《我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用及不足分析》2800字

我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用及不足分析綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u21998我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用及不足分析綜述 112178（一）我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用 1209521.我國不動產(chǎn)預(yù)告登記在商品房預(yù)售中的適用 1289642.我國不動產(chǎn)預(yù)告登記在二手房交易中的適用 21499（二）我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的不足 284711.效力不足 2285932.適用范圍較窄 4239723.預(yù)告登記與網(wǎng)簽備案功能重疊 4（一）我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用1.我國不動產(chǎn)預(yù)告登記在商品房預(yù)售中的適用出售商品房，如果采取商品房預(yù)售360百科.房屋預(yù)售[EB/OL].房屋預(yù)售也稱“商品房預(yù)售”，“樓花買賣”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。/doc/6224098-6437410.html方式，那么從簽訂合同到交房，通常還有相當(dāng)一段時期，而且有些出賣人要求買受人要支付全部房款，這使得買方承擔(dān)了很大的風(fēng)險。在房地產(chǎn)交易中，如何解決購房者的風(fēng)險負(fù)擔(dān)是一個不容忽視的問題。除了“一房二賣”外，買受人還承擔(dān)著房屋缺陷、遲延交付或不能交付等風(fēng)險。政府部門為防范風(fēng)險采取了積極的應(yīng)對措施。2015年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，明確要求在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理方面建立“樓盤表”“樓盤表”最早是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，對某一幢房屋及每一套房屋的戶號、面積、戶型、層數(shù)、銷售情況等內(nèi)容形成的直觀表格。但在《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》中樓盤表被賦予了新的作用，是開展房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的主要載體和重要工具。樓盤表可廣泛應(yīng)用于國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門涉及房屋數(shù)據(jù)的各類業(yè)務(wù)中，可以解決不同部門、不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)中房屋數(shù)據(jù)沒有關(guān)聯(lián)的問題。（摘自陳暉.淺談樓盤表的建立與應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)（綜合版），2016360百科.房屋預(yù)售[EB/OL].房屋預(yù)售也稱“商品房預(yù)售”，“樓花買賣”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。/doc/6224098-6437410.html“樓盤表”最早是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，對某一幢房屋及每一套房屋的戶號、面積、戶型、層數(shù)、銷售情況等內(nèi)容形成的直觀表格。但在《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》中樓盤表被賦予了新的作用，是開展房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的主要載體和重要工具。樓盤表可廣泛應(yīng)用于國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門涉及房屋數(shù)據(jù)的各類業(yè)務(wù)中，可以解決不同部門、不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)中房屋數(shù)據(jù)沒有關(guān)聯(lián)的問題。（摘自陳暉.淺談樓盤表的建立與應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)（綜合版），2016（28）.）房屋網(wǎng)簽，是指購房人和銷售對象簽訂合同后到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案，房產(chǎn)管理部門將交易信息公布在網(wǎng)上并簽發(fā)網(wǎng)簽號。任何個人、單位或集體均能通過互聯(lián)網(wǎng)查詢到該次房產(chǎn)交易信息。（引自百度百科“房屋網(wǎng)簽”詞條：/item/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%BD%91%E7%AD%BE/6728897?fr=aladdin）2.我國不動產(chǎn)預(yù)告登記在二手房交易中的適用當(dāng)今，因我國經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)步發(fā)展，許多人將投資的目標(biāo)放在了房地產(chǎn)市場上，許多人擁有多套房產(chǎn)并尋找合適的時機(jī)轉(zhuǎn)手出售，賺取中間的差價。二手房的房屋已經(jīng)經(jīng)過了首次登記，且為現(xiàn)房，一般情況下，若買賣雙方達(dá)成合意簽署協(xié)議后，即可完成房屋的過戶登記，因此，目前在二手房買賣中，先行將房屋完成預(yù)告登記，確保之后實(shí)際可以獲得房屋權(quán)利的情形并不普遍。（二）我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的不足我國確立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，客觀上對房產(chǎn)市場交易有著積極的推動作用，但由于種種原因，我國的這一制度還面臨著一些亟待研究討論并解決之處。1.效力不足一般來說，預(yù)告登記的法律效力主要體現(xiàn)為下述所列情況：一是債權(quán)保全效力，即買賣雙方在完成預(yù)告登記后，若沒有獲得登記權(quán)人的許可，則登記義務(wù)人對不動產(chǎn)的處置是沒有法律上的效力的。債權(quán)保全效力相當(dāng)于給登記權(quán)人建立了一道風(fēng)險防范屏障，確保權(quán)利人實(shí)際享有請求權(quán)的，以便將來達(dá)到法律規(guī)定的要求時正式辦理本登記。二是預(yù)警效力，即政府采用登記的方法公示已登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)，使不特定的第三人知悉該請求權(quán)的排他效力。預(yù)警效力的作用在于買受人可以通過公示情況，決定是否繼續(xù)完成房屋交易，避免買受人在對房屋權(quán)利歸屬了解不清的情況下落入陷阱。三是順位保全的效力，為了避免在將來相同的一個物權(quán)上有多個物權(quán)同時出現(xiàn)，或者相互沖突，采用預(yù)告登記的方式對每一權(quán)利劃分次序，從而為每一物權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供一個優(yōu)先次序。順位保全效力在一定程度上遵循了我國民法中規(guī)定的公平原則，以登記的早晚作為標(biāo)準(zhǔn)，讓各項物權(quán)的實(shí)現(xiàn)享有公平的機(jī)會，有利于交易市場秩序的穩(wěn)定。四是破產(chǎn)保護(hù)效力，在不動產(chǎn)預(yù)告登記之后，因此而獲得的請求權(quán)已向外公示，若登記義務(wù)人在此之后破產(chǎn)的，權(quán)利人獲得的權(quán)利可以在其他債權(quán)之前先得到保護(hù)。若因為出賣人破產(chǎn)而殃及到買受人，讓其不能實(shí)現(xiàn)請求權(quán)，顯然對買受人來說是不公正的。從法律層面賦予這項制度以破產(chǎn)保護(hù)效力，買受人可以以此為據(jù)從而避免其利益遭受無辜侵害。按照筆者對《民法典》第二百二十一條第一款《民法典》第二百二十一條第一款：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”《民法典》第二百二十一條第一款：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。2.適用范圍較窄《民法典》將不動產(chǎn)買賣與抵押等情形納入了預(yù)告登記的適用范圍，但仍限制了適用范圍：（1）關(guān)于《民法典》第二百二十一條中“簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，法條中所提到的“協(xié)議”是以設(shè)立還是變動為前提，并沒有表述明確；（2）不動產(chǎn)市場交易活動具有復(fù)雜性，相當(dāng)部分不動產(chǎn)權(quán)利的變動并不是因為買賣而產(chǎn)生，還有其他一些情形，如繼承或者贈與等也能導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利的變動，但上述列舉的情形目前還不屬于可以適用預(yù)告登記的范疇。3.預(yù)告登記與網(wǎng)簽備案功能重疊從效果上看，網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)預(yù)告登記實(shí)際上是相同的。網(wǎng)簽備案屬于房地產(chǎn)行政管理的范疇，與不動產(chǎn)預(yù)告登記所具有的杜絕“一房數(shù)賣”現(xiàn)象的法律功能高度一致。網(wǎng)簽在某種程度上消除了買受人對“一房數(shù)賣”的顧慮，且在保證合同目的實(shí)現(xiàn)的力度上更強(qiáng)，從而淡化了預(yù)告登記的角色功能，降低不動產(chǎn)交易各方對的需求，從而限縮了不動產(chǎn)預(yù)告登記的適用。但是從法律效力上看，網(wǎng)簽備案制度設(shè)計的基本出發(fā)點(diǎn)是促進(jìn)交易的透明化，并不具備明顯的對抗第三人的法律效力。如新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院于2014年6月審理了潘某與新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)聯(lián)眾投資有限責(zé)任公司、新疆晨迪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司庫爾勒分公司案外人執(zhí)行異議之訴案案情詳見“中國裁判文書網(wǎng)”《潘海燕與新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)聯(lián)眾投資有限責(zé)任公司、新疆晨迪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司庫爾勒分公司案外人執(zhí)行異議之訴案民事判決書》/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=f527a2eca39f49c2ae0ef6ce09661dfa。在此案中，當(dāng)事人潘某認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定的精神，其與某房地產(chǎn)公司簽訂的房屋預(yù)售合同經(jīng)過登記備案后就與預(yù)告登記具有同等效力，潘某對該房產(chǎn)具有準(zhǔn)物權(quán)性的所有權(quán)，因此，她主張認(rèn)為其購買的房屋不應(yīng)被法院查封。而法院認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案與不動產(chǎn)預(yù)告登記在本質(zhì)上有所不同，預(yù)售合同登記備案只是行政管理手段的一種方式，并不具有原《物權(quán)法》中預(yù)告登記的法律效力，不能阻止其后發(fā)生的物權(quán)變動發(fā)生效力。從這個案例可以看出，因預(yù)告登記和網(wǎng)簽、備案功能重疊，導(dǎo)致實(shí)踐中許多人分不清預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記之間的不同，將二者混為一談。為追求便捷，相當(dāng)