《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)》第一章-緒-論

08二月20251第一章緒論

208二月2025第一節(jié)物業(yè)管理的基本概念一、

物業(yè)（一）物業(yè)的含義:物業(yè)是指人工形成、有使用價(jià)值和價(jià)值、有業(yè)主的建筑物與場(chǎng)地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。（二）物業(yè)的特征：◆物業(yè)的構(gòu)成主體是建筑物與相關(guān)場(chǎng)地；◆因?yàn)榻ㄖ锸侨斯ば纬桑?，?yīng)具有使用價(jià)值和價(jià)值。◆物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)有明確的產(chǎn)權(quán)所有人。308二月2025（三）物業(yè)的分類物業(yè)的分類可以從幾種角度劃分：1.按物業(yè)功能劃分,一般可以劃分為十大類物業(yè);2.按主輔劃分,可以劃分為主體物業(yè)和輔助物業(yè);3.按空間高度劃分,可分為單層、雙層、多層、中高層、高層、超高層等。4、按所有權(quán)性質(zhì)劃分，可劃分為如下幾種：1）、國(guó)有產(chǎn)權(quán);2）、集體產(chǎn)權(quán)；3）、私有產(chǎn)權(quán)。408二月2025二、物業(yè)管理（一）管理的概念“管理”的含義是“管之理”，即管束的道理。（二）物業(yè)管理的定義物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。508二月2025（三）物業(yè)管理權(quán)的由來(lái)首先，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)來(lái)源于“業(yè)主承諾”。其次，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來(lái)源于“政府授予”。

608二月2025（四）物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容一般包括物的管理和人的管理兩個(gè)方面，用圖表示如下：建筑物物的管理相關(guān)場(chǎng)地附屬設(shè)施設(shè)備物業(yè)管理內(nèi)容妨礙公共秩序行為

人的管理對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為對(duì)建筑物不當(dāng)損毀行為

708二月2025三、物業(yè)管理服務(wù)的特征（一）專業(yè)性（二）持續(xù)性（三）可靠性808二月2025第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生一般認(rèn)為，現(xiàn)代物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。但是，也有人認(rèn)為，真正意義上現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生，應(yīng)該形成于美國(guó)。908二月2025二、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理是在住房制度改革帶來(lái)的房屋產(chǎn)權(quán)格局變化、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)帶來(lái)的大規(guī)模住宅小區(qū)建設(shè)，從而推動(dòng)房屋管理體制變革的背景下產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的。(一)公有住宅及其管理模式

(二)新型物業(yè)管理模式的產(chǎn)生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房產(chǎn)管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。1008二月2025（三）我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展1994年，建設(shè)部頒布了第33號(hào)部長(zhǎng)令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了物業(yè)管理新體制;1995年，建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議;1997年，建設(shè)部在大連召開(kāi)了第二次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議;1999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議;從1995年開(kāi)始，建設(shè)部還在全國(guó)開(kāi)展城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長(zhǎng)的表彰活動(dòng);2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。經(jīng)過(guò)二十年的努力和發(fā)展，物業(yè)管理在我國(guó)逐漸得到廣大居民的認(rèn)同，并已成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素。1108二月2025三、我國(guó)物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 (一)良好的物業(yè)管理服務(wù)，可以提升物業(yè)的價(jià)值(二)良好的物業(yè)管理服務(wù)，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（三）良好的物業(yè)管理服務(wù)，有利于提高人民群眾的居住生活質(zhì)量。（四）物業(yè)管理的發(fā)展擴(kuò)大了城市勞動(dòng)力就業(yè)的范圍（五）良好的物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定1208二月2025第三節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)

一、物業(yè)管理市場(chǎng)的含義（一）“市場(chǎng)”的含義所謂“市場(chǎng)”，是指“商品交易的場(chǎng)所”或“商品行銷的區(qū)域”。1308二月2025（二）物業(yè)管理市場(chǎng)的定義所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指“物業(yè)管理服務(wù)”作為一種“商品”進(jìn)行交換的市場(chǎng)。1408二月2025

(三)物業(yè)管理市場(chǎng)的架構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，主要存在兩種交易形式：出售或出租。因此，物業(yè)管理市場(chǎng)的架構(gòu)依據(jù)出售和出租的物業(yè)不同而有所差異。1508二月2025二、物業(yè)管理“委托－代理”關(guān)系(一)物業(yè)管理“委托－代理”的含義所謂“委托”，是指受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬（或不付報(bào)酬）的活動(dòng)。所謂“代理”，是代表他人從事某項(xiàng)活動(dòng)。在物業(yè)管理實(shí)踐中，“權(quán)在業(yè)主”的原則是不能動(dòng)搖的，所以在物業(yè)管理的委托—代理關(guān)系中，是通過(guò)合約關(guān)系來(lái)體現(xiàn)的。1608二月2025（二）物業(yè)管理“委托－代理”鏈以現(xiàn)代物業(yè)管理體制中最具代表性的住宅小區(qū)為例，可以勾畫出以下代理鏈圖示。眾多小業(yè)主物業(yè)公司/專業(yè)公司操作層員工

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服務(wù)提供

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業(yè)主大會(huì)物業(yè)公司/專業(yè)公司管理層員工

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業(yè)主委員會(huì)物業(yè)公司/專業(yè)公司聘請(qǐng)

1708二月2025(三)左右物業(yè)服務(wù)效果的因素在物業(yè)管理“委托－代理”鏈中，左右其服務(wù)效果的至少有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn):1、產(chǎn)權(quán)利益;2、監(jiān)督距離;3、激勵(lì)手段;4、行為能力。1808二月2025三、物業(yè)管理市場(chǎng)“需求－供給”關(guān)系(一)需求表與需求曲線(二)供給表與供給曲線（三）供給與需求的均衡在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，這個(gè)均衡價(jià)格必然位于供給曲線和需求曲線的交點(diǎn)上。當(dāng)供給曲線或需求曲線移動(dòng)時(shí)，均衡價(jià)格也會(huì)變動(dòng)，。1908二月2025(四)物業(yè)管理的供需狀況。1、物業(yè)管理需求的數(shù)量擴(kuò)張與質(zhì)量提高，應(yīng)該與房屋商品化程度、國(guó)民收入增長(zhǎng)水平呈正相關(guān)關(guān)系；2、從趨勢(shì)看，這種擴(kuò)張與提高具有不可逆轉(zhuǎn)性，即房屋商品化程度越高、人民的生活水平越高，對(duì)物業(yè)管理的需求越多，服務(wù)質(zhì)量要求越高；3、因低價(jià)位需求引致的低檔次供給，往往會(huì)形成一種幻覺(jué)，認(rèn)為物業(yè)管理是可有可無(wú)的；4、因低檔次供給能容納低素質(zhì)員工，往往會(huì)形成一種誤解，認(rèn)為物業(yè)管理無(wú)需多少知識(shí)和技能；5、發(fā)展中國(guó)家的低素質(zhì)勞動(dòng)力過(guò)剩，規(guī)定了低檔次供給過(guò)剩，卻使高檔次物業(yè)管理變成了一種稀缺物品。2008二月2025四、物業(yè)管理服務(wù)的