家園銷售手冊(cè)

金色家銷售手冊(cè)

2008年06月

目錄

投資商介紹

一、萬科開發(fā)商介紹

二、容大開發(fā)商介紹

產(chǎn)品篇

一、項(xiàng)目概況

1、小區(qū)規(guī)劃惹、體思路

1）環(huán)境介紹

2）地理位置介紹

2、交通線路

1）公交線路、?？康攸c(diǎn)

2）地鐵規(guī)劃

3、周邊配套情況

1）醫(yī)院

2）學(xué)校

3）酒店

4）超市

5）延安路商業(yè)圈的介紹

6）吳山廣場(chǎng)商業(yè)卷的介紹

二、景觀設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)單位

三、建筑情況

1、建筑立面介紹

2、建筑風(fēng)格介紹

3、大堂、電梯等公共區(qū)域介紹

4、建筑設(shè)計(jì)單位介紹

四、建材施工

1、交房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

2、屋面、地基、墻體、衛(wèi)生間等重點(diǎn)部位的施工工藝介紹

3、施工單位介紹

五、物業(yè)公司及其服務(wù)介紹

市場(chǎng)篇

一、區(qū)域板塊的規(guī)劃與發(fā)展

1、項(xiàng)目板塊市場(chǎng)情況

2、產(chǎn)權(quán)式公寓市場(chǎng)情況

3、未來市場(chǎng)展望

二、竟品分析

銷售說辭

一、售樓處接待區(qū)說辭

二、客戶休息洽談區(qū)說辭

三、電話說辭

接待要求和接待規(guī)范

一、接聽電話

二、接待規(guī)則

三、銷售接待流程

銷售實(shí)用工具

一、產(chǎn)品相關(guān)知識(shí)閱讀

二、相關(guān)政策閱讀

三、按揭知識(shí)及稅費(fèi)

答客問

1、景觀設(shè)計(jì)

2、建材施工

3、基本信息

4、配套介紹

5、購房政策

6、疑難問題

投資商介紹

浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司的全資子公司，系

2006年萬科企業(yè)股份有限公司與南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司融合而成。

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大

陸首批公開上市的企業(yè)之一，房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2006年業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到20

多個(gè)大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海灣區(qū)域三大城市經(jīng)

濟(jì)圈及其它重點(diǎn)城市為中心的發(fā)展策略，2006年底總資產(chǎn)達(dá)到480億元人民幣，

凈資產(chǎn)達(dá)到148億元人民幣，同時(shí)擁有“萬科”這一中國房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)全國馳

名商標(biāo)。2006年連續(xù)第三年榮獲“2006中國房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)”第一，上市15

年間萬科的主營業(yè)務(wù)收入復(fù)合增長率達(dá)到％,凈利潤的復(fù)合增長率達(dá)到％,公司

A股上漲幅度約24倍，而B股的上漲幅度則高達(dá)110倍。在2006年第二屆中國A股

公司IR評(píng)選中，萬科亦囊括“最佳大型公司獎(jiǎng)”、“最佳執(zhí)行人獎(jiǎng)”、“最佳溝通獎(jiǎng)”、

“最佳股改獎(jiǎng)”，成為獲得IR獎(jiǎng)壩最多的上市公司。

南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司有著十四年發(fā)展歷史，是一家擁有房地產(chǎn)綜合開發(fā)一

級(jí)資質(zhì)，累計(jì)開發(fā)面積超過250萬平米的區(qū)域知名房地產(chǎn)企業(yè)，打造了南都德加

公寓、南都江濱花園、西湖高爾夫別墅、良渚文化村等二十多個(gè)助目，是中國內(nèi)

地首家榮獲M【P【M（全球房地產(chǎn)市場(chǎng)論壇）及英國《建筑評(píng)論》未來項(xiàng)目獎(jiǎng)、美

國城市土地研究學(xué)會(huì)（ULI）頒發(fā)的2005年度大獎(jiǎng)（ULIGlobalAwardfor

Excellencewinners）等國際專業(yè)學(xué)術(shù)獎(jiǎng)項(xiàng)的開發(fā)公司c

浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司目前在杭州有控股項(xiàng)目五個(gè)，分別為良渚文化

村、逸天廣場(chǎng)、魅力之城、西溪項(xiàng)目和金色城品。

產(chǎn)品篇

一、項(xiàng)目概況：

1、小區(qū)規(guī)劃總體思路

1）環(huán)境介紹

金色城品位于杭州市的中心城區(qū)，她東南面瀕臨有天下奇觀之稱錢江潮的錢

塘江，中南部夾枕著南宋后宮遺址所在的鳳凰山和吳山，西面緊貼煙柳畫橋、處

處勝景的西湖，區(qū)域中部的東河和中河自南而北縱貫全區(qū)境內(nèi)。上城區(qū)得天獨(dú)厚

的地域優(yōu)勢(shì)，使她自古至今皆是杭州“珍異所聚“、“商賈云集”的繁華之地，是杭

州經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的中心。

區(qū)域內(nèi)景致迷人，環(huán)境優(yōu)良，設(shè)施開全，是旅游壞閑的好地方，現(xiàn)有湖濱

旅游商貿(mào)特色街區(qū)、清河坊歷史文化街區(qū)、南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)、解放路現(xiàn)

代商貿(mào)特色街區(qū)等四大特色街區(qū)。

2）地理位置介紹

金色城品位于杭州市中心，上城區(qū)西湖大道近佑圣觀路口，距西湖約L5公

里，步行大約10分鐘，距城站火車站約600米，步行大約5分鐘，西面與吳山

廣場(chǎng)、延安路商圈緊密相連。交通設(shè)施與生活配套非常齊全，地段的稀缺性與不

可復(fù)制性無可比擬，可以說金色城品占盡了得天獨(dú)厚的各方資源。

小區(qū)北面正對(duì)西湖大道，整條西湖大道長2.08公旦，寬60米。東面與城站

廣場(chǎng)相接、西與南山路西湖風(fēng)景區(qū)相交，從西至東，分別與南山路、延安路、定

安路、中山中路、中河中路、佑圣觀路、建國中路、環(huán)城東路八條南北向主干道

相接，中河中路高架與道路中心直接交叉。

2、交通線路

1）公交線路、?？康攸c(diǎn)

金色城品交通四通八達(dá)，共有24條公交線路，通直杭州各個(gè)區(qū)域。

項(xiàng)目周邊分別有中河中路站、市第三人民醫(yī)院站、佑圣觀路站、涌金立交站、

耀江廣廈站五個(gè)公交車站C

中河中路站:K7、40/K40,J5、K900、801/K801

市第三人民醫(yī)院站：K7、34/K34、40/K40,KI87、K188、K900、Y7

佑圣觀路站：834、K30

涌金立交站：13/K13、7I/K7K87/K87.402、K536

耀江廣廈站：K402、K192、Y2、K808,K900.K286.K404、308、40/K40.

34/K34.K7、K216

至助目公交線路：

濱江區(qū)：402、404——過錢江四橋，走中河路高架，到本案

蕭山：K195一—過錢江三僑，到耀江廣廈站

城東：Y7、286、834——走建國中路，經(jīng)城站火車站，到本案

城北：30、34、536、801——走中河中高架,到本案

西湖區(qū)北面：K900——經(jīng)黃龍?bào)w育場(chǎng)，至武林廣場(chǎng)站，到本案

西湖區(qū)南面：K808、J5一一從動(dòng)物園方向出發(fā)，至吳山廣場(chǎng)站，到達(dá)本案；

K7、Y2——從靈隱寺方向出發(fā)，走體育場(chǎng)路，到本案

世貿(mào)大酒店：K900——經(jīng)黃龍?bào)w育場(chǎng)，至武林廣場(chǎng)站，到中河中路站下

至世貿(mào)公交線路：

世英附近公交站點(diǎn)共有四個(gè)，分別為黃龍洞、浙大附中、黃龍?bào)w育中心、

浙大西溪校區(qū)

上城區(qū)：K85O,16——經(jīng)吳山廣場(chǎng)、平海路至少年宮，到世契大酒店

濱江區(qū)：K194——過錢江一橋，走虎跑路、楊公堤，到浙大附中站

西湖區(qū)南面：丫5、Y4、Y9、Y6、Y3——經(jīng)動(dòng)物園，走楊公堤，到世契大酒店

西湖區(qū)北面：66、830、西2、306、282、73、102、49、502、841、37、817、

17、K900、24——經(jīng)天目山路，到世貿(mào)大酒店

城北：K307、807、23、82、6——走莫干山路，至體育場(chǎng)路，到世貿(mào)大酒店

城東：228、28、293、101、21、106、189、J12、K28LB支2一—經(jīng)體育場(chǎng)路，

到世貿(mào)大酒店

2）地鐵規(guī)劃

項(xiàng)目周邊的軌道交通分別有規(guī)劃中的1號(hào)線和5號(hào)線。離我們最近的地鐵站

為城站站，是1號(hào)線和5號(hào)線的中轉(zhuǎn)站，距離約600米，步行約6分鐘。

1號(hào)線已于2007年4月開始動(dòng)工建造，預(yù)計(jì)2010年底全面運(yùn)行。全長48

公里設(shè)30個(gè)站，始于蕭比湘湖，終于下沙文澤路站和臨平世紀(jì)大道站。

規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線西起老余杭，至東新路轉(zhuǎn)向南，經(jīng)建國中路到城站火車

站，過錢江四橋過江直至蕭山火車站。線路全長約48公里。

3）自駕車線路及其他通行方式

至金色城品自駕車：

濱江區(qū)一一過錢江一橋，經(jīng)虎跑路、楊公堤，至南山路，順著西湖大道，到本案;

也可以過錢江四橋，走中河中路高架，從佑圣觀路下匝□下來，到本

案。

蕭山一一過錢江三橋，走甌江路，經(jīng)四季青服裝街，到西湖大道筆直開，至本案

西湖區(qū)北面一一走天目山路，路過武林廣場(chǎng)，經(jīng)延安路，至西湖大道，到本案

西湖區(qū)南面一一經(jīng)虎跑路、南山路酒吧一條街，至西湖大道，到本案

城北一一走上塘路高架、中河中路高架，從佑圣觀路下匝□下來，到本案

城東一一從艮山路、鳳起路、慶春路、解放路方向出發(fā)，都是經(jīng)建國中路、西湖

大道，到達(dá)本案

至世貿(mào)酒店自駕車：

濱江區(qū)一一過錢江一橋，經(jīng)虎跑路、楊公堤，到世貿(mào)大酒店；也可以過錢江四橋,

上中河中路高架，至鳳起路、體育場(chǎng)路，到世美大酒店

蕭山一一過錢江三橋，經(jīng)四季青服裝街，至建國中路、體育場(chǎng)路、武林廣場(chǎng)，到

世貿(mào)大酒店

西湖區(qū)北面一一走天目山路，至黃龍?bào)w育館，到世契大酒店

西湖區(qū)南面一一從虎跑路方向出發(fā)，走楊公堤，到世貿(mào)大酒店；從靈隱寺方向出

發(fā)，走曙光路，到世貿(mào)大酒店

城北一一走莫干山路，至曙光路，到世貿(mào)大酒店

城東一一從艮山路、鳳起路、慶春路方向出發(fā)，都是經(jīng)建國中路、體育場(chǎng)路，至

武林廣場(chǎng)，到世貿(mào)大酒店

金色城品交通線路圖（培訓(xùn)稿）

佑圣交通線路圖

3、周邊配套情況

1）醫(yī)院

序號(hào)院名地址醫(yī)院等級(jí)

1杭州市婦幼保健院開元路70號(hào)

2杭州第三人民醫(yī)院西湖大道38號(hào)三級(jí)甲等

3浙醫(yī)一院潘方仁分院城站路58號(hào)二級(jí)甲等

4杭州上醫(yī)門診部開元路19號(hào)

5浙二醫(yī)院解放路88號(hào)三級(jí)甲等

6浙一醫(yī)院慶春路79號(hào)三級(jí)甲等

7虹橋醫(yī)院清泰街2號(hào)

2）學(xué)校

序號(hào)名稱地址特色

1杭州第六中學(xué)治圣觀路161號(hào)科技特色學(xué)校，“小班化”教育

2勝利幼兒園清泰街義井巷5號(hào)浙江省示范性幼兒園、杭州市首批甲級(jí)幼兒園

3高銀巷小學(xué)后市街16號(hào)書畫特色學(xué)校

4杭州第二中學(xué)建國中路36號(hào)省二級(jí)重點(diǎn)高中（民辦）

5中國美術(shù)學(xué)院南山路218號(hào)美術(shù)學(xué)和設(shè)計(jì)藝篝紫鬻黑教育部博

二、碩士學(xué)位授予權(quán)

3）酒店

序號(hào)酒店地址等級(jí)折后價(jià)

1索菲特西湖大酒店西湖大道333號(hào)5星級(jí)1250元

2浙江東方大酒店西湖大道258號(hào)5星級(jí)450元

3紅樓大酒店西湖大道2號(hào)5星級(jí)428元

4歐陸風(fēng)情假日酒店西湖大道18號(hào)4星級(jí)428元

5紅星文化大酒店建國南路280號(hào)4星級(jí)388元

6西湖飯店江城路893號(hào)涉外3星級(jí)180元

7速8酒店光復(fù)路96號(hào)連鎖酒店188元

4）超市：

家樂福超市在涌金廣場(chǎng)地下樓，超市涉及到生活用品的方方面面。涌金廣

場(chǎng)位于延安路、西湖大道口，地處杭州商業(yè)圈的黃金地段，這里

有屈臣氏、麥當(dāng)勞、肯德基、面包新語、銀樂迪等眾多知名品牌;

華潤萬家超市一一位置在旁邊萬新?悠居樂1-3層商鋪中，目前在建中，尚未確

定開業(yè)時(shí)間；

二、景觀設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)單位

景觀設(shè)計(jì)單位為杭州馬可波羅環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司，目前處于方案選擇階段。

三、建筑情況

1、建筑立面介紹

外立面的裝飾材料以干掛暖灰色（暫定）陶板為主，結(jié)合藍(lán)灰色（暫定）鋁合

金型材、藍(lán)灰色（暫定）玻璃窗。帶給人一種沉穩(wěn)、大氣的感覺。

2、建筑風(fēng)格介紹

大樓立面造型方正簡練，德國工業(yè)主義風(fēng)格

3、大堂等公共區(qū)域介紹

大堂參照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，有接待臺(tái)、會(huì)談座，并設(shè)信報(bào)箱區(qū)、公司牌示區(qū)

等等。

標(biāo)準(zhǔn)層每層休息區(qū)均采用天然石材、高檔木飾面板等進(jìn)行高檔裝修。

4、建筑設(shè)計(jì)單位介紹

浙江城建設(shè)計(jì)研究院現(xiàn)執(zhí)有國家建筑工程設(shè)計(jì)甲級(jí)證書；工程咨詢及建筑裝

飾設(shè)計(jì)甲級(jí)證書；市政園林工程專項(xiàng)設(shè)計(jì)證書；深基坑圍護(hù)工程專項(xiàng)設(shè)計(jì)證書。

四、建材施工

1、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)構(gòu)形式

鋼筋勝框剪結(jié)構(gòu)

公共部位

外墻：局部幕墻，陶板、鋁合金線條

外墻保溫：外墻外保溫系統(tǒng)

樓梯地面：耐磨漆

樓梯欄桿：金屬欄桿，木質(zhì)扶手

電梯：“廣州日立”系列電梯

每戶內(nèi)單位

內(nèi)墻：混合砂漿

地面：水泥砂漿地面

廚房：無，每戶設(shè)排煙道

衛(wèi)生間：內(nèi)裝國產(chǎn)座便器（每戶一個(gè)，供裝修期間使用）

欄桿：金屬護(hù)欄

空調(diào)外機(jī)位擋板：鋁合金擋板（設(shè)計(jì)無擋板的除外）

窗、陽臺(tái)門：鋁合金材質(zhì)

迸戶門：鋼木復(fù)合進(jìn)尸門、電子鎖

開關(guān)插座面板：設(shè)置開關(guān)插座

對(duì)講系統(tǒng)：彩色可視對(duì)講

通訊系統(tǒng)：每戶預(yù)留寬帶網(wǎng)絡(luò)接口及直線電話線路；系統(tǒng)由乙方自行向服務(wù)提供

商申請(qǐng)開通，并支付開通、運(yùn)行費(fèi)用

電視接收系統(tǒng)：預(yù)留接收終端，系統(tǒng)由乙方自行申請(qǐng)開通，并支付開通、運(yùn)行費(fèi)

用：

水電配套：每戶設(shè)水、電表，水、電表安裝在戶外

3、屋面、地基、墻體、衛(wèi)生間等重點(diǎn)部位的施工工藝介紹

屋面為現(xiàn)澆碇結(jié)構(gòu)3厚SBS改性瀝青防水卷材（n型）。

地基：鉆孔灌注樁；

墻體：舅力墻為現(xiàn)澆碇，填充墻采用MUIO砌塊（多孔徒），用M5砂漿砌筑；

衛(wèi)生間：衛(wèi)浴間、廚房的墻在墻根處（除門口外）均用C20碇做出厚度同墻體，高

度為180的碎墻檻，衛(wèi)浴間在墻面做防水涂層

4、施工單位介紹

中天建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡稱中天集團(tuán)）是一家以房屋建造、房產(chǎn)開發(fā)、交

通路橋、新材料開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，具有鮮明特色的現(xiàn)代大型企業(yè)集團(tuán)。是全

國質(zhì)量管理獎(jiǎng)單位、全國文明單位、全國500強(qiáng)大型企業(yè)、全國50強(qiáng)民營企業(yè)、

中國十大慈善企業(yè)。

中天集團(tuán)堅(jiān)持質(zhì)量興業(yè)，倡導(dǎo)“每建必優(yōu)、精細(xì)管理”的方針。公司連續(xù)多

年被評(píng)為全國優(yōu)秀建筑企業(yè)、全國用戶滿意施工企業(yè)、浙江省重合同守信用單位

和浙江省AAA級(jí)信用企業(yè)，“中天建設(shè)”被評(píng)為浙江省知名商號(hào)。

五、物業(yè)公司及其服務(wù)介紹

萬科物業(yè)在行業(yè)中首批通過IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證，在市場(chǎng)上獲得“金牌管家”的

美譽(yù)，多個(gè)I頁目榮獲國家建設(shè)部“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“全國城市物

業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”等稱號(hào)。萬科物業(yè)一直以提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而廣受贊譽(yù)，至

今服務(wù)項(xiàng)目已逾10。個(gè)，管理面積超過1500萬平方米，為23萬余戶家庭提供物業(yè)

服務(wù)。

金色城品引入萬科物業(yè)，充分照顧您對(duì)高品質(zhì)居住的需求，除提供常規(guī)物業(yè)服務(wù)之

外，還將契合業(yè)主需求量身定制，提供管家式服務(wù)、零打擾服務(wù)、人性化服務(wù)等多

項(xiàng)專業(yè)細(xì)致的服務(wù)，盡可能為業(yè)主營造更為舒適尊崇的空間，在細(xì)微之處悉心呵護(hù),

如影隨形的體貼照碩，讓您體驗(yàn)專屬的享受。

安全服務(wù)，全方位保障讓您安心

。人防

大樓實(shí)行24小時(shí)不間斷服務(wù)。

O技防

門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、電梯求救系統(tǒng)均與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，主人口、樓道內(nèi)及其他主要

區(qū)域安裝攝像裝置，全面監(jiān)控大樓內(nèi)的情況。

O車輛及交通管理

合理配置安全、交通標(biāo)識(shí)，設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口減速裝置、防強(qiáng)闖設(shè)施、監(jiān)控防盜系

統(tǒng)等設(shè)施。

安全員對(duì)業(yè)主車輛做到“三認(rèn)”一一對(duì)車型、牌號(hào)及業(yè)主姓名熟記，每天對(duì)業(yè)主車

位至少巡邏三次，確保業(yè)主的車輛安全。

。消防管理

物業(yè)服務(wù)中心成立義務(wù)消防隊(duì)，定期組織安全員進(jìn)行消防知識(shí)和技能的培訓(xùn)，將火

災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)控制到最小。

O突發(fā)事件應(yīng)急處理

建立突發(fā)事件的處置預(yù)案，以預(yù)防為主，將突發(fā)事件按對(duì)象、形式等進(jìn)行分類，明

確各類突發(fā)事件的處理原則，制定詳細(xì)的處置方案。

O物品出入管理

門崗安全員對(duì)出入的車輛、物品及人員進(jìn)行必要的檢查與詢問，做好相關(guān)記錄并及

時(shí)進(jìn)行跟蹤檢查。

O外來人員管理

將外來人員分類管理，對(duì)所有外來人員做好登記備案，掌握外來人員的基本情況,。

。租戶管理

一戶一檔，對(duì)租戶進(jìn)行可控管理。

環(huán)境服務(wù)，精細(xì)化營造凈致空間

。樓道清潔：

無紙屑煙頭、無亂貼、亂也，無積塵、無砂粒、無雜物、無異味、無油跡、無污物、

無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、無腳印、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。

。室外保潔：

無紙屑煙頭、無污染、無油跡、無蜘蛛網(wǎng)、地面無積水，保持清潔、暢通。

。蚊蟲消殺

專業(yè)的蚊蟲消殺，定期對(duì)樓道及人員集中區(qū)域進(jìn)行消毒

。環(huán)境布置：

大堂及走道四季有鮮花、綠色，重大節(jié)日增加環(huán)境布置，烘托節(jié)日氣氛。

維修服務(wù)，用心付出真情回饋

。公共設(shè)施、設(shè)備

實(shí)施全員巡查報(bào)修制度

建立完備的設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備技術(shù)檔案。

實(shí)施設(shè)備六類保養(yǎng)檢修方式。

建立完善保養(yǎng)計(jì)劃

◎特約維修

提供24小時(shí)維修服務(wù)，實(shí)行維修主管、客服主管、公司品康保證部三級(jí)回訪制度。

維修要點(diǎn)：,1234，：一免：10分鐘內(nèi)完成維修免收服務(wù)費(fèi)；二潔：工作現(xiàn)場(chǎng)清理整

潔、維修單填寫整潔；三要：一要準(zhǔn)時(shí)，二要遵守員工行為規(guī)范，三要主動(dòng)詢問是

否還有其它維修需求；四帶：一帶工具，二帶地墊，三帶抹布，四帶鞋套。

特色服務(wù)，以生活為本盡享專屬尊榮

。酒店式服務(wù)

設(shè)置專職管家，借鑒酒店管理服務(wù)的模式，近距離接觸業(yè)戶，了解業(yè)戶個(gè)性化需求,

為業(yè)戶提供有效完美的服務(wù)。

。一門式服務(wù)

住戶遇到任何困難或要求都可以通過服務(wù)熱線或向服務(wù)中心前臺(tái)接待人員提出，相

關(guān)部門需要迅速做出響應(yīng)。

O零打擾私密服務(wù)

悉心照顧業(yè)主的私密愿望，充分尊重業(yè)主的私人空間，真正做到對(duì)住戶零打擾。

O24小時(shí)全天候貼身服務(wù)

不受時(shí)間限制，服務(wù)沒有在離，設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線，全天候?yàn)闃I(yè)主排憂解難，讓

業(yè)主省心。

。建立客戶個(gè)性化檔案

運(yùn)用物業(yè)管理軟件記錄業(yè)主基本資料以及業(yè)主個(gè)性化需要及興趣愛好，如生日、結(jié)

婚紀(jì)念日、毒好等個(gè)性化需求。

。社區(qū)活動(dòng)

月月有活動(dòng)，四季有主題。形成本社區(qū)所獨(dú)有的文化氛匡，增加親切感和自豪感。

。下午茶時(shí)光

每周一次組織業(yè)主參與“下午茶時(shí)光”，為部分喜好交友的居家太太定期聚會(huì)創(chuàng)造條

件。

。寶貝計(jì)劃

在大樓內(nèi)公共區(qū)域設(shè)置專門區(qū)域布置成兒童臨時(shí)托管區(qū)，為短時(shí)間出門客戶提供方

便C

。裝修服務(wù)

聯(lián)系品牌裝修設(shè)計(jì)公司、家居用品等商家，在交付前提供裝修設(shè)計(jì)推介會(huì)，裝修結(jié)

束后朕系環(huán)境檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)室內(nèi)環(huán)境是否達(dá)標(biāo)，并聯(lián)系專業(yè)保潔公司為業(yè)主提供開

荒清潔便利。

。溫馨夕陽紅服務(wù)

物業(yè)服務(wù)中心將為60歲以上老人準(zhǔn)備《溫馨夕陽服務(wù)卡》，為6()歲以上的獨(dú)居老

人提供各種免費(fèi)預(yù)約上門服務(wù)：代繳各類公共事業(yè)費(fèi)用，代寄信件以及每周室內(nèi)清

潔服務(wù)、導(dǎo)醫(yī)服務(wù)等。此卡片的文字、電話號(hào)碼等均采用大號(hào)字體，便于老年人

使用。

便民措施，周到細(xì)致的呵護(hù)

(-)免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目

1、士要城市時(shí)間查詢；

2、大堂內(nèi)免費(fèi)自動(dòng)擦鞋服務(wù)；

3、為客戶提供免費(fèi)借用雨傘服務(wù)；

4、代為介紹保姆、鐘點(diǎn)工等；

5、代繳有效期內(nèi)公共事業(yè)費(fèi)；

6、大堂設(shè)小型休憩區(qū)，提供自動(dòng)售賣機(jī)、飲水、擦鞋機(jī)、手機(jī)臨時(shí)充電機(jī)器

等；

7、代訂報(bào)刊雜志；

8、提供醫(yī)藥箱和急救用品以及針線包等服務(wù)；

9、的士預(yù)備服務(wù)：除即時(shí)揚(yáng)招外，服務(wù)中心可提供當(dāng)?shù)剀囕v出租服務(wù)公司的

聯(lián)絡(luò)方式，供業(yè)主/住戶預(yù)訂車輛；

10、小型工具借用服務(wù)：為客戶提供螺絲刀、板手等小型工程工具，以及人字

梯；

11、育務(wù)信息提供服克：為業(yè)戶提供人樓內(nèi)、以及盾邊地區(qū)的商否信息咨詢服

務(wù)：包括餐飲、會(huì)務(wù)、交通、商戶等綜合類信息資料，可以由終端信息平

臺(tái)實(shí)現(xiàn)；

12、溫磐幫手服務(wù)：向客戶提拿便攜式行李箱包、臨時(shí)性物品寄存保管、分發(fā)

報(bào)紙信件等服務(wù)；

13、大堂內(nèi)設(shè)立行李車，本大樓區(qū)域內(nèi)可以免費(fèi)使用；

14、代訂各類票務(wù)；

15、代定鮮花及室內(nèi)植物擺設(shè)，為客戶改善居室環(huán)境提供便利；

16、裝修期間，臨時(shí)租用滅火器；

17、代定本市范圍內(nèi)餐會(huì)；

18、為六十周歲以上獨(dú)居老年人提供免費(fèi)上門服務(wù)：每周一次家居清潔、代取

藥品，代繳各類公共事業(yè)費(fèi)用，代寄信件等等；

19、就醫(yī)咨詢，定期組織專家坐診；為住戶提供各大醫(yī)院特色門診介紹；

20、旅游咨詢，定期更新最新旅游信息，為住戶外出旅游聯(lián)系合適的旅游單位；

21.代客上門收送衣物洗滌（洗滌費(fèi)用由住戶自行承擔(dān)）

22、房屋體檢：定期4住戶戶內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供定期檢查，并向客戶提出合理

化建議，提供相應(yīng)的維保信息及服務(wù)，確保客戶使用無憂；

（-）有償服務(wù)項(xiàng)目：

I、上門家電調(diào)試；

2、本大樓區(qū)域內(nèi)物件搬運(yùn)；

3、服務(wù)中心提供復(fù)印、收發(fā)傳真、打字等商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目；

4、家政服務(wù)：室內(nèi)清潔、聯(lián)系品牌清潔服務(wù)公司，為住戶提供專業(yè)地板打蠟、地毯

清洗、樹具設(shè)備清洗、窗戶玻璃清洗等服務(wù)；

5、代辦商務(wù)會(huì)務(wù)；

6、代為和人酒會(huì)、生日宴會(huì)；

7、導(dǎo)醫(yī)服務(wù)：陪同獨(dú)居老人、行動(dòng)不便者外出就診（限本市），協(xié)助掛號(hào)、檢查、

取藥等服務(wù)；

8、代辦車輛租賃服務(wù)；

9、本大樓內(nèi)房屋租售；

市場(chǎng)篇

一、區(qū)域板塊的規(guī)劃與發(fā)展

杭州是中國歷史文化古都，上城區(qū)則薈萃了其中的精華。

金色城品位于杭州市上城區(qū)商業(yè)大街“西湖大道”的中樞，西臨西湖僅1.5

公電步行1()分神。東臨城站火車站600米，步行6分鐘的路程就能到達(dá)，城

站火車站不僅是杭州在全國鐵路上的核心樞紐站，也是杭州正在建造的第一條軌

道交通1號(hào)線與5號(hào)線的中轉(zhuǎn)站點(diǎn)。不僅如此，項(xiàng)目周邊的24條公交線路，直

接可以通向杭城的各大區(qū)域。

湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)、清河坊歷史文化街區(qū)、南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)、

解放路現(xiàn)代商貿(mào)特色街區(qū)等四大特色街區(qū)，延安路、吳JJ廣場(chǎng)兩大商業(yè)圈。把金

色城品緊緊包容在中間，成為了杭城高檔物業(yè)的新伙伴，酒店式公寓的新標(biāo)志。

1、金色城品板塊市場(chǎng)情況

進(jìn)入今年以來杭州增體市場(chǎng)銷售供不應(yīng)求，銷售量大大超過供應(yīng)量,存量被

急速去化。

2、產(chǎn)權(quán)式公寓市場(chǎng)情況

受市場(chǎng)利好的影響，產(chǎn)權(quán)式公寓的銷售，進(jìn)入下半年銷售量也大幅提升，目前

主要在售項(xiàng)目存量所剩不多。隨下半年銷售量的猛增,以及存量的大量減少，市場(chǎng)

銷售價(jià)格也大幅提升，個(gè)別樓盤的提升幅度更是達(dá)到40%。

杭州2007年1月至8月產(chǎn)權(quán)式公寓成交走勢(shì)圖

2007年上

年初銷售月平均漲目前銷售均月平均漲整體成交

項(xiàng)目半年銷售裝修標(biāo)準(zhǔn)

均價(jià)幅％價(jià)幅％均價(jià)

均價(jià)

華潤西子

1800021()0028000-32(X)06(X)019953

中心

西湖金座178002100025000-42000250018060

鈦合國際—15000—2000()250()16339

萬新大廈15000159()0221000100015524

世貿(mào)麗晶B

188002300030000400020680

座

mot9780110(X)140()02(X)011248

東方金座180001980022000-25000300019894

紫晶商務(wù)城137501600020000150014546

美都廣場(chǎng)68007300900010008783

易溝街區(qū)—H0(X)—13500150012500

利茲水印—9000—11000毛坯9314

現(xiàn)代印象

750077008500-90006008110

廣場(chǎng)

龍禧硅谷810083008500-950015008053

3、未來市場(chǎng)展望

目前在售同類項(xiàng)目量非常少，作為中心區(qū)域未來供應(yīng)較少，但隨調(diào)控政策的

出臺(tái)以及政府打擊捂盤力度的加大，未來上市量將急劇增加提給本項(xiàng)目去化造

成一定的分流。

預(yù)計(jì)2007年H月上市量

贓上市時(shí)間上市量售價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)備注

鈦合國際

10月初24300002500已銷售10套

（Loft）

名仕頓未定199175001000

鳳凰城10月初406127002000目前已銷售77套

星光大道10月約300套I2(XX)2000

項(xiàng)目有一段蓄水時(shí)間，195套

現(xiàn)代印象廣場(chǎng)10月195起價(jià)8000600

房源意向客戶較多

目前暫無透明網(wǎng)資料.從現(xiàn)場(chǎng)

宜家時(shí)代10月1日41590001500

情況看目前銷售了七十多套

中慶噬6大道1()月4）0余套5500600

合計(jì)—1939——

二、競(jìng)品分析：項(xiàng)目的基本概況優(yōu)劣勢(shì)分析

華潤西鈦合國際萬新紫晶易溝街區(qū)西溪九鼎

項(xiàng)目名稱鳳富驛

子中心平層Loft大廈商務(wù)城平層Loft鋒尚名仕頓

開盤日期06.8.107.6.907.9.2805.6.607.1.1207.7.2907.7.2907.9.30未定未定

推量（套）4303272440071243120406約200約200

面積段40-8040-7040-8035-6535-7030-9030-9038-7550-7030-80

主力面積46404035364242385030

暫定

開盤均價(jià)180001600035000140001375010000135001800014000

17500

均

2000014000一150001400()1000013500140001300014000

漲

價(jià)

幅

32000160003500020000200001000013500180001300018000

度

余量（套）30/10///10200約200約200

剩余戶型

40-50/40-80///30-9038-7550-7030-80

（面積）

2年

銷售周期13個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月9個(gè)月2個(gè)月2個(gè)月1星期//

3個(gè)月

銷售率92%100%60%100%100%100%60%50%//

裝修標(biāo)準(zhǔn)

6000250025CO10001500150015002500800100()

（元/江）

物管費(fèi)

443434

阮/向月）

評(píng)分

華潤西子中心：

樓盤介紹：

華潤.西子中心位于武林CBD區(qū)域，在武林商圈之內(nèi)。有著成熟的商圈氛圍，得

天獨(dú)厚的地利優(yōu)勢(shì)，不僅可以享受到杭州最高規(guī)格的生活，又離西湖景區(qū)僅在2

公里的范圍之內(nèi)。

銷售分析：

項(xiàng)目推量：2006年8月開盤推量431套；

銷售周期：1年、431套房源銷售400余套，銷售率近95%;

其杭州地王位置及高品質(zhì)的定位算是非常成功的,（至今年5月.短短的9個(gè)月時(shí)間

銷售率就已經(jīng)達(dá)到95%,由于后期所剩的房源樓層過高面積過大，故從5月到現(xiàn)在

銷售很少

鈦合國際：

樓盤介紹：

項(xiàng)目位于杭州市中心武林CBD核心地段，其總建筑面積萬平方米，由一幢27層甲

級(jí)寫字樓、一幢18層酒店式服務(wù)公寓及3層商業(yè)廣場(chǎng)組成。

項(xiàng)目離武林廣場(chǎng)不到一公里，西距西湖文化廣場(chǎng)不足五百米；南與京杭運(yùn)河相距

咫尺，與綠城.深藍(lán)廣場(chǎng)對(duì)視相望，周邊辦公、居住氛圍濃郁，商業(yè)林立，

項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)采用經(jīng)典雙子座造型理念，南北雙塔通過三層裙樓相連。

銷售分析：

2007年6月9日，以16000元/nf的全裝修價(jià)格開盤，在3天內(nèi)總共銷售310套，銷售

率高達(dá)87%,1個(gè)月內(nèi)銷售完畢.贏得了市場(chǎng)較好的口碑。

目前該樓盤保留24套頂層（18樓）米的Loh房源于開盤，推量22套，銷售價(jià)格31000

元/nf,目前剩余10余套房源；

客戶選擇該樓盤的原因主要是該地段與價(jià)格,樓盤的地段優(yōu)勢(shì)在其媒體廣告中已

表現(xiàn)得淋漓盡致；

萬新大廈：

樓盤介紹：

萬新大廈位于西湖大道與侑圣觀路交叉路口，由一幢23層純寫字樓；三幢層高分

別為16、19、22層聯(lián)體全裝修單身小戶型組成；整個(gè)項(xiàng)目在西湖大道上離西湖約

L5公里、離城站火車站約800米，周邊的生活與交通配套非常成熟。

銷售分析：

項(xiàng)目推量：2005年6月6日開盤，酒店式公寓402戶

銷售周期：2年零3個(gè)月，06年6月-07年6月銷售280套左右銷售率70%,

07年7月-07年8月短短兩個(gè)月銷售近30%;

銷售說辭

一?展板區(qū)

1、客戶進(jìn)門：站位人員致歡迎詞：“歡迎參觀”；

其他銷售人員見客戶點(diǎn)頭微笑：“您好！

2、區(qū)域位置說辭：

我們金色城品就位于西湖的東面，西湖大道與中河路高架口,距離西湖邊約L5公里，

沿西湖大道步行至西湖邊只需要10分鐘左右，同時(shí)能到達(dá)南山路酒吧一條街和西湖新天地，

冉往北走，就是著名的湖濱國際名品街。從我們項(xiàng)目到延安路只需要1公里，步行約8分鐘

左右，步行至在建中的地鐵一號(hào)線城站站約600米，6分鐘左右。項(xiàng)目周邊共有五個(gè)公交站

點(diǎn)，24條公交線路，一條貫穿杭州南北的中河路高架，交通十分便利。

我們項(xiàng)目位于杭州的核心地段，更是自古以來的城市中心。周邊的紫薇園、涌金門、

梅花碑、鼓樓、胡雪巖故居、胡慶余堂等，充滿了濃郁的歷史文化感。

位于吳山腳下的河坊街，整條街體現(xiàn)了明末清初的風(fēng)貌，老字號(hào)、特色店鋪約一百余

家,著名的胡慶余堂、方回春堂就是在這個(gè)位置，河坊街是目前最能夠體現(xiàn)杭州歷史文化風(fēng)

貌的街道之一。

另外今年杭州還確定了城市原點(diǎn)這個(gè)概念，也就是零公里標(biāo)志，例如美國國會(huì)大廈、

法國巴黎圣母院、北京天安門等。而杭州的城市原點(diǎn)就在我們項(xiàng)目附近的紫薇園（激光筆指

一下）。紫薇園是杭州的地理位置中心，也是浙江省的地理位置中心，整個(gè)浙江省地圖的測(cè)

繪都是以這里為中心坐標(biāo)引出去的。

所以說，我們項(xiàng)目所在的位置是市中心的核心地段，與左湖咫尺之遙，可滔是人文、

時(shí)尚、休閑、娛樂、交通、配套一應(yīng)俱全。這個(gè)城市以你為中心，錯(cuò)過了就沒有了。

3、項(xiàng)目平面圖說辭

這是我們項(xiàng)目的模型，總占地約3500多平方米，北面是西湖大道，西面這條是中河路

高架，下面是中河，東面和岸面分別是兩條規(guī)劃中的道路。

我們先看項(xiàng)目的北面。這兩個(gè)出入口是通向1—3層辦公裙房的，采用一卡通管理。在

3層的樓頂，有一個(gè)公共休閑區(qū)域，4樓的位置是可以走進(jìn)來的。辦公裙樓的室外空調(diào)機(jī)位

在這個(gè)位置（激光筆指一下）。

在項(xiàng)目的東南面是垃吸收集點(diǎn)、室外電力開關(guān)站以及化糞池（激光筆指一下），在大樓

的東南面是一個(gè)公共廁所，它有專門的通道與項(xiàng)目隔離開，所以不會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生影響，在公

共廁所的旁邊這里是一個(gè)人防疏散口。

在項(xiàng)目的西側(cè)，是地下車庫入口，另外這里是一個(gè)自行車出入口，地下機(jī)動(dòng)車庫也是

采用一卡通的管理方式。我們地下1一2層是地下停車位，約70個(gè)左右。

我們?cè)倏错?xiàng)目的南面。主人口在這里（激光筆指一下），您可直接進(jìn)入到約200平方米

的一樓大堂，乘坐電梯到達(dá)4一12層。我們一樓大堂是采用高檔裝修，部分建材采用五星級(jí)

標(biāo)準(zhǔn)，大理石材質(zhì)的地面，兩邊各設(shè)有兩部廣州日立的電梯。大堂也是采用一卡通管理，更

好的保證了業(yè)主的安全性與私密性。

我們項(xiàng)目的4-11層是4.75米的LOFT,頂樓12層是5.8米的LOFT,面積范圍在30

一60平方左右。

4、單體模型說辭

您現(xiàn)在看到這兩套是我們的C戶型和B戶型,都是朝南設(shè)計(jì)的戶型。

這邊這套是C戶型，面積約43畝，3.9米的開間，迸深8.5米左右，窗戶朝南,大飄窗設(shè)計(jì),

長度跟我們的開間是一樣的，寬度60公分左右，同時(shí)還有人面積的玻璃囪設(shè)計(jì)。北面就是我們

房間的人口（指著進(jìn)戶門），進(jìn)入房間后左邊這是一個(gè)衛(wèi)生間，右手邊這是一個(gè)操作櫥臺(tái).樓下主

要是做為客廳和餐廳的空間，在距窗戶的一定距離這里我們做了挑空。

二樓主要做了一個(gè)臥室,和一個(gè)衛(wèi)生間.您還可以利用衛(wèi)生間外面這個(gè)面積做成一個(gè)敞開

式的書層.樓上樓下做到動(dòng)靜分離。當(dāng)然您也可以根據(jù)自己的窟好來裝修，我們只是做了其中

一種示意的裝修方式而已.

我們還有種46M的A戶型它跟這個(gè)C戶型幾乎一樣只是開間大了些,是4.2米的開間。

另外一種是B戶型，它的面積在34m?左右，它的面寬就有4.2米，我們這個(gè)模型是把樓下

做成了辦公的形式，這里我們樓上樓下都做了衛(wèi)生間，但如果您覺得樓上的衛(wèi)生間沒有太大必

要的話還可以把它做成儲(chǔ)藏室或者是衣帽間,以彌補(bǔ)空間的不足.

5、洽談區(qū)

6、燈箱說辭

這里是項(xiàng)目的一些示意圖。您可以看一下：

第一張就是我們項(xiàng)目的外立面效果圖。

第二張是我們底層一樓大堂的裝修示意圖。

這一張是LOFT戶型的一個(gè)裝修手繪示意圖。

7、裝修示意圖：

這是我們LOFT戶型的裝修示意圖。

左邊這張主要表示的是樓下區(qū)域，右邊這張是樓上。兩張圖合起來表示的就是一個(gè)完整的空

間。

8、陽光宣言

這里是萬科的陽光宣言，金色成品項(xiàng)目所有的不利因素都在這里公示，你可以對(duì)我們有更清

楚的了解。

第一塊是明目進(jìn)度公示，照片拍攝于2008年1月1日。

第二塊是紅線外，我們項(xiàng)目周邊不利的環(huán)境。主要有，1是中河路高架，有一定的噪音影響;

2是中河；11上城區(qū)消防大隊(duì)；15鳳凰寺。

第三塊是紅線內(nèi)，我們項(xiàng)目建設(shè)紅線范圍內(nèi)可能對(duì)您以后的生活產(chǎn)生不利影響的因素都在上

面標(biāo)注清楚了。（列舉1-10）

第四塊是萬客會(huì)會(huì)員權(quán)益升級(jí)。（分別解釋藍(lán)卡、銀卡、金卡、鉗金卡，并如何積分）

第五塊是客戶服務(wù)熱線，是受理業(yè)主投訴、房屋質(zhì)量報(bào)修的統(tǒng)一窗口…

第六塊是我們項(xiàng)目的車位情況,地下車位約70個(gè)左右。

第七塊是金色城品1頁目節(jié)能公示。

第八塊是我們戶型特別提示，金色城品項(xiàng)目部分房間下掛梁剖面示意圖和飄窗剖面示意圖，

有下掛梁的戶型主要集中在項(xiàng)目北區(qū)的戶型。

9、登記客戶信息，送客戶離開

二、電話說辭

（客戶來電，鈴響第三聲前接聽電話）

業(yè)務(wù)員：您好，這里是金色城品。

客戶：你好，請(qǐng)問你們的樓盤位置在哪里，能幫我介紹下嗎

業(yè)務(wù)員：當(dāng)然可以，我們樓盤的位置在西湖大道與佑圣觀路交叉口，距西湖步行

600米，約10分鐘。主力面積范圍在50至I」70nf左右，房型采用了LOFT

的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),。請(qǐng)問先生您貴姓

客戶：我姓X,那你們樓盤價(jià)格多少

業(yè)務(wù)員：是這樣的，X先生，因?yàn)槲覀冃^(qū)目前還沒有開盤，所以具體的價(jià)格還

沒有出來，開盤時(shí)間大致是在今年3月。請(qǐng)問您是通過什么途徑，得知

我們樓盤信息的

客戶：我是從XX上面看到的。那你們現(xiàn)在房子建造到什么程度了

業(yè)務(wù)員：目前在做地上一層部分，X先生，您能告訴我您的居住區(qū)域與工作區(qū)域

嗎

客戶：我住XX,工作在XX。

業(yè)務(wù)員：好的，請(qǐng)問您購買的用途是投資呢還是自住

客戶：我投資自住都可以考慮。

業(yè)務(wù)員：那好，X先生,最好您能來現(xiàn)場(chǎng)看一看，具體位置在曙光路122號(hào)，世

貿(mào)大酒店一樓，萬科住宅文化館。我們會(huì)有專門的銷售人員為您介紹，

這樣具體的情況會(huì)了解得更詳細(xì)。不知道您明天有空嗎

客戶：明天要上班沒空，周末我過來看看吧

業(yè)務(wù)員：好的，X先生那我們就先約在周六上午十點(diǎn)吧，周五晚上我會(huì)再同你確

認(rèn)一下的您方便的話可以留個(gè)聯(lián)系方式嗎這樣溝通也方便，有什么新

的情況我也可以及時(shí)通知您。

客戶：好吧，我的手機(jī)是XXXXXXXXXXX。

業(yè)務(wù)員：好的X先生那我們周六見，感謝您對(duì)金色城品的關(guān)注和指導(dǎo)，歡迎您

再次來電。

三.四樓面積說辭

4樓單戶面積為什么比樓上的面積大

4樓的各戶型面積比標(biāo)準(zhǔn)層大，是因?yàn)?樓的窗臺(tái)高為10公分左右，與5

至12樓相比，4樓的窗臺(tái)是計(jì)算面積的，主要是因?yàn)槊娣e測(cè)繪規(guī)定：I.低于30

公分的窗臺(tái)，2.窗戶高大于2.2米就要納入面積的范圍。

其實(shí)4樓的面積是大了，但單價(jià)上非常實(shí)惠，與樓上的單價(jià)相差很多。

從面積利用率來看，乙樓的落地玻璃窗，能更好的被利用，無論是視線與采

光方面，都能得到最大程度的享受。

除此之外，我們的4樓房源有一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)，就是3樓屋面的綠化，近水

樓臺(tái)先得月嘛，您茶余飯后走出家門就能立刻感受到綠意。

還有，如果以后您考慮將來出手的話，也是非常有優(yōu)勢(shì)的，主要體現(xiàn)在4樓

單價(jià)上的實(shí)惠，在二手房的交易上，下家主要看的是您出售的單價(jià)，客戶一般也

不太會(huì)考慮到樓上樓下的區(qū)別。就算考慮到，但那時(shí)實(shí)惠的單價(jià)對(duì)下家的誘惑率

也會(huì)非常大，甚至于變成為成交的關(guān)鍵。

接待要求和接待規(guī)范

一、接聽電話

來電接聽標(biāo)準(zhǔn)禮貌用語

鈴響第三聲前接聽電話

“您好，（項(xiàng)目名稱）”

“請(qǐng)稍等”

“對(duì)不起”

“麻煩您”

“謝謝”

，，再見，，

“感謝您對(duì)（項(xiàng)目）的關(guān)注和指導(dǎo)”

二、接待規(guī)則

來電接聽方法和技巧一一取得客戶聯(lián)絡(luò)方法（電話、姓名、地址等）

突然發(fā)問

在交談中，突然發(fā)問，使客戶在毫無防范心理時(shí)說出他的電話等。

通過留地址

XX我?guī)湍囊环葙Y料，您的地址是哪里，我的地址是XX,我寄過去時(shí)給

您打個(gè)電話，您的電話是幾號(hào)；

請(qǐng)您留下地址，我們會(huì)為您郵寄一些關(guān)于萬科或我們項(xiàng)目的相關(guān)資料，資料

由專人寄發(fā)，請(qǐng)您留下聯(lián)系電話，以便寄出時(shí)與您再次確認(rèn)。注意電話中重復(fù)確

認(rèn)地址。

通過留傳真

XX先生，我們這里傳真機(jī)不是很好，傳過去時(shí)可能不一定清楚，您的電

話是幾號(hào)，傳過去時(shí)跟您確認(rèn)一下；

XX先生，我現(xiàn)在較忙，過會(huì)替您傳過去，傳時(shí)給您打個(gè)電話，您的電話

是幾號(hào)。

SP方式留電話

XX先生，對(duì)不起，我的一位老客戶來付訂金或簽約，您留個(gè)電話給我，

過5分鐘我給您打過去。

xx先生，現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)客戶非常多，您留個(gè)電話給我，過幾分鐘我給您打過

去。

大聲喂、喂，電話聽不清楚，您那邊電話是多少，我給您打過去。

我聽不太清楚，您的電話是多少，我到里面給您打過去。

三、銷售接待流程

注：1、銷售代表在接待客戶過程中將客戶資料留存（電腦及檔案管理）；

2、每日案場(chǎng)梳理客戶，如明確無意向客戶（D類客戶），案場(chǎng)經(jīng)理可根據(jù)客

戶情況，重新分配該客戶的銷售代表繼續(xù)跟進(jìn)；

3、案場(chǎng)每日《銷售人員工作日志》、《客戶檔案登記表》必須一致且及時(shí)更

新；

4、案場(chǎng)可根據(jù)接待客戶量及時(shí)調(diào)整銷售接待流程;

區(qū)域及

流程圖相關(guān)事宜及文件

人員安排

否

是預(yù)接待臺(tái)全體致“歡迎參觀”

1黃梅、霍文翔負(fù)責(zé)）詳見：《金色城品接待規(guī)則》

全體銷售人員輪流站詢問“是否第一次來.

（L哪位管接待過"接待過則至

原銷售代表處

銷售代表《客戶接待登記表》

《接書》

模型區(qū)（含展板介紹）

鉗售代表《客戶檔案登記表》

《樓書》

洽談區(qū)（詳談）

銷售代表《銷售人員工作日志》

后臺(tái)電腦輸入（表單及平臺(tái)）

1案場(chǎng)預(yù)專負(fù)費(fèi)審核）《客戶分類統(tǒng)計(jì)表》

全體銷售代表《客戶來訪登記表》

《客戶來電哥記表》

案場(chǎng)經(jīng)理《案場(chǎng)晚會(huì)》

全體俏售代表榛理客戶、要點(diǎn)提煉及總結(jié)

銷售實(shí)用工具

一、產(chǎn)品相關(guān)知識(shí)閱讀

1、LOFT:

發(fā)源于20世紀(jì)中葉紐約曼哈頓西區(qū)，原意是指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)

墻隔斷的開敞式平面布置住宅.LOFT一般采用“剪力墻”結(jié)構(gòu)，單元內(nèi)所有不承重

的輕質(zhì)墻體都可以拆除，所有的空間都可以重組，因此也就有了變化多端的個(gè)性.

它不僅可以進(jìn)行平面組合，也可以立體組合，將大跨度流動(dòng)的空間任意分割，打造

夾層,半夾層，設(shè)置各種個(gè)性空間LOFT存在的基礎(chǔ)，是大空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ),是對(duì)縱

向空間的深入剖析和劃分.在LOFT中行走，空間在流動(dòng)，建筑從靜態(tài)的空間模式中

脫離出來，成為更豐富，更自由的結(jié)構(gòu)。

二、相關(guān)政策閱讀

1、9月14日，央行宣布再度加息：“自2007年9月15日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣

存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的％提高

到％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的％提高到％；另外，個(gè)人住

房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上公積金貸款利率由現(xiàn)行的％提

高至％?！?/p>

2、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)27日晚上11時(shí)15分聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性居

地產(chǎn)信貸管理的通知。根據(jù)通知，對(duì)已利用貸款購買住房又申請(qǐng)購買第二套（含）

以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。

三、付款方式及按揭知識(shí)

目前暫定為一次性，商業(yè)按揭。按揭銀行可以選擇中國衣業(yè)銀行下沙支行。首付

至少5成，按揭年限最高為10年，利率上浮。