2025年房地產(chǎn)估價師估價案例與分析考試真題及答案

房地產(chǎn)估價師估價案例與分析考試真題及答案問答題(一)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體構(gòu)造已封頂，後續(xù)建設(shè)工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價措施。請問：1.【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應(yīng)選擇哪種估價前提?【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完畢，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”;(2)估價對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完畢，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”;(3)估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完畢，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2.【題干】在多種不一樣的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算重要有哪些差異?【答案】在不一樣的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法測算的重要差異包括：(1)預(yù)測出的後續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不一樣。自行開發(fā)前提下，後續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的後續(xù)建設(shè)期;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致後續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。(2)後續(xù)開發(fā)的必要支出不一樣。自行開發(fā)前提下，指考慮後續(xù)開發(fā)的必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，一般會產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價後續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應(yīng)加上這部分的“前期費用”。(3)測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不一樣。一般狀況下，自已開發(fā)前提下評估出的價值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要不小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。(二)甲企業(yè)擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙企業(yè)合資，委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估該房地產(chǎn)于6月5曰的市場價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用比較法和成本法進行測算，并于6月15曰出具評估匯報，其中載明估價匯報有效期限為1年。後甲乙兩企業(yè)合資事項因故延期，于9月20曰重新啟動。由于原估價匯報有效期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲企業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價機構(gòu)直接更改原估價匯報中的價值時點、匯報出具曰期及匯報有效期限，保留原估價成果後出具新的評估匯報。請問：1.【題干】房地產(chǎn)估價構(gòu)造可否滿足甲企業(yè)的上述規(guī)定?請簡述理由。【答案】房地產(chǎn)估價匯報不能滿足甲企業(yè)的上述規(guī)定。原估價匯報有效期限已過，不能直接使用原估價匯報，超過有效期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價匯報。2.【題干】針對本案狀況，在前次估價的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價匯報應(yīng)補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價匯報中兩種估價措施的測算內(nèi)容必須做出哪些詳細調(diào)整?【答案】房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價匯報應(yīng)補充的外部作業(yè)工作包括：(1)通過市場調(diào)查搜集相似房地產(chǎn)的交易實例資料、建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等;搜集房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況的資料。(2)通過實地勘查確定建筑物折舊。對原估價匯報中兩種估價措施的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：(1)比較法：根據(jù)交易實例資料對可比實例成交價格進行調(diào)整;對可比房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整，重要是對房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況進行調(diào)整，由于不懂得這一年中估價對象與否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點對房地產(chǎn)權(quán)益狀況進行調(diào)整。(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然後根據(jù)建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率進行調(diào)整，計算建筑物重新構(gòu)建價格。三、李某于6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(如下稱甲企業(yè))購置了一處商鋪，9月交房，裝修後即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲企業(yè)負責修復(fù)并承擔其他損害賠償。6月該房屋修復(fù)工程所有完畢，已排除有關(guān)安全隱患，房屋到達正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未到達一致意見。雙方協(xié)商後決定委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及詳細賠償金額提出提議并進行評估。問題：1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請簡述采用酬勞資本化法測算的過程。【答案】酬勞資本金化測算過程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運行費用，計算月凈收益;(3)確定酬勞率;(4)計算租金收益損失。2.【題干】除房屋修復(fù)費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容?【答案】除房屋修復(fù)費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應(yīng)包括的內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安頓費用;(2)房屋耐久性減少、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復(fù)對臨近房屋損壞的賠償;(4)施工影響的賠償;(5)修復(fù)後對承租人的心理減價;(6)賠償協(xié)商長期未能得到處理而消耗的有關(guān)費用。單項選擇題(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相似，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報有關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。協(xié)議約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托進行了市場調(diào)查，理解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價的估價對象范圍應(yīng)為()。【選項】A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】B【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價時，估價對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。2.【題干】該估價項目最合適采用的估價技術(shù)思緒為()。【選項】A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值B.采用比較法、收益法評估住宅和對應(yīng)廣告位的市場價值C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估對應(yīng)廣告位的收益權(quán)價值D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值後，考慮廣告位的增值影響【答案】C【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評估對應(yīng)廣告位的收益權(quán)價值。3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最合適的技術(shù)思緒為()?！具x項】A.按市場租金評估該廣告位收益價值B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本【答案】B【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，評估出租GGGG益價值，租金期間應(yīng)采用租賃協(xié)議約定的租金，即實際租金;租賃期間屆滿後應(yīng)采用市場租金。4.【題干】對該套住宅進行房地產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應(yīng)為()?！具x項】A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】A【解析】抵押價值評估時，估價對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨使用、也不可以獨立變現(xiàn)，不屬于抵押估價的范圍。(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，為征收賠償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告後，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。5.【題干】本次估價的對象應(yīng)包括()。【選項】A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井B.土地使用權(quán)、平房、水井C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻【答案】C【解析】征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過同意期限的臨時建筑。被征收的房屋價值評估不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。6.【題干】本估價項目最合適采用的估計技術(shù)思緒為()。【選項】A.采用批量估價措施進行評估B.采用原則價調(diào)整法進行評估C.選用合適估價措施進行個案評估D.采用假設(shè)開發(fā)法進行個案評估【答案】C【解析】該平房有院落屬于個案，應(yīng)選用合適估價措施進行個案評估。【考點】7.【題干】采用比較估價時，合適選為可比實例的是()?！具x項】A.周圍帶院落的類似平房B.周圍不帶院落的類似平房C.周圍新建商品住宅D.周圍成套二手住宅【答案】A【解析】選用可比實例的規(guī)定之一是可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，詳細應(yīng)滿足下列規(guī)定：與估價對象區(qū)位相近、與估價對象用途相似、與估價對象權(quán)利性質(zhì)相似、與估價對象檔次相似、與估價對象規(guī)模相稱。本題中，估價對象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實例。(三)甲企業(yè)擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為20XXm2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。20XX年11月甲企業(yè)因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至12月。10月甲企業(yè)將廠區(qū)所有出租給乙企業(yè)使用，租期，每年租金固定不變。乙企業(yè)承租後經(jīng)甲企業(yè)同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。7月，甲企業(yè)因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。8.【題干】若甲企業(yè)抵押貸款時以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最合適采用的估價措施為()?！具x項】A.比較法和收益法B.成本法和假設(shè)開發(fā)法C.比較法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法;甲企業(yè)將廠區(qū)所有出租給乙企業(yè)使用，合適選用收益法估價，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時，最合適采用的估價措施為收益法和成本法。9.【題干】若甲企業(yè)抵押貸款時以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最合適作為抵押物的是()?！具x項】A.5棟合計5230m2的建筑物B.10000m2土地使用權(quán)C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分攤的土地使用權(quán)D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分攤的土地使用權(quán)【答案】D【解析】以出讓方式獲得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押時該國有土地上的房屋同