策劃基礎(chǔ)知識考核

圣鼎地產(chǎn)籌劃人考核范圍

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

■房地產(chǎn)：是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地及土地上的建筑物、附著物。

■房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、

房地產(chǎn)三級市場（俗稱散盤交易）構(gòu)成的。以上三個級別的市場統(tǒng)稱為房地產(chǎn)市場。

■一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標或拍賣的方式，將土地使

用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級市場：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使

用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級市?場:

即是小業(yè)主在開發(fā)商處購置物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為根據(jù)），然后

將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。

■房地產(chǎn)的特性：不可移動性，易受限制；唯一性；壽命長期，用途多樣，互相影響；供

應(yīng)有限，價值量大，流動性差；保值增值

■建造商：建造商是指負責建設(shè)房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑

商。

■發(fā)展商：發(fā)展商是指籌劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)主營企

業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請資質(zhì)等級。

■代理商：代理商是指負責銷售籌劃和銷售詳細工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。

■土地類型：土地按其性質(zhì)劃分為（昆明供應(yīng)的土地類型）：

>70年產(chǎn)權(quán)-----類居住用地、二類居住用地、居住用地、城鎮(zhèn)住宅用地、城鎮(zhèn)住

宅用地（公共租賃住房）、住宅、住宅用地

>40年產(chǎn)權(quán)一商業(yè)用地、行政辦公用地、商業(yè)金融用地、服務(wù)業(yè)用地、金融保險

業(yè)用地、旅館業(yè)用地、旅游業(yè)、批發(fā)零售（加油站）、商服用地、商務(wù)辦公用地、

商務(wù)金融用地、商務(wù)零售、商業(yè)（倉儲）、商業(yè)金融業(yè)、商業(yè)零售、商業(yè)用地（賓

館飯店）、文化藝術(shù)、影劇院用地、住宿餐飲及商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地

>50年產(chǎn)權(quán)——工業(yè)用地、倉儲用地、文化娛樂用、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地、

外事用地、供應(yīng)設(shè)施用地、交通設(shè)施用地、消防設(shè)施用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、公

共建筑用地、綠地、輕軌用地、體育用地、圖書展覽用地、小學用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用

地、幼稚園用地、中學用地

>40、70年產(chǎn)權(quán)一城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售/其他商服用地、城鎮(zhèn)住宅及其他商服用地、

城鎮(zhèn)住宅用地/商業(yè)金融業(yè)、二類居住兼容商業(yè)金融、居住及商業(yè)用地、居住用地

（兼容商業(yè)）、商服、住宅用地、商業(yè)金融業(yè)/居住、商住混合用地、商住混合用

地用地

■國家使用權(quán)出讓方式：招標方式、拍賣方式、協(xié)議方式、掛牌方式

■三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場地平整。

■七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平

整。

■容積率:指在一定范圍內(nèi)，建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。

■建筑密度：指在一定范圍內(nèi)，建筑物底層占地面積總和與建筑基地面積的比率（用比例

表達）

■綠地率：指在一定范圍內(nèi)，各類綠地總面積占該地區(qū)總面積的比例（用比例表達）

■架空層：僅有構(gòu)造支撐而無外圍護構(gòu)造的開敞空間層。

■避難層：建筑高度超過100m的高層建筑，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的

樓層。

■緊急避震場所：都市居住住宅附近的小公園、小廣場、專業(yè)綠地以及抗震能力強的公共

設(shè)施，供附近的居民臨時避震疏散，也是居民在住宅附近集合并轉(zhuǎn)移到大型避震場所的

過渡性場所。包括住家附近的小綠地、廣場、學校等

■地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室。半地下

室：房間地平面低于室外地平面時高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者為半地

下室。

■建筑層高：建筑物各層之間以樓、地面面層（完畢面）計算的垂直距離，屋頂層由該層

樓面面層（完畢面）至平屋面的構(gòu)造面層或至坡頂?shù)臉?gòu)造面層與外墻外皮延長線的交點

計算的垂直距離。

■建筑高度：建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。

■建筑面寬：指建筑物立面軸向的投影長度。

■日照面：建筑為到達規(guī)定的日照原則而需設(shè)重要居室窗戶的立面，包括東、南與西三面；

不需為滿足日照規(guī)定而設(shè)窗戶的立面則為無日照面。

■道路紅線：規(guī)劃的都市道路（含居住區(qū)級道路）用地的邊界線。

■建筑控制線：有關(guān)法規(guī)或詳細規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超過的界線。

■建筑間距：兩幢建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的最小水平距離。

■低層建筑：指高度不不小于、等于10米的建筑，低層居住建筑為一層至三層。

■多層建筑:指高度＞10m且424m的建筑；多層居住建筑為四層至七層建筑。

■高層建筑:指高度不小于24m的建筑；高層居住建筑為十三層及十二層以上建筑（其中

層數(shù)為八至十二層的居住建筑為小高層建筑）o

■超高層建筑:建筑高度不小于100m的民用建筑。

■裙房:指與高層建筑緊密連接，構(gòu)成一種整體的多、低層建筑。裙房的最大高度不超過

24米，超過24米的，按高層建筑處理。

■迅速路：是為都市長距離迅速機動車交通服務(wù)的道路，中間設(shè)有中央分隔帶，布置有四

條以上的車道，所有采用立體交叉控制車輛出入，并對兩側(cè)建筑物的出口加以控制。

■主干路：又稱全市性干道，承擔都市各區(qū)、組團以及對外交通樞紐之間的重要交通聯(lián)絡(luò),

在都市道路網(wǎng)中起重要交通運送作用。

■次干路：是與主干路結(jié)合構(gòu)成道路網(wǎng)，起集散交通的作用，兼有服務(wù)功能的道路。

■支路：是與街坊路的連接線，處埋局部地區(qū)交通，以服務(wù)功能為主的道路。

■居住區(qū)：泛指不一樣居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被都市干道或自然分界線所

圍合，并與居住人口規(guī)模（30000-50000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿

足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

■居住小區(qū)：是指被都市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（10000—15000

人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的

居住生活聚居地。

■居住組團：是指被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000-3000人）相對應(yīng)，配建

有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

■公共綠地:指向公眾開放，有一定游憩設(shè)施或裝飾作用的綠化用地，包括各類公園和街

頭綠地。

■生產(chǎn)防護綠地:指用于園林生產(chǎn)、隔離、衛(wèi)生和安全防護等的綠化用地。

■建筑面寬:指建筑物一側(cè)的外墻到另一側(cè)外墻之間的距離。

■日照原則:根據(jù)建筑物所處的氣候區(qū)、都市大小和建筑物的使用性質(zhì)確定的，在規(guī)定的

日照原則日（冬至日或大寒日）的有效日照時間范圍內(nèi)，以底層窗臺面為計算起點的建筑

外窗獲得的日照時間，

■建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，假如計算多、

高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包括了房屋居住的可用面積、

墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

■公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積重要由兩部分構(gòu)成：

>1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公

共用房和管理用房的建筑面積；

>2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

■公攤系數(shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，

即為公攤系數(shù)。

■實用率：實用率是實用面積和建筑面積之比。即實用率二套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積

+分攤的共有公用建筑面積

■套內(nèi)面積：俗稱”地磚面積、它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的

建筑物后的一種內(nèi)容空間的概念。

■開問:住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

由于是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。較小時開間尺度，可縮短樓板時空間跨度,

增強住宅構(gòu)造整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

■進深:在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長

度。進深大的住宅可以有效地節(jié)省用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光

和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的規(guī)定，不適宜過大。

■凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

■原則層：原則層是指平面布置相似的住宅樓層。

■商業(yè)市調(diào)有兩個前提：

令一是實地考察前應(yīng)對區(qū)位的功能有所鑒別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)

功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、小區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)：實考重要是印證和詳細細節(jié)理解；

令二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大

些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)點。

令商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，重要通過“面”觀測。商業(yè)業(yè)

種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過

“線”觀測。購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，

通過“點”觀測。

■五證兩書

五證

?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)

都市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合都市規(guī)劃的法律憑證。

?《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：有關(guān)建設(shè)工程符合都市規(guī)劃需求的法律憑證。

令《國有土地使用證》：經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)都市各級人民政府頒布的國有

土地使用權(quán)的法律憑證。該證重要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、

土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

令《建筑工程施工許可證》：建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬

登記的重要根據(jù)之一，沒有動工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

<《商品房銷售（預售）許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門容許房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的同意性文獻

“兩書”

令《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用闡明書》

■一般流程

二、昆明市建筑規(guī)范

■建設(shè)項目地塊的容積率指標按照下列原則進行計算：

1.居住建筑、公寓式辦公建筑原則層層高宜為米，最高不得超過5.4米。原則層層高超過3.6米且

不不小于等于4.8米的，按該層建筑面積的1.5倍計算容積率；原則層層高超過4.8米且不不小

于等于5.4米的，按該層建筑面積的2倍計算容積率。但躍層式住宅、低層住宅起居室（廳）層高

在戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。

2.辦公建筑原則層層高不適宜超過4.2米，最高不得超過6.6米。原則層層高不小于4.2米且不不

小于等于5.4米的，按該層建筑面積的1.5倍計算容積率;超過5.4米且不不小于等于6.6米的，

按該層建筑面積的2倍計算容積率。但門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大會議室等公共空

間除外。

3.一般商業(yè)建筑層高不適宜超過4.8米，最高不得超過7.8米。層高不小于4.8米且不不小于等于

6.0米的，按該層建筑面積的L5倍計算容積率；超過6.0米且不不小于等于7.8米的，按該層

建筑面積的2倍計算容積率。但門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共空間除外。單層建筑

面積到達2023平方米以上且空間持續(xù)的大型商業(yè)用房（如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、

娛樂等功能集中布置的商業(yè)用房）建筑高度可根據(jù)功能規(guī)定合適提高。

■沿穿越繞城高速外環(huán)范圍內(nèi)重要公路兩側(cè)的新建、改建建筑，按如下規(guī)定退距：

1.無高架橋的地面路段，建筑退道路紅線50米；

2,高架椅的路段，建筑退線按5。米加建設(shè)項目地塊對應(yīng)的高架橋段最高點的高度控制；

3.昆曲、昆嵩、新機力高速、昆石、昆玉、高海、昆楚、昆武等高速公路建筑退讓在繞城高速內(nèi)

環(huán)以內(nèi)的路段按二述規(guī)定控制；在繞城高速內(nèi)環(huán)以外穿越城區(qū)段按50米控制,其他路段按100

米控制；繞城高速內(nèi)環(huán)、外環(huán)建筑退讓按100米控制；

4.該范圍內(nèi)的重要公路路段紅線寬度現(xiàn)實狀況未到達雙向六車道的規(guī)劃均按雙向六車道進行控

制，其起訖點由方城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門根據(jù)都市總體規(guī)劃確定；

5.立交橋區(qū)域，建筑原則上須布置在由匝道起點相連形成的多邊形控制線（各立交橋區(qū)域的詳細退

讓按同意的控制線執(zhí)行）以外。

■沿鐵路兩側(cè)新建、擴建建筑工程，應(yīng)符合如下規(guī)定：

1.建筑退讓近來一側(cè)向鐵路邊軌的距離應(yīng)滿足如下規(guī)定：

2.高速鐵路450米；準軌干線＞40米；準軌支線、專用線、米軌＞30米；

3.鐵路兩側(cè)圍墻與鐵路近來一側(cè)邊軌距離＞10米，圍墻的高度不得不小于2.5米；

4.退讓距離內(nèi)以綠化為主，形成防護隔離帶;

5.鐵路兩側(cè)沿線200米范圍內(nèi)的危險品廠房及倉庫與軌道中心線的距離須經(jīng)鐵路主管部門申核后

確定。

■建筑后退湖泊、水庫與山體的距離除有關(guān)規(guī)劃另有規(guī)定外，還應(yīng)符合如下規(guī)定：

1.滇池沿岸建筑沿地表向外退讓其水體保護界樁的距離不少于100米；

2.陽宗海沿岸建筑沿地表向外退讓其最高運行水位線（海防高程1770.75米）的距離不少于100

米；

3.飲用水源水庫與可提供休閑娛樂場所的非飲用水源水庫沿岸建筑沿地表向外退讓其正常水位線

的距離不少于20D米；其他水庫沿岸沿地表向外退讓其正常水位線的距離不少于150米；

4.建筑后退山體保護綠線的距離不少于30米。

■沿36條出入滇池河道主河道兩側(cè)新建、擴建建筑物，其后退同側(cè)河堤的距離，除有關(guān)

規(guī)劃另有規(guī)定外，還應(yīng)符合如下規(guī)定：

＞退距不得不不小于50米。若在河道后退控制線內(nèi)尚有都市道路（含規(guī)劃）的，沿河道兩側(cè)新建、

擴建建筑物還需考慮該都市道路的退讓，其中道路退距在河道的法定后退控制線以內(nèi)的，仍按

該河道的法定后退距離進行退讓；道路退距在河道的法定后退控制線以外的，按都市道居的法

定后退距離進行退讓；都市道路跨越該河道的法定后退控制線兩側(cè)的，按都市道路的法定后退

距離進行退讓。

■沿36條出入滇池河道主河道外的一般河道兩側(cè)新建、擴建建筑物，其后退同側(cè)河堤的

距離除有關(guān)規(guī)劃另有規(guī)定外，還應(yīng)符合如下規(guī)定：

＞退距不得不不小于20米；溝渠則不得不不小于10米，若在一般河道或溝渠后退控制線閃尚有

都市道路（含規(guī)劃）的，沿河道兩側(cè)新建、擴建建筑物還需考慮該都市道路的退讓，其中:道

路退距在河道的法定后退控制線以內(nèi)的，按該河道的法定后退距離進行退讓；道路退距在河道

的法定后退控制線以外的，按都市道路的法定后退距離進行退讓；有都市道路跨越該河道的法

定后退控制線兩側(cè)的,按都市道路的法定后退距離進行退讓。

■建筑最大持續(xù)展開面寬的投影一般不適宜不小于6c米；臨都市道路、都市廣場等公共

開放空間的高層居住建筑的最大持續(xù)展開面寬的投影不適宜不小于35米；有特殊功能

規(guī)定的公共建筑建筑與超高層建筑的最大持續(xù)展開面寬應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)范通過設(shè)計合理

確定。

■昆明都市項目規(guī)劃審批“二十不”調(diào)整執(zhí)行重要條例

1.主城三環(huán)路以內(nèi)及三個開發(fā)（度假）區(qū)、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)各單位不得在原已

劃撥用地內(nèi)新建經(jīng)濟合用房；

2.商品住宅項目地下車位配置每戶不得少于1個車位；（審批稿件中該規(guī)定有所調(diào)整，以面積進行

配置）

3.主體建筑不得設(shè)置裙房（功能有特殊規(guī)定的建筑除外）；

4.沒有運用地下空間內(nèi)新建項目不得開發(fā)建設(shè)，所開發(fā)地下空間的地面種植植物覆土不少于2米;

5.二環(huán)路以內(nèi)，沒有按比例配置經(jīng)營性設(shè)施的住宅項目不得開發(fā)建設(shè)；

6.25米以上道路旁的住宅底層不得設(shè)置零星小商鋪，商業(yè)設(shè)施應(yīng)相對集中設(shè)置；

7.住宅用地綠地率不得低于45%;

8.不得在滇池景觀控制范圍內(nèi)、河道兩岸及控詳規(guī)控制的水域保護區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)；

9.不得在保護滇池、西山等景觀區(qū)域內(nèi)突破建筑控高規(guī)定進行建設(shè)；

附錄：計算規(guī)則

1.建筑面積計算

按國家建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2023的計算規(guī)則計算。對高度在2.2米如下(含2.2

米)的設(shè)備層，可不計建筑面積；對設(shè)備層兼作避難層的，其高度可合適放寬。

2.容積率計算

(1)地下室的建筑面積不計入容積率；坡屋頂層空間凈高L2m?2.1m的以1/2面積計入容積率，

超過2.1m所有計入容積率；躍層面積計入容積率；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米的不

計。

(2)半地下室按下式計算建筑面積，并計入容積率：A'=KA

式中：A折算的建筑面積，K-半地下室地面以上的高度與其層高之比，A-半地下室建筑面積。

3.建筑基地面積計算

建筑基地面積以城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門正式劃定用地范圍的面積為準。

4.建筑間距計算

(1)除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間的最小的垂直距離。

(2)建筑物凸出外墻主體(如樓梯間)開間不超過3米長，凸出距離不超過1米，且其合計總長度

不超過同一面建筑外墻總長度的1/4的，其間距計算可不計凸出部分。居住建筑陽臺合計總長度(突出于

山墻面之外或轉(zhuǎn)彎到山墻面上的陽臺長度可不計)不超過同一面建筑外墻總長度1/2的(含1/2),其間

距按建筑外墻計算；超過1/2的，按陽臺外緣計算建筑間距。

(3)坡度不小于45度的坡屋面建筑，其建筑間距是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外

墻面之間最小的垂直距離。

(4)居住建筑底部有非居住用房的，建筑間距計算不得扣除底部非居住用房的高度。

(5)位于同一裙房之上的建筑間距計算可扣除裙房的高度；與同一裙房之外相鄰建筑間距的計算，應(yīng)包括

裙房高度。

非單一功能的建筑與其他建筑之間的間距，應(yīng)按照前述條款的規(guī)定，對不一樣性質(zhì)的建筑部分分別計算建

筑間距后，采用能同步滿足各間距規(guī)定的其中最大值。（以上第（4）點規(guī)定的狀況除外。）

建筑間距應(yīng)考慮地形高差所產(chǎn)生的影響。在地形高差有助于縮小建筑間距的狀況下，其最小建筑間距不得

不不小于原規(guī)定建筑間距的0.9倍，并按城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門規(guī)定執(zhí)行。

若建筑與非建筑實體（如擋墻、護坡等）相鄰，應(yīng)視非建筑實體為非居住建筑，按照前述條款計算建筑間

距，并按城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門規(guī)定執(zhí)行。

5.建筑高度計算

（1）本規(guī)則僅合用于確定建筑間距、退界距離和后退道路時的建筑高度計算。其他規(guī)定對建筑高度有限制

的（如機場、氣象臺、微波通道、安全保密、日照分析、視線分析等），按建筑物的最高點計算。

（2）在計算建筑間距時，建筑高度按下列規(guī)定計算：

平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂；有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂。

坡屋面建筑：屋面坡度不不小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口頂；坡度不小于45度玳，自

室外地面算至屋脊頂。

水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設(shè)施，其高度在6米以內(nèi)，且水平面積之和不超過屋面

建筑面積1/8的，不計入建筑高度。

坡地建筑物的建筑高度以露出原始地面最高的一側(cè)為準。

6.陽臺建筑面積計算

（1）陽臺按構(gòu)造形態(tài)分為凸陽臺、凹陽臺。具有兩個（含兩個）以上持續(xù)對外開敞面的）陽臺視為凸陽臺；

只有一種對外開敞面的）陽臺視為凹陽臺；陽臺由凸凹兩部分構(gòu)成時視為凸凹復合型陽臺（如下簡稱‘復合

型陽臺”）.

(2)對進深不不小于L8米的凸陽臺，按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2023)》規(guī)定,

按其水平投影面積的"2計算。對進深不小于1.8米的凸陽臺，按其水平投賬面積的全面積計算。

(3)對進深不不小于L8米的凹陽臺，按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2023)》規(guī)定，

按其水平投影面積的1/2計算。對進深不小于L8米的凹陽臺，按其水平投影面積的全面積計算。

(4)對進深不不小于L8米，的復合型陽臺，按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2023)》

規(guī)定，按其水平投影面積的1/2計算。對進深不小于L8米的復合型陽臺，進深1.8米以外部分按其水平

投影面積的全面積計算。

(5)凹陽臺和復合型陽臺向構(gòu)造內(nèi)延伸的方向與陽臺開敞面不一致時，該延伸部分計算所有建筑面積。(圖

I-D

陽臺開一面|—\

\-------

廣延伸部分

圖1/

(6)當陽臺開敞寬度不不小干其寬度的1/3時，計算所有建筑面積。

(7)由欄桿分隔但陽臺板相連的兩個相鄰陽臺視為一種陽臺計算陽臺指標并對應(yīng)計算建筑面積。

(8)住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等(位于地面層、裙樓頂層的除外)，

均視為陽臺，按陽臺規(guī)定計算建筑面積。

(9)單套住宅的陽臺建筑面積之和不得超過該套住宅建筑面積的10%。

7.凸窗建筑面積計算細則

（1）凸窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板構(gòu)造板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的I

高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗內(nèi)進深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的

外邊緣的水平距離。凸窗的窗臺臺面應(yīng)為窗體的支撐面。（圖2-1）

（2）凸窗以其窗臺高度分為一般凸窗和落地凸窗。窗臺高度不小于等于0.6米時，為一般凸窗；窗臺高度

不不小于0.6米時，為落地凸窗。（圖2-1）

進深

凸窗高度

（3）對一般凸窗，當凸窗高度不不小于2.20米或凸窗進深不不小于0.60米時，凸窗部分不計算建筑面積,

否則凸窗部分計算所有建筑面積。

（4）對落地凸窗，當凸窗高度等于或不小于2.2米時，無論其進深怎樣，凸窗部分均計算所有建筑面積。

（5）窗體未凸出于外墻的窗（圖2-2。、b）、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以多種類型建筑材料封閉

的窗（圖2-2c）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內(nèi)其他部分同樣計算層高，當層高不小于等于2.2米

時，應(yīng)計算所有建筑面積。

圖2-2幾類特殊窗體及其層高計算示例

（6）對反梁外側(cè)存在另一構(gòu)造橫梁的窗（圖2-2d）,取橫梁為外墻，僅視橫梁以外部分為凸窗，按凸