湖南省物業(yè)管理行業(yè)2024年度發(fā)展報告-中物智庫

湖南省物業(yè)管理行業(yè)2024年度發(fā)展報告二O二五年一月二十三日一、研究背景 1二、全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 2三、湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展分析 (一)湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 1.政策環(huán)境分析 2.社會環(huán)境分析 3.市場環(huán)境分析 (二)湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 1.湖南省物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展格局 242.湖南省物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新及重點事件回顧 四、湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景和機遇 (一)行業(yè)發(fā)展前景及機遇 (二)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與壓力 五、湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展新思路及建議 六、湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會2024年度工作 (一)湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會介紹 (二)2024年年度工作總結(jié) (三)附錄：2024年重要事件 1開展了2024湖南物企綜合實力研究測評暨全國物企品牌影響力榜單Z4湖南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力50強1中湘美好城市運營服務(wù)股份有限公司2長沙市萬廈園丁物業(yè)管理有限公司3泓盈城市運營服務(wù)集團股份有限公司4湖南保利天創(chuàng)物業(yè)發(fā)展有限公司5湘誠現(xiàn)代城市運營服務(wù)股份有限公司6湖南湘江城市運營管理有限公司7湖南豪布斯卡物業(yè)管理股份有限公司8湖南水清木華物業(yè)管理有限公司9湖南鵬基居業(yè)物業(yè)管理有限公司湖南上步物業(yè)管理有限公司湖南逸欣環(huán)境服務(wù)集團有限公司長沙市長房物業(yè)管理有限公司湖南眾維物業(yè)管理有限公司湖南都美物業(yè)管理有限公司湖南智達房地產(chǎn)物業(yè)管理有限公司湖南鴻運物業(yè)管理集團股份有限公司湖南中豪物業(yè)管理有限公司株洲宏達物業(yè)管理有限責任公司株洲華晨物業(yè)管理有限責任公司湖南大田智慧生活服務(wù)有限公司湖南鯤鵬物業(yè)服務(wù)有限公司湖南盛世太平物業(yè)服務(wù)有限公司湖南華庭物業(yè)管理有限公司湖南株樹橋城市運營服務(wù)有限責任公司湖南省家園物業(yè)管理有限公司湖南湘銀物業(yè)服務(wù)有限公司湖南金地物業(yè)發(fā)展有限公司湖南普瑞物業(yè)服務(wù)有限公司衡陽市凱星物業(yè)管理有限公司湖南創(chuàng)佳物業(yè)有限公司(分、子公司都不列入本次排名)編撰《湖南省物業(yè)管理行業(yè)2024年度發(fā)展報告》,全面審視并深入2未來趨勢的窗口，共同推動行業(yè)向更高質(zhì)量、更可持續(xù)發(fā)展邁進，為構(gòu)建更加美好的居住環(huán)境貢獻力量。二、全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀(一)行業(yè)發(fā)展概況：開啟發(fā)展新周期，持續(xù)加深新業(yè)務(wù)領(lǐng)域厚度2023年以來，立足新起點，物業(yè)行業(yè)開啟新的發(fā)展周期。中央和地方相關(guān)部門在政策、監(jiān)管層面予以物業(yè)更細致、落地的指引，引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。全國兩會期間多項發(fā)展要求和提案與物業(yè)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。住建部也多次提及物業(yè)管理工作，將物業(yè)管理提升至政府主管部門重點關(guān)注方向。國家發(fā)改委將物業(yè)服務(wù)行業(yè)正式納入《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2024本)》的鼓勵類商務(wù)服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)服務(wù)在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的重要地位進一步提升。2024年，循新出發(fā)向質(zhì)而行，行業(yè)探索和實踐新質(zhì)生產(chǎn)力，聚焦以高品質(zhì)、新科技、好服務(wù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。在新的發(fā)展周期下，物企的商業(yè)模式和業(yè)務(wù)布局發(fā)生大幅轉(zhuǎn)變，探尋多元賽道，不斷拓寬服務(wù)和發(fā)展的廣度和厚度，在交通、醫(yī)院、學校、能源、金融、通信、軍隊等細分賽道的拓寬，在城市服務(wù)、商業(yè)運營、FM設(shè)施管理等探尋新的業(yè)務(wù)增長點，以及在社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及新興創(chuàng)新業(yè)務(wù)等方面拓展對人和房增值服務(wù)的發(fā)展空間等。物企在基層社會治理中的價值愈加重要，得到了政府部門的高度重視，行業(yè)迎來了難得的發(fā)展機遇。3(二)2024年全國政策：定調(diào)鼓勵物業(yè)發(fā)展，營造行業(yè)良好發(fā)展環(huán)境(1)推動行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展2024年2月1日起實施(2024年本)》《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄費高質(zhì)量發(fā)展的意見》。一是進一步厘清行業(yè)分類，將“物業(yè)服務(wù)”從原來比較籠統(tǒng)的“其他服務(wù)業(yè)”,明確為“商務(wù)服務(wù)業(yè)”。二是過往政策關(guān)注重點主要在民生領(lǐng)域和住宅物業(yè)，本次是權(quán)威部門首次表態(tài)鼓勵參與非住宅物業(yè)服務(wù)。三是政策引導(dǎo)向消費服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。(2)鼓勵發(fā)展“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式2024年7月29日國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進服務(wù)消費高質(zhì)量發(fā)展的意見》,再次將居民服務(wù)消費作為重點任務(wù)。鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與養(yǎng)老、托育、餐飲、家政等企業(yè)開展合作，發(fā)展“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。推廣智能安防、智慧停車、智能門禁等新模式，提升社區(qū)服務(wù)水平和居住體驗。培育提供改造設(shè)計、定制化整裝、智能化家居等一站式、標準化產(chǎn)品和服務(wù)的龍頭企業(yè)。鼓勵有條件的地區(qū)支持居民開展房屋裝修和局部改造。(3)全面部署、推動綠色轉(zhuǎn)型2024年1月11日《中共中央國務(wù)院關(guān)于全面推進美麗中國建設(shè)的意見》發(fā)布；2024年8月11日中共中央國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于加快經(jīng)濟社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型的意見》。中央層面首次對加快經(jīng)濟設(shè)4施發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型進行系統(tǒng)部署。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從三個方面進行參與：一是城市服務(wù)，從“城市大管家”、環(huán)衛(wèi)一體化、鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)等領(lǐng)域出發(fā)，推動美麗城市、美麗鄉(xiāng)村、美麗中國先行區(qū)、美麗河湖、美麗山川建設(shè)的長期運營維護。二是綠色節(jié)能低碳，物企逐步在服務(wù)中融入并積極推進踐行低碳節(jié)能減耗。三是發(fā)揮物業(yè)服務(wù)業(yè)主的行業(yè)特性，助力全民行動參與美麗中國建設(shè)。(4)踐行“四好”建設(shè)，構(gòu)建高品質(zhì)生活服務(wù)2024年8月23日，國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，住建部倪虹部長答記者問時，再次論述“四好”將實施居住服務(wù)提升行動，下大力氣提高物業(yè)服務(wù)水平，支持養(yǎng)老、托育、家政等線上線下的生活服務(wù)；新房子我們要把它建成“好房子”,老房子我們也要結(jié)合城市更新，想辦法把它改造成“好房子”。對于物業(yè)而言，可以從幾個方面進行落地：從建設(shè)“好房子”出發(fā)，物業(yè)要更注重服務(wù)品質(zhì)，助力資產(chǎn)的保值增值；從建設(shè)“好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”出發(fā)，物業(yè)則不僅要提升服務(wù)規(guī)范和專業(yè)能力，也應(yīng)在政府主導(dǎo)下落實住宅小區(qū)內(nèi)居民急難愁盼問題的解決，構(gòu)建社區(qū)生活服務(wù)圈。5(5)聚焦小切口專項整治，改善大民生急難問題2024年多地修訂政策法規(guī)，推進民生領(lǐng)域突出問題的專項整治，以“小切口”解決居民難愁盼問題。如，對電動車充電安全問題、投訴舉報工作機制、業(yè)主共有資金管理、物業(yè)服務(wù)信息公開、物業(yè)費預(yù)收、物業(yè)費雙向調(diào)整、物業(yè)專業(yè)部分和共有部分使用規(guī)范、車位出售 (租)規(guī)范，電瓶車使用規(guī)范，既有住宅加裝電梯、加裝充電樁等。(三)2024年經(jīng)營數(shù)據(jù)：營收增速下降至6.25%,營業(yè)成本同比增長從上市企業(yè)最新披露數(shù)據(jù)看，業(yè)內(nèi)企業(yè)整體營收及規(guī)模增速放緩，行業(yè)增收不增利困境顯著,2024年上半年上市企業(yè)毛利首次增速為負。另外，國央企和民企分化明顯，走出獨立行情。52家上市物企在管面積及增速52家上市物企在管面積及增速億平方米%%數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、中物智庫整理 截至2024上半年，披露數(shù)據(jù)的62家上市物企營業(yè)收入總額達1452.17億元，增速較上年同期減少2.30個百分點至6.25%,增速進一步放緩。央國企則實現(xiàn)規(guī)模高基數(shù)高增長，營收增速亦高于民企。6截至2024年上半年，13家央國企物業(yè)營業(yè)收入均值43.53億元，同比增長11.99%,顯著高于49家民企物業(yè)的增速(2.88%)。62家上市物企營業(yè)收入及增速億元億元2022年2023年從盈利能力來看，2024年上半年，62家上市物企凈利潤總額90.06億元，同比下降30.93%,毛利則同比下降0.95%,上市物企首次出現(xiàn)增速為負；同時，物企仍承擔著成本上升壓力，62家上市物企營業(yè)成本均值達18.29億元，同比增長8.31%,高于同期營收增速 (6.25%),并且營業(yè)成本率達79.33%,較上年同期進一步增加1.51個百分點。62家上市物企盈利指標及增速62家上市物企盈利指標及增速—毛利-增速凈利潤-增速2022年毛利2023年凈利潤2021年億元07比較好的是，上市企業(yè)在管理效率進一步增強，這與行業(yè)經(jīng)營管理進一步精細化，發(fā)展方式更關(guān)注長期可持續(xù)的趨勢相一致。截至2024年上半年，48家上市物企人均管理面積達8415.95平方米/人，同比增長12.10%。人均產(chǎn)出12.68萬元/人，同比增長8.30%,增速較上年同期增加1.09個百分點。但是受大環(huán)境影響，人均凈利潤較上年同期減少25.51%至8934.92元/人。另外，風險管控仍然是業(yè)內(nèi)企業(yè)需要重點關(guān)注的方面。物業(yè)是一個穩(wěn)健的輕資產(chǎn)行業(yè)，但是受房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)影響，及經(jīng)濟下行導(dǎo)致甲方預(yù)算及收入影響，增加了壞賬風險及降低了回款速度，這對企業(yè)的資金實力及良性運轉(zhuǎn)帶來極大挑戰(zhàn)。企業(yè)在選擇項目時，需要更加謹慎，對于企業(yè)的財務(wù)管理也需要更加精細化的測試，對在管項目的盈利能力有著清晰的目標和底線，尤其是中小物企更需要關(guān)注現(xiàn)金流。2024年上半年，62家上市物企應(yīng)收賬款及票據(jù)總額1040.69億元，同比增長12.22%,增速持續(xù)高于同期營業(yè)收入增速(6.25%)。52家應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)均值為128天，同比增加4天。(四)2024年市場動態(tài)：積極創(chuàng)新產(chǎn)品尋找差異，企業(yè)業(yè)務(wù)拓展精細化1.市場拓展以支持企業(yè)戰(zhàn)略為目標，業(yè)務(wù)選擇趨向精細化2024年行業(yè)企業(yè)仍然以市場投標、戰(zhàn)略合作、收并購等方式進行規(guī)模拓展。但是，伴隨著規(guī)模高速增長的時代過去，在市場拓展方面，企業(yè)也表現(xiàn)出了明顯的變化。市場拓展不是以規(guī)模增長為第一要8義，而是結(jié)合企業(yè)綜合戰(zhàn)略需求，在項目選擇上更加謹慎和精準。從市場拓展看，企業(yè)對于投標項目進行更加嚴格的前置審查，對項目的判斷維度增加，第一項目具有盈利能力；第二項目能實現(xiàn)業(yè)務(wù)或者區(qū)域上的協(xié)同。因此，深挖頭部企業(yè)中標項目背后都有其自身的選擇邏輯，這也將有利于企業(yè)之間的差異化發(fā)展。以天健城市服務(wù)于2024年3月中標惠州市惠城中心區(qū)環(huán)衛(wèi)一體化項目為例，該項目交易額達4.8億元，并且環(huán)衛(wèi)項目與其自身城市運營商的定位相協(xié)同。僑銀股份12月與中節(jié)能山東公司簽訂20億元戰(zhàn)略合作協(xié)議，該項目聚焦新能源、綠色低碳技術(shù)設(shè)備創(chuàng)新更新業(yè)務(wù)，緊跟時代綠色發(fā)展潮流，精細挖掘新興業(yè)務(wù)增長點，也十分具有代表性。從戰(zhàn)略合作和關(guān)聯(lián)交易看，企業(yè)的也選擇也并不盲目，都有著各自的細分目標。華潤萬象生活4月與三亞市的投資協(xié)議涉足數(shù)字經(jīng)濟、文旅消費等多產(chǎn)業(yè)，跨界融合拓展商業(yè)版圖。萬物云更是頻繁發(fā)力，與北部灣港集團、佛高控股等多方攜手，在商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)等細分賽道精耕細作，整合資源實現(xiàn)差異化發(fā)展。收并購環(huán)節(jié)同樣可圈可點。和泓服務(wù)12月斥資6640萬元收購四川萬晟物業(yè)服務(wù)30%股權(quán)，金茂服務(wù)年初以3.238億元拿下潤物嘉業(yè)全部股權(quán)，精準補強自身業(yè)務(wù)短板，優(yōu)化資源配置，強化區(qū)域服務(wù)優(yōu)勢。同時，部分企業(yè)股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓動態(tài)也反映出市場的優(yōu)化整合節(jié)奏，如上海拙勤物業(yè)、遼寧鳳凰物業(yè)等，促使行業(yè)資源向更具精細化運營能力的企業(yè)匯聚，推動整個物業(yè)管理行業(yè)邁向更高質(zhì)量的發(fā)展9表：2024年物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)管理規(guī)模發(fā)展重點事件序號類型日期1市場拓展2024年3月天健城市服務(wù)中標惠州市惠城中心區(qū)2024-2027年環(huán)衛(wèi)一體22024年10月南昌市覆蓋新建區(qū)內(nèi)的115個物業(yè)服務(wù)項目。3業(yè)務(wù)拓展2024年12月僑銀股份與中節(jié)能山東公司簽訂20億元戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開展新能源、綠色低碳技術(shù)設(shè)備創(chuàng)新更新等業(yè)務(wù)。4戰(zhàn)略合作2024年4月華潤萬象生活與三亞市簽訂投資協(xié)議，項目涉及數(shù)字經(jīng)濟、52024年6月萬物云與北部灣港集團達成戰(zhàn)略合作，共同打造“北62024年8月美置服務(wù)與佛高控股、科創(chuàng)控股合作簽約，就產(chǎn)業(yè)園服務(wù)搭建“平臺+產(chǎn)品+集成”的全面合作機制。72024年11月萬物梁行與萬谷集團、上海浦東軟件園匯智科技有限公司在南京舉行三方戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同打造長三角未來的科技產(chǎn)業(yè)高地。8關(guān)聯(lián)交易2024年11月萬物云宣布將以1.5億元的對價向萬科收購武漢新唐92024年12月萬物云及BPaaS解決方案服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)2024年12月萬物商企上海萬科投資(作為賣方)及萬物商企空間科技(作為買方)訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以7.12億元的初始代價轉(zhuǎn)讓上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司45%的股權(quán)。2024年12月融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)中國重續(xù)關(guān)聯(lián)交易協(xié)議，金額上限大幅收并購2024年12月和泓服務(wù)和泓服務(wù)收購四川萬晟物業(yè)服務(wù)30%的股2024年1月金茂服務(wù)公司全資附屬公司金茂物管以人民幣3.238億元收購目標公司潤物嘉業(yè)全部股權(quán)。收購?fù)瓿珊?，潤物嘉業(yè)將成為金茂服務(wù)的間接全資附屬公司。2024年2月碧桂園服務(wù)與合富輝煌聯(lián)合發(fā)布公告稱，2024年2月7日2024年7月朗詩綠色生活標公司2023年的保證溢利不低于0.266億元；到了0.294億元，超出了承諾的保證溢利。2024年8月上海拙勤物業(yè)20.5%財產(chǎn)份額掛牌轉(zhuǎn)讓，底價600萬元2024年8月遼寧鳳凰物業(yè)60%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價由534.33萬元降至427.46萬元。2024年9月江蘇公元物業(yè)30%股權(quán)9月再拍賣，起價降至504萬元。2024年9月中交服務(wù)中交地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布關(guān)于籌劃收購中交物業(yè)服務(wù)集團有限公司100%股權(quán)暨關(guān)聯(lián)交易的2.關(guān)注企業(yè)基礎(chǔ)運營能力，多維度迭代創(chuàng)新尋找差異點行業(yè)的競爭已經(jīng)來到一個新的階段，當高速增長轉(zhuǎn)為平緩發(fā)展，也是企業(yè)發(fā)展的瓶頸期。這意味著原本的發(fā)展模式和工作思路不再適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)要打開新的增長空間，需要重構(gòu)業(yè)務(wù)能力，從企業(yè)運營基礎(chǔ)能力開始進行調(diào)整。另一方面，高度同質(zhì)化的競爭導(dǎo)致企業(yè)增長乏力，企業(yè)之間的比拼需要更細的顆粒度和差異化。當外界環(huán)境傳導(dǎo)到企業(yè)內(nèi)部，2024年業(yè)內(nèi)企業(yè)在人事、品牌、產(chǎn)品、業(yè)務(wù)等多方面都有所動作。從人事變動上看，高層變動頻繁。這種變動背后往往對應(yīng)著企業(yè)在發(fā)展理念、文化、經(jīng)營思路等方面的轉(zhuǎn)型，高層變動與企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整不無關(guān)聯(lián)。2024年佳兆業(yè)美好、遠洋服務(wù)、招商積余、華潤萬象生活多家頭部企業(yè)高層發(fā)生變動。品牌更新升級和產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)布，則意味著企業(yè)希望對客戶呈現(xiàn)出不同的價值認知，以及新場景的消費選擇。2024年多家企業(yè)進行了品牌煥新，這傳遞了企業(yè)希望在市場中重新定義細分領(lǐng)域，定義消費以萬科物業(yè)為例，其在3月公開管家服務(wù)標準，為社區(qū)精準治理提供了明晰的參照，讓服務(wù)更具專業(yè)性與規(guī)范性；武漢舉辦的自營房屋改造煥新品牌研選家首屆業(yè)主見面會，則精準對接業(yè)主需求，開啟房屋改造增值服務(wù)新路徑。9月與美團攜手發(fā)布騎手通行解決方案，10月推出行業(yè)首個管家節(jié)，從便利社區(qū)生活到提升員工歸屬感，全方位創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，與同行拉開差距。保利物業(yè)同樣出彩，10月服務(wù)再設(shè)計之全球高奢生活服務(wù)設(shè)計峰會暨東方禮遇高端服務(wù)體系煥新發(fā)布會啟動，聚焦高端市場，重塑服務(wù)體驗，滿足業(yè)主日益增長的高品質(zhì)需求。萬物云在12月更是大招頻出，舉辦萬物云·睿見發(fā)布會，“靈石”作為不動產(chǎn)管理的AI大腦，為智慧物業(yè)運營注入強大科技動力；“智選”產(chǎn)品的彈性定價策略打破傳統(tǒng)定價模式，賦予客戶更多選擇自主權(quán)；丹田物業(yè)專注高校、醫(yī)院賽道全新亮相，細分市場精準布局。綠城服務(wù)聯(lián)合餓了么、支付寶發(fā)布“碰一下開門”行業(yè)解決方案，不僅優(yōu)化了騎手配送的“最后一公里”,還為社區(qū)智能化管理添彩。這些企業(yè)通過持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新，精準定位不同客戶群體需求，深挖市場空白，塑造獨特品牌形象，在同質(zhì)化競爭中脫穎而出，以差異化優(yōu)勢領(lǐng)航行業(yè)發(fā)展潮流，為物業(yè)管理行業(yè)開辟全新增長路另外，業(yè)內(nèi)企業(yè)開始關(guān)注綠色低碳領(lǐng)域，試圖從未來趨勢中尋找業(yè)務(wù)發(fā)展的突破點。2024年，保利物業(yè)攜手清華大學技術(shù)團隊，開啟IEIM綜合能源智慧管理全鏈合作，構(gòu)建環(huán)境友好型低碳循環(huán)經(jīng)濟；世茂服務(wù)與中證投融聯(lián)合打造的茂新能·淮安RDF項目，通過創(chuàng)新技術(shù)將一般固廢轉(zhuǎn)化為低碳燃料。表：2024年物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)經(jīng)營及產(chǎn)品創(chuàng)新重點事件序號類型日期1人事變動2024年4月佳兆業(yè)美好謝斌鴻辭任執(zhí)行董事，郭英成接任。22024年4月遠洋服務(wù)敏接任。32024年5月招商積余聶黎明辭任董事長，呂斌接任。42024年5月華潤萬象生活52024年6月華潤萬象生活務(wù)。6品牌打造2024年1月金科服務(wù)72024年2月融創(chuàng)服務(wù)推出全新品牌LOGO,通過煥新視覺形象，提升品牌認知度和辨識度。82024年3月南都物業(yè)LOGO煥新發(fā)布，以NACITY作為核心元素，圍繞城市全業(yè)態(tài)全場景。92024年4月保利物業(yè)參與編寫的《基本公共服務(wù)標準化工作指2024年5月招商積余2024年品牌主張煥新，正式提出“招商積余服務(wù)美好”的品牌年度主題。2024年6月新希望服務(wù)2024年8月東勝智慧城市服務(wù)發(fā)布公告，中文股份簡稱8月21日起更改為“港譽智慧城市服務(wù)”。2024年9月華僑城服務(wù)舉辦2024華僑城服務(wù)集團品牌戰(zhàn)略發(fā)布會，品牌服務(wù)煥新升級。2024年11月中航物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新2024年3月萬科物業(yè)2024年9月萬科物業(yè)全國3000余個小區(qū)。2024年10月萬科物業(yè)2024年10月保利物業(yè)服務(wù)再設(shè)計一全球高奢生活服務(wù)設(shè)計峰會暨東方禮遇高端服務(wù)體系煥新發(fā)布會啟動。2024年12月萬物云石"產(chǎn)品，作為不動產(chǎn)管理的AI大腦；萬科物業(yè)發(fā)布“智選”產(chǎn)品，在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)新提出“彈性定價”;丹田物業(yè)正式亮相，專注2024年12月綠城服務(wù)與餓了么攜手支付寶正式發(fā)布“碰一下開增值業(yè)務(wù)2024年6月綠城服務(wù)綠城社區(qū)商業(yè)與友寶在線簽署戰(zhàn)略合作，發(fā)2024年11月世茂服務(wù)出資1.96億元合伙成蘇州茂有充新能源科技有限公司，布局充電站業(yè)務(wù)。2024年12月招商積余“余房網(wǎng)”首個物業(yè)線下租售中心在大連華科技落地2024年6月招商積余“物業(yè)AI工單助手”全新上線。綠色低碳2024年7月保利物業(yè)攜手清華大學技術(shù)團隊，開啟IEIM綜合能循環(huán)經(jīng)濟。2024年9月世茂服務(wù)項目并舉行簽約暨啟動儀式，通過創(chuàng)新技術(shù)三、湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展分析(一)湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析1.政策環(huán)境分析2024年，湖南省物業(yè)管理行政主管部門在業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作、物業(yè)管理安全生產(chǎn)、加強物業(yè)管理共建美好家園等方面出臺了相關(guān)政策，并組織開展了相關(guān)工作。表：2024年湖南省物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)政策及重大事件日期發(fā)布部門2024年湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于廢止<南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細則>通知》(湘建法〔2024〕20號)將重新制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定，規(guī)定出臺前，各地要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉等工作進行指導(dǎo)。2024年湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理區(qū)域電動自行車安全管理的緊急通知》要求全面加強監(jiān)督管理、全面開展隱患切實增強風險意識和底線思維。2024年湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全臺賬管理的通知》要求組織開展安全隱患全面大排查、做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)防汛備汛工作、做好物業(yè)安全臺賬隱患問題整改銷號工作、2024年湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳消防“生命通道”專項行動的通知》(湘建房函〔2024〕44號)至2025年11月底，在全省住宅物業(yè)管理區(qū)域和老舊小區(qū)全面開展全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域打通消防“生命通道”專項行動。對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，以及在人員密集場所設(shè)置門窗防盜網(wǎng)、金屬護欄、廣告招牌等影響逃生和滅火救援的障礙物等違法行為，開展專項整治。2024年7月25日湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《湖南省“加強物業(yè)管理共建美好家園”活動實施方案的通知》11月27日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布了省級“美好家園”小區(qū)名單，全省共有20個項目獲評2024年度省級“美2024年11月19日湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于做好物業(yè)管理區(qū)域消防安全防范工作的通知》要求認真落實各項專項行動要求、加強重大火災(zāi)隱患問題整治、及時建立隱患臺賬并反饋銷案信息，進一步加強物業(yè)管理區(qū)域消防安全防控，消除物業(yè)管理區(qū)域消防安全隱患。月29日湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織全省物業(yè)行政工作推進會湘江新區(qū)、株洲住建部門分享在行政管理創(chuàng)新服務(wù)經(jīng)驗。內(nèi)容包括黨建引領(lǐng)、品質(zhì)監(jiān)管、承接查驗、安全底線等。(1)重視提升業(yè)主專業(yè)能力，重新修訂業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)2024年2月7日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于廢止<湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細則>通知》,明確該細則自2月23日起廢止，并依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)重新制定規(guī)定。8月6日，組織召開了《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細則(送審稿)》聽證會。廢止舊的指導(dǎo)細則，旨在適應(yīng)新的形勢和需求，解決舊細則在實施過程中出現(xiàn)的問題，如部分業(yè)主對其設(shè)置的業(yè)委會成立門檻等提出質(zhì)疑和投訴。重新制定規(guī)定并召開聽證會，充分聽取各方意見，使新的指導(dǎo)細則更加科學合理、符合實際，為業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉等工作提供更有效的指導(dǎo)，保障業(yè)主的合法權(quán)益，促進小區(qū)治理的規(guī)范化和民主化。(2)回歸生命安全底線監(jiān)管，從電動車、安全臺賬、消防多點加強隨著消防安全意識的不斷提高，湖南省各級住建、消防等部門聯(lián)合開展了針對住宅小區(qū)的消防專項檢查與整治活動，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格落實消防安全主體責任，定期開展消防設(shè)施設(shè)備的檢查、維護與更新，組織消防演練，確保小區(qū)消防通道暢通?；趯K南京“2·23”電動車火災(zāi)事故的深刻反思和積極應(yīng)對，2024年2月28日，湖南省住建廳印發(fā)《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理區(qū)域電動自行車安全管理的緊急通知》,要求全面加強監(jiān)督管理、開展隱患排查整治以及加強消防安全警示宣傳。從安全臺賬建立角度，2024年3月18日，印發(fā)《關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全臺賬管理的通知》,要求開展安全隱患排查、防汛備汛、隱患問題整改銷號及安全臺賬常態(tài)化管理等工作，并指導(dǎo)街道社區(qū)和行業(yè)協(xié)會加強對物業(yè)項目的監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。通過建立健全安全臺賬管理體系，可以實現(xiàn)安全隱患的可追溯、可管控，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范能于開展打通消防“生命通道”專項行動的通知》,要求在全省住宅物業(yè)管理區(qū)域和老舊小區(qū)開展專項行動，整治占用、堵塞消防通道等違法行為。針對消防安全問題，2024年11月19日，印發(fā)《關(guān)于做好物業(yè)管理區(qū)域消防安全防范工作的通知》,要求落實專項行動要求，加強重大火災(zāi)隱患整治，建立隱患臺賬并反饋銷案信息，進一步強調(diào)了物業(yè)管理區(qū)域消防安全的重要性，督促各方嚴格落實消防安全(3)關(guān)注住宅小區(qū)居住品質(zhì)，以黨建引領(lǐng)推動“美好家園”小區(qū)建2023年，住建部發(fā)布《開展“加強物業(yè)管理共建美好家園”活動實施方案》,旨在全面提升住宅小區(qū)的整體品質(zhì)與居住舒適度。2024年7月25日，湖南省住建廳印發(fā)《湖南省“加強物業(yè)管理共建美好家園”活動實施方案的通知》,11月27日公布了省級“美好家園"小區(qū)名單。該活動以黨建引領(lǐng)為核心，堅持以人民為中心，通過共建共治共享，推動物業(yè)管理與社區(qū)治理深度融合，建成一批“美好家園”小區(qū)，樹立了物業(yè)管理的標桿和示范，以點帶面促進全省住宅物業(yè)管理水平的整體提升，提高居民的生活質(zhì)量和幸福感，增強居民對物業(yè)管理的認同感和滿意度。2.社會環(huán)境分析(1)常住人口數(shù)量平穩(wěn)，城鎮(zhèn)化率逐步提高根據(jù)湖南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2023年末，湖南省常住人口總數(shù)達到6568萬人，比上年減少36.0萬人，下降0.55%,人口自然增長率為-3.08%。其中城鎮(zhèn)人口4017萬人，城鎮(zhèn)化率為61.2%,較上一年度提高0.9個百分點。湖南省城鎮(zhèn)化率仍在提高，城鎮(zhèn)化的加速帶動了物業(yè)管理市場需求增長，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要面對日益增多的服務(wù)對象和更加復(fù)雜的管理任務(wù)。人口的穩(wěn)定增長意味著對住宅、商業(yè)和公共設(shè)施等物業(yè)的需求持續(xù)存在，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)40%-數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、湖南省統(tǒng)計局，中物智庫整理同時，湖南省人口結(jié)構(gòu)也在逐漸發(fā)生變化。根據(jù)湖南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止2023年末，湖南常住人口中，60歲及以上人口為1460.4萬人，占22.23%,65歲及以上人口為1081.3萬人，占16.46%。湖南省人口結(jié)構(gòu)的變化對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生了多方面的影響。老齡化程度的加深使得老年人群體對物業(yè)服務(wù)的特殊需求日益凸顯。同時，人口結(jié)構(gòu)的變化也促使物業(yè)管理企業(yè)在人力資源管理方面進行調(diào)整，加強員工培訓(xùn)，提高員工服務(wù)不同人群的能力。(2)消費支出仍在增長，居民消費觀念轉(zhuǎn)變根據(jù)湖南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年上半年，湖南省居民人均可支配收入17,937元，同比名義增長5.1%,扣除價格因素實際增長4.6%。2024年上半年，湖南省居民人均消費支出12,566元，比上年同期增長5.1%。按消費類別來看，居住支出下降3.7%,生活用品及服務(wù)支出下降0.7%;而在食品、衣著、交通等其它領(lǐng)域的支出仍在增長，其中食品煙酒支出3817元，增長9.0%;衣著支出798元，增長6.4%;交通通信支出1800元，增長10.0%;教育文化娛樂支出1528元，增長5.4%;醫(yī)療保健支出1230元，增長6.3%;其他用品及服務(wù)支出295元，增長11.5%。整體看來，2024年上半年湖南省居民人均可支配收入及人均消費支出仍呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，但增速有所放緩，消費結(jié)構(gòu)變化，居住支出占比相對穩(wěn)定但略有2016-2024H1湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出0-2016201720182019此外，居民的消費觀念也在不斷轉(zhuǎn)變，更加注重消費的合理性和性價比。在居住方面，人們對物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)和個性化要求越來越高。除了傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，如保潔、安保、設(shè)施設(shè)備維護等，業(yè)主開始關(guān)注社區(qū)文化建設(shè)、智能化服務(wù)等內(nèi)容。與此同時，在消費支出多元化的情況下，業(yè)主對物業(yè)管理費用的價格敏感度依然存在，這種消費觀念的轉(zhuǎn)變要求企業(yè)不斷提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，并進行合理定價，提升服務(wù)性價比。3.市場環(huán)境分析(1)宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步運行，保障行業(yè)發(fā)展空間湖南省作為中部地區(qū)的重要省份，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化進程不斷加快。為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場空間，吸引了眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進入。根據(jù)湖南省統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2024年前三季度，湖南省地區(qū)生產(chǎn)總值為37,898.74億元，同比增長4.5%,與上半年持平。湖南省GDP保持穩(wěn)定增長，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了堅實基礎(chǔ)。2014-2024年2014-2024年Q3湖南省GDP及增速億元2024年前三季度湖南省經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正在進一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)增加值為21081.74億元，增長4.0%,在GDP中的比重占到55.62%。服務(wù)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟增長的貢獻率不斷提高。物業(yè)管理行業(yè)作為服務(wù)業(yè)的重要分支，在這種經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的大背景下，迎來了更為廣闊的發(fā)展空間。2014-2024年Q3湖南省三產(chǎn)GDP占比數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計局，中物智庫整理(2)政府財政收入穩(wěn)定，支撐社會發(fā)展投入根據(jù)湖南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年前三季度，湖南省財政收入呈現(xiàn)出一定的增長態(tài)勢。從具體數(shù)據(jù)來看，1-9月地方一般公共預(yù)算收入完成2585.3億元，同比增長4.52%。其中，非稅收入增長較為顯著,1-9月非稅收入完成1007.3億元，增長14%。財政支出也保持穩(wěn)定增長。1-9月全省一般公共預(yù)算支出完成6686億元，增長0.6%。支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，重點領(lǐng)域的投入得到保障。在收入結(jié)構(gòu)方面，地方稅收完成1578億元，下降0.7%,非稅收入的增長在一定程度上彌補了稅收收入的部分下降。2024年前三季度，湖南省財政發(fā)展態(tài)勢良好，收入增長穩(wěn)定，支出結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展提供了堅實的財政保障。財政支出在民生保障、城市建設(shè)與維護等方面的投入力度不斷加大。在物業(yè)管理行業(yè)方面，財政資金在老舊小區(qū)改造、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等項目中的投入，間接促進了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。(3)新房市場交付趨緩，存量市場日益活躍2024年湖南省新房市場整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。根據(jù)湖南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額2458.08億元，同比下降14.4%;前三季度商品房新開工面積2046.17萬平方米，同比下降31.8%;竣工面積1459.87萬平方米，同比下降28.3%;商品房銷售面積3287.14萬平方米，同比下降24.5%。湖南省房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期的快速發(fā)展后，進入調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策上更加謹慎，注重項目的質(zhì)量和效益，但新房交付量仍然保持在一定規(guī)模。2014-2024年1-9月湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速A6000億元0數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計局，中物智庫整理2014-2024年1-9月湖南省房屋新開工面積及增速2014-2024年1-9月湖南省房屋新開工面積及增速萬平方米90數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計局，中物智庫整理2014-2024年1-9月湖南省房屋竣工面積及增速湖南：房屋竣工面積(萬平方米)→增速數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計局，中物智庫整理2014-2024年1-9月湖南省商品房銷售面積及增速2014-2024年1-9月湖南省商品房銷售面積及增速90湖南省存量房市場重要性凸顯日益活躍。隨著房地產(chǎn)市場從增量時代逐步向存量時代過渡，物業(yè)管理在存量房市場中的重要性愈發(fā)凸顯。大量老舊小區(qū)面臨著物業(yè)管理服務(wù)升級、設(shè)施設(shè)備更新改造等需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在存量市場中可通過多種方式拓展業(yè)務(wù)，如參與老舊小區(qū)改造項目的實施與后期運營管理，為老舊小區(qū)提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)，提升老舊小區(qū)的居住品質(zhì)；開展社區(qū)資源整合與運營，挖掘存量社區(qū)的商業(yè)價值。據(jù)湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的數(shù)據(jù)顯示，到“十四五”末，湖南省需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.01萬個，涉及居民259.9萬戶、房屋20.86萬棟、建筑面積約2.52億平(二)湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1.湖南省物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展格局(1)有在管項目的物企數(shù)量達6764家，業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會成立率達35%城市化進程助推湖南省物業(yè)市場快速發(fā)展。一方面，湖南經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，城市化進程不斷深化，城市的擴張和老舊小區(qū)改造等帶來了大量的物業(yè)管理需求，推動物企數(shù)量增加；一方面，政府加強對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和監(jiān)管，出臺了一系列政策法規(guī)，完善了行業(yè)標準和規(guī)范，同時也加大了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的扶持力度，為物企的創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境，促進了物企數(shù)量的增長；同時，物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈，部分企業(yè)通過兼并、重組等方式擴大規(guī)模，提升競爭力，一些小型企業(yè)也不斷涌現(xiàn)，使得全湖南省物企數(shù)量大幅增長，同時行業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營趨勢也吸引了更多企業(yè)涉足該領(lǐng)域。①物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量快速增長截至2024年12月初，湖南省有在管項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達6000余家，相較于2022年底增長1000余家，物業(yè)管理項目11070個，較2022年(9603個)增加約1500個。長沙作為湖南物業(yè)核心城市，2024年8月8日報道數(shù)據(jù)顯示，目前長沙物企已達1214家，管理各類物業(yè)項目3213個，物業(yè)管理覆蓋率約85%,管理面積達3.7億平方米，現(xiàn)有從業(yè)人員約20萬人。②業(yè)主自治機制初見規(guī)模湖南省共有29300余個小區(qū)(含無物業(yè)管理的老舊小區(qū)),其中10300個小區(qū)成立了業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會，成立比例為35%。業(yè)委會是維護小區(qū)居民權(quán)益的重要組織，近幾年湖南省出臺多項法規(guī)和政策推進業(yè)委會規(guī)范運行，《湖南省物業(yè)管理條例》、《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細則》《管理公約(草案)》、《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》等文件的出臺對規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)委會的運作起到了積極的作用。疫情之后，業(yè)主意識的覺醒，業(yè)委會加速成立。然而，業(yè)委會的成立和日常運行存在諸多困難，涉及業(yè)主、街道社區(qū)、物企、開發(fā)商等多個相關(guān)方、物業(yè)主管部門、民政、城管等眾多主體，籌備時間長、成立難、管理難、后期運營難等痛點。行業(yè)的發(fā)展需要多方的共同努力。表：湖南省推動業(yè)委會成立發(fā)布的相關(guān)文件時間發(fā)文部門文件2018年7月19日湖南省人大常委會明確了街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作，規(guī)定了業(yè)主委員會成立的條件等，如交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議。2019年日湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳和業(yè)主委員會指導(dǎo)細則》明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆等相關(guān)事宜的指導(dǎo)規(guī)范，如規(guī)定業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構(gòu)；細化了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責與義務(wù)，包括對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督等；還規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，如業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議等權(quán)利，需履行遵守管理規(guī)約等義務(wù)；同時對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督等方面做出了具體2020年4月30日湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳大會議事規(guī)則>等示范文本的通知》編制了《業(yè)主大會議事規(guī)則》等示范文本，以規(guī)范業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的運2022年5月30日省委組織部、省委政法委、省民政廳、省住建廳體提升城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施(試行)》2022年4月29日湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳承接查驗辦法》(湘建房〔2022〕51號)對物業(yè)承接查驗的條件程序等進行規(guī)范，為業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的前③黨建引領(lǐng)作用日益彰顯目前，湖南省成立了黨組織的小區(qū)占比約40%,成立了業(yè)主大會的小區(qū)中，業(yè)主委員會黨支部(黨小組)設(shè)立的比例約為60%,業(yè)主委員會黨員綜合比例為42.6%。加強黨建引領(lǐng)工作，有利于整合社區(qū)資源，形成共治共享格局，解決小區(qū)管理過程中的問題；對推動物企轉(zhuǎn)型升級，提升服務(wù)水平和競爭力，促進物業(yè)管理行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展有積極意義。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會及會員單位在黨建工作方面取得了顯著成效，充分發(fā)揮了黨組織的引領(lǐng)作用，為推動物業(yè)管理行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供了堅強按照“應(yīng)建盡建”的原則，積極組建黨支部，擴大黨的組織覆蓋和工作覆蓋。例如，保利天創(chuàng)物業(yè)在多個項目上成立了黨支部，確保黨的工作在企業(yè)各個層面得到有效開展。通過規(guī)范黨支部“三會一課”、主題黨日等組織生活制度，加強黨員教育管理，提升黨組織的凝聚力和戰(zhàn)斗力。同時，注重發(fā)展黨員，把業(yè)務(wù)骨干、優(yōu)秀員工吸納到黨組織中來，為黨組織注入新鮮血液。第二，黨建活動豐富多彩。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期舉辦紅色物業(yè)黨建論壇，邀請黨建專家、優(yōu)秀黨組織代表分享經(jīng)驗，交流黨建工作與物業(yè)管理服務(wù)融合的創(chuàng)新做法，為會員單位提供學習交流的平臺。會員單位也積極開展黨建活動，例如：金碧物業(yè)組織黨員志愿者服務(wù)活動，參與社區(qū)環(huán)境整治、扶貧幫困、疫情防控等；開展黨建知識競賽、紅色故事分享會等，增強黨員的黨性意識和榮譽感，營造濃厚的黨建文化氛圍。第三，黨建與業(yè)務(wù)深度融合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將黨建工作與物業(yè)管理服務(wù)緊密結(jié)合，創(chuàng)新服務(wù)模式。例如，保利天創(chuàng)物業(yè)推行“紅色物業(yè)”模式，以黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)，建立黨組織與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的聯(lián)動機制，共同解決小區(qū)治理難題，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)；在物業(yè)項目中設(shè)立黨員先鋒崗、黨員責任區(qū)，黨員帶頭做好服務(wù)工作，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶動全體員工提高服務(wù)水平。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會及會員單位，在黨建工作方面取得了豐碩成果，為行業(yè)的發(fā)展注入了強勁動力，也為社會的和諧穩(wěn)定作出了積極貢獻。未來，隨著黨建工作的不斷深化，相信湖南省物業(yè)管理行業(yè)將迎來更加廣闊的發(fā)展前景。(2)管理規(guī)模約16.8億m2,存量市場尚有業(yè)務(wù)空間據(jù)估算，全省2024年物業(yè)服務(wù)面積約達16.8億平方米。湖南省經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化的發(fā)展驅(qū)動全省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，根據(jù)湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2024年12月初，全省物業(yè)管理項目數(shù)達11070個，物業(yè)管理面積約16.8億平方米。伴隨著城市更新，湖南物業(yè)市場仍有大量可挖掘業(yè)務(wù)空間。政府積極鼓勵引進專業(yè)化物業(yè)服務(wù)同時引導(dǎo)企業(yè)進軍城市服務(wù)和居民生活服務(wù)，將催生海量物業(yè)服務(wù)需求，如安保、保潔、設(shè)施維護、市政服務(wù)、生活服務(wù)等，為物企開辟廣闊市場。不僅拓展了業(yè)務(wù)覆蓋范圍，從無到有地創(chuàng)造服務(wù)場景，還可能因社區(qū)整合形成規(guī)模效應(yīng)，降低運營成本，提升盈利空間。①老舊小區(qū)改造帶來規(guī)模增量空間2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。根據(jù)《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》,湖南明確了改造工作原則，包括以人為本、因地制宜、居民自愿、保護優(yōu)先、建管并重等。工作目標是到2022年基本形成制度框架等，到2025年力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。據(jù)湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的數(shù)據(jù)顯示，到“十四五”末，湖南省需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.01萬個，涉及居民259.9萬戶、房屋20.86萬棟、建筑面積約2.52億平方米。截至2023年上半年，全省已開工改造小區(qū)1.52萬個；列入2022年及以前年度計劃的1.09萬個小區(qū)全部完工；2023年計劃改造小區(qū)4331個，其中，列入重點民生實事項目的老舊小區(qū)2000個。②老舊小區(qū)改造帶來潛在增值業(yè)務(wù)老舊小區(qū)改造過程中，全省同步推行樓道革命，給老舊小區(qū)改造加裝電梯，改造管網(wǎng)，新增“一老一小”社區(qū)服務(wù)設(shè)施、便民服務(wù)網(wǎng)點、停車位、充電樁、休閑健身場所、公共綠地等。當前政策物業(yè)物業(yè)探索“物業(yè)+養(yǎng)老”新模式，以及提供便民商業(yè)服務(wù)，突破傳統(tǒng)物業(yè)邊界。在養(yǎng)老方面，物企可利用社區(qū)貼近老人優(yōu)勢，開展居家照料、健康監(jiān)測等多元服務(wù)，挖掘銀發(fā)經(jīng)濟潛力；便民商業(yè)則可涉足社區(qū)團購、快遞代收代發(fā)等，通過增值服務(wù)增加收入來源，進一步拓展市場縱深，未來隨著服務(wù)深化與細化，市場空間有望持續(xù)擴容。③公建項目仍有進一步釋放的空間近幾年，湖南省也在積極推進后勤社會化改革，學校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、圖書館和博物館等公建物業(yè)等管理業(yè)態(tài)開始不斷釋放，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)增量。雖然最低價評標法導(dǎo)致湖南物業(yè)市場當前競爭激烈復(fù)雜，但財政部門已經(jīng)意識到惡意低價競標給市場帶來的沖擊，正在采取措施規(guī)范招投標市場。在政策驅(qū)動、需求升級的市場環(huán)境下，企業(yè)若能精準定位、創(chuàng)新求變，在這片充滿機遇與挑戰(zhàn)的市場中仍大有可為。(3)本土企業(yè)著力深耕，全國性企業(yè)入局加劇競爭物業(yè)行業(yè)經(jīng)過快速發(fā)展，行業(yè)集中度越來越高，全國性企業(yè)也此過程中加速擴張，對各地本土企業(yè)帶來更大的競爭壓力，湖南市場也不例外。通過對招投標市場比較活躍的企業(yè)進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)過半企業(yè)為外來企業(yè)，其中，廣東的企業(yè)最多，占比近4成。2024年湖南招投標市場頭部企業(yè)來自省份分布占比■湖南資料來源：公開數(shù)據(jù)，中物智庫整理①本土企業(yè)深耕湖南，具有先天優(yōu)勢整體看來，在湖南物業(yè)市場本土企業(yè)管理體量大，仍具有競爭優(yōu)勢，尤其湖南的核心城市長沙，市場的主力企業(yè)主要為湖南本土企業(yè)。以今年行業(yè)內(nèi)首家上市成功的泓盈城市服務(wù)為例，它是一家國有城市服務(wù)及運營提供商，業(yè)務(wù)運營主要位于長沙市。據(jù)企業(yè)招股書顯示，2021至2023年泓盈城市服務(wù)營收及規(guī)模，長沙市場貢獻占比均超過95%。從營收看，截至2024年6月30日，企業(yè)物業(yè)管理規(guī)模約為1090萬平方米，未來該企業(yè)將繼續(xù)鞏固在湖南省的市場地位，多渠道持續(xù)擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。同時包括中湘美好、湘誠現(xiàn)代、萬廈園丁、鴻運物業(yè)、豪布斯卡、鯤鵬物業(yè)、上步物業(yè)等本土的國企和民營企業(yè)都在依據(jù)自身的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步發(fā)展。各企業(yè)不再追求規(guī)模，甚至退出不贏利項目，轉(zhuǎn)而強化內(nèi)部管理的協(xié)同高效；回歸服務(wù)本源，構(gòu)建和諧業(yè)主關(guān)系、提升企業(yè)的品牌形象，通過加強社區(qū)文化活動，提升業(yè)主滿意②全國型企業(yè)依靠資本及人才優(yōu)勢，強勢介入本地市場湖南作為全國物業(yè)市場的重要組成部分，與行業(yè)發(fā)展同頻共振。物業(yè)市場受全國物業(yè)市場發(fā)展帶來市場格局變化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力與管理規(guī)模強相關(guān)，全國型企業(yè)多為規(guī)模較大的頭部企業(yè)，前幾年，業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)紛紛登陸資本市場，從而獲得大量資金進行收并購、智慧升級、業(yè)務(wù)探索等；同時，全國型企業(yè)品牌知名度更高、企業(yè)綜合運營能力更強，高人才吸納力及完善的培訓(xùn)體系，也為企業(yè)沉淀出更多豐富的人才，尤其是一線的核心人員項目經(jīng)理，他們是企業(yè)文化、標準、能力在一線的代表。以中建城服、五礦物業(yè)、保利物業(yè)和碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)為代表的全國型企業(yè)通過收并購及品牌影響力積極獲取項目，并通過項目經(jīng)理輸出落地企業(yè)服務(wù)標準，逐漸在湖南市場構(gòu)建出自身的競爭優(yōu)勢。③財政支出收縮，低價中標損害市場近幾年政府財政緊張，非住項目低價中標在行業(yè)中日益嚴重。去年年底湖南省公共資源交易中心發(fā)布《關(guān)于在物業(yè)…政府集中采購公開招標項目執(zhí)行最低價評標法的通知》進一步加劇了湖南省公建領(lǐng)域招標的內(nèi)卷程度，由于實施最低價評標法環(huán)境的不成熟，最終在市場上多演變?yōu)樽畹蛢r中標，據(jù)與多家采購單位和中標單位溝通，低價中標后，涉及到合同約定服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量無法履行到位的問題，給采購方和中標方都帶來了傷害。競爭是一把雙刃劍，激烈的競爭是行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。全國型企業(yè)及本土企業(yè)各具優(yōu)勢，各自找到差異化特色，競爭與合作共存，才能推動湖南物業(yè)市場的長久發(fā)展。(4)住宅市場為基，非住項目成招標主力①住宅市場，在管項目大幅占比達八成在湖南的物業(yè)市場版圖中，住宅物業(yè)占據(jù)著核心地位。從項目數(shù)量維度審視，住宅物業(yè)展現(xiàn)出壓倒性優(yōu)勢，住宅物業(yè)在管理項目中約占八成。住宅物業(yè)服務(wù)緊密關(guān)聯(lián)著千家萬戶的日常生活，為居民提供安保、清潔、設(shè)施維護等基礎(chǔ)卻不可或缺的服務(wù)，保障居住環(huán)境的舒適與安寧，是城市居民安居樂業(yè)的有力保障。②非住市場，正成為不可忽視的增長極一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)邊界的持續(xù)延展，存量時代企業(yè)不斷向商業(yè)、辦公樓、酒店、學校、市政服務(wù)、生活服務(wù)、公建項目拓展，力求在這些新興非住業(yè)態(tài)中搶占先機，挖掘潛在價值。另一方面，市場競標作為當下物業(yè)服務(wù)企業(yè)開疆拓土的主流路徑，非住宅拓展項目已然演變成激烈交鋒的關(guān)鍵“戰(zhàn)地”。尤其是在政府、事業(yè)單位等公建領(lǐng)域，原本相對封閉的后勤服務(wù)領(lǐng)域逐步面向市場開放，企業(yè)也紛紛涌入。2.湖南省物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新及重點事件回顧(1)湖南物業(yè)行業(yè)“暖冬行動·關(guān)愛網(wǎng)約配送員、快遞員”賦能社會民生湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會帶領(lǐng)湖南物業(yè)行業(yè)開展“暖冬行動·關(guān)愛網(wǎng)約配送員、快遞員”活動，旨在響應(yīng)并落實省委社會工作部等14個部門和單位發(fā)出的倡議，十四個市州物業(yè)協(xié)會和各物業(yè)企業(yè)紛紛開展關(guān)愛“城市奔跑者”行動，以物業(yè)力量掀起關(guān)愛熱潮。株洲、湘潭、邵陽、永州、郴州等物協(xié)和多家頭部物業(yè)企業(yè)積極開展“點亮微心愿”、政策宣傳、義診理療、免費熱飲、充電用餐、電動車維修等服務(wù)，組織開展志愿者技能提升、安全培訓(xùn)和法律咨詢服務(wù)，精準施策，用情用力展開行動，幫助“城市奔跑者”維護合法權(quán)益，拓寬就業(yè)渠道，提升職業(yè)能力水平，得到了社會和業(yè)主的一致好評的同時，以行業(yè)力量賦能社會民生。(2)泓盈城市服務(wù)成功登陸港交所，并入選“中國改革2024年度案2024年5月17日，泓盈城市運營服務(wù)集團股份有限公司在香港聯(lián)合交易所主板成功上市。公司全球發(fā)售4000萬股H股，每股定價3.20港元，募集資金總額約1.28億港元。此次上市成為長沙市屬國資子公司首家IPO上市企業(yè)，填補長沙國資企業(yè)在港上市空白。此次上市是落實長沙國企改革任務(wù)的典型代表，可增強國企核心競爭力，助泓盈集團實現(xiàn)規(guī)模實力倍增、拓寬融資渠道，也是長沙城發(fā)集團踐行國企聚焦主業(yè)等的關(guān)鍵一步，促進建立現(xiàn)代企業(yè)制度，推動國有資本發(fā)展。(3)湘潭金地物業(yè)建設(shè)標準化體系、引進智慧系統(tǒng)，推動管理效能提升公司積極參與行業(yè)標準化建設(shè)，編寫行業(yè)國標，通過標準化體系建設(shè)及智慧物業(yè)系統(tǒng)大力提升企業(yè)管理及服務(wù)能力，同時引進人工智能技術(shù)，在學校使用無人機低空巡邏，提升安全管理效能，減少用工(4)鄰幫城市服務(wù)公司積極探索老舊小區(qū)服務(wù)新模式鄰幫城市服務(wù)公司積極配合街道、社區(qū)開展老舊小區(qū)服務(wù)，在多個項目開展“鄰幫一號通”黨建項目，連續(xù)三年創(chuàng)建“零上訪、零發(fā)案、零事故”的“三零”社區(qū)；并在此基礎(chǔ)上，配合社努力創(chuàng)建“服務(wù)零距離、環(huán)境零污染、糾紛零訴訟”的“同時通過服務(wù)分包，就近安置小區(qū)內(nèi)零散就業(yè)人員，獲得小區(qū)業(yè)主的積極支持，滿意率和收繳率均在95%以上。其在長沙服務(wù)的項目獲得省長及市委書記的點贊。(5)啟迪城服啟動“理解文化”進小區(qū)活動啟迪城服在安置項目朝正美苑開展“理解文化”進小區(qū)的探索，通過搭建“理解驛站”,推動鄰里互助，構(gòu)建和諧的業(yè)主關(guān)系，打造物業(yè)服務(wù)行業(yè)的精神文化內(nèi)核。(6)湘誠現(xiàn)代完成對朗晨環(huán)境的收購和股權(quán)變更工作7月，湘誠現(xiàn)代完成對湖南朗晨環(huán)境景觀工程有限責任公司的收購和股權(quán)變更工作，其接連中標環(huán)衛(wèi)綠化及市政運營維護服務(wù)、城區(qū)生活垃圾運輸服務(wù)兩個項目，預(yù)計新增合同金額超1億元。(7)多家企業(yè)推動智慧平臺建設(shè)，借力技術(shù)提升運營能力2024年5月，湘誠現(xiàn)代物業(yè)管理平臺成功上線。智慧物業(yè)管理平臺覆蓋了收入管理、客戶服務(wù)、資產(chǎn)管理、租賃管理、多種經(jīng)營等功能，在湘誠現(xiàn)代的住宅、公建、寫字樓、商業(yè)、高速服務(wù)站、食堂等多種業(yè)態(tài)項目中上線運用。平臺為湘誠現(xiàn)代帶來了前所未有的改變，實現(xiàn)了物業(yè)運營全流程的信息化管理，精細化、智能化的高效運作，構(gòu)建起一個全新的、科技賦能的物業(yè)管理生態(tài)系統(tǒng)。2024年8月，保利天創(chuàng)物業(yè)與新視窗達成合作，攜手推動智慧公服物業(yè)服務(wù)邁向新高度。此次合作將圍繞數(shù)據(jù)統(tǒng)一管理、數(shù)據(jù)可視化、操作簡單化、業(yè)務(wù)管理聯(lián)動4大建設(shè)目標打造智慧公服管理解決方案，涵蓋精細化內(nèi)控管理，集成多類管理模塊實現(xiàn)可視化、降本增效；智慧公寓12大業(yè)務(wù)場景，滿足校園師生需求；數(shù)據(jù)驅(qū)動決策支持，多端呈現(xiàn)數(shù)據(jù)助力管理層決策；個性化培訓(xùn)教育，構(gòu)建員工在線培訓(xùn)平臺等功能。雙方通過整合先進的數(shù)字化解決方案，將一系列數(shù)字化管理工具全面融入保利天創(chuàng)物業(yè)服務(wù)體系中，為更多公服項目帶來智慧服務(wù)新體驗。長沙市開展智慧物業(yè)建設(shè)，已取得了一系列顯著成果。單項技術(shù)應(yīng)用層面，湖南水清木華物業(yè)管理有限公司在雨花區(qū)運達中央廣場項目引入IoT(物聯(lián)網(wǎng))技術(shù)，實現(xiàn)對設(shè)施設(shè)備的遠程監(jiān)控和智能化管理；湖南保利物業(yè)管理有限公司在保利香檳國際項目引入智能傳感器，實時監(jiān)測電梯運行狀態(tài)，及時排除故障隱患。綜合應(yīng)用層面，長沙東方紅科創(chuàng)中心項目全過程應(yīng)用“BIM(建筑信息模型)+裝配式”技術(shù)，將BIM輕量化竣工模型導(dǎo)入智慧運維平臺，在數(shù)字世界還原物理世界，再利用IoT技術(shù)實現(xiàn)人員、車輛、安防等20余項智慧運營(8)新風正氣聚民心物業(yè)好人好事傳遞向上向善的力量一個好人帶動一群人，一群好人溫暖一座城。物業(yè)人以崇德向善匯聚成炬，積極傳播真善美、傳遞正能量。湘誠現(xiàn)代陳林輝和鐘麗娟全力救助生病老人，協(xié)助救護人員，將老人平穩(wěn)快速地送上了救護車，并第一時間送往了長沙市第一醫(yī)院接受檢查治療，確保老人能夠得到及時有效的治療。豪布斯卡物業(yè)秩序主管盛治鋼發(fā)現(xiàn)業(yè)主家起火，毫不猶豫地帶領(lǐng)秩序隊員劉現(xiàn)亭、王清明、楊親利、袁立新奔赴火場，成功撲滅火災(zāi)。金科服務(wù)寧鄉(xiāng)金科美苑項目5棟105商鋪前的貨車紙箱突然起火，秩序主管郭勇正在夜間巡查，冷靜應(yīng)對，啟用消防栓，憑借專業(yè)技能成功控制火勢。在金科服務(wù)株洲常春藤小區(qū)，同樣有一個夜晚，秩序班長鄧滔在監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)地下車庫內(nèi)兩名可疑人員徘徊在白色SUV旁，行為鬼祟，在追捕過程中，嫌疑人竟然持刀威脅。但鄧滔和羅國藩毫不退縮，他們憑借過人的勇氣和默契的配合，最終徒手將嫌疑人制服，并將其移交警方。金碧物業(yè)長沙恒大御景半島物業(yè)，正值秩序部早晚班交接之際，發(fā)現(xiàn)一名小孩不慎受傷，額頭血流不止，立馬為小孩進行按壓止血和初步的包扎處理，有效控制了傷勢的惡化，并第一時間聯(lián)系到了家長。四、湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景和機遇(一)行業(yè)發(fā)展前景及機遇1.政策支持持續(xù)發(fā)力隨著基層治理要求的提高，政府對物業(yè)管理行業(yè)的重視程度加強，相關(guān)政策法規(guī)將進一步完善和細化。從國家到地方，陸續(xù)出臺的政策旨在規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進社區(qū)和諧穩(wěn)定。在社區(qū)治理體系建設(shè)中，“物業(yè)管理”被賦予更重要的角色，與基層黨組織建設(shè)、社區(qū)公共服務(wù)等緊密結(jié)合，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社會治理提供了政策依據(jù)。在老舊小區(qū)改造方面，政府持續(xù)加大資金投入和政策扶持力度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在老舊小區(qū)長效管理服務(wù)中有廣闊發(fā)展空間，可通過專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)，實現(xiàn)小區(qū)居住品質(zhì)提升和可持續(xù)發(fā)展，為自身創(chuàng)造新增長點。2.消費需求日益多樣居民生活水平的提高和消費觀念的轉(zhuǎn)變亦促使業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容提出了更高要求，這也為物業(yè)管理行業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇。業(yè)主不再滿足于傳統(tǒng)的保潔、安保、設(shè)施設(shè)備維護等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，而是更加關(guān)注個性化、定制化的服務(wù)體驗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主需求，積極拓展社區(qū)增值服務(wù)，通過多元化的服務(wù)組合實現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和盈利能力的提升。3.科技賦能加速發(fā)展信息技術(shù)、智能科技的快速發(fā)展為湖南省物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供了強大動力。智慧物業(yè)建設(shè)成為行業(yè)發(fā)展的重要趨勢，通過引入物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算等技術(shù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以實現(xiàn)對物業(yè)項目的智能化管理和運營。同時，大數(shù)據(jù)分析技術(shù)可以幫助企業(yè)深入了解業(yè)主需求和行為習慣，精準開展市場營銷和服務(wù)優(yōu)化工作。智慧物業(yè)的發(fā)展將推動物業(yè)管理行業(yè)從傳統(tǒng)的勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，提升行業(yè)整體競爭力和服務(wù)效能。(二)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與壓力1.市場競爭激烈，服務(wù)價格承壓一方面，湖南省物業(yè)管理行業(yè)加速市場化，大量企業(yè)進入湖南市場，存量競爭激烈，部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)價值認知不足，在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)時過于注重價格因素，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了爭奪市場份額，不得不降低服務(wù)價格，導(dǎo)致企業(yè)利潤空間被壓縮，生存艱難；另一方面，經(jīng)濟增速趨緩，業(yè)主對物業(yè)管理費更為敏感，對物業(yè)管理費的支付能力和支付意愿下降，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費率降低。一些商業(yè)物業(yè)、寫字樓等受經(jīng)濟形勢影響，空置率上升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入進一步度上影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金回籠和正常運營。2.基層矛盾凸顯，市場波動加劇業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用日益強化，但由于溝通協(xié)調(diào)機制不完善，部分業(yè)主委員會可能在缺乏充分評估的情況下，頻繁更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，影響小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的穩(wěn)定性和連續(xù)性。更換物業(yè)過程中，往往伴隨著服務(wù)交接不暢、小區(qū)管理混亂等問題，引發(fā)基層矛盾，不利于基層和諧穩(wěn)定和行業(yè)健康發(fā)展。3.多方壓力導(dǎo)致服務(wù)成本上升政府主管部門一直強化對企業(yè)品質(zhì)服務(wù)的要求，同時業(yè)主對物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，導(dǎo)致服務(wù)成本增加，項目設(shè)備設(shè)施的老化使小區(qū)維護難度加大，相應(yīng)需要投入更大的人力和保養(yǎng)成本。也導(dǎo)致服務(wù)成本的提高。五、湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展新思路及建議(一)大力發(fā)展紅色物業(yè)，增強行業(yè)發(fā)展活力紅色物業(yè)可以提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公信力和社會形象，增強業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的信任和支持。積極探索紅色物業(yè)的運行機制和服務(wù)模式，可以將黨的思想政治工作優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勢，為行業(yè)發(fā)展注入新的活力。具體措施包括：加強黨組織建設(shè)，建立健全黨組織工作制度，加強黨員教育管理，充分發(fā)揮黨員的先鋒模范作用；積極參與社區(qū)治理，與社區(qū)居委會、業(yè)主委員會等加強溝通協(xié)作，共同解決社區(qū)治理中的問題；提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以黨建引領(lǐng)為契機，加強員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。(二)聚焦基礎(chǔ)服務(wù)、回歸行業(yè)本源物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶的的安居樂業(yè)，應(yīng)該以服務(wù)為核心，提升精細化服務(wù)水平，做好社區(qū)文化建設(shè)，讓業(yè)主能夠體會到物業(yè)服務(wù)的價值。要服務(wù)好業(yè)主，首先應(yīng)讓員工有幸福感、獲得感。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者只有先服務(wù)好員工，才能真正服務(wù)好業(yè)主。做行業(yè)的引導(dǎo)者而不是破壞者。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要學會拒絕與自身定位和社會發(fā)展不符的項目和業(yè)務(wù)拓展方式，拋棄粗放式擴張，放棄低價競爭策略，做好基礎(chǔ)服務(wù)，依靠企業(yè)品牌影響力和服務(wù)特做真正有社會責任感的企業(yè)家。(三)全力推動服務(wù)轉(zhuǎn)型，拓展行業(yè)發(fā)展空間物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理范疇，積極向城市服務(wù)和生活服務(wù)領(lǐng)域拓展。在城市服務(wù)方面，可以參與城市基礎(chǔ)設(shè)施維護、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共秩序維護等城市公共服務(wù)項目，與政府部門建立合作關(guān)系，實現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢互補。在生活服務(wù)方面，圍繞業(yè)主的衣食住行等需求，開展社區(qū)商業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育、社區(qū)醫(yī)療等多元化服務(wù)。比如：拓展服務(wù)領(lǐng)域，除了提供傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)外，還應(yīng)積極拓展城市服務(wù)、生活服務(wù)等領(lǐng)域，為居民提供更加多元化的服務(wù)；創(chuàng)新服務(wù)模式，利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，提高服務(wù)效率和質(zhì)量；加強合作共贏，與房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、家政服務(wù)企業(yè)等開展合作，共同為居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。(四)踴躍參與社區(qū)養(yǎng)老，塑造行業(yè)良好形象物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有貼近社區(qū)、了解業(yè)主需求的優(yōu)勢，可以積極參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，開展老年助餐、老年家政服務(wù)、老年健康管理等服務(wù)項目。如與專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)合作，為業(yè)主提供上門護理、康復(fù)理療等專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)；利用社區(qū)活動空間，組織開展老年文化娛樂活動，豐富老年人的精神文化生活；加強人才培養(yǎng)，培養(yǎng)一批具有專業(yè)知識和技能的養(yǎng)老服務(wù)人才，為社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)提供人才支持；通過參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，履行社會責任，提升品牌形象。(五)積極探索酬金制服務(wù)模式，推動行業(yè)規(guī)范發(fā)展包括信托方式在內(nèi)的以酬金制為核心的服務(wù)模式，通過將物業(yè)管理權(quán)委托給信托機構(gòu)，資金雙控，以公開、公平、公正的方式實現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和規(guī)范化。在信托模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為信托機構(gòu)的受托人，按照信托合同的約定開展物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主作為委托人享有對物業(yè)管理事務(wù)的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)?？梢酝ㄟ^借鑒其他地區(qū)的成功經(jīng)驗，結(jié)合本地實際情況，制定適合的信托制物業(yè)管理方案；發(fā)揮信托優(yōu)勢，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量；加強監(jiān)管機制，建立健全相關(guān)法律法規(guī)和政策體系，規(guī)范信托制物業(yè)管理的發(fā)展。(六)深度導(dǎo)入智慧物業(yè)，提升行業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力智慧物業(yè)建設(shè)是提升物業(yè)管理行業(yè)競爭力和服務(wù)效能的關(guān)鍵舉措，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加大在科技研發(fā)和信息化建設(shè)方面的投入，全面導(dǎo)入智慧物業(yè)系統(tǒng)。比如：加強技術(shù)應(yīng)用，引入先進的物業(yè)管理系統(tǒng)和智能硬件，實現(xiàn)物業(yè)管理的智能化、信息化和自動化，進一步完善智能門禁、智能安防、智能停車、智能設(shè)施設(shè)備監(jiān)控等系統(tǒng)的功能，提高設(shè)備的智能化水平和運行穩(wěn)定性；提升數(shù)據(jù)管理能力，加強對物業(yè)管理數(shù)據(jù)的收集、分析和應(yīng)用，為物業(yè)管理決策提供科學依據(jù)；加強人才培養(yǎng)，打造一批具有專業(yè)知識和技能的智慧物業(yè)人才，為智慧物業(yè)的發(fā)展提供人才支持。六、湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會2024年度工作(一)湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會介紹2019年9月，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會成立，截至目前直屬會員1200余家，團體會員26家，秘書處設(shè)6個部門，專職工作人員共30名；設(shè)分支機構(gòu)21個，一類兼職人員約110名(分支機構(gòu)職務(wù)崗位人員),二類兼職人員約1000余人(評審專家、招投標專家、研究員、講師、培訓(xùn)師等)。2.工作創(chuàng)新2024年在深圳物博會沙龍上，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長封浩建認為：目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)中處于弱勢，負面輿論充斥網(wǎng)絡(luò)。同時，既面臨多部門監(jiān)管，又缺乏有效的政策支持。行業(yè)協(xié)會的出現(xiàn)是為了幫助企業(yè)做好服務(wù)工作，承擔相應(yīng)的責任，并代表行業(yè)發(fā)聲，優(yōu)化營商環(huán)境。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會自成立以來，先后采取了很多有效的措施，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出了切實的貢獻。首先，聘請200位各界代表，既行監(jiān)督之責又可為行業(yè)發(fā)聲。協(xié)會成立行風監(jiān)督管理辦公室，從全省14市州共計聘請有200位國、省、市、區(qū)(縣)人大代表、政協(xié)委員、省優(yōu)化營商環(huán)境監(jiān)督員、媒體記者、業(yè)主代表，作為全省物業(yè)行業(yè)行風監(jiān)督員及時發(fā)現(xiàn)舉報行業(yè)亂象、行業(yè)不正之風，起到全民監(jiān)督的作用。與此同時，物業(yè)行業(yè)自身的各種困難也通過所有人大代表、政協(xié)委員監(jiān)督員向各級各部門反映爭取支持，以此增強行業(yè)協(xié)會的發(fā)聲能力。其次，通過建立防火墻，減少了物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的處罰風險。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會經(jīng)多年以來高度重視向各有關(guān)行政部門做協(xié)會周期性系統(tǒng)工作匯報，取得了各有關(guān)廳局認可與信任，湖南省建設(shè)廳、省市場監(jiān)管局、省公安廳等有關(guān)廳局分別對湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開具有“行業(yè)行風治理專項工作行政指導(dǎo)函”,由協(xié)會組建工作機構(gòu)開展全省行業(yè)自律，自查自糾整治專項工作，對于拒不接受約談、整改企業(yè)，以及非會員企業(yè)移交行政處理。第三，重視打通業(yè)主、供應(yīng)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府部門溝通橋梁，賦能行業(yè)。封浩建會長表示，他認為是物業(yè)行業(yè)協(xié)會，不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)會，因此行業(yè)的上中下游，這條產(chǎn)業(yè)鏈都需要納入?yún)f(xié)會之中。其中，湖南省協(xié)會專門設(shè)有一個業(yè)主委員會，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的合作。此外，協(xié)會還開展了優(yōu)秀業(yè)委會的認定工作，并制定合同范本和物業(yè)監(jiān)管手冊。他們也在對供應(yīng)商進行管理和賦能，一方面對他們進行技能比賽、培訓(xùn)等；另一方面，他們也設(shè)計了一些規(guī)則進行管理引導(dǎo)，比如，在湖南省的五星級物業(yè)服務(wù)項目中，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商就是加分項。(二)2024年年度工作總結(jié)1.城服平臺構(gòu)建的千億級產(chǎn)業(yè)鏈正式啟動湖南城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)合作平臺，是由湖南省物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會組織推動、由眾多物業(yè)行業(yè)上下游生態(tài)鏈共同發(fā)起的一個綜合性的、去中心化的城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，平臺致力于整合行業(yè)有效資源與閑置資源，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)降本增效的目標；拓寬行業(yè)服務(wù)邊界；提供系統(tǒng)的集約化發(fā)展體系，實現(xiàn)為行業(yè)降本增效、高質(zhì)量發(fā)展。終極目標是為社區(qū)居民提供更好質(zhì)量的完整社區(qū)生活配套和服務(wù)。目前，城服平臺匯集了眾多品牌資源與執(zhí)行團隊，包括但不限于保險板塊、人力資源板塊、節(jié)能板塊、飲用水明月泉產(chǎn)業(yè)、湘物集市等，圍繞產(chǎn)業(yè)合作、政策保障、管理服務(wù)創(chuàng)新等一體化推進，包括業(yè)務(wù)指導(dǎo)、指揮協(xié)調(diào)、行業(yè)應(yīng)用、公眾服務(wù)、運行監(jiān)測、綜合評價、決策建議、數(shù)據(jù)交換、數(shù)據(jù)匯聚、應(yīng)用維護及智慧城市特色應(yīng)用，建設(shè)多網(wǎng)合一的智慧城市大腦，更好地為城市更新提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。其中，湘物集市通過聯(lián)動社區(qū)、物業(yè)，融合社區(qū)黨建和紅色教育活動，充分利用物業(yè)小區(qū)的場地及人員資源，組織新化、張家界、綏寧、瀏陽、岳陽、邵陽等多地的幫扶產(chǎn)品，進社區(qū)、進企業(yè)、進食堂，形成服務(wù)長效機制，助力鄉(xiāng)村振興，直接提高農(nóng)民收入水平，得到省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省民政廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳等行政主管部門的高度肯定和贊2.開展行風治理專項行動，行業(yè)投訴率較同比降低57.98%自2024年5月1日起，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會聯(lián)合各市州物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會組織開展全省“物業(yè)管理行業(yè)自律行風治理專項行動”,鼓勵會員單位自查自糾、推動市州物業(yè)協(xié)會行業(yè)自律、協(xié)助行政主管部門處理信訪，并邀請全省近200位人大代表、政協(xié)委員、優(yōu)化營商環(huán)境監(jiān)督員、人民監(jiān)督員、媒體監(jiān)督員深入到全省所有社區(qū)對物業(yè)領(lǐng)域的各種問題和投訴開展明察暗訪，對物業(yè)管理行業(yè)工作進行查漏補缺，助推群眾反映熱烈問題妥善得到解決，2024年6至11月份，全省物業(yè)管理行業(yè)投訴率較去年同期同比降低57.98%,受到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國物業(yè)管理協(xié)會、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局等有關(guān)單位表彰。3.發(fā)揮橋梁作用，組織行業(yè)交流，主動與政府部門共享動態(tài)湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期舉辦行業(yè)交流活動，在抓好行業(yè)誠信自律、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升、項目安全生產(chǎn)、業(yè)主合法權(quán)益維護等工作的同時，組織召開專題座談會就行業(yè)面臨的共性問題如優(yōu)化企業(yè)管理、學習先進經(jīng)驗、推進信息化服務(wù)和標準化工作，以及建設(shè)信用體系、改造老舊小區(qū)等進行深入探討和交流，并就交流結(jié)果多次形成文字報告材料提交省人大常委會、省發(fā)展和改革委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等各有關(guān)立法機關(guān)和行政主管部門資政備詢。4.成立維修資金專業(yè)委員會，打造相關(guān)專業(yè)能力促進其有效使用在省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的支持下，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會于2024年11月29日成立了維修資金專業(yè)委員會，成員單位集合全省十四個市州(含湘江新區(qū))相關(guān)管理單位，由長沙市物業(yè)維修資金管理中心擔任主任單位、株洲市房屋維修資金管理中心擔任執(zhí)行主任單位。維修資金專業(yè)委員會成立后，將在協(xié)助立法機關(guān)、行政主管部門制定相關(guān)法規(guī)政策，規(guī)范維修資金的繳存、保管、使用、監(jiān)督等流程，以及健全工程質(zhì)量驗收、費用分攤與決算等環(huán)節(jié)提供助力，為我省物業(yè)專項維修資金繳足管好、用到實處機制的完善，提供支持。5.重視行業(yè)品牌形象，與紅網(wǎng)新媒體集團擴大行業(yè)聲量湖南省委省政府一直以來高度重視基層治理工作，湖南紅網(wǎng)是省委省政府重點新聞門戶網(wǎng)站，全國新聞網(wǎng)站綜合影響力前十強，在地方重點新聞網(wǎng)站中影響力第一名，擁有14個市州直營分站、123個縣市區(qū)分站。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會于2024年9月18日與紅網(wǎng)新媒體集團正式簽約，攜手推進全省物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量加速發(fā)展。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會將通過本次合作與紅網(wǎng)新媒體集團共同打造線上線下聯(lián)動的行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)合作平臺，并通過該平臺進一步加強行風監(jiān)督、為民辦實事、樹典型立標桿等方面的交流合作，有效調(diào)解物業(yè)管理行業(yè)的矛盾糾紛，切實宣傳物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀人物和先進事跡，積極改善物業(yè)管理行業(yè)的輿論環(huán)境，讓湖南物業(yè)聲音響徹瀟湘，讓湖南物業(yè)故事傳遍全國。6.面對行業(yè)痛點，向政府建言獻策，維護行業(yè)外部生態(tài)環(huán)境湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會憑借專業(yè)知識及對行業(yè)健康發(fā)展的期望，積極采取行動引導(dǎo)行業(yè)良性競爭對影響營商環(huán)境的部門政策說(1)就“最低價中標不合理政策”建言。2023年12月，湖南省公共資源交易中心發(fā)布《關(guān)于物業(yè)、教材、家具政府集中采購公開招標項目執(zhí)行最低價評標法的通知》,對湖南省物業(yè)服務(wù)市場造成了很大影響。物業(yè)管理是涵蓋多領(lǐng)域、多專業(yè)、多工種的綜合性服務(wù)，不同的物業(yè)管理項目在硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量，以及專業(yè)要求方面存在較大差異性和特殊性，當前物業(yè)實施最低價評標的整體環(huán)境不成熟，簡單地以最低價中標而忽略服務(wù)方的履約能力和社會信用，極有可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。2024年9月，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會勇敢地站出來，以行業(yè)組織的名義向該中心提交了建議函，請其考慮物業(yè)服務(wù)的長期性和復(fù)雜性，綜合評分法更適合這一領(lǐng)域，能讓采購結(jié)果更加符合公共利益和服務(wù)需求，保護采購方、投標方以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的合法權(quán)益。此舉得到了省公共資源交易中心誠懇積極的響應(yīng)，并受到了來自全國物業(yè)同仁的一致點贊和好評，以及熙說物業(yè)演講現(xiàn)場的熱烈反應(yīng)。(2)就“空置房打折政策”建言。圍繞空置房物業(yè)服務(wù)費打折及自來水二次加壓和水損等問題，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在征求行業(yè)意見后，多次與省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展和改革委員會、省司法廳溝通并提交書面報告，反映行業(yè)意見，提出行業(yè)訴求。湖南省司法廳根據(jù)訴求調(diào)查核實后，已經(jīng)正式向省發(fā)展和改革委員會致函：湖南省司法廳“關(guān)于湘發(fā)改價費規(guī)【2022】271號文件的建議函”。(3)就物業(yè)管理行業(yè)各種難點建言。2024年9月9日，圍繞行業(yè)面臨的各種困難和問題，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長封浩建、常委曾亞輝，執(zhí)行秘書長張建勛在湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會監(jiān)督員、省人大常委毛鐵陪同下，赴省人大常委會提交行業(yè)發(fā)展報告，建言獻策，提出解決問題的思路和建議，同時配合省人大常委會在常德和張家界開展《湖南省物業(yè)管理條例》執(zhí)法檢查，并積極參與行業(yè)企業(yè)訴求維護，爭取從立法層面推動行業(yè)創(chuàng)新(三)附錄：2024年重要事件1.湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會動態(tài)(1)【協(xié)會動態(tài)】湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長封浩建當選為中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長在12月24日舉行的中國物業(yè)管理協(xié)會第六次會員代表大會上，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長封浩建當選為中物協(xié)副秘書長。中國物業(yè)管理協(xié)會第六屆理事會任期為2025-2029年，是推動物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時期。封浩建的當選將為湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會帶來更多責任與機遇，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會將結(jié)合資源優(yōu)勢，加強研究、信息