江蘇第四代住宅項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案205P

第四代住區(qū)華章淮安市長江東路南側(cè)地塊項(xiàng)目

概念方案設(shè)計(jì)2022.02商業(yè)幼兒園PA

RT

ONE前

期淮安

·

印象——

中國運(yùn)河之都、淮安即淮水安瀾之意，

古名淮陰，楚州?；窗彩墙戳饔蚬盼幕钸\(yùn)文化是中國南北分界秦嶺淮河線上的淮安在南北文化的交融、對流項(xiàng)目區(qū)位本案位于鹽河以北，淮陰區(qū)南，待更新發(fā)展片區(qū)。項(xiàng)目離淮安站（火車站）最近，離淮安東站（高鐵站）、機(jī)場較遠(yuǎn)?；窗矟i水國際機(jī)場SITE老城區(qū)新城區(qū)長深高速淮安站SITE京滬高速場地交通場地北側(cè)及西側(cè)為現(xiàn)有城市干道，可滿足前期展示及入口交通；且老城區(qū)客流及城北郊區(qū)客流來向在西北角集結(jié)，由此推出，場地西北角為重要的城市窗口場地周邊規(guī)劃支路（濱河路、王莊路）與地塊同期開發(fā)，交付時(shí)已建成長江東路板塊定位/上位規(guī)劃地塊位于老城區(qū)，區(qū)域以舊工業(yè)為主，周邊現(xiàn)狀較差遠(yuǎn)期發(fā)展主要為工業(yè)遷出，還建住區(qū)北側(cè)相鄰地塊規(guī)劃為公共服務(wù)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及綜合商業(yè)用地，以住區(qū)包圍商業(yè)向中心輻射?，F(xiàn)有工業(yè)廠區(qū)現(xiàn)有本案本

案規(guī)劃現(xiàn)狀周邊現(xiàn)狀視角C視角B視角A視角C長江東路BDACEF視角E視角F視角D設(shè)計(jì)條件地塊基本信息：總用地面積：193907㎡其中西地塊：97236㎡東地塊：96671㎡44m長江東路（主干道）15m15m容積率：

2.0建筑高度：

≤80m建筑密度：

≤30%綠地率：

≥35%338m354m商業(yè)：幼兒園：≤5%36班西地塊東地塊西地塊建筑退線：①北側(cè)、西側(cè)退綠化3米；②東側(cè)、南側(cè)退道路10米；10m東地塊建筑退線：①北側(cè)、東側(cè)退綠化3米；②西側(cè)、南側(cè)退道路10米；10m19.5m鹽河地塊價(jià)值商業(yè)價(jià)值分析住宅價(jià)值分析綜合商業(yè)服務(wù)運(yùn)營網(wǎng)點(diǎn)道路噪音綠地高商業(yè)活力低高住宅資源低結(jié)合周邊地塊屬性，可結(jié)合道路等級，南側(cè)鹽河濱水景觀帶，超寬景觀視野住宅價(jià)值由南向北逐漸減弱分層級打造不同功能偏好的商業(yè)類型，使價(jià)值最大化城市主要道路

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公共服務(wù)、地標(biāo)商業(yè)東側(cè)鐵軌噪音大，對住宅品質(zhì)有影響城市次要支路

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社區(qū)服務(wù)，鄰里配套所具備的優(yōu)勢面臨的挑戰(zhàn)1、上位規(guī)劃配套齊全，潛力巨大2、鹽河濱河景觀帶，南區(qū)景觀資源好，視野佳1、北區(qū)現(xiàn)狀工廠云集，開發(fā)進(jìn)度未知，不確定因素較多2、北區(qū)廠區(qū)環(huán)境較差，現(xiàn)狀界面破舊3、周邊未來多為住區(qū)，同質(zhì)競爭壓力力大4、目前區(qū)域，缺少成熟配套3、完善的道路體系，車行可達(dá)性高4、用地相對方正，土地利用效率高PA

RT

TWO規(guī)

劃”天時(shí)“

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遷工還住壹號地，先期搶占新地”地利“

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城市待更新片區(qū)，百“舊”待新“人和”

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企業(yè)優(yōu)秀的品牌力和開發(fā)資源漕運(yùn)文化

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博采眾長、覽古納新區(qū)域特色

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去”工“轉(zhuǎn)居，城市更新企業(yè)文化

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突破傳統(tǒng)，可持續(xù)、新發(fā)展創(chuàng)新設(shè)計(jì)=

？+引領(lǐng)未來第四代住區(qū)舒適度

人性化

可持續(xù)面積使用效率需求社交需求城市綠生理需求可持續(xù)居住需求品質(zhì)需求第四代住區(qū)初代住區(qū)二代住區(qū)三代住區(qū)安全需求城市開發(fā)需求景觀需求停車需求住房性第四代住區(qū)就是人類居住的終極夢想，它結(jié)合了城市與自然的美好，是豎向的田園城市，是吸引人口的第三磁級。SCHEME設(shè)計(jì)主題

丨

亦宅亦院

出繁入隱

綠脈興城亦宅亦院：兼具住宅與別墅院落的特征出繁入隱：入則寧靜，出則繁華綠脈興城：融入城市生態(tài)脈絡(luò)，作為城市重要的生態(tài)節(jié)點(diǎn)LOCATION定位

丨

具備標(biāo)志性特征的城市生態(tài)宜居節(jié)點(diǎn)作為第四代住宅的可復(fù)制化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)愿景一個具備居住舒適度的寧靜綠洲Aquietoasiswithliving

comfort人居

私密

舒適設(shè)計(jì)愿景一個區(qū)域和諧友好的城市森林Aregionalcoordinatedurbanforest協(xié)調(diào)

友好

可持續(xù)一個具備人性化設(shè)計(jì)理念的綠色社區(qū)設(shè)計(jì)愿景一個人性化設(shè)計(jì)理念的綠色社區(qū)Agreen

community

withhumanized

design

concept節(jié)能

人本

社交開發(fā)策略DEVELOPMENT

STRATEGY開發(fā)時(shí)序

商業(yè)自持

品牌標(biāo)桿首選最佳方位塑造新型社區(qū)商業(yè)街區(qū)打造網(wǎng)紅IP樹立大盤形象提升居住品配套先行，東側(cè)首開西側(cè)城市配套功能完善成為活躍的城市客廳引領(lǐng)鹽河新起持續(xù)營造企業(yè)文實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化舊區(qū)無配套的現(xiàn)狀大企業(yè)作風(fēng)，配套先行，打造品質(zhì)零碳幼兒園工業(yè)區(qū)破舊的城市風(fēng)貌我們并非只為利益，改善城市環(huán)境，也是我們的規(guī)劃策略PLANNING

STRATEGY價(jià)值選擇

功能落位

規(guī)劃形態(tài)

城市形象深度挖掘，合理分期商業(yè)自持為先配套先行,零碳環(huán)保打造體驗(yàn)式新型街區(qū)多樣化墅級品質(zhì)住區(qū)南低北高，分區(qū)明確中軸對稱，流線合理未來現(xiàn)代可售住宅增值綠色規(guī)劃生成在西北角放置地標(biāo)商業(yè)，招商引流，作為城市客廳規(guī)劃生成由西北角向東沿長江東路布置沿街商業(yè)，形成城市配套軸，串聯(lián)兩個地塊的主入口大堂，儀式感社區(qū)客廳規(guī)劃生成沿王莊路（城市次要支路）布置社區(qū)服務(wù)型、鄰里配套商業(yè)，形成社區(qū)共享軸規(guī)劃生成沿合肥路布置36班幼兒園，品牌教育規(guī)劃生成重點(diǎn)打造南側(cè)濱河景觀帶，良好的景觀視野，與住區(qū)生活場景互動規(guī)劃生成住宅區(qū)實(shí)際容

積率：2.0住宅區(qū)實(shí)際容

積率：2.3強(qiáng)排推導(dǎo)洋房平層洋房平層大面寬128四開間140五開間160六開間洋房躍層強(qiáng)排推導(dǎo)●街區(qū)商業(yè)●洋房平層別墅：3.2萬方洋房：10.8萬方高層：21.0萬方總貨值：39.6億產(chǎn)品差，貨值極致●傳統(tǒng)沿街商業(yè)●洋房平層大面寬別墅：3.2萬方洋房：10.3萬方高層：21.4萬方總貨值：39.5億產(chǎn)品好，貨值高●街區(qū)商業(yè)●洋房躍層別墅：3.2萬方洋房：4.87萬方高層：26.98萬方貨值：38.7億產(chǎn)品極致，貨值相對低規(guī)劃總圖技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃結(jié)構(gòu)戶型分布圖例高層130+110㎡高層175㎡洋房140+160㎡洋房125+140㎡疊拼220㎡疊拼180㎡流線分析長江東路

Changjiang

EastRoadl圖例人行出入口車行出入口地庫出入口人行歸家流線歸家體驗(yàn)步行回家

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小區(qū)入口

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首迎入口界面景觀步徑單元電梯050103禮遇感、賓至如歸、精神堡壘守護(hù)感、歸屬感、榮譽(yù)感0204組團(tuán)空間單元大堂入口界面01歸家體驗(yàn)步行回家

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小區(qū)會客廳

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二進(jìn)入口界面景觀步徑單元電梯050103管家式禮遇、溫暖貼心感高規(guī)禮遇感、疲憊洗脫感0204組團(tuán)空間單元大堂入口界面0102組團(tuán)空間歸家體驗(yàn)步行回家

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風(fēng)雨景廊

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三重入口界面景觀步徑單元電梯050103寄情自然，怡情花園迷香步徑，漫游忘返0204組團(tuán)空間單元大堂入口界面0102組團(tuán)空間景觀步徑03歸家體驗(yàn)步行回家

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單元大堂（組團(tuán)大堂）—

四疊入口界面景觀步徑單元電梯050103內(nèi)外之界賓主之分復(fù)禮以遇02組團(tuán)空間04單元大堂入口界面0102組團(tuán)空間景觀步徑03單元大堂04歸家體驗(yàn)步行回家

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單元電梯廳

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五落入口界面景觀步徑單元電梯050103拱有私域睦問之處歸屬之的02組團(tuán)空間04單元大堂入口界面0102組團(tuán)空間景觀步徑03單元大堂0405單元電梯豎向分析12.2912.1011.8512.5012.3013.3013.3012.2612.5312.53圖例12.26現(xiàn)狀標(biāo)高設(shè)計(jì)標(biāo)高13.30天際線分析視線分析內(nèi)部景觀資源外部景觀資源內(nèi)部打造中央大花園，最大化視距視野，中央形成”U字形“空間，高層最大化利用河景資源消防分析長江東路

Changjiang

EastRoad圖例消防出入口消防車道消防登高場地日照分析圖例0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)日照依據(jù)：1.地理位置：北緯33°35′，東經(jīng)119°03′3.計(jì)算精度：1分鐘2.計(jì)算時(shí)間：大寒日8:00-16:00，冬至日9:00-15:004.采樣點(diǎn)間距：窗戶1.00米；場地5.00米計(jì)算軟件：天正日照日照結(jié)果：經(jīng)計(jì)算結(jié)果統(tǒng)計(jì)，住宅滿足淮安市大寒日2小時(shí)要求；幼兒園滿足淮安市冬至日3小時(shí)日照要求。地下車庫西地塊：地下面積：75020平方米地下車位：1757輛東地塊：地下面積：70864平方米地下車位：1720輛地下會所庭院泳池工法展示區(qū)兒童活動區(qū)辦公區(qū)健身房洽談、活動區(qū)零碳幼兒園實(shí)施方案水系太陽能發(fā)電系統(tǒng)自然通風(fēng)自然采光屋頂種植通過架空空間和中庭空間串聯(lián)形成良好的室外空氣流通。核心教學(xué)空間均為南北向，通過自然采光可滿足白天教學(xué)。提供屋頂菜園教學(xué)互動空間。同時(shí)具有減緩城市熱島效應(yīng)?？諝庠聪到y(tǒng)景觀庭院建筑架空及庭院光伏太陽能發(fā)電系統(tǒng)高保溫隔熱性能建筑外墻雨水回收裝置通過架空與庭院結(jié)合形成自然通風(fēng)，改善局部產(chǎn)生熱島。利用大規(guī)模利用太陽能發(fā)電系統(tǒng)替代常規(guī)能源消耗。維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工作性能高于國際標(biāo)準(zhǔn)值。城市綠化帶屋頂種植空氣源熱泵系統(tǒng)選用本土植物雨水回收新風(fēng)系統(tǒng)利用空氣源熱泵系統(tǒng)輔助加熱生活用水，減少燃?xì)馀欧?。選擇適合當(dāng)?shù)貧夂蚝屯寥罈l件的植物。收集屋頂和部分地面的雨水。以循環(huán)使用。雨水再利用熱回收系統(tǒng)減低局部熱島地收集雨水通過過濾和初步消毒以后，可以用于綠化灌溉，和校園清潔。地通過熱回收技術(shù)預(yù)冷，預(yù)熱空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，從而減少電損耗。地面設(shè)計(jì)增加綠化和水體，配合室外自然通風(fēng)的空間布局。零碳幼兒園場景示意建設(shè)淮安首個“零碳校園”。為教學(xué)教育創(chuàng)造更加生態(tài)低碳的環(huán)境，同時(shí)作為產(chǎn)能校園，利用多余可再生能源為周邊市政設(shè)施提供用電。調(diào)節(jié)溫度調(diào)節(jié)溫度新風(fēng)熱回收系統(tǒng)自然通風(fēng)改變局部熱島自然通風(fēng)改變局部熱島屋面雨水收集屋面種植光伏空氣源熱泵系統(tǒng)中庭中庭加熱加熱熱水用落管接收方式輔助照明系統(tǒng)太陽能光伏發(fā)電雨水收集“城市

新

碼頭”當(dāng)售樓處不再是簡單的售樓功能，而是城市藝術(shù)館，共享圖書館，…….示范區(qū)將成為未來城市生活的展示舞臺元素提取錯落漂浮定位生態(tài)鄰里尾聲瀑歌溪鳴散起入調(diào)弦音水韻序幕功能分區(qū)樣板房區(qū)域社區(qū)大堂入口廣場內(nèi)街廣場網(wǎng)紅露臺街角廣場城市展廳停車場售樓階段

功能分區(qū)入口廣場內(nèi)院廣場停車場街角廣場通往社區(qū)大堂方向通向網(wǎng)紅露臺空間客戶參觀流線交付后

功能分區(qū)停車場商業(yè)前廣場商業(yè)廣場街角廣場通往社區(qū)大堂方向商鋪商業(yè)內(nèi)街廣場商鋪通向網(wǎng)紅露臺空間商業(yè)流線序幕弦音起，悠揚(yáng)環(huán)繞在與歷史對話的鐘塔中拉開示范區(qū)序幕……旋律的前奏散起溪鳴承，輕快飄揚(yáng)售樓處剖面關(guān)系住宅餐飲餐飲展廳網(wǎng)紅露臺展廳大廳圍墻展廳PA

RT

THREE產(chǎn)

品競品分析成賢府淮安富占地面積段：23423.2㎡容積率：2.3占地面積容積率：物業(yè)類型均價(jià)：9物業(yè)類型：住宅天瑞府均價(jià)：13833元/㎡時(shí)光鉑悅淮安富康城成賢府時(shí)光鉑建發(fā)|水利

天璽灣雅苑占地面積容積率：物業(yè)類型均價(jià)：待占地面積段：189023㎡容積率：2.0天璽灣雅苑物業(yè)類型：住宅均價(jià)：20957元/㎡裕墨園裕墨園天瑞府占地面積段：119044.25㎡容積率：1.99占地面積容積率：物業(yè)類型均價(jià)：1物業(yè)類型：住宅均價(jià)：10288元/㎡成賢府戶型特征：南側(cè)單陽臺，偷足陽臺面積以及房間飄窗的面積，北側(cè)陽臺后期改造為房間高層戶型102㎡3房2廳1衛(wèi)（2面寬）111㎡127㎡3房2廳2衛(wèi)（3面寬）4房2廳2（3面寬）淮安富康城戶型特征：南側(cè)雙陽臺設(shè)計(jì)，偷陽臺、房間飄窗的面積,設(shè)分體空調(diào)高層戶型100㎡3房2廳2衛(wèi)（3面寬）110㎡125㎡137㎡3房2廳2衛(wèi)（3面寬）3房2廳2衛(wèi)（3面寬）3房2廳2衛(wèi)（3面寬）天璽灣戶型特征：南側(cè)雙陽臺設(shè)計(jì)，偷足陽臺、偷足房間飄窗以及設(shè)備平臺的面積,其中143產(chǎn)品做到5面寬洋房戶型143㎡143㎡173㎡4房2廳2衛(wèi)（4面寬）4房2廳2衛(wèi)（5面寬）4房2廳3衛(wèi)（4面寬）天璽灣戶型特征：南側(cè)單陽臺設(shè)計(jì)，偷足陽臺、房間飄窗以及設(shè)備平臺的面積6F疊加戶型195㎡220㎡4房2廳3衛(wèi)（總4面寬）4房2廳3衛(wèi)（總4面寬）「競品總結(jié)」?

價(jià)格：9000元/㎡-15000元/㎡?

規(guī)劃特征：①點(diǎn)板結(jié)合，縱橫交錯，高低分區(qū)；?②中心大花園，景觀資源優(yōu)。?

產(chǎn)品特征：①多為高層3面寬，洋房4面寬，雙陽臺，寬廳產(chǎn)品少，尺度不夠②疊拼等類別墅產(chǎn)品稀缺，多為經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，品質(zhì)一般；③產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，大同小異。?

去化情況：淮安商品住宅市場去化率整體下滑市場從大眾化轉(zhuǎn)為小眾化，高品質(zhì)墅質(zhì)產(chǎn)品供不應(yīng)求?

建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代風(fēng)格與新中式風(fēng)格為主「產(chǎn)品策略」墅化品質(zhì)空中庭院

極致挑空面寬為王限墅令的限制下如何打造墅感品質(zhì)？HOW

TOBUILD

A

VILLA

QUALITY

LIFE

UNDER

THE

RESTRICTION

OFTHE

NEWVILLA

RESTRICTION

ORDER

ISSUED

BYTHE

STATE獨(dú)棟雙拼聯(lián)排/合院疊加多層洋房小高層/高層/超高層住宅疊墅別墅化洋房疊墅化別墅的特點(diǎn)私密性獨(dú)立居住品質(zhì)高露臺私家庭院景觀資源高空間布置靈活寧靜·安逸·舒適產(chǎn)品舒適高端傳統(tǒng)6F疊墅產(chǎn)品痛點(diǎn)？What

are

thechallenges

of

theproject中疊困局疊墅上疊有閣樓，下疊有獨(dú)立花園，缺乏亮點(diǎn)的中疊成為了疊墅設(shè)計(jì)中最大的難點(diǎn)。傳統(tǒng)6F疊墅更像洋房！詩意的棲居THE

POETIC

DWELLING4層3戶疊墅4層3戶疊墅產(chǎn)品-下疊1805房2廳4衛(wèi)一層平面圖地下一層平面圖6面寬花園入戶，私家庭院贈送地下空間4F3F2F1F私家專屬車位B14層3戶疊墅產(chǎn)品-下疊1805房2廳4衛(wèi)一層平面圖二層平面圖7.8m大面寬橫廳中西廚設(shè)計(jì)4F3F2F1F雙面寬景觀陽臺豪華雙套間B14層3戶疊墅產(chǎn)品-上疊2205房2廳4衛(wèi)報(bào)建版為挑空（

25㎡

）三層平面圖四層平面圖獨(dú)立電梯入戶10.8m超大面寬橫廳中西廚+長吧臺洄游空間贈送超大露臺4F3F2F1FB1豪華三套間常規(guī)的洋房戶型3面寬？4面寬？極致5面寬？ENOUGH？我們的策略NOTENOUGH復(fù)式戶型《淮安市城市規(guī)劃管理技術(shù)指標(biāo)核定規(guī)則》3.4.4

住宅建筑中，同時(shí)滿足以下條件的共享空間可不計(jì)入容積率：（1）位于門廳、餐廳或起居廳上空；（2）至少有一個邊長與上層公共空間（走廊或起居廳等）連通；（3）共享空間高度小于或等于兩個自然層；（4）每套的共享空間不多于一個；（5）開洞水平投影面積不超過下層總水平投影面積（包括共享部分）的20%；（6）開洞部分沒有網(wǎng)格梁等構(gòu)件。增加挑空贈送更多南向面寬140戶型按套內(nèi)110計(jì)算下層總水平投影面積x+上層總水平投影面積0.8x=110x=61㎡可挑空面積=61*0.2=12㎡1.

贈送12㎡的上空面積2.

更多南向面寬但，能否進(jìn)一步提升產(chǎn)品溢價(jià)？NOTENOUGH開洞水平投影面積不超過下層總水平投影面積更多贈送（包括共享部分）的20%；提升入戶體驗(yàn)加大下層戶型層面積，使洋房產(chǎn)生更多的挑空溢價(jià)二層挑空面積：61*0.2=12

㎡二層挑空面積：85*0.2=17㎡1.多贈送5㎡的上空面積2.

入戶在不同樓層,一層一戶，提升入戶體驗(yàn)何止于寬MORE

THAN

WIDE復(fù)式洋房洋房全復(fù)樓型把位置最好的頂層和溢價(jià)最高的一層留給大戶型140+160棟型復(fù)式140底層平層140底層復(fù)式160頂躍160洋房產(chǎn)品-8+1F

140+160首層平面圖160A140A160A8+1F8F7F6F5F4F軸線面積陽臺陽臺面積（半）4.886.884.880電梯廳贈送5.975.975.975.97陽臺設(shè)備平臺贈送4.004.004.004.00挑空贈送12.920.0012.9212.92地下室贈送88.1686.38庭院贈送125.0295.89露臺贈送贈送合計(jì)240.95199.1227.77單戶單戶實(shí)得建筑面積戶型編號戶型戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積

陽臺占比得房率實(shí)際得房率90.77%（套內(nèi)中心墻線）投影面積贈送4.886.884.880.00建筑面積(挑空+地下)3F2F1F160A140A140B160B改造后5室2廳3衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)改造后5室2廳3衛(wèi)116.95103.38104.95120.619.7613.769.76021121.83110.26109.83120.617.70%11.75%8.51%0.00%158.50143.45142.89156.92268.46240.71164.69173.8476.86%162B174.3897.27洋房產(chǎn)品-8+1F

140+160地下一層平面圖8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1洋房產(chǎn)品-8+1F

140+160偶數(shù)層平面圖140B140B挑空17㎡設(shè)備平臺4㎡實(shí)施版報(bào)建版8+1F8F7F6F5F4F軸線面積陽臺陽臺面積（半）4.886.884.880電梯廳贈送5.975.975.975.97陽臺贈送4.886.884.880.00設(shè)備平臺贈送4.004.004.004.00挑空贈送12.920.0012.9212.92地下室贈送88.1686.38庭院露臺贈送贈送合計(jì)240.95199.1227.77單戶單戶實(shí)得建筑面積戶型編號戶型戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積

陽臺占比得房率實(shí)際得房率90.77%（套內(nèi)中心墻線）投影面積贈送125.0295.89建筑面積158.50143.45142.89156.92(挑空+地下)3F2F1F160A140A140B160B改造后5室2廳3衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)改造后5室2廳3衛(wèi)116.95103.38104.95120.619.7613.769.76021121.83110.26109.83120.617.70%268.46240.71164.69173.8411.75%8.51%0.00%76.86%162B174.3897.27洋房產(chǎn)品-8+1F

140+160奇數(shù)層平面圖140B140B挑空17㎡設(shè)備平臺4㎡實(shí)施版報(bào)建版8+1F8F7F6F5F4F軸線面積陽臺陽臺面積（半）4.886.884.880電梯廳贈送5.975.975.975.97陽臺贈送4.886.884.880.00設(shè)備平臺贈送4.004.004.004.00挑空贈送12.920.0012.9212.92地下室贈送88.1686.38庭院贈送125.0295.89露臺贈送贈送合計(jì)240.95199.1227.77單戶單戶實(shí)得建筑面積戶型編號戶型戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積

陽臺占比得房率實(shí)際得房率90.77%（套內(nèi)中心墻線）投影面積建筑面積158.50143.45142.89156.92(挑空+地下)3F2F1F160A140A140B160B改造后5室2廳3衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)改造后5室2廳3衛(wèi)116.95103.38104.95120.619.7613.769.76021121.83110.26109.83120.617.70%11.75%8.51%0.00%268.46240.71164.69173.8476.86%162B174.3897.27墅質(zhì)寬廳全南向臥房洋房產(chǎn)品-8+1F

140+160八層平面圖160B160B挑空17㎡設(shè)備平臺4㎡實(shí)施版報(bào)建版8+1F8F7F6F5F4F軸線面積陽臺陽臺面積（半）4.886.884.880電梯廳贈送5.975.975.975.97陽臺贈送4.886.884.880.00設(shè)備平臺贈送4.004.004.004.00挑空贈送12.920.0012.9212.92地下室贈送88.1686.38庭院露臺贈送贈送合計(jì)240.95199.1227.77單戶單戶實(shí)得建筑面積戶型編號戶型戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積

陽臺占比得房率實(shí)際得房率90.77%（套內(nèi)中心墻線）投影面積贈送125.0295.89建筑面積158.50143.45142.89156.92(挑空+地下)3F2F1F160A140A140B160B改造后5室2廳3衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)改造后5室2廳3衛(wèi)116.95103.38104.95120.619.7613.769.76021121.83110.26109.83120.617.70%268.46240.71164.69173.8411.75%8.51%0.00%76.86%162B174.3897.27洋房產(chǎn)品-8+1F

140+160八+一層平面圖挑空17㎡8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1屋頂大露臺洋房產(chǎn)品-140A4房2廳2衛(wèi)首層庭院+地下室贈送實(shí)得面積240㎡花園入戶贈送90㎡南北庭院贈送80㎡地下空間私家專屬車位6.8m橫廳140A中西廚設(shè)計(jì)8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1一層平面圖地下一層平面圖洋房產(chǎn)品-140B4+1房2廳3衛(wèi)一層一戶+極致6面寬+挑空贈送實(shí)得面積165㎡比常規(guī)140洋房多1房1衛(wèi)6.8m橫廳140B中西廚設(shè)計(jì)雙層大面寬陽臺舒適雙套房8+1F8F7F6F5F4F躍下層平面圖躍上層平面圖3F2F1FB1洋房產(chǎn)品-160A5房2廳3衛(wèi)首層庭院+地下室贈送+極致6面寬+挑空贈送160A8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1一層平面圖地下一層平面圖洋房產(chǎn)品-160A5房2廳3衛(wèi)實(shí)得面積270㎡贈送120㎡南北庭院贈送90㎡地下空間比常規(guī)160洋房多1房花園入戶私家專屬車位160A6.8m橫廳雙層大面寬陽臺舒適雙套房8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1一層平面圖二層平面圖洋房產(chǎn)品-160B5房2廳3衛(wèi)一層一戶+極致8面寬+挑空贈送+屋頂花園實(shí)得面積175㎡贈送100㎡露臺比常規(guī)160洋房多1房6.8m橫廳160B豪華雙套房8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1八層平面圖八+一層平面圖130+140棟型復(fù)式130底層平層130底層復(fù)式140頂躍140洋房產(chǎn)品-8+1F

130+140首層平面圖140C130A140C8+1F8F7F6F5F4F軸線面積陽臺陽臺面積（半）4.886.884.880電梯廳陽臺贈送4.886.884.880.00設(shè)備平臺贈送4.000.004.004.00挑空贈送12.920.0012.9212.92地下室贈送66.60

113.2188.14

78.50庭院贈送露臺贈送贈送合計(jì)201.61173.5227.77單戶單戶實(shí)得建筑面積戶型編號戶型戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積

陽臺占比得房率實(shí)際得房率89.30%3F2F1F（套內(nèi)中心墻線）投影面積贈送0.000.005.975.97建筑面積(挑空+地下)231.21140C130A130B140D改造后4+1室2廳3衛(wèi)3+1室2廳2衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)101.6989.2891.279.7613.769.76021106.5796.168.76%13.35%9.66%0.00%142.81128.86128.85144.39223.88150.65161.3174.62%B116296.15107.75107.7588.50

111.39洋房產(chǎn)品-8+1F

130+140地下一層平面圖8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1洋房產(chǎn)品-8+1F

130+140偶數(shù)層平面圖130B130B挑空13㎡設(shè)備平臺4㎡實(shí)施版報(bào)建版8+1F8F7F6F5F4F軸線面積陽臺陽臺面積（半）4.886.884.880電梯廳陽臺贈送4.886.884.880.00設(shè)備平臺贈送4.000.004.004.00挑空地下室贈送66.60

113.2188.14

78.50庭院贈送露臺贈送贈送單戶單戶實(shí)得建筑面積戶型編號戶型戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積

陽臺占比得房率實(shí)際得房率89.30%3F2F1F（套內(nèi)中心墻線）投影面積贈送0.000.005.975.97贈送12.920.00合計(jì)建筑面積142.81128.86128.85144.39(挑空+地下)140C130A130B140D改造后4+1室2廳3衛(wèi)3+1室2廳2衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)101.6989.2891.279.7613.769.76021106.5796.168.76%13.35%9.66%0.00%201.61173.5227.77231.21223.88150.65161.3174.62%B116296.15107.7512.9212.92107.7588.50

111.39洋房產(chǎn)品-8+1F

130+140奇數(shù)層平面圖130B130B挑空13㎡設(shè)備平臺4㎡實(shí)施版報(bào)建版8+1F8F7F6F5F4F軸線面積陽臺陽臺面積（半）4.886.884.880電梯廳贈送0.000.005.975.97陽臺贈送4.886.884.880.00設(shè)備平臺贈送4.000.004.004.00挑空贈送12.920.0012.9212.92地下室贈送66.60

113.2188.14

78.50庭院贈送露臺贈送贈送單戶單戶實(shí)得建筑面積戶型編號戶型戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積

陽臺占比得房率實(shí)際得房率89.30%3F2F1F（套內(nèi)中心墻線）投影面積合計(jì)建筑面積142.81128.86128.85144.39(挑空+地下)140C130A130B140D改造后4+1室2廳3衛(wèi)3+1室2廳2衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)101.6989.2891.279.7613.769.76021106.5796.168.76%13.35%9.66%0.00%201.61173.5227.77231.21223.88150.65161.3174.62%B116296.15107.75107.7588.50

111.39靈動方廳洋房產(chǎn)品-8+1F

130+140八層平面圖140D140D挑空13㎡設(shè)備平臺4㎡實(shí)施版報(bào)建版8+1F8F7F6F5F4F軸線面積陽臺陽臺面積（半）4.886.884.880電梯廳陽臺贈送4.886.884.880.00設(shè)備平臺贈送4.000.004.004.00挑空贈送12.920.0012.9212.92地下室贈送66.60

113.2188.14

78.50庭院贈送露臺贈送贈送單戶單戶實(shí)得建筑面積戶型編號戶型戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積

陽臺占比得房率實(shí)際得房率89.30%3F2F1F（套內(nèi)中心墻線）投影面積贈送0.000.005.975.97合計(jì)建筑面積142.81128.86128.85144.39(挑空+地下)140C130A130B140D改造后4+1室2廳3衛(wèi)3+1室2廳2衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)改造后4+1室2廳3衛(wèi)101.6989.2891.279.7613.769.76021106.5796.168.76%13.35%9.66%0.00%201.61173.5227.77231.21223.88150.65161.3174.62%B116296.15107.75107.7588.50

111.39洋房產(chǎn)品-8+1F

130+140八+一層平面圖140D140D挑空13㎡實(shí)施版報(bào)建版8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1屋頂大露臺洋房產(chǎn)品-130A3+1房2廳2衛(wèi)首層庭院+地下室贈送實(shí)得面積220㎡花園入戶贈送80㎡南北庭院贈送80㎡地下空間私家專屬車位6.5m橫廳130A舒適主臥套8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1一層平面圖地下一層平面圖洋房產(chǎn)品-130B4+1房2廳3衛(wèi)一層一戶+極致5面寬+挑空贈送實(shí)得面積150㎡比常規(guī)130洋房多1房1衛(wèi)6.5m橫廳130B雙層大面寬陽臺舒適雙套房8+1F8F7F6F5F4F躍下層平面圖躍上層平面圖3F2F1FB1洋房產(chǎn)品-140C4+1房2廳3衛(wèi)首層庭院+地下室贈送+極致5面寬+挑空贈送140C8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1一層平面圖地下一層平面圖洋房產(chǎn)品-140C4+1房2廳3衛(wèi)實(shí)得面積230㎡贈送100㎡南北庭院贈送70㎡地下空間比常規(guī)140洋房多1房花園入戶私家專屬車位140C6.5m橫廳雙層大面寬陽臺舒適主臥套房8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1一層平面圖二層平面圖洋房產(chǎn)品-140D4+1房2廳3衛(wèi)一層一戶+極致7面寬+挑空贈送+屋頂花園實(shí)得面積160㎡贈送90㎡露臺比常規(guī)140洋房多1房6.5m橫廳140D豪華雙套房8+1F8F7F6F5F4F3F2F1FB1八層平面圖八+一層平面圖面寬為王MORE

THAN

WIDE平層高層高層產(chǎn)品-26F

T4

130+110標(biāo)準(zhǔn)層平面圖4面寬3.5面寬3.5面寬4面寬平層產(chǎn)品在同類產(chǎn)品基礎(chǔ)上增加0.5-1個面寬高層產(chǎn)品-端戶1304房2廳2衛(wèi)南向4面寬6.5m橫廳南北通透結(jié)構(gòu)規(guī)整雙面寬景觀陽臺舒適主臥套高層產(chǎn)品-中間戶1103房2廳2衛(wèi)南向3.5面寬5.0m寬廳南北通透結(jié)構(gòu)規(guī)整雙面寬景觀陽臺舒適主臥套高層產(chǎn)品-26F

T2

175+175標(biāo)準(zhǔn)層平面圖高層產(chǎn)品-1754+1房2廳3衛(wèi)南向5.5面寬7.0m寬廳南北通透結(jié)構(gòu)規(guī)整三面寬景觀陽臺豪華雙套房高層T2剖面圖高層T4剖面圖洋房剖面圖疊墅剖面圖PA

RT

FOUR方

案產(chǎn)品設(shè)計(jì)更極致的

第四代住區(qū)

森林里種房子舒適度

人性化

可持續(xù)空中庭院設(shè)計(jì)策略丨公共區(qū)域交接空中庭院與客廳相接空中庭院與餐廳相接·

方便室外餐飲活動·

開闊餐廳的視野空中庭院與臥室相接·

臥室的私密性較差·

不方便家庭其他人員使用·

開闊臥室的視野·

增強(qiáng)室內(nèi)室外的互動性·

方便家庭各人員的使用·

方便家長看管兒童玩?！?/p>

開闊客廳的視野空中庭院設(shè)計(jì)策略丨兩層一戶1、上下兩層為兩戶2、上下兩層為同一戶上層住戶可以看到下層陽臺，

下層住戶私密性差。上層住戶取消開窗，保證下層私密性

上層住戶居住氛圍差。下層設(shè)置公共區(qū)域，

上層設(shè)置私

公共區(qū)域設(shè)置通高空密空間。

增強(qiáng)戶型的流動性。

間，

居住品質(zhì)高?？罩型ピ涸O(shè)計(jì)策略丨陽臺錯位布局兩戶空中庭院并列布置兩戶空中庭院錯開布置·

私密性好·

私密性差·

視野更開闊高層全躍樓型客餐廳和景觀陽臺雙層挑空，打造空中別墅190+170棟型復(fù)式190復(fù)式170高層躍層挑空產(chǎn)品-26F

T2

190+170奇數(shù)層平面圖-190戶型

4房2廳3衛(wèi)客餐廳陽臺2層通高+端廳270°景觀2梯1戶端廳270°環(huán)幕景觀L型超長景觀陽臺豪華主臥套房產(chǎn)品設(shè)計(jì)端戶可將客廳打開，享受270°環(huán)繞高層躍層挑空產(chǎn)品-26F

T2

190+170偶數(shù)層平面圖-170戶型

3+1房2廳3衛(wèi)客餐廳陽臺2層通高+超大面寬橫廳2梯1戶9.3m超大面寬橫廳雙面寬景觀陽臺豪華主臥套房挑空不再是贈送，而是成為空中別墅的生總平面圖總圖指標(biāo)淮安華卓淮陰區(qū)長江東路地塊設(shè)計(jì)項(xiàng)目（西地塊）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)淮安華卓淮陰區(qū)長江東路地塊設(shè)計(jì)項(xiàng)目（東地塊）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-設(shè)計(jì)指標(biāo)備注項(xiàng)目單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡設(shè)計(jì)指標(biāo)備注凈規(guī)劃用地港口面積97263.00凈規(guī)劃用地港口面積96644.00規(guī)劃總用地規(guī)劃總用地后期港口會填平后期港口會填平總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅252620.88194526.00180614.7011726.30100.00總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅249834.88193288.00170134.007664.40100.00限高80米不大于5%限高80米不大于5%商業(yè)商業(yè)市政公用設(shè)施公廁市政公用設(shè)施公廁其中100.00其中100.00配套設(shè)施2085.00配套設(shè)施3380.00735.00社區(qū)黨群服務(wù)用房按30平方米/百戶，不少于400平方米按25平方米/百戶社區(qū)黨群服務(wù)用房按30平方米/百戶，不少于400平方米按25平方米/百戶居家養(yǎng)老服務(wù)用房衛(wèi)生機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)用房郵政服務(wù)場所物管用房居家養(yǎng)老服務(wù)用房衛(wèi)生機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)用房郵政服務(wù)場所物管用房610.00150.0030.00不小于150平方米150.00不小于150平方米其中其中不小于30平方米30.00不小于30平方米其中1020.00490.0030.00總建筑面積4‰其中1005.00455.00總建筑面積4‰其中其中嬰幼兒照護(hù)服務(wù)用房公廁10托位/千人，每托位12平方米不小于30平方米嬰幼兒照護(hù)服務(wù)用房公廁10托位/千人，每托位12平方米不小于30平方米30.00健身場地室內(nèi)0.1平方米/人或室外0.3平方米/人預(yù)估健身場地室內(nèi)0.1平方米/人或室外0.3平方米/人預(yù)估消防控制室65.00消防控制室㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-65.00配電房、開閉所幼兒園300.00預(yù)估配電房、開閉所幼兒園300.00預(yù)估36班幼兒園（按每班30人預(yù)估）12009.602042.8854504.0036班幼兒園（按每班30人預(yù)估）地上不計(jì)容建筑面積2042.88地上不計(jì)容建筑面積地下建筑面積人防面積非人防面積容積率56052.00單車指標(biāo)36㎡/輛預(yù)估地下建筑面積人防面積非人防面積容積率單車指標(biāo)36㎡/輛預(yù)估其中其中2.0020%不大于2.0不大于30%不小于35%2.0020%不大于2.0不大于30%不小于35%建筑密度綠地率%建筑密度綠地率%%套人%35%35%住宅套數(shù)居住人數(shù)套人1264.004045.00住宅套數(shù)居住人數(shù)1172.003751.003.2人/戶3.2人/戶住宅1車位/100平方米（且每戶不少于1個），1訪客車位/100戶（20個以內(nèi)），商業(yè)0.8車位/100平方米，配套1.5車位/100平方米，幼兒園6車位/100學(xué)生，住宅1車位/100平方米（且每戶不少于1個），1訪客車位/100戶（20個以內(nèi)），商業(yè)0.8車位/100平方米，配套1.5車位/100平方米，幼兒園6車位/100學(xué)生，機(jī)動車停車數(shù)輛1946機(jī)動車停車數(shù)輛1892地上配套停車位住宅停車位輛輛輛389127262地上占比不大于20%地上配套停車位住宅停車位輛輛輛378153225地上占比不大于20%其中

其中其中

其中地下輛1557地下輛1514住宅1.5個/戶（且每戶不少于1個），商業(yè)3個/100平方米，配套2個/100平方米，幼兒園15個/100學(xué)生住宅1.5個/戶（且每戶不少于1個），商業(yè)3個/100平方米，配套2個/100平方米，幼兒園15個/100學(xué)生非機(jī)動車停車數(shù)輛6463非機(jī)動車停車數(shù)輛6088視線分析內(nèi)部景觀資源外部景觀資源內(nèi)部打造中央大花園，最大化視距視野，沿河排布復(fù)式大戶型，最大化利用河景資源日照分析分析結(jié)論：地塊內(nèi)所有住宅都滿足大寒日兩小時(shí)日照要求。幼兒園滿足冬至日三小時(shí)日照要求?；盍ι虡I(yè)意向架空空間意向口袋公園意向方案匯總PA

RT

FIVE設(shè)

計(jì)淮安市淮陰區(qū)長江東路南側(cè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)說明第一章

建筑說明地塊用地范圍：地塊位于江蘇淮安，長江東路南側(cè)，濱河路北側(cè)，南昌路東側(cè)，合肥路西側(cè)?；氐貏萜教梗鱾?cè)為已建成小區(qū)，北側(cè)為現(xiàn)狀廠房，東側(cè)為貨運(yùn)鐵路，南側(cè)為城市濱河公園。項(xiàng)目組成：本次方案西地塊由配套商業(yè)、11幢

20-27層高層住宅，10幢

5-9層多層及小高層住宅，14

幢低層住宅及物業(yè)、社區(qū)等配套用房組成?？偨ㄖ娣e為

257778.0平方米，其中計(jì)容建筑面積為

194526.0平方米，容積率

2.0，建筑密度

30%，綠地率

35%。本次方案東地塊由配套商業(yè)、12

幢

20-27

層高層住宅，9

幢

5-9

層多層及小高層住宅，10

幢低層住宅及物業(yè)、社區(qū)等配套用房組成。總建筑面積為

255208.0

平方米，其中計(jì)容建筑面積為

193288.0平方米，容積率

2.0，建筑密度

30%，綠地率

35%。●新城

XCO2-09-03地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及用地紅線圖；●《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011版）●《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352—2005）●《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DGJ32/J26—2006●《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50017—2014）●《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189—2015）●《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（GB50345—2012）●《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（JGJ113—2009）●《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067—2014）●《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50763—2012）1.

規(guī)劃整體結(jié)構(gòu)清晰，體現(xiàn)設(shè)計(jì)主旨。2.

規(guī)劃道路結(jié)構(gòu)明確，分級清晰，保證行人、行車的安全與舒適，滿足工程的可行性與經(jīng)濟(jì)性要求。3.

建筑組合圍合明確，創(chuàng)造良好的空間層次，綠化空間集中、開敞，提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。●《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB50353—2013）●《江蘇省幼兒園評估標(biāo)準(zhǔn)及評估細(xì)則》4.

充分考慮大豐的氣候環(huán)境及地理環(huán)境，合理安排布局，營造宜居、美觀、舒適、尊貴的小區(qū)環(huán)境?！瘛痘窗采鷳B(tài)文旅區(qū)社區(qū)生活匯規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》●《淮安市城市規(guī)劃管理技術(shù)指標(biāo)核定規(guī)則（試行）〔2018〕23號》●其他有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。四、設(shè)計(jì)思路（一）設(shè)計(jì)思路二、工程概況1、結(jié)合城市人文特色，創(chuàng)造細(xì)膩、精致、符合現(xiàn)代化生活特征的高舒適、高品質(zhì)、項(xiàng)目名稱：淮安市淮陰區(qū)長江東路南側(cè)地塊項(xiàng)目人文居住模式；2、結(jié)合市場需求，及設(shè)計(jì)條件要求，以多層花園洋房與高層產(chǎn)品相結(jié)合的產(chǎn)品類型，

塑造出個性特征、空間景觀形態(tài)，有對比、有協(xié)調(diào)的居住建筑群體；3、注重尊貴感打造，奢侈體驗(yàn)，體現(xiàn)城市新貴氣質(zhì)。4、品質(zhì)感立面(一)．造型設(shè)計(jì)建筑造型為現(xiàn)代立面，富有韻律感，精致高貴、穩(wěn)重大氣，外立面的色彩基調(diào)為金屬白色，追求建筑整體造型雄偉。外立面材質(zhì)采用高級仿石涂料及金屬鋁板。為設(shè)置高檔次的住宅社區(qū)提供良好的條件。設(shè)計(jì)造型從環(huán)境形態(tài)入手，充分挖掘自然環(huán)境提供的造型因素，采用現(xiàn)代建筑形式，強(qiáng)調(diào)體量對比和虛實(shí)對比，輔以線條、色彩、材質(zhì)、肌理的對比和變化，實(shí)現(xiàn)豐富飽滿的立面效果。(二)．戶型設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)中充分要求建筑具有良好的朝向與通風(fēng)條件，較多的室外與半室外空間，以滿足居住和生活需要。2、

戶型均做到南北通透，明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)的“四明”設(shè)計(jì)，以擴(kuò)大每個空間的直接采光通風(fēng)面，并將自然景觀延伸到室內(nèi)空間。3、小區(qū)戶型面積以

120-160平方米戶型為主。戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)實(shí)用、緊湊，合理安排各居室空間，套內(nèi)交通組織順暢，分區(qū)合理。（二）總體布局1．規(guī)劃結(jié)構(gòu)商業(yè)沿長江東路集中設(shè)置，住宅區(qū)域中軸對稱布局，注重尊貴感與禮儀感。幼兒園考慮日照的充足性，設(shè)置在用地東側(cè)，為了規(guī)避東側(cè)鐵路負(fù)面影響，

增加退讓距離。(三)．配套設(shè)施設(shè)計(jì)3．豎向設(shè)計(jì)沿長江東路設(shè)置商業(yè)及配套，社區(qū)用房設(shè)置于一層及二層。一層設(shè)置大廳、衛(wèi)生室、養(yǎng)老服務(wù)用房、便捷超市、警務(wù)室等功能。物業(yè)用房首層設(shè)置物業(yè)大廳，其他物業(yè)辦公用房設(shè)置于三層及四層。周邊道路標(biāo)高情況：1、長江東路與王莊路交叉路口標(biāo)高12.10米；2.長江東路與合肥路交叉路口標(biāo)高11.85米；3.合肥路與濱河路交叉路口標(biāo)高12.26米；濱河路與王莊路交叉路口標(biāo)高12.53米。綜合周邊標(biāo)高情況，小區(qū)內(nèi)部室外標(biāo)高設(shè)置為13.30米，住宅室內(nèi)外高差

0.15米。4、層高設(shè)計(jì)商業(yè)首層層高

6.0

米，上部層高

4.2米。高層首層層高

4.2/2.9

米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.0/2.9

米。多層及小高層首層層高

2.95

米，標(biāo)準(zhǔn)層

2.95

米。低層住宅首層3.3

米，二層三層為

3.3

米。幼兒園活動用房及辦公附屬用房層高為

3.9

米，音體室層高為

4.5

米。六、建筑單體設(shè)計(jì)西地塊：車行系統(tǒng)——車行入口設(shè)置在王莊路，小區(qū)共設(shè)有三個主要出入口，北側(cè)長江東路設(shè)置主入口及小區(qū)形象出入口。濱河路上設(shè)置次要出入口，同時(shí)在萬瑞路設(shè)置車行出入口。車輛進(jìn)入小區(qū)后迅速進(jìn)入地下車庫，形成有效的人車分離體系。商業(yè)設(shè)置連個地庫出入口。小區(qū)內(nèi)共設(shè)

2

個地下車庫出入口，有效服務(wù)該區(qū)域的居民。小區(qū)主要道路寬不小于

6，宅間路寬

2.5米。九、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(詳見總平面圖)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)部分步行系統(tǒng)——強(qiáng)調(diào)與景觀的聯(lián)系，在組團(tuán)內(nèi)部結(jié)合中心花園形成自由迂回的步行系統(tǒng)，創(chuàng)造豐富的步行空間感受。同時(shí)，步行系統(tǒng)沿著綠化景觀展開，營造宜人的步行景觀環(huán)境。本工程為住宅小區(qū)，建筑單體類型有高層住宅、多層住宅、小高層住宅、低層住宅、商業(yè)用房和一個大地庫組成。我們在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中嚴(yán)格遵循現(xiàn)行各項(xiàng)規(guī)范及規(guī)程，力求做到結(jié)構(gòu)安全、適用、經(jīng)濟(jì)、保證質(zhì)量的目標(biāo)。一、設(shè)計(jì)中采用的規(guī)范及規(guī)程東地塊：車行系統(tǒng)——車行入口設(shè)置在王莊路，小區(qū)共設(shè)有三個主要出入口，北側(cè)長江東路設(shè)置主入口及小區(qū)形象出入口。濱河路上設(shè)置次要出入口，同時(shí)在萬瑞路設(shè)置車行出入口。車輛進(jìn)入小區(qū)后迅速進(jìn)入地下車庫，形成有效的人車分離體系。商業(yè)設(shè)置連個地庫出入口。小區(qū)內(nèi)共設(shè)

2

個地下車庫出入口，有效服務(wù)該區(qū)域的居民。小區(qū)主要道路寬不小于

6，宅間路寬

2.5米。建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50007-2011GB50009-2012GBJ50003-2011GB50010-2010GB50011-2016版JGJ94-2008砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范建筑抗震結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范建筑樁基技術(shù)規(guī)范步行系統(tǒng)——強(qiáng)調(diào)與景觀的聯(lián)系，在組團(tuán)內(nèi)部結(jié)合中心花園形成自由迂回的步行系統(tǒng)，創(chuàng)造豐富的步行空間感受。同時(shí)，步行系統(tǒng)沿著綠化景觀展開，營造宜人的步行景觀環(huán)境。高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-2010二、結(jié)構(gòu)選型及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)本工程中采用的結(jié)構(gòu)形式：22-27

層高層住宅（<80

米）采用剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻抗震等級按三級設(shè)計(jì)；多層及小高層采用框剪結(jié)構(gòu)，框架抗震等級按四級、剪力墻抗震等級按三級設(shè)計(jì)；低層建筑、商業(yè)用房和地庫采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級按三級設(shè)計(jì)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的使用年限為

50年。樓屋面采用主次梁板現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)。該地塊建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全等級為二級，抗震設(shè)防烈度按

7

度考慮。設(shè)計(jì)基本地震加速度值為

0.10g，設(shè)計(jì)地震分組為第三組?！罢w規(guī)劃設(shè)計(jì)以軸線景觀空間為塑造目標(biāo)，形成組團(tuán)景觀空間構(gòu)架，小高層區(qū)景觀空間整齊有序，形成私家花園空間以及精致、細(xì)膩的組團(tuán)公共綠化空間，北側(cè)的高層區(qū)域形成后花園式大景觀空間，達(dá)到高品質(zhì)的綠化景觀空間效果。中央?yún)^(qū)域以保持空間的通透性，以確保盡量多的住戶享受到中央景觀資源。整體景觀空間大庭院化，建筑布局低密度，高通透。三、設(shè)計(jì)荷載恒載依照荷載規(guī)范

GB50009-2012有關(guān)要求選取，采用五十年一遇的基本風(fēng)壓為0.40KN/m2，風(fēng)荷載體型系數(shù)為

1.3，五十年一遇的基本雪壓為

0.40KN/m2，活荷載（標(biāo)準(zhǔn)值）：房間：2.0KN/m2陽臺：2.5KN/m2衛(wèi)

生

間

（

有

浴

缸

）：4.0KN/m2衛(wèi)生間（無浴缸）：2.5KN/m2

不

上

人

屋

面

：0.5KN/m2工程位于江蘇省淮安市，本次設(shè)計(jì)為項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，基地四周均為城市道路；

總用地面積

193907m2，總建筑面積大約

512986m2；地塊內(nèi)設(shè)有高層住宅、多層住宅、幼兒園、多層商業(yè)及小區(qū)配套用房、地下機(jī)動車庫等功能建筑。上人屋面：2.0

KN/m2商業(yè)用房：3.5

KN/m2四、建筑材料：給水水源為城市自來水,，污水就近排入城市污水管網(wǎng)，雨水就近排入市政管網(wǎng)。在地塊周邊市政道路有完善的市政給水排水管道?；炷粒夯A(chǔ)墊層采用

C15，其余現(xiàn)澆構(gòu)件均采用

C25~40。鋼筋：板主筋采用HRB400(III級鋼)，梁、柱、基礎(chǔ)主筋采用

HRB400(II級鋼)，箍筋主要采用

HPB300(I級鋼)。砌體：±0.000

以下室外墻體采用采用

MU15

混凝土實(shí)心磚，用

M10

水泥砂漿砌筑。±0.000

以下的室內(nèi)墻體采用

200mm

厚

MU7.5

燒結(jié)保溫磚，用

M5混合砂漿砌筑?！?.00

以上外墻、樓梯間、分戶墻采用

200mm

厚

MU7.5燒結(jié)保溫磚，用

M5混合砂漿砌筑。±0.000

以上其他砌體采用

A3.5,B06

蒸壓輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊,用

M5

專用砂漿砌筑。二、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》2、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003（2009年版）GB50013-20063、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006（2016年版）GB50016-20144、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》5、《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001(2005

版)五、基礎(chǔ)選型6、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)規(guī)范》

GB50067-2014本工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為甲級，擬采用樁基礎(chǔ)，樁型擬采用預(yù)應(yīng)力管樁或預(yù)應(yīng)力空心方樁，樁長、樁承載力待定。7、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》8、《民用建筑節(jié)水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》9、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005GB50555-2010GB50096-2011GB50368-2005GB50038-2005DGJ32J

173-2014六、結(jié)構(gòu)構(gòu)件柱主要尺寸：

400x40010、《住宅建筑規(guī)范》梁主要尺寸：

200x400，200x50011、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》12、《江蘇省綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》板厚：樓面主要為

100~120mm，屋面

120mm13、《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》

GB50974-201414、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》15、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》16、《城鎮(zhèn)給水排水技術(shù)規(guī)范》GB50189-2015GB50038-2005GB50788-2012給排水設(shè)計(jì)說明一、概述17、業(yè)主提供的資料及相關(guān)專業(yè)提供的資料。三．設(shè)計(jì)范圍：室內(nèi)外給排水及消防工程。熱水系統(tǒng)。(5)計(jì)量水費(fèi)計(jì)量住宅采用一戶一表制，住宅水表為遠(yuǎn)傳水表。商業(yè)、幼兒園及其他配套1用房根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)、水費(fèi)計(jì)價(jià)不同分別設(shè)置計(jì)量總表。(1)水源：工程給水水源選用城市自來水，由市政管網(wǎng)引入

2

根

DN250

給水干管，沿小區(qū)主要道路及建筑布置成環(huán)狀，供區(qū)內(nèi)各建筑室內(nèi)、外生活用水、消防用水；綠化澆灑用水考慮采用非傳統(tǒng)水源澆灌；市政水壓按

0.25Mpa計(jì)。2.消防給水系統(tǒng)（詳見消防給水設(shè)計(jì)）。(2)1、排水體制：室外排水采用雨、污分流制，污、廢合流制；室內(nèi)排水采用雨、污分流，衛(wèi)生間污廢合流，廚房廢水分流制；生活陽臺設(shè)置生活廢水系統(tǒng)，排入污水管網(wǎng)。水量：居住人員用水指標(biāo)

200L/人·d；幼兒園用水指標(biāo)

40L/人.d；辦公人員用水指標(biāo)

40L/人.d；商業(yè)用水指標(biāo)

6L/m2·d；綠化及道路澆灑用水

2L/M2·d；管網(wǎng)漏失等未預(yù)見水量按生活用水量的

10%

計(jì)。依此計(jì)算，

本工程最高日用水量約為1249.0m3/d（其中綠化用水量約

83.4m3/d），最大小時(shí)用水量約為

147.3m3/h（其中綠化最大時(shí)用水量約為

16.7m3/h）。2、污水系統(tǒng)根據(jù)估算(按生活用水量的

90%計(jì)算，扣除綠化用水)，本工程最高日污水量約為1049.0m3/d，最大小時(shí)污水量約為

117.5m3/h。生活污、廢水在室外匯合經(jīng)化糞池處理、商業(yè)廚房污水經(jīng)隔油池處理后就近排入地塊周邊的城市污水管網(wǎng)。3、雨水系統(tǒng)(3)住宅：根據(jù)基地實(shí)際情況，本工程生活給水系統(tǒng)豎向擬分為四個區(qū)，地下層~地上四層生活用水為供水

1

區(qū)，五層至十二層生活用水為供水

2

區(qū)，十三層至二十層生活用水為供水

3

區(qū)，二十一層至二十七層生活用水為供水

4

區(qū)；1

區(qū)由市政管網(wǎng)直接供水，2~4

區(qū)采用加壓供水；供水加壓設(shè)備采用無負(fù)壓，生活水泵房設(shè)于地下室。凡室內(nèi)給水引入管處水壓超過

0.20Mpa

的均設(shè)置支管減壓閥減壓(閥后壓力

0.15MPa)；幼兒園及多層商業(yè)：幼兒園生活給水由市政管網(wǎng)直接供水；多層商業(yè)生活給水?dāng)M分為二個區(qū)，地下層~地上三層生活用水為供水

1區(qū)，三層以上生活用水為供水

2區(qū)，1區(qū)由市政管網(wǎng)直接供水，2區(qū)采用加壓供水；供水加壓設(shè)備采用無負(fù)壓，生活水泵房設(shè)于地下室。屋面雨水、空調(diào)冷凝水及地面雨水均采取有組織排水。本工程雨水經(jīng)收集后就近排入基地周邊市政雨水管網(wǎng)。雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)采用低影響開發(fā)理念進(jìn)行設(shè)計(jì)，合理規(guī)劃地表和屋面雨水徑流途徑，通過設(shè)置下凹式綠地和透水鋪磚等方式加大雨水入滲，同時(shí)設(shè)置雨水回用系統(tǒng)，用于小區(qū)綠化澆灌和道路沖洗，盡量減少雨水外排量。區(qū)域雨水量參照淮安地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)。屋面排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P=5年，集水時(shí)間為t=5分鐘，徑流系數(shù)為Ψ＝0.9。場地排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P=2年，集水時(shí)間為t=10分鐘，綜合徑流系數(shù)為Ψ＝0.55。(4)熱水本工程各建筑單體中，高層住宅結(jié)合立面造型每戶設(shè)置太陽能光伏板熱水系1、室內(nèi)給水干管(含主立管)采用鋼塑管(鍍鋅鋼管內(nèi)襯

PE管)，住宅戶內(nèi)給水管統(tǒng)，8F

及

8F以下多層住宅在屋頂每戶設(shè)置太陽能熱水系統(tǒng)；幼兒園在屋頂設(shè)太陽能采用PP-R塑料給水管；熱水管采用熱水型

PP-R塑料給水管。2、污、廢水排水管均采用普通

UPVC塑料排水管，地下室加壓排水管采用熱鍍

太陽能熱水系統(tǒng)；幼兒園設(shè)太陽能熱水系統(tǒng)，節(jié)約能源。鋅鋼管。

6、室內(nèi)給水引入管處水壓超過

0.20Mpa的均設(shè)置支管減壓閥減壓(閥后壓力3、消防系統(tǒng)大于

DN150采用無逢鋼管；小于等于

DN150采用熱鍍鋅鋼管。

0.15MPa)，節(jié)水。4、高層住宅屋面雨水排水管采用承壓塑料管(d>3.5mm)，其余采用普通

UPVC雨落水管。5.

高層住宅頂部七層每戶設(shè)置太陽能熱水系統(tǒng)，8F

及

8F

以下多層住宅每戶設(shè)置7、生活儲水箱、消防水箱、屋頂消防水箱應(yīng)設(shè)溢流信號報(bào)警裝置，防止閥門故障時(shí)長時(shí)間排水，浪費(fèi)。5、室外給水管采用鋼塑管或球墨鑄鐵管。8、通過設(shè)置透水鋪裝、透水路面、下凹綠地等方式，增加雨水入滲，同時(shí)設(shè)置雨水回用系統(tǒng)，用于小區(qū)綠化澆灌和道路沖洗，降低地表徑流。9、綠化澆灑應(yīng)采用噴灌、微灌等高效節(jié)水灌溉方式。6、室外排水管采用雙壁波紋管（環(huán)剛度>8

級）。1.

在室外總引入管上設(shè)置倒流防止器，防止倒流對市政管網(wǎng)產(chǎn)生二次污染。2.

室內(nèi)排水采用衛(wèi)生間污、廢合流，廚房廢水分流制，各衛(wèi)生潔具及存水彎水封高度不小于

50mm。（一）、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-20142、《江蘇省綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

DGJ32J173-20143、《城鎮(zhèn)給水排水技術(shù)規(guī)范》

GB50788-20124、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》

GB50015-2003（2009年版）5、《民用建筑節(jié)水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

GB50555-20106、《節(jié)水型生活用水器具》

CJ164-20143.

本地塊嚴(yán)格執(zhí)行雨、污水分流。生活污、廢水經(jīng)化糞池處理、商業(yè)廚房污水經(jīng)隔油池后排入市政污水干管。4.

水泵均采用優(yōu)質(zhì)水泵，并設(shè)減震基礎(chǔ)及在水泵進(jìn)出水管上設(shè)可曲撓橡膠軟接頭，以最大限度地降低噪聲。5.

水箱、水池進(jìn)水管均與溢水位保持有效隔離高度，防止倒流產(chǎn)生的二次污染

。7、《建筑與小區(qū)雨水利用工程技術(shù)規(guī)范》

GB50400-20168、國家及地方相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定。（二）、水規(guī)劃方案八、節(jié)水節(jié)能設(shè)計(jì)專篇1.

建筑物給水進(jìn)戶管設(shè)水表計(jì)量，以節(jié)約用水。2.

住宅地下層~四層生活用水由城市管網(wǎng)直接供水；四層以上采用加壓供水，供水加壓設(shè)備采用無負(fù)壓；充分利用市政水壓。2.1

給水水源2.1.1

工程給水水源選用城市自來水，由基地周邊市政道路引入

2

根

DN250

市政給水管，供基地內(nèi)建筑室內(nèi)、外生活用水、消防用水；綠化澆灑用水考慮采用非傳統(tǒng)水源澆灌。3.

給水水嘴采用陶瓷鋅密封性好、能限制出流流率并經(jīng)國家有關(guān)質(zhì)量檢測部門檢測合格的節(jié)水水嘴。4.

衛(wèi)生器具及配件均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于

6升。2.1.2

本工程生活用水、生活雜用水（或非傳統(tǒng)水源）等水質(zhì)均符合使用要求和符合國家現(xiàn)行相關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。3.1.1

本工程最高日用水量為

1249.0m3/d，最大時(shí)用水量為

147.3m3/h。3.1.2

水費(fèi)計(jì)量住宅采用一戶一表制，住宅水表為遠(yuǎn)傳水表。商業(yè)、幼兒園及其他配套用房根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)、水費(fèi)計(jì)價(jià)不同分別設(shè)置計(jì)量總表。3.2

供水方式2.2

污水及雨水排放2.2.1

采用雨、污分流系統(tǒng)。2.2.2

生活污水經(jīng)化糞池處理、廚房污水經(jīng)隔油池處理后排至市政污水管，排水水質(zhì)符合排放標(biāo)準(zhǔn)。3.2.1

本工程黃海高程

10.30m

標(biāo)高處市政供水壓力為

0.25MPa。住宅：生活給水系統(tǒng)豎向分為四個區(qū)，地下層~地上四層生活用水為供水

1

區(qū)，五層至十二層生活2.2.3

雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)采用低影響開發(fā)理念進(jìn)行設(shè)計(jì)，合理規(guī)劃地表和屋面雨水徑流途徑，通過設(shè)置下凹式綠地和透水鋪磚等方式加大雨水入滲，同時(shí)設(shè)置雨水回用系統(tǒng)，

用

用水為供水

2

區(qū)，十三層至二十層生活用水為供水

3

區(qū)，二十一層至二十七層生活用水于小區(qū)綠化澆灌和道路沖洗，盡量減少雨水外排量，超重現(xiàn)期雨水排至河道。2.3

非傳統(tǒng)性水源的消毒防污染措施為供水

4

區(qū)；1

區(qū)由市政管網(wǎng)直接供水，2~4

區(qū)采用加壓供水。幼兒園及多層商業(yè)：

幼兒園生活給水由市政管網(wǎng)直接供水，多層商業(yè)生活給水?dāng)M分為二個區(qū)，地下層~地上三層生活用水為供水

1

區(qū)，三層以上生活用水為供水

2

區(qū)，1

區(qū)由市政管網(wǎng)直接供水，2區(qū)采用加壓供水。2.3.1

非傳統(tǒng)水源供水系統(tǒng)嚴(yán)禁與生活飲用水管道連接。2.3.2

使用非傳統(tǒng)水源的供水系統(tǒng)必須采取下列安全措施：管道應(yīng)設(shè)置標(biāo)識帶，明裝時(shí)應(yīng)按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50336

的要求對管道進(jìn)行標(biāo)識；3.2.2

各層配水管用水點(diǎn)的供水壓力不大于

0.30MPa；內(nèi)給水引入管處水壓超過0.20Mpa

的均設(shè)置支管減壓閥減壓(閥后壓力

0.15MPa)。3.3

管材及管道附（配）件水池（箱）、閥門、水表及給水栓、取水口等均應(yīng)采取防止誤接、誤用、誤飲的措施。3.3.1

給水管材：2.4

節(jié)水型衛(wèi)生潔具及節(jié)水裝置（1）

室外給水管材采用給水用球墨鑄鐵管材及管件，其公稱壓力

0.60

MPa，采2.4.1

衛(wèi)生潔具：衛(wèi)生間采用不大于

5L/s

的雙檔水箱坐式大便器，面盆水嘴、淋浴

用橡膠圈密封承插式柔性連接

連接方式。器花灑等，均應(yīng)選用陶瓷芯、密封性能好、能夠限制出流率，并經(jīng)國家有關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)部門檢測合格的節(jié)水型水嘴，在進(jìn)水動壓為

0.1MPa

時(shí)，流量≤0.150L/s。（2）室內(nèi)給水管道采用給水用鋼塑復(fù)合管材及管件，

其公稱壓力

1.20

MPa，采用絲扣連接。2.4.2

本工程采用節(jié)能節(jié)水型衛(wèi)生器具及給水配件，有效節(jié)約水