《房地產(chǎn)估價案例與分析》

一、如何復(fù)習(xí)本門的課程1、掌握“三個維度〞的分類：——從估價方法分；——從估價目的分；——從估價對象的用途分。不同的估價方法適用于何種估價對象及估價目的，不同的估價對象，在不同的估價目的下，應(yīng)選用何種估價方法。執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)

二、

如何應(yīng)試

1、審題：認(rèn)真讀懂考題；

2、解題：理解考題要考的是什么；

3、解答：要全面。三、

主要考試點(diǎn)1、考估價原那么1.1合法性原那么1.2最高最正確使用原那么1.3替代原那么1.4估價時點(diǎn)原那么時點(diǎn)原那么往往是重要的考試點(diǎn)2、考方法市場比較法、收益法、本錢法及假設(shè)開發(fā)法是要點(diǎn)，考方法中往往考公式、考系數(shù)。3、其他考客觀的，還是實(shí)際的。四、應(yīng)復(fù)習(xí)及準(zhǔn)備?標(biāo)準(zhǔn)?中估價報告的標(biāo)準(zhǔn)格式

五、試題分析1、解?房地產(chǎn)估價案例與分析?試題分析2、?房地產(chǎn)估價案例與分析?分類歸納分析?案例與分析?問答題解析序號題

型1995年1996年1998年1999年2001年1考方法的選用√

2考市場比較法的應(yīng)收集資料√

√

3考收益法的應(yīng)收集資料√

4考成本法的應(yīng)收集資料√

5考技術(shù)路線和評估步驟√

√6考假設(shè)開發(fā)法應(yīng)收集資料

√

√7考估價原則的應(yīng)用（最高最佳使用原則）

√

8考以實(shí)際的價格還是客觀的市場價格為依據(jù)

√√

9考房地產(chǎn)的唯一性特性

√

10考采用市場比較法應(yīng)考慮因素

√

11考選擇案例的相差時間

√

12考估價前應(yīng)了解情況（收集材料）

√

13考估價時點(diǎn)

√√14考拍賣物業(yè)的特點(diǎn)

√√15考制度政策

√?案例與分析?選擇題解析序號題

型1995年1996年1998年1999年2001年1考估價原則

√

√2考不同的評估目的，有不同的結(jié)果

√

3考估價時點(diǎn)

√

4考估價狀態(tài)

√

√5考收益法計算及理解

√

?案例與分析?改錯題解析序號題

型199519961998199920011未說明估價時點(diǎn)√

2未說明權(quán)屬狀況√

√√3總收益應(yīng)扣除行業(yè)經(jīng)營利潤√

4土地還原利率和綜合還原利率√

5計算還原利率，不應(yīng)考慮物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率√

6總收入中應(yīng)計算上座率（有效收益）（入住率）√

√

7房屋設(shè)備更新應(yīng)按固定資產(chǎn)價值，不應(yīng)按注冊資金百分比計算√

8使用年限使用錯誤√

√

9估價結(jié)果應(yīng)注明大寫金額√

√

10支出中應(yīng)單獨(dú)列支房產(chǎn)稅，土地使用費(fèi)√

11缺受理估價方

√

12缺估價對象四至及環(huán)境描述

√√

13未說明土地使用權(quán)年限起止期

√√

14成本未能中費(fèi)用構(gòu)成中缺項(xiàng)

√√

15采用實(shí)際成本未說明是否符合客觀成本

√√

√16計息期有誤

√

17成本法稅費(fèi)基數(shù)錯誤

√

18年總收益為前價格未考慮未來是否變化

√

19空置及租金損失率概念錯誤

√

20年收益計算有誤

√

21營業(yè)稅及附加計算有誤

√

22年純收益未按客觀收益計算

√

√

23資本化率確定不當(dāng)

√

24未說明最終估價結(jié)果是如何確定的

√

√

25修正系數(shù)錯誤

√

√√26土地權(quán)屬狀況描述不全面

√

27缺土地開發(fā)狀態(tài)

√

28規(guī)劃條件描述不全面

√

29交易案例選擇不當(dāng)（時間過長）（酒店選商場）

√

30交易情況未修正

√

31區(qū)域因素修正有誤

√

32個別因素修正有誤

√

33土地估價綜合結(jié)果未作年期修正

√

34銷售稅費(fèi)重復(fù)計算

√

35缺少價值（價格）定義

√

36方法采用不當(dāng)（酒店大堂用收益法）（二層未用）

√

37綜合修正超過30%

√

38重復(fù)計算（大堂）

√

39安全利率選擇不當(dāng)

√

40凈收益求取方法錯誤（20層）

√

41未考慮5年以后的收益（20層）

√

42總價不再考慮成新率

√

43缺估價作業(yè)日期

√

?房地產(chǎn)估價案例與分析?試題〔95年〕二．改錯題〔60分〕分析下述評估報告，指出其中存在的問題，并加以說明。

××市華興酒家評估報告一、評估單位：宇辰房地產(chǎn)估價公司二、委托單位：康達(dá)工貿(mào)公司三、評估日期：1995年8月1日～1995年8月30日四、評估目的：為入股評估房地產(chǎn)價格五、評估人員：〔略〕六、評估原那么與依據(jù)：〔略〕一、評估過程：1．

選擇評估方法：考慮到華興酒家收益比較穩(wěn)定，其收益狀況在同類酒家中屬于等水平，應(yīng)選用收益復(fù)原法。其計算公式為：評估價格V=(A－C)/r[1－1/(1+r)n]〔式中：A：年總收入，C：年總支出，r：土地復(fù)原利率，n：收益年期?！?.確定復(fù)原利率：根據(jù)市統(tǒng)計局提供資料，列表如下：

該市1995年一年期貸款年利率該市1995年酒樓物業(yè)租售比該市1995年同類酒樓物業(yè)平均收益率該市1995年比1994年物價上漲率該市1995年經(jīng)濟(jì)增長率13%15%15%15%12%對上表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，擬定以其平均值作為復(fù)原利率比較適宜：r=〔13%+15%+15%+15%+12%〕÷5=14%4.計算年總支出〔1〕營業(yè)稅及附加：按總收入的5.5%計算5180000×5.5%=284900〔元〕〔2〕餐飲本錢〔原材料、能源、人工工資及福利費(fèi)等〕：按總收入的50%計算5180000×50%=2590000〔元〕〔3〕管理人員工資：40人，每人每月400遠(yuǎn)，那么400×40×12=192000〔元〕〔4〕綜合管理費(fèi)：每年按總收入的5%計算5180000×5%=259000〔元〕5.評估價格計算根據(jù)公式：V=(A－C)/r[1－1/(1+r)n]V=(5180000－4442700)/15%×[1－1/(1+15%)40]=4896983〔元〕=489.7〔萬元〕九、評估結(jié)論：經(jīng)采用收益復(fù)原法評估，華興酒家房地產(chǎn)在評估日期的市場價值為489.7萬元。

宇辰房地產(chǎn)估價公司〔公章〕一九九五年八月三十日?房地產(chǎn)估價案例與分析?試題〔96年〕一、問答題〔一〕

某工廠擬以1000㎡的廠區(qū)土地與某房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)商品住宅，要求用假設(shè)開發(fā)法評估該土地熟地價格，估價人員主要應(yīng)掌握那些相關(guān)資料？〔二〕、黃某于1993年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，1994年改作餐飲營業(yè)用房，并辦理了有關(guān)一切手續(xù)。1996年，黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價格。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐飲營業(yè)用房的可比實(shí)例，故估價人員采用收益法估價〔估價依據(jù)正確〕，估值為40萬元。然后，再將該估價結(jié)論=〔40+50〕/2=45〔萬元〕。請問：這樣確定估價結(jié)論是對象視作住宅采用市場比較法估價，估值為50萬元。由此確定最終估價是否正確？為什么？〔三〕張某于1996年11月3日去世后遺下位于××市××路××號的臨街住宅一幢，該住宅占地面積100㎡，共兩層，每層建筑面積80㎡，是張某于1996年初以10萬元人民幣的價格購得。張某另遺有其他財產(chǎn)合計價值10萬元人民幣。張某留下遺囑：“全部財產(chǎn)由兩個兒子張甲和張乙繼承，張甲繼承住宅的一樓和價值3萬元人民幣的其它財產(chǎn)，張乙繼承二樓和價值7萬元人民幣的其它財產(chǎn)。〞在接受遺產(chǎn)時，張甲決定以自己所繼承的一樓向張乙換取價值相等的現(xiàn)金；張乙同意該交換，但認(rèn)為當(dāng)初該住宅以10萬元購入，一、二樓建筑面積相等，故一樓現(xiàn)值為5萬元；張甲那么認(rèn)為一樓現(xiàn)值為7萬元。為此雙方共同請房地產(chǎn)估價師對一樓價值提供咨詢意見，現(xiàn)請你作為房地產(chǎn)估價師提供咨詢意見。八、估價對象概況大華寫字樓座落于××市南方區(qū)大華路16號，東臨大華路。該用地原為危改小區(qū)，1994年5月1日新城公司獲立項(xiàng)批準(zhǔn)，開始拆遷及其他前期工作，同年11月1日有償獲得土地使用權(quán)，一次性向政府交納了地價款，并開工。1996年8月1日，將全面竣工。根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃及施工圖，估價對象為帶裙房的現(xiàn)澆框架13層波浪形板式中檔商務(wù)辦公樓，具體規(guī)劃要求如下：1.紅線占地面積：3199㎡。2.總建筑面積：14300㎡。其中：地下1層2240㎡，車位5個，設(shè)備間240㎡。地上1層1280㎡，其中餐飲娛樂等使用面積875㎡。地上2層12層10780㎡，其中寫字樓出租單元使用面積7793㎡。3.總?cè)莘e率4.47，地上容積率3.77。4.裝修及設(shè)備：〔略〕九、采用估價方法根據(jù)估價對象情況、房地產(chǎn)市場狀況及對所掌握資料的分析，估價對象為信箋房地產(chǎn)，可用本錢法估價，且當(dāng)?shù)厥袌鐾悓懽謽浅鲎舛唷⒊鍪凵?，故還可采用收益法估價，然后確定最終估價值。十、估價過程：〔一〕

采用本錢法估價采用本錢法是以各項(xiàng)現(xiàn)時社會水平的開發(fā)建造費(fèi)用為基礎(chǔ)加上正常利潤，來確定估價對象房地產(chǎn)價格。計算如下：1．

向政府交納取得土地費(fèi)用：723萬元2．

拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：委托方發(fā)生總費(fèi)用1280萬元3．

建安工程費(fèi)〔含附屬室外工程〕：2570×14300=3675〔萬元〕4．

勘察設(shè)計等專業(yè)費(fèi)：3675×6.5%=239〔萬元〕5．

管理費(fèi)及其他：3675×7.5%=276〔萬元〕〔二〕采用收益法估價1．估計年總收益寫字樓出租價格為每㎡建筑面積5元/日，餐飲娛樂用房出租價格為每㎡建筑面積7元/日，地下車位月租為800元/個。寫字樓可出租的使用面積與建筑面積比為70%，餐飲娛樂局部75%，空置及租金損失率寫字樓90%、餐飲娛樂95%、車位90%。那么：〔5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875〕×365+800×5×90%×12=(50097.9+7758.3)×365+280000=2117513+280000=2140〔萬元〕〔三〕

最終估價值：9405×0.4+10371×0.6=9985〔萬元〕十一、估價結(jié)論：經(jīng)過評估，新城公司所屬的大華寫字樓在1996年8月1日的客觀市場價格為9985萬元〔大寫金額：人民幣玖仟玖佰捌拾伍萬元整〕，折合每㎡建筑面積6983元。十二、說明事項(xiàng)：〔略〕十三、有關(guān)附件：〔略〕

估價人員簽字：〔略〕審核人員簽字：〔略〕1996年6月15日〔二〕指出并改正下面估價報告片段中的錯誤?！膊坏迷谠囶}上改，在答題處指明錯誤內(nèi)容并提出改正內(nèi)容。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，那么每改錯一處倒扣2.5分，此題最多扣至0分。此題10分〕可比實(shí)例甲的成交價格為2000元/㎡，成交時間為1993年12月31日，估價時點(diǎn)為1995年12月31日。由于賣方急于出手，可比實(shí)例甲的成交價格比正常價格低了15%；當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價格水平的變動情況為：1994年底比1993年底上漲了5%，1995年底比1994年底上漲了8%；可比實(shí)例單價區(qū)域因素好于估價對象，當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的價格水平比估價對象所處區(qū)域要高10%；可比實(shí)例甲的用材比估價對象要差，由此導(dǎo)致可比實(shí)例的價格要比估價對象低5%。根據(jù)以上資料得出：比準(zhǔn)價格甲=2000×〔100－15〕/100×(100+5)/100×100/(100+10)×100/(100+5)〔以下略〕?房地產(chǎn)估價案例與分析?試題〔98年〕二、選擇題〔共2題，每題10分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案填在各題相應(yīng)的括號內(nèi)。〕〔一〕某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。1．應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價？〔〕A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價2．將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過以下途徑〔〕A．自行改變B．經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)3．該工廠假設(shè)為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，那么為抵押目的評估的價值應(yīng)為〔〕A．該兩幢建筑物的抵押評估價格之和B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C．該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格〔二〕

甲方〔開發(fā)公司〕于1993年7月委托乙方〔建筑公司〕建筑兩幢〔分別稱為A座和B座〕8層共5000㎡的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方那么認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機(jī)構(gòu)對甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。1．確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是〔〕A．以1500萬元作為評估值B．以〔1400+1580〕÷2=1490萬元作為評估值C．以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估值D．以1993年7至12月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估值2．如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體工程轉(zhuǎn)讓，那么估價時點(diǎn)應(yīng)為〔〕A．1993年12月B．1995年7月C．工程轉(zhuǎn)讓日期D．工程建成日期3．該商品房預(yù)計1998年5月建成，要估測建成時的售價，那么估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是〔〕A．估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年5月的狀態(tài)B．估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)C．估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)D．估價對象狀況1995年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)三、估價目的為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對××別墅工程按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價四、估價時點(diǎn)1998年4月15日五、估價對象概況〔一〕××市概況〔略〕〔二〕××別墅工程概況1．

土地情況A．土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國有土地使用權(quán)證。B．土地總面積70000㎡。C．用途：別墅及配套設(shè)施。D．108棟別墅，建筑總面積35285㎡。其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378㎡。2．

地上物情況該別墅工程開發(fā)分為一、二兩期，戶型有A、B、C、D四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548㎡，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830㎡。建筑材料及設(shè)備〔略〕。六、估價采用的方法和步驟〔一〕

采用的估價方法為：市場比較法、本錢法和假設(shè)開發(fā)法；〔二〕分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅工程按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格。七、估價過程〔一〕方法一：房地分別估價1．土地估價：采用本錢法與市場比較法兩種方法進(jìn)行估價，綜合平均得出土地評估價格。A．利用本錢法進(jìn)行土地估價計算公式：土地價格=取得土地費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金根據(jù)估價人員實(shí)地勘察，在估價時點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米396元。土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項(xiàng)合計為每平方米3324元。B．利用市場比較法進(jìn)行土地估價

表1

ABC估價對象用途別墅別墅別墅別墅交易情況協(xié)議拍賣招標(biāo)協(xié)議交易日期92.596.596.598.4區(qū)域因素五類四類六類五類個別因素一般較好較差一般

表2

ABC土地單價（元/㎡）310048003700交易情況修正100/100100/130100/110交易日期修正110/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/10098/10098/100個別因素修正100/10096/10098/100修正后的單價（元/㎡）3410347432302．別墅建筑物估價別墅建筑物估價采用本錢法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用為根底，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造本錢A．據(jù)測算別墅建筑物的重新建造本錢為3428元/㎡，包含建筑費(fèi)〔含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)〕、專業(yè)費(fèi)8%、年利率15%、利潤率20%、銷售稅費(fèi)10%。B．

根據(jù)建設(shè)情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造本錢。108棟別墅建筑物全部完工后的評估人員現(xiàn)場勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造本錢為已完建筑物的50%，那么未完別墅建筑物的重新建造本錢為3428元/㎡×50%=1714〔元/㎡〕C、現(xiàn)有別墅建筑物價格：3428元/㎡×7548㎡+1714元/㎡×2830㎡=3072.51〔萬元〕3．別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格23436+3072.51=26508.51〔萬元〕

一、估價結(jié)論以上兩種估價思路的估價結(jié)果如下表：表3估價方法土地總價值別墅建筑物總價值房地產(chǎn)總價值方法一23436萬元3072.51萬元26508.51萬元方法二

26544.11萬元平均值

26526.31萬元估價結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格為26526.31萬元。九、附件、說明、其他資料〔略〕四、指出并改正以下估價報告片段中的錯誤〔不得在試題上改，在答題處指出錯誤內(nèi)容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，那么每改錯一處倒扣2.5分。此題最多扣至0分。〕〔此題10分〕在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場被撤除，撤除時的狀況為：建筑面積420㎡，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后在歸還商場原建筑面積的根底上再增加建筑面積280㎡給該商場，與原建筑面積相等局部結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，新增加的建筑面積局部按建筑本錢計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)?，建造費(fèi)用不計利息。以上價款由商場支付，產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700㎡鋼混結(jié)構(gòu)的商業(yè)用房給商場并要求結(jié)算。另據(jù)調(diào)查，該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造本錢為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建筑本錢比率為1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務(wù)人員按以下方法計算應(yīng)付款項(xiàng)：1．

結(jié)構(gòu)差價920×〔1+1.4〕×700=154.56〔萬元〕2．

新增建筑面積本錢920×1.4×700=90.16〔萬元〕3．

補(bǔ)交地價款1800/60%×700=210〔萬元〕〔99年〕?房地產(chǎn)估價案例與分析?試題一、問答題〔共3小題，每題10分。〕〔一〕張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具開展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價為每㎡建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700平方米。張某擬購入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價為總價140萬元，張某為摸清該售價的合理性，找估價師進(jìn)行估價咨詢。請問估價師接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況？〔二〕甲公司1993年通過有償出讓方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元/㎡。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/㎡，其余14棟無人承接，退還給甲公司。當(dāng)1999年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以每㎡5200元售出，甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價所當(dāng)時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300元/㎡，遠(yuǎn)低于其投入的建筑本錢，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時估價結(jié)論的理由有哪些？二、選擇題〔共2小題，每題10分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在各題相應(yīng)的括號內(nèi)?！场惨弧衬尘频暌粯怯幸豢照{(diào)機(jī)房，建筑面積250㎡。空調(diào)主機(jī)1990年購入，當(dāng)時的購入價為500萬元，同型號空調(diào)主機(jī)現(xiàn)行市價為458萬元?，F(xiàn)該空調(diào)主機(jī)已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，撤除費(fèi)用5萬元。如改換新式空調(diào)主機(jī)〔其他配套設(shè)備不需要改動〕，那么購置、安裝新式空調(diào)主機(jī)和機(jī)房改造費(fèi)用為700萬元，新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50㎡，節(jié)約的200㎡面積可以提供160㎡的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師提供改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租的經(jīng)濟(jì)分析。估價師經(jīng)調(diào)查得知，將局部空調(diào)機(jī)房置換用于出租不違反規(guī)那么要求，附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為每㎡營業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造費(fèi)用由承租方自負(fù)。問：1．假設(shè)不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營費(fèi)用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為〔〕萬元。A．530B．472C．455D．4502．如年資本化率為5.25%，那么至少需簽訂〔〕年的租約，方能確保在該租期內(nèi)能夠通過置換空調(diào)機(jī)房回收改換空調(diào)主機(jī)的凈支出。A．7B．8C．9D．10〔二〕甲公司以每㎡建筑面積8000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費(fèi)10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。1．至此為止，正常情況下，假設(shè)設(shè)甲公司的實(shí)際花費(fèi)為C，那么〔〕。A．C＜4000萬元B．C=4000萬元C．C=4010萬元D．C＞4010萬元2．之后，上級令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓時常價格未發(fā)生任何變化，設(shè)此時該寫字樓的售價為P，在正常時常條件下，P最可能的取值為〔〕。A．P＜4000萬元B．P=4000萬元C．4000萬元＜P＜4010萬元D．P=4010萬元E．P＞4010萬元三、以下估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面的空格處，每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不得分。每指明一處錯誤得3分，此題全對的得40分。

房地產(chǎn)估價報告〔封面及目錄略〕致委托估價方函〔略〕估價師聲明〔略〕估價的假設(shè)和限制條件〔略〕

××酒店房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方××酒店，法定代表人：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：壹級。三、估價對象1．

地理位置及概況〔略〕2．

估價對象概況估價對象：酒店第1、2、10～13、20層建筑面積：11275㎡土地使用權(quán)年限：40年〔1988年8月20日起至2028年8月19日止〕竣工日期：1991年8月估價對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂建筑結(jié)構(gòu)：框架土地使用權(quán)來源：協(xié)議出讓建筑物裝修情況：〔略〕四、估價目的為銀行抵押貸款提供依據(jù)。五、估價時點(diǎn)1999年8月20日六、估價依據(jù)〔略〕七、估價原那么〔略〕八、估價方法將估價對象分為三局部進(jìn)行估價，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價。九、估價結(jié)果估價對象的總價值為人民幣208,521,050元〔大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整〕十、估價人員〔略〕十一、估價報告應(yīng)用的有效期〔略〕六、估價測算過程〔一〕酒店第一、二層估價酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二層建筑面積均為2830㎡。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價?？杀葘?shí)例一，國際中心商場1999年8月的市場售價為：一層45000元/m2，二層30000元/m2可比實(shí)例二，世貿(mào)大廈商場1999年8月的市場售價為：一層39000元/m2，二層25000元/m2可比實(shí)例三，世紀(jì)廣場商場1999年8月的市場售價為：一層：38000元/m2，二層24000元/m2確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)〔略〕修正計算：可比實(shí)例一二三一層市場售價450003900038000交易情況修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/110100/105100/106個別因素修正100/108100/108100/105修正后的單價340913439234142可比實(shí)例一二三二層市場售價300002500024000交易情況修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/110100/105100/106個別因素修正100/117100/110100/105修正后的單價209792164521563一層比準(zhǔn)價格為：〔34091+34392+34142〕÷3＝34208〔元/m2〕二層的比準(zhǔn)價格為：〔20979＋21645＋21563〕÷3＝21396〔元/m2〕〔二〕酒店第10~13層估價：酒店第10~13層為客房，建筑面積為4500m2。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價。選用收益法公式：V=a/r×[1－1/(1+r)n]式中：V為房地產(chǎn)價格；a為年凈收益；r為資本化率；n為尚可使用年限?！踩尘频甑?0層估價酒店第20層為卡拉OK室，酒吧，建筑面積為1125m2，現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價。按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元，租賃稅費(fèi)站租金收入的20%。計算年凈收益：年凈收益a＝[100/〔1＋8%〕＋110/〔1＋8%〕2＋120/〔1＋18%〕3＋130/〔1＋18%〕4＋140/〔1＋18%〕5]÷5×〔1－20%〕＝756，792〔元〕酒店第20層價值V=756792/8%×[1－1/(1+8%)5]=3,021,651(元)〔四〕估價對象的總價值157,359,320＋100,270,342＋3,021,651＝260,651,3139〔五〕

扣折舊額確實(shí)定經(jīng)實(shí)地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價對象的現(xiàn)值為260,651,313×80%＝208,521,050〔元〕七估價結(jié)果確實(shí)定估價對象的總價值為人民幣208,521,050元〔大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整〕。

四．指出并改正以下估價報告片段中的錯誤〔不得在試題上改，在答題處指出錯誤內(nèi)容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，那么每改錯一處倒扣2.5分。此題最多扣至0分?！场泊祟}10分〕⒌計算利潤〔V+2,641,102+130,696+1,306,143)×20%=0.2V+815,643〔元〕⒍計算工程價格V=開發(fā)完成后的價值―建筑費(fèi)―管理費(fèi)―銷售稅和銷售費(fèi)用―利潤=14,754,340―2,641,102―130,969―1,306,143―0.2V―815,643V=8,217,069〔元〕?房地產(chǎn)估價案例與分析?試題〔2001年〕一、

問答題〔共3題，每題10分?！场惨弧衬彻纼r公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價，估價目的為抵押貸款，按當(dāng)時正常市場價格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力歸還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，加上業(yè)主已歸還給銀行的局部本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該100萬元的損失，而估價公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請問估價公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？二、

單項(xiàng)選擇題〔共2大題，5小題，每大題10分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi)。〕〔一〕

1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同約定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的3：7比例分房。其中甲分得的局部定為自用住宅，不需繳納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的局部定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時，由于乙方原因停工?，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，乙方也同意同時委托拍賣其在該工程的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)已完工程的建筑費(fèi)為3000萬元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬元，自用住宅改為商品住宅須補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，為每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經(jīng)調(diào)查，該工程附近同類土地使用權(quán)出讓的最新拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。問：1．該工程整體拍賣時競買人的最可能出價為〔〕。A．已完工程的建筑費(fèi)3000萬元+已交的土使用權(quán)出讓金1400萬元B.已完工程的建筑費(fèi)3000萬元+已交的土使用權(quán)出讓金1400萬元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元C．

在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元D．在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元2．該工程中甲方權(quán)益最可能的拍賣價值為〔〕。A．在建工程建筑物市場價值*30%+〔土地市場價值7500萬元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元〕*30%B．在建工程建筑物市場價值*30%+〔土地市場價值7500萬元-其中的土地使用權(quán)出讓金1500萬元〕*30%+甲方分得局部未建工程建筑物預(yù)期市場價值C．在建工程建筑物市場價值*30%+〔土地市場價值7500萬元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元〕*30%+甲方分得局部未建工程建筑物預(yù)期市場價值D．以上三種判斷都不對2．評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為〔〕。A．460平方米B．600平方米C．1000平方米D．以上三個面積都不行3．

該公司委托評估應(yīng)選擇〔〕。A．房地產(chǎn)管理部門B．資產(chǎn)管理部門C．有資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)D．驗(yàn)資機(jī)構(gòu)××置業(yè)公司局部房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一．

委托人××置業(yè)公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號。二估價機(jī)構(gòu)××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：××市××路××號。三估價對象該房地產(chǎn)位于××市××路××號，四至范圍××××，總占地面積12000平方米，土地級別為該市一級地，二類區(qū)。經(jīng)上級集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800平方米建筑面積、的臨街廠房改為超市，并撤除奇遇建筑物，新建一棟建筑面積18000平方米的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。四評估目的為抵押貸款提供依據(jù)。五估價時點(diǎn)經(jīng)委托人和估價機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價時點(diǎn)為2001年6月30日。六價值定義〔略〕七估價依據(jù)〔略〕八估價原那么〔略〕九估價方法根據(jù)估價對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況，對超市和在建寫字樓分別估價。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對超市采取比較法進(jìn)行估價，對在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，其中對開發(fā)完成后的價值因市場的寫字樓出租經(jīng)營較多，采用收益法估價，然后測算未來的正常開發(fā)本錢、稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以次評估出在建寫字樓的價值。十估價結(jié)果經(jīng)過科學(xué)、客觀、嚴(yán)密的估價計算，本報告確認(rèn)估價對象的價值為17096萬元〔大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整〕，其中超市的總價值為7355萬元〔大寫人民幣柒仟叁佰伍十伍萬元整〕，單價為沒平方米建筑面積9430元；在建寫字樓的總價值9741萬元〔大寫人民幣玖仟柒佰肆十壹萬元整〕。十一估價人員〔略〕十二估價作業(yè)日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三估價報告的有效期〔略〕

二、市場背景分析〔略〕三、最高最正確使用分析〔略〕四、估價方法選用根據(jù)估價對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況，本報告對估價對象采用不同的估價方法。對超市局部采用比較法進(jìn)行估價；對寫字樓局部采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，其中對開發(fā)完成后的價值采用收益法估價，然后測算未來的正常開發(fā)本錢、稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價值。一、估價測算過程㈠超市的估價選取的三宗類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料如下〔交易情況于房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略〕可比實(shí)例ABC成交價格人民幣9300元/m2人民幣6300美元1350成交面積6900m22408600成交日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情況拍賣正常正常房地產(chǎn)狀況0%－25%＋10%注：表內(nèi)面積均為建筑面積

根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其他相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以來以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。。2000年12月28日美元與人民幣的匯價為1：8.3，2001年6月30日為1：8.27。

〔二〕在建寫字樓的估價1首先測算該寫字樓開發(fā)完成后的價值根據(jù)設(shè)計，估價對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500平方米。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積每平方米1.2美元，空置率為20%，運(yùn)營費(fèi)占有效毛收入的55%。六、估價結(jié)果按上述分析測算，估價對象超市局部單價為9430元/㎡，總價值為7355萬元〔大寫人民幣柒仟叁佰伍拾五萬元整〕；在建寫字樓局部總價值為9741萬元〔大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整〕。估價對象總價值為17096萬元〔大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整〕。四．指出并改正下面估價報告片段中的錯誤?！泊祟}10分。不得在試題上改，在答題處指出的錯處并改正。錯處不超出4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，那么每改錯一處倒扣2.5分。此題至多扣至零分?！彻纼r計算如下：1．有效毛收入=2000×100×12×80%＋200×200×365×80%=13,600,000〔元〕2．總費(fèi)用=200×200×365×40%=5,840,000〔元〕3．酒店總凈收益=有效毛收益-總費(fèi)用=13,600,000-5,840,000=7,760,000〔元〕?房地產(chǎn)估價案例與分析?試題〔2002年〕一．問答題〔共3題，每題10分。請將答案寫在“答題紙〞對應(yīng)的題號下〕㈠某評估公司受家公司委托，對其擁有的一處自建房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積3500平方米，總建筑面積4500平方米，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到估價報告后，頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入本錢已到達(dá)960元/m2，而且還未考慮開發(fā)利潤及利息；而評估公司認(rèn)為自己的評估結(jié)果是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的？⒈甲公司擬以其所擁有的該工程的局部土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的選項(xiàng)是：〔〕A、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法〔現(xiàn)金流量法〕估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)比現(xiàn)時同類房屋售價高B、因?yàn)轭A(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法〔現(xiàn)金流量法〕估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)予以調(diào)低C、該局部土地的價值等于該局部土地占全部土地的份額乘以工程全部土地的價值D、該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價㈣某工廠有一處臨街廠房，占地面積900平方米，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800平方米，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250元/m2；而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/m2。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/m2，問：㈤答復(fù)以下選擇題⒏以下說法中錯誤的選項(xiàng)是〔〕A、在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值不能采用本錢法B、在同一個在建工程估價工程中不能同時采用本錢法和假設(shè)開發(fā)法C、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的本錢法的倒算法D、在房地產(chǎn)抵押價值評估中采用本錢法估出的價值不一定是保守的⒐商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會有較大差異。在同一層商場內(nèi)，對其租金起最終決定作用的因素是〔〕A、是否靠近樓梯B、是否靠近拐角C、營業(yè)額的大小D、臨街面寬窄⒑以下估價目的的估價結(jié)果中肯定不是公開市場價值的是〔〕A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估B、房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價格評估C、房地產(chǎn)抵押價格評估D、房地產(chǎn)拍賣底價評估××商業(yè)城局部商鋪估價結(jié)果報告一、委托方：××〔法定代表任、住所略〕二、估價方：××房地產(chǎn)估價事務(wù)所〔法定代表任、住所資質(zhì)等級略〕三、估價對象估價對象為××商業(yè)城第三層的局部鋪位，即3001~3009號商鋪，總建筑面積為547.15平方米。××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、局部鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地地勢平坦且形狀規(guī)那么，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。××商業(yè)城為一綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化裝品及女裝，二層、三層經(jīng)營男女裝，四層經(jīng)營家用電器及床上用品，五層為兒童樂園，六層為辦公及娛樂場所。根據(jù)實(shí)地勘察及業(yè)主介紹，三層鋪位〔3001-3009號〕經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“×××〞“××〞“×××〞等品牌商家簽定了租賃協(xié)議。四、估價目的為××向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)而評估估價對象的公開市場值。五、估價時點(diǎn)2002年6月20日六、價值定義〔略〕七、估價依據(jù)〔略〕八、估價原那么〔略〕九、估價方法〔略〕估價人員深入細(xì)致地分析了估價對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料以及所搜集的相關(guān)資料，在實(shí)地查勘和調(diào)研的根底上認(rèn)為，估價對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進(jìn)行估價，并將兩種方法的估價結(jié)果加以綜合，確定最終估價值。市場比較法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。十、估價結(jié)果××委托評估的位于××路××商業(yè)城三層的3001~3009號商鋪，建筑面積合計為547.15平方米，該局部房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的公開市場價值為398萬港元〔大寫港幣叁佰玖拾捌萬元整〕，折合人民幣426萬元〔大寫人民幣肆佰貳拾陸萬元整〕〔港幣∶人民幣=1∶1.07〕。十一、估價人員〔略〕十二、估價作業(yè)日期〔略〕十三、估價報告應(yīng)用的有效期〔略〕㈠運(yùn)用市場比較法估價由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為類似的三個可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并做出修正后，得出估價對象的價值，具體估價測算過程如下：⒈交易情況修正可比實(shí)例A、B、C均為正常交易的價格，和估價對象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。⒉交易日期修正有關(guān)統(tǒng)計部門的資料說明，2002年房地產(chǎn)市場價格略有下調(diào)，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓及住宅。上述三個可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易日期修正。⒊個別因數(shù)修正以上選擇的三宗可比實(shí)例的個別因素與估價對象情況有所差異〔詳述略〕，故進(jìn)行個別因素修正。⒋區(qū)域因素修正可比實(shí)例A與估價對象屬于同一區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之××商業(yè)區(qū)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例A；可比實(shí)例B與估價對象屬于同一區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估計對象所處之××商業(yè)區(qū)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B；可比實(shí)例C與估價對象屬于同一區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別估計對象所處之××商業(yè)區(qū)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例C；市場比較法估價計算表

物業(yè)名稱：××商業(yè)城三層商鋪估價時點(diǎn)：2002年6月20日

項(xiàng)目名稱

比較因素估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C××商業(yè)城××酒店××購物廣場××大廈交易情況正常正常正常正常交易時間2002年6月2002年2月2002年5月2002年6月位置（交通）××區(qū)××路××大道××大道××大道樓層3333裝修較好較好普通普通繁華程度（臨街）較高高一般高成交價格

750067007550交易情況修正100100/100100/100100/100交易日期修正

100100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100100/103100/98100/102個別因素修正100100/100100/95100/100比準(zhǔn)價格（港元/㎡）

728271977402求取比準(zhǔn)價格平均比準(zhǔn)價格單價=〔7282+7197+7402〕/3=7294港元/㎡故采用市場比較法估價××商業(yè)城三層3001-3009號商鋪的公開市場價值總額為：547.15㎡×7294港元/㎡=3990912港元/㎡取整為399萬港元運(yùn)用收益法估價由于預(yù)測未來收益水平比較穩(wěn)定，市場開展平穩(wěn)，有限年期使用，故采用以下收益法公式：a１V=─[1-——]r(1+r)n

資本化率取９％。(1)估算年租金收入經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：

物業(yè)名稱物業(yè)地址月租金水平（元/月·平方米建筑面積）××酒店二層××大道90××大廈二層××大道85××購物城二層××大道80平均租金

85該物業(yè)客觀租金水平取人民幣85元/m2建筑面積·月〔改費(fèi)用不包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)〕，那么年收益：85元/m2·月×12月=1020元/m2?！?〕估算年凈收益1020-284=736元/m2〔4〕求取收益價格剩余使用年限為34年，那么收益價格單價(港幣︰人民幣=1︰1.07)故采用收益法估價××商業(yè)城第三層3001～3009號商鋪的公開市場價值總額為：7235港元/m2×517.15m2=3958630港元，取整為396萬港元。四、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤?！泊祟}10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，那么每改錯一處倒扣2.5分。此題最多扣至零分。請在“答題紙〞上作答，不得在試卷上改錯?！骋粚硬蛷d和咖啡廳價格=20000×900=1800萬元酒店客房年總收益=250×280×365×〔1-60%〕=1022萬元酒店會議室年總收益=1000×20×12=24萬元酒店年總費(fèi)用=1022×40%=409萬元酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637萬元酒店客房及會議室價格=637÷10%×[1-1/〔1+10%〕30]=6005萬元酒店辦公室價格=300×10000=300萬元該酒店總價格=1800+6007+300=8105萬元?房地產(chǎn)估價案例與分析?試題〔2003年〕二、單項(xiàng)選擇題〔共4大題，10小題，每題2分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)?！场惨弧臣僭O(shè)您已通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，在某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托對某住宅小區(qū)進(jìn)行評估，并出具房地產(chǎn)估價報告。1．要完成一份合格的房地產(chǎn)估價報告，需要選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法。以下關(guān)于房地產(chǎn)估價方法選用的表述中，不正確的有〔〕。A．同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行評估B．選用多種估價方法的評估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進(jìn)行綜合C．假設(shè)估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用；假設(shè)必須取舍，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明并陳述理由D．估價方法的選用必須征得委托人的同意4．對該房地產(chǎn)評估的抵押價值應(yīng)是該房地產(chǎn)〔〕。A．在抵押期終了時的價值B．設(shè)定抵押權(quán)時的價值C．現(xiàn)時的市場價值D．未來拍賣、變現(xiàn)時的價值〔三〕某房地產(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價。5．假設(shè)估價目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按〔〕評估。A．商業(yè)用途B．工業(yè)用途C．估價師確定的用途 D．商業(yè)與工業(yè)混合用途6．假設(shè)委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評估時應(yīng)按〔〕評估。A．商業(yè)用途 B．工業(yè)用途C．估價師確定的用途 D．委托方確定的用途7．假設(shè)委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為〔〕。A．工業(yè)用途B．商業(yè)用途C．工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價因素的影響D．商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價因素的影響8．假設(shè)以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中，不正確的選項(xiàng)是〔〕。A．本次評估未考慮變更用途費(fèi)用對估價結(jié)果的影響B(tài)．本次評估已考慮補(bǔ)地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減C．假設(shè)估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，那么估價結(jié)果不能成立，需另行評估D．假設(shè)估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，那么估價結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)類型低風(fēng)險高風(fēng)險住宅3%-4%5%-6%商業(yè)5%-6%7%-8%工業(yè)4%-5%6%-7%9．如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是〔〕。A．4％－5％ B．5％-6％C．6％－7％ D．7％－8％10．根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)和區(qū)域因素，并結(jié)合估價的需要，根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是〔〕。A．前假設(shè)干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定水平B．在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長C．在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變D．前假設(shè)干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)，法定代表人：××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)〔使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日〕，土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m，總用地面積2560m。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投人使用。估價對象其他內(nèi)容描述〔略〕四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日六