中原XXXX年05月28日長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)公寓、寫字樓營(yíng)銷策

千億大商圈·長(zhǎng)沙西中心·第一綜合體強(qiáng)勢(shì)登陸——長(zhǎng)沙·奧克斯廣場(chǎng)公寓、寫字樓營(yíng)銷策略案湖南中原事業(yè)一部A組

HuNan28.05.2012第一部分目標(biāo)及面臨形勢(shì)第二部分公寓營(yíng)銷策略及營(yíng)銷執(zhí)行第三部分寫字樓營(yíng)銷策略257934報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼8、9月任務(wù)概述時(shí)間緊，任務(wù)重！8月初，5-7#住宅底商，24套，約1億；8月15-25日，4#公寓，450套，約1.5億；8月底，南區(qū)商鋪，111套，約3.2億；9月5日，5#住宅，124套，約1億；9月25日，3#寫字樓，216套，約2.5億；9月底，7#棟住宅，124套，約1億……2個(gè)月內(nèi)，總銷售金額高達(dá)約10.2億！長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)

供應(yīng)增長(zhǎng)逆市回暖需求增長(zhǎng)續(xù)上行長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)非工業(yè)地年度供求情況表（2008-2012年上半年）一二三2012年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地供應(yīng)面積為89萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)27.44%。供應(yīng)區(qū)域集中于雨花區(qū)和岳麓區(qū)，其中雨花區(qū)就供應(yīng)了13宗，占了全部供應(yīng)的一半。而供應(yīng)熱點(diǎn)集中于雨花區(qū)五一村和岳麓區(qū)梅溪湖、洋湖垸幾個(gè)地區(qū)。2012年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地成交面積為353萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)8.87%，成交建筑面積的再次回漲，主要是供應(yīng)地塊增多，整體的容積率相對(duì)較高。2012年上半年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)供求上漲，宗數(shù)、宗地面積和建筑面積都有不同幅度的上漲，其中供應(yīng)宗數(shù)漲幅更是高達(dá)36%。2012年調(diào)控依舊繼續(xù)，但是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的寬松和地方政策的適當(dāng)調(diào)整，下半年土地供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)保持良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30新房供應(yīng)需求市場(chǎng)及政策環(huán)境影響開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期，推動(dòng)其改變推貨節(jié)奏，進(jìn)而影響供應(yīng)市場(chǎng)。2012年上半年住宅供應(yīng)同比下跌26%?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30新房成交受調(diào)控政策延續(xù)性的影響，2012年上半年住宅成交量下跌三成。3月底，間歇性的利好政策使成交市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，二季度回升之勢(shì)漸顯。?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30成交均價(jià)“以價(jià)換量”未全面鋪開(kāi)。2012年第二季度價(jià)格上漲勢(shì)頭漸顯，環(huán)比漲幅為7%。高價(jià)項(xiàng)目面市及部分項(xiàng)目借勢(shì)盲目漲價(jià)拉高整體均價(jià)。?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30可售庫(kù)存內(nèi)六區(qū)住宅存量接近900萬(wàn)方。2012年，受整體市場(chǎng)影響，去化速度均較慢，存量去化時(shí)間擴(kuò)大一倍，未來(lái)各區(qū)銷售壓力仍較大。?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30開(kāi)盤成交率1.2月最低迷期40%——6月60%2011年全年成交率均值2012.1-7.21平均成交率2011年同期同比55.35%52.69%63.76%-11.07%?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30新開(kāi)盤供需比客戶量明顯上升，開(kāi)盤供需比從0.8-1.0以上華麗轉(zhuǎn)身?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30新開(kāi)工面積長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新開(kāi)工面積共202萬(wàn)方，同比下滑64%，未來(lái)將持續(xù)一段時(shí)間供應(yīng)不足，導(dǎo)致供需失衡。小結(jié)

樓市三部曲：低迷、見(jiàn)底、回升1231-2月份，成交量為歷史最低，價(jià)格繼續(xù)下行3-4月份，在年內(nèi)第一次降存準(zhǔn)的情況下，預(yù)期出現(xiàn)波動(dòng)，供需緩慢釋放，價(jià)格完成筑底5-6月份，年內(nèi)兩次降準(zhǔn)、降息，直接改變市場(chǎng)預(yù)期，“紅五月、紅六月”精彩上演中原觀點(diǎn)：在政府年內(nèi)不出臺(tái)更加嚴(yán)厲政策的預(yù)期下，預(yù)計(jì)下半年長(zhǎng)沙的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)將是：筑底成功，量?jī)r(jià)略微上行！上行的價(jià)格必將受到中央打壓，本案在8、9月份中央與地方的博弈局勢(shì)尚未明朗情況下，應(yīng)盡快出貨，盡快回籠資金；第一部分目標(biāo)及面臨形勢(shì)第二部分公寓營(yíng)銷策略及營(yíng)銷執(zhí)行第三部分寫字樓營(yíng)銷策略257934報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼第一部分目標(biāo)及面臨形勢(shì)第二部分公寓營(yíng)銷策略及營(yíng)銷執(zhí)行公寓市場(chǎng)分析公寓價(jià)值體系公寓營(yíng)銷策略及營(yíng)銷執(zhí)行第三部分寫字樓營(yíng)銷策略257934報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼在售公寓情況：全市已知在售公寓項(xiàng)目共46個(gè)，其中住宅公寓38個(gè)（精裝修公寓19個(gè)，占比50%），商務(wù)公寓8個(gè)（精裝修公寓7個(gè)，占比87.5%）供銷主力情況：30-60平米的一房為目前在售公寓的主力供銷主力產(chǎn)品公寓市場(chǎng)價(jià)格情況：

按毛坯價(jià)計(jì)算，麓北6600-7500元/平米，中心區(qū)9000-130000元/平米，省府紅星6200-10000元/平米，伍家?guī)X月湖4800-7000元/平米，尚東6300-10000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：800-1000元/平米左右供應(yīng)量:全市已知在售公寓項(xiàng)目共46個(gè)，總供應(yīng)面積89.67萬(wàn)方；其中商務(wù)公寓16.03萬(wàn)方，住宅公寓73.64萬(wàn)方成交量:長(zhǎng)沙2011年公寓市場(chǎng)成交量66萬(wàn)平米，月均成交量為5.6萬(wàn)平米潛在項(xiàng)目體量較大2012年預(yù)計(jì)28個(gè)公寓項(xiàng)目即將入市，供應(yīng)量達(dá)95.24萬(wàn)平米，約合20000套左右。其中40年產(chǎn)權(quán)公寓約為39.2萬(wàn)方；住宅公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈2012年住宅公寓產(chǎn)品銷售明顯受阻，加之如此龐大的市場(chǎng)貨量，未來(lái)住宅公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)巨大；商務(wù)公寓有一定契機(jī)40年產(chǎn)權(quán)公寓體量相對(duì)較小，且不限購(gòu)限貸政策影響，有一定的市場(chǎng)契機(jī)。潛在貨量：2012年將售公寓貨量95萬(wàn)方以上，其中40年產(chǎn)權(quán)公寓約39.2萬(wàn)方供銷分析：2012年前5月60㎡以下小戶供應(yīng)量同比增長(zhǎng)近5成，銷售量下降超七成；內(nèi)五區(qū)小戶型總銷售量?jī)H1864套，供銷矛盾突出，市場(chǎng)存量屯積序號(hào)項(xiàng)目名稱地段建面（萬(wàn)㎡）價(jià)格（元/㎡）是否精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）1鉑金國(guó)際公寓東二環(huán)內(nèi)核心區(qū)外2.57600否——2萬(wàn)博匯東二環(huán)內(nèi)核心區(qū)外48.58500-9000否——3凱軒世紀(jì)云頂東二環(huán)內(nèi)核心區(qū)外6.067000否——4人瑞瀟湘國(guó)際核心城區(qū)9.211500否——5昊天大廈核心城區(qū)5.139500-9800是15006明城國(guó)際中心核心城區(qū)8.9611700否——7嘉盛國(guó)際廣場(chǎng)核心城區(qū)7.7110500否——8壹號(hào)公館核心城區(qū)3.2815000是50009鉑宮中山亭核心城區(qū)8.589000否——10公園西郡核心城區(qū)2.857445否——11

泉昇同福大廈核心城區(qū)2.65

9600

是800-1000

12中信新城大托暮云1.86300是80013鑫遠(yuǎn)A派南城145900否——14蘭亭優(yōu)殼南城7.16600是1000-120015湘水和天下南城12.37500是100016城南故事南城13(公寓0.78)5600否——17西子一間武廣片區(qū)11.4

7200

是1500

18萬(wàn)科金域華府武廣片區(qū)56(公寓4.8)8000是1000

19蘭卡威國(guó)際河西中心區(qū)3.97000是800

20湘騰商業(yè)廣場(chǎng)河西中心區(qū)16.2(公寓2.82)6600是1200

21觀湖公寓河西中心區(qū)3.75600-7000否——價(jià)格區(qū)格：全市公寓產(chǎn)品板塊價(jià)格分化明顯，城央?yún)^(qū)單價(jià)0.8-1.5萬(wàn)元/方，河西0.6-0.7萬(wàn)元/方，東二環(huán)內(nèi)0.7-0.9萬(wàn)元/方，南城0.6-0.7萬(wàn)元/方，河西板塊受傳統(tǒng)地域因素影響，仍處于公寓市場(chǎng)較低價(jià)位水平40年公寓限購(gòu)令前后銷售對(duì)比70年公寓限購(gòu)令前后銷售對(duì)比70年公寓限購(gòu)令前后銷售對(duì)比：住宅公寓產(chǎn)品直接受到政策調(diào)控的影響，銷售速度慢。住宅屬性公寓基本靠首次置業(yè)客戶成交，銷售速度尤其慢;40年公寓限購(gòu)令前后銷售對(duì)比：商業(yè)屬性公寓受政策影響略小，但由于首付比例較高，銷售速度也較慢.銷售速度：受限購(gòu)影響，公寓年度整體去化速度緩慢，熱銷盤居住類公寓月均去化120套，近期呈下降趨勢(shì)；商務(wù)類公寓受信貸限制，銷售速度較慢，月均去化量約為100套項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)類型裝修總建面香樟蘭亭40住宅/辦公精裝22萬(wàn)㎡喜盈門范城40酒店式毛坯48萬(wàn)㎡城市山谷70住宅式毛坯12萬(wàn)㎡（一期）中城麗景香山70住宅式毛坯33萬(wàn)㎡寬寓大廈70住宅式毛坯3.9萬(wàn)㎡金色LOFT70住宅式精裝2.5萬(wàn)㎡華晨世紀(jì)廣場(chǎng)70酒店式精裝38萬(wàn)㎡和順商住樓70住宅/辦公毛坯1.5萬(wàn)㎡嘉斯茂廣場(chǎng)40酒店式精裝25萬(wàn)㎡融科香山國(guó)際70住宅式精裝14萬(wàn)㎡高橋國(guó)際40辦公毛坯2.3萬(wàn)㎡西子一間40/70住宅/辦公毛坯/精裝30萬(wàn)㎡匯達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)70住宅式毛坯2.7萬(wàn)㎡京投銀泰環(huán)球村70住宅式毛坯180萬(wàn)㎡德思勤城市廣場(chǎng)70住宅精裝100萬(wàn)㎡公寓市場(chǎng)特征：公寓市場(chǎng)規(guī)模日益膨脹，以居住類公寓為主，產(chǎn)權(quán)式公寓逐漸增多，精裝市場(chǎng)擴(kuò)大，商務(wù)類公寓存在市場(chǎng)空白點(diǎn)；公寓樓盤多以單體樓形式出現(xiàn)，中大規(guī)模盤公寓為重要補(bǔ)充銷售代表訪談：客戶購(gòu)買公寓產(chǎn)品主要是用于投資，因此他們更青睞于毛坯產(chǎn)品，首先是總價(jià)能得到控制，其次在需要裝修的情況下，客戶傾向于按照自己的意愿去實(shí)行，這也是市面上主流產(chǎn)品都選擇推出毛坯產(chǎn)品的原因?？傊?，如何提高總體溢價(jià)是他們關(guān)心的核心問(wèn)題。關(guān)于產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，客戶在置業(yè)過(guò)程中很少提及這個(gè)問(wèn)題，僅有少數(shù)客戶會(huì)對(duì)70年產(chǎn)權(quán)感興趣。毛坯>精裝長(zhǎng)沙客戶非常精明，受價(jià)格因素影響，客戶傾向于毛坯房，對(duì)于較高的裝修成本非常排斥?？蛻糁脴I(yè)以投資為主，主投資客占70%；區(qū)域客戶占60%，地州市占30%，省外占10%；主要看重地段及砂子塘小學(xué)教育配套；客戶職業(yè)構(gòu)成由青年白領(lǐng)及政府公務(wù)員為主；客戶置業(yè)投資自住各占50%；客戶構(gòu)成主要為區(qū)域上班族及附近醫(yī)院醫(yī)生，占比60%，剩余為區(qū)域老舊小區(qū)改善型養(yǎng)老客群，占比40%；客戶置業(yè)以投資為主，投資客占比80%；客群分布本地占30%、地州市占50%、外地占20%；客戶比較有購(gòu)買力，絕大部分為一次性付款；萬(wàn)博匯君悅紫園保利國(guó)際壹號(hào)公館投資客占比42%，主要看中項(xiàng)目地段及稀缺的江景資源；成交客戶中長(zhǎng)沙市占比78%，而外地客戶僅7%；客戶多為投資客，且以周邊區(qū)域地緣客為主，較傾向于毛坯房，對(duì)產(chǎn)權(quán)時(shí)限抗性不大供應(yīng)：2011年，公寓市場(chǎng)供應(yīng)多集中在6-10月，隨著客戶對(duì)生活品質(zhì)要求的不斷提升，精裝公寓逐漸成為公寓市場(chǎng)發(fā)展主體，30-60平米的一房公寓為市場(chǎng)供求主力；銷售：住宅型公寓多為小戶型投資項(xiàng)目，受調(diào)控政策影響較大，短期內(nèi)客戶無(wú)法購(gòu)買。商務(wù)公寓客戶影響較小，為其提供了資金安全港；價(jià)格：以毛坯計(jì)算，中心板塊成交均價(jià)較高，其次為省府紅星板塊、尚東板塊，目前在售項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)多在800-1000元/平米左右。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：以降低首付的形勢(shì)或者實(shí)在的投資回報(bào)價(jià)值為吸引力，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀。住宅公寓受新政影響較大，銷售壓力較大。建議限購(gòu)政策放松后再行推售；商務(wù)公寓不限購(gòu)不限貸，有一定的市場(chǎng)契機(jī)，但核心賣點(diǎn)需具備足夠吸引力。公寓市場(chǎng)小結(jié)及啟示：第一部分目標(biāo)及面臨形勢(shì)第二部分公寓營(yíng)銷策略及營(yíng)銷執(zhí)行公寓市場(chǎng)分析公寓價(jià)值體系公寓營(yíng)銷策略及營(yíng)銷執(zhí)行第三部分寫字樓營(yíng)銷策略224報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼第一部分目標(biāo)及面臨形勢(shì)第二部分公寓營(yíng)銷策略及營(yíng)銷執(zhí)行公寓市場(chǎng)分析公寓價(jià)值體系公寓營(yíng)銷策略及營(yíng)銷執(zhí)行第三部分寫字樓營(yíng)銷策略257934報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼我們的公寓核心策略：短時(shí)間、高效率、集中爆破式營(yíng)銷爆破點(diǎn)2整層售賣超值9折起優(yōu)惠爆破爆破點(diǎn)1集中爆破式推廣爆破點(diǎn)3大規(guī)模行銷掃客爆破爆破營(yíng)銷推廣渠道：全面渠道覆蓋前期渠道效果分析：戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信效果較好，但從來(lái)訪客戶分布來(lái)看，項(xiàng)目影響力仍較為局限于河西岳麓區(qū)；推廣渠道主要延續(xù)前期已有渠道資源：含戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信、機(jī)場(chǎng)高鐵燈箱；渠道修正建議：1、新增渠道：新增機(jī)場(chǎng)、高鐵停車場(chǎng)+電梯框架；2、增加地州市推廣渠道：三湘都市報(bào)來(lái)電渠道分析來(lái)訪渠道分析來(lái)訪客戶分布區(qū)域分析爆破點(diǎn)1：集中爆破式推廣推廣主題：直白式銷售話語(yǔ)推廣時(shí)間7月31日～8月15日開(kāi)盤前1周開(kāi)盤后信息售罄+公寓認(rèn)籌信息開(kāi)盤預(yù)告信息開(kāi)盤熱銷信息+寫字樓認(rèn)籌信息推廣主題樓下平和堂，公寓也瘋狂！

奧克斯國(guó)際公寓盛大認(rèn)籌！攜手平和堂，奧克斯國(guó)際公寓8月15日盛大開(kāi)盤當(dāng)售罄以成為習(xí)慣！奧克斯國(guó)際公寓再次1小時(shí)售罄！階段推廣主題：爆破點(diǎn)1：集中爆破式推廣推廣渠道：推廣媒體渠道鋪排建議分階段推廣主題長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)公寓開(kāi)盤重大節(jié)點(diǎn)8月中公寓開(kāi)盤、寫字樓、住宅、商業(yè)同步蓄客媒體時(shí)間形式主題線上報(bào)廣瀟湘晨報(bào)8月9日周四A3版彩色半版硬廣賣點(diǎn)價(jià)值及開(kāi)盤銷售信息長(zhǎng)沙晚報(bào)8月10日周五A3版彩色半版硬廣瀟湘晨報(bào)8月20日周一四聯(lián)版長(zhǎng)沙晚報(bào)8月21日周二四聯(lián)版瀟湘晨報(bào)8月23日周四A3版彩色半版硬廣長(zhǎng)沙晚報(bào)8月24日周五A3版彩色半版硬廣小計(jì)

雜志晨報(bào)周刊雜志8月10日周五封底彩色半版硬廣賣點(diǎn)價(jià)值及開(kāi)盤銷售信息長(zhǎng)沙房地產(chǎn)雜志8月10日周五封面彩色半版硬廣小計(jì)

電臺(tái)交通頻道8月15日-8月30日插播廣告實(shí)效性廣播+銷售信息金鷹9558月1日-8月30日插播廣告106.1音樂(lè)頻道8月1日-8月30日插播廣告小計(jì)

電視政法頻道7月26日-8月24日插播廣告實(shí)效性廣播+銷售信息現(xiàn)代房產(chǎn)8月1日-8月30日插播廣告小計(jì)

網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)8月1日-8月30日月度廣告組合商業(yè)價(jià)值主題及開(kāi)盤信息新浪網(wǎng)8月1日-8月30日月度廣告組合好房子網(wǎng)8月1日-8月30日月度廣告組合網(wǎng)絡(luò)推手8月1日-8月30日網(wǎng)絡(luò)推手小計(jì)

短信短信8月1日-8月30日文字短信600萬(wàn)條AUX核心價(jià)值+開(kāi)盤等銷售信息小計(jì)

戶外高鐵戶外高鐵停車場(chǎng)廣告8月1日-8月30日80塊

移動(dòng)戶外公交車身廣告8月1日-8月30日20條公交線路

電梯廣告酒店、寫字樓電梯廣告8月1日-8月30日200塊

小計(jì)

活動(dòng)線活動(dòng)開(kāi)盤慶典待定開(kāi)盤活動(dòng)開(kāi)盤慶典暖場(chǎng)活動(dòng)8月1日-8月30日暖場(chǎng)活動(dòng)小計(jì)

渠道拓客政府，機(jī)關(guān)單位拓客7月1日-7月31日拓客

行銷拓客+派單7月1日-7月31日拓客婁底、邵陽(yáng)小計(jì)

爆破點(diǎn)1：集中爆破式推廣線下推廣：中小型活動(dòng)相互配合，保持線上熱度，維持現(xiàn)場(chǎng)人氣系列暖場(chǎng)活動(dòng)：千變?nèi)f化售樓部，包羅萬(wàn)象大商圈活動(dòng)1：夏日音樂(lè)最震撼！變身演唱會(huì)！活動(dòng)2：最清新冰淇淋！變身哈根達(dá)斯！活動(dòng)3：夏日激情HIGH翻天！抽獎(jiǎng)樂(lè)不停！活動(dòng)4：比基尼美女看不停！變身夏威夷！披頭士OR搖滾樂(lè)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)演唱哈根達(dá)斯現(xiàn)場(chǎng)DIY售樓部周末大抽獎(jiǎng)（周末晚上）千億大商圈夏日清涼泳裝秀爆破點(diǎn)1：集中爆破式推廣公寓銷售策略：承接購(gòu)房節(jié)團(tuán)購(gòu)9折起優(yōu)惠活動(dòng)，4#公寓采取整層+散賣方式進(jìn)行銷售；爆破點(diǎn)2：整層售賣超值9折起優(yōu)惠爆破4#劃定指定樓層，只給整層客戶購(gòu)買，具體樓層劃分：8-13樓、23、24、25樓整層售賣；14-22樓，分散賣；整層優(yōu)惠：建議承接購(gòu)房節(jié)團(tuán)購(gòu)（30套起）9折優(yōu)惠活動(dòng)，整層購(gòu)買客戶同時(shí)也享受9折優(yōu)惠；整層定房：先交納整層誠(chéng)意金，拿到預(yù)售證后，整層客戶直接預(yù)定：整層購(gòu)買要求：整層購(gòu)買客戶會(huì)有一些特殊需求，視具體情況，在不影響建筑結(jié)構(gòu)等的情況下，酌情考慮；比如是否保留精裝修，是提供給店招等；23-25層：整層8-13層：整層14-25層：散賣拓客：拓客策略：廣撒網(wǎng)多鋪面，多物業(yè)類型同時(shí)拓展，加強(qiáng)拓客費(fèi)效比爆破點(diǎn)3：大規(guī)模行銷掃客爆破銷售培訓(xùn)安排：目前已啟動(dòng)公寓認(rèn)籌：認(rèn)籌方式：登記，5千抵1萬(wàn)，存5千到自己的銀行卡，辦理一張VIP卡；每人不限辦卡數(shù)，一張卡對(duì)應(yīng)一套房；8月6日8月7日8月9日8月10日8月11日8月12日公寓大市場(chǎng)培訓(xùn)公寓產(chǎn)品培訓(xùn)公寓價(jià)值賣點(diǎn)培訓(xùn)公寓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手培訓(xùn)公寓投資價(jià)值培訓(xùn)公寓認(rèn)籌方案培訓(xùn)7月22日公寓升級(jí)（拿到預(yù)售后立即升級(jí)）：升級(jí)方式：繳納5000元誠(chéng)意金，升級(jí)一張VIP卡；每人不限辦卡數(shù)，一張卡對(duì)應(yīng)一套房；公寓定價(jià)：建議商務(wù)公寓整體今年銷售均價(jià)為6000-6500元/平米（毛坯）精裝公寓定價(jià)：樓盤雅閣國(guó)際北辰三角洲德思勤廣場(chǎng)主力戶型37-47㎡62㎡小復(fù)式47-61㎡清水均價(jià)7000（含1000元精裝）7200（毛坯）8800（含2000元精裝）加權(quán)評(píng)分法取整后得到目前靜態(tài)價(jià)格：6400元/㎡+精裝修1000元/㎡=7400元/㎡（入市價(jià)格）第一部分目標(biāo)及面臨形勢(shì)第二部分公寓營(yíng)銷策略及營(yíng)銷執(zhí)行第三部分寫字樓營(yíng)銷策寫字樓市場(chǎng)分析寫字樓價(jià)值體系寫字樓營(yíng)銷策略寫字樓營(yíng)銷執(zhí)行257934報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼寫字樓租金租金分化明顯空置水平回落7個(gè)主要城市甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)圖（2004-2012H1）

上半年主要城市寫字樓租金上升乏力，平均來(lái)看七個(gè)主要城市的租金上漲3%，遠(yuǎn)低于去年全年的14%。整體來(lái)看，表現(xiàn)優(yōu)異的城市有北京、杭州、成都，上半年租金漲幅分別為19%、3%、9%，超過(guò)去年全年漲幅的一半。上海、廣州、深圳、重慶表現(xiàn)較差，廣州租金僅微漲1%，上海、深圳、重慶甚至下跌1%、8%、1%，與去年相比大相徑庭。長(zhǎng)沙·武漢宏觀經(jīng)濟(jì)及寫字樓市場(chǎng)對(duì)比概述宏觀經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)比武漢寫字樓市場(chǎng)概述長(zhǎng)沙寫字樓場(chǎng)概述GDP總值對(duì)比：作為華中地區(qū)最大城市，2011年，武漢GDP總值超長(zhǎng)沙約1136.87億元，占長(zhǎng)沙GDP20.23%；武漢2011年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度

長(zhǎng)沙2011年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）生產(chǎn)總值6756.212.55619.330.145第一產(chǎn)業(yè)198.74243.380.04第二產(chǎn)業(yè)3254.0216.43151.680.183工業(yè)2709.0217.82662.470.204建筑業(yè)54510.1489.21

第三產(chǎn)業(yè)3303.489.62224.270.107#交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)355.1814.1

信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)163.389.5

批發(fā)和零售業(yè)686.2210.8

住宿和餐飲業(yè)214.157.7

金融業(yè)386.822.6

房地產(chǎn)業(yè)342.266.3

武漢2010年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度

長(zhǎng)沙2011年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）生產(chǎn)總值5515.7614.74547.0615.50%第一產(chǎn)業(yè)170.044.5202.014.50%第二產(chǎn)業(yè)2532.8217.82437.0320.70%工業(yè)2079.8220.52020.6821.60%建筑業(yè)4535.9

第三產(chǎn)業(yè)2812.912.51908.0211.50%#交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)306.9420.9

信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)142.9615

批發(fā)和零售業(yè)550.314.6

住宿和餐飲業(yè)183.77.8

金融業(yè)347.1213

房地產(chǎn)業(yè)331.23.1

武漢年地區(qū)生產(chǎn)總值6756.20億元，比上年增長(zhǎng)12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值198.70億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3254.02億元，增長(zhǎng)16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3303.48億元，增長(zhǎng)9.6%。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升2.7個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）5619.33億元，比上年增長(zhǎng)14.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值243.38億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3151.68億元，增長(zhǎng)18.3%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2662.47億元，增長(zhǎng)20.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2224.27億元，增長(zhǎng)10.7%。長(zhǎng)沙作為湖南省會(huì)城市，與中部最大城市武漢相比尚有一定差距；第二產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)值對(duì)比：武漢多出長(zhǎng)沙約100億元，武漢是華中區(qū)最大的重工業(yè)生產(chǎn)城市；武漢2011年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度

長(zhǎng)沙2011年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）生產(chǎn)總值6756.212.55619.3314.5%第一產(chǎn)業(yè)198.74243.3840%第二產(chǎn)業(yè)3254.0216.43151.6818.3%第三產(chǎn)業(yè)3303.489.62224.2710.7%武漢2010年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度

長(zhǎng)沙2011年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）生產(chǎn)總值5515.7614.74547.0615.50%第一產(chǎn)業(yè)170.044.5202.014.50%第二產(chǎn)業(yè)2532.8217.82437.0320.70%第三產(chǎn)業(yè)2812.912.51908.0211.50%武漢一、二、三產(chǎn)業(yè)比重2.9：48.2：48.9，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升2.7個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.2、9.8、5.5個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.3%、63.1%、35.6%。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))對(duì)GDP對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值和比重基本相當(dāng)，但武漢第二產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)值超出長(zhǎng)沙約100億元。武漢2011年對(duì)外貿(mào)易和實(shí)際利用外資及其增長(zhǎng)速度：從進(jìn)出口總額絕對(duì)值來(lái)看，武漢高于長(zhǎng)沙約153.01億元,超出長(zhǎng)沙約2倍；武漢2011年對(duì)外貿(mào)易和實(shí)際利用外資及其增長(zhǎng)速度長(zhǎng)沙

單位：億美元

指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)絕對(duì)數(shù)差額進(jìn)出口總額227.925.974.89153.01進(jìn)口110.5718.334.0576.52出口117.333440.8476.49

#一般貿(mào)易43.6123.8

加工貿(mào)易64.4134.5

#國(guó)有企業(yè)44.0834.5

民營(yíng)企業(yè)24.123.2

三資企業(yè)49.1539.6

實(shí)際利用外資額37.614.2

武漢2010年對(duì)外貿(mào)易和實(shí)際利用外資主要指標(biāo)完成情況長(zhǎng)沙

單位：億美元

指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)絕對(duì)數(shù)差額進(jìn)出口總額180.557.660.89119.61進(jìn)口93.0165.125.3867.63出口87.5450.335.5152.03

#一般貿(mào)易35.2331.8

加工貿(mào)易47.972.1

實(shí)際利用外資額32.9312.2

武漢2009年對(duì)外貿(mào)易和實(shí)際利用外資主要指標(biāo)完成情況長(zhǎng)沙

單位：億美元

指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)絕對(duì)數(shù)差額進(jìn)出口總額114.73-18.241.1873.55進(jìn)口56.47-20.416.7239.75出口58.25-1624.4633.79

#一般貿(mào)易26.73-37.5

加工貿(mào)易27.8419

實(shí)際利用外資額29.3514.1

從武漢對(duì)外貿(mào)易數(shù)值來(lái)看，2011年，武漢進(jìn)出口總額達(dá)227.9億元，長(zhǎng)沙僅為74.89億元，無(wú)論從進(jìn)口還是出口，差距都在2倍左右，長(zhǎng)沙作為內(nèi)需型消費(fèi)城市的特征異常明顯；世界500強(qiáng)入駐數(shù)量對(duì)比：2007年，67家世界500強(qiáng)進(jìn)駐武漢并開(kāi)辦實(shí)體，截止2011年已近100家。長(zhǎng)沙截止2011年僅39家；截止2007年世界500強(qiáng)入駐68家一、美國(guó)三、英國(guó)七、韓國(guó)1、安海斯布希AmericaAnhuser-Busch1、皮爾金頓BritainPilkingtonInternationalCo.1、現(xiàn)代汽車KoreaHyundaiGroup2、聯(lián)合汽車零部件集團(tuán)AmericaUnitedTechnologyAutoPartsGroup2、BOCBOCBritainBOCShareholdingCompany2、錦湖KoreaKumhoConstructioncompany3、施樂(lè)AmericaXeroxCo.3、巴克萊銀行BritainBarclaysBank八、加拿大4、IBMAmericaIBMCo.4、香港匯豐銀行HongKongShanghaiBank1、皮卡頓多集團(tuán)CanadaSino-PikadoGroupCo.5、西屋電氣Westinghouse(Swiss)Co.四、德國(guó)九、澳大利亞6、惠好AmericaWeyerhaeuserCo.1、西門子GermanySiemensCo.1、邦迪制管AustraliaBundyPipeCo.,Ltd.7、惠普AmericaHPCo.2、西馬克GermanySMSCompany十、泰國(guó)8、英特爾AmericaIntelCo.3、麥德龍GermanyMetroCompany1、正大集團(tuán)thailandChiaTaiGroup9、普萊克斯AmericaPraxairCo.五、荷蘭十一、馬來(lái)西亞10、康寧AmericaCorningCompany1、飛利普NetherlandsN.V.PhilipsCo.1、金獅集團(tuán)MalaysiaLionGroup二、法國(guó)2、殼牌ShellPetroleum(china)Co.,Ltd十二、臺(tái)灣1、雪鐵龍F(tuán)ranceCitroenAutomobileCo.3、SHVNetherlandsSHVLiquidGasCo.,Ltd1、遠(yuǎn)東集團(tuán)TaiwanFarEasternGroup2、巴黎國(guó)民銀行ParisNationalBank六、日本2、統(tǒng)一TaiwanPresidentCo.3、阿爾卡特FranceAlcatelCo.1、日本電氣JapanNECCo.3、味全taiWanTinyiShareholdingCo.4、阿爾斯通FranceAlstomCo.2、美能達(dá)JapanMinoldaCo.4、華新麗華TaiwanWalsinCo.5、達(dá)能集團(tuán)FranceDanoneGroup3、川崎重工JapanKawaakiCo.5、唯冠TaiwanPreviewCo.6、阿托菲納FranceAtofinaCo.4、住友商社JapanSimitomoCo.十三、香港7、家樂(lè)福FranceCarrefourCompany5、三井物產(chǎn)JapanMitsuiCompany1、新世界HongkongNewWorldGroup2、嘉里集團(tuán)HongkongKerryGroup長(zhǎng)沙2011年世界500強(qiáng)入駐肯德基長(zhǎng)沙卷煙廠麥當(dāng)勞湖南省電力公司可口可樂(lè)中國(guó)石油化工股份有限公司長(zhǎng)嶺分公司LG中國(guó)石化集團(tuán)巴陵石油化工有限責(zé)任公司日本巖井長(zhǎng)沙卷煙廠郴州卷煙分廠沃爾瑪常德卷煙廠零陵卷煙分廠家樂(lè)福湘潭鋼鐵集團(tuán)有限公司中國(guó)石油湖南五凌水電開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司工商銀行漣源鋼鐵集團(tuán)有限公司中國(guó)移動(dòng)湖南長(zhǎng)豐汽車制造股份有限公司中國(guó)人壽保險(xiǎn)華能湖南岳陽(yáng)發(fā)電有限責(zé)任公司中國(guó)五礦常德卷煙廠長(zhǎng)沙和武漢兩地作為中部核心城市由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高端企業(yè)的頂尖需求一般向武漢靠攏宏觀經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)比武漢寫字樓市場(chǎng)概述長(zhǎng)沙寫字樓場(chǎng)概述價(jià)格：受前期寫字樓租金較低、租戶檔次較低影響，大部分寫字樓售價(jià)與住宅倒掛：與高漲的租金相比，目前武漢可出售的寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍處于相對(duì)較低的水平。近期上市的福星惠譽(yù)水岸國(guó)際江景寫字樓，均價(jià)為11000元/平方米；該項(xiàng)目在3月底開(kāi)盤的SOHO商務(wù)公寓，均價(jià)為9000元/平方米。而同地段江景住宅均價(jià)早已超過(guò)兩萬(wàn)元。在高新企業(yè)云集的光谷，據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份住宅成交均價(jià)達(dá)7425元/平方米。而寫字樓方面，在售的光谷金融港標(biāo)準(zhǔn)寫字樓均價(jià)約5000元/平方米；產(chǎn)業(yè)園類型的寫字樓價(jià)格更低，如光谷芯中心均價(jià)為3600元/平方米。參照國(guó)際上一些大城市的經(jīng)驗(yàn)，同地段的商用物業(yè)價(jià)格一般都高于住宅價(jià)格。甚至有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出一套詳細(xì)的參照數(shù)據(jù)：如中心地段的商鋪價(jià)格一般為住宅的2-5倍；寫字樓一般為同地段住宅售價(jià)的1.5倍，當(dāng)然按照寫字樓檔次的區(qū)別，這個(gè)比例也許會(huì)更高。雖然這種價(jià)格比例并非絕對(duì)準(zhǔn)確，但足可以反映市場(chǎng)的一些特征。市場(chǎng)人士分析，過(guò)去武漢的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以中小生產(chǎn)型企業(yè)為主，對(duì)寫字樓的剛性需求遠(yuǎn)不如住宅來(lái)得強(qiáng)烈，因此在供應(yīng)、成交方面都不溫不火。從投資的角度來(lái)看，寫字樓首付最低為五成，較住宅市場(chǎng)更高，而且租金水平長(zhǎng)期低迷，因此吸引的投資者少，投資市場(chǎng)較為冷清。租金3.6元/㎡·月；高于長(zhǎng)沙1.5元/㎡·月近年來(lái)，武漢市甲級(jí)寫字樓的租金水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，自2010年租金漲幅明顯提升，目前，平均租金達(dá)到71.3元/平方米/月，較2003年增長(zhǎng)26.8元/平方米/月，年均增長(zhǎng)幅度為6.3％；與其他二線城市相比，武漢甲級(jí)寫字樓的租金處于較低水平，遠(yuǎn)低于成都(100元/平方米/月)，但略高于長(zhǎng)沙(63元/平方米/月)；武漢乙級(jí)寫字樓多年以來(lái)增長(zhǎng)幅度不大，2003年初平均租金與2011年1季度相差14元/平方米/月，年均增長(zhǎng)幅度為4.3％。寫字樓租戶對(duì)比：武漢寫字樓以制造業(yè)為主，長(zhǎng)沙則以咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)等為主；且外資和內(nèi)資企業(yè)占比上，武漢遠(yuǎn)超長(zhǎng)沙武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶中，主要以制造業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)等為主；武漢本地企業(yè)僅占優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶的22%，而內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)比例較大，分別達(dá)到40%與38%。以招銀大廈為例：香港匯豐銀行；日本陸奧銀行；法國(guó)興業(yè)銀行；新加坡APP；南方證券公司；平安保險(xiǎn)公司；柯達(dá)中國(guó)有限公司.均入駐，此外在武漢，共有5家全國(guó)金融機(jī)構(gòu)總部：漢口銀行、長(zhǎng)江證券、合眾人壽、交銀國(guó)際信托、武漢農(nóng)村商業(yè)銀行；14家中外資銀行區(qū)域總部：中行、建行、交行、招行、匯豐、東亞等；19家證券公司區(qū)域總部：國(guó)信證券、招商證券等；15家保險(xiǎn)公司區(qū)域總部：太平洋保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)等。還有投資擔(dān)保、顧問(wèn)咨詢等非銀行類金融企業(yè)也在這里聚集。武漢寫字樓租戶組合長(zhǎng)沙代表性寫字樓、酒店式寫字樓駐戶中，以本土的咨詢服務(wù)培訓(xùn)類、科技信息類駐戶為主；同時(shí)房地產(chǎn)公司、金融投資公司、知名企業(yè)駐長(zhǎng)沙辦事處占比也較大產(chǎn)業(yè)類型數(shù)量（家）占比咨詢、服務(wù)、培訓(xùn)類3520.00%房地產(chǎn)公司2413.71%金融投資公司2313.14%知名企業(yè)駐長(zhǎng)沙辦事處、銷售代理或分公司179.71%科技信息類

148.00%服裝服飾類105.71%游泳休閑康體親子類84.57%進(jìn)出口及貿(mào)易類84.57%工業(yè)機(jī)械電器器械類84.57%傳媒、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)74.00%機(jī)關(guān)事業(yè)單位74.00%裝飾裝修設(shè)計(jì)63.43%工程類52.86%能源類21.14%餐飲10.57%合計(jì)175100.00%長(zhǎng)沙寫字樓租戶組合宏觀經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)比武漢寫字樓市場(chǎng)概述長(zhǎng)沙寫字樓場(chǎng)概述平和堂商貿(mào)大廈定王大廈通程國(guó)際大酒店中天廣場(chǎng)銀華大酒店商務(wù)樓金麓國(guó)際華僑大廈建鴻達(dá)湖南新聞大廈銘誠(chéng)國(guó)際湖南國(guó)際金融大廈紅星國(guó)際星城名匯達(dá)長(zhǎng)大彩虹郡華天酒店商務(wù)樓華晨雙帆大廈順天國(guó)際財(cái)富中心新城新世界亞大時(shí)代大廈順天國(guó)際金融中心金源大酒店商務(wù)樓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)神農(nóng)大酒店商務(wù)大廈保利南湖廣場(chǎng)唯一星城國(guó)際建發(fā)匯金國(guó)際中隆國(guó)際大廈濱江世茂項(xiàng)目長(zhǎng)泰大廈運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)藍(lán)色地標(biāo)芙蓉區(qū)泊富國(guó)際廣場(chǎng)第一大道綠地廣場(chǎng)湖南信息大廈奧克斯湖南文化大廈北辰三角洲華僑國(guó)際中信大廈佳天國(guó)際新城泰貞金融中信湘域中央天健·芙蓉盛世運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)大地商務(wù)大廈標(biāo)志房產(chǎn)岳麓一號(hào)CTA財(cái)富中心新華大廈華美歐大廈弘林國(guó)際匯富中心從長(zhǎng)沙目前的寫字樓分布格局來(lái)看，主要集中在五一大道傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、芙蓉路傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、韶山路次中心商務(wù)區(qū)、勞動(dòng)路新興商務(wù)區(qū)四大板塊；長(zhǎng)沙寫字樓分布：四大板塊商務(wù)區(qū)從1998年起，截止目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上可識(shí)別寫字樓項(xiàng)目，總供應(yīng)量在112.69萬(wàn)方未來(lái)5年內(nèi)，可預(yù)見(jiàn)寫字樓供應(yīng)量在107萬(wàn)方左右。未來(lái)幾年寫字樓，尤其是高端寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈！項(xiàng)目名稱區(qū)域竣工日期等級(jí)辦公樓建筑面積（㎡）順天國(guó)際金融中心雨花區(qū)2012甲級(jí)60,000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)2013甲級(jí)50,000保利南湖廣場(chǎng)雨花區(qū)2013甲級(jí)60,000建發(fā)匯金國(guó)際雨花區(qū)2012甲級(jí)40,000新天地開(kāi)福區(qū)2012甲級(jí)76000濱江世茂項(xiàng)目岳麓區(qū)2012甲級(jí)50,000運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)芙蓉區(qū)2012甲級(jí)40,000泊富國(guó)際廣場(chǎng)雨花區(qū)2013甲級(jí)100,000綠地廣場(chǎng)岳麓區(qū)2013甲級(jí)100000

奧克斯岳麓區(qū)2013甲級(jí)52000

北辰三角洲芙蓉區(qū)2015甲級(jí)200,000中信大廈開(kāi)福區(qū)2012甲級(jí)40,000泰貞金融中信開(kāi)福區(qū)2013甲級(jí)120,000天健·芙蓉盛世（二期）開(kāi)福區(qū)未知甲級(jí)50,000大地商務(wù)大廈開(kāi)福區(qū)未知甲級(jí)40,000合計(jì)

1078,000項(xiàng)目名稱區(qū)域竣工日期等級(jí)辦公樓建筑面積（㎡）項(xiàng)目名稱區(qū)域竣工日期等級(jí)辦公樓建筑面積（㎡）平和堂商貿(mào)大廈芙蓉區(qū)1998乙級(jí)32,718佳天國(guó)際新城天心區(qū)2006乙級(jí)48,523通程國(guó)際大酒店芙蓉區(qū)1998甲級(jí)14,200湘域中央芙蓉區(qū)2006甲級(jí)40,714銀華大酒店商務(wù)樓芙蓉區(qū)1999乙級(jí)15,000運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)2007甲級(jí)37,800華僑大廈芙蓉區(qū)1999乙級(jí)14,800標(biāo)志房產(chǎn)天心區(qū)2008甲級(jí)22,816湖南新聞大廈開(kāi)福區(qū)2000乙級(jí)16,000岳麓一號(hào)岳麓區(qū)2008甲級(jí)15,000湖南國(guó)際金融大廈開(kāi)福區(qū)2001甲級(jí)15,925CTA財(cái)富中心天心區(qū)2008甲級(jí)29,980名匯達(dá)芙蓉區(qū)2002乙級(jí)13,200新華大廈芙蓉區(qū)2008乙級(jí)11,000華天酒店商務(wù)樓芙蓉區(qū)2002甲級(jí)10,000華美歐大廈芙蓉區(qū)2008乙級(jí)38,228順天國(guó)際財(cái)富中心芙蓉區(qū)2003甲級(jí)50,560弘林國(guó)際天心區(qū)2008乙級(jí)32,439亞大時(shí)代大廈芙蓉區(qū)2003甲級(jí)13,357匯富中心雨花區(qū)2008乙級(jí)31,800金源大酒店商務(wù)樓雨花區(qū)2004乙級(jí)30,000定王大廈芙蓉區(qū)2008乙級(jí)47,000神農(nóng)大酒店商務(wù)大廈雨花區(qū)2004甲級(jí)22,200中天廣場(chǎng)芙蓉區(qū)2008甲級(jí)45,000唯一星城國(guó)際芙蓉區(qū)2004乙級(jí)48,300金麓國(guó)際岳麓區(qū)2009甲級(jí)40,000中隆國(guó)際大廈芙蓉區(qū)2004甲級(jí)30,000建鴻達(dá)雨花區(qū)2009乙級(jí)18,200長(zhǎng)泰大廈芙蓉區(qū)2005乙級(jí)27,300銘誠(chéng)國(guó)際雨花區(qū)2009甲級(jí)35,948藍(lán)色地標(biāo)芙蓉區(qū)芙蓉路2005乙級(jí)12,502紅星國(guó)際星城雨花區(qū)2009甲級(jí)11,000第一大道芙蓉區(qū)2005甲級(jí)28,307長(zhǎng)大彩虹郡雨花區(qū)2010乙級(jí)17,000湖南信息大廈芙蓉區(qū)2005乙級(jí)14,000華晨雙帆大廈雨花區(qū)2010甲級(jí)52,000湖南文化大廈開(kāi)福區(qū)2005甲級(jí)44,100新城新世界雨花區(qū)2011甲級(jí)30,000華僑國(guó)際天心區(qū)2006乙級(jí)70,000合計(jì)

1,126,917長(zhǎng)沙寫字樓歷史供應(yīng)情況：與住宅和商業(yè)相比，長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)還處于萌芽階段。施工量較少，歷年最高值不足150萬(wàn)方，但施工增速增加幅度較大，預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓上市量將大幅增加。市場(chǎng)條件——長(zhǎng)沙寫字樓目前處于萌芽階段新開(kāi)工/施工(%)施工/竣工施工增速竣工增速1、2003-2006年，長(zhǎng)沙市寫字樓年施工面積不足100萬(wàn)方，新開(kāi)工面積不足40萬(wàn)方，寫字樓市場(chǎng)處于萌芽階段。2007年以后，施工和新開(kāi)工量波動(dòng)中上揚(yáng)，2011年達(dá)到歷年來(lái)最高值。新開(kāi)工占比接近45%，但新開(kāi)工量不足67萬(wàn)方，依舊較小。2、2003-2007年，長(zhǎng)沙市寫字樓年竣工面積不足30萬(wàn)方，2008年首次破30萬(wàn)。09年達(dá)到歷年來(lái)最高值，34萬(wàn)方。近兩年來(lái)，邁入下行軌道。施工量逐年大幅增加，竣工量持續(xù)萎縮，施工與竣工倍數(shù)比創(chuàng)新高，2011年超過(guò)10，未來(lái)長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓供應(yīng)量較大。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)湖南中原研究中心整理分析2011年，全市（包含縣城）寫字樓施工面積大幅上漲，寫字樓將會(huì)出現(xiàn)集中供應(yīng)，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。市場(chǎng)條件——未來(lái)2-3年供應(yīng)量較大數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)辦公新開(kāi)工增速辦公竣工增速辦公施工增速單位：萬(wàn)方1、2011年長(zhǎng)沙市辦公類施工面積147.9萬(wàn)方，同比上漲35.61%，其中竣工面積14.53萬(wàn)方，同比下跌26.62%，新開(kāi)工面積66.39萬(wàn)方，同比上漲35.55%。與2010年相比，施工和新開(kāi)工同比增長(zhǎng)近三成。2、2006-2009年，辦公類施工、新開(kāi)工、竣工波動(dòng)均較平穩(wěn)。近兩年來(lái)，施工和新開(kāi)工面積增幅較大，竣工連續(xù)下跌，前幾年辦公類新開(kāi)工量較少是主要原因。2011年，施工面積漲幅擴(kuò)大一倍，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年辦公類用房將出現(xiàn)集中供應(yīng)。市場(chǎng)條件——近期將繼續(xù)下行，不容樂(lè)觀目前長(zhǎng)沙寫字樓銷售情況長(zhǎng)沙寫字樓量?jī)r(jià)：2012年上半年持謹(jǐn)慎態(tài)度，態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀2011年初，高端寫字樓成交價(jià)格受市場(chǎng)影響較小，銷售速度快，態(tài)勢(shì)良好。2011年下半年特別是九、十月以后，隨著政府調(diào)控力度的加大，客戶缺乏信心，受整體市場(chǎng)下滑的影響，寫字樓的價(jià)格、成交量均受到影響，明顯“一月不如一月”。目前，已開(kāi)盤項(xiàng)目如泊富廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的余貨銷售極其緩慢，基本停滯，月銷售套數(shù)多為1-2套。新開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格直線下行，可以預(yù)見(jiàn)到當(dāng)前市場(chǎng)，走勢(shì)十分謹(jǐn)慎，項(xiàng)目面臨“以價(jià)博量”，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)下行。項(xiàng)目成交均價(jià)（元/㎡）成交量（總貨量）推售時(shí)間銷售方式運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)18000（無(wú)網(wǎng)簽，無(wú)法確定）售罄2011年3月開(kāi)發(fā)商私募基金，集資；暫未獲得預(yù)售，無(wú)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)泊富廣場(chǎng)14000-1600010%2011年3月直接預(yù)訂，價(jià)格太高，銷量不佳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1500090%2011年9月常規(guī)銷售綠地中央廣場(chǎng)7500-8500共10萬(wàn)方，推出3萬(wàn)方，已售罄2012年1月常規(guī)銷售建發(fā)匯金國(guó)際14000約7萬(wàn)方2012年3月常規(guī)銷售甲級(jí)寫字樓駐戶中，制造業(yè)/工程、房地產(chǎn)、金融三大行業(yè)的駐戶比例高于乙級(jí)寫字樓比例，表明該類產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)沙發(fā)展良好，承租能力強(qiáng)且對(duì)寫字樓品質(zhì)形象要求較高。乙級(jí)寫字樓租戶層次低，行業(yè)來(lái)源龐雜，信息產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、服務(wù)行業(yè)的租戶比例均較高。甲級(jí)寫字樓租戶平均需求面積為554平方米。駐戶主力需求面積段依次為300-499平方米（41％），500-799平方米（24.6％），100-299平方米（22.2％）。但從2010年寫字樓成交情況來(lái)看，寫字樓出售面積以300~500平米為主；中隆中天華天貴賓樓湖南華油天燃?xì)廨斉溆邢挢?zé)任公司智聯(lián)招聘長(zhǎng)沙分公司招商銀行長(zhǎng)沙中海集裝箱運(yùn)輸有限公司IBM湖南陸地石油有限責(zé)任公司凡人攝影工作室國(guó)信證券湖南泰富實(shí)業(yè)有限公司上海貝爾股份有限公司（1層半）湖南龍信通訊技術(shù)有限公司法國(guó)左岸國(guó)際服飾湖南分公司長(zhǎng)沙小曾日用品貿(mào)易公司湖南省狄邦出國(guó)事務(wù)服務(wù)有限公司華致酒業(yè)游戲?qū)W院長(zhǎng)沙直營(yíng)學(xué)校華安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司湖南分公司硅谷天堂創(chuàng)業(yè)有限公司湖南坤運(yùn)投資有限公司港龍航空有限公司湖南華信宜和企業(yè)服務(wù)有限公司長(zhǎng)沙學(xué)瑞管理咨詢有限公司香港蔡羅會(huì)計(jì)事務(wù)所湖南長(zhǎng)裕投資有限公司湖南永安國(guó)際旅行社湖南華信企業(yè)咨詢服務(wù)有限公司利郎商務(wù)男裝湖南中聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司湖南恒邦投資有限公司明和產(chǎn)業(yè)株式會(huì)社湖南華信廣告策劃有限公司長(zhǎng)沙金岳房屋銷售有限公司湖南匯中投資置業(yè)有限公司長(zhǎng)沙利璞置業(yè)有限公司文思創(chuàng)新軟件技術(shù)有限公司湖南澳樂(lè)投資有限公司長(zhǎng)沙廣合通訊器材有限公司中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司長(zhǎng)沙公司湖南興湘投資控股集團(tuán)有限公司國(guó)際商業(yè)機(jī)器有限公司長(zhǎng)沙辦事處湖南飛鴻移動(dòng)通訊有限公司湖南西沃建設(shè)發(fā)展有限公司偉業(yè)顧問(wèn)百威英博湖南啤酒有限公司紅太陽(yáng)演繹集團(tuán)長(zhǎng)沙市連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)沃爾德國(guó)際英語(yǔ)長(zhǎng)沙中心湖南臨遠(yuǎn)投資有限公司湖南省宇銳貿(mào)易有限公司通程長(zhǎng)沙建設(shè)工程交易中心北京三潤(rùn)投資（集團(tuán)）有限公司長(zhǎng)沙分部湖南厚和投資有限公司中國(guó)中鋼股份有限公司匯豐銀行（整層）恒威物業(yè)公司清華同方系統(tǒng)集成公司湖南區(qū)域中心（金艾特）長(zhǎng)沙星啟航教育咨詢有限公司深圳市天驁投資策劃有限公司湖南分公司湖南大金實(shí)業(yè)投資司長(zhǎng)沙市華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖南飛洋科技發(fā)展有限公司湖南優(yōu)品家紡有限公司湖南中偉控股集團(tuán)有限公司華融證券金空間裝飾長(zhǎng)沙融宇.千里勝公司湖南湘一投資有限公司四川一點(diǎn)味餐飲股份有限公司長(zhǎng)沙分公司中英人壽湖南佳境律師事務(wù)所湖南導(dǎo)航郅業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司長(zhǎng)沙裕田奧特萊斯企業(yè)管理有限公司湖南德順鑫創(chuàng)業(yè)投資有限公司三星投資長(zhǎng)沙辦事處開(kāi)源網(wǎng)絡(luò)認(rèn)證教育中心千樹(shù)家裝北京盛行傳播機(jī)構(gòu)長(zhǎng)沙分公司湖南恒田資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司完美煙草長(zhǎng)沙辦事處微軟（湖南）企業(yè)技術(shù)支持中心廣州市泰盈置業(yè)顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙辦事處韋萊保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司湖南省恒力置業(yè)發(fā)展有限公司索尼有限公司長(zhǎng)沙辦事處湖南大成文化教育傳播有限公司長(zhǎng)沙展圖服飾貿(mào)易有限公司三菱重工業(yè)（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)沙辦事處新浪樂(lè)居上海華為長(zhǎng)沙辦事處上汽依維柯紅巖商用車有限公司長(zhǎng)沙辦事處長(zhǎng)沙一動(dòng)體育用品銷售有限公司湖南萬(wàn)寶豐影視文化傳播有限公司中天房產(chǎn)集團(tuán)恒信證券長(zhǎng)沙辦事處長(zhǎng)沙探索者科技開(kāi)發(fā)有限公司北京李寧體育用品有限公司湖南區(qū)運(yùn)達(dá)埃克森美孚長(zhǎng)沙辦事處中創(chuàng)管理顧問(wèn)有限公司湖南智尚商務(wù)咨詢有限公司信永中和會(huì)計(jì)事務(wù)所長(zhǎng)沙分公所

大友期貨有限公司

伊萊克斯長(zhǎng)沙辦事處湖南長(zhǎng)城腸衣有限公司長(zhǎng)沙喬爾登薩湖南工貿(mào)有限公司信永中和工程造價(jià)咨詢事務(wù)所長(zhǎng)沙分所

恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司

三菱商事株式會(huì)社湖南高致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京起點(diǎn)教育長(zhǎng)沙中心麗茲卡爾醫(yī)學(xué)美容中心

中糧地產(chǎn)長(zhǎng)沙觀音谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

長(zhǎng)沙市新財(cái)置業(yè)擔(dān)保湖南航天信息有限公司長(zhǎng)沙集天商務(wù)服務(wù)有限公司上海浦東發(fā)展銀行長(zhǎng)沙分行

海航金爵度假俱樂(lè)部

摩托羅拉長(zhǎng)沙分公司湖南中贏投資置業(yè)有限公司湖南信元工程項(xiàng)目管理有限公司湖南友誼咨詢集團(tuán)有限公司

湖南華展信息技術(shù)有限公司

湖南高地建材有限公司湖南宏源工程造價(jià)咨詢有限公司湖南友誼信用評(píng)估有限公司

金聯(lián)移民留學(xué)咨詢

北京互聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)科技有限公司湖南分公司纖絲鳥(niǎo)豐胸減肥院大信會(huì)計(jì)事務(wù)所湖南分所

湖南國(guó)際林業(yè)有限公司

長(zhǎng)沙瑞都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中國(guó)易佰教育（長(zhǎng)沙）中心湖南紅太陽(yáng)娛樂(lè)管理有限公司

長(zhǎng)沙水清木華物業(yè)管理有限公司

湖南高峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司湖南利聯(lián)安邵高速公路開(kāi)發(fā)有限公司紅太陽(yáng)演繹集團(tuán)

湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

華仕裝飾設(shè)計(jì)有限公司湖南智尚商務(wù)咨詢有限公司綠地地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司

長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

嘉禾人壽保險(xiǎn)股份有限公司湖南分公司湖南龍信通訊技術(shù)有限公司廣大期貨有限公司長(zhǎng)沙營(yíng)業(yè)部

湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

長(zhǎng)沙萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖南常安高速公路建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司含弗勒貿(mào)易（上海）有限公司

金土地置業(yè)

深圳市華陽(yáng)國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司長(zhǎng)沙分公司長(zhǎng)沙肯德基有限公司浙江喬治白服飾股份有限公司長(zhǎng)沙分公司

湖南富湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

湖南凱普特科技發(fā)展有限公司湖南銀韜貿(mào)易有限公司湖南南方水泥集團(tuán)有限公司

湖南百誠(chéng)達(dá)物業(yè)管理有限公司

佛山市美的日用家電集團(tuán)有限公司湖南湘投國(guó)際投資有限公司中興通訊股份有限公司

湖南亦道房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司

湖南雙盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖南均達(dá)投資管理有限公司湖南啊錦源盛世投資擔(dān)保有限公司

丹麥唯聽(tīng)助聽(tīng)器

北京起點(diǎn)教育長(zhǎng)沙中心湖南翱天進(jìn)出口有限公司湖南遠(yuǎn)豪裝飾工程有限公司

湖南融信擔(dān)保投資有限公司

湖南弘信管理咨詢有限公司長(zhǎng)沙市沛沛辦公家具有限公司長(zhǎng)沙欣菱電梯配套工程有限公司深圳創(chuàng)野地產(chǎn)上海東方泵業(yè)（集團(tuán)）有限公司湖南分公司湖南皓嚴(yán)投資有限公司長(zhǎng)沙高端甲級(jí)寫字樓、高端酒店式寫字樓駐戶一覽產(chǎn)業(yè)類型數(shù)量（家）辦公面積（㎡）咨詢、服務(wù)、培訓(xùn)類35300-400房地產(chǎn)公司24800-1500金融投資公司231500-1700知名企業(yè)駐長(zhǎng)沙辦事處、銷售代理或分公司17500-800科技信息類14600-700服裝服飾類10400-500游泳休閑康體親子類8300-400進(jìn)出口及貿(mào)易類8500-600工業(yè)機(jī)械電器器械類8600-800傳媒、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)7800-1000機(jī)關(guān)事業(yè)單位71000-1500裝飾裝修設(shè)計(jì)6300-500工程類5300-600能源類2400-700餐飲1500-600合計(jì)175

長(zhǎng)沙代表性寫字樓、酒店式寫字樓駐戶中，以咨詢服務(wù)培訓(xùn)類、房地產(chǎn)公司、金融投資公司、知名企業(yè)駐長(zhǎng)沙辦事處、科技信息類駐戶為主；整體需求面積來(lái)看：第一主力需求面積在300-500㎡和800-1700㎡；中小型企業(yè)主要需求300-500㎡，大型企業(yè)和房地產(chǎn)公司、金融投資公司主要需求800-1700㎡；第二主力需求面積在500-800㎡；以知名企業(yè)駐長(zhǎng)沙辦事處、銷售代理或分公司、進(jìn)出口及貿(mào)易類公司、工業(yè)機(jī)械電器器械類公司為主；高端寫字樓、高端酒店式寫字樓駐戶分類及各類住戶辦公面積匯總客戶類型

需求面積段自購(gòu)租用300-5000.60%99.40%500-8002.70%97.30%800-170013.20%86.80%1700以上//各需求面積段駐戶租購(gòu)比從各需求面積的駐戶租購(gòu)情況來(lái)看：長(zhǎng)沙絕大多數(shù)寫字樓以租用為主，但超過(guò)800㎡面積的駐戶中，有少量是自購(gòu)，占到約13.2%，以金融投資、機(jī)關(guān)事業(yè)單位、其他大型公司為主；市場(chǎng)表現(xiàn)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)租戶組合大堂裝修格調(diào)高雅電梯廳雍容華貴市場(chǎng)表現(xiàn)中天廣場(chǎng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)租戶組合平和堂商貿(mào)大廈銀華大酒店商務(wù)樓五一新干線第一大道名匯達(dá)中隆藍(lán)色地標(biāo)中天新華大廈華美歐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力租金/售價(jià)租售狀況發(fā)展趨勢(shì)傳統(tǒng)CBD，商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)租金：1.95元/平米·月;售價(jià)：中隆1W3；中天1w5出租率：85.3%；出售率：98%；隨著交通條件轉(zhuǎn)好，CBD地位不會(huì)轉(zhuǎn)移，但產(chǎn)品素質(zhì)成為發(fā)展的最大制約；以五一市民綠化廣場(chǎng)為圓心、以五一大道為軸線的五一廣場(chǎng)商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)。cta財(cái)富中心湖南新聞大廈和府運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)明城國(guó)際定王大廈芙蓉國(guó)豪庭金源大酒店順天國(guó)際財(cái)富中心瀟湘華天湖南國(guó)際金融大廈建鴻達(dá)現(xiàn)代城摩天一號(hào)城市之心新世紀(jì)大廈核心驅(qū)動(dòng)力租金/售價(jià)租售狀況發(fā)展趨勢(shì)傳統(tǒng)金融商務(wù)區(qū)，金融驅(qū)動(dòng)租金：1.88元/平米·月;售價(jià)：湖南文化大廈7900隨著花旗銀行的加入，金融中心地位逐漸穩(wěn)固，但寫字樓產(chǎn)品的素質(zhì)和形象仍是制約其發(fā)展的最大障礙；以芙蓉路為軸線的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。以此為契機(jī)，這一區(qū)域掀起了一輪商住與商務(wù)樓盤建設(shè)的高潮。出租率：87.9%；出售率：99%；寫字樓租金、售價(jià)——中下水平大華賓館神禹大酒店華僑國(guó)際神農(nóng)大酒店商務(wù)樓佳天國(guó)際新城核心驅(qū)動(dòng)力租金/售價(jià)租售狀況發(fā)展趨勢(shì)以政府應(yīng)酬類商務(wù)為驅(qū)動(dòng)租金：1.71元/平米·月；售價(jià)：佳天國(guó)際6846元/平米政府的力量在此區(qū)域體現(xiàn)無(wú)疑，雖然大華賓館等產(chǎn)品素質(zhì)、服務(wù)、檔次均不是最高檔次，但似乎并不影響其地位；只是此區(qū)域市場(chǎng)化商務(wù)發(fā)展仍有待考驗(yàn)；出租率：88.4%；出售率：98%；華天酒店商務(wù)樓華僑大廈唯一星城國(guó)際湖南文化大廈匯富中心亞大時(shí)代湘域中央通程大酒店核心驅(qū)動(dòng)力租金/售價(jià)租售狀況發(fā)展趨勢(shì)酒店為核心驅(qū)動(dòng)租金：1.77元/平米·月;售價(jià)：匯富中心6400元/平米隨著各大五星級(jí)酒店進(jìn)駐長(zhǎng)沙，本區(qū)域未來(lái)地位將受挑戰(zhàn)，但除去過(guò)去愉快的合作經(jīng)驗(yàn)，其他地方本區(qū)域?qū)懽謽撬坪醪⒉痪邆淙魏蝺?yōu)勢(shì)；出租率：87.5%；出售率：99%；韶山路商務(wù)區(qū)主要為韶山北路靠近五一大道的一段，開(kāi)發(fā)年份較早，級(jí)別弱于中心商務(wù)區(qū)；分布有九十年代建成的通程酒店商務(wù)樓和華天商務(wù)樓，均為開(kāi)發(fā)年份較早的不成熟產(chǎn)品；但因五星級(jí)酒店為配套，形成了韶山路商務(wù)圈中心地帶地價(jià)高昂和商務(wù)活動(dòng)頻繁的特色。入駐這一區(qū)域的企業(yè)多為國(guó)際、國(guó)內(nèi)大公司的駐長(zhǎng)機(jī)構(gòu)，大型代理商和大型貿(mào)易公司。勞動(dòng)路靠近芙蓉南路段，賀龍?bào)w育館區(qū)域。勞動(dòng)路靠近芙蓉路沿線作為向南擴(kuò)展的新興商務(wù)區(qū)，同時(shí)依托省人大機(jī)關(guān)以及政府南遷的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)將有更大的發(fā)展?jié)摿?。長(zhǎng)沙現(xiàn)有商務(wù)區(qū)的平均租金、售價(jià)等均處于中下水平，1.8元/平米·月租金即可對(duì)本案入市價(jià)格形成支撐；樓盤名稱樓盤性質(zhì)裝修檔次大堂高度亞大時(shí)代專業(yè)寫字樓中檔約12米恒隆商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓中檔約8米第一大道專業(yè)寫字樓中檔8米平和堂商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓中檔4.5米名匯達(dá)商務(wù)樓專業(yè)寫字樓中檔4.5米聯(lián)合商廈商住樓中偏下6米建鴻達(dá)現(xiàn)代城商住樓中檔4.5米金源大酒店酒店高檔約8米新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓中檔約15米通程國(guó)際大酒店酒店豪華約12米維一星城國(guó)際商住樓中檔約8米湖南文化大廈專業(yè)寫字樓中檔約4.5米順天國(guó)際財(cái)富中心專業(yè)寫字樓中檔約8.1米樓盤名稱樓盤性質(zhì)建筑面積大堂面積聯(lián)合商廈商住35988約150平方米亞大時(shí)代專業(yè)寫字樓32546約500平方米新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓約35000約800平方米建鴻達(dá)現(xiàn)代城商住46000約150平方米順天財(cái)富中心商住樓78568約900平方米第一大道專業(yè)寫字樓39202約400平方米恒隆商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓50000約300平方米維一星城國(guó)際專業(yè)寫字樓約48000約600平方米湖南文化大廈酒店45000約150平方米湘域中央商住樓45000約250平方米凱旋國(guó)際專業(yè)寫字樓59725約150平方米運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)專業(yè)寫字樓106188約500平方米佳天國(guó)際新城專業(yè)寫字樓59906約200平方米大堂——面積狹窄，挑高較低，裝修以中檔為主樓盤名稱樓盤類型樓體結(jié)構(gòu)層數(shù)樓高(m)層高(m)空調(diào)方式亞大時(shí)代專業(yè)寫字樓鋼結(jié)構(gòu)31——3中央空調(diào)恒隆國(guó)際大廈專業(yè)寫字樓框剪2899.63.3分戶安裝第一大道專業(yè)寫字樓框剪20——3.3中央空調(diào)平和堂商務(wù)大廈專業(yè)寫字樓框剪26——3中央空調(diào)運(yùn)達(dá)國(guó)際專業(yè)寫字樓框剪28138.73.3中央空調(diào)湘域中央專業(yè)寫字樓框剪30——3.15分戶安裝新世紀(jì)大廈S樓專業(yè)寫字樓框剪20——3.2分戶安裝佳天國(guó)際新城專業(yè)寫字樓框剪28——3.2中央空調(diào)維一星城國(guó)際專業(yè)寫字樓框剪2899.73.2分戶安裝湖南文化大廈專業(yè)寫字樓鋼架2799.83.6中央空調(diào)順天國(guó)際財(cái)富中心專業(yè)寫字樓框剪2999.753.3中央空調(diào)凱旋國(guó)際專業(yè)寫字樓框剪3199.73.15分戶安裝新世紀(jì)大廈V樓專業(yè)寫字樓框剪28——3.5中央空調(diào)聯(lián)合商廈商住樓框剪30——3分戶安裝建鴻達(dá)現(xiàn)代城商住樓框剪281053.2分戶安裝長(zhǎng)沙寫字樓平均層高為3.23m。文化大廈層高最高，達(dá)到3.6m，安裝中央空調(diào)吊頂后凈高也達(dá)到3—3.15m。長(zhǎng)沙其他寫字樓基本層高都在3米以下；商住樓空調(diào)系統(tǒng)安裝的部是分戶空調(diào)。專業(yè)寫字樓大部分安裝的是中央空調(diào)系統(tǒng)，大部分加班時(shí)間沒(méi)有空調(diào)。最新的寫字樓做到了每人每小時(shí)36到40立方米的新風(fēng)量，基本上跟國(guó)際接軌了。層高與空調(diào)——層高偏低，中央空調(diào)為主，加時(shí)空調(diào)成為趨勢(shì)電梯品牌項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）辦公面積（㎡）單層面積（㎡）建筑層數(shù)辦公電梯電梯載重（kg）每部載重電梯服務(wù)的辦公面積（㎡）三菱運(yùn)達(dá)國(guó)際10618830000127928510006000凱旋國(guó)際597251870072031310006233新世紀(jì)V樓4200030000140028410007500佳天國(guó)際599062330093228410005825恒隆國(guó)際大廈4984131480143228510006296平和堂3600036000150026610006000聯(lián)合商廈305612290097030310007633建鴻達(dá)現(xiàn)代城4600030000120028510006000順天財(cái)富中心7856855000250029810006875第一大道3920227200170020410006800德國(guó)蒂森湘域中央4500034300143030610005717迅達(dá)亞大時(shí)代3254626324100931311507630富士達(dá)維一星城國(guó)際48000約35000約150028610005833廣州日立湖南文化大廈45800約38000177627511506609長(zhǎng)沙寫字樓電梯品牌絕大部分為三菱電梯，三菱電梯所占份額達(dá)70%多。經(jīng)統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)沙寫字樓平均每部電梯（載重1000kg）服務(wù)的辦公面積為6409.09平方米左右。電梯——國(guó)產(chǎn)電梯為主，單梯服務(wù)面積偏大，擁擠寫字樓車位配比在國(guó)際流行的標(biāo)準(zhǔn)為平均每200平方米至少有一個(gè)停車位，目前長(zhǎng)沙平均車位配比為240平方米辦公面積還未達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)年份樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積容積率停車位數(shù)建面/車位比98年平和堂寫字樓89000

400223:0002年聯(lián)合商廈商住樓3056111150204:0003年亞大時(shí)代寫字樓325467.9496）339:0003年新世紀(jì)大廈S樓寫字樓約35000

100035:103年建鴻達(dá)現(xiàn)代城商住樓460009.74150307:103年順天財(cái)富中心寫字樓785689.93240327:104年第一大道寫字樓392027.9180218:104年恒隆國(guó)際大廈寫字樓5000011.11200250:104年維一星城國(guó)際寫字樓約48000

240200:104年湖南文化大廈寫字樓4580013.8260176:105年湘域中央寫字樓45000

100045:105年凱旋國(guó)際寫字樓597258.9270221:105年運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓1061889502212:105年新世紀(jì)