低門檻理財基礎(chǔ)知識 認(rèn)識房地產(chǎn)

認(rèn)識房地產(chǎn)（1?5）

弟"P

■商品房不是實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由最好的投資工具，但一定是很多投資者最喜歡的投資工具。

O秦始皇的“阿房宮"

O比爾蓋茨的"世外桃源2.0"

■據(jù)說這套豪宅占地66000平方英畝，大概有幾十個足球場那么大。光建就建了7年，花了1彳凌元。

■比爾蓋茨的豪宅還能創(chuàng)收呢，參觀一次就需要3.5萬美元。同學(xué)們實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由以后可以去參觀一下。

O為什么人們對房地產(chǎn)那么情有獨(dú)鐘呢？

■因?yàn)楫?dāng)一個人沒有錢的時候，他需要一套房子用來居??；當(dāng)一個人有錢的時候，他需要一套豪宅用來顯

擺；當(dāng)一個人很有錢的時候，他需要一些房地產(chǎn)用來投資。

■我們可以看到房地產(chǎn)是集多種功能于一身的東西。既然房子那么招人喜愛，它自然應(yīng)該成為我們的核心

投資工具，為我們實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由做出貢獻(xiàn)。

O不過房地產(chǎn)雖然能讓人實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由，卻也能讓人傾家蕩產(chǎn)。

?關(guān)鍵看投資者有沒有掌握投資房地產(chǎn)的技能。因房地產(chǎn)傾家蕩產(chǎn)的大有人在。在美國次貸危機(jī)中，有將

近300萬家庭失去了房子。可以說這300萬家庭因房子傾家蕩產(chǎn)，只是他們都是路人甲，沒有人知道他們是誰。

■楊受成因房地產(chǎn)傾家蕩產(chǎn)，然后又奮發(fā)圖強(qiáng)，王者歸來的的勵志故事

■同一處房地產(chǎn)，而且是非常好的房地產(chǎn)，為什么李嘉誠要賣出而楊受成要買進(jìn)呢？很顯然兩人對房地產(chǎn)

價值的判斷是不同的。

■李嘉誠要賣掉房地產(chǎn)，是因?yàn)楫?dāng)時那套房地產(chǎn)已經(jīng)是“耗錢資產(chǎn)"，已經(jīng)沒有投資價值，僅有投機(jī)價值。

而當(dāng)時的楊受成并不知道"耗錢資產(chǎn)"與"生錢資產(chǎn)”的區(qū)別。所以就做出了錯誤的決定。

-我們由此也可以得出來一個道理，那就是千萬別接手李嘉誠的房地產(chǎn)，不然會很慘的。關(guān)于房地產(chǎn)投資，

teacher有個"房地產(chǎn)首富指標(biāo)”。這個指標(biāo)反映的是房地產(chǎn)首富大規(guī)模買賣房地產(chǎn)的行為。

■"房地產(chǎn)首富指標(biāo)”的用法是在你沒有百分之百把握的前提下.你的房地產(chǎn)投資行為最好和房地產(chǎn)首富

的行為保持一致。當(dāng)房地產(chǎn)首富大規(guī)模賣房子的時候，你最好也跟著賣。即使你不賣，你也一定不要買。

■總之就是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資的時候別和房地產(chǎn)首富對著干。當(dāng)然如果你有百分之百的把握認(rèn)為自己是對

的時候，也可以按自己的判斷去做。

第一!□

■考慮到大部分同學(xué)都還沒有實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由，而在實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由之前就去投資海外房地產(chǎn)的可能性是極低

的。從可操作性的角度出發(fā),除了同學(xué)們以上學(xué)習(xí)的REITs投資,這里我們只講ZG的商品房投資方法。

一、房地產(chǎn)是什么？

■從生活的角度每個人都清楚房地產(chǎn)是什么，我們就不多說了。從投資的角度來說，房地產(chǎn)就是財富再分

配的工具。■那些沒有掌握房地產(chǎn)投資技能人的錢通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給那些掌握了房地產(chǎn)投資技能的人和ZFo

■掌握了房地產(chǎn)投資技能的人會獲得凈租金收入和價格增值收益，ZF會獲得稅收。

二、房地產(chǎn)有哪些種類？

0按照房地產(chǎn)的使用功能至少可以分成以下幾類：

1、住宅

2、商鋪

3、購物廣場

4、寫字樓

5、酒店

6、工業(yè)地產(chǎn)

■每一種類型的房產(chǎn)都具有不同的特點(diǎn)，它們的投資風(fēng)險是不一樣的，對投資者的技能要求也不同。

■在所有類型的房地產(chǎn)中，住宅相對是最容易變現(xiàn)的，交易稅費(fèi)相對是最少的，貸款利率相對是最低的，

貸款期限相對是最長的，所以投資風(fēng)險也相對是最小的。

■我們這里說的住宅指的就是商品房。在ZG商品房主要指的就是有產(chǎn)權(quán)的住宅。

■從實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由的角度來說，我們只要投資住宅就可以了。我們只要掌握好與住宅相關(guān)的投資技能就足

夠了。至于其他類型的房地產(chǎn)就留給富豪們和其他投資者吧。

三、住宅有哪些種類？

o住宅至少可以分成以下幾類：

1、普通住宅

■產(chǎn)權(quán)為70年，面積小于140平。市場上需求最大的就是這類房地產(chǎn)。

2、公寓

■公寓可以分為住宅公寓和商業(yè)公寓。住宅公寓的產(chǎn)權(quán)為70年，貸款、稅費(fèi)、落戶、上學(xué)和普通住宅都

沒有什么區(qū)別。我們可以把住宅公寓和普通住宅看作一類。

■商業(yè)公寓產(chǎn)權(quán)一般為40或50年。貸款和稅費(fèi)成本均高于普通住宅，且不能落戶，上學(xué)。商業(yè)公寓雖

然可以居住，但是不屬于住宅。

3、聯(lián)排別墅

■產(chǎn)權(quán)為70年，是介于普通住宅與獨(dú)棟別墅之間的一種別墅?？梢钥醋鹘?jīng)濟(jì)適用型別墅。是為買不起獨(dú)

棟別鱉但又想住別塞的人準(zhǔn)備的。

■就像是奔馳E級，專為那些買不起S級又看不上C級的人準(zhǔn)備的。

4、獨(dú)棟別墅

■產(chǎn)權(quán)為70年，住宅中的最高級別。人生贏家的選擇。

O從投資的角度考慮，普通住鎖口其他幾種類型的住宅相比：

■1、是最容易出租和出售的；2、交易和持有稅費(fèi)是最低的；3、貸款比例是最高的；4、貨款利率是最

低的。

-綜合來看，普通住宅的投資風(fēng)險在住宅中相對是最小的。所以我們只選擇普通住宅作為我們實(shí)現(xiàn)財務(wù)

自由的投資工具。

第二!□

四、房產(chǎn)投資的特點(diǎn)：

1、投資金額較大

■一線城市一般需要準(zhǔn)備100萬人民幣的首付款。二三線城市一般需要準(zhǔn)備30萬的首付款?，F(xiàn)金不足的

同學(xué)可以先從REITs開始，也可以先從股票開始。

■REITs和股票對投資金額的要求是很低的。teacher自己也是先從股票和公司兩個投資門檻較低的工

具開始的。

2、稅費(fèi)成本較高

■在買入房產(chǎn)、持有房產(chǎn)、賣出房產(chǎn)時都會涉及到較高的稅費(fèi)。在ZG,目前買房時所付的稅費(fèi)為買入價

的2%-5%,實(shí)際稅費(fèi)大概為買入價的5%-25%8因?yàn)闃鞘斜容^熱的時候,賣家會把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家。

■持有房產(chǎn)期間所付的稅費(fèi)大概為租金的5%-15%。賣房時所付的稅費(fèi)大概為賣出價的2%-20%,目前

實(shí)際稅費(fèi)大概為賣出價的1%-2%,因?yàn)橘u家會把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家。

■這種情況會因房地產(chǎn)市場的變化而變化，在房地產(chǎn)市場下跌的時候，賣方就很難再》巴稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買方頭

上了。

■其實(shí)房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)成本在海外也很高。在美國，買房時所付的稅費(fèi)大概是：不貸款約為購買價

的1%—3%,貸款約為購買價的2%-4%;持有房產(chǎn)期間所付的稅費(fèi)大概為租金的40%-50%;賣房時所付的

稅費(fèi)大概為賣出價20%-25%o

■在香港，買房時所付的稅費(fèi)大概是購買價的32%-35%;持有房產(chǎn)期間所付的稅費(fèi)大概為租金的

20%-30%;賣房時所付的稅費(fèi)大概為賣出價的1%-2%。

■由于稅費(fèi)成本較高，房地產(chǎn)一旦買入，就意味著已經(jīng)虧損20%左右了。

■所以在我們投資房地產(chǎn)之前一定要問一問自己：這是好價格嗎？我打算長期持有嗎？如果答案是否

定的，最好不要投資。

■當(dāng)然如果有同學(xué)嫌房地產(chǎn)投資的稅費(fèi)成本太高，也可以投資REITs。

■ZG人投資美國的REITs租金分紅只扣10%的稅，賣出RE：Ts獲得資本利得不扣稅。ZG人投資美

國REITs的稅率比美國人要低很多。

■ZG人投資ZG香港的REITs,租金分紅和資本利得都是不收稅的。同樣是投資房產(chǎn)，換一種方式，

成本就會低很多。

3、投資期限長

■由于稅費(fèi)成本高，房價要上漲20%以上才能達(dá)到盈虧平衡。

■在高稅費(fèi)成本之下，唯有低頻交易，長期持有才是明智的選擇，如果不打算持有房產(chǎn)10年以上，就不

要進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

4、融資能力強(qiáng)

■房地產(chǎn)可以按揭貸款，普通住宅一般可以貸到房產(chǎn)評估金額的70%-80%,期限一般在20-30年。

■這是股票、公司、債券、基金等其他投資工具沒有的優(yōu)勢。房地產(chǎn)這個特有的優(yōu)勢如果使用好了，可以

提高投資回報率。

5、交易流程復(fù)雜

■房地產(chǎn)投資涉及的環(huán)節(jié)相對較多，也匕檄復(fù)雜。一個人很難完成所有的工作。從購買房子到出租，再到

后期出售，我們都需要他人的協(xié)助。無論買房還是賣房的過程一般都需要幾個月的時間。

■如果嫌直接投資房地產(chǎn)比較麻煩的同學(xué)，就不要直接投資房地產(chǎn)?？梢赃x擇投資REITs

第四節(jié)

■在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，風(fēng)險應(yīng)當(dāng)是我們首先考慮的。當(dāng)我們了解清楚風(fēng)險以后，我們才能有效的去防

范和化解風(fēng)險。

■房地產(chǎn)投資的稅費(fèi)成本太高了，一旦決策失誤，我們將陷入進(jìn)退兩難的境地。

■股票買錯了，賣掉就可以，稅費(fèi)可以忽略不計。但是房子卻不行，買了以后就賣掉，往往意味著20%

左右的虧損。

五、房產(chǎn)投資的主要風(fēng)險：

1、市場風(fēng)險

■市場風(fēng)險是最常見的風(fēng)險，是指房價因周期性漲跌帶來的風(fēng)險。比如次貸危機(jī)發(fā)生后，美國房價下跌了

50%左右?；馐袌鲲L(fēng)險最有效的途徑就是在“好價格"買進(jìn)，至于什么價格是"好價格”，我們后面會講。

2、政策風(fēng)險

■ZF為了抑制房產(chǎn)泡沫，采取跟購、限賣、限貸、增加土地供給等政策導(dǎo)致房價下跌的風(fēng)險。

■比如2017年ZF加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，到9月份為止，北京的實(shí)際成交價已經(jīng)比2017年初下跌

了20%左右。

■化解政策風(fēng)險最有效的途徑是“好價格"。

3、SH風(fēng)險

■SH風(fēng)險是指大的SH事件帶來房價下跌的風(fēng)險。SH風(fēng)險主要有：政治運(yùn)動、暴亂、戰(zhàn)爭等。比

如香港1967年5月6曰-10月份發(fā)生了"六七暴動"，英國資本紛紛從香港撤離。香港樓市價格暴跌，不少人損

失慘重。

■當(dāng)時房價暴跌之后，李嘉誠進(jìn)行了大抄底，李嘉誠也因此成為了香港首富。

■化解sH風(fēng)險的有效途徑就是選擇SH穩(wěn)定性比較好的地區(qū)進(jìn)行投資。

4、變現(xiàn)風(fēng)險

■變現(xiàn)風(fēng)險是指以市場價賣不掉房地產(chǎn)的風(fēng)險。房地產(chǎn)的金額較大，交易流程匕啜復(fù)雜。一般房地產(chǎn)從開

始出售到交易完成需要1-6個月的時間。如果在樓市下行的時候，可能要比市場價低20%以上才能賣掉。

■比如2017年北京很多區(qū)域的房子要比市場價低20%左右才能賣掉。由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)，徹底化解變現(xiàn)

風(fēng)險較難，可以制定一些投資標(biāo)準(zhǔn)在買房的時候就解氐變現(xiàn)風(fēng)險。能有效解氐變現(xiàn)風(fēng)險的方式是選擇“好房子"。

5、利率風(fēng)險

■因利率大幅提高導(dǎo)致房價下跌的風(fēng)險。央行可能會根據(jù)內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢的變化而大幅提高利率。利率大

幅提高，至少會從三個方面影響房價。

■一是，利率提高，房地產(chǎn)的內(nèi)在價值變小，房價會下跌；二是利率提高，買房的成本提高，需求會減少,

房價會下跌；三是，每月按揭貸款還款額會大幅提高，很多人可能會因此斷供，房價會下跌。

■比如美聯(lián)儲的基準(zhǔn)利率從2004年的1%一路提升到2007年的5.26%，導(dǎo)致美國房價從2007年到2012

年下跌超過50%。

■化解利率風(fēng)險的有效途徑是‘始介格"。

6、匯率風(fēng)險

?匯率風(fēng)險指在持有房地產(chǎn)期間，因房地產(chǎn)所在國貨幣大幅貶值而導(dǎo)致投資實(shí)際虧損的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資

一般至少需要持有10年以上，在這期間房地產(chǎn)所在國的貨幣匯率可能出現(xiàn)大幅貶值。

■導(dǎo)致雖然房價沒有下跌，但是實(shí)際投資卻出現(xiàn)虧損的可能。比如俄羅斯2013年的房屋均價為每平方

55000盧布，2013年1美元能換30盧布，2013年俄羅斯的房屋均價為每平方1833美元。

■2017年，俄羅斯的房屋均價還是每平方55000盧布，但是1美元能換60盧布，2017年俄羅斯的房

屋均價為每乎方916美元。如果有人在2013年投資了俄羅斯的房產(chǎn)，以美元計價，實(shí)際虧損高達(dá)50%左右。

■化解匯率風(fēng)瞼有效的方式是選擇貨幣發(fā)行有嚴(yán)格約束的

falvGJO

7、自然風(fēng)險

■因地震、洪水、海嘯、颶風(fēng)、火災(zāi)等自然災(zāi)害導(dǎo)致房地產(chǎn)嚴(yán)重?fù)p壞的風(fēng)險。

■化解的方式是避免在以上自然災(zāi)害高發(fā)地區(qū)投資房產(chǎn)。比如東京發(fā)生過大地震,在東京投資房地產(chǎn)還是

需要謹(jǐn)慎一些的。如果必須要買，就必須購買相關(guān)的保險。

第五節(jié)

六、房地產(chǎn)投資的主要收益來源：

1、租金收益

■租金收益是確定性很強(qiáng)的收益，我們通過房子實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由主要靠的就是租金收益。只有凈租金收益率

比較高的房地產(chǎn)才值得我們投資。

■凈租金收入小于0的房產(chǎn)為"耗錢資產(chǎn)"，沒有投資價值，只有投機(jī)價值。真正的房產(chǎn)投資者是非常重

視租金收益的。房產(chǎn)投資者的買賣決策主要是基于租金收益情況做出的。

2、資本利得

■資本利得就是房價增值收益。資本利得的回報率可能會比較高，但是有極強(qiáng)的不確定性。我們投資房子

的時候應(yīng)當(dāng)把資本利得看作租金收益之外的額外收益，有當(dāng)然很好，沒有也沒有關(guān)系。

■在我們做購買決策時，不用考慮未來的價差收益。在不考慮價差收益的前提下，依然具有投資價值的房

子才真正具有投資價值。

■目前ZG大部分房地產(chǎn)投資者都是為了獲得資本利得，通俗的叫法叫炒房者。炒房者的短期收益可能會

比較大，但是長期風(fēng)險巨大。炒房者也是不能實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由的。同學(xué)們要做房地產(chǎn)投資者而不是炒房者。

財務(wù)自由商品房投資方法（）

A/7__-W-

弟—"P

■財務(wù)自由商品房投資方法不是最賺錢的房地產(chǎn)投資方法，也不是唯一能賺錢的房地產(chǎn)投資方法。財務(wù)自

由商品房投資方法只是最容易讓人實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由的房地產(chǎn)投資方法。

■在實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由之前，同學(xué)們只需要先把財務(wù)自由商品房投資方法學(xué)會就行了。

O財務(wù)自由商品房投資方法可以分為六大步驟：

一、選擇好城市

二、選擇好房子

三、等待好價格

四、買入房地產(chǎn)

五、長期持有

六、賣出房地產(chǎn)

第一大步驟，選擇好城市。

■這里的“好城市”僅僅是從投資的角度考慮的，和風(fēng)土人情沒有關(guān)系。在ZG最好的城市就是北、上、

深、廣。如果可能的話在這4個城市投資房地產(chǎn)就可以了。

■當(dāng)然離這4個城市比較遠(yuǎn)的同學(xué)來在這4個城市投資房地產(chǎn)還是有很多困難的。不方便在北、上、深、

廣投資的同學(xué)也可以選擇離自己比較近的省會或地級城市。

■不過在選擇省會或地級市的時候要注意一點(diǎn)，那就是這個城市過去連續(xù)3年每年的人口都是凈流入的。

如果過去幾年的人口是凈流出的，這個城市正在走向衰落，這個城市的房子不能投資。

■人口數(shù)量變動情況我們可以在各地方ZF的統(tǒng)計網(wǎng)站上直詢。

O舉例：我們以北京為例來說明怎么查詢一個城市的人口數(shù)量變動情況。

■先打開GJ統(tǒng)計局的網(wǎng)站..

■我們可以看到以下頁面。

■把網(wǎng)頁拉到底，我們可以看到以下“地方統(tǒng)計網(wǎng)站”。里面有各個地方統(tǒng)計局的鏈接。

■選擇自己想要直詢的省市即可。

■我們點(diǎn)擊"北京"，可以進(jìn)入北京市統(tǒng)計局的網(wǎng)站。

■點(diǎn)擊“統(tǒng)計數(shù)據(jù)"，我們可以看到以下頁面。

■點(diǎn)擊"人口與就業(yè)"，會進(jìn)入到以下頁面。

■點(diǎn)擊"5月31日"，可以看到一個下載任務(wù)框。

?點(diǎn)擊"下載"，可以把壓縮包下載到電腦上。

■解壓壓縮包，可以看到以下文件。

■這些文件包含了很多有用的數(shù)據(jù)，對我們有用的是"常住人口，：1978-2016)”和"常住人口總量(分

區(qū))(2016)"這兩個文件。

O打開"常住人口(1978-2016)"我們可以看到以下統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

■我們可以看到北京從2012年到2016年，連續(xù)5年每年城鎮(zhèn)人口都是凈流入的。這說明北京的競爭力

比較強(qiáng)，持續(xù)的人口凈流入會增加對住房的需求。

■同時我們發(fā)現(xiàn)北京從2012年到2015年每年的常住外來人口都是凈流入的，但是2016年常住外來人

口出現(xiàn)了凈流出。但從數(shù)據(jù)上看好像是北京的競爭力從2016年開始出現(xiàn)下降。

■但是如果對實(shí)際情況比較了解的話，我們會發(fā)現(xiàn)北京2016年加強(qiáng)了對“首都功能”定位的執(zhí)行力度，

清理關(guān)閉了大量低端產(chǎn)業(yè)。這導(dǎo)致部分從事彳氐端產(chǎn)業(yè)的外來人口離開北京。反映在數(shù)據(jù)上就是常住外來人口凈流出。

■我們知道這部分人口的減少對于北京的競爭力和住房需求產(chǎn)生的影響都是可以忽略不計的。

■同學(xué)們分析其他城市的人口數(shù)量變動情況，看“城鎮(zhèn)人口"和"常住外來人口”這兩項(xiàng)連續(xù)3年的變化

情況就可以了。只要“城鎮(zhèn)人口"和"常住外來人口"連續(xù)3年都是凈流入的城市就可以算作好城市。

■好城市選出來以后，我們還可以更進(jìn)一步，選出好城市中的好區(qū)域。

O好區(qū)域一般是常住外來人口集中流入的區(qū)域：

■因?yàn)檫@些區(qū)域的就業(yè)機(jī)會相對較多，或者有一些其他的優(yōu)勢。

O打開"常住人口總量（分區(qū)）（2016）”這個文件，我們可以看到以下統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

■我們可以看至U直至IJ2016年，全北京"常住外來人口所占比重"為37.2%,這是北京所有區(qū)的平均值。

超過37.2%的區(qū)域?yàn)楦懈偁巸?yōu)勢的區(qū)域，這些區(qū)域?qū)ψ》康男枨蟾螅慨a(chǎn)的相對價值更大，相對風(fēng)險更小。

■我們可以看到朝陽區(qū)、海淀區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)高于平均值，這幾個區(qū)域的房產(chǎn)投資

價值相對較大。

■當(dāng)我們知道怎么選擇“好城市"和"好區(qū)域"以后，下面我們就要學(xué)習(xí)如何選擇“好房子”了。

第一!□

第二大步驟，選出好房子。

■先說下“好房子"，這里的"好房子”是指最容易出租和出售的房子，并不是指看起來很美的房子。另

外"好房子"也不是指某一套具體的房子，而是指符合條件的某些房子。

■好房子至少要符合以下條件：1、好地段；2、好環(huán)境；3、好物管；4、好戶型；5、房齡?。?、空置

低。

1、好地段

-市中心是好地段，但是好地段并不一定是市中心。什么是好地段呢？我們先來弄清楚什么是地段？

■地段就是一切便利性的總和。好地段就是生活很便利的區(qū)域。比如交通要便利；吃飯要便利；購物要便

利；娛樂要便利；上學(xué)要便利；看病要便利。

O至于便不便利，我們也可以進(jìn)行量化

■房子離地鐵站的距離步行小于10分鐘，就符合交通便利的標(biāo)準(zhǔn)。步行時間越短則越便利。房子周圍步

行15分鐘以內(nèi)的范圍內(nèi)有超市、高、中、低檔餐館，就符合吃飯做飯便利的標(biāo)準(zhǔn)。

■房子周圍步行30分鐘以內(nèi)的范圍內(nèi)有大型商場，大型超市，電影院，娛樂設(shè)施就符合購物便利、娛樂

便利的標(biāo)準(zhǔn)。

■房子是好學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，就符合上學(xué)便利的標(biāo)準(zhǔn)。

■房子離醫(yī)院的距離在5公里以內(nèi)，就符合看病便利的標(biāo)準(zhǔn)。

■當(dāng)然也不是要全部符合以上標(biāo)準(zhǔn)的地段才是好地段，只要滿足交通便利、吃飯便利、購物便利、娛樂便

利就算是好地段了。

■上學(xué)便利和看病便利屬于加分項(xiàng)，有了可以加分，沒有也沒關(guān)系。

2、好環(huán)境

■環(huán)境指小區(qū)外部環(huán)境。好環(huán)境不是指環(huán)境優(yōu)美，而是指環(huán)境沒有污染。當(dāng)然環(huán)境優(yōu)美了會更好。

■常見的環(huán)境污染主要包括：L噪音污染；2、空氣污染；3、電磁污染；4、水污染。房子要遠(yuǎn)離火車

站、鐵道、高架橋、垃圾站、高壓線、變電站、電視塔、臭水坑等產(chǎn)生污染的源頭，距離至少要大于1000米。

3、好物管

■好物管指小區(qū)的物業(yè)管理要好。好的物業(yè)管理能讓房子增值。有的房子過了10多年就顯得很破舊，有

的房子過了10多筋口新的差不多。這主要是物業(yè)管理的不同。

■判斷小區(qū)物業(yè)管理水平也很簡單，到小區(qū)里轉(zhuǎn)一圈，看看小區(qū)內(nèi)房子的老化程度、衛(wèi)生情況、綠化情況、

車輛擺放情況，基本就能知道小區(qū)物業(yè)管理做的如何了。

■只要小區(qū)的房子看起來像新的一樣,地面干凈，小區(qū)內(nèi)環(huán)境看作順眼。就可以認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理做

的好。

第二R

4、好戶型

■好戶型指最容易出租和出售的戶型。我們可以看一下統(tǒng)計數(shù)據(jù)C

■打開北京市統(tǒng)計局的網(wǎng)站，點(diǎn)擊"統(tǒng)計數(shù)據(jù)"，我們可以看到以下內(nèi)容。

■點(diǎn)擊“人民生活"，并下載相關(guān)資料并解壓。我們可以看到以下文件。

O打開"全市居民家庭居住構(gòu)成情況（2016）”,我們可以看到以下內(nèi)容。

■我們可以看到城鎮(zhèn)居民二居室單元房占比為44.7%,這說明北京有近一半家庭都是住的兩居室的房子。

由此可以看出，兩居室的房子是最容易出租和出售的。

■我們?nèi)绻顿Y房子，最好投資兩居室的房子?？紤]到租金回投率，在兩居室的房子中，一般面積相對

小的租金回報率相對高。所以面積在55-75平之間的兩居室是我們的首選，

5、房齡小

■房齡指自房屋竣工驗(yàn)收合格交付之日起到現(xiàn)在的年限。不是房產(chǎn)證上的日期。

■首先明確一點(diǎn)，從投資的角度考慮，我們只投資精裝修的二手房。因?yàn)槎址績r格比新房要便宜，而且

買了以后可以直接出租產(chǎn)生現(xiàn)金流。投資二手房比投資新房的風(fēng)險和成本都要小。

■不過雖然我們投資的是二手房，但是我們對于房齡卻是有嚴(yán)格要求的。因?yàn)殂y行一般對于房齡超過

20-25年的房子就不提供貸款了。我們要考慮到賣房時，能貸款的房子要比不能貸款的房子更容易出售。

■按我們會持有房子10年來估算，我們買二手房的時候，房齡最好不要超過10年，如果房子其他條件

特別好的，可以適當(dāng)延長幾年，但是不能超過15年。

-房齡超過15年的房子我們直接淘汰掉。具體的房齡去小區(qū)物業(yè)問一下就可以了。

6、空置低

■空置低是指沒有人居住的房屋比例低。當(dāng)前5條都滿足了以后，我們還要看一下房屋的空置率?？罩寐?/p>

越低，說明該區(qū)域的房子越容易出租，投資價值越大?？罩寐什坏茨繕?biāo)小區(qū)的，還要看周圈小區(qū)的。

■周圍小區(qū)的空置率如果也很低，說明整片區(qū)域的房子都容易出租。投資的安全性比較高。

■國際通行慣例，空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，房屋供求平衡；空置率在10%--20%之間為空置

危險區(qū)；空置率在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)。

■在ZG,由于沒有房產(chǎn)稅，空置成本很低，很多房地產(chǎn)投機(jī)客并不把房屋出租，所以ZG的空置率要向

上進(jìn)行修正。在ZG空置率小于10%即可看作空置率低，小于20%可看作合理?？罩寐蚀笥?0%的小區(qū)，不要投

資。

■想要了解一個小區(qū)的空置率，最簡單的辦法就是晚上9點(diǎn)多的時候，在小區(qū)外面數(shù)數(shù)一棟樓里有多少房

間是不亮燈的，就能得出一個大概的空置率。

第四節(jié)

第三大步，等待好價格。

■當(dāng)我們選出好房子以后，我們是不是就可以買進(jìn)了？當(dāng)然不是C

■房地產(chǎn)市場和股票市場一樣，都有很強(qiáng)的周期性。房價是周期性波動的。同一套房子在不同時周期，它

的價格會相差數(shù)倍。

■比如香港沙田廣場的一套60平的房子，在1997年的時候能賣500萬港市，在2003年卻只育餓150

萬港幣，在2017年又能賣到1000萬港幣。

■同一套房子，處在不同的周期，就會有完全不一樣的價格。由此可見周期的重要性。

既然房地產(chǎn)周期那么重要，我們就先來了解一下房地產(chǎn)周期：

■關(guān)于房地產(chǎn)周期，有一個著名的哈里森房地產(chǎn)18年周期模型。

■哈里森研究了200多年來英國和美國的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)史，他認(rèn)為：房地產(chǎn)的周期是18年左右，通常前

14年房價是上漲的，后4年房價是下跌的。

■在前14年的上漲過程中，通常又分為3個階段。第一階段是緩慢上漲階段，這個時間通常在7年左右。

在第7年左右可能會有一個短暫的下跌過程，短暫的下跌過程結(jié)束之后，房價會進(jìn)入到第二個階段，快速上漲階段。

■這個時間通常在5年左右?？焖偕蠞q階段之后，房價會進(jìn)入到第三個階段,瘋狂上漲階段。這個時間通

常在2年左右。

■瘋狂上漲階段結(jié)束之后，房價進(jìn)入崩潰式下跌階段，這個時間通常在4年左右。

■在下跌階段結(jié)束之后，房地產(chǎn)會進(jìn)入新的上漲階段。

O根據(jù)哈里森周期，我們來看一下世界上最近幾個著名的房地產(chǎn)泡沫

■日本房地產(chǎn)1974年開始大跌，1991年再次崩盤，歷時17年.

■香港房地產(chǎn)市場1981年開始崩盤，1997年再次崩盤，歷時16年。

■美國1989年房地產(chǎn)泡沫破裂,2007年房地產(chǎn)泡沫再次破裂，歷時18年。teacher認(rèn)為18年只是一

個大概的數(shù)字，同學(xué)們不必執(zhí)著于18年這個數(shù)字。畢竟ZF的政策或者國際政治經(jīng)濟(jì)情況都可能提前或者延長房

地產(chǎn)周期的時間。

■我們只要知道房地產(chǎn)市場是周期性運(yùn)行的，房價的漲跌是周期性波動的就可以了。我們不需要用哈里森

周期來預(yù)測未來。我們有更簡單的方法來確定什么時候買進(jìn)房子？什么時候賣出房子？

第五節(jié)

O那么什么時候才能買進(jìn)房子？什么樣的價格才是好價格呢?

■我們知道我們投資房子的收益來自兩部分：凈租金收益和資本利得。資本利得是多少要在賣房子的時

候才能知道，具有很大的不確定性，所以我們投資房子的時候不考慮。

■在我們投資房子的時候只要看凈租金收益就可以了。我們可以用凈租金收益率來衡量凈租金收號的好

壞。

■凈租金收益率=年租金凈額?初始投資現(xiàn)金總額x100%=（年租金總額-年物業(yè)費(fèi)-年房屋保險費(fèi)-年房產(chǎn)

稅-年租金相關(guān)稅-年房屋維護(hù)費(fèi)-年房屋出租托管費(fèi)-年按揭貸款本息-其他費(fèi)用H（首付+購房產(chǎn)生的稅費(fèi)）X100%

■因?yàn)橐L期持有，我們可以把10期國債收益率看作機(jī)會成本。當(dāng)凈租金收益率大于10年期國債收益

的中位數(shù)時，此時買入房子沒有風(fēng)險。此時的價格就是好價格。

O我們可以通過這個鏈接直看10年期國債收益率

■value500Bond.asp

■我們可以看到過去15年10年期國債收益率的中位數(shù)為3.8%0也就是當(dāng)房子的凈租金收益率大于等于

3.8%的時候，投資房子是沒有風(fēng)險的。

■凈租金收益等于3.8%時對應(yīng)的價格就是“好價格"，房價低于這個價格越多，就越有投資價值。

O舉例：

■小白看上了北京的一套好房子，非常喜歡，這套房子面積是70平，價格5萬元平，總價350萬，月

租金4500元。

■小白已經(jīng)有一套自住房，如果買這套房子，算是二套房，首付需要40%,最長貸款期為25年，銀行商

貸利率為4.9%O

O那么，現(xiàn)在這套房子值得小白投資嗎？

■我們來計算一下，我們先來看一下這套房子的年租金凈額，我由二只知道目前這套房子月租金為4500元,

其他費(fèi)用不知道。

■在ZG,持有房子的成本一般為租金5%-15%,我們按10%估算。房貸月還款額，我們可以用房貸計算

器計算得出。

■房貸計算器的網(wǎng)址為：https:.rong360calculatorfangdai.html

-打開網(wǎng)址，輸入數(shù)字，我們可以看到這個房子每月需要還款12154元。

■那么這套房子的年租金凈額為：4500*12*0.9-12154*12=-97248元

■當(dāng)我們計算出年租金凈額為負(fù)數(shù)時，就不用往下進(jìn)行了。這套房子目前的價格是沒有投資價值的。

■因?yàn)樾“兹绻I了這套房子，首付和稅費(fèi)就要先支付150多萬，以后每年還要支付9.7萬，這個房子是

典型的,‘耗錢資產(chǎn)"。

■可能有的同學(xué)會認(rèn)為，這個房子以后可能會漲價的。這個房子以后可能真會漲價，但它這個價格不適合

投資。

■那么小白看上的這套房子在什么價格才值得投資呢？

O其實(shí)價格是能計算出來的。下面我們來計算一下。

■小白如果買這套房子，首付為140萬，購買稅費(fèi)主要是契稅和中介傭金，因?yàn)槭嵌追?，契稅?%,

購買稅費(fèi)我們按5%估算。我們假設(shè)房價等于X元時為“好價格"。

■則：(4500xl2x0.9-60%x70Xx(4.9%+2%))4-(40%x70X+5%x70X)=3.8%

■這里說一下60%X70XX(4.9%+2%)為每年房貸還本付息金額,2%為估算值，與實(shí)際相差不大。在

貸款利率為4.9%時，每年還本付息的金額大約為貸款額的6.9%。

■以上等式求解，可以算出X=L1853元。所以小白看上的這套房子，好價格為11853元。當(dāng)房價小于

等于11853元時，投資這套房子沒有風(fēng)險。

■如果后期租金從4500漲到了6000，"好價格”也會由11853元上移到15804元。

■如果后期租金從4500漲到了20000呢？"好價格"就會由11853元上移到52682元。50000元平

的價格就是"明介格"，值得投資。

O紜論：

■一套房子有沒有投資價值？‘好價格"是多少？我們是隨時可以計算出來的。

■至于房價能不能下跌76%,這個真不好說。香港的房價從1997年到2003年跌了70%以上；日本的

房價1991年當(dāng)年就跌了70%。

■實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由的工具又不是只有房子，何必跟房子較勁呢？假如小白就認(rèn)定要投資房子，海外REITs也

是可以考慮的。

■小白通過REITs就可以投資香港、新加坡、日本、韓國、馬來西亞、印度、美國、加拿大、澳大利亞、

英國、法國、德國等GJ的房產(chǎn)。畢竟有些GJ的房地產(chǎn)市場目前是沒有泡沫的。

第六節(jié)

第四大步驟，買入房產(chǎn)

O買房注意事項(xiàng)：

1、產(chǎn)權(quán)有問題的房子不買

■我們只考慮70年產(chǎn)權(quán)的商品房，其他類型的房子不考慮。有些房子價格可能很便宜，但是產(chǎn)權(quán)有問題，

這種房子風(fēng)險很大，堅決不買。

■市場上有些專門投資"法拍屋”的投資者，也取得了不錯的收益。像這種對于專業(yè)技能要求很高的投資

項(xiàng)目就不在我們的考慮范圍之內(nèi)。

■我們只需要用最簡單的方式去實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由。技術(shù)含量較高的投資項(xiàng)目還是留給那些職業(yè)投資者吧。

2、房齡大于15年不買

■房齡大于15年的房子不買，后期不好賣。原因我們在前面講過了。有些“好房子"在我們選出來以后，

有可能要等幾年以后才會出現(xiàn)“好價格"。等到"好價格”出現(xiàn)的時候房齡可能已經(jīng)大于15年了。

■所以我們不僅僅要在選擇“好房子”的時候考慮房齡，在買房子的時候更要考慮房齡。

3、不是精裝修不買

■目前市場上有很多沒有裝修的二手房。如果自住，買這樣的房子按自己喜歡的風(fēng)格裝修是一個不錯的選

擇。但是我們買房子是用來投資的。買了以后馬上能出租掉才是最好的選擇。

■如果買了毛坯房自己要先裝修才能出租，這中間裝修就要耽誤幾個月的時間，另外還需要花一大筆費(fèi)用

和大量精力。

■而精裝修的二手房會為我們節(jié)省大量時間、精力和錢。精裝修的房子，原房東已經(jīng)使用過幾年，裝修折

舊基本也折完了，房屋總價不會比毛坯房高多少。

■但是這個裝修未來很可能還能用5-10年。這樣就相當(dāng)于節(jié)省了一筆不小的初始投資，增加了投資回報

率。

4、貸款比例低于50%不買

■貸款比例低于50%,貸款期限小于15年的房子不買。我們投資房子要盡可能的去利用銀行的費(fèi)金來提

升投資回報率。

■如果說直接持有房子和通過REITs間接持有房子相對有什么優(yōu)勢的話？那就是直接持有房子可以向銀

行貸款，增加杠桿，提高收益率。如果貸款比例低于50%,我們還不如直接投資REITs來的簡單容易。

5、空置率大于20%不買

■雖然選擇“好房子"的時候我1口已經(jīng)考察過空置率了，但是買房子的時候空置率可能已經(jīng)出現(xiàn)了變化。

我們還是要重新考察一下?？罩寐矢哂?0%的區(qū)域，不買。

6、感覺不好不買

■其他一切都好，如果感覺很不好，也不能算是好房子。一般情況下，好的感覺不一定可靠，但是不好的

感覺還是比較可靠的。

第七節(jié)

第五大步驟，長期持有。

■買了房子以后，你就可以把它出租出去了。每年的租金收入減去各種支出，你還能有一部分凈收入。

■在持有房子期間，你每年都敏得一部分凈租金收入。你的房子就是“生錢資產(chǎn)"，每年不停的生錢給

你。如果房子產(chǎn)生的年凈租金收入大于你的生活支出，你就財務(wù)自由了。

■在你持有房子的期間，房價可能出現(xiàn)大漲，你不但獲得了實(shí)實(shí)在在的租金收入，還獲得了房價上漲帶來

的增值收益。

第六大步驟，賣出房子。

■國際上一般用房價收入比和租售比兩個指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)市場有沒有泡沫。

■由于ZG在收入統(tǒng)計上的數(shù)據(jù)是不準(zhǔn)確的，所以房價收入比這個指標(biāo)在ZG是不適用的。我們用租售比

這個指標(biāo)來衡量ZG房地產(chǎn)市場有沒有泡沫。

■租售比的計算公式是：租售比=月租金房價

■國際上認(rèn)為合理的租售比為1200~1:300。如果租售比低于1:300，說明房價出現(xiàn)泡沫，沒有投資價值；

而如果高于1:200,說明租金回報率較高，有投資價值。

■teacher一般用售租比，售租比和租售比的內(nèi)涵是一樣的，只是售租比用起來更方便。售租比的計算

公式是：售租比=房價月租金

■根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)售租比大于300的時候，房價有泡沫。

■在美國，當(dāng)售租比大于300的時候，房價一般會見頂。2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)之前，美國房價處于

最高點(diǎn)時，美國房價的售租比只有200多,紐約最豪華的公寓售租比達(dá)到了346。

■在ZG用售租比大于300來判斷房價有泡沫是不合理的，因?yàn)閆G和美國持有房產(chǎn)的成本是不一樣的，

美國房產(chǎn)的持有成本遠(yuǎn)高于

ZGO

■比如同樣10萬元的租金收入，在ZG扣掉物業(yè)費(fèi)、房屋保險費(fèi)、房屋維護(hù)費(fèi)等必要支出之后，大概會

剩下9萬元的凈收入。

■在美國扣掉物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、房屋維護(hù)費(fèi)、租金個人所得稅、房屋出租托管費(fèi)等必要支出之后，

大概只剩下5萬元。

■我們發(fā)現(xiàn)在相同租金收入水平下，ZG房產(chǎn)的凈租金收入是美國房產(chǎn)的L8倍左右。由于房子的內(nèi)在價

值是由凈租金收入水平?jīng)Q定的，而不是由租金收入水平?jīng)Q定的。

■所以ZG的售租比應(yīng)該調(diào)整為：300*1.8=540.也就是當(dāng)ZG房子的售租比大于540的時候，ZG的房

地產(chǎn)市場是有泡沫的，此時就是賣房的時候。

■我們知道李嘉誠從2013年開始拋售內(nèi)地的不動產(chǎn)。

■比如，2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心;2013年26億元出售廣州西城都薈廣場;2014

年72億元出售北京盈科中心。

■李嘉誠為什么選擇在2013年開始拋售內(nèi)地的房地產(chǎn)呢？

O我們來看一下北京2013年4月份的售租比情況

■我們可以看到北京2013年4月份的平均售租比為561,已經(jīng)大于540了。

O結(jié)論：

■當(dāng)然李嘉誠拋售了內(nèi)地的房地產(chǎn)以后，內(nèi)地的房地產(chǎn)又漲了，現(xiàn)在北京的售租比已經(jīng)在1000左右了。

■雖然李嘉誠沒有賣到最高位，但是這不重要。他有自己的買入和賣出標(biāo)準(zhǔn)，他按自己的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行就行了。

他要做的是賺到自己應(yīng)該賺到的那部分錢，至于是不是賣到最高點(diǎn)，那并不重要。

■沒有人知道最高點(diǎn)在哪里。最高點(diǎn)永遠(yuǎn)出現(xiàn)在下跌之后。

■我們實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由也是一樣的，我們只在符合買入標(biāo)準(zhǔn)的時候買入，然后在符合賣出標(biāo)準(zhǔn)的時候賣出。

我們不用在意買的是不是最低價？賣的是不是最高價？因?yàn)檫@對實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由根本沒有意義。

房地產(chǎn)投資分析工具使用方法（1-2）

Aft-W-

O為了讓房地產(chǎn)投資變的更簡單，teacher研發(fā)了一套房地產(chǎn)投資分析工具。

■房地產(chǎn)投資分析工具包括《房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表》、《房地產(chǎn)現(xiàn)金流量表》、《房地產(chǎn)買賣的關(guān)鍵指標(biāo)》。

這3個工具能幫助同學(xué)們更好的分析想要投資的房地產(chǎn)和正在持有的房產(chǎn)。

■這3個工具放在了同一個EXCEL表里，現(xiàn)在我們就來看一下這3個工具的用法

O我們先打開《房地產(chǎn)投資分析工具》這個EXCEL表格。

■我們可以分別看到《房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表》、《房地產(chǎn)現(xiàn)金流量表》、《房地產(chǎn)買賣的關(guān)鍵指標(biāo)》這三個

表格。

O我們先用這三個工具演示一下如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析？

■假如小白在2017年9月8日看上了一套房子，這個房子的情況是這樣的：二室一廳，精裝修，65平,

房齡10年，小區(qū)空置率為10%,房價3萬元一平，成交價195萬，評估價180萬。

■出租出去月租金9000元。物業(yè)費(fèi),每月50元。房屋保險費(fèi)每年1800元，平均每月150元。房屋維

護(hù)費(fèi)平均每月約100元。

■貸款比例為180萬的70%,貸款金額為126萬，貸款期限25年，貸款利率4.9%,等額本息還款，每

月還款金額為7293元。

■首付金額69萬。契稅為網(wǎng)簽價的1%,以評估價估算，大概為1.8萬。中介傭金為成交價的1%,為

1.95萬。其他費(fèi)用忽略不計。

O那么這套房子小白能投資嗎？我“何以用三個工具分析一下。

先把打開《資產(chǎn)負(fù)債表》。

■我們先看一下表頭。房產(chǎn)名字、房產(chǎn)地址根據(jù)實(shí)際情況填寫，這里我們就不填寫了。

■日期：—年月_______日，反映某一天的資產(chǎn)負(fù)債情況。具體日期我們就寫小白看房當(dāng)天的日

期。

■"資產(chǎn)總計"科目代表房子的市值。原值反映的是買房時房子的成交價；現(xiàn)值反映的是買房以后房子的

市場價。

我們把房價195萬填寫在“資產(chǎn)總計”科目的原值項(xiàng)下。

■負(fù)“債總計"科目代表買房的借款金額，包括銀行貸款和其他借款。原值反映的是買房時借了多少錢；

現(xiàn)值反映的是現(xiàn)在還欠多少餞。

■我們把房貸金額126萬填寫在“負(fù)債總計”科目的原值項(xiàng)下。