北海順天泰大廈營銷策略初案

上業(yè)參謀地產(chǎn)機構(gòu)2021.7

北海·順天泰大廈營銷策略初案營銷重在執(zhí)行價值來自發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品源于思想本案的關(guān)注點一、市場分析局部二、產(chǎn)品分析局部三、營銷推廣思想第一局部市場篇思想——御風而行尊重市場是營銷成功的根底駕馭市場是營銷創(chuàng)新的能量市場的主體是人對人的行為特征的把握，就是對營銷的把握。第一局部(市場篇)北海社會經(jīng)濟開展特征北海旅游市場特征北海房地產(chǎn)市場特征北海購房者需求特征北海城市商業(yè)開展特征一、北海當前社會經(jīng)濟開展特征北海市GDP增長趨勢明顯，但呈現(xiàn)不穩(wěn)定的態(tài)勢。作為濱海旅游城市，北海城市經(jīng)濟開展受宏觀環(huán)境影響較大。08年北海人均GDP到達19617元，跨過2000美金大關(guān)，按照國際經(jīng)濟開展特征，北海經(jīng)濟進入一個快速開展階段，居民消費和城市化進程都在跨入觀念革新和快速開展的軌道。目前北海市區(qū)人口約58萬人，全市人口約160萬人，城市化率約36%，略低于全國平均水平，存在較強的持續(xù)城市化趨勢，有助于促進房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。?北海市歷年人均GDP開展狀況?北海市人均可支配收入穩(wěn)定增長，但相對國內(nèi)其它城市仍然偏低，反映本地居民消費能力偏弱。08年北海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為13989元、4308元，分別增長13.4％、12%。?北海市人均可支配收入增長表?第一局部(市場篇)北海社會經(jīng)濟開展特征北海旅游市場特征北海房地產(chǎn)市場特征北海購房者需求特征北海城市商業(yè)開展特征二、北海旅游市場特征?北海市近年游客數(shù)量和旅游收入表??十一五期間北海旅游開展規(guī)劃表?經(jīng)濟指標到2010年到2015年國內(nèi)游客接待量800萬人次1600萬人次入境游客接待量10萬人次30萬人次旅游總收入50億元150億元旅游外匯收入3000萬美元2億美元北海旅游市場特征總結(jié)分析第一局部(市場篇)北海社會經(jīng)濟開展特征北海旅游市場特征北海房地產(chǎn)市場特征北海購房者需求特征北海城市商業(yè)開展特征三、北海房地產(chǎn)市場開展情況一般低迷90年94年00年04年06年至今泡沫瘋狂期完全停滯期調(diào)整盤活期恢復蘇醒期快速開展期?北海房地產(chǎn)市場開展軌跡?土地市場特征■北海房地產(chǎn)市場升溫帶動土地市場上升，2005年及之前土地價格根本在50萬元/畝以下，2021年已超過200萬元/畝，并有進一步迅速上升的趨勢。■參加土地競買的大局部是來自福建、浙江、山西、海南和東北地區(qū)的開發(fā)商?！瞿壳笆袇^(qū)內(nèi)仍有大量閑置土地，但不在政府手中；出讓的土地大多是規(guī)模較小的地塊；較大的閑置地塊有中信國安5000畝?！鐾恋囟壥袌鼋灰谆顫姡型獾亻_發(fā)商收購小地塊，并合圍成較大的地塊進行開發(fā)。從歷年的銷售額來看，自2004年開始，房地產(chǎn)銷售額有了大幅度的上漲，但2005年、2006年又有一定的回落，2007年銷售額重新高漲，與2007年整個國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格普遍上漲有一定的相關(guān)性;08年北海商品房銷售面積118萬平方米，顯示在全國房地產(chǎn)一片蕭條的背景下，北海市受到的影響很小，表現(xiàn)出強大的開展動力。?北海房地產(chǎn)市場歷年銷售狀況分析??北海房地產(chǎn)市場價格走勢分析?區(qū)域舊有城區(qū)新興城區(qū)區(qū)域范圍以火車站為分界，以北的區(qū)域以火車站為界，往南的區(qū)域代表性樓盤天賜碧園、香擯郡、香?；▓@、昌旭景苑、嘉福.文華苑等森海豪庭、黃金海岸、楓林藍灣、萬泉城、圣美陽光花園等價值賣點市中心核心商圈、交通便捷、出租回報高稀缺海景、高檔社區(qū)、升值潛力大價格3500—6000元/㎡3000-8500元/㎡新興城區(qū)舊有城區(qū)北海房地產(chǎn)市場特征總結(jié)分析?北海當前在售代表樓盤分析-----海城區(qū)?項目概要開發(fā)商：北海華潤華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司所處區(qū)位：湖南路與茶亭路交匯處項目數(shù)據(jù)建筑面積：39665平米，其中商業(yè)面積5000平米317戶物業(yè)類型高層物業(yè)配套四層底商、地下停車銷售狀況銷售約80%，剩下少量高層房源銷售價格均價約4700元/平方米客戶群體外地投資客為主，包括部分本地經(jīng)商人員，客戶年齡集中在30-45歲之間。項目特色兼擁海景資源與市中心便利配套，靠近香格里拉飯店與海濱公園項目缺點規(guī)模較小，自身無配套，后期物業(yè)管理難以保障。主力戶型85-100㎡兩房116-145㎡三房香海花園昌旭景苑項目概要開發(fā)商：北海昌旭房地產(chǎn)發(fā)展有限公司所處區(qū)位：北部灣廣場與長青路交匯處項目數(shù)據(jù)建筑面積：約60000平米物業(yè)類型高層、商業(yè)物業(yè)配套商業(yè)中心、地下停車銷售狀況未開盤，預訂約70%銷售價格均價約5200元/平方米客戶群體外地投資客為主，多數(shù)以低價預約、高價轉(zhuǎn)手、賺取一定利潤為主要目的。項目特色靠近傳統(tǒng)商業(yè)核心地段，具稀缺價值項目缺點物業(yè)體量大，容積率高，居住舒適性較差。主要戶型40㎡一房60㎡一房兩廳80—95㎡兩房兩廳海城區(qū)板塊因配套齊全、生活便利，受到自住型客戶和本地客戶的喜愛，同時由于出行、辦事便捷，商務型客戶也較傾向于這一板塊。

森海豪庭項目概要開發(fā)商：浙江金昌房產(chǎn)集團所處區(qū)位：黃金海岸大道南側(cè)項目數(shù)據(jù)建筑面積：50萬平米占地面積：680畝容積率：1.2物業(yè)類型獨立別墅、聯(lián)排別墅、高層物業(yè)配套星級私人會館、準五星級度假酒店、商業(yè)街、醫(yī)療保健中心銷售狀況一期售磬，二期高層尚未開盤，但已預約2/3。銷售價格高層約4500元/平方米，別墅約8500元/平方米客戶群體多為外地投資客，以投資，養(yǎng)老，休閑度假為主要目的；客戶分布在東北，廣東，廣西，湖南，四川，貴州等省市；多為二次以上置業(yè)群體；客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員；客戶年齡集中在30-55歲之間。項目特色項目距離銀灘僅1000米；1200米深層溫泉，準五星級酒店配套；4大專業(yè)球場，2大泳池，20000平方米大型商業(yè)街區(qū)項目缺點配套不成熟，生活不便，設計風格一般，與理想中的海景豪宅還有很大距離。主要戶型分布戶型面積(㎡)套數(shù)別墅300—450㎡104棟高層50—90㎡6棟?北海當前在售代表樓盤分析-----銀海區(qū)?萬泉城項目概要開發(fā)商：萬泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位：四川路東，金海岸大道北項目數(shù)據(jù)建筑面積：297888平米占地面積：89732平米容積率：2.1物業(yè)類型獨立別墅、多層、小高層物業(yè)配套休閑會所、雙語幼兒園、乒乓球館等各項配套銷售狀況58棟獨棟別墅只剩下1套。二期六棟高層已售完，銷售均價約3700元/平方米，三期六棟高層即將開盤銷售價格二期高層均價約4200元/平方米左右客戶群體一部分為周邊商人和公務員群體，另一部分為浙江和東北三省投資客。項目特色項目開發(fā)商為廈門國有企業(yè)，有一定的資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)驗。別墅為前后草坪，山墻結(jié)合景觀，進行私密處理，建筑圍合內(nèi)院，采光、通風好；前后入口，人車分離，主朝向設景觀步道；6.6米客廳調(diào)高構(gòu)成寬闊空間。主要戶型分布戶型面積(㎡)套數(shù)別墅355—394㎡58棟高層80㎡兩房為主15棟楓林藍灣項目概要開發(fā)商：中國航天北海宇豐經(jīng)濟實業(yè)發(fā)展公司所處區(qū)位：銀灘金海岸大道中段項目數(shù)據(jù)建筑面積：69967平米占地面積：17342平米容積率：3.77物業(yè)類型高層物業(yè)配套成熟的市政、生活配套，距市中心和火車站5分鐘車程，距福成機場15分鐘車程。距銀灘、國際客運碼頭2分鐘車程，雙會所銷售狀況尾盤銷售價格均價約5000元客戶群體外地客戶居多，特別是東北，置業(yè)目的大多為投資、度假、養(yǎng)老項目特色3米電梯公寓架空層、4米觀景陽臺設計、800mm大轉(zhuǎn)角飄窗設計，雙會所設計主要戶型分布戶型面積(㎡)套數(shù)高層、小高層34.8—102.48㎡781套嘉?！の娜A苑項目概要開發(fā)商：北海光都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位：北海大道189號項目數(shù)據(jù)建筑面積：23萬平米占地面積：36028平米物業(yè)類型多層、高層、大型商場物業(yè)配套成熟的商業(yè)配套，大型商場，足夠的雜物間、車庫銷售狀況多層基本銷售完畢，剩余少量復式戶型，高層未開盤銷售價格高層預計4000元/平方米起，均價4800-5000客戶群體外地客戶居多，少部分本地人居住型置業(yè)項目特色中庭大型綠化廣場，多層南北通透，高層公寓采用奧的斯電梯，外墻幕墻玻璃主要戶型78—258㎡?本案競爭樓盤分析?南洋新都項目概要開發(fā)商：北海南洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位：北海大道中段（海事法院東）項目數(shù)據(jù)建筑面積：93200平米占地面積：21300平米物業(yè)類型9層商務公寓（274戶）、高層住宅物業(yè)配套臨近各類行政、金融、教育機構(gòu)及商業(yè)區(qū)銷售狀況高層基本銷售完畢，九層商務公寓未開盤銷售價格商務公寓均價預計4200-4500元/平方米客戶群體外地及本地商務人群較多，用于投資、經(jīng)商辦公項目特色中庭廣場，先進智能化系統(tǒng)，自備電切換主要戶型47—68㎡一房，120-139三房逢勝大廈項目概要開發(fā)商：北海逢勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位：北海大道大潤發(fā)超市旁項目數(shù)據(jù)建筑面積：24309平米占地面積：2413平米物業(yè)類型高層、三層底商物業(yè)配套成熟的商業(yè)配套銷售狀況14層以下售罄，剩少部分高層房源銷售價格均價約5000元/平方米客戶群體投資客戶居多，也有用于辦公的商務人群項目特色無特色項目缺點銷售形象不佳主要戶型57—113㎡一房、二房?本案競爭樓盤分析比照?項目南洋新都嘉福·文華苑逢勝大廈地段北海大道中段（海事法院東）北海大道189號北海大道大潤發(fā)超市旁規(guī)模建筑面積：93200平米建筑面積：23萬平米建筑面積：24309平米物業(yè)類型9層商務公寓（274戶）、高層住宅多層、高層、大型商場高層、三層底商物業(yè)配套臨近各類行政、金融、教育機構(gòu)及商業(yè)區(qū)成熟的商業(yè)配套，大型商場，足夠的雜物間、車庫成熟的商業(yè)配套銷售狀況高層基本銷售完畢，九層商務公寓未開盤多層基本銷售完畢，剩余少量復式戶型，高層未開盤14層以下售罄，剩少部分高層房源銷售價格商務公寓預計4200元均價均價4800-5000均價：5100元/平方米客戶群體外地及本地商務人群較多，用于投資、經(jīng)商辦公外地客戶居多，少部分本地人居住型置業(yè)投資客戶居多，也有用于辦公的商務人群項目特色及缺點特色：中庭廣場，先進智能化系統(tǒng)，自備電切換缺點：景觀、視野差特色：中庭大型綠化廣場，多層南北通透，高層公寓采用奧的斯電梯，外墻幕墻玻璃缺點：高層體量大，居住舒適性略差特色：地段好，周邊配套齊全缺點：銷售及工地現(xiàn)場形象差主要戶型47—68㎡一房，120-139三房78—258㎡57—113㎡一房、二房相比競爭工程而言，本工程在地段條件、產(chǎn)品類型、配套資源等方面并無優(yōu)勢，但是工程自身的商業(yè)局部價值和住宅局部品質(zhì)，可以通過良好的包裝與運作創(chuàng)造獨有的價值條件，并形成相對競爭工程而言的獨特競爭力，在北海房地產(chǎn)市場逐步走向品質(zhì)化的時段，可以抓住市場趨勢與機遇，形成優(yōu)于競爭工程的營銷影響。第一局部(市場篇)北海社會經(jīng)濟開展特征北海旅游市場特征北海房地產(chǎn)市場特征北海購房者需求特征北海城市商業(yè)開展特征四、購房者需求特征分析項目名稱成交客戶情況森海豪庭多為外地投資客，以投資、養(yǎng)老、休閑度假為主要目的，分布在東北、廣東、廣西、湖南、四川、貴州等省市，多為二次以上置業(yè)群體；客戶主要為私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員，年齡集中在30-55歲。萬泉城一部分為周邊商人和公務員，另一部分為浙江和東北三省投資客。白金翰宮本地客戶約占10%，其他客戶分布在東北、廣東、浙江、廣西、福建、四川、貴州等省市；多為二次以上置業(yè)群體；客戶主要為私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、本地公務員，年齡在30-55歲。黃金海岸本地客戶占50%，其他均為外地客戶，分別來自東北、北京、浙江、福建等地，其中以東北客戶居多。香檳郡房價在4000元/㎡以下時，本地客戶占40%，當房價漲到4000元/㎡以上時，本地客戶只占到了20%；外地客戶范圍較廣，其中東北較多，還有廣東、福建、浙江等地客戶；東北客戶以自住為主要目的，浙江、福建等地客戶以投資為主要目的。楓林藍灣外地客戶居多，特別是東北，置業(yè)目的大多為投資、度假、養(yǎng)老天賜碧園投資客和自住客戶各占一半；客戶分布在本地、東北、廣東、廣西、湖南、四川、貴州、浙江等省市；投資客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員，年齡在30-55歲之間。?代表樓盤客戶群分析?本地客戶比例為1/3，外地客戶構(gòu)成了北海房地產(chǎn)市場購置主體，比例平均超過60%，一些高檔海景樓盤甚至超過90%?？蛻魜碓捶治霰镜乜蛻簦?、本地人的購房比例不超過1/3，其他2/3本地人有自建房居??；2、購房客戶大多是隨著組建新的家庭而別離出來的年輕客戶、公務員，以及打算在城市開展的周邊農(nóng)村村民；3、目前來看，無論商業(yè)或政界，70年代末至80年代初的年輕人在事業(yè)上已經(jīng)起步，正逐漸成為本地置業(yè)客戶的主體。外來客戶：西北〔包括山西、甘肅〕占10.9%西南〔包括四川、重慶、貴州〕占5.8%兩廣〔廣東、廣西〕占9.4%其他〔包括湖南、江西、海外人士等〕占3.6%東北〔包括東北三省、北京〕占36.2%長三角〔包括江浙、上海、福建〕占34.1%客戶用途分析外地客戶本地客戶特殊客群客戶需求特征分析客戶認知途徑排列分析北海城市商業(yè)開展特征第一局部(市場篇)北海社會經(jīng)濟開展特征北海旅游市場特征北海房地產(chǎn)市場特征北海購房者需求特征五、北海城市商業(yè)開展特征北海中心區(qū)主要街道鋪面租金〔元/月·㎡〕主要街道租金水平業(yè)態(tài)分布人流量富貴路50~60飲食、服裝等白天較少人，晚上人流量龐大解放路65~100皮包、皮箱、音像等人流量較多北部灣路75~100大型商場、品牌服裝專賣店、電信等車流、人流都較多，是各街道人流量最多文明路20~30飲食、士多店人流量較少長青路35~40電腦配件、自行車等白天人流量較少，晚上夜市人流較大中山路55~70勞保用品、皮鞋、服裝、自行車等人流量較少〔注：2021年數(shù)據(jù)〕大潤發(fā)布局特征分析大潤發(fā)地處北海大道和北京路的交叉口，總面積30000平方米。一共分為三層，一層為商店街，主要是一些賣衣服的專賣店和賣珠寶首飾的店鋪，二樓主要是賣一些蔬菜，生鮮，水果等，三樓為服飾，休閑食品，家用電器，日常用品，包裝食品為主，種類齊全，經(jīng)常搞促銷活動，還有很有特色的會員印花商品來吸引顧客，所以人氣是很旺的，另外配有免費購物班車。北海大道沿線商業(yè)分布情況北海大道是商業(yè)較繁華的城市主干道，目前北海大道業(yè)態(tài)分布的特征，西段〔四川路以西〕集中了較多的賓館、酒店；中段餐飲、零售的業(yè)態(tài)相對較多；東段〔廣東路以東〕似有向?qū)I(yè)市場區(qū)開展的趨勢。目前商業(yè)繁華區(qū)主要集中在云南路與廣東路之間，該路段臨街商業(yè)普遍售價在4000-8000元/平米之間，個別中心地段商鋪報價達18000-20000元/平米。商鋪租金水平與業(yè)態(tài)有很大關(guān)系，一般超市收租元/天㎡，普通零售店收租元/天㎡，餐飲店收租可達3元/天㎡左右。北海城市商業(yè)開展特征總結(jié)分析北海市商業(yè)根底較為薄弱，大型化具有檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)很少。目前的商業(yè)分布，形成以北部灣廣場為核心向四周輻射的特征，商業(yè)繁華區(qū)沿北海大道延伸的趨勢也非常明顯，并已初步形成各個路段的商業(yè)業(yè)態(tài)分工。本工程所在的廣東路、湖南路一帶有向?qū)I(yè)市場業(yè)態(tài)開展的趨勢，這樣的業(yè)態(tài)有利于帶來人氣的集聚，但對區(qū)域商業(yè)檔次的提升有所影響。如果本工程商業(yè)業(yè)態(tài)在與區(qū)域商業(yè)趨勢相和諧的根底上，拔高業(yè)態(tài)定位，營造區(qū)域高端商務形象，將有助于本工程在區(qū)域內(nèi)樹立標桿形象。第二局部產(chǎn)品篇價值——逆風飛揚價值是客觀存在的，但容易被淹沒價值不在于是否高貴，而在于是否適宜產(chǎn)品的簡單表現(xiàn)可以促進價值的大幅提升第二局部(產(chǎn)品篇)工程特點及SOWT分析本工程客戶來源分析本工程產(chǎn)品定位六、本工程特點及SWOT分析■本工程處于市中心次級商圈，擁有便利的交通和較成熟的生活配套，工程周邊居民區(qū)集中，政府機構(gòu)、企事業(yè)單位、教育機構(gòu)等城市資源豐富，工程隔北海大道對面正在形成以家居、建材、小商品為主的市場區(qū)。隨著周邊城市建設的不斷完善，商圈的繁華指日可待?！龉こ炭偨?0000平米，其中四層底商約10000平米，住宅約26000平米，地下車庫約4000平米。體量適中，易于營造良好的配套和效勞?！鑫鍖蛹耙陨蠟樽≌?，根本上都擁有良好的視線，高層南北向房源均能遠觀海景?！龇啃投ㄎ灰砸环績蓮d為主，兩房兩廳及少量三房房型為輔。工程特點工程SWOT分析---優(yōu)勢■地段優(yōu)勢。位于次級商圈的地段提供了便利的生活和較豐富的城市資源；■位置優(yōu)勢。位于北海大道沿線、貼近商業(yè)繁華區(qū)的位置提供了必要的商業(yè)氣氛，加強了工程的昭示性；■高度優(yōu)勢。22層的高度使工程從周邊的低矮建筑中跳出來，易于樹立建筑形象，同時為中高層住戶提供了優(yōu)越的景觀資源；■面寬優(yōu)勢。沿北海大道展開大面的商業(yè)，為工程底商進行商業(yè)經(jīng)營提供了良好的條件，也翻開了工程的展示面；■產(chǎn)品優(yōu)勢。當前房型定位從一房到三房，產(chǎn)品形態(tài)豐富，同時柱網(wǎng)的靈活性也為房型布局的轉(zhuǎn)換提供了方便，易于應付市場的變化。工程SWOT分析---劣勢■工程離風景區(qū)較遠，對于看得景觀的客戶來說缺乏競爭優(yōu)勢；■周邊缺乏高端工程，區(qū)域形象有所欠缺；■工程距離商業(yè)核心區(qū)也有一定距離，處于城市核心和景觀核心區(qū)的中間地帶；■塔式建筑，局部房源朝向差，如B棟西向戶型和A棟東向戶型。工程SWOT分析---時機■在當前北海房地產(chǎn)開展看好，且缺乏優(yōu)秀產(chǎn)品的情況下，如能找準定位，拔高工程形象，有助于建立北海房地產(chǎn)的一塊品牌，給企業(yè)開展帶來巨大益處?！龉こ躺虡I(yè)局部約1萬平方米商業(yè)，可以利用自身條件創(chuàng)造商業(yè)效應?！鲂鹿こ?，可以根據(jù)市場開展態(tài)勢打造更適合市場需要的產(chǎn)品形象。工程SWOT分析---威脅第二局部(產(chǎn)品篇)工程特點及SOWT分析本工程客戶來源分析本工程產(chǎn)品定位七、本工程客戶來源分析第二局部(產(chǎn)品篇)工程特點及SOWT分析本工程客戶來源分析本工程產(chǎn)品定位八、本工程產(chǎn)品定位根據(jù)上述分析，建議本產(chǎn)品定位為：北海市中心首席商務度假公寓工程操盤思路——從商業(yè)運作和住宅品質(zhì)兩方面提升產(chǎn)品價值，并以商業(yè)帶動住宅。本工程裙樓商業(yè)的運作，對拔高工程形象，提升住宅價值及樹立企業(yè)口牌都有重要的意義。建議在工程營銷中，以商帶住，做好商業(yè)定位與包裝，形成并提升工程的商務價值，從而帶開工程形象提升及住宅銷售。本工程商業(yè)定位思路本工程裙樓商業(yè)的運作，對拔高工程形象，提升住宅價值及樹立企業(yè)口牌都有重要的意義。為兼顧商業(yè)的租售收益和配套功能，我們對商場招商的思路有：本工程底商共四層約一萬平米，體量適中，建筑形態(tài)適于經(jīng)營超市、百貨零售、餐飲、專業(yè)市場、娛樂休閑等各種業(yè)態(tài)，但不便于分割，以上業(yè)態(tài)都需成規(guī)模經(jīng)營。超市是最有助于提升工程品質(zhì)的業(yè)態(tài)，但租金較低，難以實現(xiàn)利潤最大化。餐飲是實現(xiàn)利潤較高的業(yè)態(tài)，但需考慮對樓上住戶的影響。根據(jù)工程周邊有建材、家居等專業(yè)市場存在的情況，可以考慮與這些市場形成聯(lián)動，引進相似或相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)。比方家電專業(yè)市場：如蘇寧電器、國美電器；另一種思路，兼顧樓盤檔次的拔高和商業(yè)租售利潤的提高，注重商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富、時尚特征?？梢钥紤]做成美食、娛樂綜合體，集特色餐飲、購物休閑、娛樂健身于一體。綜合體方案一：一樓局部：零售店鋪、特色餐飲一樓局部+二、三樓：中型超市四樓：中大型餐飲店、娛樂會所等。綜合體方案二：一樓：特色餐飲、局部零售、便利店二樓：中大型餐飲店三、四樓：娛樂會所關(guān)于商業(yè)管理的思路商業(yè)管理包括物業(yè)管理和經(jīng)營管理兩個功能不同的職能，物業(yè)管理為商業(yè)經(jīng)營者與消費者創(chuàng)造舒適的營商和消費環(huán)境，經(jīng)營管理為經(jīng)營者提供良好的經(jīng)營條件。我們建議工程必須聘請一家經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理參謀，協(xié)助貴司的管理機構(gòu)進行管理。假設裙樓商業(yè)作為持有物業(yè)進行招租經(jīng)營，還需要成立專業(yè)的商業(yè)管理公司，對商場進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，有利于保持商場的長旺不衰，提高經(jīng)營商家的經(jīng)營信心。工程產(chǎn)品建議：■樓盤外立面以莊重、典雅的淺色調(diào)為主，注重品質(zhì)感；■設置合理的交通線路，使車輛可以便捷到達公寓入口處；■入口大堂需留出寬敞空間，進行高標準裝修，營造品質(zhì)感；■入口大堂應具備一定的信息效勞和商務效勞功能；■入口大堂應具有會客功能；■四層屋頂平臺建議進行屋頂綠化，并留出休閑區(qū)；■樓宇內(nèi)外應設立易辨識且具品質(zhì)感的標識系統(tǒng)。第三局部營銷推廣思想營銷——見風使舵營銷，需要打動我們想要打動的人營銷，需要打動值得打動的人營銷，需要把握打動人的最正確時機對人的行為特征的把握，就是對營銷的把握。第三局部(營銷推廣篇)工程品牌形象設計銷售策略價格及推盤策略總體營銷推廣思想：以商帶住。針對北海房地產(chǎn)市場而言，工程住宅局部銷售不存在大的難題，關(guān)鍵在于如何賣出價值，實現(xiàn)利潤最大化。工程銷售價值的表達，商業(yè)運行占據(jù)重要影響，其次是住宅局部品質(zhì)影響。對商業(yè)局部進行包裝，同步招商，利用商業(yè)包裝形象和招商的進度信息襯托工程商業(yè)氣氛。利用商業(yè)氣氛推進銷售價值提升。做好產(chǎn)品品質(zhì)，花小錢做大事，主要在于建筑細節(jié)品質(zhì)的把握和包裝形象上，塑造產(chǎn)品品質(zhì)影響，不僅利于提升工程市場口碑促進銷售，也利于企業(yè)在北海的市場影響和可持續(xù)開展。九、工程品牌形象設計工程案名：對于案名的考慮，需滿足以下幾個條件：■能表現(xiàn)北