2025年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析考試真題及答案

房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析考試真題及答案問(wèn)答題(一)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬將其開(kāi)發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體構(gòu)造已封頂，後續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種估價(jià)措施。請(qǐng)問(wèn)：1.【題干】假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提?【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：(1)估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完畢，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”;(2)估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完畢，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”;(3)估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完畢，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”。本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2.【題干】在多種不一樣的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算重要有哪些差異?【答案】在不一樣的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的重要差異包括：(1)預(yù)測(cè)出的後續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短不一樣。自行開(kāi)發(fā)前提下，後續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常的後續(xù)建設(shè)期;而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致後續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化。(2)後續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不一樣。自行開(kāi)發(fā)前提下，指考慮後續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，一般會(huì)產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)後續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分的“前期費(fèi)用”。(3)測(cè)算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不一樣。一般狀況下，自已開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要不小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。(二)甲企業(yè)擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙企業(yè)合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于6月5曰的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于6月15曰出具評(píng)估匯報(bào)，其中載明估價(jià)匯報(bào)有效期限為1年。後甲乙兩企業(yè)合資事項(xiàng)因故延期，于9月20曰重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)匯報(bào)有效期限已過(guò)，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)明顯變化，甲企業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)匯報(bào)中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、匯報(bào)出具曰期及匯報(bào)有效期限，保留原估價(jià)成果後出具新的評(píng)估匯報(bào)。請(qǐng)問(wèn)：1.【題干】房地產(chǎn)估價(jià)構(gòu)造可否滿足甲企業(yè)的上述規(guī)定?請(qǐng)簡(jiǎn)述理由?！敬鸢浮糠康禺a(chǎn)估價(jià)匯報(bào)不能滿足甲企業(yè)的上述規(guī)定。原估價(jià)匯報(bào)有效期限已過(guò)，不能直接使用原估價(jià)匯報(bào)，超過(guò)有效期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)匯報(bào)。2.【題干】針對(duì)本案狀況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)匯報(bào)應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對(duì)原估價(jià)匯報(bào)中兩種估價(jià)措施的測(cè)算內(nèi)容必須做出哪些詳細(xì)調(diào)整?【答案】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)匯報(bào)應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括：(1)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查搜集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料等;搜集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的資料。(2)通過(guò)實(shí)地勘查確定建筑物折舊。對(duì)原估價(jià)匯報(bào)中兩種估價(jià)措施的測(cè)算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：(1)比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整;對(duì)可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，重要是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，由于不懂得這一年中估價(jià)對(duì)象與否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然後根據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料對(duì)各項(xiàng)成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算建筑物重新構(gòu)建價(jià)格。三、李某于6月向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(如下稱甲企業(yè))購(gòu)置了一處商鋪，9月交房，裝修後即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。6月該房屋修復(fù)工程所有完畢，已排除有關(guān)安全隱患，房屋到達(dá)正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問(wèn)題未到達(dá)一致意見(jiàn)。雙方協(xié)商後決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及詳細(xì)賠償金額提出提議并進(jìn)行評(píng)估。問(wèn)題：1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請(qǐng)簡(jiǎn)述采用酬勞資本化法測(cè)算的過(guò)程。【答案】酬勞資本金化測(cè)算過(guò)程：(1)測(cè)算收益期;(2)確定月租金收益和運(yùn)行費(fèi)用，計(jì)算月凈收益;(3)確定酬勞率;(4)計(jì)算租金收益損失。2.【題干】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容?【答案】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括的內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安頓費(fèi)用;(2)房屋耐久性減少、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復(fù)對(duì)臨近房屋損壞的賠償;(4)施工影響的賠償;(5)修復(fù)後對(duì)承租人的心理減價(jià);(6)賠償協(xié)商長(zhǎng)期未能得到處理而消耗的有關(guān)費(fèi)用。單項(xiàng)選擇題(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相似，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)有關(guān)部門(mén)批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對(duì)外出租，年租金2萬(wàn)元，剩余租賃期3年。協(xié)議約定租金按年支付，違約金5萬(wàn)元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，理解到該地區(qū)無(wú)廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，類似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬(wàn)元。1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()?！具x項(xiàng)】A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】B【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。2.【題干】該估價(jià)項(xiàng)目最合適采用的估價(jià)技術(shù)思緒為()?！具x項(xiàng)】A.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值B.采用比較法、收益法評(píng)估住宅和對(duì)應(yīng)廣告位的市場(chǎng)價(jià)值C.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，收益法評(píng)估對(duì)應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值D.采用比較法、收益法評(píng)估住宅市場(chǎng)價(jià)值後，考慮廣告位的增值影響【答案】C【解析】該區(qū)域無(wú)廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評(píng)估對(duì)應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。3.【題干】采用收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值，最合適的技術(shù)思緒為()?！具x項(xiàng)】A.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值C.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本【答案】B【解析】評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估出租GGGG益價(jià)值，租金期間應(yīng)采用租賃協(xié)議約定的租金，即實(shí)際租金;租賃期間屆滿後應(yīng)采用市場(chǎng)租金。4.【題干】對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()?！具x項(xiàng)】A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】A【解析】抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收賠償需要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告後，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡(jiǎn)易房。5.【題干】本次估價(jià)的對(duì)象應(yīng)包括()。【選項(xiàng)】A.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井B.土地使用權(quán)、平房、水井C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻D.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻【答案】C【解析】征收估價(jià)對(duì)象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)同意期限的臨時(shí)建筑。被征收的房屋價(jià)值評(píng)估不得遺漏、虛構(gòu)評(píng)估對(duì)象。6.【題干】本估價(jià)項(xiàng)目最合適采用的估計(jì)技術(shù)思緒為()?！具x項(xiàng)】A.采用批量估價(jià)措施進(jìn)行評(píng)估B.采用原則價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估C.選用合適估價(jià)措施進(jìn)行個(gè)案評(píng)估D.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估【答案】C【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用合適估價(jià)措施進(jìn)行個(gè)案評(píng)估?！究键c(diǎn)】7.【題干】采用比較估價(jià)時(shí)，合適選為可比實(shí)例的是()。【選項(xiàng)】A.周?chē)鷰г郝涞念愃破椒緽.周?chē)粠г郝涞念愃破椒緾.周?chē)陆ㄉ唐纷≌珼.周?chē)商锥肿≌敬鸢浮緼【解析】選用可比實(shí)例的規(guī)定之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，詳細(xì)應(yīng)滿足下列規(guī)定：與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、與估價(jià)對(duì)象用途相似、與估價(jià)對(duì)象權(quán)利性質(zhì)相似、與估價(jià)對(duì)象檔次相似、與估價(jià)對(duì)象規(guī)模相稱。本題中，估價(jià)對(duì)象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周?chē)鷰г郝涞念愃破椒孔鳛榭杀葘?shí)例。(三)甲企業(yè)擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為20XXm2;兩棟生產(chǎn)車(chē)間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。20XX年11月甲企業(yè)因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至12月。10月甲企業(yè)將廠區(qū)所有出租給乙企業(yè)使用，租期，每年租金固定不變。乙企業(yè)承租後經(jīng)甲企業(yè)同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。7月，甲企業(yè)因債務(wù)問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。8.【題干】若甲企業(yè)抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最合適采用的估價(jià)措施為()?！具x項(xiàng)】A.比較法和收益法B.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法C.比較法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法;甲企業(yè)將廠區(qū)所有出租給乙企業(yè)使用，合適選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最合適采用的估價(jià)措施為收益法和成本法。9.【題干】若甲企業(yè)抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最合適作為抵押物的是()?！具x項(xiàng)】A.5棟合計(jì)5230m2的建筑物B.10000m2土地使用權(quán)C.鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)D.生產(chǎn)車(chē)間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)【答案】D【解析】以出讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同