資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告-2

《資產(chǎn)評(píng)估》實(shí)驗(yàn)報(bào)告實(shí)驗(yàn)?zāi)康耐ㄟ^查閱文獻(xiàn)及網(wǎng)絡(luò)，收集相關(guān)房地產(chǎn)信息資料深入樓盤調(diào)查被評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)信息調(diào)查相關(guān)樓盤，深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查參照物信息分析資料，編寫評(píng)估報(bào)告實(shí)驗(yàn)原理遵循客觀性、獨(dú)立性、公正性、科學(xué)性、合理性的評(píng)估原則。在對(duì)評(píng)估參照物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，合理確定評(píng)估房的狀態(tài)和參數(shù)，力求準(zhǔn)確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值。實(shí)驗(yàn)采用市場(chǎng)法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查，選擇了三個(gè)屬于同一供需圈、房屋類型一致的交易案例作為參照物，然后，經(jīng)過估價(jià)人員對(duì)案例的實(shí)地勘察，對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)期日的比準(zhǔn)價(jià)格，用算術(shù)平均法求得估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在:（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在:（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。市場(chǎng)法評(píng)估的前提條件：1．需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)交易的商品種類很多，資產(chǎn)作為商品，是市場(chǎng)發(fā)育的重要方面。資產(chǎn)市場(chǎng)上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評(píng)估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得。2．參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。運(yùn)用市場(chǎng)法，重要的是能夠找到與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。但與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很難找到的，這就要求對(duì)類似資產(chǎn)參照物進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)能否獲取，是決定市場(chǎng)法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序1、計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格＝比較案例價(jià)格×交易日期修正指數(shù)×交易情況修正指數(shù)×區(qū)域因素修正指數(shù)×個(gè)別因素修正指數(shù)2、比較實(shí)例選擇選擇比較案例時(shí)，根據(jù)評(píng)估對(duì)象情況，應(yīng)符合以下要求：用途相同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價(jià)期日接近、區(qū)域及個(gè)別因素相近。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的三個(gè)交易案例作為比較實(shí)例。該實(shí)驗(yàn)中，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域及附近區(qū)域，存在較多與估價(jià)對(duì)象類似用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)近期交易實(shí)例，所以參照物的選取相對(duì)比較容易。同時(shí)，為了保證評(píng)估結(jié)果的公允合理，選取了三個(gè)參照物，對(duì)每一個(gè)參照物的交易價(jià)格進(jìn)行因素修正，以修正后交易價(jià)格的算術(shù)平均作為被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。使用儀器、材料相機(jī)、網(wǎng)絡(luò)資源、筆、紙、計(jì)算器實(shí)驗(yàn)步驟1、聽取二手房中介有關(guān)人員對(duì)二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀的介紹；根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象及范圍，確定評(píng)估參照物，擬定評(píng)估方案。2、對(duì)評(píng)估參照物進(jìn)行實(shí)地征詢、鑒別，并在與評(píng)估房相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)的基礎(chǔ)上，收集參照物各類所需的資料。3、通過查閱網(wǎng)絡(luò)，找到重慶市內(nèi)房地產(chǎn)信息資料，完善評(píng)估資料；4、根據(jù)評(píng)估工作情況，兩人經(jīng)過商討，確認(rèn)無(wú)重評(píng)、漏評(píng)事項(xiàng)，得出初步結(jié)果。5、進(jìn)行因素調(diào)整：將參照物與待評(píng)估房屋的資料整理對(duì)比，調(diào)整各影響參數(shù)。6、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：根據(jù)各因素調(diào)整結(jié)果各自計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格，最后求出最終結(jié)果7、通過上網(wǎng)查詢，分析近年重慶房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行結(jié)果分析，寫出實(shí)驗(yàn)報(bào)告。8、總結(jié)實(shí)驗(yàn)中存在的問題，交流實(shí)驗(yàn)心得，完善實(shí)驗(yàn)報(bào)告。實(shí)驗(yàn)過程原始記錄(數(shù)據(jù)、圖表、計(jì)算等)1、在對(duì)要求評(píng)估房屋的相關(guān)資料進(jìn)行分析和“二手房”交易市場(chǎng)有一定認(rèn)識(shí)后，選定了評(píng)估參照物：1.跨越新天地；2.百年世家；3.學(xué)林小區(qū)2、經(jīng)過討論，并且結(jié)合評(píng)估房的相關(guān)資料，確定了實(shí)地鑒察的時(shí)間和具體內(nèi)容，實(shí)地鑒察時(shí)，通過中介了解了相關(guān)信息，網(wǎng)絡(luò)查詢?cè)偌右酝晟疲玫皆u(píng)估參照物的相關(guān)基本情況。評(píng)估基準(zhǔn)日：12【圖片對(duì)比】跨越新天地小區(qū)大樓小區(qū)綠化小區(qū)生活設(shè)施小區(qū)停車場(chǎng)百年世家樓房仰視圖小區(qū)生活設(shè)施小區(qū)綠化設(shè)施學(xué)林E墅大樓整體印象E墅樓房樓房周邊環(huán)境【房屋詳情】?jī)?nèi)容xx棟7樓1號(hào)跨越新世紀(jì)4棟15樓10號(hào)百年世家3棟19樓8號(hào)學(xué)林4棟10樓5號(hào)交易單價(jià)（元/㎡)無(wú)717478446902面積（㎡）12192102142用途住宅住宅住宅住宅交易情況中介開價(jià)中介開價(jià)中介開價(jià)交易時(shí)間2009/11/202010/12/282010/12/282010/12/28市中心距離5~7公里7~8公里6~7公里5~7公里公共設(shè)施配套程度飯店、超市郵局等基本齊全飯店、超市郵局等基本齊全飯店、超、郵局等基本齊全飯店、超市郵局等基本齊全交通情況多條公交線路多條公交線路多條公交線路多條公交線路社區(qū)環(huán)境質(zhì)量空氣、噪音、周圍景觀較好噪音，景觀較差空氣較好、噪音小、周圍景觀好空氣、噪音、周圍景觀較好綠化程度綠化程度高綠化較差綠化程度高，質(zhì)量佳綠化程度高樓層朝向、采光12樓臨街、朝向一般采光較好15樓坐北朝南，通風(fēng)采光好。19樓東南朝向，采光較好1樓南北朝向，采光一般。裝修情況簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝（有家具）精裝（有家具）精裝（有家具）大樓設(shè)備電梯寬帶齊全電梯寬帶齊全電梯寬帶齊全電梯寬帶齊全物業(yè)管理較好較好較好較好房齡6年6年4年5年針對(duì)以上情況，我們將評(píng)估房及參照物進(jìn)行了對(duì)比，并對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行了修正，計(jì)算出修正系數(shù)，詳情如下：內(nèi)容xx棟7樓1號(hào)跨越新世紀(jì)4棟15樓10號(hào)百年世家3棟19樓8號(hào)學(xué)林4棟10樓5號(hào)交易單價(jià)（元/M2)無(wú)717478446902修正權(quán)重30%30%40%用途住宅住宅住宅住宅面積（㎡）150.592102142修正系數(shù)9010511090交易情況中介開價(jià)中介開價(jià)中介開價(jià)修正系數(shù)100100100100交易時(shí)間2010/12/282010/12/282010/12/28修正系數(shù)100100100100市中心距離5~7公里7~8公里6~7公里5~7公里修正系數(shù)10095105100公共設(shè)施配套程度飯店、超市郵局等基本齊全飯店、超市郵局等基本齊全飯店、超市郵局等基本齊全飯店、超市郵局等基本齊全修正系數(shù)100100100100交通情況多條公交線路多條公交線路多條公交線路多條公交線路修正系數(shù)100100100100社區(qū)環(huán)境空氣、噪音、周圍景觀較好噪音，景觀較差空氣較好、噪音小、周圍景觀好空氣、噪音、周圍景觀較好修正系數(shù)10095105100綠化程度綠化程度高綠化較差綠化程度高，質(zhì)量佳綠化程度高修正系數(shù)10090105100樓層朝向、采光12樓臨街、朝向一般采光較好15樓坐北朝南，通風(fēng)采光好。19樓東南朝向，采光較好10樓南北朝向，采光好。修正系數(shù)100105100105裝修情況簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝（有家具）精裝（有家具）精裝（有家具）修正系數(shù)100100105105大樓設(shè)備電梯寬帶齊全電梯寬帶齊全電梯寬帶齊全電梯寬帶齊全修正系數(shù)100100100100物業(yè)管理較好較好較好較好修正系數(shù)100100100100房齡6年6年4年5年修正系數(shù)100100110105【因素修正】將各參照對(duì)象進(jìn)行因素修正（1）交易情況：本例中都是中介開價(jià)格，故修正系數(shù)均為100（2）交易單價(jià)：由于最后一個(gè)住房也是在學(xué)林小區(qū)，且二者面積接近，故修正修數(shù)為40%（3）交易時(shí)間：評(píng)估基準(zhǔn)日和交易實(shí)例的交易時(shí)期間隔較短，市場(chǎng)無(wú)明顯變化。（4）區(qū)域因素：選取的三個(gè)參照物屬于勞動(dòng)路路段，地理位置相近、交通便捷程度、公共配套設(shè)施等均類似，但是房屋本身和社區(qū)環(huán)境又各有特點(diǎn)，具有可比性。（4）年限因素：購(gòu)房者一般比較重視這個(gè)因素，無(wú)論是家居還是投資，房齡越短，房屋戶型也就越新，而且對(duì)房屋的質(zhì)量也有一定的影響。特別是對(duì)于二手房的投資者來說尤為重要，所以再次對(duì)其進(jìn)行修正。（5）個(gè)別因素修正：三個(gè)小區(qū)屬于同一地段，且臨近重慶7中和重慶大學(xué)，考慮到很多購(gòu)房者是為了上學(xué)便利而買房，故對(duì)房屋的一些環(huán)境因素進(jìn)行了修正，比如噪音，空氣質(zhì)量，交通，小區(qū)綠化程度等。同時(shí)也考慮了小區(qū)網(wǎng)絡(luò)通信和物業(yè)管理等情況，由于三個(gè)樓盤相隔很近，屬于同意生活區(qū)，故未對(duì)小區(qū)周圍生活環(huán)境進(jìn)行修正。修正后各自價(jià)格：=1\*GB3①跨越新世紀(jì)15樓10號(hào)修正后價(jià)格:P1=7174×（100÷95）×（100÷95）×（100÷105）×（100÷90）×（100÷105）=8011.12(元)=2\*GB3②百年世家19樓8號(hào)P2=7844×(100÷110)×(100÷105)×(100÷105)×(100÷105)×(100÷105)×(100÷110)=5333.28（元）=3\*GB3③學(xué)林小區(qū)10樓5號(hào)=6902×(100÷90)×(100÷105)×(100÷105)×(100÷105)=6624.67（元）6中介價(jià)格與實(shí)際價(jià)格修正：由于上表中的價(jià)格是二手房中介商掛出的房?jī)r(jià)，和真實(shí)的房?jī)r(jià)有所區(qū)別，固要對(duì)此項(xiàng)因素進(jìn)行修正，修正系數(shù)均為95交易實(shí)例1價(jià)格修正系數(shù)=95/100交易實(shí)例2價(jià)格修正系數(shù)=95/100交易實(shí)例3價(jià)格修正系數(shù)=95/100被評(píng)估房屋最終評(píng)估單價(jià)：8011.12×0.95×0.3+5333.28×0.95×0.3+6624.67×0.95×0.4=6320.53（元）六、實(shí)驗(yàn)結(jié)果及分析【實(shí)驗(yàn)結(jié)果】被評(píng)估對(duì)象單價(jià)為6320.53元/m2，總計(jì)764784元大寫：柒拾陸萬(wàn)肆仟柒佰捌拾肆元整【實(shí)驗(yàn)分析】重慶雖然地處中國(guó)西部，房地產(chǎn)熱潮也波及到這一西部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展核心區(qū)域。重慶直轄以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。1996年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)增加值僅占全市GDP的2.4%，2006年這一比值增加到4.5%，十年時(shí)間里長(zhǎng)將近一倍，2002-2007年是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和進(jìn)一步發(fā)展期。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較高增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，其投資年均增長(zhǎng)27.6%，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)11.2%，占全市固定資產(chǎn)投資比重26.8%，占GDP的比重也從2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。，進(jìn)入2007年，隨著重慶“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)”地位的正式確立，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)也步入一個(gè)新的發(fā)展高潮，短短的一個(gè)月時(shí)間里，商品房?jī)r(jià)格驟升7%，成交量也急劇放大。在1997年重慶成為直轄市至2001年的五年間，重慶房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng)，商品房產(chǎn)銷兩旺，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2002-2007年是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和進(jìn)一步發(fā)展期。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較高增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，其投資年均增長(zhǎng)27.6%，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)11.2%，占全市固定資產(chǎn)投資比重26.8%，占GDP的比重也從2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。與全國(guó)其他一些大城市相比，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格也保持在合理增長(zhǎng)區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)已成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著全球金融危機(jī)在2008年的進(jìn)一步蔓延，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)受外部環(huán)境的影響逐步顯現(xiàn)，開發(fā)投資增速放慢。需求方觀望情緒濃厚，商品房交易量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。1-10月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資723.5億元，同比增長(zhǎng)24.9%，此增幅和2007年比下降10.04個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為25.4%，該比重較2007年度下降了1.48個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資額同比增幅明顯小于固定資產(chǎn)投資增幅，可見2008年前3季度貨幣緊縮政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生較大影響。上半年,全市商品房銷售面積1174.29萬(wàn)平方米,同比下降了2.7%；自2000年以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次下滑至20%以下，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響明顯。2008年全年重慶市實(shí)現(xiàn)商品房銷售2872.19萬(wàn)平方米，同比下降19.2%。截至2008年末，全市商品房空置面積609.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%?！径址渴袌?chǎng)分析】重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年上半年顯現(xiàn)出回暖跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇。在政府年初制定的一系列優(yōu)惠的政策有效刺激下，2009年以來，我市的樓市價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上漲，市場(chǎng)成交量也持續(xù)增高，成交商品房用地114宗，總面積為11212.11畝，較去年增加5946.89畝，同比增幅為112.93%。重慶主城區(qū)新增供給為1837.82萬(wàn)平方米，成交2435.68萬(wàn)平方米，供需比為0.75，市場(chǎng)明顯供不應(yīng)求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲7.8%10月，在我市舉行的秋季房交會(huì)上，二手房成交火爆，需求得到集中釋放，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，隨著舊城拆遷的進(jìn)度加快，在一定程度推動(dòng)了二手房房?jī)r(jià)的上漲。從不同類型房屋看，新建住宅價(jià)格同比漲了7.4%，環(huán)比增長(zhǎng)了1.7%；“二手”住宅房?jī)r(jià)格同比漲了9.5%，環(huán)比增長(zhǎng)了1.2%。2010年重慶房地產(chǎn)產(chǎn)品類別眾多，供應(yīng)量增加，有效需求縮水，剛性需求穩(wěn)定，使得重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)從整體上平穩(wěn)，維持了2009年的高位，穩(wěn)中略有變相降價(jià)趨勢(shì)。目前重慶主城五區(qū)房?jī)r(jià)在5000元/平方米以下的幾乎絕跡，主力房?jī)r(jià)分2個(gè)層次：套內(nèi)5500-6500元/平方米的普通商品房和6500元/平方米以上的中高檔次的房屋。當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，資產(chǎn)、商品價(jià)格開始回升，居民收入預(yù)期較好，購(gòu)買力有所增強(qiáng)。以此情況看來，重慶二手市場(chǎng)不僅現(xiàn)今表現(xiàn)活躍，并且有穩(wěn)定上漲趨勢(shì)。此次房屋評(píng)估采用“市場(chǎng)法”評(píng)估樓房的價(jià)值，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)法更適用如今的房地產(chǎn)交易特性，因?yàn)橘Y產(chǎn)市場(chǎng)上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評(píng)估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得。本次評(píng)估對(duì)象地處沙坪壩乃至重慶市教育中心，且相關(guān)設(shè)施齊全、交通亦便捷，故雖是二手房，但仍有較大需求