太原青天項(xiàng)目整體銷售操作手冊

目錄

前言.............................................4

第一部分整體市場分析...............................5

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析.....................................................5

1.1國家宏觀經(jīng)濟(jì)分析...................................................5

1.2山西宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析..........................................6

2、政策環(huán)境分析.........................................................10

2.1太原率先發(fā)展目標(biāo)..................................................10

2.2影響房地產(chǎn)業(yè)之政策、趨勢..........................................11

3、太原市房地產(chǎn)市場總體分析.............................................13

3.1市場概述..........................................................13

3.2、未來太原房地產(chǎn)業(yè)的展望.........................................20

第二部分寫字樓市場研究分析........................26

1、說明部分.............................................................26

1.1區(qū)域市場的界定....................................................26

2、市場分析.............................................................26

2.1市場基本情況分析..................................................26

2.2市場價格分析....................................................29

2.3產(chǎn)品分析..........................................................31

2.4客戶需求分析......................................................36

2.5個案分析........................................................39

第三部分項(xiàng)目市場定位.............................43

1、項(xiàng)目自身分析.........................................................43

1.1項(xiàng)目基本情況......................................................43

1.2項(xiàng)目S.W.O.T矩陣分析.............................................43

1.3S.W.O.T分析及應(yīng)對................................................46

2、本項(xiàng)目的市場定位....................................................52

2.1市場定位概念與意義................................................52

2.2市場定位決定因素分析..............................................53

2.3本項(xiàng)目最佳巾場定位................................................57

2.4目標(biāo)客群分析......................................................58

3、項(xiàng)目完善建議.........................................................61

3.1產(chǎn)品完善..........................................................61

3.2物業(yè)管理建議及物業(yè)引進(jìn)...........................................70

第四部分項(xiàng)目推廣策劃..............................72

1.宣傳策略、原則.....................................................72

2、宣傳主題及建議......................................................76

2.1SLOGAN（廣告主題）建議..........................................76

2.2項(xiàng)目案名及標(biāo)志建議...............................................76

3、公關(guān)推廣建議.........................................................77

4、媒體運(yùn)用建議.........................................................80

4.1媒體分析...........................................................80

5、推廣階段劃分.........................................................82

5.1階段劃分..........................................................82

5.2各階段描述........................................................85

6、現(xiàn)場包裝建議.........................................................87

6.1外圍環(huán)境包裝......................................................87

6.2大堂（一層、二層）包裝...........................................89

6.3樣板層包裝建議....................................................92

7、銷售工具制作建議....................................................92

8、經(jīng)費(fèi)預(yù)算.............................................................95

8.1廣告宣傳預(yù)算......................................................95

第五部分銷售策略...............................100

1、銷售必備條件........................................................100

2、開售時機(jī)選擇........................................................102

2.1客觀原因.........................................................102

2.2主觀原因.........................................................103

2.3時機(jī)選擇.........................................................103

3、銷售階段劃分........................................................103

4、銷售渠道............................................................104

5、促銷策略............................................................105

5.1價格策略.........................................................105

5.2首付策略.........................................................105

5.3銷控要點(diǎn).........................................................106

5.4優(yōu)惠促銷.........................................................107

6、銷售計(jì)劃控制與回款計(jì)劃.............................................109

7、銷售管理............................................................109

7.1銷售培訓(xùn)計(jì)劃及銷售制度...........................................109

7.2滯銷問題應(yīng)對與尾盤銷售...........................................109

8、價格策略............................................................110

結(jié)束語.........................................113

附件1:物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議...........................................114

附件2:物業(yè)管理相關(guān)公司簡介及推薦.....................................117

附件3：銷售控制計(jì)劃與回款計(jì)劃.........................................121

附件4、銷售培訓(xùn)計(jì)劃...................................................122

附件5、銷售管理制度...................................................123

附件6：太原青天項(xiàng)目銷售進(jìn)場前工作規(guī)劃.................................147

前言

本操作手冊是在市場研窕及分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的自身質(zhì)

素，提出有針對性的市場定位、產(chǎn)品改進(jìn)及整體營銷思路、銷售策略

等實(shí)操手段，旨最大限度強(qiáng)化本項(xiàng)目的特有優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的

現(xiàn)存劣勢，規(guī)避項(xiàng)FI的客觀威脅、，從整體上提高本項(xiàng)目的總體質(zhì)素和

市場競爭力，提升項(xiàng)目銷售速度及利潤率，同時取得良好的社會效益,

樹立開發(fā)商的公司品牌。

第一部分整體市場分析

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1.1國家宏觀經(jīng)濟(jì)分析

縱觀我國近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，雖然具間經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴和美國“9.11”

恐怖事件等客觀不利因素的沖擊，在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境一直處于動蕩不安的背景下，

客觀上受到了一定程度的影響。但是由于我國堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)定的

貨幣政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量得到不斷提高，有效控制和推動了國民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、

穩(wěn)定的發(fā)展。

據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部提供的報(bào)告表明：未來

20年（2000年-2020年），口國仍有保持經(jīng)濟(jì)高速增長的潛力和動因，預(yù)計(jì)從2000

年到2020年平均潛在增長速度可達(dá)7.3%左右。前10年間，平均潛在經(jīng)濟(jì)增長

速度有望達(dá)到7.9%,而后10年中，經(jīng)濟(jì)增長速度也會達(dá)到6.6%。

正如預(yù)測所言，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)表明，2002年我國國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持

良好的發(fā)展勢頭，年初制定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過10萬

億元，增長速度接近8%,實(shí)現(xiàn)了歷史性的突破，標(biāo)志我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展躍上了新

的臺階。

2002年中，我國投資和出口勢頭強(qiáng)勁，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)穩(wěn)定增長，人民生活

水平不斷提高。三大產(chǎn)業(yè)口工業(yè)生產(chǎn)表現(xiàn)良好，為超額實(shí)現(xiàn)年初制定的經(jīng)濟(jì)增長

7%的預(yù)期目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)；二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)值相對2001年也均有較大提升，促

進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展,

國內(nèi)生產(chǎn)總值增加值

年份

2002年2001年2000年1999年1998年

生產(chǎn)總值j—

國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）10351295933894048205479553

第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）1504814610145531421214299

第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）5397649069447234080639150

第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）3438332254291442703626104

國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率

年份

2002年2001年2000年1999年1998年

生產(chǎn)總值，一

國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率7.90%7.30%8.00%7.10%7.80%

第一產(chǎn)業(yè)增長率3.00%2.80%2.40%2.80%3.50%

第二產(chǎn)業(yè)增長率10.00%8.70%9.60%8.10%9.20%

第三產(chǎn)業(yè)增長率6.60%7.40%7.80%7.50%7.60%

根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)分析，2002年全球經(jīng)濟(jì)增長速度為2.8%,2003

年由于世界經(jīng)濟(jì)開始回暖，預(yù)期將達(dá)到3.7%o但從我國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率表

中可以看出，我國經(jīng)濟(jì)增長速度一直維持在7-8%的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界平均水

平，證明現(xiàn)階段我國正處于經(jīng)濟(jì)高速、平穩(wěn)發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

1.2山西宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢的強(qiáng)力帶動下，山西省總體經(jīng)濟(jì)狀況在2002年表

現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合素質(zhì)不斷提高。

1.2.1經(jīng)濟(jì)增長率

2002年全省共完成國內(nèi)生產(chǎn)總值2001.8億元,比上年增長10.8樂增幅比

上年提高2.4個百分點(diǎn)，是1994年以來的最高增速。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值195

億元，增長12.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1050.8億元，增長11.9樂第三產(chǎn)業(yè)增加值

756億元，增長8.9%o2002年,全省人均國內(nèi)生產(chǎn)總值6098元，比上年增加638

元，增長10%。

1.2.2投資

固定資產(chǎn)投資增速提升，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到調(diào)整。在國債項(xiàng)目、重點(diǎn)調(diào)產(chǎn)

項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及“西電東輸”工程的帶動下，全年全省全社會共完成固

定資產(chǎn)投資838.3億元，比上年增長18.3%,增幅比上年提高4.6個百分點(diǎn)。分

產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資36.3億元，增長77.1%,占投資總量的比重由上年

的2.9%上升到4.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資374.6億元，增長21.2%,占投資總量

的比重由上年的43.6%上升到44.7%：第三產(chǎn)業(yè)完成投資427.4億元,增長的8%,

占投資總量的比重由上年的53.5%下降到51.0%。分經(jīng)濟(jì)類型看，非國有投資成

為拉動全省投資增長的主要力量。全年全省非國有單位投資完成380.1億元，比

上年增長47.設(shè)，增幅比上年提高21.4個百分點(diǎn)，占全社會固定資產(chǎn)投資的比

重由上年的36.5%上升到45.3%；全省國有單位投資完成458.2億元，比上年增

長1.M

1.2.3地方財(cái)政

財(cái)政收入繼續(xù)大幅度增加。全年全省財(cái)政總收入完成292.36億元，比上年

增長20斬增幅比上年提高2.2個百分點(diǎn)。一般預(yù)算收入完成150.67億元，比

上年增長21.3%,增幅比上年提高5.4個百分點(diǎn)。一些與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切聯(lián)系的主

體稅種保持了強(qiáng)勁增全年全省增值稅完成38.04億元，增K23.2%；營業(yè)稅

完成31.26億元，增長19.7%；消費(fèi)稅完成5.59億元，增長34.2機(jī)資源桎完成

6.97億元，增長17.2乳個人所得稅、房產(chǎn)稅、農(nóng)業(yè)稅分別增長20.1%、11.2%

和31.4%

1.2.4對外貿(mào)易

海關(guān)進(jìn)出口總額增幅較大。全年全省海關(guān)進(jìn)出口總額完成23.1億美元，比

上年增長19.1%,增速比上年提高9.1個百分點(diǎn)。其中出口總額16.6億美元，

增長13.2%；進(jìn)口總額6.5億美元,增長37.8%,進(jìn)出口相抵，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差10.1

億美元。

1.2.5金融

金融機(jī)構(gòu)存款穩(wěn)步增加，貸款支持經(jīng)濟(jì)建設(shè)的力度加大。年末全省金融機(jī)

構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)到3708.72億元，比年初增加630.79億元，增長20.5%。其

中企業(yè)存款960.28億元，增長18%；財(cái)政存款71億元，增長55.3%；農(nóng)業(yè)存款

64.86億元，增長40.5%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額2307.32億元，增長16.6%0

全年全省金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入7023.86億元，現(xiàn)金支出7100.67億元，收支相抵凈

投放現(xiàn)金76.81億元，比上年減少15.95億元，下降17.2$。

1.2.6消費(fèi)品市場

全年全省社會消費(fèi)品零售總額755.4億元，比上年增長11.1%,剔除價格下

降因素，實(shí)際增長12.7悅增幅比上年提高3.5個百分點(diǎn)。其中，城市消費(fèi)品零

售額為454.6億元，比上年增長11.3%,剔除價格下降因素，實(shí)際增長13.2%；

農(nóng)村消費(fèi)品零售額為300.8億元，增長10.8%,剔除價格下降因素，實(shí)際增長

11.8%o

1.2.7城鄉(xiāng)居民收入

全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6234.37元，比上年增長15.6%,增幅比上

年提高1.5個百分點(diǎn)，是1996年以來增幅最高的年份；城鎮(zhèn)單位在崗職工平均

工資9357元，比上年增長15.2%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4711元，比上年增

長14.3%。全年農(nóng)村居民人均純收入2149.82元，比上年增長9.9%,增幅比上年

提高7.3個百分點(diǎn)；農(nóng)民人均消費(fèi)支出1354.64元，增長10.9機(jī)

1.2.8物價水平

全省居民消費(fèi)價格總水平比上年下降1.6%,其中城市下降2.2%,農(nóng)村下降

0.7%0分類別看，除居住價格上升1.4%外，食品下降1%,煙酒及用品下降0.9樂

衣著下降2.5%,家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)下降2.7樂醫(yī)療保健及個人用品下降

5.7%,交通和通訊下降1.9樂娛樂教育文化用品及服務(wù)下降1.6虬此外，農(nóng)業(yè)

生產(chǎn)資料價格總水平上升0.9%,工業(yè)品出廠價格總水平上升3.6%,原材料、燃

料?、動力購進(jìn)價格總水平上升2.6樂固定資產(chǎn)投資價格總水平上升0.5%,房屋

銷售價格和租賃價格總水平分別上升1.6%和1.3%,土地交易價格總水平上升

13.2%。

上述統(tǒng)計(jì)資料表明，2002年山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出強(qiáng)大活力，繼續(xù)保持快

速增長的良好發(fā)展趨勢，國內(nèi)需求穩(wěn)步擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)調(diào)整得到了進(jìn)一步推進(jìn)，經(jīng)

濟(jì)環(huán)境更加優(yōu)越和趨于完善。結(jié)合2003年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析，2003年經(jīng)

濟(jì)將保持持續(xù)穩(wěn)定地增長。

2、政策環(huán)境分析

2.1太原率先發(fā)展目標(biāo)

太原市是山西省省會，是一座具有2500年歷史的文明古城，全市轄三縣一

市六區(qū)，總面積6988平方公里，人口315萬，其中，城鎮(zhèn)人口210萬，占66.7%。

山西省委對太原經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展十分重視，在2001年10月召開的第八次黨代會

上明確提出太原“要強(qiáng)化省會意識，實(shí)現(xiàn)率先發(fā)展，當(dāng)好全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭

〃，這是省委從山西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局出發(fā)，對太原市在新世紀(jì)提出的新的更高的

要求。

率先發(fā)展的FI標(biāo)要求是：爭取用3年時間，使太原市主要經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)達(dá)到

全省領(lǐng)先水平；用5年左右時間，使我市躋身于中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市行列；用7

年或稍長一段時間，把我市建成生態(tài)園林城市，塑造歷史文化名城新形象。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為“65144〃：即到2005年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到600億元以

上，年均增長12%以上；貶政總收入達(dá)到50億元以上，年均增長10%以上；城鎮(zhèn)

居民人均可支配收入達(dá)到1萬元，年均增長10%以h：農(nóng)民人均純收入達(dá)到4000

元，年均增長8%以上；提前4年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值到2010年翻一番的目標(biāo)。

太原市率先發(fā)展目標(biāo)的提出，必將促進(jìn)太原市經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展和其在中西

部區(qū)域中的地位，城市的發(fā)展，必將同時帶動房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。

2.2影響房地產(chǎn)業(yè)之政策、趨勢

2.2.1降息對房地產(chǎn)業(yè)的影響

央行連續(xù)降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率，意圖增加投資、擴(kuò)大消費(fèi)。受

此政策影響，房地產(chǎn)市場，尤其是房地產(chǎn)投資市場受到了間接的推動作用。

由于每次降息貸款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，雖然降息

幅度不大，但還是有效的增強(qiáng)了部分投資者的投資信心，開始進(jìn)行房地產(chǎn)、尤其

是擁有高額回報(bào)的商鋪、投資性高檔物業(yè)等的投資，房地產(chǎn)市場逐漸受到更多投

資者的關(guān)注。

2.2.2土地政策地調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的影響

為規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，國土資源部2月18口發(fā)出

緊急通知，要求各地清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控。通知要求各地要嚴(yán)

禁違法下放土地審批權(quán)。經(jīng)營性用地也必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。嚴(yán)格控制各

類園區(qū)的商品房開發(fā)。嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策名義取得土地后用于商

品房開發(fā)。通知說，嚴(yán)禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)。嚴(yán)

禁任何單位、個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。凡是通過炒賣各種協(xié)議、立項(xiàng)批準(zhǔn)

書、規(guī)劃許可證后變相取得土地的，國土資源管理部門一律不予承認(rèn)，不得辦理

用地手續(xù)。各地要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，

防止樓市動蕩帶來風(fēng)險(xiǎn)。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。

該政策的出臺加大了政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，將更好的促進(jìn)房地

產(chǎn)市場健康的發(fā)展。如加強(qiáng)了土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開發(fā)商圈占大量

土地浪費(fèi)資源和沖擊市場，加強(qiáng)土地登記管理，積極為金融部門提供必要的信息,

為保證貸款安全、降低金融風(fēng)險(xiǎn)做好服務(wù)工作。

2.2.3央行121號文件對房地產(chǎn)市場的影響

為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，

中國人民銀行于2003年：6月13日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的

通知》，業(yè)內(nèi)俗稱“121號文”。其主要內(nèi)容涉及到：沒拿到“四證”（土地使用

權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證）的項(xiàng)目不得

發(fā)放任何形式的貸款、自有資金不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放貸款（房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)申請銀仃貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%）；

不得使用銀行貸款墊資；主體封頂才能發(fā)放按揭貸款；提供投資性購房人的貸款

條件。

雖然政策出臺后其具體執(zhí)行效果尚待觀察，但其對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)流程、加

快房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有著積極的作用。只有具

備強(qiáng)大資金實(shí)力，并且在公司信用、項(xiàng)目品質(zhì)、管理團(tuán)隊(duì)等各方面具有真本事的

開發(fā)企業(yè)才能在將來的市場中生存發(fā)展。

2.2.4國務(wù)院18號文件對房地產(chǎn)市場的影響

2003年8月31日，國務(wù)院正式向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務(wù)

院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)了、首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、

表態(tài)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件------《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)

展的通知》（國發(fā)（2003）18號文,簡稱“知號文件”）,

房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過了二十多年的改革開放之后，第一次被國務(wù)院的文件肯定

了'已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)'的事實(shí)。同時市場發(fā)展現(xiàn)狀是健康的，對中

國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是巨大的，并且要持續(xù)穩(wěn)定的支持與發(fā)展。應(yīng)該承認(rèn)局部地區(qū)的發(fā)

展是存在一些問題，市場的規(guī)范和監(jiān)管還有待完善，但解決問題要靠發(fā)展，在發(fā)

展中完善。該文件的出臺將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新里程碑。這是一個遵循市場

化原則的政策，是一個對房地產(chǎn)市場發(fā)展極大利好的政策，建設(shè)部房地產(chǎn)司司長

謝家瑾認(rèn)為：“文件的核心精神總的來講是搞活房地產(chǎn)市場”。

綜上所述，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期趨好，山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展將保持高速發(fā)展。

我國正積極培育房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)已逐步成為國民經(jīng)濟(jì)增長新的經(jīng)

濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、太原市房地產(chǎn)市場總體分析

3.1市場概述

3.1.1總體發(fā)展?fàn)顩r

改革開放以來，太原市的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從無到有，從高速增長到波動發(fā)展

再到穩(wěn)步增長的發(fā)展過程，取得了巨大的成績，特別是“九五”以來，國家相繼

出臺了許多房改政策，刺激了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為太原市拉動內(nèi)

需的重要力量，為太原市經(jīng)濟(jì)的增長，城市化的發(fā)展以及人民居住條件的改善發(fā)

揮了重要作用。

“九五”期間，全市房地產(chǎn)投資55.12億元，年均增長21%,是“八五”投

資的二倍，新增開發(fā)面積330萬平方米，竣工面積380萬平方米，完成土地開發(fā)

面積103萬平方米。全市房地產(chǎn)業(yè)增加值由1995年的2.31億元增加到2000年

的6.08億元，所占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也由1995年的1.05%提高到2000年

1.75機(jī)房地產(chǎn)完成投資占全市固定資產(chǎn)投資的比重由1995年的9.9%提高到2000

年15.3%o

2001年全市房地產(chǎn)仍然保持高速增長勢頭，全年完成投資21.14億元，增

長31.6%；新開工面積146.07萬平方米，增長157%；竣工面積136.2萬平方米，

增長60.8%o

3.1.2經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)

1994年國家針對傳統(tǒng)住房分配制度的弊端，下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)

住房制度改革的決定》，1998年乂陸續(xù)推出了一系列重要部署，將住房制度改革

引向了深入，也使太原市經(jīng)濟(jì)適用房得到了快速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，“九五”期間共

完成開發(fā)投資23.5億元，年均增長23.8%,經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資

的比重已由1995年的9.8%上升到2001年的24.3%,新增開發(fā)面積185.76萬平

方米，竣工面積184.03萬平方米，先后建成了興華小區(qū)、匯豐苑小區(qū)、東華苑

小區(qū)、濱河小區(qū)等，在滿足太原市廣大中低收入階層住房需求的同時，也拉動了

太原市房地產(chǎn)投資的增長。

3.1.3舊城改造

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997年太原市共有直管公房160萬平方米，危房面積46萬平方米,

占到了25%,涉及居民1.6萬戶，5.6萬人，主要集中盧鼓樓、杏花嶺、五龍口、

柏楊樹等地區(qū)。1997年市人大通過了《關(guān)于加快太原市危房改造步伐的決議》，

要求用3年時間解決40萬平方米的危房改造。截止2001年底，太原市共實(shí)施危

舊房改造項(xiàng)目64個，己完工37個，在建項(xiàng)目27個，共拆遷危舊房面積55.9

萬平方米，其中拆遷直管公房危舊房面積33.5萬平方米。安排項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模

為220.93萬平方米，已竣工85萬平方米。

3.L4主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)。近幾年，為拉動經(jīng)濟(jì)增長，擴(kuò)大內(nèi)需

已成為一項(xiàng)國策，而房地產(chǎn)業(yè)因其帶動產(chǎn)業(yè)鏈較長，被給予了特別的關(guān)注，住房

消費(fèi)已成為擴(kuò)大消費(fèi)的重點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)已經(jīng)從投資推動轉(zhuǎn)變?yōu)?/p>

投資與消費(fèi)的雙向拉動。

房改制度仍是目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力。由于太原市房地產(chǎn)市場化程度

偏低，房改進(jìn)展較慢，因此房改制度仍將對今后一段時期太原市的房地產(chǎn)巾場造

成重大影響。

房地產(chǎn)市場初具雛形。經(jīng)過二十年的發(fā)展，太原市的房地產(chǎn)市場己經(jīng)由無序

逐漸變?yōu)橛行?，企業(yè)行為已逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)管理制度漸趨完善，房地產(chǎn)二級市

場也初步建立，與房地產(chǎn)相配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)正在加速發(fā)展，太原市的房地產(chǎn)市場

正在壯大。

房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤水平正在降低。曾經(jīng)作為暴利代表的房地產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)

過政府不斷的規(guī)范管理，以及逐漸成熟的市場影響下，已進(jìn)入微利階段。房地產(chǎn)

投資回報(bào)期望值已經(jīng)降低，太原市的投資利潤回報(bào)率約在20—30%之間，與多年

前100%以上的利潤回報(bào)率相比下降明顯。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息，2001年全國

商品房均價2290元/平方米，較上年下降3.3%,商品住宅2103元/平方米，較

上年下降4.3船從一個側(cè)面說明了這一點(diǎn)。

資本己成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)因素。房地產(chǎn)最主要的主導(dǎo)因素已不再是

好戶型、政府批文和良好的物業(yè)管理，而是資本。由于人總行關(guān)于住宅開發(fā)貸款

限制規(guī)定的出臺，金融業(yè)嚴(yán)格了對房地產(chǎn)開發(fā)的住房貸款發(fā)放，開發(fā)企業(yè)已無法

再像從前一樣大規(guī)模地進(jìn)行貸款建設(shè)，資本在房地產(chǎn)開發(fā)中所起的主導(dǎo)因素正在

越來越明顯地顯露出來，而房地產(chǎn)企業(yè)身就是資金密集型企業(yè)。因此，善用資本

力量的企業(yè)將成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的主導(dǎo)者。

個人投資占房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位。房改制度的不斷深化，從根本上結(jié)束

了我國幾十年來以實(shí)物分配為主的住房分配制度，也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了重要、深

遠(yuǎn)的影響，尤其是在購房主體上已由集團(tuán)購買為主，變?yōu)橐詡€人購買為主，使得

目前商品房市場上普通住房成為銷售主體，而商品住宅也越來越講究個性化、人

文性。

二次置業(yè)成為住房消費(fèi)主流。實(shí)行住房制度改革以來，首批購置私產(chǎn)房的

住戶已經(jīng)居住有十年左右，當(dāng)時的房子無論從建筑面積還是戶型設(shè)計(jì)上已不能適

應(yīng)目前的生活水平，購置新房已成必然，這部分人已成為目前商品住房購買主力。

3.1.5主要成績

房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營企業(yè)由少到多，由弱到強(qiáng)”2001年底仝市共有房地產(chǎn)開

發(fā)經(jīng)營企業(yè)308家，較1995年增加214%,其中一二級企業(yè)25家，比1995年增

加3家。許多在太原市較有影響的民營集團(tuán)也投入到了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中，不斷壯

大了太原市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)能力，使太原市房地產(chǎn)持續(xù)升溫。

房地產(chǎn)品牌意識不斷增強(qiáng)?！熬盼濉币詠恚杏袑?shí)力的開發(fā)商已經(jīng)放棄

T“打一槍換一炮”的流寇意識，充分順應(yīng)消費(fèi)對象“住好房”的觀念，樹立精

品意識，打造精品工程，貫徹以人為本的宗旨，聘請名師設(shè)計(jì)，配以全新的策劃，

使太原市的房地產(chǎn)開始出現(xiàn)了各具特色的優(yōu)秀產(chǎn)品，提升了太原市的房地產(chǎn)開發(fā)

檔次。

房地產(chǎn)的中介及服務(wù)業(yè)得到了進(jìn)一步的發(fā)展。19g5年，太原市的房產(chǎn)交易

中心掛牌成立，標(biāo)志著太原市的二級市場全面啟動，為太原市舊房、私房上市提

供了一個操作平臺，房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也如雨后春筍般在太原市快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)

計(jì)，目前太原市共注冊房產(chǎn)中介咨詢機(jī)構(gòu)69家，物業(yè)管理公司77家，極大地方

便了太原市居民購房賣房及物業(yè)管理的需要。

房地產(chǎn)有關(guān)政策的不斷出臺使太原市的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)一步規(guī)范。為了使太

原市高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)納入一個規(guī)范、穩(wěn)定的發(fā)展軌道，“九五”期間，太原

市根據(jù)國家的政策指導(dǎo)，時續(xù)出臺了《太原市土地管理規(guī)定》、《太原市國有土地

使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓管理辦法》、《太原市土地儲備實(shí)施辦法》、《太原市房屋拆遷

管理辦法》等，這一系列政策及規(guī)定的出臺，使太原市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了有章可依,

違章必究的局面，違法違規(guī)現(xiàn)象得到了初步遏制，由于制度不完善而造成的漏洞

也得到了一定程度的彌補(bǔ)°

3.L6存在的主要問題

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不夠規(guī)范。首先是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)缺少一個明確的指導(dǎo)思

想，一方面是存在大量需求，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，另一方面，人為抬高進(jìn)入

經(jīng)濟(jì)適用房的門檻，許多優(yōu)惠政策落實(shí)不到實(shí)處，嚴(yán)重抑制經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展。

二是監(jiān)督管理，手段不強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)適用房是國家犧牲政府利益，滿足中低收入居民

而推出的一項(xiàng)優(yōu)惠住房，一定要實(shí)行限價銷售，而太原市的許多開發(fā)商打著經(jīng)濟(jì)

適用房的旗號，進(jìn)行商品房開發(fā)，在享受了大量國家優(yōu)惠政策的同時又不讓利于

民，制約機(jī)制滯后。

舊城改造整體水平較低。一是全市沒有一個整體舊城改造方案，舊城改造工

作缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)、管理，勢必造成舊城改造各自為改，打哪指哪，開發(fā)起點(diǎn)、

標(biāo)準(zhǔn)都較低的現(xiàn)象。二是舊城改造管理水平較低，圈地與地又不開發(fā)或進(jìn)行項(xiàng)目

炒作買賣，拆遷后遲遲不能回遷安置的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，開發(fā)商挑肥揀瘦，只重賣

房賺錢不重配套公建建設(shè)，小區(qū)配套功能達(dá)不到規(guī)劃要求，政府管理手段尚顯稚

嫩。三是開發(fā)商的選定上缺乏公開公平的原則，不能在大范圍內(nèi)對實(shí)力雄厚、信

譽(yù)好的開發(fā)單位招標(biāo)選定，勢必造成開發(fā)商由于實(shí)力不夠的原因而無法高標(biāo)準(zhǔn)完

成舊城改造。四是舊城改造政策落實(shí)不好?！熬盼濉逼陂g太原市連續(xù)出臺了并政

發(fā)[1997]104號和并政辦發(fā)[1998]88號文，明確指出舊城改造項(xiàng)目享受優(yōu)惠

政策，但由于體制等因素影響，無法充分落實(shí)，一定程度上影響了舊城改造工作。

開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小，2001年底，全市注

冊房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位286家，其中：一級資質(zhì)企業(yè)2家，二級資質(zhì)企業(yè)21家，

三級資質(zhì)企業(yè)88家，四級資質(zhì)企業(yè)69家，暫定資質(zhì)及其它105家，當(dāng)年從事經(jīng)

營活動的單位84家。一、二級企業(yè)僅占8臨而注冊資本達(dá)到5000萬元以上的

一家也沒有，開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小，實(shí)力較弱，嚴(yán)重影響其開發(fā)產(chǎn)品水平，也阻礙

了太原市房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展.二是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)單一，目前太原市房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)都屬于以房地產(chǎn)開發(fā)和一次性銷售為主，而沿海發(fā)達(dá)城市及國外開發(fā)企

業(yè)，大量依靠物業(yè)經(jīng)營及其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)實(shí)行多元化經(jīng)營，增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

三是太原市企業(yè)往往主要依靠貸款籌資，2001年太原市房地產(chǎn)投資資金來源中

貸款比例高達(dá)3K,利息包袱沉重，使企業(yè)業(yè)績經(jīng)常處于波動中。

開發(fā)產(chǎn)品不適合消費(fèi)需求。一是高檔商品開發(fā)量較大，據(jù)巾場調(diào)育，42.9%

的太原居民將價格作為購房的首要考慮因素，而2000-2001年太原市批準(zhǔn)建設(shè)

的高層商品住宅項(xiàng)目27個，總建筑面積150萬平方米，占到同期商品住房在建

面積的20%,平均售價30。0元左右，同期經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃建設(shè)面積為217萬平

方米，占到在建面積的28.9%,明顯偏少。二是大戶型房屋開發(fā)量較大，2000

年國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查結(jié)果顯示，中部地區(qū)居民對住房的期望值為73平方米，全國

居民期值為60—70平方米的約占21%,70—80平方米約占17%,80—90平方米

的約占19%,90—100平方米的約占24%,也就是說絕大數(shù)居民的心理期望值不

超過100平方米，而太原;目前的每戶開發(fā)面積大多都在100平方米以上，明顯

不適合目前市場需求。三是開發(fā)戶型單一，目前發(fā)達(dá)城市的商品住宅開發(fā)已越來

越細(xì)，針對不同的階層、不同的用途、不同的銷售群體，開發(fā)不同的戶型，而太

原市的商品住宅戶型單一，適應(yīng)對象太廣，沒有特色，反倒限制了銷售量。

開發(fā)規(guī)劃水平低。縱觀太原市的房地產(chǎn)開發(fā)史，精品工程鳳毛麟角，能在全

國叫得響的開發(fā)小區(qū)沒有一家，無論從單體建筑的立面造型、開發(fā)小區(qū)的綠化美

化還是小區(qū)的配套服務(wù)功能看，都與全國先進(jìn)水平差距甚遠(yuǎn)，缺乏個性、缺乏創(chuàng)

新，檔次不高。八十年代建設(shè)的漪汾苑小區(qū)至今仍是太原市的標(biāo)志小區(qū)之一。目

前建設(shè)部在全國樹立了57個康居示范工程，而太原市牛為?個省會城市沒有一

家入選，究其原因是太原市的開發(fā)規(guī)劃水平太低，問題不僅反映在開發(fā)商身上，

也說明太原市規(guī)劃管理水平亟待提高。

房地產(chǎn)開發(fā)市場化較低,市場化程度不高，是太原市各行業(yè)的?個通病，太

原市房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)尤其明品。目前在我國沿海城市房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度已達(dá)

90%左右，個別城市甚至達(dá)到了100舟，而太原市的市場化程度明顯偏低，據(jù)統(tǒng)計(jì),

2001年太原巾住宅竣工面積353.28萬平方米，具中：商品房竣JL118萬平方米，

占33.4隊(duì)也就是說提供給太原市居民的住宅絕大部分不是從市場上供給的，從

某種意義上說也就是太原市的房地產(chǎn)開發(fā)市場化程度為33%o如此偏低的比例,

說明太原市的房改尚不徹底，這也是影響太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要因素。

房地產(chǎn)市場秩序有待整頓。目前太原市的房地產(chǎn)開發(fā)市場仍存在違規(guī)行為，

主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)開發(fā)、商品房銷售中合同欺詐和銷售面積

缺斤短兩、物業(yè)管理不規(guī)范、違法廣告、房地產(chǎn)中介活動違規(guī)嚴(yán)重以及在集體土

地上搞房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、非法聯(lián)合建房等，這些行為已嚴(yán)重?cái)_亂太原市房地產(chǎn)開

發(fā)市場的正常秩序，影響了太原市房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。對此問題，政府各

職能部門除了集中打擊外，更重要的是從源頭入手，完善管理制度，強(qiáng)化執(zhí)法手

段，樹立起政府管理的嚴(yán)肅性與權(quán)威性，以期從根本上制止。

3.2、未來太原房地產(chǎn)業(yè)的展望

3.2.1市場分析

從1998年房地產(chǎn)行業(yè)全面復(fù)蘇以來，太原市房地產(chǎn)市場同全國房地產(chǎn)市場

一樣保持著快速增長的發(fā)展勢頭，房屋開發(fā)投資額和竣工面積均保持整體上升趨

勢。1999年投資11.7億元，增長4.1%：2000年投資16.07億元,增長37。2001

年投資21.14億元，增長31.55%,年均增長24.35%。2002年上半年投資增長

59.14%,增長幅度又創(chuàng)新高,與同期GDP增長相比,增幅高出45.64個百分點(diǎn),

與固定資產(chǎn)投資相比，增幅高出30個百分點(diǎn)。1999年竣工面積66.6萬平方米,

2000年竣工面積84.7萬平方米，2001年竣工面積118萬平方米，年均增長

33.25%o

從銷售情況看，1999年銷售27.5萬平方米，2000年銷售39.8平方米，2001

年銷售59.2萬平方米，年均增長46.5機(jī)商品房室空置面積1999年19.4萬平

方米，2000年14.9萬平方米，2001年39.7萬平方米，年均增長41%。一方面

是竣工面積大幅增長，一方面是空置面積也大幅增加，但近期銷售面積增長率明

顯高于竣工面積增長率，尚未出現(xiàn)過熱的傾向一般說來，房地產(chǎn)價格與價值比沒

有超過2就不是過熱，太原市離這個界限還有相當(dāng)一段距離。另外，太原市的房

地產(chǎn)周期大體為5年的發(fā)展期加兩年低落期。太原市從1999年低潮以來新一輪

的的高速期已進(jìn)行了4年，以市場容量和發(fā)展趨勢分析，如果政府能在宏觀上努

力擴(kuò)大內(nèi)需，企業(yè)能夠理性開發(fā)，發(fā)展期應(yīng)該持續(xù)2—3年甚至更長。實(shí)際上，

空置率居高不降，空置面積增加，這是我們大力發(fā)展房地產(chǎn)，剌激內(nèi)需的政策所

伴生的，屬于正常范圍之內(nèi)?？傊壳疤械姆康禺a(chǎn)市場火暴，但尚未失控,

還應(yīng)有一個高速發(fā)展期，但不宜再提速。

據(jù)測算城市居民恩格爾系數(shù)達(dá)到40虹50%時，房地聲的發(fā)展最為迅速，太原

市2001年恩格爾系數(shù)為40%左右，從大趨勢分析，正處于房地產(chǎn)上升最為迅速

的階段；其次，太原市房地產(chǎn)增長率雖然高，但是基數(shù)較低，與周圍同類城市相

比有一定差距，2001年石家莊房地產(chǎn)開發(fā)投資完成28.18億元，竣工95萬平方

米，鄭州完成47.59億元，竣工153萬平方米，西安完成67.42億元，竣工316

萬平方米，與之相比太原市房地產(chǎn)投資差距明顯，但上升空間大“

加入WT0也會為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)遇。入世后外資將大量進(jìn)入我

國太原市，中外合資和外商獨(dú)資企業(yè)將在太原市大量落戶，太原市經(jīng)濟(jì)及對外貿(mào)

易將大幅增長，寫字樓辦公樓的需求將會大幅增長，較大程度剌激太原市房地產(chǎn)

的增長，而外資的進(jìn)入又將會帶來大量的資金，并促進(jìn)太原市金融業(yè)的進(jìn)一步對

外開放，房地產(chǎn)證券化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)開發(fā)的資金供給必將更為允分。

隨著外資進(jìn)入太原市房地產(chǎn)領(lǐng)域，也會加速太原市房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，特別是

房地產(chǎn)新材料技術(shù)、設(shè)計(jì)技術(shù)、智能技術(shù)和全程策劃技術(shù)的引進(jìn)、消化、吸收以

及在此基礎(chǔ)上的創(chuàng)新和突破，可以有效降低成本，提高開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)，增強(qiáng)房地

產(chǎn)有效供給，激起房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求。

綜合分析，太原市房地產(chǎn)業(yè)仍面臨快速發(fā)展市場機(jī)遇和較大的發(fā)展空間。

3.2.2發(fā)展目標(biāo)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年太原市城市居住人口為197萬，人均居住面積10.13平方

米,預(yù)計(jì)2005年將達(dá)到212萬,五年內(nèi)新增人口1575,如果要達(dá)到“十五”末

期人均居住面積13平方米，則需新建住宅居住建筑面積760萬平方米，按建筑

面積與居住面積的核算系數(shù)0.51計(jì)算，需新建建筑面積為1520萬平方米（如考

慮舊有住房更新問題面積還要加大）。根據(jù)太原市1996年以來統(tǒng)計(jì)情況，住宅房

地產(chǎn)開發(fā)面枳約占全市住宅建筑面枳的30%左右，如果考慮到房改進(jìn)一步深化，

市場化加大的因素，這個比例可適當(dāng)提高到45%。這樣，“十五”期間太原市房

地產(chǎn)住宅開發(fā)量應(yīng)在690萬平方米左右，根據(jù)“九五”發(fā)展數(shù)據(jù)，非住宅：住宅

的開發(fā)比例為0.3：1,按此計(jì)算，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)量應(yīng)在900萬平方

米以上，年均增長26.3%據(jù)世界銀行和建設(shè)部測算，每投入100元的住房建設(shè)

資金可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170—220元的需求，銷售100元的住房，便可帶動

130-150元的其它產(chǎn)品銷售。據(jù)此測算僅900萬平方米的住宅房地產(chǎn)開發(fā)量將

實(shí)現(xiàn)拉動購房消費(fèi)155億元，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展200—230億元，初步估算可以

帶動GDP（按年均增長10%計(jì)）增長0.97個百分點(diǎn)。

3.2.3發(fā)展重點(diǎn)

根據(jù)太原市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人民收入狀況，以及太原市城市化發(fā)展的目標(biāo),

“十五”期間太原市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)應(yīng)是經(jīng)濟(jì)適用房和舊城改造。

2001年太原市經(jīng)濟(jì)適用房完成投資5.13億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的

24.3%,竣工面積51.05萬平方米，占商品房竣工的面積約37.5%,這個比例明

顯偏低。2001年太原市城市居民人均可支配收入6500元，在35個大中城市中

位于第27位，太原市商品房價格均價為2500元加2,以一套小戶型60m2的商品

房計(jì)，房價與居民收入比為25：1,（合理水平為8：1）住房價與居民收入的巨大

差距，極大地抑制了太原市商品房的發(fā)展，造成商品房的大量積壓，而經(jīng)濟(jì)適用

房價格均價為1250元62,房價與居民年收入比為12：1,更為貼近居民的購買

能力。近幾年來商品房空?置率逐年增高，2001年商品房空置率26%,而經(jīng)濟(jì)適用

房空置率為20船從一定程度上說明了這個問題。

太原市真正具備購買商品房能力的應(yīng)是年家庭人均可支配收入在15000元

以上的人（按房價比10：1考慮），而此部分人只占太原市人口的10%,90%的人

將只能從經(jīng)濟(jì)適用房或集資建房中解決住房問題，如果住宅房地產(chǎn)開發(fā)量占竣工

住宅的45250%的話，經(jīng)濟(jì)適用房需求量將占太原市住宅房地產(chǎn)的70%—80機(jī)如

果太原市“十五”住宅房地產(chǎn)開發(fā)量為690萬平方米的話，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)達(dá)到

500萬平方米左右，2001年市經(jīng)濟(jì)適用住房竣工僅為51萬平方米。要達(dá)到上述

目標(biāo)，“十五”期間經(jīng)濟(jì)適用房年增長率應(yīng)達(dá)到34.2%左右。

另一?個重點(diǎn)是舊城改造。城市功能提升是太原市“十五”期間的四項(xiàng)戰(zhàn)略之

一，而城市功能提升必然加快舊城改造步伐，舊城改造乂促進(jìn)太原市城市化的發(fā)

展，二者的目標(biāo)是相同的，也是相輔相成的。因此，首先要對全市舊城改造的區(qū)

域進(jìn)行摸底、測算，不僅要針對直管公房較高的區(qū)域，對其它產(chǎn)別較多的區(qū)域也

要統(tǒng)一考慮，納入舊城改造的大盤，擬出改造規(guī)劃，制定操作性強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，

每年開工40萬平方米，竣工30萬平方米，力爭用5年左右的時間完成改造任務(wù)。

舊城改造必須實(shí)行整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一實(shí)施的原則，進(jìn)行整體

開發(fā)，小區(qū)規(guī)劃要本著高規(guī)格、高起點(diǎn)的原則來制訂，要針對不同的地域，制訂

不同的規(guī)劃，爭取開發(fā)一個，成功一個。舊城改造建設(shè)單位原則上要實(shí)行公開招

標(biāo)，但對小片或沒有開發(fā)價值的死角遺留項(xiàng)目，要因地制宜，允許采取不同的靈

活方式處置，舊城改造要實(shí)行市場化管理，政府部門不宜具體操作太多，要以開

發(fā)商為主體，以房地產(chǎn)開發(fā)為目的，以市場行為促進(jìn)舊城改造，政府各職能部門

應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督、檢查，確保項(xiàng)目按期、保質(zhì)、按規(guī)劃完成。

3.2.4政策支持

太原市在“十五”計(jì)劃綱要中，對住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)明確提出要深化住房

制度改革，加快住房商品化進(jìn)程。省政府在晉政發(fā)(2002)6號文“關(guān)于加快住宅

與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問題的決定”中指出：“各級政府都要從落實(shí)三個代表重要

思想和擴(kuò)大內(nèi)需剌激消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)增長，改善居住條件的高度，進(jìn)一步解放思

想，切實(shí)加強(qiáng)對住宅與房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，將住宅與房地產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟(jì)與社會

發(fā)展計(jì)劃和年度工作計(jì)劃，將住宅與房地產(chǎn)業(yè)培育成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和重要支柱

產(chǎn)業(yè)”。各級領(lǐng)導(dǎo)高度重視，為發(fā)展房地產(chǎn)提供了強(qiáng)有力的政策保障。

近幾年，政府逐步完善了房地產(chǎn)管理制度，建設(shè)部對涉及房地產(chǎn)的有關(guān)政策

進(jìn)行了修訂，重新頒布了《城市房屋拆遷條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市

商品房預(yù)售管理辦法》、《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的法則》、《實(shí)施工程建

設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》，國家計(jì)委連續(xù)頒布了加強(qiáng)招投標(biāo)管理的4、5、9、12

號令。太原市已陸續(xù)頒布了《公積金管理辦法》、《太原市土地管理規(guī)定》、《太原

市國有土地使用權(quán)指標(biāo)拍賣出讓管理辦法》、《太原市土地儲備實(shí)施辦法》，并正

在研究出新的《太原市房屋拆遷管理辦法》。山西省政府今年四月下發(fā)了件政發(fā)

(2002)6號文“關(guān)于加快住房與房地產(chǎn)發(fā)展若干問題的規(guī)定》，這一系列政策

的出臺，充分說明了政府對房地產(chǎn)市場管理力度正在增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也

正在走向規(guī)范、科學(xué)的軌道。政府一系列政策的出臺促吏房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始

從“游擊隊(duì)”向正規(guī)軍發(fā)展，原先打一槍換一個地方的游擊做法正在逐步減少，

憑經(jīng)濟(jì)實(shí)力，憑科學(xué)管理孔扎實(shí)實(shí)做項(xiàng)目，已經(jīng)成為開發(fā)商的共識。

第二部分寫字樓市場研究分析

1、說明部分

1.1區(qū)域市場的界定

A、目的：

準(zhǔn)確了解區(qū)域市場的供需狀況；

把握本案所屬區(qū)域在太原寫字樓整體市場中所處地位；

發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，應(yīng)對或合理回避市場風(fēng)險(xiǎn)，為本案提出準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ弧?/p>

B、區(qū)域市場界定：

杏花嶺區(qū)、迎澤區(qū)、小店區(qū)。

C、界定原因：

三個區(qū)域位置相鄰、交通條件處于基本相同的檔次、經(jīng)濟(jì)狀況及商務(wù)氛圍相接

近，未來本項(xiàng)目投入市場后，絕大多數(shù)客戶來源于此，與該區(qū)域內(nèi)寫字樓的競爭

最為激烈，是基本的競爭層面；

2、市場分析

2.1市場基本情況分析

從下表可以看出，太原純寫字樓項(xiàng)目主要分布在迎澤區(qū)和杏花嶺區(qū)，項(xiàng)目總

體規(guī)模近60萬平米。

表1、市場基本情況

項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商區(qū)域規(guī)模

數(shù)碼中心南內(nèi)環(huán)街華夏房地產(chǎn)小店區(qū)6

水龍大廈平陽路華龍?zhí)┬〉陞^(qū)2.3

遠(yuǎn)東寫字樓體育路遠(yuǎn)東房地產(chǎn)小店區(qū)1.8

山西國貿(mào)中心府西街萬豐房產(chǎn)杏花嶺區(qū)16.4

力鴻大廈府西街力鴻科技杏花嶺區(qū)2.4

鄉(xiāng)海大廈新建北路杏花嶺區(qū)1.8

新聞大廈新建路太原日報(bào)社杏花嶺區(qū)3

珠林國際解放路珠林杏花嶺區(qū)2

金港國際商務(wù)中心并州路金港房地產(chǎn)迎澤區(qū)6

華宇國際府西街華吉房地產(chǎn)迎澤區(qū)6

達(dá)成科技廣場南內(nèi)環(huán)街達(dá)成實(shí)業(yè)迎澤區(qū)3

陽光科技大廈南內(nèi)環(huán)街陽光實(shí)業(yè)公司迎澤區(qū)2.1

盛偉大廈南內(nèi)環(huán)街迎澤區(qū)3.2

天隆倉大廈桃園北路天隆倉科技迎澤區(qū)