嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)E02-1地塊演示教學(xué)

嘉定江橋E02-1地塊評(píng)估報(bào)告

2010-04-22

上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司

咨詢及研究發(fā)展中心

2010年4月16日，上海規(guī)土局發(fā)布“滬告字（2010）第21號(hào)”掛牌出讓公告，推出嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)E02-1地塊，該地塊為容積率為1.6的居住用地。在2009年中，隨著上海土地市場的不斷升溫，嘉定區(qū)成規(guī)模出讓的經(jīng)營性用地人氣飆升，去年89號(hào)土地公告中的嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊被上海新城萬嘉以9．536億元總價(jià)拿下，更創(chuàng)造了13199元／平方米的樓板價(jià)紀(jì)錄。這是2010年上海住房供地計(jì)劃發(fā)布后推出的第一個(gè)地塊，值得關(guān)注的是在出讓文件中的產(chǎn)品要求：要求未來地塊上全裝修住宅面積應(yīng)占30％以上，建筑節(jié)能應(yīng)滿足節(jié)能65％的標(biāo)準(zhǔn)。此外，受讓方還被要求向政府提供占該出讓地塊住宅建設(shè)總建筑面積5％比例的限定價(jià)格商品房，該部分限定價(jià)格商品房的價(jià)格為由政府有關(guān)部門確認(rèn)的該出讓地塊住宅樓盤銷售均價(jià)的60％。時(shí)值國家對(duì)房產(chǎn)行業(yè)加大宏觀調(diào)控，后市的政策風(fēng)險(xiǎn)急劇加大。這些因素影響開發(fā)商的對(duì)本地塊的拿地意愿。本篇報(bào)告針對(duì)E02-1地塊進(jìn)行土地評(píng)估，報(bào)告中所建議的拿地價(jià)格僅供參考。前言結(jié)論經(jīng)過測算，當(dāng)項(xiàng)目收益率為30%和25%時(shí)，本地塊的合理拿地價(jià)格如下表：以上價(jià)格僅供參考提綱：1.地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境2.區(qū)域住宅市場分析3.未來潛在供應(yīng)量分析4.地塊指標(biāo)解析及產(chǎn)品定位5.地塊未來產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測6.地塊價(jià)格評(píng)估(市場收益法)6江橋板塊地理區(qū)位:江橋?yàn)榧味ㄖ劓?zhèn)，是與安亭、菊?qǐng)@、南翔齊位的嘉定四大板塊之一，位于嘉定、普陀、長寧三區(qū)交匯處，是嘉定與上海市中心城區(qū)的往來樞紐，素有“西塘門戶”之稱。面積42.8平方公里，下轄18個(gè)村、12個(gè)社區(qū)，戶籍人口5.1萬，素有“滬寧第一鎮(zhèn)”之美譽(yù)。地塊區(qū)位現(xiàn)狀7交通條件:

江橋板塊東鄰上海市中心城區(qū)，西接上海國際汽車城，北靠京滬鐵路與南翔鎮(zhèn)毗鄰，南瀕蘇州河與閔行區(qū)相望，是連接上海市中心和上海國際汽車城的重要樞紐，滬寧、嘉金高速公路、312國道、滬寧、滬杭、京滬鐵路、外環(huán)線以及11、13、14（規(guī)劃中）號(hào)軌道交通越境而過。曹安公路地鐵11號(hào)線滬寧高速外環(huán)中環(huán)蘇州河南翔滬嘉高速嘉金高速閔行市中心↘汽車城↓地鐵14號(hào)線（在建）地鐵13號(hào)線（規(guī)劃中）地塊區(qū)位現(xiàn)狀8①生態(tài)住宅區(qū)②曹安商貿(mào)圈③上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)④上?！八母摺笔痉蹲≌瑓^(qū)江橋基地⑤上海西北物流江橋園區(qū)地塊區(qū)位現(xiàn)狀12345本地塊本地塊處于嘉定江橋生態(tài)住宅區(qū)和曹安商貿(mào)圈中間，商業(yè)配套較為成熟。周邊具有代表性的配套有沃爾瑪超市、電子商城、江橋批發(fā)市場、嘉蓮華國際商業(yè)廣場等，未來將依靠萬達(dá)商業(yè)廣場、新世界大型購物商城的亮相提升板塊的商業(yè)品質(zhì)。9宗地現(xiàn)狀地塊形狀較規(guī)劃，目前尚屬于生地狀態(tài)，地表平整，無建筑物，以土堆、雜草為主。規(guī)劃中地塊三面臨河，河道暫未形成，但今后利于提升地塊景觀價(jià)值，同時(shí)也能提高本地塊項(xiàng)目品質(zhì)。132410地塊四至老橫瀝河橫瀝河臨洮路老橫瀝河北南西東地塊四周道路仍在建，且人流、車流都很稀少，繁華度不高。目前周邊配套設(shè)施還不夠完善，僅有少量生活配套，附近還沒有大型超市，購物休閑主要依托曹安商圈。地塊西至臨洮路，現(xiàn)已基本完工，路面寬闊（機(jī)動(dòng)車，非機(jī)動(dòng)車分行）。再往西側(cè)，則是4幅已成交的地塊，且施工機(jī)械已進(jìn)入地塊內(nèi)，有動(dòng)工跡象,其中近曹安公路一塊據(jù)悉已被浙江廣廈購入。地塊東側(cè)（海波路、華江支路交界處）為華江景城項(xiàng)目，目前已售馨；地塊周圍橫瀝河為人工河，三面環(huán)繞本地塊，目前仍在開挖中。地塊南側(cè)中興海藍(lán)苑作為江橋動(dòng)遷安置房基地已基本入?。坏貕K北側(cè)有京滬高鐵動(dòng)遷基地華江D2地塊（麗江佳苑），已在開工建設(shè)；；老橫瀝路臨洮路橫瀝河老橫瀝河11地塊SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）劣勢（WEAKNESS）機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）威脅（THREAT）在建橫瀝河將三面環(huán)繞地塊，預(yù)期未來將有良好的生態(tài)環(huán)境，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，宜居度高?？拷虿少徶行摹馨采藤Q(mào)圈，規(guī)劃建成20平方公里的集商業(yè)、物流、商務(wù)辦公、會(huì)展等多功能于一體的商貿(mào)區(qū)。距人民廣場13公里，至虹橋機(jī)場僅8分鐘車程。公共交通947、950、嘉江線等多條公交線路直達(dá)中山公園、靜安體育中心。地塊四周道路仍在建，且人流、車流都很稀少，繁華度不高。目前周邊配套設(shè)施還不夠完善，僅有少量生活配套，附近還沒有大型超商，購物休閑主要依托曹安商圈。地塊南側(cè)有規(guī)劃中的14號(hào)線，其開通將方便居民出行，同時(shí)還可引流外區(qū)域客源。項(xiàng)目位于嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)曹安路北側(cè)區(qū)域，屬于江橋鎮(zhèn)北社區(qū)控制性規(guī)劃范圍內(nèi)，預(yù)期將會(huì)重點(diǎn)建設(shè)，生活設(shè)施更加齊全。周邊臨洮路在建，橫瀝河屬人造河，河道尚未形成，對(duì)于項(xiàng)目未來施工會(huì)造成一些影響。地塊周邊新推樓盤項(xiàng)目較多，同一時(shí)間段推盤必將分流客源，而被分流的客源可能難以形成氣候消化項(xiàng)目供應(yīng)。地塊緊鄰麗江佳苑，中星海蘭苑，二者均為動(dòng)拆遷房，影響該地塊樓盤檔次。122.區(qū)域住宅市場分析江橋住宅每月供求走勢江橋住宅市場供求對(duì)比關(guān)系圖江橋板塊價(jià)格上下波動(dòng)較為頻繁，是市場發(fā)展不夠成熟的表現(xiàn)。受金融危機(jī)影響，08年板塊內(nèi)住宅市場的需求明顯萎靡，短時(shí)期出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象顯著，但累計(jì)供求達(dá)到均衡。江橋板塊在2010年一季度上海商品住宅市場上以絕對(duì)優(yōu)勢占據(jù)第一名的位置。軌道11號(hào)線的通車，以及大虹橋樞紐的規(guī)劃給嘉定區(qū)的樓市帶來推動(dòng)作用十分明顯。但從成交均價(jià)來看，江橋板塊仍處于平均水平之下。跟嘉定新城和南翔板塊的價(jià)格漲勢相比而言，低價(jià)的原因主要是受限于目前板塊內(nèi)未有軌道交通經(jīng)過的窘境。但這從另一個(gè)角度反應(yīng)出江橋板塊所具有的投資增值潛力和自住高性價(jià)比的優(yōu)勢。13江橋及相鄰各板塊商品住宅價(jià)格走勢在經(jīng)歷08年樓市的寒冬之后，各板塊價(jià)格在09年均有較大幅度的上漲，顯露復(fù)蘇跡象。南翔與嘉定主城在過去4年始終保持良好的上升勢頭，其中南翔板塊價(jià)格從07年開始領(lǐng)漲于嘉定其他板塊的住宅項(xiàng)目。江橋板塊的價(jià)格相對(duì)于其他板塊價(jià)位較低，且增長速度趨緩，這是因?yàn)楫?dāng)前板塊內(nèi)交通條件和居住環(huán)境不夠完善而受到一定程度制約，且由于前期的供應(yīng)井噴造成一定時(shí)間內(nèi)的去化壓力，抑制了后期價(jià)格上揚(yáng)的態(tài)勢。不過隨著去年樓市紅火延續(xù)至今，江橋今年房價(jià)也升溫明顯，目前整體均價(jià)已達(dá)到16000元。相鄰價(jià)格對(duì)比14市場概況江橋板塊區(qū)域住宅市場概況時(shí)間供應(yīng)（萬方）成交（萬方）累計(jì)供求比成交均價(jià)（元/㎡）200619.6515.991.23541120079.7335.210.285961200821.929.912.218502200925.0326.410.9594182010-015.374.481.2131432010-022.041.491.37135702010-0302.210146152010-043.274.040.811629115區(qū)域在售項(xiàng)目分布圖新江灣城板塊樓盤1：鹽湖新居樓盤2：江橋萬達(dá)廣場（萬達(dá)城市公寓）樓盤3：嘉城樓盤4：錦華茗苑樓盤5:華江景城241本地塊3516區(qū)域在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱相對(duì)地址社區(qū)類型占地(萬方）建面（萬方）容積率最近一批開盤時(shí)間最新報(bào)價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）去化率備注鹽湖新居嘉定曹安公路2831弄公寓社區(qū)2.084.82.052010-02-05165001400.71主力戶型兩房萬達(dá)城市公寓江橋鶴友路366號(hào)綜合社區(qū)6.561722010-04-20200001800.845月底預(yù)計(jì)推出精裝修兩房三房嘉城江橋鎮(zhèn)曹安路(近華江路）組合社區(qū)56.25901.62010年4月底17000142-現(xiàn)售二期是多層和高層,預(yù)計(jì)5月初推出三期后續(xù)的多層房源錦華茗園三期馥邸嘉定靖遠(yuǎn)路799弄（近臨洮路）公寓社區(qū)7.9131.42009-12-2314000303-至2010年年底，暫無續(xù)推計(jì)劃華江景城嘉定海波路333弄公寓社區(qū)4.34102.32008-10-1214350（二手房估價(jià)）--項(xiàng)目基本售罄09年樓市開始復(fù)蘇后，嘉定區(qū)區(qū)域內(nèi)住宅用地逐漸走俏，且各樓盤均價(jià)有較明顯漲幅，整個(gè)江橋板塊呈現(xiàn)出繁榮的跡象。板塊內(nèi)最大的樓盤嘉城在當(dāng)?shù)叵碛泻芨叩闹龋衲觊_盤的萬達(dá)城市公寓也吸引了較多購房者的關(guān)注。17產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)主力戶型產(chǎn)品賣點(diǎn)鹽湖新居高層83-85㎡兩房、103-106㎡三房整個(gè)小區(qū)品質(zhì)較高，擁有43%高綠化率。毗鄰曹安路商圈，沃爾瑪、樂購、國美、永樂、學(xué)校、銀行等生活配套完善。不僅通往市中心的多條公交線路途經(jīng)小區(qū)而且規(guī)劃中的軌交14號(hào)線在附近有站點(diǎn)規(guī)劃。萬達(dá)城市公寓小高層85-87㎡兩房、89㎡小三房（2+1房）屬于城市綜合體規(guī)劃項(xiàng)目，項(xiàng)目集中了城市公寓、商業(yè)廣場、SOHO、餐飲酒吧街等多重物業(yè)類型。建成后將聚合形成全功能都會(huì)居住區(qū)、集群式超級(jí)商業(yè)區(qū)、集成式中央商務(wù)區(qū)三大主要功能區(qū)。嘉城多層、小高層53㎡一房，77、88㎡兩房嘉城現(xiàn)有四期規(guī)劃，其內(nèi)具有生態(tài)水系的資源，地處曹安路、華江路以北，鄰近曹安商圈，享受相關(guān)成熟生活和商業(yè)配套且未來軌交13號(hào)線在附近設(shè)點(diǎn)。其主力戶型具有小戶型、總價(jià)低的強(qiáng)烈吸引力。

錦華茗園三期馥邸多層、高層111-115㎡兩房、130-140㎡三房項(xiàng)目位于江橋醇熟地段，周邊10分鐘步行即可至分布了多家銀行、超市、餐飲、菜場、娛樂場所的現(xiàn)代大型成熟生活區(qū)。目前，小區(qū)內(nèi)一二期已經(jīng)交房入住，生活氛圍濃厚，周邊配套以及設(shè)施也相當(dāng)完備。華江景城高層92㎡兩房、159㎡三房項(xiàng)目開發(fā)商將小區(qū)整體地基抬高1.6米，使之成為華江板塊的制高點(diǎn)，擁有開闊的視野，彌補(bǔ)了江橋地區(qū)處于上海地勢低洼區(qū)，逢雨季雨水大量積聚的缺陷。東側(cè)的24000平方米綠地景觀綠地，以及便捷的周邊交通和大型商業(yè)配套比較齊全。18價(jià)格分析從圖表中可以看出，區(qū)域內(nèi)最大的住宅組合項(xiàng)目嘉城（相關(guān)數(shù)據(jù)取自其2009年8月開盤的二期二街坊）和現(xiàn)僅剩頂層復(fù)式、去年年末開售的錦華茗園以及基本售罄且以完成交房的華江景城的成交均價(jià)差距不大，而最新一期2010年2月開盤的鹽湖新居價(jià)格與之相比即有一定提高。2010年春節(jié)后開盤的萬達(dá)，則在價(jià)格上顯著超越同區(qū)域樓盤，成為領(lǐng)跑區(qū)域價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。事實(shí)上，在春節(jié)后區(qū)域內(nèi)的樓盤價(jià)格都幾乎呈現(xiàn)出了一個(gè)躍升的價(jià)格走勢。19項(xiàng)目名稱產(chǎn)品構(gòu)成預(yù)計(jì)續(xù)推時(shí)間預(yù)計(jì)均價(jià)鹽湖新居高層二三期尚未規(guī)劃落實(shí)2010年末前無續(xù)推計(jì)劃-萬達(dá)城市公寓小高層2010年5月底（預(yù)計(jì)推出精裝修兩房三房）未定嘉城多層、小高層2010年5月初（新航域項(xiàng)目推一房兩房）17000-18000錦華茗園多層、小高層2011年（規(guī)劃有四期公寓項(xiàng)目)-華江景城高層無后期規(guī)劃-未來周邊項(xiàng)目市場價(jià)格

下一階段，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目仍然以小高層公寓為主，推出時(shí)間基本在今年5月份之內(nèi)。目前5月初續(xù)推的嘉城新航域?qū)ν鈭?bào)價(jià)達(dá)到17000-18000元/平方米，而5月底預(yù)計(jì)推出精裝修戶型的萬達(dá)對(duì)于均價(jià)三緘其口。鹽湖新居和錦華茗園有后期規(guī)劃，但是今年不會(huì)推出，因此，相信在未來的一段時(shí)間之內(nèi)，萬達(dá)仍然會(huì)成為區(qū)域內(nèi)推出均價(jià)最高的樓盤。

由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品單一，品質(zhì)一般，結(jié)合本地塊情況，我們可以考慮利用三面臨河景觀，適當(dāng)加入聯(lián)體產(chǎn)品來增加賣點(diǎn)和提升項(xiàng)目品質(zhì)。203.潛在供應(yīng)量分析公寓項(xiàng)目名稱規(guī)劃總建面（萬方）2008年2009年2010年歷年未去化量（萬方）預(yù)計(jì)2010年后續(xù)推量（萬方）供應(yīng)（萬方）去化（萬方）供應(yīng)（萬方）去化（萬方）供應(yīng)（萬方）去化（萬方）鹽湖新居4.8002.192.072.030.931.220.58萬達(dá)城市公寓1700006.415.690.7210.59嘉城9013.799.887.6710.5300.830.2231.94合計(jì)124.2513.799.889.8612.68.447.452.1643.1121區(qū)域項(xiàng)目潛在供應(yīng)區(qū)域內(nèi)樓盤未來供應(yīng)量

目前在售項(xiàng)目未去化量2.16萬平方米，后續(xù)潛在供應(yīng)量約43萬平方米，主要來自于嘉城，后期競爭壓力較大。未來區(qū)域內(nèi)續(xù)推仍然以小高層公寓為主，短期內(nèi)下一批的推出時(shí)間基本在今年5月之內(nèi)，如嘉城新航域和萬達(dá)項(xiàng)目。鹽湖新居和錦華茗園今年年內(nèi)暫無計(jì)劃，因此，今年下半年內(nèi)，區(qū)域住宅樓盤的續(xù)推量較為平穩(wěn)和保守。22市場小結(jié)1、從區(qū)域市場來看，區(qū)域住宅市場發(fā)展這兩年隨著樓市回暖，快速升溫；板塊可能由于配套、區(qū)域內(nèi)動(dòng)遷房的設(shè)置規(guī)劃以及景觀資源、人口密度等因素的限制，高品質(zhì)樓盤仍然缺乏，隨著萬達(dá)商業(yè)廣場的入駐產(chǎn)生而品牌聚合效應(yīng)以及未來軌交13、14及17號(hào)線進(jìn)入江橋，應(yīng)該說該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目仍有較大上升空間。2、從總體面積來看，嘉城屬于區(qū)域內(nèi)規(guī)模特別龐大的組合住宅樓盤項(xiàng)目，其推出的主力小戶型總價(jià)低的特點(diǎn)頗具市場吸引力，且還有后續(xù)規(guī)劃在陸續(xù)推出中。其余各項(xiàng)目土地面積相差不大，但萬達(dá)城市公寓依托萬達(dá)商業(yè)廣場這一得天獨(dú)厚優(yōu)勢，其市場表現(xiàn)仍然值得留意。3、從區(qū)域住宅市場價(jià)格來看，2009年復(fù)蘇后增速較快，去年12月25日，89號(hào)土地公告中的嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊被上海新城萬嘉以9．536億元總價(jià)拿下，更創(chuàng)造了13199元／平方米的樓板價(jià)紀(jì)錄。江橋板塊中萬達(dá)城市公寓的高調(diào)造勢宣傳和對(duì)外拋出的2萬元/平方米的均價(jià)，也進(jìn)一步帶動(dòng)拉升了區(qū)域內(nèi)周邊樓盤的價(jià)格。4、從區(qū)域住宅項(xiàng)目的未來可推量來看，短期競爭壓力不大；長期來看，本地塊臨近的西面有尚在規(guī)劃籌建中的地塊（據(jù)悉已被浙江廣廈收入囊中），也許未來將成為有威脅的競爭對(duì)手。234.地塊指標(biāo)解析及產(chǎn)品定位地塊名稱性質(zhì)容積率綠地率建筑密度占地面積江橋鎮(zhèn)E02-1地塊住宅用地1.6≥35%≤35%4.89萬方本地塊為住宅用地，三面臨河，景觀資源決定了項(xiàng)目未來品質(zhì)向中高端發(fā)展。如按聯(lián)體約是地塊占地的1/3來推算，建議本地塊的產(chǎn)品方案為：建議產(chǎn)品方案：聯(lián)體（13%）+高層（87%）

附容積率與建筑類型<0.3高檔獨(dú)棟2-2.5小高層0.3-0.5一般獨(dú)棟，可穿插雙拼、聯(lián)排2.5-3小高層+二類高層（18層以內(nèi)）0.5-0.8雙拼、聯(lián)排，可穿插3-4層的疊加3-6高層（>18層）0.8-1.2多層，可穿插疊加、聯(lián)排>6摩天大樓1.2-1.6多層+小高層

24檔次定位地塊建議：本地塊適合發(fā)展中高檔次住宅項(xiàng)目

因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對(duì)外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無優(yōu)勢資源一般無無對(duì)公共效能的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對(duì)銷售價(jià)格的限制市場制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般地塊匹配情況資源不支持資源有限制基本符合區(qū)位不支持區(qū)位不支持區(qū)位不支持5.本地塊未來產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測市場比較法也稱比較法、市場法、交易實(shí)例比較法，是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；具體的說，就是選取一定數(shù)、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。類比土地價(jià)值——地段資源的差異項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素——經(jīng)濟(jì)、政策因素決定一個(gè)成熟市場（合理的買方市場）的成熟商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值要素地段從來就是決定房地產(chǎn)價(jià)值的最基本和重要的因素之一。作為一個(gè)“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢。即具備不同的地產(chǎn)因子。這些地產(chǎn)因子包括交通條件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等，在某個(gè)時(shí)期內(nèi)是難以改變的。在同一地價(jià)圈內(nèi)的不同項(xiàng)目，其類比土地價(jià)值的差異主要決定以下要素：（1）類比土地價(jià)值——地段資源的差異市政交通及直入交通的便利性的差異：項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括項(xiàng)目周邊自然和綠化景觀的差異、教育人文景觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異：周邊市政配套便利性的差異；地塊累計(jì)商業(yè)價(jià)值（針對(duì)商業(yè)的地產(chǎn)因子）◆建筑風(fēng)格和立面設(shè)計(jì)◆停車條件（針對(duì)商業(yè)權(quán)重較大）

◆單體戶型設(shè)計(jì)、得房率◆物業(yè)功能組合（針對(duì)商業(yè)權(quán)重較大）◆設(shè)備、材質(zhì)檔次◆小區(qū)配套◆建筑規(guī)模◆形象包裝和營銷策劃◆空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)◆物業(yè)管理◆建筑公共空間、戶外廣場（針對(duì)商業(yè)權(quán)重較大）◆發(fā)展商品牌和實(shí)力（2）項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。一般來說，房地產(chǎn)市場周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。（3）價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素——經(jīng)濟(jì)、政策因素區(qū)域規(guī)劃：政策方面：利息的變化、金融政策、房地產(chǎn)相關(guān)政策等都對(duì)商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)有著顯著的影響。在權(quán)重中，各權(quán)重值為本機(jī)構(gòu)價(jià)值分析法之經(jīng)驗(yàn)值。在價(jià)值類比中，以“1”作為本項(xiàng)目類比系數(shù)及類比值參照的基準(zhǔn)，大于“1”則表明本項(xiàng)目差于類比對(duì)象、小于“1”則表明本項(xiàng)目優(yōu)于類比對(duì)象，數(shù)值相距越遠(yuǎn)，相差程度越大，反之越小。所選案例的修正價(jià)格為市場價(jià)格與修正系數(shù)的比值。定價(jià)方法說明差較差一般較好好0.80.911.11.2評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn):以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)，對(duì)每個(gè)影響因子進(jìn)行評(píng)價(jià)打分類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值模型——高層售價(jià)預(yù)測比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：嘉城二期類比B：鹽湖新居類比C：萬達(dá)城市公寓擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段資源市政交通10%1.10.1110.11.20.12項(xiàng)目周邊環(huán)境8%10.080.90.0720.90.072周邊市政配套10%1.10.1110.11.10.11投資價(jià)值4%1.10.04410.041.20.048項(xiàng)目可提升價(jià)值建筑風(fēng)格6%10.0610.0610.06單體戶型設(shè)計(jì)6%10.0610.0610.06設(shè)備、材質(zhì)檔次8%10.0810.0810.08建筑規(guī)模6%1.20.07210.061.20.072空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)5%1.10.0550.90.04510.05小區(qū)配套6%10.0610.061.10.066物業(yè)管理8%1.10.08810.081.20.096發(fā)展商品牌和實(shí)力7%10.070.90.0631.20.084價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素區(qū)域規(guī)劃6%1.10.06610.061.20.072政策方面10%10.110.110.1合計(jì)

100%

1.055

0.98

1.09當(dāng)前售價(jià)

17000

16500

20000本產(chǎn)品售價(jià)修正系數(shù)=地塊差異修正系數(shù)+項(xiàng)目提升因素修正系數(shù)+外部經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境修正系數(shù)定價(jià)方法說明本地塊未來產(chǎn)品銷售單價(jià)為：17100元/平方米÷∑可比案例成交價(jià)格修正系數(shù)N(可比樓盤數(shù))以上數(shù)據(jù)及結(jié)論僅供參考1年后該項(xiàng)目上市價(jià)格通過計(jì)算，本地塊一年后的上市價(jià)格在：項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格小高層（毛坯）元/㎡17100交通優(yōu)勢3%513內(nèi)外部環(huán)境及配套改善2%342市場價(jià)格走勢2%342宏觀風(fēng)險(xiǎn)-2%-342未來供應(yīng)-3%-513合計(jì)17442下面我們?cè)谶@個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢及未來風(fēng)險(xiǎn)，來確定一年以后本地塊的合理售價(jià)。高層毛坯價(jià)：17442元/㎡以上數(shù)據(jù)及結(jié)論僅供參考1年后該項(xiàng)目上市價(jià)格根據(jù)目前各產(chǎn)品線市場價(jià)值系數(shù)，得出聯(lián)體別墅價(jià)格：高層價(jià)格=17442元/平方米聯(lián)體別墅價(jià)格=高層價(jià)格*1.5=26163元/平方米測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高銷售收入測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用投資決策參考也稱假設(shè)開發(fā)法、剩余法、預(yù)期開發(fā)法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。6.1市場收益法6.地塊價(jià)格評(píng)估總占地面積48978.4總建筑面積78365.44高層建筑面積68177.93占總建筑比率87%地上建筑聯(lián)體別墅建筑面積10187.51占總建筑比率13%小計(jì)78365.44綜合容積率1.6可銷售面積78365.44項(xiàng)目性質(zhì)總占地（萬方）容積率總建面（萬方）住宅4.897841.67.836544注：最終折算地價(jià)的時(shí)候需要按總占地面積來算產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成本測算以上數(shù)據(jù)及結(jié)論僅供參考土地及建安成本注：本報(bào)告所估算收益率為毛利率，并未扣除所得稅。成本測算表成本項(xiàng)目工程量總成本（萬元）單位成本(元/平方米)估算依據(jù)說明一、土地獲得價(jià)款

X+25076940.8

1、土地成本78365.44X

2、住宅配套費(fèi)78365.4425076940.8320按照建面320元/平方米計(jì)算3、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)000按照15萬/畝計(jì)算二、前期費(fèi)用

10770647.95

1、招投標(biāo)費(fèi)78365.4488262.995071.1263建安造價(jià)0.07%2、工程監(jiān)理費(fèi)78365.44630449.96488.045建安造價(jià)0.5%3、可行性研究費(fèi)78365.4400建安造價(jià)0.3%4、勘測設(shè)計(jì)、規(guī)劃費(fèi)及審圖費(fèi)78365.446269235.280按建面80元/平方米5、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)78365.443782699.78948.27建安造價(jià)3%三、建安工程費(fèi)

126089993

1、高層68177.9328115902485.817001700元/平方米2、聯(lián)排10187.507210187507.210001000元/平方米四、配套和總體費(fèi)

39469459.14

1、供電工程費(fèi)78365.4411362988.8145145元/平方米2、供水工程費(fèi)78365.442452838.27231.331.3元/平方米3、電話通訊工程費(fèi)78365.441567308.82020元/平方米4、煤氣安裝費(fèi)78365.442507694.083232元/平方米5、綠化、道路17142.443428488200200元/平方米6、人防工程建設(shè)費(fèi)78365.444701926.46060元/平方米7、智能化系統(tǒng)78365.4439182725050元/平方米8、建設(shè)工程審價(jià)費(fèi)78365.44126089.9931.609建安工程費(fèi)的0.1%五、開發(fā)成本合計(jì)

201407040.9+X

期間費(fèi)用及總成本注：本報(bào)告所估算收益率為毛利率，并未扣除所得稅。成本測算表以上數(shù)據(jù)及結(jié)論僅供參考六、期間費(fèi)用78365.4450479717.26+(201407040.9+X)0.05

1、管理費(fèi)用78365.44(20140