物業(yè)企業(yè)設(shè)備管理工作手冊范本

中海物業(yè)管理管控有限公

司

ZHONGHAIPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

編號：ZHPM—WI/S

版本：A

設(shè)備管理管控工作手冊

編制：日期：

審核：日期：

批準：日期：

文件受控章

聲明：未經(jīng)許可，不得翻印。

責任部門：設(shè)備管理管控

部

WI/S?目錄

ZHPM設(shè)備管理管控工作手冊

A/01/3

編號標題頁碼版號/狀態(tài)

WT/S-001設(shè)備管理管控部組織機構(gòu)圖1A/0

WT/S-002設(shè)備管理管控部職責1A/0

WT/S-OO3設(shè)備管理管控部經(jīng)理職責1A/0

WI/S-004設(shè)備管理管控部專業(yè)工程師職貢1A/0

WI/S-005設(shè)備保修期管理管控辦法1A/0

W1/S-006水電過戶審批制度2A/0

WI/S-OO7配電房管理管控制度1A/0

W1/S-008發(fā)電機房管理管控制度1A/0

WI/S-009水泵房管理管控制度1A/0

WI/S-O1O空調(diào)制冷設(shè)備房管理管控制度1A/0

WI/S-O11中控室/消防中心管理管控制度A/0

WI/S-012材料管理管控制度1A/0

WI/S-013物品驗證制度1A/0

WI/S-014計量器具定期檢定制度1A/0

WI/S-015計量器具的檢定方法4A/0

WI/S-016電氣維修規(guī)定1A/0

WI/S-O17大廈臨時用電管理管控規(guī)定1A/0

WI/S-018用水、供水管理管控規(guī)定1A/0

WI/S-019供方選擇評定規(guī)定2A/0

WI/S-020工程質(zhì)量的驗收規(guī)定1A/0

WI/S-021設(shè)備管理管控規(guī)程14A/0

WI/S-022公共設(shè)備大的故障維修程序1A/0

WI/S-023設(shè)備更新、技術(shù)改造程序1A/0

WI/S-024紅旗設(shè)備檢評2A/0

WI/SHT-OO1公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同合約8A/0

QR-OO1S配電房、電表房電能表抄表記錄1A/0

QR-002S配電房巡查記錄1A/0

QR-003S發(fā)電機運行記錄1A/0

WI/S-目錄

ZHPM設(shè)備管理管控工作手冊

A/02/3

編號標題頁碼版號/狀態(tài)

QR-004S水池（箱）加藥記錄1A/0

QR-005S水表抄表記錄1A/0

QR-006S水泵房巡查記錄1A/0

QR-007S中央空調(diào)冷水機組運行記錄表2A/0

QR-008S計量器具檢定臺帳1A/0

QR-009S計量器具檢定相關(guān)計劃1A/0

QR-010S萬用表檢定記錄1A/0

QR-011S鉗形表檢定記錄1A/0

QR-012S兆歐表檢定記錄1A/0

QR-013S供方初審記錄1A/0

QR-014SB類供方評價表1A/0

QR-015SC類供方評價表1A/0

QR-016S合格供方名單1A/0

QR-017S工程竣工驗收證明1A/0

QR-018S工程結(jié)算協(xié)議書1A/0

QR-019S解除缺陷責任證書1A/0

QR-020S機電設(shè)備統(tǒng)計表1A/0

QR-021S設(shè)備（機具）購置申請表1A/0

QR-022S設(shè)備（機具）驗證單1A/0

QR-023S設(shè)備（機具）外委維修申請表1A/0

QR-024S設(shè)備維修記錄1A/0

QR-025S設(shè)備（機具）報廢單1A/0

QR-026S設(shè)備保養(yǎng)相關(guān)計劃表1A/0

QR-027SI、II級設(shè)備保養(yǎng)記錄1A/0

QR-028SI、II級設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄1A/0

QR-029Sin級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄1A/0

QR-030S設(shè)備完好率統(tǒng)計表1A/0

WI/S-目錄

ZHPM設(shè)備管理管控工作手冊

A/03/3

編號標題頁碼版號/狀態(tài)

QR-031S設(shè)備完好率統(tǒng)計匯總表1A/0

QR-032S設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單1A/0

QR-033S設(shè)備技術(shù)狀態(tài)診斷記錄1A/0

QR-034S報廢設(shè)備、器件清單1A/0

QR-035S紅旗設(shè)備申報表1A/0

QR-036S紅旗設(shè)備評分表1A/0

QR-037S紅旗設(shè)備統(tǒng)計表1A/0

QR-038S紅旗設(shè)備率統(tǒng)計表1A/0

VVI/S-001

ZHPM設(shè)備管理管控部組織機構(gòu)圖A/0

1/1

設(shè)備管理管控部經(jīng)理

給

機電檔

排

電梯水案

空室

工工

調(diào)

資

工

程程

程料

師師師

員

各管理管控處維供方公司

/ATtT

VVI/S-002

ZHPM設(shè)備管理管控部職責

A/01/1

1.0設(shè)備管理管控部接受主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，按時完成交辦的各項工作。

2.0負責在合約管理管控部組織下對物業(yè)相關(guān)項目進行考察，擬制機電設(shè)備方面的合理化建

議。

3.0負責代表公司組織機電設(shè)備驗收組，對新樓宇機電設(shè)備進行驗收接管，負責設(shè)備技術(shù)資

料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問題。

4.0負責按照國家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標準，制定本公司機電設(shè)備驗收、維修、保養(yǎng)及運

行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標準，并及時更新。監(jiān)督管理管控處、供方執(zhí)行，對偏差

進行糾正。

5.0負責審批機電設(shè)備年度保養(yǎng)相關(guān)計劃；制定設(shè)備中修、大修相關(guān)計劃，審批中修、大修

合迨的方案、更新改造合適的方案；初審設(shè)備配件購置申請、維修設(shè)備、電動工具購置申請

（1000元以上）報主管副總經(jīng)理批準。

6.0負責設(shè)備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評審。

負責中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗收。負責合同合約管理管控（招

標、訂立-辦理合同合約會簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過戶

會簽手續(xù)。

7.0負責定期對公司所屬物業(yè)內(nèi)的機電設(shè)備進行檢查、診斷。負責組織解決技術(shù)難題（設(shè)備

方面）。

8.0負責公司安委會的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負責調(diào)查安全事故，做

出初步處理意見報主管副總經(jīng)理。

9.0負責對機電設(shè)備管理管控績效每年進行一次評審，統(tǒng)計出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率，設(shè)

備重大事故率。

10.0負責本部門部09002和IS014001文件的修訂工作。負責強弱電、電梯、空調(diào)、管道工、

鉗工的考核及題庫的收集工作。

11.0負責電梯、計量工具的檢定工作。

12.0負責代表公司就設(shè)備管理管控方面事宜對外聯(lián)絡(luò)。

13.0負責策劃、指導(dǎo)、參與高新技術(shù)的引入、開發(fā)、應(yīng)用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應(yīng)用。

14.0負責推進全公司的節(jié)能、降耗工作。

VVI/S-003

ZHPM設(shè)備管理管控部經(jīng)理職責A/0

1/1

1.0領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查設(shè)備管理管控部員工全面履行各自職責及完成公司下達

的各項任務(wù)。

2.0檢查總結(jié)當月工作，制定下月工作相關(guān)計劃，并組織安排實施。

3.0掌握設(shè)備管理管控情況，指導(dǎo)各管理管控處作好機電設(shè)備的使用、維修保

養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。初審價值超過壹仟元以上的設(shè)備設(shè)施的購置、大修、外委

維修合適的方案，并報主管副總經(jīng)理審批。

4.0組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇機電設(shè)備的驗收。

5.0組織紅旗設(shè)備檢查評比。定期組織設(shè)備管理管控績效評審。

6.0組織安全檢查。

7.D了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門員工思想工作動態(tài)，幫助解決工作難點，

提高管理管控及業(yè)務(wù)水平。負責解決投訴。

8.D掌握國內(nèi)外行業(yè)管理管控動態(tài)，負責引進國內(nèi)外先進的設(shè)備管理管控模式、

經(jīng)驗。

9.0遵守公司各項規(guī)章制度，勤奮工作，潔身自律。

VVI/S-004

ZHPM設(shè)備管理管控部專業(yè)工程師職責

A/01/2

1.0機電工程師職責

1.1接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，主管強弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備。

1.2作好本專業(yè)的工作相關(guān)計劃，初審保養(yǎng)相關(guān)計劃、維修合適的方案、改造

合適的方案；編制外委維修招標文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題，

1.3編制、修訂本專業(yè)IS09D02及IS014001文件，制定公司的規(guī)范、標準。負責

機電設(shè)備維修、養(yǎng)護供方評審、合同合約會簽。

1.4參加樓宇接管驗收工作，負責強弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備及資料檢驗。

1.5辦理用電過戶會簽手續(xù)，用電分攤。負責落實抄表到戶、供電設(shè)備向供電局

移交工作，用電設(shè)備節(jié)能及成本費用測算。

1.6負貢編制本專業(yè)技工考試題庫。

1.7遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所

創(chuàng)新。

2.0電梯工程師職責

2.1接受部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，主管電梯設(shè)備。

2.2負責電梯設(shè)備的接管驗收并收集整理電梯接管驗收資料。

2.3負責電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)相關(guān)計劃的審批，制定電梯年審相關(guān)計劃并實施。

負責電梯檢定及節(jié)能工作。

2.4負責編制本專業(yè)IS09002IS014001文件，電梯維修、養(yǎng)護供方評審，合同

合約會簽。

2.5定期對各管理管控處電梯進行檢查，指導(dǎo)。

2.6編制本專業(yè)技工考試題庫。

2.7遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所

創(chuàng)新。

3.0給排水空調(diào)工程師職責

3.1接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。主管給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備。

3.2作好本專業(yè)的工作相關(guān)計劃，初審保養(yǎng)相關(guān)計劃、維修合適的方案、改造

合適的方案；編制外委招標文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。

WI/S-004

ZHPM設(shè)備管理管控部專業(yè)工程師職責A/0

2/2

3.3編制、修訂本專業(yè)IS09D02及IS014001文件，制定規(guī)范、標準。負責本專業(yè)

分包商評審。

3.4參加樓宇接管驗收工作，負責給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)及資料檢驗。

3.5辦理水過戶會簽手續(xù)，用水分攤。負責組織水量平衡測試，中央空調(diào)節(jié)能

及成本費用測算。

3.6遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所

創(chuàng)新。

4.0設(shè)備管理管控部資料員職責

4.1接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，努力完成任務(wù)。

4.2參加樓宇交接驗收，負貢辦理資料交接手續(xù)。收集、分類、整理各管理管

控處的竣工資料，并歸檔妥善保存。

4.3負責工程資料、書籍的借閱，質(zhì)量記錄表格的發(fā)放。

4.4負責日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。負責IS09001TS014001

文件復(fù)印、發(fā)放、保管。

4.5負責搜集報紙、雜志上有關(guān)物業(yè)管理管控方面的法律、法規(guī)、標準，并剪

貼、整理。

4.6遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所

創(chuàng)新。

VVI/S-005

ZHPM設(shè)備保修期管理管控辦法A/0

1/1

1.D國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理管控條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：3、

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安

裝，為2年；其他相關(guān)項目的保修期限自竣工驗收合之日起計算。

保修期的計算應(yīng)以上述條約條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合

同合約保修期限為準。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修

期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當延長保修期。

2.0物業(yè)設(shè)備接管時，管理管控處、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特

別是電梯）保修的合適的內(nèi)容、范圍、期限，管理管控處維護的合適的內(nèi)容、

范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。

保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達到中海標準、適應(yīng)考評的需要，

保修工作之外的保養(yǎng)合適的內(nèi)容需管理管控處自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)

議有助于解決矛盾、糾紛。

3.0設(shè)備保修期時間內(nèi)，管理管控處宜委托專業(yè)公司對設(shè)備進行維護，機電設(shè)

備可委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電楞可按標準責任合約形式委

托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分，

機電設(shè)備、電梯故障維修，管理管控處應(yīng)督促保修單位解決。

4.0保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，管理管控處須在結(jié)算申請書上如實

填寫使用方意見，并報公司設(shè)備管理管控部審核蓋章。保修單位不履行保修義

務(wù)，管理管控處有權(quán)拒絕簽字。

VVI/S-006

ZHPM水電過戶審批制度A/01/2

用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理管控運營成本，各單位

須嚴格遵守審批制度。

1.0用電、用水由發(fā)展商過戶到管理管控處必須滿足以下條件：

1.1各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收房屋設(shè)備驗收合格、計量裝置符合要求，

1.2工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。

1.3不支付空置房管理管控費的發(fā)展商，須根據(jù)空置比率，就公共水電費對管

理管控處進行補貼。

1.4水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商己調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理值者，就

發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。

1.5以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商己申請辦理抄表到戶。

1.6原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費。

2.0水電過戶由公司設(shè)備管理管控部負責審核并辦理合同合約會簽手續(xù)。管理

管控處須向發(fā)展商索要原《供用電合同合約》、《供水合同合約》、《供水合

同合約執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司設(shè)備管理管控部，審核通過后，

由管理管控處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)設(shè)備部審核管理管控處不得

自行辦理。

相關(guān)文件：《水電過戶、抄表到戶辦理流程》

VVI/S-006

ZHPM水電過戶審批制度A/02/2

附件：水電過戶、抄表到戶辦理流程

是否滿足過戶條件

1、政府部門己驗收

2、已接通正式水電，供電、供zK部門已封表

3、我司已接管

管理管控處向窣展商索要用電用水

合同合約及以小水電單，明確川電川要求同展商辦

理，曲整比例。

水比例是否符合要求，費用是否有問

發(fā)展商、管理管控處向供電供水部門管理管控處去供電供水所

與抄羌釗戶由諸.請他們現(xiàn)場檢查是的用戶信.自采隹羌乃領(lǐng)行

發(fā)展商整改，或書面承公共部分代收水電費合同

諾,提供缺陷整改費用，合約書在公司設(shè)備部辦理

并確定金額。我司整改。會簽手續(xù)蓋章，公共部分

及小業(yè)主資料報供電供水

發(fā)展商寫過戶申請（蓋章），

費。管理管控處執(zhí)申請、原供電供水合同合約、水電費單及空白供電供水合同合約、

銀行代收水電費合同合約書，到公司設(shè)備管理管控部辦理合同合約會簽手續(xù)蓋章,

前供由供水前門、銀行亦理討戶C

設(shè)備部與發(fā)展商分攤?cè)牖镏吝^戶

期間水電費。管理管控處提供此WI/S-007

ZH.期間的水電抄表記錄。房管理管控制度A/0

1/1

為貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運行及服務(wù)質(zhì)量，特制

定配電房管理管控制度。

1.0負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電

氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。

2.0、配送電建立24小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每2小時巡查

一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明：

不能解決的問題及時上報管理管控處、并通知分包方。

3.0配電設(shè)備由專職人員負責管理管控和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工

操作，非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護制

度，高壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、

絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標識。值班員必須做好

值班記錄，認真作好交接班。

4.0配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表。

5.。變壓器嚴禁超負荷或極低負荷運行，應(yīng)有相關(guān)計劃的向供電局報停或啟用，

冬季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負荷的需求，恢復(fù)使用。嚴禁變

壓器空載運行。

6.0須有專人對巡查記錄、抄表記錄進行統(tǒng)計、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運行狀

態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。

7.0停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認供電線路正常、電

氣設(shè)備完好后方可送電。

8.0配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)公司設(shè)備管理管控部同意；重大變更，要

上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準。

9.0配電房室溫不可超過攝氏40度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，

并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關(guān)人員須經(jīng)管理管控處辦公

室許可方可進入。

10.0加強日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝

置完好。

WI/S-008

ZHPM發(fā)電機房管理管控制度A/0

1/1

1.0非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修班人員須經(jīng)管理管控處辦公室同意后，在值班員的陪司

下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應(yīng)加鎖。

2.0機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙。

3.0發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進行充放

電。

4.D配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，

應(yīng)派專人值班。

5.0每月起動機組運轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機組正常自動投入。

6.0發(fā)電機油箱內(nèi)儲備8小時滿負荷用油量。

7.0發(fā)電機實行定人定機操作、保養(yǎng)和每月周期運行檢查。非值班或維修人員

不得操作。

8.0機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。

9.0機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。

10.0發(fā)電機檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電

機運行，發(fā)生意外傷害。

WI/S-009

ZHPM水泵房管理管控制度

A/01/1

水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作

是直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和大廈消防

用水，管理管控好水泵房，特制定如下制度：

1.0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由維修班負責使用

管理管控，并指定專人負責（以下稱“水管員”）。作好日常運行的巡查、點

檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。

2.D水泵房內(nèi)機電設(shè)備由維修班值班人員負責操作，無關(guān)人員不得進入水泵房，

停水須經(jīng)管理管控處批準。

3.0消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位

置，所有操作標志簡單明確。

4.0生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。

5.0消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作槍查。無條件啟動的消防水

泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行盤車，每季度對電動機進行一次絕

緣搖測。

6.0泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、

調(diào)整。

7.。水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水

管員保管。

8.0水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交辦公室

存檔。

9.0各級水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水

系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備部作好水量平衡測試。

10.0嚴禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申

請手續(xù)。

WI/S-010

ZHPM空調(diào)制冷設(shè)備房管理管控制度A/0

1/1

空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特作

如下規(guī)定：

I.0空調(diào)制冷機房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理管控操作，非本職人員

禁12操作。

2.0無關(guān)人員必須經(jīng)管理管控處辦公室書面許可，方能進入制冷機設(shè)備房。

3.0室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴禁煙火。

4.0做好設(shè)備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數(shù)是否正常準確，發(fā)現(xiàn)

異常應(yīng)及時處理并上報。

5.0須每三天對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負荷的變化

調(diào)節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標。

6.0定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。

7.0定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。

8.0空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機房每月掃除一次，

制冷冷水機組每月清潔一次。

WI/S-012

ZHPM材料管理制度A/01/1

1.0維修班下個月的材料相關(guān)計劃，應(yīng)在本月25日前報管理管控處采購主管，

由采購主管送交管理管控處主任審批，確定下月需購買材料。

2.0一般材料由采購主管與所需物資部門協(xié)同購買；采購時要兩人同行采購，

報銷時附采購相關(guān)計劃或報告書。

3.0采購材料要貨比三家，認準質(zhì)量，相同質(zhì)量下應(yīng)取最底價進行采購，供貨

方應(yīng)為合格供應(yīng)商。

4.0材料購回后應(yīng)由維修班長進行驗證。發(fā)票數(shù)量應(yīng)與貨相同，物品及數(shù)量應(yīng)

與《采購記錄表》上所述相同。

5.0材料入庫應(yīng)由庫管員驗收，庫管員開入庫單，并在發(fā)票反面簽上名；采購

主管也應(yīng)在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，棄把入庫單其中的一聯(lián)附在

發(fā)票后作為報銷憑據(jù)。

6.0應(yīng)急材料可以先口頭報告同意購買，再補填《采購相關(guān)計劃審批表》或補

寫正式報告。

7.0材料出庫時需注明此材料用于什么地方、什么用途，領(lǐng)料人需在出庫單上

簽名。

8.0維修人員可以根據(jù)日常實際情況一次性領(lǐng)用若干材料，領(lǐng)料人需在出庫單

上注明所領(lǐng)用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫單上簽名；維修人員

在領(lǐng)用專用配件時，需拿廢舊零部件換取。

9.0維修人員在完成維修任務(wù)后，所節(jié)余的材料應(yīng)如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。

10.0禁止維修人員利用工作之便，多領(lǐng)冒領(lǐng)材料搞關(guān)系，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴處理，

11.0庫房保管員應(yīng)按材料的品種、質(zhì)量、性能不同采取不同的保管措施，否則

造成損失追究其經(jīng)濟責任。

12.0發(fā)放材料要堅持憑派工單發(fā)料。

13.0材料出庫須遵循先進先出的原則，對入庫的材料要作好日期標識，以便于

發(fā)放管理管控。

14.0材料庫房每月要講行一次庫房席存，每季度要對維修人員領(lǐng)用的材料公布

一次。電梯公司（專業(yè)公司）在半年工作總結(jié)中，要具體分析材料使用情況，

做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費，造福業(yè)主。

WI/S-013

ZHPM物品驗證制度A/01/1

1.0為了確保向服務(wù)對象提供合格的物品，所有用于大廈內(nèi)影響服務(wù)質(zhì)量的進

貨物品（含維修材料、清潔用品、保安用品等物品）都必須經(jīng)過驗證。

2.0所需物品部門必須對影響服務(wù)的進貨物品進行驗證，并認真填寫《物品驗

證單》，以確認物品之質(zhì)量狀態(tài)，采購主管還應(yīng)在《物品驗證單》上簽名。

3.0所需物品部門在驗證時依據(jù)驗證標準發(fā)現(xiàn)不合格品時，應(yīng)即時通知采購主

管，并會同管理管控處主管主任對不合格品進行確認。

4.0對不合格品應(yīng)及時處理，所需物品部門主管、采購主管、管理管控處主管

主任，三方應(yīng)共同商討對不合格品的處理方法（返修、降級使用、退貨或報廢），

《不合格品處理單》由所需物品部門主管負責填寫，由主管主任確認。

5.0所需物品部門主管應(yīng)對所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進行標識。

6.0物品的數(shù)量及規(guī)格應(yīng)和《泯購相關(guān)計劃審批表》所提供的相符。

WI/S-014

ZHPM計量器具定期檢定制度A/01/1

1.0凡有關(guān)維修、保養(yǎng)、檢測的計量器具，按市計量局規(guī)定一年檢定一次。

2.0各管理管控處維修班按檢定相關(guān)計劃表所規(guī)定時間提前一周將計量器具送

設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準計量器具進行自檢并作記錄，建立《計量

器具檢定臺帳》，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理管控處。基準器具按檢定相關(guān)計劃

表時間提前一個月送計量站檢定。

3.0凡經(jīng)檢驗不合格的計量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應(yīng)報廢后重新購買，

4.0管理管控處新購買的計量器具，須上報公司設(shè)備部建帳，并納入檢定相關(guān)

計劃。

5.0凡計量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動時，應(yīng)送設(shè)備部重新進行檢定。

6.0計量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。

7.0凡基準器具，使用者不得隨意自行亂調(diào)動，不得亂放，應(yīng)合理使用，妥善

存放。

WI/S-015

ZHPM計量器具的檢定方法A/01/4

1.0目的：對計量器具進行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。

2.0范圍：公司所有測量器具。

3.0職責：各管理管控處維修班按檢定相關(guān)計劃表時間提前一周將計量器具送設(shè)備部待檢，

由設(shè)備部專人根據(jù)基準計量器具進行自檢并作記錄，建立《計量器具檢定臺帳》，然后將結(jié)

果下發(fā)給各管理管控處?；鶞势骶甙礄z定相關(guān)計劃表時間提前一個月送計量站檢定。

4.0合適的內(nèi)容：

4.1計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20±5℃；濕度：65±5%。

4.2萬用表的檢定（每年檢定一次）。

4.2.1檢視外表是否完好，附件是否齊全。

4.2.2DCV檔，用DF130直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀

表采用對比法對3.000V、24.00V、36.00V檢定誤差，并作記錄。

4.2.3ACV值，交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用

對比法對110.0V、220.0V\380.0V各點電壓檢定誤差,并作記錄。

4.2.4DCA值，用DF130直流電源發(fā)生器帶不同的電阻負載作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格

（或準用）的基準儀表采用對比法分別對3.000MA、100.0MA、300.OMA.3.000A進行檢定,并

作記錄。

4.2.5ACA值，用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）

的基準儀表采用對比法分別對30.00MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進行檢定,并作記錄。

4.2.6OHQ值:用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表分別對200.0。、2.000KQ.20.00K

Q進行測定后與被測驗的萬用表測定值對比確定誤差，并作無錄。（本法只適用于電阻值1

。以上的檢定。）

4.3鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。

4.3.1交流電流值，用自耦調(diào)壓器、小型交流電焊機作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計量所檢

定合格（或準用）的基準儀表采用對比法分別對10.0A、50.0A、100A、200A進行檢定誤差，

并作記錄。

4.4轉(zhuǎn)速表、數(shù)字歐姆表公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計量所直接檢定一次。

WI/S-015

ZHPM計量器具的檢定方法A/02/4

4.5兆歐表的檢定（每年一次）：用不同的高阻值電阻作被測體及經(jīng)計量所檢定合格（或準用）

的基準儀表和被檢定兆歐表對0.10MC、0.5MC、5.0MQ、50MQ、100MQ、500MQ讀數(shù)值采

用對比法檢定誤差，并作記錄。

4.6尺類及彈簧秤的檢定、報廢。

4.6.1鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標卡尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴重

而影響精度時可報廢處理，填寫《不合格品處理單》，由主管主任審批。

4.6.2彈簧秤類的計量器具使用滿三年報廢。

公司內(nèi)使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對檢定的計量器具，

電E電流測量值的誤差在2.5%以內(nèi)、電阻測量值的誤差在5%以內(nèi)為合格。

4.7檢定電路原理圖

4.7.1直流電壓檢定原理圖

4.7.2直流電流檢定原理圖

4.7.2.1小電流檢定

VVI/S-015

ZHPM計量器具的檢定方法A/03/4

4.7.2.2大電流檢定

4.7.3交流電壓檢定原理圖

4.7.4鉗形表檢定原理圖

VVI/S-015

ZHPM計量器具的檢定方法A/04/4

4.7.5兆歐表檢定原理圖

4.7.6歐姆值檢定原埋圖

4.8相關(guān)文件及記錄

4.8.1_萬用表檢定記錄

4.8.2_鉗形表檢定記錄

4.8.3_兆歐表檢定記錄

WI/S-016

ZHPM電氣維修規(guī)定A/01/1

為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運行，促進電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正常

化、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：

1.0必須嚴格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓(xùn)后持證

上崗，以保證工作萬無一失。

2.0供方（或維修班）對于大廈內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按相關(guān)計劃定期保養(yǎng)及維

修。重大電氣設(shè)備的檢修相關(guān)計劃，要由設(shè)備部把關(guān)審查并派專人參加。

3.0維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，機電公司

（或管理管控處）對作業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及

設(shè)備事故的發(fā)生。

4.0在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，

至少由附人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗電，并懸

掛標識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。

5.0對于高壓設(shè)備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗電后，必須裝設(shè)接地線，在醒目

處懸掛標志牌，必要時加裝遮欄。

6.0維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施

后，方可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電