上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理方案范本

上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理方案

（草案）

上海萬(wàn)達(dá)商'］廣場(chǎng)管理有限公司

2022年3月

目錄

第一章前言

第二章項(xiàng)目概況

第三章時(shí)間安排

第四章管理目標(biāo)

第五章管理總體構(gòu)想

第六章前期介入

第七章接管驗(yàn)收

第八章租戶服務(wù)

第九章設(shè)備管理

第十章保安服務(wù)

第十一章保潔服務(wù)

第十二章綠化服務(wù)

第十三章組織機(jī)構(gòu)

第十四章物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算

第十五章員工培訓(xùn)

第一章前言

上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司作為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，我們的

工作原則始終是“優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以客為先”，以認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和鍥而不舍

的工作作風(fēng)，盡心盡力作好各項(xiàng)工作。以“打造百年企業(yè)，創(chuàng)建世界品牌”

的企業(yè)目標(biāo)，和“發(fā)展企業(yè)，功于社會(huì)”的企業(yè)宗旨，作為我們的管理物業(yè)

的基礎(chǔ)理念。隨后的經(jīng)營(yíng)管理方案將針對(duì)上海項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們作出初

步策劃方案，希望憑借上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)越的地理位置，配合我們集團(tuán)高

水平的策劃、設(shè)計(jì)以及管理公司所提供的專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，為創(chuàng)建上海

頂級(jí)商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。

?位置

上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)用地范圍：東臨淞滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，

西側(cè)為國(guó)賓路。

?主力店介紹：

沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)：

臨淞滬路、政通路，高四層，總建筑面積約2.8萬(wàn)nf

巴黎春天：

臨淞滬路、邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬(wàn)m2；

第一食品廣場(chǎng)：

臨邯鄲路、國(guó)賓路，高五層，總建筑面積約2萬(wàn)nf；

萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城：

臨國(guó)賓路，設(shè)十人放映廳的萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、并設(shè)有娛樂(lè)廣場(chǎng)及書(shū)城，總

建筑面積約3.5萬(wàn)m2：

國(guó)際家居廣場(chǎng)：

臨政通路、國(guó)賓路，高五層，建筑面積約3.3萬(wàn)n?；

地下一層精品店：

建筑面積4.4萬(wàn)n?,將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外包括服裝、休閑、餐飲娛樂(lè)等行業(yè)內(nèi)

著名連鎖品牌店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

為把上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)成為一流的精品廣場(chǎng)，商業(yè)公司考察多達(dá)2

0家境內(nèi)外著名的設(shè)計(jì)公司，經(jīng)多輪招投標(biāo)決定：一層商鋪劃分由美國(guó)著名

商業(yè)公司TOBMAN公司負(fù)責(zé)?，外立面設(shè)計(jì)由日本著名M.A.0設(shè)計(jì)公司承

擔(dān)，這些公司先進(jìn)的理念和設(shè)計(jì)風(fēng)格成為上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的鮮明特色，為項(xiàng)

目最終打造成精品T程奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ).

上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置了兩層地下室，一層為地下商場(chǎng)及非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)，

二層為地下汽車(chē)庫(kù)（部分兼做六級(jí)人防，面積約0.7萬(wàn)平方米）工程與設(shè)備

用房。建筑面積約9.5萬(wàn)n?。三根辦公樓采用后退五角場(chǎng)環(huán)島的處理手法，

減少了對(duì)城市交通樞紐的壓迫感。為減緩基地建筑對(duì)街角的壓力，面向下沉

廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)角建筑百盛百貨出入口采用二層局部架空，形成轉(zhuǎn)角小廣場(chǎng)的過(guò)渡

空間，在尺寸及建筑形體上盡可能的與周邊建筑保持一種相互呼應(yīng)的關(guān)系。

在邯鄲中與國(guó)賓路口，二幢高層辦公樓的并立，強(qiáng)化了街角的標(biāo)志性，另一

幢布置在基地的北側(cè)與雙塔遙相響應(yīng)。面向五角場(chǎng)城市中心的開(kāi)放式構(gòu)成，

形成三棟相互關(guān)聯(lián)的高層構(gòu)筑群體，強(qiáng)調(diào)了整體空間的統(tǒng)一性。

建筑形體的構(gòu)思充分考慮建筑自身與城市環(huán)境的關(guān)系，采用富于變化的

建筑形體，辦公樓外飾玻璃幕墻，簡(jiǎn)潔明快、晶瑩剔透，宛如在繁雜的城市

環(huán)境中矗立的一組耀眼令目的水晶。由下向上削去的斜面更是對(duì)城市空間的

擴(kuò)大，不僅賦予建筑耕新的形象，同時(shí)也減弱了沿街建筑對(duì)城市道路的壓迫

感。水晶體造型構(gòu)成了萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)成為地域的標(biāo)志性景觀。

商業(yè)公司多次與設(shè)計(jì)院研究溝通，要求在滿足使用的前提下不斷把項(xiàng)目

設(shè)計(jì)方案逐步完善。目前確定的總平面設(shè)計(jì)中，結(jié)合基地內(nèi)五個(gè)商業(yè)建筑單

體，形成了縱橫聯(lián)系的三條商業(yè)步行街（主要步行街寬度22m）和一個(gè)商業(yè)

演示廣場(chǎng)，建筑面積約4000n?。通過(guò)用地紅線內(nèi)的環(huán)行道路及五個(gè)出口的引

入，合理的做出五個(gè)環(huán)形交織成網(wǎng)的廣場(chǎng)地面交通組織，以及考慮應(yīng)急狀態(tài)

下可作為通道使用的消防緊急路線。

在交通組織設(shè)計(jì)方面，聘請(qǐng)了有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家作出了萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)交通組

織影響的評(píng)估報(bào)告。為有效緩解各種車(chē)輛出入對(duì)五簾場(chǎng)周邊環(huán)境的沖擊，商

場(chǎng)、辦公樓大量的車(chē)流和物流出入口均布置在次要城市道路政通路和國(guó)賓路

上，辦公樓遠(yuǎn)離五角場(chǎng)環(huán)島，避免了辦公人流與商業(yè)人流的交叉，減小了對(duì)

城市交通的壓力。國(guó)賓路上設(shè)置兩處機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，于城市次干

線一一政通路上設(shè)置?處貨物車(chē)輛出入口，在國(guó)賓路靠近華納國(guó)際影城以及

地下二層設(shè)置了出租車(chē)專(zhuān)用的上、下客區(qū)和待客區(qū)：在地下二層設(shè)有700余

個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，在地面利用規(guī)劃路線內(nèi)的建筑退界設(shè)有80余輛機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)

位。設(shè)計(jì)中充分考慮了地下、地上空間組織的利用關(guān)系，在政通路北側(cè)設(shè)計(jì)

了與地鐵及百聯(lián)又一城相聯(lián)通的交網(wǎng)通道，在邯鄲路、淞滬路交口處設(shè)置了

與五角場(chǎng)道路中心下沉步行廣場(chǎng)的接口通道，提高了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

第三章時(shí)間安排

一、物業(yè)交付驗(yàn)收時(shí)間

上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2006年11月18日交付驗(yàn)收。

二、計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間

上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2006年12月18日開(kāi)門(mén)迎賓。

三、開(kāi)業(yè)前工作計(jì)劃

?上海項(xiàng)目工期節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及開(kāi)業(yè)時(shí)間見(jiàn)附表一

?上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司工程部開(kāi)業(yè)前工作安排見(jiàn)附表二

?上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司物管部開(kāi)業(yè)前工作安排見(jiàn)附表三

第四章管理目標(biāo)

上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司將對(duì)上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行集中的統(tǒng)

一管理，走專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理道路，創(chuàng)建商業(yè)物業(yè)夕亍業(yè)品牌。物業(yè)管理既包

括管理，又包括服務(wù)，管理的對(duì)象是物，包括樓體、設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地等等;

服務(wù)的對(duì)象是人，受雇于人、服務(wù)于人。管理是物業(yè)管理公司的根本任務(wù)，

服務(wù)是貫穿于整個(gè)物業(yè)管理工作的連線，只有管理與服務(wù)兩手i起抓，才能

將現(xiàn)有的物業(yè)管理工作水平真正向高檔次提升，才能使業(yè)主得到滿意、給顧

客以舒適的購(gòu)物環(huán)境。

一、租戶服務(wù)指標(biāo)

?服務(wù)滿意率達(dá)100%；

?無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生；

?有效投訴處理率100%；

?服務(wù)人員崗前、崗中培訓(xùn)達(dá)到100%;

?服務(wù)對(duì)象滿意率95%（含95%）以上；

二、設(shè)備管理指標(biāo)

?設(shè)備完好率達(dá)98%以上；

?商戶報(bào)修，接報(bào)后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。維修及時(shí)率達(dá)100%,維修

合格率達(dá)100%,返修率不高于1%;

?電梯關(guān)人，接報(bào)后3分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理；

?無(wú)重大設(shè)備責(zé)任事故發(fā)生；

?確保設(shè)備安全正常運(yùn)行；

?提高設(shè)備的使用效率，降低運(yùn)行成木；

?設(shè)備設(shè)施檔案資料齊全，分類(lèi)成冊(cè)，管理完善，查閱方便；

?建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立維修電話，緩受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)

管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收

集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄；

制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)

行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)

境符合設(shè)備要求；

配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，持證上崗,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程：

設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故；

1.供電系統(tǒng)

。保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通

知業(yè)主；

。制定臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行；

2.弱電系統(tǒng)

今按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作；

今監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保

存。

3.消防系統(tǒng)

令消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損,

可隨時(shí)啟用；

令消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種

問(wèn)題；

令組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)

任人；

。有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引

導(dǎo)標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通；

。無(wú)火災(zāi)安全隱患。

4.電梯系統(tǒng)

。電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；

。電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施

完好；

。轎箱、井道、機(jī)房保持清潔；

。電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗；

。運(yùn)行出現(xiàn)故隙后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；

。運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。

5.給排水系統(tǒng)

。建立用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)

水計(jì)劃；

。設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏；

。按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；

。二次供水許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；

。水池、水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；

。高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周?chē)鸁o(wú)

污染隱患/

。限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知商戶；

。排水系統(tǒng)暢通，汛期通道無(wú)積水，地下室、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積

水、浸泡發(fā)生；

。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、

泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象；

。制定事故應(yīng)急處理方案。

6.空調(diào)系統(tǒng)

令中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，冷卻塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無(wú)嚴(yán)

重滴漏水現(xiàn)象；

。中央空調(diào)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維

修；

。制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。

三、保安服務(wù)指標(biāo)

?實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；

?保安人員熟悉商場(chǎng)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)

真負(fù)責(zé)；

?結(jié)合商場(chǎng)特點(diǎn)，制訂安全防范措施；

?各種進(jìn)出車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；

?商場(chǎng)外停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導(dǎo)，管理有序，車(chē)輛排列整齊；

?地下停車(chē)場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記；

?非機(jī)動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整

潔；

?危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施；

四、保潔服務(wù)指標(biāo)

?保潔管理無(wú)盲點(diǎn)；

?清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專(zhuān)職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行

標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔；

?垃圾口產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；

?房屋公共部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物

現(xiàn)象；

?商場(chǎng)、衛(wèi)生間、電梯、扶梯、樓梯間、天臺(tái)、玻璃門(mén)窗等保持潔

凈；

?商場(chǎng)內(nèi)公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；

?商場(chǎng)外墻無(wú)污染。

五、綠化服務(wù)指標(biāo)

綠化完好率達(dá)98%以上；

花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)

斑禿；

花壇內(nèi)無(wú)紙屑、煙頭等雜物。

第五章管理總體構(gòu)想

從上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)本身特點(diǎn)及未來(lái)客戶性質(zhì)分析，主要有以下幾個(gè)特

點(diǎn)：

?地處五角場(chǎng)城市城市副中心，交通便利，客源組成復(fù)雜；

?屬開(kāi)放式綜合型商業(yè)物業(yè)，公共區(qū)域面積較大，人流疏散的出入

口多；

?商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，集超市、百貨、家居、電影、娛樂(lè)、文化、餐飲、

辦公、停車(chē)于一體，需提供多種物業(yè)服務(wù)。

上海萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)定位為高檔次的購(gòu)物廣場(chǎng)，作為專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，

從客戶要求出發(fā)，針對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)，我們將提供各類(lèi)型的特色服務(wù)：

一、常規(guī)性的公共服務(wù)

這是管理中的基本管理內(nèi)容，是物業(yè)管理面向所有商戶提供的最基本的

管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序

和凈化、美化生活工作環(huán)境。其中包括：

1.上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)房屋建筑主體的維修管理。定期掌握房屋的

基本情況，對(duì)樓面、樓道等房屋進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,

使建筑物保持完好、整潔和美觀。對(duì)租戶的商鋪裝修進(jìn)行嚴(yán)格

的監(jiān)督管理，確保不因裝修而影響建筑壽命和危及他人安全。

2.上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)

常對(duì)供電供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公

用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的

運(yùn)行狀態(tài)。

3.上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)清潔衛(wèi)生的管理。擬聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)清潔公司，清掃

保潔人員全面負(fù)責(zé)樓內(nèi)及各公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持

公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。

4.綠化管理。擬聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)綠化公司，綠化人員應(yīng)對(duì)綜合樓周?chē)皟?nèi)

部的花草樹(shù)木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為用戶、租戶創(chuàng)造優(yōu)美

整潔舒適的高雅的環(huán)境。

5.停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛及交通管理。管理人員要對(duì)用戶、租戶以及外來(lái)

人員的車(chē)輛進(jìn)行管理，保證停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛停放整齊、管理有序,

保證車(chē)輛安全。

6.消防及治安管理。保安人員對(duì)商場(chǎng)及外圍進(jìn)行全天候保安值勤,

設(shè)立監(jiān)控中心和消防控制中心及固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗。

確保用戶、租戶人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)保證24小時(shí)值班監(jiān)控。

做好消防器材的維護(hù)，對(duì)違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。如有設(shè)備

等報(bào)警或故障顯示，需立即通知有關(guān)部門(mén)人員，及時(shí)到場(chǎng)解決。

7.收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照物管合同及當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)核定的物業(yè)管

理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、定期收取管理費(fèi)用，并接受商戶監(jiān)督。

二、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)

上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為提高商場(chǎng)知名度，發(fā)展?jié)撛诳蛻?，確保商場(chǎng)滿鋪、

旺鋪，面向廣大租戶，提供各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。

1.組織舉辦各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)；

2.利用各種媒體進(jìn)行廣告宣傳；

3.前臺(tái)客戶咨詢、廣播服務(wù)。

三、委托性的特約服務(wù)

為滿足物業(yè)租用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，指在物業(yè)管理委

托合同未要求、物業(yè)管理在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)使用人又提出該方

面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。

并根據(jù)租戶需要，提供特約服務(wù)。

第六章前期介入

一、建設(shè)施工期間

建設(shè)施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設(shè)的

施工質(zhì)量是物業(yè)管理前期介入的重要內(nèi)容。在建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期介

入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，在參與過(guò)程中逐步對(duì)物業(yè)的

硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為物

業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

?提出設(shè)備的設(shè).置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建

設(shè)；

?分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕

后期管理的壓力；

?審查有關(guān)工程的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；

?提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；

?提供功能布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；

?幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造

成損傷；

?提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布

置及所用建材的性能；

?檢杳工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建

筑師定期碰面會(huì)等)；

?檢杳前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的

部分提出建議；

?配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

?提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；

?對(duì)公建配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今

后客戶的發(fā)展需要和三標(biāo)(IS0900KISO1400KOHS18001等)

需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

二、竣工驗(yàn)收階段

為保證物業(yè)入伙后的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展，必須對(duì)物業(yè)有全面的了解,

如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)物業(yè)情況了如指掌。

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)

業(yè)主利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助業(yè)主做好使用功能的驗(yàn)收,

對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

?參與房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；

?發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏的工程；

?參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；

?制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；

?指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

三、前期物業(yè)規(guī)章制度制訂

為了使今后大廈的物業(yè)管理更能有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，在物業(yè)正式交

付驗(yàn)收前，物業(yè)管理前期介入人員將設(shè)計(jì)今后物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)

章制度及編制有關(guān)文件，印制各種證件，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、人員培

訓(xùn)等前期工作。

?裝修管理辦法；

?裝修管理協(xié)議；

?房屋驗(yàn)收表；

.施工人員登記表；

?安全責(zé)任書(shū)。

第七章接管驗(yàn)收

移交接管前的準(zhǔn)備工作

1.成立上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了

解購(gòu)物廣場(chǎng)設(shè)施設(shè)備、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管

道線路的鋪設(shè)位置及走向存在的問(wèn)題：填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄，以

便盡快得到解決。

2.進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)的工程技術(shù)人員，與項(xiàng)目公司的工程師一起，參與樓

宇竣工收尾的監(jiān)督工作，主要是參與機(jī)電的安裝調(diào)試，了解整

個(gè)樓宇內(nèi)裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地;

熟悉水、電氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為開(kāi)業(yè)后的管理、

維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

3.與項(xiàng)目公司、施工單位制訂驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

A.移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

B.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表

C.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

D.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

E.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)資料的移交接管

1.產(chǎn)權(quán)資料

A.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

B.用地批準(zhǔn)文件;

C.建筑執(zhí)照；

D.商鋪位置、建筑面積清單；

2.驗(yàn)收合格資料

3.工程技術(shù)資料

A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬

工程及隙蔽管線的全套圖紙；

B.地質(zhì)勘察報(bào)告；

C,工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；

D.圖紙會(huì)審記錄；

E.工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

F.隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

G.沉降觀察記錄；

H.竣工驗(yàn)收證明書(shū)；

I.砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告；

J.水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；

K.供水試壓報(bào)告；

三、上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)接管驗(yàn)收程序

1.上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司通知本公司接管驗(yàn)收；

2.本公司驗(yàn)收小組按接管資料清單核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收

復(fù)函；

3.驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配

套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收；

4.對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)攻小組填寫(xiě)各類(lèi)遺留問(wèn)題

統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；

5.對(duì)商鋪內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的商鋪，由本公

司接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任；

6.租戶入場(chǎng)時(shí)，由客服部、工程部派員陪同對(duì)商鋪內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)

則的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告項(xiàng)目公司，并

要求施工隊(duì)限期內(nèi)遂項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)公司或租戶驗(yàn)收后消項(xiàng)；

7.在保修期.內(nèi)，在使用過(guò)程中租戶或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施

工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告項(xiàng)目公司查驗(yàn)證實(shí)后，大中修

由項(xiàng)目公司責(zé)令施工隊(duì)更換或返修，小修、急修可委托本公司

工程部修理。

四、商場(chǎng)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

1.驗(yàn)收項(xiàng)目

A.土建系統(tǒng)

B.外環(huán)境

C.電氣系統(tǒng)

D.給排水、衛(wèi)生設(shè)備

E.消防系統(tǒng)

F.空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)

G.電梯

H.弱電系統(tǒng)

1.計(jì)量表：

2.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

參照建設(shè)部ZBP30001——90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1997年7月1口頒布的《房

屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到租戶的合理要求。

五、工程完善和工程遺留問(wèn)題處理規(guī)定

1.工程完善。在房屋本體工程竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配

套設(shè)施的工程完善。

2.工程遺留問(wèn)題。在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，存在的安全隱

患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修

無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。

3.處理措施

A.上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職

能，指派專(zhuān)人作好協(xié)調(diào)工作；

B.對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題及時(shí)向管理公司匯報(bào)；

C.限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主（用戶）正常營(yíng)業(yè)；

D,給進(jìn)場(chǎng)施工隊(duì)人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，

確保安全；

E.增強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理；

F.施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到管理公司申請(qǐng)“放行條”，經(jīng)主管管理

員以上人員檢查無(wú)誤，簽名后施工隊(duì)方可撤離現(xiàn)場(chǎng)。

六、租戶入場(chǎng)前籌備工作

1.編制交鋪工作方案。上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司負(fù)責(zé)根據(jù)

商業(yè)管理公司要求編寫(xiě)交鋪工作方案，交鋪工作方案的內(nèi)容包

括以下部分：

A.核實(shí)《上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理方案》中擬定的各類(lèi)人員配備

情況；

B.根據(jù)上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的實(shí)際情況和《上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管

理方案》中對(duì)購(gòu)物廣場(chǎng)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定

購(gòu)物廣場(chǎng)入伙后在加強(qiáng)治安、車(chē)輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的

配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施；

C.制定交鋪流程；

2.準(zhǔn)備交鋪資料

A.根據(jù)商業(yè)管理公司VI手冊(cè)和上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)際情況編

寫(xiě)和印刷租戶管理文件；

B.ER刷公布《裝修管理規(guī)定》。

七、租戶入場(chǎng)管理

交鋪流程圖：驗(yàn)證——>發(fā)放資料——》交費(fèi)——?鎖匙發(fā)放一>驗(yàn)房

1.驗(yàn)證

A.上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)招商部發(fā)出的交鋪通知單原件、租賃合同

夏印件一份；

B.租戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照欠印件一份；

C.租戶法定代表人身份證復(fù)印件一份；

D.租戶注定代表人一寸照片一張°

2.資料發(fā)放與保管

A.發(fā)給租戶保存的資料：

a.商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理規(guī)定；

b.商鋪裝修管理規(guī)定；

c.臨時(shí)用電管理規(guī)定；

d.收費(fèi)項(xiàng)目一覽表；

e.防火責(zé)任書(shū)。

B.發(fā)給租戶填寫(xiě)并需收回的資料：

a.防火責(zé)任書(shū)：經(jīng)租戶和物業(yè)管理公司簽約后，租戶和管理

公司雙方各保存一份；

b.租戶情況登記表；

c.裝修申請(qǐng)表：業(yè)主申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě)，原件留管埋公司存檔；

C.管理公司按租戶的鋪號(hào)和樓號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中包括：

a.交鋪驗(yàn)房表；

b.租戶情況登記表；

C.裝修申請(qǐng)表;

3.交費(fèi)：按交鋪通知書(shū)發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi)。

4.鎖匙發(fā)放

5.驗(yàn)房

八、商鋪保修工作管理

保修工作流程：驗(yàn)房——?申報(bào)——?維修——?驗(yàn)收；

1.驗(yàn)房。租戶領(lǐng)取鎖匙后，在客服部、工程部人員陪同下，對(duì)室

內(nèi)項(xiàng)目遂一進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，雙方簽訂“交鋪驗(yàn)房表”，

驗(yàn)收合格，租戶將此表文回管理公司存檔；驗(yàn)收不合格時(shí)：

A.租戶必須三口之內(nèi)交此表回管理公司，由管理公司負(fù)責(zé)聯(lián)系

或安排維修事宜；

B.超過(guò)三口且商鋪在保修期內(nèi)，租戶未申請(qǐng)裝修的情況下，若

外墻和樓板滲水等質(zhì)量問(wèn)題仍屬保修，商鋪內(nèi)易損壞如燈泡、

水龍頭等則由租戶負(fù)責(zé)。

2.申報(bào)保修

A.租戶從領(lǐng)取鎖匙之日三天之內(nèi)，憑“交鋪驗(yàn)房表”到管理公

司，由客服部人員在“保修登記表”上登記；

B.“保修登記表”上須明確租戶預(yù)約時(shí)間，聯(lián)系電話；

C.客服部人員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)，及時(shí)填寫(xiě)“派工單”委派工程部

維修人員或通知施工單位進(jìn)行維修C

3.維修

D.大中修由管理公司通知項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)維修，小修、急修由管

理公司派工維修;

E.租戶必須在場(chǎng)：

4.驗(yàn)收。租戶、客服部和工程維修人員三方到場(chǎng)驗(yàn)收，并簽字認(rèn)

可。

第八章租戶服務(wù)

一、日常服務(wù)與聯(lián)系

日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗

旨是為租戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證租戶的需求樹(shù)立企業(yè)

的形象，同時(shí)通過(guò)服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益

1.日常服務(wù)內(nèi)容

A.維修保養(yǎng)服務(wù)；

B.綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；

C.治安消防服務(wù)；

D.環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；

E.停車(chē)管理服務(wù)；

F.特約服務(wù)。

2.日常聯(lián)系內(nèi)容

A.每季度發(fā)放租戶評(píng)議表，了解服務(wù)質(zhì)量；

B.設(shè)置租戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開(kāi)箱；

C.設(shè)立投訴電話接受租戶的投訴；

D.及時(shí)回訪租戶征詢意見(jiàn)。

3.R常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制

A.管理部主管應(yīng)多途徑與租戶保持溝通，經(jīng)常走訪租戶聽(tīng)取意

見(jiàn)，及時(shí)提供各類(lèi)服務(wù)，滿足合理要求；

B.現(xiàn)場(chǎng)管理員要做好清潔、綠化、安保和停車(chē)工作巡檢，保證

服務(wù)質(zhì)量。

二、投訴、保修處理

1.設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理租戶業(yè)務(wù)咨詢、

報(bào)修、投訴；

2.實(shí)行8：00-18：00租戶接待,365天24小時(shí)應(yīng)急維修服務(wù)；

并公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)注；

3.監(jiān)督、投訴電話24小時(shí)開(kāi)通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)；

4.實(shí)行維修回訪制度：

5.對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，24小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知設(shè)備部人員整改；

6.接待員要認(rèn)真聽(tīng)取投訴意見(jiàn)并做好記錄；

7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與租戶溝通，處理結(jié)果做好

記錄，每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和小結(jié)。

三、租戶征詢、評(píng)議統(tǒng)計(jì)

1.租戶評(píng)議表的發(fā)放與回收

A.每季按公司規(guī)定的“租戶評(píng)議表”樣式及要求發(fā)放；

B.在發(fā)放“租戶評(píng)議表”時(shí)應(yīng)寫(xiě)明發(fā)放時(shí)間（一般為每季末月

中旬）、發(fā)放對(duì)象，落實(shí)發(fā)放人和回收人及回收時(shí)間（以發(fā)放

日起算半月內(nèi)），并做好相關(guān)記錄；

C.在每季第一個(gè)月5日前把上季度“租戶評(píng)議表匯總分析”及

“租戶評(píng)議表”原件（十天內(nèi)返還管理處保存）交公司物業(yè)

管理部。

第九章設(shè)備管理

一、設(shè)備管理內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過(guò)后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要

物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理辦法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，

保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，

直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對(duì)使用過(guò)程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行,

加強(qiáng)日常保修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。

1.供配電設(shè)備

［工作程序:

?電工

a.每日二次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)

備，并記錄《配電房巡視記錄表》；

b.配電層每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）

“運(yùn)行”與“設(shè)備”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》;

c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配

電設(shè)備（設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并

將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢杳、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.供配電設(shè)備、設(shè)施維修記錄于《設(shè)答、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；

e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備

故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。

?電氣領(lǐng)班

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的

配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保

養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指

導(dǎo)，檢查；

d.每周巡視配電房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；

a每月定期組織電工檢查工配點(diǎn)設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《供配

電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好

率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主

管部門(mén)；

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)

證：

g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)冬故障記錄（季度）匯總

表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，叫公司主管部門(mén)；

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

2.電梯設(shè)備

［工作程序］

。分承包方電梯維保人員

a.每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《電

梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯

機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；

b.電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；

c.設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障

記錄表》上，并及時(shí)處理。

o電工

a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)

備，填寫(xiě)《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保

人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；

b.負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙

電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》。

。電氣領(lǐng)班

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工

作；

b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保

養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；

c.實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理.，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)

質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢

查、驗(yàn)證；

d.每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備，檢查巡視記錄；

e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的

運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢

查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交

設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)

證；

g.每季度匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯

總表》，報(bào)設(shè)備主觀審核后，交公司主管部門(mén)；

h.協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。

3.給排水系統(tǒng)

［工作程序:

令管道工

a.每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，

并記錄《水泵房巡視記錄表》；

b.水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”

與“備用”每二周交替更換一次；

c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排

水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并

將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》

內(nèi)；

e.給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告給排水領(lǐng)班，記錄《設(shè)

備故障記錄表》，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。

。給排水領(lǐng)班

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的

配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保

養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指

導(dǎo)，檢查；

d.每周巡視水泵房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)冬的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《給

排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完

好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司

主管部門(mén)；

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)

證；

g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)冬故障記錄（季度）匯總

表》，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門(mén);

h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水

箱清洗消毒記錄表》；

i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

4.消防系統(tǒng)

［工作程序］

。日常巡視

a.設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡

視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視

記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)等主管，記錄《設(shè)備故障

記錄表》,并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障：

b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施

巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。

4定期檢查

a.由弱電維修操作工作負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)

排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；

b.由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參

與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)

測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓、

噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。

心維修保養(yǎng)

a.弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”

與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；

c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防

設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將

結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》

內(nèi)。

。弱電領(lǐng)班

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的

配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保

養(yǎng)計(jì)劃表》并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，

檢查；

d.每周巡視消防設(shè)備，檢查巡視記錄；

e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《消

防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)

備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主觀審核后報(bào)

公司主管部門(mén)；

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故隙記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)

證；

g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總

表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門(mén)C

5.弱電設(shè)備

［工作程序］

。分承包方維護(hù)人員

a.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電

設(shè)備（設(shè)施）批修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將

結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；

c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告弱電領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故

障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。

*電工

a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接

收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》；

b.信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接受設(shè)備每月清潔一次；

c.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告

弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。

。保安人員

a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備

表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝

像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記

錄表》;

b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。

，弱電領(lǐng)班

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工

作；

b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保

養(yǎng)計(jì)劃表》并按運(yùn)情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管埋并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方

服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作

進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；

d.每周巡視弱電房設(shè)備，檢查巡視記錄；

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行

狀況，填寫(xiě)《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝想監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按

日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備

完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)

證：

g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)冬故障記錄（季度）匯總

表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；

i.協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。

。設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對(duì)分承包商的評(píng)審和初選工作，定期組織對(duì)

分承包商的評(píng)價(jià)。

二、設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)

1.供配電設(shè)備

［照明設(shè)備］

學(xué)燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清沾整齊。

?開(kāi)關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭

有無(wú)觸電危險(xiǎn)。

?照明線路的絕緣是否了好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符

合規(guī)定。

令防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。

。倉(cāng)庫(kù)照明燈具和可燃物之間的距離是否要求。

令移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓24伏。

［防雷接地裝置］

。檢查接地電阻值是否符合要求。

。接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。

。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。

［各種管理資料齊全］

。原始資料齊全。

。日常運(yùn)行記錄資料。

。操作運(yùn)行管理制度。

2.電梯設(shè)備

［曳引機(jī)］

小主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。

個(gè)冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。

?減速和潤(rùn)滑良好，油位正常。

小制動(dòng)器完好、可靠。

［轎廂］

?內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。

令照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。

令手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。

令應(yīng)急對(duì)講完好可靠。

中超載報(bào)警正確可靠。

小轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。

小轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。

［安全系統(tǒng)二

安全鉗齊全，性能靈活可靠。

。限速開(kāi)關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。

。各安全開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、有效。

。各廳門(mén)及轎門(mén)安全連鎖開(kāi)關(guān)齊全，性能可靠、有效。

。急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效。

。檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。

［導(dǎo)軌導(dǎo)靴;

。連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。

。運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。

。導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全。

。各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。

L供電系統(tǒng).

小每臺(tái)梯專(zhuān)用一直控制箱，電氣規(guī)范符合要求。

今應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。

今動(dòng)力電與照明電，控制電與信號(hào)電不得混用。

令發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲。

。轎頂、井道照明齊全良好。

小電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無(wú)臨時(shí)跳線。

?接地保護(hù)符合要求。

［底坑］

令無(wú)積水、滲漏、線路受潮。

令照明、插座齊全完好。

。急停檢修開(kāi)關(guān)杓效。

。緩沖器正常、符合規(guī)定要求。

［機(jī)房設(shè)施］

。手動(dòng)松閘扳手、手動(dòng)輪齊全。

。機(jī)房空調(diào)完好，運(yùn)行正常。

。監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常。

［資料］

,日常運(yùn)行記錄。

令原始技術(shù)資料。

。運(yùn)行管理制度。

。安全運(yùn)行證、年檢證。

3.空調(diào)系統(tǒng)

［空調(diào)水系統(tǒng)］

小定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測(cè)試，做到1次/月測(cè)試、投藥。

?水系統(tǒng)無(wú)泄漏。

寺自動(dòng)放氣閥齊全、有效。

。膨脹水箱控制正常。

。保溫良好，支架無(wú)銹蝕。

［風(fēng)機(jī)盤(pán)管、空調(diào)機(jī)及新風(fēng)機(jī)］

令風(fēng)機(jī)盤(pán)管運(yùn)行正常，無(wú)異常聲。

。風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。

中調(diào)速開(kāi)關(guān)齊全、有效，溫度控制正常。

中空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常，無(wú)異常聲。

4空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。

今凝結(jié)水排放暢通，管路保溫良好。

＜電氣控制及接地保護(hù)符合規(guī)定。

［資料］

。各運(yùn)行記錄。

。原始技術(shù)資料。

。操作運(yùn)行制度。

4.給排水系統(tǒng)檢查標(biāo)準(zhǔn)

［供水泵］

。各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求。

。管道上的各閥門(mén)、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)

泄漏，閥門(mén)啟避靈活。

。各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象。

。電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正常可靠。

。水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無(wú)缺損。

［水箱及附件］

與各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠。

。各進(jìn)出閥門(mén)啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏。

。溢水管暢通，箱底排污閥良好。

令減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門(mén)壓力表、旁通閥齊全有效。

寺各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。

［水處理設(shè)備］

。各水過(guò)濾器運(yùn)行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)。

中過(guò)濾器控制閥完好，切換正常，壓力表有效。

小消毒裝置齊全有效。

［盥洗附件］

小盥洗室水龍頭齊全有效，無(wú)滲漏。

。坐便器水位箱各零件齊全，能自動(dòng)控制水位，無(wú)滲漏。

。各延時(shí)沖洗閥完好，可調(diào)，無(wú)滲漏。

。所配置的各附件齊全。

［排水系統(tǒng)］

。各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞。

。各排水（污水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞。

。各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便。

。各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。

［資料］

?日常運(yùn)行記錄資料C

今原始技術(shù)資料（包括增擴(kuò)設(shè)備）。

今操作運(yùn)行管理制度。

5.安保防盜系統(tǒng)

［顯示屏］

?各顯示屏上監(jiān)視席齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。

令各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線。

令監(jiān)視器安裝牢固、可靠。

［電源設(shè)備;

中交流穩(wěn)壓電源工作、穩(wěn)定。

。各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為。

中高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉接

線。

中二路電源切換正常、可靠。

。設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。

［攝像機(jī)］

。各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。

。帶出臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。

。各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全（特別是室外型）。

。各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。

［錄像機(jī)］

令所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。

令各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制（包括切

換到備用錄像機(jī)）C

［對(duì)講裝置］

?監(jiān)控能與電梯轎廂內(nèi)通話。設(shè)備良好、主機(jī)聯(lián)系情況良好。

?電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與監(jiān)控通話。

［紅外報(bào)警系統(tǒng)］

中設(shè)備顯示正常，設(shè)置正確。

中各防區(qū)設(shè)防功能完好。

［資料］

寺原始技術(shù)資料齊全。

?日常運(yùn)行記錄。

。操作運(yùn)行制度。

6.消防及報(bào)警系統(tǒng)

［消火栓泵］

。消火泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求。

。管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄

漏、閥門(mén)啟閉靈活。

。消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象。

。電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好。

。水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。

令管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。

［消火栓及配套設(shè)施］

。各層消火栓箱及附件齊全完好。

。后動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。

。各層消火栓出水壓力符合要求。

。消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏。

。戶外立式消火栓齊全有效，開(kāi)啟靈活。

。消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門(mén)便于操作，并有明顯標(biāo)記。

［噴淋泵］

?噴淋泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求。

?管道附件齊全有效、各閥門(mén)啟用靈活。

，噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象。

小電器控制和器件齊全、正常可靠，性能完好。

令泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。

。管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。

令噴淋系統(tǒng)每月做一次末端放水試驗(yàn)。

［噴淋頭及管道］

。不同規(guī)格的噴頭不得相互代用。

。噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符。

。噴頭、管道無(wú)滲漏、銹蝕。

。管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。

［消防送風(fēng)排煙設(shè)備］

。各消火閥門(mén)自動(dòng)、手動(dòng)開(kāi)閉靈活有效。

。各送風(fēng)口完好、無(wú)堵塞、結(jié)灰。

。送、排風(fēng)機(jī)（風(fēng)量、動(dòng)壓等參數(shù)）符合出廠要求。

。送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤(rùn)滑良好。

。各風(fēng)機(jī)控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。

。風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。

［消防報(bào)警:

今消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。

小噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)于報(bào)警聯(lián)動(dòng)。

今報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常。

［煙、溫感監(jiān)視裝置］

令各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確。

令探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。

令備用電源完好，切換迅速有效。

令各感應(yīng)報(bào)警正確、可靠。

［應(yīng)急廣播］

中廣播設(shè)備（擴(kuò)大機(jī)、話筒、卡座等）齊全完好。

今終端各喇叭完好。

中各樓層與控制中心播音功能切換良好。

［其他消防設(shè)施］

。機(jī)房、設(shè)備火火器按規(guī)定應(yīng)配備到位。

。車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)應(yīng)配備的火火器材到位。

［資料］

。原始竣工資料。

。日常運(yùn)行記錄。

。定期試驗(yàn)記錄。

。操作運(yùn)行管理制度。

7.樓宇自控系統(tǒng)

寺根據(jù)積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，調(diào)整空調(diào)舒適度。

?UPS檢查

a.輸出電壓數(shù)據(jù)，符合設(shè)備規(guī)定數(shù)值c

b.電源容量適中，無(wú)過(guò)載，熔絲匹配正確。

c.備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時(shí)間，切換迅速可靠。

d.接地保護(hù)符合規(guī)定。

e.各聯(lián)系接線接點(diǎn)，可靠、無(wú)氧化現(xiàn)象。

。外表無(wú)塵。

令輸入/輸出控制器

a.各電接點(diǎn)聯(lián)接可靠。

b.各電板無(wú)塵、無(wú)氧化現(xiàn)象。

c.輸入/輸出信號(hào)正確。

中各執(zhí)行機(jī)構(gòu)（電磁閥、風(fēng)閥、轉(zhuǎn)換器等）

a.動(dòng)作正確可靠。

b.機(jī)械部件清潔、無(wú)塵、無(wú)氧化。

。溫度、壓力、流量傳感器，數(shù)據(jù)信號(hào)正確，表面無(wú)塵、無(wú)氧化

現(xiàn)象。

三、設(shè)備管理安全制度

1.設(shè)備人員

今登高作業(yè)（2米以上）需兩人以上操作，使用合格的勞防用品

及保險(xiǎn)帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。

今上吊頂鐳有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充

足電的遠(yuǎn)射燈、對(duì)講機(jī)，戴好安全帽。

，登高作業(yè)時(shí),衣物口袋內(nèi)勿放重物（如T具等）,以免墜落傷人“

令檢查電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。

小作業(yè)完成后，必須清點(diǎn)所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。

確保人生和設(shè)備安全。

今在施工場(chǎng)地作業(yè)時(shí)，應(yīng)戴安全帽以防高空墜物傷人。

。使用電動(dòng)工具時(shí)，需檢查接地線及絕緣保護(hù)。

令暗處作業(yè)時(shí)，如需照明，須使用24V行燈。

今使用砂輪機(jī)時(shí)，應(yīng)確保有防護(hù)罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不均。

?使用鉆床時(shí)，須帶防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁帶手套。

今使用電焊機(jī)時(shí)，須持證上崗，開(kāi)具動(dòng)火證并有人監(jiān)督，備好滅

火機(jī)，采取防火措施。

?在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上

嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。在作業(yè)時(shí)，需有監(jiān)護(hù)人進(jìn)行

指導(dǎo)，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的通風(fēng)和照明，以防有害、易燃、易爆等氣

體傷害人身安全，如有必要須帶防毒面具。作好應(yīng)急搶救準(zhǔn)備。

2.特殊工作

電梯工安全守則

a.任何電梯設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考

核合格持有操作證的電梯工擔(dān)任。

b.維修保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成

人身傷亡和設(shè)備事故。

c.因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，需確認(rèn)矯廂內(nèi)無(wú)乘客方可停機(jī)。

d.在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，

行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到對(duì)方的回答后方可操作。

e.在機(jī)頂作檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除判斷故隙和調(diào)試需要外，禁

行快車(chē)。

f.下井坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門(mén)，廳門(mén)口必須擺設(shè)告示牌，防

止無(wú)關(guān)人員靠近。

g.在井坑作業(yè)時(shí)，首先開(kāi)亮井底燈，按下井底安全摯，必須佩

戴安全帽。

h.機(jī)房、井道、井坑因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須遵守大

樓動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專(zhuān)人監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)

發(fā)生。

i.維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品。

。電工安全守則

a.任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考

核合格持有操作證的電工擔(dān)任。