與佛山的順德、南海等發(fā)達的地區(qū)相比，存在著較大的差距，目前樓市均價僅為2000元/平方米左右，但正是由于三水房地產(chǎn)開發(fā)成本低，還存在較大的上升空間，在全國各地樓價居高的情況下，因此吸引了不少外地資金進入。

三水工業(yè)品專業(yè)市場主要是由于硬件設施落后，沒有停車場，室內(nèi)布局零亂，實用率較低，再加上前期沒有效的營銷手段，致使該項目雖然地處三水重要的商業(yè)區(qū)，但始終無法有效地推動項目的發(fā)展。

本建議書立足于三水區(qū)政府最新出臺的《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》，抓住三水對文化設施的需求，以文化產(chǎn)業(yè)作主題，力爭引進廣州購書中心、國美（蘇寧）、麥當勞、真功夫等主力店為賣點，帶動樓盤的銷售。對于本項目的投資風險主要來自于硬件上的缺陷，這將會削弱項目的競爭力，如周邊新建類似項目會對本項目打擊較大。

附錄一：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

一個純粹的外來語“MALL”，引發(fā)了中國城市的一場商業(yè)地產(chǎn)運動；當中國人還未明白MALL的準確意義的時候，世界十大MALL排行榜上已經(jīng)有了5個中國MALL的身影；一個在西方發(fā)達國家代表中產(chǎn)階級生活方式的商業(yè)購物模式，其中國之路方向何在？

1、“MALL”的含義

Mall（音譯“摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心。Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。

據(jù)中國商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會最近公布的調查結果顯示，目前全國在建及立項的購物中心多達200余家，總面積約3000萬平方米，總投資額超過3000億。一時間，中國的“MALL”時代似乎已經(jīng)來臨。24萬平方米的上海正大廣場，55萬平方米的北京金源時代購物中心，42萬平方米的廣州正佳商業(yè)廣場相繼開業(yè)。這三座最具代表性的單體MALL以其巨大的體量和奪目的宣傳，似乎使中國人的“MALL”夢想一下變成了“MALL”現(xiàn)實。

更可嘆為觀止的是，MALL剛拉開序幕，MALL集群又緊隨其后。在廣州正佳商業(yè)廣場周邊1.5公里內(nèi)，就有天河城、維多利廣場和太古匯廣場，構成廣州第一商圈——天河商圈最耀眼的MALL集群。而與華南MALL幾乎同時開發(fā)的第一國際、地王廣場、星河傳說、世博廣場四大商業(yè)地產(chǎn)項目，合計面積達160萬平方米，也競相座落在東莞市。

SHOPPING

MALL被譽為“商業(yè)業(yè)態(tài)最高形式”，在美國，MALL的消費額占消費總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在臺灣地區(qū)是9%，而在中國大陸尚未有專門統(tǒng)計。于是，MALL帶來的誘人贏利空間和幾乎空白的國內(nèi)市場所形成的巨大反差，對于精明的投資者而言，隱喻的是超額利潤。也正因為此，MALL幾乎成了MONEY（金錢）的替身，吸引著眾多逐利的資本。

對于一個企業(yè)來說，Mall是創(chuàng)造最大值利潤的項目，而對于一個城市，Mall將可能改變一個城市的商業(yè)格局。業(yè)內(nèi)對于MALL的評價普遍認為，這是社會城市化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結果，Mall的產(chǎn)生，必將對提升城市整體形象和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的促進作用。

據(jù)悉，SHOPPINGMALL對資金需求巨大，平均需要10億元，投資周期長，通常15年才能收回初期投入，因涉及的因素眾多而風險巨大?！皼]有錢沒有把握就不要建大型商業(yè)購物中心”。這是業(yè)界最為通俗的一句提醒。由于巨額資金的需求，不少MALL的開發(fā)資金不得不依賴銀行貸款。目前對大型MALL的貸款已占據(jù)了全部房產(chǎn)投資的60%—80%。2、中國MALL的模式

現(xiàn)實中，中國MALL走出了兩種模式。一種是以正佳為代表的城市中心派，而另一種是以華南MALL為代表的郊區(qū)派。前者是中國大部分MALL的選擇，而后者延續(xù)了歐美郊區(qū)MALL的路線。2004年，國務院十四部委就中國購物中心分布進行調查，數(shù)據(jù)顯示中國的購物中心70%-80%都在城市。城市中心區(qū)77%，城市邊緣區(qū)18%，郊區(qū)5%。郊區(qū)MALL是國外郊區(qū)化的產(chǎn)物，而城區(qū)MALL是中國城市化的產(chǎn)物。

3、當前制約我國MALL的關鍵要素

(1)交通要素

ShoppingMall源自美國，歐美國家道路四通八達，交通便利，私家車普及，MALL一般設在郊區(qū)，消費者往往需要開車購物，一次購物量大，購物次數(shù)不多。

由于國內(nèi)不但交通道路設施比不上發(fā)達國家，而且私家車遠遠未能普及，而一個營業(yè)面積達數(shù)十萬平方米的MALL，往往需要大客流量支持，每天需要20萬以上人流在這里聚集消費。如此勢必將給國內(nèi)已經(jīng)不堪重負的交通和能源造成更大壓力，因此，目前在郊區(qū)開辦大型MALL并不適合國情。

(2)購買力要素

中國是發(fā)展中國家，據(jù)有關資料統(tǒng)計，2004年人均GDP僅有1000多美元（美國人均GDP為3.6萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入9422元，據(jù)有關資料顯示，全國上規(guī)模的ShoppingMall有200多個，面積超過3000萬m2，按每平方米保本銷售額8000元計算，要達到2400億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營，目前，國內(nèi)消費者的購買能力還不足以支撐如此巨大的MALL群體。

(3)購物方式要素

國內(nèi)城市人口密度高，私家車擁有量低，開車購物不切實際，而且中國人日常飲食習慣注重新鮮，喜歡每天購物買菜，因此消費者普遍習慣就近消費。如果MALL經(jīng)營雷同，不能做到多元化、差異化，那么消費者就不會舍近求遠去購物。因此，預計較長一段時間內(nèi)，國內(nèi)開發(fā)MALL的模式，仍然會以市區(qū)MALL為主。

(4)開發(fā)資金及土地因素

在商業(yè)地產(chǎn)方面，據(jù)了解，目前國外開發(fā)MALL的資金，一般由開發(fā)商靠以往開發(fā)其它商業(yè)項目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進行開發(fā)。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請，然后政府按照規(guī)劃或開發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟實力和專業(yè)技術的開發(fā)商對地塊進行競價，開發(fā)商獲得土地后即進行建設。購物中心建好后，開發(fā)商只租不售，不存在與小業(yè)主產(chǎn)權糾紛影響經(jīng)營，其開發(fā)風險全部由開發(fā)商承擔，其經(jīng)營狀況由開發(fā)商依據(jù)市場需要進行調節(jié)。

而國內(nèi)開發(fā)MALL的資金基本上靠銀行貸款解決。目前，政府進一步加大商業(yè)地產(chǎn)調控力度，擬進行商業(yè)立法，如此，將制約MALL混亂無序開發(fā)。但調控力度一旦過度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對此，不能不引起有關方面的重視。

(5)中國缺乏復合型MALL開發(fā)人才團隊

目前，MALL已進入了專業(yè)化開發(fā)時代，有道是“隔行如隔山”，開發(fā)MALL迫切需要專業(yè)人才、經(jīng)營管理團隊的參與。然而，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機構或專家，原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃，他們都不是投資商，未有親自主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實戰(zhàn)休會，應變能力差，對搞MALL可以說是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā)MALL。而開發(fā)MALL不僅需要理論，更要做到與實戰(zhàn)結合，才能取得成功。

MALL選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場規(guī)律，熟悉商業(yè)運作模式，而且又具有MALL成功操盤經(jīng)驗的專業(yè)機構和人才當前卻十分缺乏，如此，必然制約了國內(nèi)MALL的健康有序發(fā)展。

附錄二：中國十大MALL排行榜（按建筑面積排序）

1、華南MALL

號稱“全球最大MALL”的華南MALL位于廣東東莞郊區(qū)萬江，占地面積43萬平方米，建筑面積89萬平方米，商業(yè)面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元，由東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司開發(fā)。華南MALL作為中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，以突出主題特色為原則面向珠江三角洲地區(qū)。2005年5月1日正式營業(yè)。2、北京金源時代購物中心

全球最大單體MALL——北京金源時代購物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠大路，由世紀金源投資集團有限公司開發(fā)完成。

作為北京2003年60項重點工程之一，北京金源時代購物中心占地18.2公頃，建筑面積為68萬平方米，總投資38億元。一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達6800余個，開車可達各個商業(yè)樓層。一期55萬平方米將成為世界最大的商業(yè)單體建筑，5至6家主力店，20余家半主力店，600余家專賣店，100余家主題餐廳，十余家娛樂休閑娛樂場所。3、興力達商業(yè)廣場

這座上海最大的mall落戶于上海普陀區(qū)真光路以東、滬寧高速以南，由四川興力達集團和新長征集團2002年共同投資建造。

總建筑面積約為43萬占地10萬平方米，建筑面積45萬平方米，總投資23億元，計劃2005年10月投入使用，號稱將成為未來上海普陀區(qū)商圈的核心建筑之一，預計每年將產(chǎn)生15億的現(xiàn)金流和2億元的租金。但是目前，四川興力達集團已撤出這一項目，其持有的興力達商業(yè)廣場有限公司的70％股權全部轉讓給項目合作方上海新長征集團。4、正佳廣場

位于廣州天河商圈與廣州新城市中軸線核心的正佳廣場是一座集零售、飲食、娛樂、會展、休閑等八大功能為一體的大型購物中心，總投資40億元，占地5.7萬平方米，總建筑面積是42萬平方米，其中裙樓商場面積30萬