全面正確理解與認識物業(yè)管理(清華大學(xué))

一、全面正確理解和認識物業(yè)管理二、物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主三、物業(yè)管理中的常見問題四、如何解決物業(yè)管理糾紛一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔一〕物業(yè)管理的概念1.最早的官方提法：?城市新建住宅小區(qū)管理方法?〔建設(shè)部33號令〕第二條：“本方法所稱住宅小區(qū)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理工程進行維護、修繕與整治。〞第四條：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。〞一、全面正確理解和認識物業(yè)管理2.?物業(yè)管理條例?的提法第二條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。〞一、全面正確理解和認識物業(yè)管理3.?物權(quán)法?的說法第81條：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理。〞第82條：“物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。〞一、全面正確理解和認識物業(yè)管理注意：物業(yè)管理始終沒有定義，即其內(nèi)涵與外延不清導(dǎo)致定位不準(zhǔn)。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理現(xiàn)階段，我們把社會化、專業(yè)化、市場化的房屋管理模式稱為物業(yè)管理。物業(yè)管理是以物為對象，以人為核心，以社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標(biāo)的管理、經(jīng)營和效勞工作，將管理和經(jīng)營寓于效勞之中，通過效勞表達表達管理和經(jīng)營。物業(yè)管理的實現(xiàn)是委托與有償一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔二〕當(dāng)前最主要的問題是全社會對物業(yè)管理全面、正確的理解與認識不到位1.二個錯誤傾向我來管你－物業(yè)公司角度業(yè)主至上－業(yè)主角度2.政府職能轉(zhuǎn)變中的新問題一、全面正確理解和認識物業(yè)管理行政許可法下的政府職能的準(zhǔn)確定位尚有待進一步研究和實踐。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔三〕物業(yè)管理的行業(yè)特點1.物業(yè)管理的目的〔1〕以物業(yè)為對象——沒有物業(yè)就沒有物業(yè)管理確保功能的正常使用與完好；保值增值。建筑物生命周期介紹。

一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔2〕以人為核心——物為人用的要求創(chuàng)造和提供平安、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境與秩序，滿足不同住用人全方位、多層次的需求。人對居住的不同層次的需求:1〕住面積——溫飽社會的根本要求2〕住功能——小康社會的硬件要求3〕住環(huán)境——小康社會的硬、軟件要求4〕住效勞——小康社會的軟、硬件要求5〕住品位——后小康時代的追求環(huán)境與秩序管理的根本要求:平安、安靜、安逸

現(xiàn)階段主要努力方向一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔3〕社會責(zé)任社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一及做到同步增長。注意處理：1〕如何處理三個效益的聯(lián)系與關(guān)系，誰為主〔學(xué)生政治掛帥、以學(xué)為主、身體第一〕；2〕物業(yè)管理企業(yè)的社會責(zé)任與權(quán)利的某種不對稱現(xiàn)象；3〕業(yè)主整體利益的要求和個別業(yè)主利益訴求的不對等情況。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理一、全面正確理解和認識物業(yè)管理一、全面正確理解和認識物業(yè)管理 根本管理效勞的三個檔次：a〕保障型：適用于經(jīng)濟適用房、舊有公房，效勞標(biāo)準(zhǔn)低、收費低〔目前執(zhí)行政府指導(dǎo)價〕；b〕效勞型：適用于商品房，效勞標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)高于保障型，收費以政府指導(dǎo)價為根底，參考物業(yè)檔次協(xié)商確定；c〕享受型：適用于高檔商品房，收費為市場調(diào)節(jié)價。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔2〕全天候、不間斷的管理效勞工作物業(yè)管理一旦開始，就不能停頓。在時間上是不能有間斷點的。容易出現(xiàn)間斷點的時刻： a〕雙方進入法律訴訟時期 b〕物業(yè)效勞合同到期到再次選聘之間后合同義務(wù)一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔3〕銷售環(huán)節(jié)提前市場化的物業(yè)管理，其本質(zhì)是一種商品的生產(chǎn)和提供。物業(yè)管理公司提供的產(chǎn)品是管理效勞和勞務(wù)效勞，廣闊住用人是這種產(chǎn)品的消費使用者。生產(chǎn)銷售消費一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔4〕產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費使用同時產(chǎn)生和結(jié)束物業(yè)管理的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)具有和一般產(chǎn)品〔包括其他效勞行業(yè)〕不同的一個突出特點：即物業(yè)管理的生產(chǎn)與消費是同時產(chǎn)生、即時消費。

由于物業(yè)管理生產(chǎn)和消費是同時產(chǎn)生和結(jié)束，導(dǎo)致物業(yè)管理提供的管理效勞缺少質(zhì)量檢驗這一至關(guān)重要的步驟，無法剔除“廢品〞。這是不應(yīng)該的，但也是正常的。生產(chǎn)消費銷售一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔5〕物業(yè)管理效勞提供者直接面對全體住用人物業(yè)管理公司的每一個員工直接面對廣闊住用人。物業(yè)管理效勞的這一特征決定了員工的根本素質(zhì)與即時表現(xiàn)會直接影響到所提供的效勞的質(zhì)量。1〕效勞的最高境界是滿足效勞對象的“心理需求〞2〕員工的根本心態(tài)是搞好管理效勞的根底3〕調(diào)整員工的情緒是物業(yè)管理公司各級領(lǐng)導(dǎo)者日常管理工作的重點4〕廣闊住用人對員工的尊重、理解是必要的一、全面正確理解和認識物業(yè)管理〔6〕效勞質(zhì)量與價格之間的彈性關(guān)系一般產(chǎn)品的性價比是剛性或者半剛性的；物業(yè)管理效勞的性價比是彈性的。物業(yè)管理效勞的收費內(nèi)容分為兩種：一種是常規(guī)的公共效勞，根據(jù)政府指導(dǎo)價在一定的范圍內(nèi)根據(jù)效勞內(nèi)容和質(zhì)量浮動或雙方協(xié)商定價；另一種是不限價的專項效勞和特約效勞，這類效勞一般是根據(jù)效勞質(zhì)量和效勞方式的不同由業(yè)主和物業(yè)管理公司協(xié)商定價。在物業(yè)效勞合同洽談期間，對根本價格的準(zhǔn)確把握始終是業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方協(xié)商的重點與難點。二、物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主1.業(yè)主與使用人的概念

2.業(yè)主的三個層次

3.業(yè)主要具備的三種意識〔一〕業(yè)主與使用人1.業(yè)主與使用人的概念(1〕什么是業(yè)主業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人(2〕什么是使用人使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式〔如家庭關(guān)系和簽訂租賃合同等〕而獲得物業(yè)使用權(quán)并實際使用該物業(yè)的人。(3〕業(yè)主與使用人的區(qū)別2.業(yè)主的三個層次3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主要具備權(quán)利意識、自治意識、自律意識(1)權(quán)利意識1)有何權(quán)利〔及相應(yīng)義務(wù)〕2)如何行使權(quán)利3)怎樣維權(quán)

3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識〔1〕權(quán)利意識1)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)單個業(yè)主的權(quán)利－－成員權(quán)〔包括義務(wù)〕①知情權(quán)——行使權(quán)力的前提②參與權(quán)——行使權(quán)力的根底③*選擇權(quán)——行使權(quán)力的關(guān)鍵④監(jiān)督權(quán)——行使權(quán)力的保障

3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識*選擇權(quán)的含義說明你的選擇意味你將接受選擇結(jié)果，即大多數(shù)人的選擇選擇的代價的承受

3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識

3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識〔1〕權(quán)利意識1)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)履行管理不動產(chǎn)的義務(wù)承擔(dān)管理費用的比例承擔(dān)管理費用的義務(wù)，決定于所有權(quán)的歸屬，而不決定于業(yè)主是否使用不動產(chǎn)承擔(dān)因不動產(chǎn)造成的損失和各種風(fēng)險如懸掛物的墜落造成他人傷害

3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識〔1〕權(quán)利意識2)如何行使權(quán)利－－民主不僅僅是工作作風(fēng)、工作方法，民主是現(xiàn)代社會的根本制度之一民主的程序，即游戲規(guī)那么民主需實踐、提高民主的代價

3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識3)怎樣維護權(quán)益－－合法

理性的維權(quán)意識，合法的維權(quán)途徑、手段，寬容和諒解的維權(quán)心態(tài)。*注意：不要打錯板子，有理也不能攪三分。

3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識〔2〕自治意識1)“權(quán)在業(yè)主〞這個業(yè)主是指全體業(yè)主。這是自治的表達2)付費的概念這是自治的必要條件3)自治的途徑群體中集體思想的歸納、表達與實施

3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識〔3〕自律意識－－自律的內(nèi)涵自律的實質(zhì)是對權(quán)力的約束，即所有權(quán)的行使受社會公共利益和他人利益的約束社會公共利益的約束主要表達在法律法規(guī)的要求他人利益的約束主要表達在管理規(guī)約的規(guī)定

3.業(yè)主應(yīng)具備的三種意識〔3〕自律意識－－自律的內(nèi)涵1)自律是現(xiàn)代民主社會的根本要求2)自律最本質(zhì)的是界定和諧社會個人自由與自我約束的邊界，尊重他人的自由。3)三條原那么：不違法〔倫理底線〕、顧全大局、少數(shù)服從多數(shù)*注意與錯誤服從真理的區(qū)別(二)業(yè)主大會1.業(yè)主大會的職責(zé)2.業(yè)主大會會議3.業(yè)主大會會議的召開1.業(yè)主大會的職責(zé)1.業(yè)主大會的職責(zé)(2)業(yè)主大會的定位業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

1.業(yè)主大會的職責(zé)2.業(yè)主大會會議2.業(yè)主大會會議2.業(yè)主大會會議2.業(yè)主大會會議首次業(yè)主大會會議通過?業(yè)主大會議事規(guī)那么?后，定期會議和臨時會議的運作方式就由?議事規(guī)那么?來決定。

2.業(yè)主大會會議2.業(yè)主大會會議2.業(yè)主大會會議〔1〕會議方式業(yè)主大會會議采用兩種形式：①集體討論：容易達成統(tǒng)一意見，但需要業(yè)主有一致的時間，需要場地，本錢價高②書面征求意見：容易組織，本錢低，但不容易達成一致理解和決定。3.業(yè)主大會會議的召開3.業(yè)主大會會議的召開〔1〕會議方式——兩種投票權(quán)的討論：原那么上要求每一位業(yè)主親自參與投票。?物業(yè)管理條例?規(guī)定：如果業(yè)主充分信任選出的代表，他們完全可以通過授權(quán)讓代表獲得投票權(quán)。?業(yè)主大會規(guī)程?中對代表權(quán)限明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權(quán)。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)在大會召開前3日，就大會擬討論事項向其所代表的所有業(yè)主征求意見并投票，最后由代表如實向業(yè)主大會反映投票情況。3.業(yè)主大會會議的召開3.業(yè)主大會會議的召開〔2〕投票權(quán)業(yè)主在其他業(yè)主大會會議上的投票權(quán)由?業(yè)主大會議事規(guī)那么?約定。投票權(quán)確實定原那么：“效率優(yōu)先，兼顧公平〞，不應(yīng)采用復(fù)雜確實定方式，從而增加會議的運行本錢。

3.業(yè)主大會會議的召開3.業(yè)主大會會議的召開〔2〕投票權(quán)業(yè)主人數(shù)、專有局部面積與建筑物總面積之比業(yè)主大會作出的決定，必須由雙2/3和雙1/2以上同意。對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，必須經(jīng)專有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定其余事項必須經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主同意。

3.業(yè)主大會會議的召開

業(yè)主大會的決定對所有業(yè)主都具有約束力。大會的決定應(yīng)該以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時公告?！菜摹彻芾硪?guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)那么1.管理規(guī)約2.業(yè)主大會議事規(guī)那么1.管理規(guī)約〔1〕性質(zhì)管理規(guī)約，也稱物業(yè)管理公約，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。它是一種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質(zhì)，對全體業(yè)主具有約束力。1.管理規(guī)約廣義的管理規(guī)約分類：臨時管理規(guī)約管理規(guī)約1.管理規(guī)約〔2〕臨時管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照政府公布的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的實際，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。1.管理規(guī)約〔2〕臨時管理規(guī)約－－兩點注意充分表達了政府的責(zé)任，將臨時管理規(guī)約的制定作為物業(yè)管理的一項根本制度給以確定業(yè)主的承諾1.管理規(guī)約〔2〕臨時管理規(guī)約 臨時管理規(guī)約是臨時性質(zhì)的，待首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后即失效。1.管理規(guī)約〔3〕管理規(guī)約在籌備首次業(yè)主大會過程中，業(yè)主大會籌備組應(yīng)根據(jù)政府主管部門制定的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的實際，在聽取廣闊業(yè)主意見建議的根底上擬定?管理規(guī)約?〔草案〕，交由首次業(yè)主大會會議討論表決。1.管理規(guī)約〔3〕管理規(guī)約首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約在使用過程中可能有不完善的地方，以后的業(yè)主大會可能需要對管理規(guī)約進行修訂。1.管理規(guī)約〔4〕臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別制定方不同 臨時管理規(guī)約－－建設(shè)單位制定 管理規(guī)約－－業(yè)主大會制定內(nèi)容側(cè)重不同 臨時管理規(guī)約－－無業(yè)主參與制定，不必考慮太多細節(jié) 管理規(guī)約－－內(nèi)容詳細1.管理規(guī)約〔4〕臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別〔續(xù)〕生效方式不同臨時管理規(guī)約－－物業(yè)買受人的書面承諾生效管理規(guī)約－－無需業(yè)主任何承諾適用階段不同臨時管理規(guī)約－－首次業(yè)主大會會議通過管理規(guī)約之前2.業(yè)主大會議事規(guī)那么2.業(yè)主大會議事規(guī)那么制定原那么：

基于物業(yè)管理的“業(yè)主自治〞2.業(yè)主大會議事規(guī)那么兩點注意：議事規(guī)那么中的任何規(guī)定不得違反國家相關(guān)的法律法規(guī)議事規(guī)那么必須在首次業(yè)主大會上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)那么討論決定其他問題三、物業(yè)管理中的一些具體問題綠化道路和物業(yè)用房的歸屬?物權(quán)法?第七十三條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。〞原那么上歸業(yè)主共同所有。例外：屬城鎮(zhèn)公共道路出外，屬城鎮(zhèn)公共綠地，以及明示歸個人所有的綠地。物業(yè)用房沒有例外，但法不溯前。車庫、停車位歸屬?物權(quán)法?第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。〞三個限制：首先滿足業(yè)主的需要車位僅指規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫約定優(yōu)先會所，人防工程歸屬?物權(quán)法?沒有明確規(guī)定住宅能否改變?yōu)榻?jīng)營性用房原那么上禁止。如果改變，要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意。?物權(quán)法?第77條：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性住房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性住房的，除遵受法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。〞物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主?物權(quán)法?第八十一條：“……對建設(shè)單位聘請的物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。〞業(yè)主自行決定管理方式；小區(qū)可以請物業(yè)公司，也可以不請；業(yè)主更換物業(yè)管理公司的門檻降低；負責(zé)前期物業(yè)管理效勞的物業(yè)公司業(yè)主有權(quán)依法更換由三分之二改為兩個二分之一請注意這對開發(fā)商和物業(yè)公司帶來的沖擊。物業(yè)公司的定位?物權(quán)法?第八十二條：“物業(yè)效勞企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。〞只有對物業(yè)管理全面、正確的理解和認識，才能對物業(yè)管理公司進行準(zhǔn)確的定位。建筑物區(qū)分所有權(quán)此局部內(nèi)容對房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理有重要影響和作用。建筑物區(qū)分所有權(quán)，指高層建筑物出現(xiàn)后，各業(yè)主對住宅等專有局部享有所有權(quán)，對電梯、過道等共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。是一項重要的不動產(chǎn)所有權(quán)形式。建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共有部分持分權(quán)全體區(qū)分所有人組織的成員權(quán)在結(jié)構(gòu)上供全體區(qū)分所有人共同使用如業(yè)主大會在結(jié)構(gòu)和使用上具有獨立性，專屬于某人專有局部所有權(quán)專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按本來用途、目的使用專有部分維護建筑物安全、外觀美觀獨自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線尊重維護環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相互容忍停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失處分共有局部持分權(quán)共有部分持分權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任持分占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按規(guī)劃設(shè)計功能使用共用部分維護和保存共用部分按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費用按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會決議的分攤費用不得單獨處分共用部分停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失清償拖欠費用全體區(qū)分所有權(quán)人組織〔因共同關(guān)系形成〕的成員權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)選聘權(quán)選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)請求權(quán)服從、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則遵守物業(yè)管理服務(wù)合同接受、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金業(yè)主大會決議的分攤費用共同承擔(dān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的民事責(zé)任參加業(yè)主大會通過業(yè)主大會形成決議、決定通過業(yè)主大會制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則通過業(yè)主大會制訂、修改物業(yè)管理制度、規(guī)定選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會成員通過招標(biāo)投標(biāo)等方式簽訂物業(yè)管理合同參與物業(yè)管理活動責(zé)任主體之間相互監(jiān)督請求分配共有收益請求正當(dāng)管理共同事務(wù)請求召開業(yè)主大會會議請求追究侵權(quán)或違約責(zé)任遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的特性復(fù)合性專有所有權(quán)的主導(dǎo)性一體性權(quán)利主體身份的多重性確定專有局部與共用局部范圍

對物業(yè)管理的意義與作用專有所有權(quán)的客體——專有局部專有局部的存在，是區(qū)分所有建筑物成立的根底。專有局部的兩項要件：構(gòu)造上的獨立性。能客觀的區(qū)分范圍，有無獨立的出入門。使用上的獨立性?？梢詥为毷褂?，有獨立的經(jīng)濟效用。區(qū)分所有的產(chǎn)權(quán)人，為區(qū)分所有人各區(qū)分所有人按照所占建筑面積的價值與整體建筑面積的價值的比例，享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。按建筑面積區(qū)分按價值區(qū)分四、如何解決物業(yè)管理糾紛〔一〕原那么：理性寬容四、如何解決物業(yè)管理糾紛