瑞安武漢光谷創(chuàng)新天地項目（高層+小高+洋房）投標(biāo)方案聯(lián)創(chuàng)

瑞安武漢光谷R2R3R4地塊WUHAN

OPTICAL

VALLEYR

R2R3R4

CE01效果展示目錄

CONTENTSShow

results0203040506070809前期分析Pre-analysis案例分析case

analysis規(guī)劃方案Proposal生活營造life

building景觀專篇Landscape

Special產(chǎn)品設(shè)計product

design立面設(shè)計facade

design落地性研究grounded

researchA效果展示SHOW

RESULTS效果展示S

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s方案一

鳥瞰效果展示S

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s方案一

鳥瞰效果展示S

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s方案一

鳥瞰效果展示S

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s方案一

沿街透視效果展示社區(qū)客廳S

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s效果展示組團景觀S

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s效果展示沿街透視S

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s效果展示沿街透視S

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s效果展示S

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s南側(cè)社區(qū)大堂效果展示S

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s方案二

鳥瞰B前期分析ACKGROUND

ANALYSIS區(qū)位價值S

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n光谷城區(qū)中心，交通樞紐便利武漢天河國際機場武漢火車站武漢主城區(qū)武昌火車站10KM10KM光谷中心城項目距離樞紐交通距離東湖國家自主創(chuàng)新區(qū)湖北省武漢市交通四通八達(dá)基地位于光谷中心城區(qū)（系東湖高新核心區(qū)），具有高科技商務(wù)中心功能基地距離武漢火車站17公里，距離武昌火車站19.5公里，交通較為便利城市交通T

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s交通體系成熟，人流自北向南區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，主要道路已建可達(dá)性強，地塊鄰近多條市政道路還未修建完成有軌電車L2T6（代建），緊鄰本項目地塊南北側(cè)。地塊可快速進入關(guān)豹高速高新大道軌道交通軌道交通11號線號線（在建）光谷六路站光谷五路光高科園路谷六路神墩三路神墩四路城市人流來向高新二路星河街有軌電車T6路有軌電車L2路高新二路站SITE神墩五路站關(guān)豹高速高速公路城市主干道城市次干道城市支路配套資源S

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s緊鄰城市公園，配套光谷外校，生活配套完善本案地塊位于光谷中心城區(qū)教育/醫(yī)療/休閑/綠地/商業(yè)配套一應(yīng)俱全光谷第十六小學(xué)武漢市光谷第一初級中學(xué)）建成后可享完善生活圈湖北省婦幼保健院（光谷院區(qū)）九峰國家森林公園西苑公園光谷大悅城中建-光谷之星雞公山公園商業(yè)街光谷十七小學(xué)新月溪公園3KM豹子溪公園SITE光谷十八小學(xué)武漢光谷（國際）外國語學(xué)校理想城中西醫(yī)門診關(guān)山文教配套醫(yī)療資源商業(yè)資源公園資源基地現(xiàn)狀E

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s西北側(cè)城市公園基本建成，景觀資源優(yōu)良東側(cè)為創(chuàng)新天地1-3期，南側(cè)為碧桂園公寓光谷創(chuàng)新新月溪公園1-3R2SITER3R4有軌電車L2路（神墩五路站）碧桂園公寓新月溪公園(基本建成）新月溪公園(基本建成）碧桂園公寓（建設(shè)中）光谷創(chuàng)新天地1-區(qū)位總結(jié)Site

Summary地段價值景觀資源配套資源交通情況光谷中心公園環(huán)繞毗鄰?fù)庑Ｋ耐ò诉_(dá)四大維度的基礎(chǔ)支持促進未來的片區(qū)發(fā)展可成為武漢光谷稀缺的豪宅社區(qū)大盤思路的收官之作如何將光谷住宅屬性推到更高維度景觀導(dǎo)向LANDSCAPE

PRODUCT產(chǎn)品導(dǎo)向空間導(dǎo)向SPACEC案例分析MARKETRESEARCH案例分析M

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h世界十大頂級豪宅

世界級別豪宅十大要素1.LaTour

Odeon2.海德公園一號合理的圈層規(guī)劃定制化的產(chǎn)品類型3.紐約ONE

574.派克大街432號6.OpusHong

Kong極強的個人領(lǐng)域感以及私密性頂級的會所配置酒店化的管理定制歸家體驗5.ONE

thousand

museum外部景觀資源的合理利用內(nèi)部景觀資源的主題性打造多重維度的景觀打造7.漢密爾頓公寓8.565Broome難以復(fù)制的個性化立面現(xiàn)代技術(shù)與智能化的運用9.中央公園西15號10.釣魚臺七號院案例分析M

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h新加坡·MeyerHouse圍合型花園微高差景觀分區(qū)下沉私家花園案例分析M

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h新加坡·LeedonResidence270度超大景觀視野酒店式歸家體驗建筑景觀一體化建筑朝向以景觀為導(dǎo)向案例分析M

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h首開·龍湖廣州天奕酒店式落客歸家廊道景觀客廳陽光地庫THELUXURYELEMENTS世界前沿的豪宅屬性案例總結(jié)鏡鑒案例亮點提取?

梯度式增長戶型?

270度全景視野景觀?

圍合型花園?

合理的圈層規(guī)劃?

定制化的產(chǎn)品類型?

極強的個人領(lǐng)域感以及私密性?

頂級的會所配置酒店化的管理?

定制歸家體驗?

微高差景觀分區(qū)?

下沉私家花園?

酒店式落客?

外部景觀資源的合理利用?

內(nèi)部景觀資源的主題性打造?

多重維度的景觀打造?

難以復(fù)制的個性化立面?

現(xiàn)代技術(shù)與智能化的運用?

歸家廊道?

陽光地庫?

景觀客廳?

酒店式歸家體驗?

建筑朝向以景觀為導(dǎo)向項目定位PROJECTORIENTATION匯聚多元世界豪宅元素塑造精而美的新豪宅標(biāo)桿吸引圈層定制資源定義豪宅D規(guī)劃方案PLANNINGSCHEME用地條件D

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s住宅用地RESIDENTIAL

LAND商業(yè)用地COMMERCIAL

LAND用地獨立計容

小街區(qū)退線

限高70M高

新

二

路

GAOXIN2ND

ROADR2地塊R4地塊退線5M凈用地：

12676.35㎡容積率：

不大于2.6建筑密度：不大于35%建筑高度：不超過70M凈用地：

12867.32㎡容積率：

不大于2.5建筑密度：不大于35%建筑高度：不超過70MR2公園綠地朝曦路光谷六路147.10M住宅用地RESIDENTIAL

LANDR3地塊凈用地：

13356.36㎡容積率：

不大于2.5建筑密度：不大于35%建筑高度：不超過70MR3147.10M特殊要求：①建筑后退要求：R4住宅用地RESIDENTIAL

LAND根據(jù)《光谷中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃》,“核心區(qū)建筑退線距離為5M”147.10M③開口要求：神

墩

五

路

SHENDUN

FIFTH

ROAD遵照《武漢市建設(shè)工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》、《武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)項目出入口規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》條例執(zhí)行，禁止在光谷六路和高新二路設(shè)置車行出入口。商業(yè)用地COMMERCIAL

LAND空間限制D

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s圍合型布局

高低錯落

開放街區(qū)不可調(diào)整可溝通建筑高度按照20—40M梯度控制，優(yōu)化城市風(fēng)貌。11

根據(jù)規(guī)劃條件，地塊R2、R3、R4不高于70M。100M100M70M70M35M35M35M光谷六路沿高新二路天際線建議整體布局打開西側(cè)建筑界面，加強與新月溪公園的景觀生22

基于光谷中心城的設(shè)計理念和“漢十條”的控制要求，該項目采用圍合型、開放式的規(guī)劃模式。態(tài)聯(lián)系。新月溪公園空間限制D

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s慢行道預(yù)留

塔樓點位控制設(shè)計南北通道

形成開放街區(qū)符合空間論證

控制建筑高度用地價值L

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e東西生活情景支路串聯(lián)居住用地，商業(yè)價值較高西側(cè)緊鄰城市公園景觀資源豐富，居住價值較高商業(yè)用地COMMERCIAL

LAND商業(yè)用地COMMERCIAL

LAND高

新

二

路

GAOXIN2ND

ROAD高

新

二

路

GAOXIN2ND

ROAD景觀資源新月溪公園光谷六路新月溪公園光谷六路朝曦路朝曦路R2R2住宅用地RESIDENTIAL

LAND住宅用地RESIDENTIAL

LANDR3R3住宅用地RESIDENTIAL

LAND住宅用地RESIDENTIAL

LAND低高低高R4R4神

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路

SHENDUN

FIFTH

ROAD神

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路SHENDUN

FIFTH

ROAD商業(yè)用地COMMERCIAL

LAND商業(yè)用地COMMERCIAL

LAND住宅用地RESIDENTIAL

LAND住宅用地RESIDENTIAL

LAND規(guī)劃條件分析PLANNING

IMPACT主要影響規(guī)劃因素設(shè)置開放街區(qū)＋嚴(yán)控空間層次小街區(qū)空間尺度有限導(dǎo)致組團空間緊張圍合布局形態(tài)導(dǎo)致東西向產(chǎn)品空間跌落層次導(dǎo)致產(chǎn)品類型較多現(xiàn)場調(diào)研F

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n已建區(qū)域立面、景觀、空間均存在優(yōu)化空間立面比例缺乏主次開放街區(qū)影響業(yè)主隱私組團門廳擁擠入戶門廳缺少氣勢景觀體驗感低消防車道處理生硬商業(yè)噪音影響住戶高差缺乏景觀化處理項目研究P

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h歸家動線缺乏層次

戶型空間缺乏豪宅化體驗高層典型住宅

140+186高層典型住宅

240+240+245+212住宅Residential項目挑戰(zhàn)P

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s前期問題總匯應(yīng)對策略開放街區(qū)影響私密性?

營造多重歸家禮序流線?

設(shè)置豐富主題景觀節(jié)點?

借用市政道路設(shè)置消防?

突破桎梏提升戶型贈送率?

空間模塊化設(shè)計保證居?

結(jié)合流行趨勢兼顧成本創(chuàng)新立面?

近人尺度精細(xì)化提升歸消防場地導(dǎo)致硬質(zhì)較多景觀設(shè)計缺乏體驗感規(guī)劃歸家流線體系不夠明確東西向產(chǎn)品銷售有抗性戶型空間缺乏豪宅化體驗戶型贈送率較低產(chǎn)品主要居室空間較為局促立面形體主次關(guān)系不明確組團及入戶門頭儀式感不強形象市場研究M

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h市場調(diào)研MARKETRESEARCH市場下行趨勢下面積段取舍為重點破題策略市場高總價去化壓力明顯增加1~3期戶型大戶型占比較大市場分析及預(yù)判——區(qū)域成交結(jié)構(gòu)?

2020年東湖高新區(qū)住宅成交主流總價段仍為200萬以內(nèi)、但占比顯著下降,300-600萬成交占比提升、400萬以上顯著面臨供大于求壓力；瑞安一、二、三期戶配占比?

2020年東湖高新區(qū)100

㎡以下成交逐年下降，剛需面積門檻進一步提升,181-240㎡戶型成交占比提升(供應(yīng)上漲67%，成交上漲47%)。5%18%2%2019年、2020年東湖高新區(qū)分面積段成交結(jié)構(gòu)30%90㎡以下90-100㎡101-120㎡121-150㎡151-180㎡181-240㎡214㎡以上4%41%1241401541852102450.00%10.00%20.00%30.00%2019年40.00%50.00%2020年概念方案C

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e強排方案推演××√嚴(yán)守規(guī)劃與戶配存在損容問題提升大戶型占比

控規(guī)劃形態(tài)利于提升小戶型比例

部分出現(xiàn)120㎡用地壓力增大

產(chǎn)品競爭力不足優(yōu)點：

1、滿足營銷戶配訴求2、規(guī)劃形態(tài)便于快速報規(guī)優(yōu)點：

1、滿足容積率要求2、低總價小戶型占比提升優(yōu)點：

1、滿足容積率要求2、規(guī)劃形態(tài)便于快速報規(guī)缺點：

1、突破營銷戶配大戶型比例增多缺點：

1、容積率難以滿足缺點：

1、為滿容導(dǎo)致東西向戶型增多存在銷售抗性2、規(guī)劃形態(tài)封閉不利于報規(guī)概念方案C

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e住宅用地RESIDENTIAL

LAND商業(yè)用地COMMERCIAL

LAND強排方案滿足營銷產(chǎn)品分布高

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二

路

GAOXIN2ND

ROAD提升大戶型比例

控制面積上限140/180位于高層

240位于洋房公園綠地朝曦路光谷六路住宅用地RESIDENTIAL

LAND住宅用地RESIDENTIAL

LAND本方案滿足規(guī)劃要求神

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路

SHENDUN

FIFTH

ROAD空間形態(tài)利于快速報規(guī)商業(yè)用地COMMERCIAL

LAND存在一些問題，需要進一步優(yōu)化戶配

產(chǎn)品

價值

資源優(yōu)化

統(tǒng)一

探討

利用層數(shù)優(yōu)化?

140產(chǎn)品占比小，180產(chǎn)品占比大，與前幾期雷同?

180產(chǎn)品同時存在11F和22F，形成產(chǎn)品內(nèi)部競爭?

東西向布置240大面積段，景觀價值與朝向價值孰輕孰重?

根據(jù)現(xiàn)場考察，東西向產(chǎn)品滯銷?

可觀景戶數(shù)有限，主要為180產(chǎn)品?

11層產(chǎn)品層高為3.15M，因此采用防煙樓梯間核心筒概念方案C

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e方案優(yōu)化方向一

契合規(guī)劃形態(tài)

便于快速報規(guī)1-11-21-3××√140：180：240

=

12%：51%：37%140：180：220

=

13%：39%：48%143：175：225

=

43%：34%：23%朝向價值

＞

景觀價值朝向價值

=景觀價值朝向價值

＞控制大戶均產(chǎn)品梯度頂層2變1增加疊拼提高多層贈送率戶均面積增大同面積段存在內(nèi)部競爭戶均面積增大疊拼市場不明朗同面積段存在內(nèi)部競爭減少內(nèi)部概念方案C

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e方案優(yōu)化方向二

換T3控戶均面積

增加觀景戶數(shù)2-12-22-3××√140：180：240

=

12%：73%：15%140：160：220

=

25%：50%：25%140：160：220

=

31%：41%：28%朝向價值

=景觀價值朝向價值

＞

景觀價值局部偏轉(zhuǎn)增加一線觀景面T3東西向二線可觀景地塊與公園滲透度增加朝向價值＞景T3東西向二線地塊與公園滲規(guī)劃形態(tài)報規(guī)240全復(fù)式與疊墅產(chǎn)品贈送最大化東西向開敞度最弱報規(guī)存在風(fēng)險疊拼市場不明朗建筑轉(zhuǎn)角報規(guī)存風(fēng)險設(shè)計策略DESIGNSTRATEGY1~3期已按大面積段策略設(shè)計本案適合采取小面積段低總價快銷模式OR小面積段大面積段保證低總價快銷模式高總價保品質(zhì)總價壓力小有利于去化與已有戶型面積段形成差異化順應(yīng)整體開發(fā)邏輯營銷面積段屬于大面積段產(chǎn)品1~3期均以大面積段產(chǎn)品為主周邊同類大面積段產(chǎn)品存量較多概念方案C

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e方案一

契合規(guī)劃形態(tài)方案二

微調(diào)形態(tài)

增加觀朝向價值＞景觀價值降戶均控總價流量與總價均衡發(fā)展PLAN

ONE方案一契合規(guī)劃形態(tài)概念方案C

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e方案一

鳥瞰圖概念方案C

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e方案一

總圖概念方案C

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e方案一

指標(biāo)表R2地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表R3地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表規(guī)劃凈用地面積

13356.36R4地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表規(guī)劃凈用地面積

12867.32規(guī)劃凈用地面積總建筑面積計容建筑面積住宅（可售）商業(yè)12676.354623632958.5132526150㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡總建筑面積計容建筑面積住宅（可售）4518632168.3031451總建筑面積46831計容建筑面積33390.90㎡㎡㎡住宅（可售）商業(yè)32957150㎡㎡㎡配套71791其中物業(yè)服務(wù)用房㎡㎡配套283配套284其中其物業(yè)服務(wù)用房消防控制室配電房93其中其中養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施315.86物業(yè)服務(wù)用房94其中㎡中40消防控制室配電房4012030消防控制室配電房40㎡㎡㎡㎡㎡120120垃圾收集屋30垃圾收集屋垃圾收集屋3013440500㎡㎡㎡不計容積率面積13278500㎡㎡㎡㎡㎡-社區(qū)文化中心120.1413017500㎡㎡㎡不計容積率面積架空層面積架空層面積地下室面積不計容積率面積架空層面積1277810800197822.76%2.60地下室面積12940109362003㎡㎡㎡地下室面積12517105871930㎡㎡㎡非人防地下室人防地下室建筑密度非人防地下室人防地下室建筑密度其中非人防地下室人防地下室建筑密度其中其中21.61%2.50--22.86%2.50--容積率綠地率-容積率綠地率總戶數(shù)容積率綠地率總戶數(shù)30.0%187-35.0%187-35.0%185-總戶數(shù)戶人輛輛戶戶總居住人數(shù)598總居住人數(shù)598399168人輛輛總居住人數(shù)592386165人輛輛地下機動車停車位地下機動車停車位地下機動車停車位394地下非機動車停車位地下非機動車停車位地下非機動車停車位166概念方案C

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e方案一

戶型配比R2R3R4地塊戶型配比表圖例：戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比14323842.58%3332034.37%高層225㎡175㎡143㎡175225合計19212955934.35%23.08%100%32640309749693433.67%31.95%100.00%多層175㎡概念方案C

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e方案一

天際線天際線高低錯落且滿足規(guī)劃局要求低高概念方案C

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e方案一

開放街區(qū)策略（最佳方案）預(yù)留慢行道空間，后期業(yè)主協(xié)調(diào)封閉，規(guī)劃可溝通《規(guī)劃設(shè)計條件》空間開放性控制要求：地塊R1、R5、R6內(nèi)部應(yīng)整體控制南北向貫通式開敞空間，并保證其公共開放性預(yù)留空間RESERVED

SPACE預(yù)留空間RESERVED

SPACE預(yù)留空間RESERVED

SPACE預(yù)留空間RESERVED

SPACE預(yù)留空間RESERVED

SPACE概念方案C

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e方案一

開放街區(qū)策略（備選方案）下沉慢行道空間，立體分流，動靜分區(qū)入口花園會客廊橋下沉走廊入口花園入口入口花園入口概念方案C

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e方案一

開放街區(qū)策略（備選方案）下沉慢行道空間，立體分流，動靜分區(qū)概念方案C

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e方案一

開放街區(qū)策略（備選方案）下沉慢行道空間，立體分流，動靜分區(qū)概念方案C

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e方案一

生態(tài)滲透立體景觀體系，城市公園高度滲透中

心

花

園CENTRAL

GARDEN公園綠地中

心

花

園CENTRAL

GARDEN中

心

花

園CENTRAL

GARDEN圖例：景觀滲透公園綠地中心花園概念方案C

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e方案一

流線分析多重歸家禮序

營造豪宅步行歸家體驗機動車道路直接入地庫

實現(xiàn)人車分流高

新

二

路

GAOXIN2ND

ROAD朝曦路光谷六路八

珍

東

街朝曦路光谷六路5架空大堂主題景觀風(fēng)雨連廊423九

衢

東

街社區(qū)大堂情景街區(qū)1八

珍

東

街神

墩

五

路

SHENDUN

FIFTH

ROAD圖例：市政道路人行流線車行流線地庫出入口概念方案C

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e方案一

消防分析借用城市道路，極致減少消防硬質(zhì)鋪裝對景觀影響高

新

二

路

GAOXIN2ND

ROAD借用城市道路朝曦路八

珍

東

街借用城市道路九

衢

東

街神

墩

五

路

SHENDUN

FIFTH

ROAD圖例：市政道路消防流線消防回車場地我司案例概念方案C

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e方案一

豎向設(shè)計利用1.5M不計容規(guī)范

抬高地庫頂板減少開挖34.60035.00038.04038.00035.29436.90037.80037.70037.52038.20036.71239.20037.30037.50037.10036.50036.81239.20037.13037.200

37.38037.700圖例：市政標(biāo)高內(nèi)部標(biāo)高概念方案C

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e1方案一

場地剖面22F住宅14F住宅22組團花園光谷六路37.300朝曦路39.20036.71212-2

剖面圖22F住宅22F住宅22F住宅14F住宅14F住宅14F住宅14F住宅14F住宅14F住宅52M53M49M組團花園組團花園組團花園神墩五路37.20九衢東街37.30八珍東街37.70高新二路39.2039.2038.0036.301-1

剖面圖概念方案C

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e方案一

日照分析日照分析技術(shù)參數(shù)：地理位置：武漢市，東經(jīng)114°17″，北緯30°38″分析節(jié)氣：大寒日8：00-16：00冬至日9：00-15：00日照基準(zhǔn)年：公元2001年時間統(tǒng)計方式：累計分析采樣間隔時間：5分鐘日照分析結(jié)論：用地內(nèi)及周邊各類建筑均滿足規(guī)范日照要求圖例：0-1小時5-6小時1-2小時2-3小時3-4小時6-7小時7-8小時8小時4-5小時PLAN

TWO方案二微調(diào)形態(tài)

增加觀景戶數(shù)概念方案C

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e方案二

鳥瞰圖概念方案C

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e方案二

總圖概念方案C

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e方案二

指標(biāo)R2地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表R3地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表規(guī)劃凈用地面積

13356.36R4地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表規(guī)劃凈用地面積總建筑面積計容建筑面積住宅（可售）商業(yè)12676.354631632958.5132526150㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡規(guī)劃凈用地面積12867.3245266㎡㎡㎡㎡㎡總建筑面積計容建筑面積住宅（可售）總建筑面積4691132168.30計容建筑面積33390.90㎡31451717㎡㎡㎡㎡住宅（可售）商業(yè)32957150㎡㎡㎡配套物業(yè)服務(wù)用房養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施91配套283配套284其中315.86物業(yè)服務(wù)用房93其中其中物業(yè)服務(wù)用房消防控制室配電房9440㎡㎡㎡消防控制室配電房4012030㎡㎡㎡消防控制室配電房40其中其中其中120120垃圾收集屋垃圾收集屋30垃圾收集屋3013520580㎡㎡㎡社區(qū)文化中心不計容積率面積架空層面積120.1413097580㎡㎡㎡不計容積率面積13358580㎡㎡㎡㎡㎡-不計容積率面積架空層面積架空層面積地下室面積1277810800197821.39%2.60地下室面積12940109362003㎡㎡㎡地下室面積非人防地下室人防地下室12517105871930㎡㎡㎡非人防地下室人防地下室建筑密度非人防地下室人防地下室建筑密度其中其中其中20.30%2.50--建筑密度容積率綠地率總戶數(shù)21.08%2.50--容積率綠地率-容積率綠地率總戶數(shù)30.0%193-35.0%193-35.0%191-戶戶總戶數(shù)戶人輛輛總居住人數(shù)618399168人輛輛總居住人數(shù)611386165人輛輛總居住人數(shù)618地下機動車停車位地下機動車停車位地下非機動車停車位地下機動車停車位394地下非機動車停車位地下非機動車停車位166概念方案C

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e方案二

戶型配比R2R3R4地塊戶型配比表圖例：戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比高層220㎡160㎡140㎡14018031.20%2400024.76%160220合計23815957741.25%27.56%100%38080348549693439.28%35.96%100.00%多層220㎡概念方案C

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e方案二

天際線天際線高低錯落且滿足規(guī)劃局要求低高概念方案C

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e方案二

視線分析打開西側(cè)空間

內(nèi)部住宅觀景界面最大化概念方案C

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e方案二

生態(tài)滲透立體景觀體系，城市公園高度滲透中

心

花

園CENTRAL

GARDEN公園綠地中

心

花

園CENTRAL

GARDEN中

心

花

園CENTRAL

GARDEN圖例：景觀滲透公園綠地中心花園概念方案C

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e方案二

流線分析多重歸家禮序

營造豪宅步行歸家體驗機動車道路直接入地庫

實現(xiàn)人車分流高

新

二

路

GAOXIN2ND

ROAD朝曦路光谷六路八

珍

東

街九

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東

街神

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ROAD圖例：市政道路人行流線車行流線地庫出入口概念方案C

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e方案二

消防分析借用城市道路，極致減少消防硬質(zhì)鋪裝對景觀影響高

新

二

路

GAOXIN2ND

ROAD借用城市道路朝曦路八

珍

東

街借用城市道路九

衢

東

街神

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ROAD圖例：市政道路消防流線消防回車場地概念方案C

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e方案二

豎向設(shè)計34.60035.00038.04038.00035.29436.90037.80037.70037.52038.20036.71239.20037.30037.50037.10036.50036.81239.20037.13037.200

37.38037.700圖例：市政標(biāo)高內(nèi)部標(biāo)高概念方案C

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e方案二

日照分析日照分析技術(shù)參數(shù)：地理位置：武漢市，東經(jīng)114°17″，北緯30°38″分析節(jié)氣：大寒日8：00-16：00冬至日9：00-15：00日照基準(zhǔn)年：公元2001年時間統(tǒng)計方式：累計分析采樣間隔時間：5分鐘日照分析結(jié)論：用地內(nèi)及周邊各類建筑均滿足規(guī)范日照要求圖例：0-1小時5-6小時1-2小時2-3小時3-4小時6-7小時7-8小時8小時4-5小時E生活營造LIFECONSTRUCTION從客群出發(fā)……塔尖客群城市中產(chǎn)

不差錢有能力為自由生活買單

尋找新的精神居所科技中產(chǎn)

科技新貴

企業(yè)《中國新中產(chǎn)品質(zhì)生活報告》客群訴求第一財經(jīng)周刊

×

優(yōu)衣庫生活配套?

更聰明

的消費24H便利店多元餐飲

咖啡

健身美容?

用金錢

購買“時間”?

高科技產(chǎn)品

的嘗鮮者?

為

情懷

和

精神

買單?

追求時尚

熱賣社交聚會

寵物服務(wù)

畫展

影院

社交公共環(huán)境自然生態(tài)寵物樂園健身步道社區(qū)活動WIFI覆蓋共享交流?

要打拼也要

健康居住產(chǎn)品?

享受生活

體驗才是正經(jīng)事?

過一種

不設(shè)限

人生?

比熟人社交更需要的是

圈層社交SOHO辦公強調(diào)公共空間追求空間體驗功能復(fù)核共享交流配套完整對得房率、朝向、廚房尺寸、房間數(shù)不敏感轉(zhuǎn)化為價值設(shè)計邏輯社區(qū)生活的打造是一個綜合系統(tǒng)基于對客戶層面的理解

設(shè)計打造項目的價值體系整體規(guī)劃景觀塑造建筑立面公共空間戶型設(shè)計室內(nèi)設(shè)計地產(chǎn)品牌配套設(shè)物業(yè)服形象價值產(chǎn)品價值附加價值24小時定制幸福生活社區(qū)創(chuàng)造一個開放、自由、活力的有邊界開放社區(qū)五大生活場景每個人都有屬于自己的小煩惱和小確幸那些看似難忘的場景下卻也飽含著無數(shù)美好的瞬間，當(dāng)我們平靜下來，慢慢體會，才能發(fā)現(xiàn)他們的也只有體會到了那些美好，我們才能日復(fù)一日去堅持那些枯燥、吵鬧、擁擠、匆忙的生活瞬間城市外部界面

社區(qū)入口空間

組團歸家序列

入戶體驗空間

地C

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EUN生活營造L

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n七重歸家禮序

營造豪宅步行歸家67生活服務(wù)軸1人行歸家路線54132675社區(qū)大堂6居住空間27413267566

私家電梯風(fēng)雨游廊主題景觀323架空空間45生活營造L

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n七重歸家禮序

營造豪宅車行歸家67生活服務(wù)軸1車行歸家路線5413267居住空間社區(qū)大堂5723241675326

私家電梯車庫入口陽光車庫34地下大堂54生活營造L

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n城市外部界面

北側(cè)形象入口架空層線條延伸與景觀構(gòu)架整體打造

強化北側(cè)形象出入口的整體性生活營造L

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n城市外部界面

生活服務(wù)街道社區(qū)商業(yè)位于生活支路，與主干道銜接的轉(zhuǎn)角處生活營造L

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n城市外部界面

配套生活商業(yè)小進深大面寬，選好位，控面積自助輕食品牌咖啡美發(fā)沙龍

良友花鋪

品牌咖啡

優(yōu)選超市24h便利店

自助輕食

鮮果時光15.6㎡

16㎡

16㎡21.6㎡

23.85㎡

26.91㎡33.81㎡商鋪總面積300㎡，單個商鋪面積控制在50㎡以下優(yōu)選超市生活營造L

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n組團歸家序列

南側(cè)社區(qū)大堂酒店式落客前場生活營造L

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n組團歸家序列

南側(cè)社區(qū)大堂社區(qū)入口升級為“社區(qū)玄關(guān)”，在傳統(tǒng)門面和門禁基礎(chǔ)上，融入更多功能性服務(wù)智慧門禁出入0接觸無雨落客雨天打車更方便社區(qū)大堂快遞收發(fā)會客廳休息區(qū)健康檢測減少病毒帶入門衛(wèi)值班地庫出入口落客區(qū)便民服務(wù)物流交換更有序人行歸家流線訪客等待服務(wù)更貼心車行歸家流線外賣快遞流線人行閘機生活營造L

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n組團歸家序列

歸家風(fēng)雨游廊生活營造L

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n組團歸家序列

主題景觀空間為不同年齡段不同需求提供不同主題的景觀活動空間兒童：叢林飛屋青年：悅動彩森親子：拾光集中年：耕讀小屋老人：回憶伊甸園老人：回憶伊甸園兒童：叢親子：拾光集中年：耕讀小屋青年：悅動彩森生活營造L

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n組團歸家序列

主題觀景平臺生活營造L

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n入戶空間體驗

架空泛會所沉浸式架空大堂

架空層內(nèi)外一體化的抽屜空間生活營造L

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n入戶空間體驗

架空泛會所沉浸式架空大堂

架空層內(nèi)外一體化的抽屜空間禪意茶室魔力學(xué)堂抽出架空灰空間運動氧吧抽屜式空間生活營造L

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n入戶空間體驗

架空泛會所沉浸式架空大堂

架空層內(nèi)外一體化的抽屜空間酒水吧桌上足球水吧寶媽墻上迷宮手工區(qū)交流區(qū)兒童游樂區(qū)茶室靜靜吧休息區(qū)健身區(qū)書吧魔力學(xué)堂健身區(qū)南側(cè)架空層平面圖北側(cè)架空層平面圖生活營造L

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n入戶空間體驗

架空泛會所四大主題空間

全齡段輻射北

側(cè)

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球長吧弧形桌居水吧老幼共融沙發(fā)酒屋精釀啤酒選區(qū)手工作品展示熱氣球裝置魔力學(xué)堂手靜

靜

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n地下體驗空間

地下陽光車庫陽光車庫

地面景觀鏡面化生活營造L

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n地下體驗空間

地下歸家大堂禮儀化地下歸家

地上地下雙大堂設(shè)置非機動車庫入戶大堂入戶前區(qū)入戶大堂機動車庫人行流線非機動車庫人行流線塑造光谷創(chuàng)意天地私人典藏級居所G景觀專篇LANDSCAPE

DESIGN景觀專篇L

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e光谷創(chuàng)新天地應(yīng)有怎樣的

景觀匹配

Seeking

tobe

differentLandscape

如何在現(xiàn)代豪宅的定義下體現(xiàn)matching景觀專篇L

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e彰顯尊貴品位格調(diào)優(yōu)雅環(huán)境私圍繞光谷中心這一環(huán)境優(yōu)勢充分塑造純粹自然的豪宅享受注重人文品質(zhì)，獨享精致文化體驗打造項目獨有的核心產(chǎn)品競爭力為擁抱現(xiàn)代文化的高凈值改善客群塑造精奢豪宅的社群標(biāo)簽塑造注重營造場所SHOWDIGNITYGRADESTYLEELEGANT

ENVIRONMENTPRIV景觀專篇L

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eThe

city's

secret

land

is

full

of

charm都市秘境

璞韻風(fēng)華以璞玉探自然之境

以自然品璞玉之魂回歸本源，打造專屬高端圈層的藝術(shù)品質(zhì)空間景觀專篇L

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e花園會客觀景統(tǒng)一大氣儀式森之境水之鏡雅之靜尊貴品質(zhì)景觀遞進歸家連廊量身定制消防NODE

D景觀專篇L

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e儀式景觀入口

ENTRY

DESIGN鏡面疊水Mirrorstacked

water鏡面疊水禮儀門樓Etiquette

gatebuilding景觀專篇L

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e中心景觀

Centerlandscape消防登高場地Fire

climbing

site交互式花園會客廳The

Interactive

GardenMeeting

Parlor中心水景Center

waterfeature交互式花園會客廳景觀專篇L

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e全齡活動空間

Full

ageactivity

space風(fēng)雨連廊風(fēng)雨連廊CORRIDOR全齡活動空間Fullage

activity

field輕氧跑道Light

oxygen

runway全齡活動空間SPECIAL

D景觀專篇L

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e共樂

無界架空層SHARE

noboundary

for

the

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layer模糊墻體的界限，室內(nèi)外景觀更融合，住區(qū)大環(huán)境更加通透景觀專篇L

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e品質(zhì)

隱形消防場地Quality

Invisiblefirefield弱化全硬質(zhì)登高場地，打造休閑、娛樂、生活于一體的立體復(fù)合型場地線性或特色鋪裝放置可移動家具形成生活空間結(jié)合綠化植物放置可移動雕塑小品形成休閑空間鋪設(shè)彩色塑膠地放置可移動健身設(shè)施形景觀專篇L

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e細(xì)節(jié)

鋪裝及定制設(shè)施DETAILS

Paving

and

custom-madefacilities不同的空間通過細(xì)節(jié)及小品的點綴讓空間充滿觀賞性，

豐富場地的層次感景觀專篇L

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e空間分級空間分級均價參考（元/m2）面積占比（景觀面積）空間分級分區(qū)內(nèi)容空間特征主入口景觀中心景觀主要歸家動線·成本高配核心景觀區(qū)一級連接主入口與中心景觀的過度空間，重要歸家動線?！ば蜗笳故荆攸c輸出產(chǎn)品價值感·使用頻率較高的歸家流線區(qū)域2000100015-25%25-30%歸家風(fēng)雨連廊入口與樓棟之間的連接空間次入口空間入戶空間次要歸家動線樓棟前場空間·

成本平配區(qū)二級全齡化活動場所，滿足各階段活動需求，夏季有遮蔭，冬季有光照，全年關(guān)心孩子的成長空間·

形象關(guān)注適中，功能關(guān)注較高的區(qū)域兒童活動空間·重點強調(diào)實用性打造度假共享空間，享受四季更替美景，營造靜謐舒適的會客氛圍，增進鄰里感情花園會客廳消防登高場地圍墻標(biāo)準(zhǔn)段滿足消防需求，通過與周邊空間的巧妙結(jié)合，打造具有功能性的活動空間三

·成本低配區(qū)·強調(diào)以基本形象/功能滿足為主通過定制的圍墻與沿街空間分隔，滿足用戶居住安全600-80045-60%級·功能以實用為主通過空間分布及人流量大小來設(shè)置園路等級，并且通過鋪裝的變化豐富空間的層次感園路標(biāo)準(zhǔn)段城市綠化帶環(huán)境配套，豐富居住空間F產(chǎn)品設(shè)計PRODUCT

DESIGN競品分析P

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s武漢地區(qū)高端樓盤分布武漢豪宅主要分布在一線濱江及三鎮(zhèn)核心，光谷核心區(qū)存在少量高端樓盤仁恒公園世紀(jì)江印華僑城紅坊中信泰富濱江金融匯御江壹品青山樽偉鵬萬科御璽濱江宸佳100華潤瑞府綠城黃浦灣武漢天地云廷融創(chuàng)玖璽壹萬松九里越秀國際金融匯華發(fā)外灘匯興華尚都國際福星惠譽月亮灣壹號綠城湖畔云廬星匯云錦漢江云赫綠地海珀御觀武漢平安幸福中心萬達(dá)御湖漢印漢街壹號公館融創(chuàng)壹號院遠(yuǎn)洋東方鏡世茂錦繡長江天胤濱江金茂府綠城金地風(fēng)起聽瀾武漢城建光谷龍山湖一線濱江（24個）三鎮(zhèn)核心（11個）光谷高新（05個）光谷洺悅天璽光谷翡麗天璽光谷澎湃奧山府競品分析P

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s光谷中心城區(qū)競品高層為主，洋房少量，主力面積以140-200㎡為主昆侖御（售罄）住宅均價：25000元/㎡容積率：2.1類型：高層/洋房中城光谷龍山湖（在售）面積段：106/116/122/132/142住宅均價：25000元/㎡容積率：2.1類型：高層面積段：230/270世界城瑜樾東方（在售）中糧光谷祥云（售罄）光谷翡麗天璽（在售）住宅均價：33422元/㎡容積率：2.22類型：平層/疊拼面積段：125/142住宅均價：28350元/㎡容積率：2.2類型：高層/疊墅面積段：118/138/143/164住宅均價：25000元/㎡容積率：2.1類型：高層面積段：230/270SITE旭輝千山凌云（在售）光谷洺悅天璽（在售）住宅均價：27000元/㎡容積率：5.21類型：高層/超高層面積段：110/125/130/170澎湃奧山府（售罄）住宅均價：27510元/㎡容積率：2.5類型：高層/疊墅面積段：141/175住宅均價：29000元/㎡容積率：2.3類型：高層/合院/疊墅面積段：140/193/235在售樓盤售罄樓盤競品分析P

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s光谷中心城區(qū)競品140-180戶型格局較傳統(tǒng)；200以上戶型模式有創(chuàng)新，但流線單一、景觀面寬不夠昆侖御（142

㎡）-洋房旭輝千山凌云（139

）世界城瑜樾東方（142

）

光谷創(chuàng)新天地二、三期（140

）㎡

㎡周邊項目戶型分析：㎡?

洋房產(chǎn)品多為140

㎡以上戶型?

高層產(chǎn)品面積段為140-240

㎡戶型高層產(chǎn)品：?

130-140㎡戶型多為3面寬三房兩衛(wèi)產(chǎn)品為主；四室兩廳兩衛(wèi)

4面寬四室兩廳兩衛(wèi)

3面寬三室兩廳兩衛(wèi)

3面寬世界城瑜樾東方（160

㎡）三室兩廳兩衛(wèi)

3面寬光谷創(chuàng)新天地二、三期（186

㎡）?

160-190㎡戶型多為3.5面寬四室三衛(wèi)產(chǎn)品為主中城光谷龍山湖（190

㎡）旭輝千山凌云（170

）㎡?

220-240㎡戶型多為4面寬四室三衛(wèi)兩套房產(chǎn)品為主洋房產(chǎn)品：四室兩廳兩衛(wèi)

4面寬四室兩廳兩衛(wèi)

3.5面寬四室兩廳三衛(wèi)

3.5面寬四室兩廳三衛(wèi)

3.5面寬??周邊洋房戶型較少140㎡以上洋房戶型以4面寬四房產(chǎn)品為典型中城光谷龍山湖（230

㎡）光谷澎湃奧山府（235

）光谷翡翠天璽（206

）光谷創(chuàng)新天地二、三期（240

）㎡㎡㎡四室兩廳三衛(wèi)

4面寬四室兩廳三衛(wèi)

4.5面寬四室兩廳三衛(wèi)

4面寬四室兩廳四衛(wèi)

4面寬競品分析P

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s戶型分析140戶型多為3面寬，160-180戶型多為3.5面寬，200-240戶型多為4~4.5面寬周邊競品戶型級配分析戶型編號面積140㎡142㎡142㎡139㎡186㎡190㎡170㎡160㎡240㎡230㎡235㎡206㎡——項目名稱光谷創(chuàng)新天地二三期昆侖御（售罄）世界城瑜樾東方旭輝千山凌云光谷創(chuàng)新天地二三期中城光谷龍山湖旭輝千山凌云世界城瑜樾東方光谷創(chuàng)新天地二三期中城光谷龍山湖光谷澎湃奧山府光谷翡翠天璽——戶型構(gòu)成朝南面寬數(shù)客廳面寬4.1m4.8m3.5m/主臥面寬3.7m3.9m3.5m/次臥面寬3.0m3.3m3.2m/三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳四衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)常見房型34130-140㎡產(chǎn)品333.544.5m6.4m/5.8m4.7m/3.3m3.3m/實例160-190㎡產(chǎn)品200-240㎡產(chǎn)品3.54.547.2m5.0m6.9m8.0m4.7m3.8m6.6m6.4m4.2m4.0m3.4m3.6m3.5m3.4/3.6m3.7m454.5戶型編號南向開間（均值）

客廳面寬（均值）

主臥面寬（均值）

次臥面寬（均值）130-140㎡產(chǎn)品160-190㎡產(chǎn)品200-240㎡產(chǎn)品————三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)34.1m6.4m6.9m3.7m4.7m3.2m3.3m3.6m總結(jié)————3.5————4-4.54-6.4m競品分析總結(jié)?

多以正南北布局為主?

戶型格局相對傳統(tǒng)、流線單一?

多低層銷售優(yōu)于高層，但存量少?

高層為主，洋房少量，主力面積以140-200㎡為主?

140~180產(chǎn)品多為3~3.5面寬，200以上產(chǎn)品多為4面寬競品戶型理念落后，與豪宅屬性不匹配覆蓋塔尖客群需求，針對性優(yōu)化戶型產(chǎn)品設(shè)計理念PRODUCTDESIGNCONCEPT行為數(shù)據(jù)化

數(shù)據(jù)空間化

空間模塊化

模塊場景化+4+3+2+2+16500+340005300+1+4光谷創(chuàng)新天地4期項目—4PLUS產(chǎn)品體系餐廳（帶西廚）客廳廚房（中廚）主臥主衛(wèi)玄關(guān)次臥一（帶衛(wèi)生間）次臥二次臥三140

5300*3000

4000*5000

2600*1700

3800*4300

2500*1700

2100*13003300*32003000*33003000*35003000*28003000*3500160

5300*3000

5300*5200

2600*1700

4200*5200

2500*2800

2100*1300

3300*5300（帶衛(wèi)生間）主要升級內(nèi)容：1、客廳方廳變寬廳

2、主臥衛(wèi)生間三件套變四件套

3、次臥一升級變套房

4、主臥、陽臺、客廳、餐廳等尺度升級餐廳（帶西廚）客廳廚房（中廚）主臥主衛(wèi)玄關(guān)次臥一（帶衛(wèi)生間）3300*5300次臥二次臥三160

5300*3000

5300*5200

2600*1700

4200*5200

2500*2800

2100*1300220

6500*3300

6500*5400

2800*1900

5400*5300

2500*3500

2500*21003000*35003000*35003300*66003000*3700

3700*5100（帶衛(wèi)生間）主要升級內(nèi)容：1、主臥小家化，主衛(wèi)及衣帽間升級

2、次臥套增加衣帽間

3、次臥三升級變套房

4、增加多功能空間產(chǎn)品策略PRODUCTSTRATEGY巡游空間270°視野270°SCENRY主臥小家化CRUISE

LINE

BEDROOMFAMILY產(chǎn)品策略PRODUCTSTRATEGY定義圈層量身定制獨立入戶DEFINECIRCLE

MADE-TOMEASURE

PRIVATE

HOME產(chǎn)品展示P

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y140戶型方案一特點說明1.

獨立電梯、內(nèi)外雙玄關(guān)2.

南向通廳、客餐廳一體化3.

5.3m觀景中西廚餐廳4.

7m南向?qū)捑瓣柵_5.

14.1米大面寬，4開間南格局6.

可變功能間4163247m3500350032001020054開間/14.1mVS：世界城瑜樾東方

142㎡四室兩廳兩衛(wèi)

3面寬4開間/14.1面寬標(biāo)準(zhǔn)層得房率：81.01%4房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品展示P

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y160戶型方案一特點說明1.

獨立電梯、內(nèi)外雙玄關(guān)2.

5.3m*8.2m南向大通廳，LDKG一體化設(shè)計3.

8.5m南向?qū)捑瓣柵_4.

15.8米大面寬、4.5開間南格局5.

雙套房+主臥小家化6.

可變功能間、多洄游空間125638.5m650057003400156004

4.5開間/15.8mVS：中城光谷龍山湖

190㎡四室兩廳兩衛(wèi)

4面寬三房朝南4.5開間/15.8面寬4房2廳3衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層得房率：83.62%產(chǎn)品展示P

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y220戶型

高層南北廳方案方案一特點說明1.

獨立電梯、內(nèi)外雙玄關(guān)2.

6.5m*8.7m大方廳、LDKG一體化設(shè)計3.

9.5m三開間貫通式大陽臺4.

18.2米大面寬、5開間南格局5.

主臥情景小家化，270°飄窗觀景視野16.

家政禮儀雙動線67.

可變功能間、多洄游空間27535.4m9.5m270°景觀面45開間/18.2m5開間/18.2面寬4+1房2廳4衛(wèi)

標(biāo)準(zhǔn)層得房率：84.15%產(chǎn)品展示P

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y220戶型

高層轉(zhuǎn)角廳方案方案一特點說明1.

獨立電梯、內(nèi)外雙玄關(guān)2.

270°全景邊廳、無角柱客廳3.

6.4m*9.6m大邊廳、LDKG一體化設(shè)計4.

18.7米大面寬、5開間南格局5.

主臥小家化+雙衣帽間+私享花園陽臺16.

可變功能間、多洄游空間3652270°景觀面8.1m6000

4700

5750164504

5開間/18.7mVS：中城光谷龍山湖

230㎡四室兩廳三衛(wèi)

4面寬三房朝南5開間/18.7面寬4房2廳3衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層得房率：84.15%產(chǎn)品展示P

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y220戶型

多層轉(zhuǎn)角廳方案方案二特點說明1.

雙梯雙流線、內(nèi)外雙玄關(guān)2.

L型超大轉(zhuǎn)角大陽臺、

270°無角柱觀景客廳3.

6.5m*9.2m大邊廳、LDKG一體化設(shè)計114.

21.5米大面寬、6開間南格局5.

主臥小家化+雙衣帽間+大觀景飄窗366.

可變功能間、多洄游空間52270°景觀面4

6開間/21.5m6開間/21.5面寬4房2廳4衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層得房率：83.57%產(chǎn)品展示P

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y定制產(chǎn)品一

頂層2變1特點說明1.

獨立電梯、內(nèi)外雙玄關(guān)2.

9.5m大寬廳、LDKG一體化設(shè)計3.

26.2m大平層+10.7m屋頂花園4.

雙主臥+雙衣帽間5.

私享花園陽臺/大觀景飄窗6.

4套房+多功能房間12345510.7m26.2m產(chǎn)品展示P

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y定制產(chǎn)品二

底層復(fù)式318326530m3負(fù)一層平面首層平面特點說明1.

獨立電梯、內(nèi)外雙玄關(guān)2.

9.5m大寬廳、LDKG一體化設(shè)計3.

前后私家花園+下沉私享空間4.

30m大平層墅級舒適度5.

雙主臥+雙衣帽間6.

私享花園陽臺/大觀景飄窗7.

4套房+多功能房間8.

家政禮儀雙動線產(chǎn)品展示P

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y定制產(chǎn)品三

疊墅戶型負(fù)一層平面圖一層平面圖二層平面圖三層平面圖五層平面圖四層平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面P

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y140戶型方案一140戶型140戶型14F標(biāo)準(zhǔn)層平面P

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y140戶型方案二140戶型140戶型140戶型21F標(biāo)準(zhǔn)層平面P

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y160戶型方案一160戶型160戶型21F標(biāo)準(zhǔn)層平面P

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y160戶型方案二160戶型160戶型14F標(biāo)準(zhǔn)層平面P