房地產(chǎn)成本控制-四大核心環(huán)節(jié)管理

房地產(chǎn)本錢控制

----四大核心環(huán)節(jié)管理工程目標(biāo)本錢的制定、支解與落實工程清單招標(biāo)管理工程本錢數(shù)據(jù)庫的建立[房地產(chǎn)本錢控制專題研討會2006年03月11日]一、關(guān)于本錢管理的根本觀點

二、目標(biāo)制定的原那么與過程

三、目標(biāo)支解的方法

四、目標(biāo)的落實–有效控制第一局部

工程目標(biāo)本錢的制定、支解與落實關(guān)于本錢管理的根本觀點本錢目標(biāo)的制定—根本原那么1，目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于本錢目標(biāo)值本身、更要關(guān)注本錢背后的產(chǎn)品目標(biāo)2，目標(biāo)的作用：目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)3，目標(biāo)的范圍：本錢目標(biāo)是整個工程團隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全本錢本錢目標(biāo)的制定—主要過程1，制定的時間：目標(biāo)制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險因素；籌劃、設(shè)計階段進(jìn)行各階段的本錢測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原那么上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)本錢施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整〔通常是在偏差較大的情況下〕；2，制定的方法3，制定的要求本錢目標(biāo)的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：本錢與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此本錢目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：工程開展報告、籌劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)籌劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各工程的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批〔可能集團審批〕，正式發(fā)布3，制定的要求：本錢目標(biāo)的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比方同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計算，量價別離，而不是籠統(tǒng)地總數(shù)，便于今后的比照分析；盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，對用目標(biāo)對控制結(jié)果的進(jìn)行考核本錢目標(biāo)的制定—工作案例1，某中學(xué)本錢控制綱要：前期制定的過程和人員，如何調(diào)整2，某中學(xué)本錢測算：全本錢的范圍，對產(chǎn)品的明確3，本錢調(diào)研報告格式：4，本錢目標(biāo)評審要點本錢目標(biāo)的支解--分解是為了落實1，要滿足動態(tài)控制的需要：按分包與甲供材方案分解到每個分判工程上；這樣分解的前提工程開發(fā)過程事先有充分的籌劃，是方案管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)2，要滿足本錢分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)本錢科目〔公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〕分解，一般只在末級科目上可以增加；3，按內(nèi)部職責(zé)劃分：本錢費用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入KPI4，分解到設(shè)計限額：也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實，實際上內(nèi)在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額5，分?jǐn)倖栴}：作為本錢控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟測算時要分?jǐn)?，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)效勞范圍在各期之間分?jǐn)?；本錢目標(biāo)的分解—工作案例1，按招標(biāo)和合同項分解：2，按科目細(xì)分：3，責(zé)任劃分：4，設(shè)計限額本錢目標(biāo)的落實本錢目標(biāo)的落實--工作案例1，月報表2，調(diào)整所需文件：3，價值分析報告：第二局部

工程量清單招標(biāo)管理為什么要采用清單招標(biāo)，與費率招標(biāo)相比有多大益處？充分競爭、了解市場、掌握投標(biāo)細(xì)節(jié)：在總價和單價上都充分競爭，可以表達(dá)各單位的真實本錢，施工方案，對工程的了解程度等，分析投標(biāo)報價的針對性，可以知道其重視程度，也可以反映管理水平；事先定價、心中有數(shù)：競爭是降價最有力的武器，在投標(biāo)階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進(jìn)場之后會由主動變被動；承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標(biāo)過程中將圖紙和現(xiàn)場的問題事先提出和解決付款、變更、結(jié)算過程簡化、清晰：減少了施工過程中的扯皮；存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應(yīng)；第二局部

工程量清單招標(biāo)管理第二局部

工程量清單招標(biāo)管理第二局部

工程量清單招標(biāo)管理4，關(guān)于標(biāo)底的討論正確認(rèn)識標(biāo)底：合理范圍的參考，不是準(zhǔn)確的價格，例：領(lǐng)導(dǎo)要求說出到底哪個是準(zhǔn)確的是否需要標(biāo)底：很多單位說沒有標(biāo)底，使沒有專門編制，但對可能的造價水平都有個預(yù)期，目標(biāo)也是一種標(biāo)底；如何取定標(biāo)底：調(diào)研，按定額或市場價格計算，甲方的企業(yè)定額就是本錢經(jīng)驗數(shù)據(jù)第二局部

工程量清單招標(biāo)管理第二局部

工程量清單招標(biāo)管理第二局部

工程量清單招標(biāo)管理7，招標(biāo)成功的關(guān)鍵為自身營造標(biāo)準(zhǔn)的市場環(huán)境，才能得到市場上的優(yōu)質(zhì)資源市場調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的內(nèi)幕，合理確定入圍的產(chǎn)品和隊伍〔檔次標(biāo)準(zhǔn)一致，新老結(jié)合〕；招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚投標(biāo)報價的方式明確〔如算量不同如何處理〕，表格統(tǒng)一；評標(biāo)充分、到位總之：準(zhǔn)備充分、到位。時間上有與保障第二局部

工程量清單招標(biāo)管理8，幾個常見問題有特殊照顧對象—給時機，低價中標(biāo)；長期合作伙伴優(yōu)先圖紙不夠完備—先出招標(biāo)圖，之后出變更；先作暫定價，并保存甲方分包的權(quán)利；時間過于緊迫—幾方同時算量；加快評標(biāo)速度；準(zhǔn)備充分，壓縮談判時間第二局部

工程量清單招標(biāo)管理第三局部

工程本錢數(shù)據(jù)庫的建立第三局部

工程本錢數(shù)據(jù)庫的建立1，目的與作用2，數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容與形式3，數(shù)據(jù)庫的建立與維護工作內(nèi)容：建立制度與標(biāo)準(zhǔn)，制定本錢數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理〔BCIS的方法〕；錄入與維護工作時間：在幾個節(jié)點上進(jìn)行：調(diào)研、詢價、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作工作人員：專職或?qū)I(yè)人員第三局部

工程本錢數(shù)據(jù)庫的建立本錢分析是建立數(shù)據(jù)庫的根底，本錢分析中有以下幾個值得注意的問題1，本錢分析的原那么：類似于會計：明晰性原那么，重要性、可比性、一貫性；實際發(fā)生原那么〔以實際結(jié)算本錢為主〕2，分析方法的統(tǒng)一本錢分析與本錢標(biāo)準(zhǔn)科目要對應(yīng)，各公司結(jié)合自身情況制定；一般財務(wù)有本錢核算的科目，本錢數(shù)據(jù)統(tǒng)計的口徑盡量與之對應(yīng)，可以歸并或細(xì)化，但不要交叉，使兩方面數(shù)據(jù)具有互相檢查的作用；3，面積的可比性分析指標(biāo)用的建筑面積有幾種：可售面積、建筑面積、承建面積，弄清各自的含義和用途4，類似性本錢數(shù)據(jù)庫的數(shù)