第9章 房地產(chǎn)融資

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對房地產(chǎn)融資進(jìn)行了分類。從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、融資方式、融資成本以及運(yùn)用融資策略來控制融資風(fēng)險(xiǎn)等角度出發(fā)，對房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)問題進(jìn)行了較為深入的探討。本章內(nèi)容提要房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資概論重點(diǎn)問題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)融資的概念從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。

8.1房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)融資的分類

8.1房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材從融資主體看

從融資渠道看其他分類方式-房地產(chǎn)企業(yè)融資-房地產(chǎn)項(xiàng)目融資-借貸性融資和投資性融資貨幣性融資和實(shí)物性融資

……-直接融資-間接融資5.資金增值性較強(qiáng)1.資金占用量大2.資金占用時(shí)間長3.資金使用的地域性4.資金缺乏流動性6.資金的高風(fēng)險(xiǎn)高收益性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用的特性（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用的特性固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例指固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)，可以說，降低資本金比例就是降低了融資門檻。對于商品房行業(yè)而言，項(xiàng)目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例，業(yè)內(nèi)又稱“自有資金比例”。

各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例按以下規(guī)定執(zhí)行：鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目，最低資本金比例為40%。水泥項(xiàng)目，最低資本金比例為35%。煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機(jī)場、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)項(xiàng)目，最低資本金比例為30%。鐵路、公路、城市軌道交通、化肥（鉀肥除外）項(xiàng)目，最低資本金比例為25%。保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。(注，本次調(diào)整前除經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目外均為最低35%)其他項(xiàng)目的最低資本金比例為20%。

國務(wù)院2009年5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。部分開發(fā)商表示，此舉表明房地產(chǎn)市場的行情并不如銷售數(shù)據(jù)看到的那樣“光鮮”，一些企業(yè)的資金鏈依然緊繃。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已恢復(fù)1996年的水平。

8.2房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源

房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)的資金來源企業(yè)自有資金政府財(cái)政資金銀行貸款股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式其他資金來源房地產(chǎn)抵押貸款售后回租預(yù)售資金其他籌資方式銀行貸款融資信托融資股票融資房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式銀行貸款融資概念

是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。融資的基本條件對于申請銀行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)滿足以下幾個(gè)基本條件：

(1)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件

(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式抵押貸款它是指按規(guī)定的抵押方式，以借款人或第三人的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利作為抵押物發(fā)放的貸款。土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物必須同時(shí)抵押。自由資金在35%上才能獲得貸款空置3年以上的商品房不能抵押房屋和土地是否可以分別抵押？是否可以二次抵押？（六）房地產(chǎn)抵押貸款

個(gè)人住房抵押貸款

商業(yè)性住房抵押貸款

政策性住房抵押貸款

包括利率包括固定利率和可調(diào)利率兩種目前我國采用的是可調(diào)利率限制上限為住房抵押價(jià)值的80%

貸款期限最長不超過30年

（六）房地產(chǎn)抵押貸款還款來源利率商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入凈經(jīng)營收入決定于租金、出租率、運(yùn)營成本等貸款額度通常高于個(gè)人住房抵押貸款

商用房地產(chǎn)抵押貸款

上限為商用房抵押價(jià)值的60%

貸款期限最長不超過10年

（六）房地產(chǎn)抵押貸款抵押物項(xiàng)目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合。注意：土地使用權(quán)同時(shí)抵押還款來源抵押工程的銷售收入

在建工程抵押貸款

信托融資概念從資金信托的角度房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。

從財(cái)產(chǎn)信托的角度房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式優(yōu)勢1信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并有巨大的靈活性。2

可以通過信托解決，增大市場供需雙方的選擇空間。3不受銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資30%的約束，也能夠彌補(bǔ)121號文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。股票融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式股票分類按股票所代表的股東權(quán)利

按票面是否記載金額按是否記載股東姓名

記名股票和不記名股票

普通股股票和優(yōu)先股股票

有面值股票和無面值股票

房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。股票融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式發(fā)行途徑發(fā)行方式發(fā)行程序發(fā)行價(jià)格Title直接發(fā)行間接發(fā)行-平價(jià)發(fā)行折價(jià)發(fā)行溢價(jià)發(fā)行-募集設(shè)立公司發(fā)行募集新股公開發(fā)行無償增資發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券-準(zhǔn)備階段審批階段實(shí)施階段資金出現(xiàn)多元化的趨勢，前幾年銀行開發(fā)貸款，30%都是在銀行，現(xiàn)在穩(wěn)定在20%多，再加上個(gè)人房貸中，估計(jì)通過銀行這一塊占到50%左右，是一個(gè)比較主流的渠道。2008年及以后開發(fā)企業(yè)上市融資的背景分析：宏觀調(diào)控持續(xù)，銀行信貸緊縮市場競爭加劇、地產(chǎn)巨頭擴(kuò)張加速、海外資本涌入等諸多因素國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)模式正在轉(zhuǎn)變，由“香港模式”向“美國模式”轉(zhuǎn)變

“美國模式”的核心是金融運(yùn)作，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)、投行、財(cái)團(tuán)等成為主導(dǎo)者，而開發(fā)商、建筑商、銷售商以及其他房地產(chǎn)服務(wù)商則成了圍繞資本的配套環(huán)節(jié)?！跋愀勰Ｊ健笔且阅玫貫楹诵?，從融資、買地、建造，到賣房、管理都以開發(fā)企業(yè)為中心的“一龍式”模式。多元化融資成為開發(fā)企業(yè)發(fā)展的必由之路2008年及以后在諸多融資方式中，上市融資成為眾多開發(fā)商夢寐以求的首選目標(biāo)。對于全國五萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，能夠有幸上市的企業(yè)不足1%。目前房地產(chǎn)企業(yè)上市包括三種路徑：國內(nèi)IPO(首次公開發(fā)行股票)、境外IPO和借殼上市

2008年及以后目前，滬深兩市上市公司已超過1500家，而房地產(chǎn)上市公司只有百余家，真正IPO上市的僅有40多家，且大多是在1991-1994年上市的。1994年進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，建設(shè)部不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市進(jìn)行融資，中國證監(jiān)會決定1995年起暫不予接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請；2001年國內(nèi)資本市場恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO，也只有天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)等少數(shù)國有控股企業(yè)得以IPO。

2008年及以后目前，滬深兩市上市公司已超過1500家，而房地產(chǎn)上市公司只有百余家，真正IPO上市的僅有40多家，且大多是在1991-1994年上市的。1994年進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，建設(shè)部不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市進(jìn)行融資，中國證監(jiān)會決定1995年起暫不予接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請；2001年國內(nèi)資本市場恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO，也只有天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)等少數(shù)國有控股企業(yè)得以IPO。2005年開始股權(quán)分置改革和券商治理之后，股市煥發(fā)勃勃生機(jī)，但對于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO限制似乎并未解除，主要是因?yàn)橹醒脒M(jìn)行宏觀調(diào)控的目的就是壓縮房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。

門檻高門檻都有一個(gè)硬性的規(guī)定，國內(nèi)的企業(yè)到香港去上市，國家是有規(guī)定的，通俗說是四五六。四：凈資產(chǎn)不低于四個(gè)億；五：融資到的額度不少于五千萬美金；六：年利潤要達(dá)到六千萬元以上；符合以上硬件規(guī)定，才允許提出上市、海外發(fā)行的申請。過了這一關(guān)，還得到香港交易所，符合他上市的有關(guān)要求，履行相關(guān)程序，最終才能上市。房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券的概念

房地產(chǎn)債券是各級政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)債券分類房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式依據(jù)按發(fā)行主體分類

政府債券、金融債券、公司債券、國際債券等按償還期限分類

短期債券、中期債券、長期債券

按計(jì)息方式分類

附息債券和貼現(xiàn)債券

按有無擔(dān)保分類

信用債券和擔(dān)保債券按是否記名分類

記名債券和不記名債券類型按債券形態(tài)分類

實(shí)物債券、憑證式債券和記賬式債券房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式直接發(fā)行與間接發(fā)行公募發(fā)行與私募發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序按法定程序形成有關(guān)決議制定發(fā)行章程提出發(fā)行申請取得資信等級證明確定委托發(fā)行代理機(jī)構(gòu)發(fā)布募集公告印制債券發(fā)行及善后工作房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.3房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.4房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的決策分析

銀行貸款融資與信托融資的成本分析房地產(chǎn)融資的成本管理直接融資與間接融資的成本分析

不同融資方式的成本比較

我國房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.5房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理主要風(fēng)險(xiǎn)類型政治風(fēng)險(xiǎn)市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)道德和信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款；土地儲備制度不完善；個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為問題。房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材

8.5房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理

房