集團(tuán)銷售部管理手冊(cè)范文

北京萬科企業(yè)有限公司

銷售部星園相關(guān)項(xiàng)目手冊(cè)

2000年3月版

說明

1、相關(guān)項(xiàng)目手冊(cè)是為規(guī)范銷售說辭、統(tǒng)一對(duì)外口徑、利用銷控、加強(qiáng)客戶引導(dǎo)、

促進(jìn)

銷售、規(guī)范銷售管理管控、提高專業(yè)化水平制定，所有銷售人員務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)

行；

2、按照不同時(shí)期的銷售對(duì)策，此相關(guān)項(xiàng)目手冊(cè)會(huì)做出調(diào)整，請(qǐng)及時(shí)對(duì)照、更新；

3、鑒于目前星園在市場(chǎng)定位、營(yíng)銷推廣方面的待定因索，故3月版部分說辭對(duì)

策

等按照以前解釋，待確定后，會(huì)及時(shí)更新。

目錄

一、發(fā)展商簡(jiǎn)介

1、萬科集團(tuán)簡(jiǎn)介-4-

2、北京萬科-5-

3、北京萬科物業(yè)-6-

二、北京萬科星園相關(guān)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1、北京萬科星園“商品房銷售許可證”復(fù)件

2、萬科星園命名原因

-7-

3、區(qū)位、交通與環(huán)境-8-

附地理位置圖、公交線路圖、交通潛力分析

4、市政配套

-9-

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)

-10-

6、分期開發(fā)相關(guān)計(jì)劃

-11-

?77、:兄tr.爭(zhēng)分析

12-24

8、成交客戶基本特征

25-27

9、統(tǒng)說辭

28-29

三、星園一期介紹

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

30-31

占

2、戶型設(shè)計(jì)特八、、

32-33

3、萬科星園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

-34-

4、樓盤面積表

35-36

5、樓盤價(jià)格表

-37-

有關(guān)價(jià)格執(zhí)行的審批文件

可售樓盤價(jià)格表

6、客戶購房折扣規(guī)定

-38-

7、交房標(biāo)準(zhǔn)

-39-

8、附戶型圖：樓型立面圖、樓型剖面圖、戶型平面圖（標(biāo)注尺寸、使用面積及

建筑面積）

四、入住、產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)文件及費(fèi)用

41-43

1、個(gè)人購房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料

2、單位購房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料

3、辦理房產(chǎn)證所需繳納費(fèi)用

4、入住流程

5、辦理入住需提交資料

6、辦理入住需繳納費(fèi)用

7、辦理裝修手續(xù)及費(fèi)用

五、相關(guān)部門往來文件（設(shè)計(jì)變更、培訓(xùn)）-44-

六、附：北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、預(yù)定書、補(bǔ)充協(xié)議、“兩書一

證”

一、發(fā)展商簡(jiǎn)介

L萬科集團(tuán)簡(jiǎn)介

萬科集團(tuán)

萬科集團(tuán)全稱為一萬科企業(yè)XX,是中國(guó)大陸首批參照國(guó)際慣例公開招股上

市的公司，也是國(guó)內(nèi)較早從事商品住宅開發(fā)的企業(yè)之一。公司于1988年介入

房地產(chǎn)領(lǐng)域，自1992年開始，明確房地產(chǎn)為公司核心業(yè)務(wù)，并進(jìn)行跨地域房

地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在此期間，選擇了深圳、北京、上海、天津、沈陽、青島等區(qū)域經(jīng)

濟(jì)中心進(jìn)行中高檔城市居民住宅的規(guī)模開發(fā)，相繼推出了以“城市花園”命名

的精品住宅系列。

秉承“以人為本”的開發(fā)理念，經(jīng)過十年的探索與悉心經(jīng)營(yíng)，萬科地產(chǎn)以

其注重“家”與“園”相結(jié)合的整體規(guī)劃、親情般的物業(yè)管理管控和超前的建

筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，在同行中脫穎而出，成為國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！叭f科城

市花園”業(yè)已成為享譽(yù)全國(guó)的住宅品牌。

萬科集團(tuán)地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目

深圳：天景花園、威登別墅、荔景大廈、景田城市花園

深圳城市花園一桂苑、福景花園、萬科彩園、金景苑

萬科俊園、萬科溫馨家園、萬科四季花城

北京：北京萬科城市花園、北京萬科星園

上海：上海萬科城市花園、上海萬科廣場(chǎng)、優(yōu)詩美地

天津：天津萬科城市花園、天津萬科都市花園

天津萬科中心、天津世貿(mào)廣場(chǎng)、天津萬科新城

沈陽：沈陽萬科城市花園、紫金苑

大連：大連萬科郵電大廈

鞍山：鞍山東源大廈

成都：成都萬興苑

北海：北海萬科城市花園

2,北京萬科

北京萬科企業(yè)有限公司是萬科集團(tuán)屬下企業(yè)，現(xiàn)有北京萬科城市花園、星園兩

個(gè)相關(guān)項(xiàng)目在建開發(fā)。

北京萬科城市花園位于京城東北郊，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近的高級(jí)住宅開發(fā)地段。

是北京萬科在京城投資開發(fā)的首個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)R,規(guī)劃用地約27萬平方米，

總建筑面積28萬平方米。縱眼望去，小區(qū)一片紅豉墻、坡屋頂?shù)牡蛯有牵?/p>

一派歐式建筑風(fēng)貌，與周圍清新自然的田園氣息相呼應(yīng)，別具韻味，深受客戶

喜愛。目前，城市花園已建成7個(gè)小區(qū)，銷售率超過98%,已入住1200余戶；

在建中的百合園、云楓閣銷售率也已超過%o

星園是北京萬科在京開發(fā)的第二個(gè)相關(guān)項(xiàng)目，占地11.2萬平方米，總建筑面

積約30萬平方米。小區(qū)位于亞運(yùn)村正北2公里，處在亞北森林公園與亞運(yùn)村

商務(wù)圈的交界地帶，交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全，小區(qū)目前處于規(guī)劃設(shè)計(jì)

調(diào)整階段，預(yù)計(jì)于2000年6月中旬重新開盤，擬建成具有強(qiáng)烈現(xiàn)代都市風(fēng)格

的高尚社區(qū)。

1997年開始，北京被萬科集團(tuán)確定為跨地域投資的重點(diǎn)地區(qū)。北京萬科企業(yè)有

限公司以“精品意識(shí)、長(zhǎng)期觀念、先鋒精神”為宗旨，不斷提高投資開發(fā)水平，

不僅為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一種高品質(zhì)的產(chǎn)品，更以咳產(chǎn)品為載體提供一種全

新的生活方式，以此為基礎(chǔ)，謀求公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展。

3.北京萬科物業(yè)

北京萬科城市花園由北京萬科物業(yè)管理管控公司榮譽(yù)管理管控，于1997年獲

得“北京市優(yōu)秀物業(yè)管理管控小區(qū)”稱號(hào)，于1998年獲評(píng)“全國(guó)物業(yè)管理管

控優(yōu)秀小區(qū)”。

萬科集團(tuán)是國(guó)內(nèi)最早涉足物業(yè)管理管控領(lǐng)域的企業(yè)集團(tuán)之一。萬科的物業(yè)管理

管控經(jīng)過近十年的探索，以其規(guī)范化、專業(yè)化、人性化的服務(wù)水準(zhǔn)在同行中脫

穎而出，不斷取得驕人的成績(jī)。1996年10月，深圳萬科物業(yè)管理管控公司在

國(guó)內(nèi)率先通過IS09002第三方國(guó)際認(rèn)證。1996年12月，乂在國(guó)內(nèi)首次物業(yè)管

理管控投標(biāo)中一舉中標(biāo)。截止1998年底，萬科在全國(guó)各地開發(fā)的房地產(chǎn)相關(guān)

項(xiàng)目中已有13個(gè)被建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理管控優(yōu)秀（示范）小區(qū)”。

北京萬科物業(yè)管理管控公司自1995年成立以來，借助集團(tuán)物業(yè)管理管控優(yōu)勢(shì)，

不斷追求規(guī)范化、專業(yè)化，憑借良好的服務(wù)態(tài)度和完善的服務(wù)保障體系，在北

京地區(qū)形成了突出優(yōu)勢(shì)，在同行和客戶中樹立了良好的口碑。公司現(xiàn)有各類專

業(yè)服務(wù)人員200余人，本著“至誠(chéng)服務(wù)、溫暖萬家”的宗旨，為住戶提供房屋

維護(hù)、安全保障、環(huán)境治理、商業(yè)娛樂配套等全方位的服務(wù)，并致力于社區(qū)文

化的建設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式。1999年年底，北京萬科物業(yè)公司成

功接管建設(shè)部的物業(yè)管理管控，接管3個(gè)月來，萬科的物業(yè)管理管控受到建設(shè)

部上下的一致好評(píng)。在內(nèi)部管理管控上，公司全面導(dǎo)入IS09002質(zhì)量管理管控

體系，從細(xì)部著手，全面改進(jìn)，對(duì)員工進(jìn)行國(guó)際水準(zhǔn)、規(guī)范化的培訓(xùn)和管理管

控，力爭(zhēng)培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理管控隊(duì)伍，為客戶創(chuàng)造更高品

質(zhì)的生活空間。

二、北京萬科星園相關(guān)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1、附北京萬科星園“商品房銷售許可證”復(fù)印件

2、“萬科星園”以“星”命名，主要原因如下：

詮釋之一；

當(dāng)您為枯燥乏味的工作和生活而身心日趨疲憊的時(shí)候，您可曾想過，抬頭仰望久

已遺忘的星空，換一種輕松的心情，感受自然的純真。所謂“天人合一”，正是

這種生活境界的超脫，對(duì)生活的終極關(guān)懷。

當(dāng)環(huán)保已成為世人矚目的焦點(diǎn)，全社會(huì)的共同話題時(shí)，這種超脫境界，這種“天

人合一”的終極意識(shí)更為人們所卷念、所向往。以“星園”命名，讓住在這個(gè)小

區(qū)的人都有環(huán)保意識(shí)、終極意識(shí)。

此之謂：走近自然，體味人生。

詮釋之二：

天文學(xué)是一門充滿新奇色彩、無限奧秘、讓人永遠(yuǎn)追求和探索的學(xué)科。從這個(gè)角

度看，關(guān)于宇宙、銀河、星座的科普知識(shí)對(duì)于很多人一-尢論年長(zhǎng)年幼、學(xué)識(shí)多

寡，都是有無窮吸引力的。以“星”為名，引發(fā)人們對(duì)天文的向往，并在生活中

融入科普教育與活動(dòng)，融知識(shí)性與趣味性于一體，無疑將使住戶的生活更加豐富

多彩。

詮釋之三.

“繁星靈感無限延展”。提起“星”，總能產(chǎn)生很多夢(mèng)幻感覺，激發(fā)無限遐

想。家住“星園”，不禁讓人產(chǎn)生一種夢(mèng)幻的“家園之旅”，既親切自然，又浪漫

溫馨。生活永遠(yuǎn)是夢(mèng)幻多彩的。

3、區(qū)位及交通、環(huán)境

優(yōu)越的位置

北京萬科星園地處亞運(yùn)村國(guó)際商務(wù)圈內(nèi)，位于亞運(yùn)對(duì)北部“綠色家園”居住

區(qū)內(nèi)，

距亞運(yùn)村正北2.5公里，在紫玉山莊北邊約1500米，北苑路以西約200米,

緊

'鄰13000畝環(huán)境怡人的國(guó)家森林公園，位置極為優(yōu)越。北苑路為雙向六車道，

屬

市級(jí)干道，道路中間為規(guī)劃中的輕軌鐵路，道路寬闊，路況良好。星園西側(cè)

為規(guī)

劃中的城市快速安立路（現(xiàn)為單行線），南面的洼里路已全線開通，規(guī)劃中的

北五

環(huán)從小區(qū)南面500米處經(jīng)過，交通十分便捷（附位置圖）。從亞運(yùn)村開車向北

5

分鐘，就可以擺脫擁堵的交通，在歡暢的道路上馳騁到達(dá)萬科星園。

便捷的交通

星園擁有良好的道路交通系統(tǒng)，北苑路、安立路均有多條途經(jīng)小區(qū)的公交車

輛，］

可以到達(dá)。公共交通358、417臨線及小公共汽車（北苑北站）下車即可到達(dá)。

已于1999年年底動(dòng)T興建的北京市第一條輕軌交通13號(hào)線和地鐵5號(hào)線兩

條交

通動(dòng)脈，又將北京的重心北移了許多，它們均將在星園附近設(shè)站，屆時(shí)，將

憑借

自身安全、準(zhǔn)時(shí)、快捷、大運(yùn)量的特點(diǎn)，使小區(qū)居民的出行變得輕松、便利。

周邊環(huán)境

萬科星園位于京城正北，上風(fēng)上水、空氣清新、水源潔凈

東北：規(guī)劃中的中央體育公園

正西：40米寬的城市綠化隔離帶，綠化帶之外是規(guī)劃中有“北京最大綠肺”

稱的13000畝國(guó)家森林公園，營(yíng)造出一個(gè)無與倫比的自然環(huán)境。

東邊、南邊：高尚住宅小區(qū)（紫玉山莊、北辰綠色家園）

西南：北京國(guó)際展覽體育中心（待建）

附：地理位置圖、公交線路圖

4、市政配套

北京萬科星園位于城市機(jī)能極為優(yōu)越的亞運(yùn)村國(guó)際大社區(qū)，購物、娛樂、餐

飲、休閑已自成完善體系。這里的生活消費(fèi)價(jià)格因其面對(duì)本地人士為主而顯

得更加平易近人。作為現(xiàn)代的住宅區(qū)，萬科星園注重小區(qū)整體的協(xié)調(diào)性、統(tǒng)

一性，重視小區(qū)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，而不是單純給客戶提供一套房，居住、交通、

休閑、娛樂無一不得到細(xì)致周詳?shù)目紤]。

商業(yè)：距家和超市（北京最大的倉儲(chǔ)超市）2公里，距北辰購物中心3.5

公

里.，小區(qū)的東邊特別配套建設(shè)了一條龍服務(wù)街，相關(guān)計(jì)劃開設(shè)美食

集中營(yíng)、

好書雅屋、影音天地、美儀沙龍、全天干洗、寵物樂園、迷你酒吧、

家藝櫥窗等，客戶足不出園就可以盡享一切生活便利。

文教：北京劇院、炎黃藝術(shù)館、小牛津雙語幼兒園、芳草地小學(xué)、大社

區(qū)內(nèi)

有規(guī)劃的幼兒園和小學(xué)，星園內(nèi)部的中學(xué)相關(guān)計(jì)劃與名校北師大

二附中合

作辦學(xué)，同時(shí)還相關(guān)計(jì)劃與國(guó)際名校建立合作，聘請(qǐng)著名的外國(guó)

教育專家

來學(xué)校做顧問，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，相信高級(jí)上品的教育，

一定

不會(huì)辜負(fù)做父母的對(duì)孩子的一片苦心。

娛樂：中華民族園、奧體中心、康樂宮、高爾夫俱樂部、規(guī)劃中的體育

公園，

還有星園自建的會(huì)所更會(huì)以親切自然、貼近生活的風(fēng)格給小區(qū)業(yè)

主帶

來溫馨的感覺。

商務(wù)：五洲大酒店、陽光廣場(chǎng)、國(guó)際會(huì)議中心、凱迪克大酒店、名人廣

場(chǎng)

郵局：亞運(yùn)村郵局

升值潛力：萬科星園地處規(guī)劃中的北苑邊緣集團(tuán)西部，該邊緣集團(tuán)未來將發(fā)展

成

一個(gè)充滿現(xiàn)代化的社區(qū)，成為北京北部上風(fēng)上水的中心旺地。又因

其

緊鄰?qiáng)W運(yùn)規(guī)劃用地，地處亞運(yùn)國(guó)際商圈，所以它將成為北京新的投

資

熱點(diǎn)。

北京市規(guī)劃委員會(huì)于2000年3月已決定將北四環(huán)路南北兩側(cè)地區(qū)

作為

北京國(guó)際展覽體育中心的選址，主中心區(qū)規(guī)劃用地405公頃，能夠

提

供最佳的賽事組織條件、創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)現(xiàn)代化、高科

技

的特點(diǎn)，成為國(guó)際化色彩的大型多功能綜合社區(qū)。

5.規(guī)劃設(shè)計(jì)

萬科星園是萬科集團(tuán)在北京開發(fā)的現(xiàn)代都市住宅區(qū)。由新加坡著名的雅科本設(shè)

計(jì)管理管控有限公司擔(dān)任總設(shè)計(jì)任務(wù)，國(guó)內(nèi)一流的北京市建筑設(shè)計(jì)研究院配合

完成設(shè)計(jì)，從規(guī)劃到住宅單體設(shè)計(jì)、設(shè)備配置都展現(xiàn)r未來住宅的發(fā)展趨勢(shì)，

堪稱是中外合作建筑設(shè)計(jì)的力作。

雅科本設(shè)計(jì)管理管控有限公司簡(jiǎn)介：

星園小區(qū)由擅長(zhǎng)作高層社區(qū)設(shè)計(jì)的新加坡著名建筑事務(wù)所一雅科本公司整體

規(guī)劃設(shè)計(jì)，其超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和全新的設(shè)計(jì)理念，在業(yè)界廣傳美譽(yù)，擁有

豐富建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，在東南亞、港、澳、臺(tái)開展設(shè)計(jì)工作，曾擔(dān)任新加坡公共

組屋及私人發(fā)展商住宅設(shè)計(jì)，擁有大量住宅實(shí)例，其中深圳東?；▓@獲建設(shè)部

小康住宅設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。

北京市建筑設(shè)計(jì)研究院簡(jiǎn)介：

成立于1949年10月，是一個(gè)享有對(duì)外經(jīng)營(yíng)權(quán)的大型綜合民用建筑設(shè)計(jì)、科研

單位。本院擁有國(guó)家設(shè)計(jì)大師6名，一級(jí)注冊(cè)建筑師106人，二級(jí)注冊(cè)建筑師

138人，每年完成工程750多項(xiàng)，建筑面積350萬平方米，在民用設(shè)計(jì)單位中

排名第一位。

星園的規(guī)劃設(shè)計(jì)借用雅科本公司的經(jīng)驗(yàn)，并利用自身在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的優(yōu)勢(shì)，

充分考慮北京地區(qū)的季節(jié)特點(diǎn)、市場(chǎng)特點(diǎn)、客戶需求，挪棄了大多數(shù)規(guī)劃單調(diào)、

呆板、模式化的平面布局，采用靈動(dòng)流暢的設(shè)計(jì)手法，將16怫以星座命名的

建筑，如璀璨星斗般點(diǎn)綴在綠草如茵的“星河”中，生動(dòng)自然而不失和諧統(tǒng)一，

靈動(dòng)流暢而富含韻律。總體規(guī)劃上將小區(qū)分為五個(gè)組團(tuán)（每個(gè)組團(tuán)3-4棟），

五個(gè)組團(tuán)向心布置,構(gòu)成星園住宅區(qū)的整體結(jié)構(gòu).組團(tuán)每棟住宅之間又有區(qū)別.

住宅高低錯(cuò)落（12、18、26）,標(biāo)志鮮明，既豐富了生活空間又使客戶對(duì)自己

的生活空間有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同感和歸屬感。

6.分期開發(fā)相關(guān)計(jì)劃

星園將按三期來開發(fā)

一期：2001年9月交付使用，共6幢，計(jì)平方米，套

二期：2002年月交付，史用，共幢，計(jì)平方米，套

三期：2003年月交付使用，共幢，計(jì)平方米，套

會(huì)所：

7.周邊及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

案名

華亭嘉園

總建筑面積43萬平方米

在售面枳22萬平方米

平均革價(jià)9500元

主力面積170MDOOM2

主:力總價(jià)150萬元-170萬元

發(fā)展商華遠(yuǎn)重

企劃用借自銷

建筑磨層32層點(diǎn)

規(guī)劃而枳7OM2-25OM2

單價(jià)超囤8080元-10000元競(jìng)

可管戶數(shù)576戶（共1200戶）

售出戶數(shù)290戶爭(zhēng)

銷隹率50%

開盤1期1998年9月個(gè)

交房三期2000年4、10月

聯(lián)系電話62078017/8/9案

分

析

出行條件□□■口回北臨北四環(huán)，東臨中華民族園，西距健翔橋、京昌高

速路300米,周邊有386、380、387、305、345、407

公交車通過

區(qū)位概念□□■0口位于朝陽區(qū)，與亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)及中關(guān)村高科技產(chǎn)

業(yè)區(qū)相望

社區(qū)規(guī)劃口回■口口高層建筑，15000平方米中心花園，綠化率40舟，地下

停車、一戶一位

產(chǎn)品營(yíng)建口口■口口歐式外立面設(shè)計(jì)，迅達(dá)電梯，廚房、衛(wèi)生間精裝修、

中央空調(diào)，戶型設(shè)計(jì)在朝向、采光上存在問題

景觀締造口回?口口15000平米中心花園，各種植物逾30種

物業(yè)管理管控口M■口口華遠(yuǎn)自管，4.5元，保安監(jiān)控、可視對(duì)講系統(tǒng)

小區(qū)配套□□■0口游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧、健身房、桑那、托幼所、超

市、餐廳、練功房、高爾夫練習(xí)場(chǎng)

企劃營(yíng)銷口口■口口廣告密度較大，現(xiàn)場(chǎng)氣氛;較好，有樣板房，有一定的

銷售流程

品牌形象口口■口口公司實(shí)力較強(qiáng)，在京有多個(gè)相關(guān)項(xiàng)目，企劃中注意營(yíng)造

知

名度，朝北房屋很難銷售

客源層面口口■口口外銷房，演藝界知名人士、自由職業(yè)者、金融界人士

口口■口□評(píng)比結(jié)果無等級(jí)，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

慧忠北里

總建筑面積110萬平方米

在售面積110萬平方米

平均單價(jià)普定5000元

重

點(diǎn)

甲級(jí)6400元

主力面積130M2

主力急、價(jià)70-萬元-80萬元

發(fā)展商華匯

企劃藥售自銷

建筑咬層高層塔樓、多層板樓

規(guī)劃面積-99M2-240M2

單價(jià)范圉甲6000元-6600元

可售戶數(shù)

■出戶數(shù)

銷隹率

開盤E1期銷售較早

交房EI期一現(xiàn)房

聯(lián)系電話64966471

出行條件□□■口回位于北辰左路利安立路之間，

周邊有108、358支、328、417、602公交車通過

區(qū)位概念口口?回口位于朝陽區(qū)，緊鄰亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)，屬90年代以來

新建的規(guī)模較大的小區(qū)

社區(qū)規(guī)劃口也■口口高層和多層板樓建筑，規(guī)模大，小區(qū)內(nèi)檔次差別明顯，

房屋采用兵營(yíng)式排列

產(chǎn)品營(yíng)延口0■□口樓外立面顏色單一，陳舊，奧的斯電梯，甲廚衛(wèi)精裝

修，戶型設(shè)計(jì)在朝向、功能分區(qū)上存在問題

景觀締造0口■口口普通綠化，沒有景觀

物業(yè)管理管控口回■□口華民物管，甲2.5元-3.5元

小區(qū)配套口團(tuán)■口口托幼所、超市、餐廳、小酒店、娛樂場(chǎng)所、學(xué)校，但

檔次偏低

企劃營(yíng)銷13口■□口廣告密度小，接待大廳面枳小，無樣板房，營(yíng)銷水平

較差

品牌形象EJ口■口口公司規(guī)模開發(fā)，國(guó)營(yíng)機(jī)制，沒有品牌形象

客源層面13口■口口在北、東、西城附近上班的人群，有部分為政府購房

和拆遷戶，客源檔次差別較大

口口■口口評(píng)比結(jié)果無等級(jí)，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

歐陸經(jīng)典

總建筑面積48萬平方.米

在值而枳現(xiàn)房2棟、期房5棟

平均單價(jià)6250元

主力面積134M-146M<171M2

主力總價(jià)70萬元-90萬元重

發(fā)展商龍脈房地產(chǎn)

企劃為售偉業(yè)顧問點(diǎn)

建筑■層高層塔樓、小高層板樓

規(guī)劃面積88M2-240M?___________競(jìng)

的價(jià)范圍5357元.7000元

可售，數(shù)738戶（期房）爭(zhēng)

售出戶數(shù)

銷售率個(gè)

開盤：!期1998年10月

交房H期1999年8月、2000年6月案

聯(lián)系電話64915831______________

分

出行條件□□■0□位于北苑路與慈忠路交匯處，周邊有358、417公交車

通過析

區(qū)位概念□口位于朝陽區(qū)，緊鄰.亞運(yùn)村金融商貿(mào)圈，但周邊環(huán)境較

百L,舊探物、肺建

社區(qū)規(guī)劃口回■口口高層塔樓和板式小高層建筑，人車分道，地下車庫、

一戶一位

產(chǎn)品營(yíng)建口回■□口歐式外立面設(shè)計(jì)，三菱電梯、毛坯房，現(xiàn)推出的二梯

三戶，采光、朝向均較好：在市場(chǎng)上有一定吸引力

景觀締造口口■口口歐式園林設(shè)計(jì)、綠化率超過40樂中心廣場(chǎng)、庭院雕塑、

小品落泉、

物業(yè)管理管控口口■□口中海物管3.5元，有對(duì)講系統(tǒng)

小區(qū)配套口口■團(tuán)口會(huì)所、游泳池、健身房、商場(chǎng)、餐超市、托幼所、超

市、中小學(xué)校、老年活動(dòng)室、兒童樂園、體育館、環(huán)

行散步道，配套較全，但這些硬件大多要在小區(qū)全部

落成之后才開始，所以前期客戶在生活上會(huì)有不便之

處

企劃營(yíng)銷口口■口口由專業(yè)的代理公司代理售嘍，廣告密度較大，接待大

廳面積大，無樣板房，有一定的銷售流程

品牌形象口回■口口民營(yíng)公司，期待借助專業(yè)的銷售、策劃公司加快銷售

客源層面口口■口口外企白領(lǐng)、部分私企，有相當(dāng)部分為二次置業(yè)者

口口■口口評(píng)比結(jié)果無等級(jí)，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

嘉銘園

總建筑面積2.4萬平方米（一?期）

在售面積2.4萬平方米__________

平均單價(jià)5300元

主力面積130M2

主力總價(jià)70萬元重

發(fā)展商■銘房地產(chǎn)

企劃哨售自銷點(diǎn)

建筑嘍層一期多層、二期高層

規(guī)劃面積80MJ180競(jìng)

單價(jià)范圍4930元4980元

可售戶數(shù)240戶（一期）爭(zhēng)

■出戶數(shù)210戶

銷售率90%個(gè)

開盤三期

交房三期1999年9月案

聯(lián)系電話64971438________

分

出行條件口口?回口北苑路以東300米,周邊有358、417公交車通過，但

因相關(guān)項(xiàng)目不臨街，且從小區(qū)通往北苑路的道路擁擠狹析

窄，

給客戶平時(shí)出行會(huì)帶來一定困難

區(qū)位概念□□■0口位于朝陽區(qū)，在亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)邊，但周邊環(huán)境較

差，有工廠、暫停工相關(guān)項(xiàng)目

社區(qū)規(guī)劃口回■口口多層建筑，地上停車、一戶一位

產(chǎn)品營(yíng)建口團(tuán)■口口毛坯房、獨(dú)立供暖供熱水通過供暖自動(dòng)交換

景觀締造口回■口口一般綠化，無景觀設(shè)計(jì)

物業(yè)管理管控口團(tuán)■□口待定

小區(qū)配套面口■口口生活設(shè)施配套較缺乏，一期只有超市、餐廳

企劃營(yíng)銷國(guó)口■口口廣告密度較小，接待大廳面積小，簡(jiǎn)單，無樣板房，

品牌形象0口■口口國(guó)營(yíng)公司，沒有太多品牌可言

客源層面回口■口口部分私企、拆遷戶，客源在品位和層次上不及萬科

口口■口口評(píng)比結(jié)果無等級(jí)，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

現(xiàn)代城

總建筑面積48萬平方米

在售面積9萬平方米

平均單價(jià)8800元_________

主力面積136M2、150M2

主力總價(jià)150萬元-170萬元重

發(fā)展商中鴻天

點(diǎn)

競(jìng)

爭(zhēng)

企劃解售自錯(cuò)

建筑樓層28層_________

規(guī)劃面枳73M2-300M?

單價(jià)范圍7800元-10000元

可售戶數(shù)1500戶

售出戶數(shù)850戶

銷售率56%

開盤三期1998年4月2日

交房二I期99年年底、明年3、6、年底

聯(lián)系電話65854441/2/3/5/6

出行條件口口?回口國(guó)貿(mào)以東800米，緊臨東三環(huán)和地鐵復(fù)八線出口

周邊有多條公交車通過，溝成立體交通

區(qū)位概念口口?田口位于朝陽區(qū)國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)，但周邊環(huán)境較差，有_E廠、

臨建、交通堵塞、空氣污染嚴(yán)重

社區(qū)規(guī)劃口回■口口現(xiàn)代高層建筑，中心花園，地下車席，

產(chǎn)品營(yíng)建口口■口□現(xiàn)代歐式外立面設(shè)計(jì)、日本富士達(dá)電梯、精裝修，在

裝修選材上力爭(zhēng)名牌，創(chuàng)造賣點(diǎn)

景觀締造口團(tuán)■□三塊足球場(chǎng)大的綠地、空中四合院

物業(yè)管理管控口口■口口中海物管，3.5元，紅外線周邊報(bào)警系統(tǒng)、閉路監(jiān)

控、

可視對(duì)講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程

小區(qū)配套口團(tuán)■口口緊鄰國(guó)貿(mào)商圈，一期不會(huì)有太多小區(qū)內(nèi)配套供客戶使

用，以后會(huì)有健身房、超市、餐飲，但小區(qū)配套不會(huì)

成為本相關(guān)項(xiàng)目的賣點(diǎn)

企劃營(yíng)銷口口■口口廣告密度較大，現(xiàn)場(chǎng)氣氛較好，有樣板房，裝修、布

置較有特點(diǎn)，有一定的銷售流程

品牌形象口口■口口民營(yíng)股份制、投資組合，在京的第一個(gè)相關(guān)項(xiàng)目，力創(chuàng)

知

名度

客源層面口口■口口在東部上班的外企白領(lǐng)、自由職業(yè)者、二次置業(yè)者

口口■口口評(píng)比結(jié)果無等級(jí)，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

萬泉新新家園

總建筑面積22萬平方米

在售面積6萬平方米

平均單價(jià)8000元

-4!-?-.-刀4-1枳4n18oA0M%-2C2C，0、MW2

主力總價(jià)140萬元重

發(fā)展商萬泉花園（投資管理管控組

合）_____點(diǎn)

企劃銷售萬通鼎安國(guó)際物業(yè)管理管

及競(jìng)

建筑■層6層

規(guī)劃面積140MJ330M2爭(zhēng)

單價(jià)范圍7648元-9000元

可售戶數(shù)個(gè)

售出戶數(shù)

銷售率案

開盤?期1998年9月

交房T期1999年8月分

聯(lián)系電話62633389/90

析

出行條件口口■□口東距人大300米，距西北三環(huán)500米，

區(qū)位概念口口■口口位于海淀區(qū)，與中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)相鄰

社區(qū)規(guī)劃口0■口口多層建筑、戶戶朝陽、地卜停車、一戶一位、基于

INTERNET的社區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)，

產(chǎn)品營(yíng)建口口■口口迅達(dá)電梯，毛坯房、蝌房、衛(wèi)生間菜單式裝修

景觀締造口口■口口小區(qū)綠化率45%,33000平米集中綠地花園，中心花園

廣場(chǎng)、水景雕刻廣場(chǎng)

物皿管理管控口叼?門口自管.4.5元,閉路電視監(jiān)視系統(tǒng),智能安防系統(tǒng)

小區(qū)配套□回■口口一期無配套，二期配套有超市

企劃營(yíng)銷□回■□口廣告密度較大，但較單一，現(xiàn)場(chǎng)氣氛較好，有樣板房，

有一定的銷售流程

品牌形象口0■口口投資管理管控組合

客源層面口口■口口以在西邊、中關(guān)村附近工年的外企、私企和自由職業(yè)

者為主，從品位和層次來看與萬科接近

口口■口口評(píng)比結(jié)果無等級(jí)，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)(圖標(biāo)居中位置)

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

華馨公寓

總建筑面積43萬平方米

在售面積22萬平方米

平均單價(jià)7800元

主力面積170M2

主力總價(jià)130萬元重

發(fā)展商華匯

企劃—自銷點(diǎn)

建筑■層6層、14層

規(guī)劃面積38M2-300M?競(jìng)

■價(jià)電-7(X)0元-8800元

可售戶數(shù)460戶爭(zhēng)

售出戶數(shù)

銷售率不好個(gè)

開盤二1期1999年6月

交房習(xí)期2000年4月案

聯(lián)系電話64966471

分

析

出行條件□□■口0位于北辰左路和安立路之間（慧忠北里小區(qū)內(nèi)），

周邊有108、358支、328、417、602公交車通