《房屋租賃合同違約方解除權(quán)研究》15000字（論文）

-房屋租賃合同違約方解除權(quán)研究摘要房屋租賃合同作為繼續(xù)性合同，在履約期限屆滿前一方當事人在不滿足約定解除條件亦不符合法定解除條件的情況下，欲通過明示或默示違約解除合同的情況大量存在。傳統(tǒng)理論認為依法成立的合同對雙方當事人具有法律約束力，在一方違約的情況下，解除權(quán)歸守約方享有，否則違約方會利用解除權(quán)惡意違約來謀取不正當利益。但我國法律并未明確禁止違約方解除合同的權(quán)利，在理論和司法實踐中，往往通過目的及系統(tǒng)解釋的方法，賦予違約方解除權(quán)，房屋租賃合同作為典型的繼續(xù)性合同，其明示違約的行為方式相對固定和典型，不解除合同對違約方明顯不公平，此種權(quán)利的失衡應結(jié)合雙方的締約預期和客觀情勢變化綜合判斷?！毒琶窦o要》第48條和《民法典》第580條第2款賦予了違約方在程序上申請合同解除的權(quán)利，在一定程度上解決了糾紛，緩解了合同僵局。本文旨在我國現(xiàn)行法律的基礎上分析房屋租賃合同違約方解除權(quán)，討論已規(guī)定的合同解除權(quán)如何更好的運用到房屋租賃合同當中，也使理論與司法實踐能夠更好地相結(jié)合。關鍵詞：房屋租賃合同；合同僵局；違約方；解除權(quán)27193目錄 IV176961前言 6155912房屋租賃合同違約方解除權(quán)概述 7173522.1違約方合同解除權(quán)內(nèi)涵 734442.2違約方合同解除權(quán)的立法現(xiàn)狀 8232192.3房屋租賃合同違約方解除權(quán)的意義 9257622.3.1有利于打破合同僵局 9247042.3.2有利于平衡當事人利益 950752.3.3有利于解決司法實踐的困局 10269513.房屋租賃合同違約方解除權(quán)司法適用存在的問題 10117933.1司法適用的現(xiàn)狀 1056183.2.司法適用存在的問題 12272673.2.1合同僵局認定要素不統(tǒng)一 12315893.2.2行使要件不明確 12322793.2.3行使方式不明確 13169984房屋租賃合同違約方解除權(quán)適用的建議 13275104.1統(tǒng)一合同僵局的認定要素 13209914.1.1當事人共同合同目的落空 13282024.1.2合作義務不能強制履行 1329504.1.3守約方消極行使解除權(quán) 14313084.2明確行使要件 14174334.2.1違約方主觀無惡意 1492854.2.2合同履行不能 1428744.2.3繼續(xù)履行顯失公平 15162234.3明確行使方式 15106425結(jié)論 16前言我國民事立法工作受到樸素道德觀的約束，往往建立在既有的立法和固有的價值之上，這種經(jīng)驗主義的做法對于現(xiàn)在經(jīng)濟快速發(fā)展、文化日趨多元的中國社會來說是完全不夠的，如果法律內(nèi)容和社會發(fā)展差距過大，往往會阻礙社會經(jīng)濟的發(fā)展、文化水平的多元化以及公眾對法律的認知程度，同時也會影響到法律的相對性和穩(wěn)定性，目前關于違約方是否享有合同解除權(quán)就是一個典型事例。第九次全國法院民商事審判工作會議紀要回應了司法實務中關于違約方是否可以起訴請求解除合同問題，確立了違約方有向法院起訴要求解除租賃合同的司法立場，目的就在于打破類似房屋租賃合同等長期履行的合同僵局，合同僵局是司法實踐中出現(xiàn)的新問題，合同法不能通過確認違約方享有解除權(quán)的方式打破僵局，但是有必要通過司法解除制度的確認，使違約方可以申請司法解除，再由人民法院決定是否應該解除合同。為了維護公平和誠實信用原則、提供交易效率，法律條文必須明確規(guī)定在合同僵局出現(xiàn)時的司法解除要件。對于申請解除合同的要件，違約方必須同時具備主觀非惡意違約以及繼續(xù)履行顯失公平等。房屋租賃合同違約方解除權(quán)概述合同解除是基于一方或雙方當事人的意思表示消滅合同關系的行為。合同一旦成立，便對雙方當事人產(chǎn)生了約束效力，不可以輕易解除，但在合同履行過程中，難免會發(fā)生一些突發(fā)事件，從而使合同不能按照正常狀態(tài)繼續(xù)履行，違約方無惡意且繼續(xù)履行顯失公平的情況下，違約方是可以被允許起訴解除合同的。尤其是在房屋租賃合同這種典型的繼續(xù)性合同中，違約方享有申請解除合同這一項權(quán)利顯得尤為重要。違約方合同解除權(quán)內(nèi)涵近些年來，司法實踐中出現(xiàn)了大量的違約方訴至法院提出解除合同的案例，所以說明違約方合同解除權(quán)的概念和性質(zhì)至關重要，只有說明此概念和性質(zhì)，才能更好的討論違約方解除權(quán)在房屋租賃合同中的運用。法定解除、約定解除和協(xié)議解除是合同解除的三種分類。法定解除，是指由法律確定何時、發(fā)生哪種情況予以解除合同，當法律規(guī)定解除合同的情形發(fā)生時，當事人就可以按照法律的規(guī)定解除合同。法定解除在《民法典》第563條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”約定解除，指當事人以合同的形式約定一方當事人保留解除權(quán)。只要不違反強制性法律規(guī)范公共秩序以及善良風俗，當事人可以自行約定解除合同的條件。此種情形，解除主體守約方和違約方均有可能。協(xié)議解除，是指經(jīng)過雙方當事人的協(xié)商，一致同意解除合同的行為，此種行為發(fā)生時間為合同依法成立后，尚未完全履行完畢前，其必要條件是雙方達成合意。在此中條件下，誰有權(quán)解除合同雙方當事人是可以協(xié)商的，所以也就不考慮違約方能不能解除的問題。違約方的合同解除權(quán)是指當發(fā)生違約解除的情形時，守約方有解除權(quán)但不行使，繼續(xù)履行會對非守約方顯失公平，此時按照法律規(guī)定違約方可以享有申請合同解除的權(quán)利。在2019年《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱會議紀要）規(guī)定了如果違約方訴請解除合同，在同時滿足3個條件時法院可以支持違約方的請求。民法典草案二審稿合同編則是在《合同法》原有的第94條的基礎上增加了一款來規(guī)范違約方解除合同問題。2020年頒布的民法典則在排除繼續(xù)履行請求權(quán)之后增加了因不能繼續(xù)履行致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求終止合同權(quán)利義務關系。無論是2019年民商事會議紀要還是民法典合同編草案二審稿都是在《合同法》第94條違約解除的基礎上討論違約方的合同解除權(quán)問題，均提到守約方有權(quán)但不行使，且繼續(xù)履行對違約方顯示公平，但會議紀要還強調(diào)了違約方違約時無惡意的情形。[1中文文獻1中文文獻[]宋艷艷.違約方的合同解除權(quán)[D].華東政法大學,2020.對于目前的權(quán)利體系而言，民事權(quán)利主要有一下幾種分類：支配權(quán)、請求權(quán)、形成權(quán)和抗辯權(quán)。違約方的合同解除權(quán)作為法定合同解除的一種，其權(quán)利性質(zhì)應該同解除權(quán)一樣，即為形成權(quán)。但《九民紀要》第48條和《民法典》第580條第2款都只是賦予了違約方申請合同解除的權(quán)利，申請合同解除權(quán)是違約方享有的一種形成訴權(quán)。申請合同解除權(quán)與合同解除權(quán)二者存在著明顯的不同，申請合同解除權(quán)是一種程序性權(quán)利，是當事人請求法院終止合同的權(quán)利義務關系的形成訴權(quán)；合同解除權(quán)包括簡單的形成權(quán)，也包括形成訴權(quán)。簡單的形成權(quán)只需要權(quán)利人憑借單方的意思表示方式進行就可以，不必通過法院或者仲裁機構(gòu)；而形成訴權(quán)的行使必須向法院或仲裁機構(gòu)提起訴訟或仲裁，違約方的合同解除權(quán)應當與守約方的合同解除權(quán)在性質(zhì)上有所區(qū)分，其本身就是在特殊情況下被賦予的權(quán)利，理所應當受到特殊限制，形成訴權(quán)是特殊的形成權(quán)，是對形成權(quán)人行使形成權(quán)的一種限制，因此違約方享有的該權(quán)利應當是形成訴權(quán)。2.2違約方合同解除權(quán)的立法現(xiàn)狀在約定解除權(quán)的行使主體方面，《合同法》第93條第一款（已廢止，下文所提到的<合同法>均廢止，不再贅述）與《民法典》第562條第一款規(guī)定相同，當事人之間協(xié)商一致的，可以解除合同關系。合同當事人可以協(xié)商確定約定解除權(quán)的行使主體。對于法定解除的行使主體，《民法典》第563條在繼承《合同法》第94條規(guī)定的基礎上新增第二款“以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同”，這說明將“以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同”這一法律關系被納入到法定解除權(quán)的主體范圍，違約方行使解除權(quán)的范圍也進一步擴大。對于約定解除的行使要件，《民法典》第562條第二款基本繼承了我國《合同法》的約定解除權(quán)的行使條件。對于法定解除的行使主體，《民法典》第563條第一款完全繼承了《合同法》第94條的行使條件。《民法典》第563條第二款作為新增條款，同時也明確了合同解除權(quán)的行使要件，即解除權(quán)的行使對象為“以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同”，即合同為不定期合同，且合同內(nèi)容為持續(xù)履行債務的。[[][]王海娜.論合同解除權(quán)的行使[D].河北經(jīng)貿(mào)大學,2020.以上可以看出，民法典沒有頒布之前，我國法律對于違約方合同解除權(quán)的規(guī)定是較為模糊的，我國在編寫《合同法》時，限于當時社會的一般條件以及人們對于法律在生活中運用的認知，可能并沒有意識到合同中“當事人”這一詞分為違約方和守約方，對于合同履行的意義，《合同法》第94條中所存在的司法實踐的漏洞也日漸清晰。由于學理中對于違約方是否享有解除權(quán)意見不統(tǒng)一，司法實踐中對于此問題也存在同案不同判的現(xiàn)象，而且《合同法》第110條可以被理解守約方可以提出讓違約方繼續(xù)履行合同的請求，但是此法條有一項除外規(guī)定，也就是說，此時的“除外”是針對守約方要求繼續(xù)履行來規(guī)定的，換而言之，此時，此時違約方是可以有不履行合同的情況，即違約方可以拒絕實際履行的請求。所以，《合同法》第110條通常被理解為針對守約方的抗辯權(quán)，但是此時的違約方本身沒有解除權(quán)，只能以拒絕履行的方式逼迫守約方行使合同解除權(quán)，這也是在當時的《合同法》中較為麻煩且模糊的規(guī)定，如果在司法實踐中，把違約方拒絕履行合同和違約方享有合同解除權(quán)相混淆，那么從權(quán)利性質(zhì)到實踐結(jié)果，都會出現(xiàn)與立法初衷相背離的情況，所以此處的模糊點也是當時《合同法》中難以規(guī)避的問題。所以，《九民紀要》第48條規(guī)定：“在例外情況下，如在一些長期性合同的履行過程中，雙方履行出現(xiàn)僵局，守約方不提出解除合同的，違約方也有權(quán)起訴請求解除合同，但應符合一系列條件：違約方不存在惡意違約、繼續(xù)履行合同對違約方顯失公平、守約方拒絕解除合同違反誠實信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。”所以原則上只有守約方有權(quán)解除合同，例外情況下違約方有權(quán)解除合同。雖然《九民紀要》名沒有直接賦予違約方享有合同解除權(quán)，但是相比較之前的《合同法》，明確了可以申請合同解除權(quán)的主體，違約方不單單是以拒絕履行的方式迫使守約方解除合同，而是可以在滿足法律規(guī)定的條件下，直接向人民法院申請。[[]寧玲.《九民紀要》中“違約方申請解除權(quán)”之評析[J].法制博覽,2020(17):42-44+48.]這種有條件的放寬違約方的合同解除權(quán)，根本上是符合公平原則和誠實信用原則。而且，違約方在行使解除權(quán)時，不影響其對違約責任的承擔，如果認為無論違約方還是守約方均可作為主體行使解除權(quán)，那么在合同履行的過程中，即使不存在約定的解除事由以及不可抗力，違約方就當然的享有不履行合同中的自身義務就去要求解除合同的權(quán)利，進而違約方可以在自身違約時解除合同，作為解除合同的代價，違約方可以以承擔相應的賠償責任來擺脫合同束縛，法院審查后若滿足合同解除條件也應認定解除合同是合理且正確的。但是，《九民紀要》的規(guī)定相比之前的法律要先進很多，如果被違約方加以取巧亂用，則會打破公平原則和誠實信用原則?！睹穹ǖ洹返?80條第二款賦予了違約方在程序上申請合同解除的權(quán)利，[]寧玲.《九民紀要》中“違約方申請解除權(quán)”之評析[J].法制博覽,2020(17):42-44+48.2.3房屋租賃合同違約方解除權(quán)的意義房屋租賃合同作為典型的繼續(xù)性合同，在這種法律關系下，違約方享有解除權(quán)的意義較為突出，合同解除制度是為了將受到合同限制的當事人從內(nèi)容已經(jīng)沒有意義、權(quán)利義務已然僵化的合同中解放出來，從而盡早結(jié)束陷入困境的交易?，F(xiàn)代合同法的理論也認為，解除合同的目的不是對當事人進行制裁或懲戒，而是使當事人擺脫合同的束縛，減小利益損失，提高交易效率，出租人與承租人在訂立房屋租賃合同時，合同的有效期必然不短，因此違約方更容易受到“死亡”合同的拘束，所以房屋租賃合同違約方解除權(quán)意義重大，而且合同解除權(quán)制度并不是對合同嚴守原則的推翻，而是對該原則的補充，打破合同僵局的必要條件是在特定條件下允許違約方申請合同解除，這也符合合同解除制度最初的立法目的。2.3.1有利于打破合同僵局根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，違約方并不能單獨解除合同，違約方能否享有獨立的解除權(quán)是近年來理論界爭論的焦點，有限承認違約方解除權(quán)，不僅能夠完全破解合同僵局現(xiàn)象，也與合同法的效率追求相符。免除或減少違約方的違約責任并不是破解合同僵局的關鍵，而是使司法介入其中，使違約方更好的履行違約責任，從而促進交易、降低成本、減少內(nèi)耗。在房屋租賃合同中，合同履行的主觀條件和客觀條件的改變，致使合同陷入僵局，此時為了更好的進行資源利用，賦予違約方申請解除的權(quán)利是必要的，當違約方達成一定的申請條件時，可以推動終結(jié)合同僵局。[[][]王云嬌.房屋租賃合同違約方解除權(quán)問題研究[D].吉林大學,2019.違約方申請合同解除權(quán)主觀上要求非惡意，這是《九民紀要》中對違約方行使合同解除權(quán)的首要條件?！毒琶窦o要》的出現(xiàn)是法官們經(jīng)過多年的司法實踐總結(jié)出來的，是滿足合同解除的最重要的條件，法官在審判案件時，可以以此為依據(jù)進行審理，而且該條件的出現(xiàn)，可以有效地規(guī)避違約方濫用解除權(quán)，允許違約方有申請合同解除的權(quán)利，而且當違約方主觀并無惡意但守約方又不同意解除合同的情況下，必須要訴諸法院，由法院決定能否解除。因此，由違約方向法院申請，讓法院做出一個終局的處理決定，可以盡最大可能維護當事人雙方的平衡，減少違約方的利益損失，避免了因處理結(jié)果不夠公平公正權(quán)威而帶來的二次糾紛，更有利于保護雙方的利益，可以使房屋租賃合同的違約方利用這一形成訴權(quán)化解合同僵局問題。2.3.2有利于平衡當事人利益合同成立的首要條件就是當事人雙方必須在自愿和真實的基礎上達成協(xié)議，由此可見，一份合同的訂立，一定是雙方當事人充分的意思體現(xiàn)，所以從合同的訂立到解除、合同權(quán)利義務的設立到消亡，都要充分尊重當事人的意思。有時合同履行條件消失，繼續(xù)履行，則可能導致履行成本過高或享有解除權(quán)的一方不積極行使解除權(quán)導致交易僵局，不符合誠實信用原則和公平原則，會導致諸多利益與效率的損失，有悖法律的初衷。盡管違約方?jīng)]有合同解除權(quán)，但其可以申請解除合同，這樣就可以避免了守約方消極性行使合同解除權(quán)時，產(chǎn)生的持續(xù)性的消極結(jié)果，違約方可以盡可能的打破合同僵局，減少資源浪費。合同的正常履行是建立在雙方當事人利益對等的前提下，如果合同繼續(xù)履行的條件消失并且守約方消極行使解除權(quán)，短時間內(nèi)不會體現(xiàn)出違約方或者守約方有多少損失，但是如果長期僵持下去，那么虧損的可能就不止違約方，守約方可能或多或少也會受到利益損失的影響。所以，允許違約方申請合同解除權(quán)，一定是合同的繼續(xù)履行對違約方要成了嚴重的損失，體現(xiàn)出了嚴重的失衡狀態(tài)，違約方才會得到法律的允許，此時也可以平衡當事人雙方的利益。2.3.3有利于解決司法實踐的困局在眾多司法實踐中，違約方向法院訴請解除合同并非個案，而且近幾年來幾乎成為爭議的焦點。法院之所以做出允許違約方解除合同，打破合同僵局的裁定，主要原因在于：一方面，有利于維護公平原則和誠實信用原則。在出現(xiàn)合同僵局時，守約方消極行使解除權(quán)經(jīng)常是為了向違約方索要高額賠償金，這就有悖合同設立的初衷，違背了誠實信用原則和公平原則。如果一直抵觸違約方?jīng)]有合同解除權(quán)的觀點，則可能導致司法實踐困于堅持履行但又不能履行，或者履行費用過高但又無法突破的僵局之中，從而造成一系列訴累產(chǎn)生。但如果守約方濫用解除權(quán)，任意解除合同，則有可能造成雙方利益受損，因為法律必須予以糾正。[[]楊華.房屋租賃合同中違約方解除權(quán)問題研究[J].法制與社會,2020(14):53-54.]作為繼續(xù)性合同中的典型，房屋租賃合同須有持續(xù)性的給付行為才能夠?qū)崿F(xiàn)合同的目的，如果法院的執(zhí)行機關在執(zhí)行判決是確有困難，執(zhí)行行為不具有強制性和可操作性，那么此種判決結(jié)果即為挑戰(zhàn)司法的權(quán)威和公信力，例如一方已不愿承租并實際搬離房屋。另一方面，如果雙方及時停止合同的繼續(xù)履行，一方率先打破合同僵局有，有利于使當事人及時從合同僵局中脫身，雙方進行良好的溝通后，可以各自展開其他新的交易，有利于解決司法實踐中的困局，從整體上降低交易成本?！睹穹ǖ洹返?33條規(guī)定：合同成立后，合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商;在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構(gòu)應當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。此條規(guī)定更加體現(xiàn)了《民法典》對打破合同僵局的肯定。[]楊華.房屋租賃合同中違約方解除權(quán)問題研究[J].法制與社會,2020(14):53-54.[]王俐智.違約方合同解除權(quán)研究[D].吉林大學,2020.房屋租賃合同違約方解除權(quán)司法適用存在的問題違約方行使解除權(quán)較多發(fā)生在房屋租賃合同之中。但是在房屋租賃合同違約方解除權(quán)的適用中，同樣也有一些問題，如因合同不能履行而導致合同目的不能實現(xiàn)，享有解除權(quán)的一方不解除合同對對方明顯不公平的等問題。3.1司法適用的現(xiàn)狀房屋租賃合同履約中，一方因自身或其他因素難以繼續(xù)履行需提前解除合同，但另一方當事人拒絕解除時，就會產(chǎn)生合同僵局。立法忽視了繼續(xù)性合同的特殊性，合同法定解除權(quán)缺乏解決合同僵局問題的立法機制，從而會引起司法實務與法理之間難以調(diào)和的矛盾。[[][]梁錫祥.違約人合同解除權(quán)實證問題研究[D].東南大學,2018.第一，蔣懷兵與陸振斌房屋租賃合同糾紛案，蔣懷兵與陸振斌簽訂房屋租賃合同，雙方約定消防一切責任由乙方承擔，甲方提供報消防的相關手續(xù)等。但蔣懷兵實際經(jīng)營的超市開張后，消防大隊對蔣懷斌所經(jīng)營的超市作出行政處罰決定書，蔣懷兵按時繳納了罰款。不久，蔣懷兵向陸振斌發(fā)出載明超市被責令整改和罰款事實的告知書，并要求陸振斌提供消防合格的手續(xù)，否則將終止租賃合同，超市停止經(jīng)營。蔣懷斌將超市內(nèi)存放的貨物及可拆除裝潢部分搬出，但未將租賃房屋的鑰匙交還陸振斌并訴請解除合同。但法院在合同的事實上或法律上是否能要求其強制履行？履行不能是指作為債權(quán)的客體，其不能針對債務進行給付的狀態(tài)。履行不能又包括兩種類型即事實上的不能和法律上的不能，事實上的不能是基于自然法則的不能。法律上的不能指根據(jù)法律的規(guī)定，不能針對債務進行履行，其違法問題的內(nèi)容屬于民事行為。故筆者認為本案不存在法律或者事實上履行不能，承租人、出租人兩方訂立租賃合同是出于雙方真實意思表示，且不違反強制性規(guī)定，并沒有法律上的理由導致履行不能；同時雖然承租人已經(jīng)停止經(jīng)營并將超市內(nèi)存在的貨物及可拆除裝潢部分搬出，但是其重新裝修繼續(xù)經(jīng)營的行為并無自然法則的不能，雖然繼續(xù)履行合同的代價高昂，但是這仍然不屬于事實上履行不能這種情況。強制履行或者履行費用過高不是債務標的的適用范圍。比如委托合同、合伙合同、演出合同等發(fā)生的主給付義務，這類義務一般具有高度的人身專屬性，不能由他人替代履行，在性質(zhì)上決定了不應適用于直接強制履行。所謂履行費用過高是指在標的物在發(fā)生強制履行的情況下，代價過大，直接支付違約金進行賠償對于違約方而言更為適合。筆者認為該案適用該條款更為合適。首先，租賃合同可以被認定為不適于強制履行性。相比于一般債，租賃具有獨特性，租賃合同依賴于雙方的信任，具有一定程度上的人格性或者說是人身專屬性。租賃合同訂立時，出租人不僅要考慮承租人的經(jīng)濟能力，更會考量承租人能否妥善行使對于房屋的使用權(quán)，是否會按時返還租賃物等；而承租人也會考量出租人是否會按時交付租賃房屋，房屋是否有隱形瑕疵。之所以認為租賃合同有一定程度的人身專屬性是因為租賃合同是需要長期履行的繼續(xù)性合同，租賃雙方在租賃合同履行期間來往甚多，且二者因為該次糾紛，信任已經(jīng)蕩然無存，對合同雙方都有所不利。所以在承租人處于一種不愿意繼續(xù)履行租賃合同的狀態(tài)時，強制承租人繼續(xù)履行租賃合同是不適宜的。其次，強制其繼續(xù)履行在實現(xiàn)上有困難，租賃合同的強制履行可能會涉及強制執(zhí)行租賃人的財產(chǎn)或者強制承租人使用，這些方式難以獲得人民群眾的觀念支持，難以說服他人。并且在該案中，承租人已經(jīng)將裝潢拆除，貨物搬走，已經(jīng)不再考慮繼續(xù)在此經(jīng)營，即使法院判決承租人繼續(xù)履行，最終還是會轉(zhuǎn)化為損害賠償。在該案件中，出租方的違約行為也確實對合同目的的實現(xiàn)造成了一定的影響，繼續(xù)履行合同勢必會造成更大的損失，所以違約方解除合同請求可以支持，但是守約方的損失必須由違約方充分賠償，且該損害賠償?shù)臄?shù)額不少于合同按照約定履行時守約方所能得到的利益，否則對守約方而言就是不公平的。第二，違約方解除權(quán)的首個公報案例是“新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案”。其基本案是馮玉梅購買了新宇公司名下商場內(nèi)的獨立商鋪，雙方雖然簽訂了買賣合同并且已經(jīng)交付，但是還沒有辦理過戶登記手續(xù)，但是之后新宇公司又將該商場出租給其他公司進行經(jīng)營，因為在經(jīng)營期間停業(yè)整頓過于頻繁，致使商戶和公司都不能有效的運營，新宇公司一方認為是經(jīng)營方式存在錯誤，想要尋求經(jīng)營方式的突破，其中150戶商鋪已有148戶己經(jīng)與其解除合同，且公司進行充分的賠償損失，但馮玉梅等人不同意解除合同，要求繼續(xù)履行。法院認為，新宇公司不繼續(xù)履行合同，屬于違約方，但其繼續(xù)履行費用較高時，從雙方利益角度出發(fā)，又不應當繼續(xù)支持其實際履行。因此，法院允許新宇公司在支付充分賠償后，承擔相應責任的前提下解除合同。在這一類案件中，法院支持違約方解除合同的訴請，其目的有二。第一，消滅違約方尚未履行完畢的義務。在該案件中，由于獨立經(jīng)營的模式失敗，致使當事人雙方已經(jīng)無法實現(xiàn)原先所期待的經(jīng)濟利益，原告迫切的需要終止合同的權(quán)利義務，從而達到及時止損的目的，只有權(quán)利義務的徹底終止，合同才能終止。其二，違約方請求對占有標的物的返還。在該案中，原有的經(jīng)營模式是失敗的，原告只有將交付但未過戶的商鋪收回，才能保證自己的經(jīng)濟利益不繼續(xù)受到損失，如果請求終止合同，繼續(xù)允許被告對標的物的繼續(xù)占有，強迫合同繼續(xù)履行，則會造成無法彌補的經(jīng)濟損失，法律不會支持的，法院認為，新宇公司不能按照合同約定繼續(xù)履行，屬于違約方，但在履行之時費用較高，法律就不能支持其實際履行。因此，法院允許新宇公司在支付充分賠償?shù)那疤嵯陆獬贤?，該案件是法院持肯定意見的典型裁判。又例如有律師事務所在法院門前承租房屋開展訴訟業(yè)務，但在房屋租賃期內(nèi)法院搬遷，此種情況律師事務所要求解除合同并不意味著其惡意違約，如果強制其繼續(xù)履行合同不但對律師事務所無益，而且不利于房屋使用價值的發(fā)揮，造成資源浪費，故履行不能包括客觀情況變化導致的締約基礎喪失，但又不構(gòu)成情勢變更的情況。在很多情況下，尤其是在大額交易中，不應過分苛責違約方，只要該債務的繼續(xù)履行會使社會一般人認為成本過高或繼續(xù)履行會顯失公平和誠實信用原則即可構(gòu)成履行不能。通過以上兩個典型案例的分析，不難看出在司法實踐中是允許房屋租賃合同違約方行使申請解除合同的權(quán)利的，司法實踐對違約方解除合同的態(tài)度已經(jīng)開始從一味否定到嘗試性“突破”轉(zhuǎn)變，《九民紀要》亦對司法實踐的這一動態(tài)進行了及時回應，《九民紀要》在立法尚未明確出臺規(guī)定的情況下，通過紀要形式對于司法實踐中已經(jīng)出現(xiàn)的違約方訴請解除合同的裁判思路指明了方向，此種有條件、有限度地允許違約方解除合同可能的條款，符合合同解除制度的目的，亦符合合同法公平、誠實信用原則的立法本意。另外，我們不難發(fā)現(xiàn)，民法典下的違約方有權(quán)主張解除合同的約束條件要遠遠弱于九民紀要所規(guī)定的條件，使違約方有更多的在合同僵局下解除合同機會，同時，為了防止違約方濫用權(quán)利造成合同的不穩(wěn)定，對于違約方解除合同，民法典規(guī)定了必須是司法解除，而不是當事人的通知解除，從而又有效地限制了違約方的合同解除權(quán)。3.2.司法適用存在的問題3.2.1合同僵局認定要素不統(tǒng)一合同僵局是民法典新涉及到的一個法律術語，所以無論是學理界還是實務界對這一新的概念的定義極為模糊，學界和實務界在合同僵局之下所關注的糾紛形態(tài)復雜多樣，難以一概而論。合同僵局涉及的本質(zhì)問題是合同拘束力限制制度如何適用、應否完善?！睹穹ǖ洹返?80條第2款是限制合同拘束力的新規(guī)定，其固有適用范圍是，利益同向型合同的當事人不履行合作義務，致使共同的合同目的不能實現(xiàn)。然而利益反向型合同如房屋租賃合同，原則上是不應該適用該規(guī)定的。不過，在承租人遭遇不得已事由，難以期待其繼續(xù)使用標的物時，出租人無正當理由拒絕同意承租人轉(zhuǎn)租的，法院可以根據(jù)承租人的請求類推適用合同僵局規(guī)定終止合同。[[]樹宏玲.論合同僵局及其破解路徑——基于《民法典》第580條第2款之分析[J].法制與社會,2021(07):190-192.]立法者在《民法典》第580條中設計第2款，表明其在接受學界共識的基礎上作出以下決斷，其一，原《合同法》中關于限制合同拘束力的規(guī)定不夠完善，應當補充新規(guī)則，以滿足債務人從合同原定給付義務的拘束中脫離出來的需要。其二，在補充這種新規(guī)則時須十分慎重，應當具備“履行不能等情形致使不能實現(xiàn)合同目的[]樹宏玲.論合同僵局及其破解路徑——基于《民法典》第580條第2款之分析[J].法制與社會,2021(07):190-192.3.2.2行使要件不明確首先，我國法律對于違約方合同解除權(quán)的規(guī)定是較少且模糊的，不論是《合同法》第94條或《民法典》第563條規(guī)定“有下列情形的，當事人可以解除合同”，都沒有具體規(guī)定這里的當事人是守約方還是違約方，定義非常模糊，但是從字面意思來看，當事人當然可以包含守約方也可以包含違約方，對于該問題理解學界一直存在很大爭議，有的學者認為法律條款既然沒有明確規(guī)定，將當事人單一的解釋為守約方，是對“當事人”這一詞語的限縮解釋，在司法實踐中很可能產(chǎn)生法律的漏洞，故此處的“當事人”應當包括守約方和違約方兩者；但是也有其他學者認為，此處的解除權(quán)僅僅是守約方享有的，其理由是違約方既然違約，那么必然會導致守約方利益受損，所以違約行為應該被追責，更不應該產(chǎn)生違約方解除權(quán)這一概念。但是，在日常的社會生活中，會有多種多樣的主管或者客觀原因，導致合同無法繼續(xù)履行，此時很可能并不是因為違約方濫用解除權(quán)，擅自毀約，如果在此刻認為無權(quán)解除合同，那么在法律沒有其他規(guī)定的情況下，違約方無法解除合同，導致合同陷入僵局，最后造成雙方利益均受損的消極結(jié)果。[[]雷裕春.合同解除權(quán)行使的若干問題研究[J].學術論壇,2007(05):158-160.][]雷裕春.合同解除權(quán)行使的若干問題研究[J].學術論壇,2007(05):158-160.其次，合同的履行不能情況的規(guī)定也是較為模糊的。履行不能既有客觀原因，也有主觀原因。這里的不能履行指的并非違約責任中排除實際履行的不能履行情況，也非僅僅指的是履行非金錢義務。違約方預期違約而解除合同，既包括違約方主動不履行的情形，也包括由于某種客觀原因而不能履行，并且這種客觀原因既不屬于情勢變更也非不可抗力，已依法取得解除權(quán)的當事人，并不需要依照違約方合同解除權(quán)的規(guī)定。傳統(tǒng)的合同解除理論認為，主觀原因并不能導致合同的履行不能，而且，履行不能并不僅僅是指非金錢債務的履行不能。在許多情況下，特別是在大型交易中，應包括金錢債務履行不能的情況。至于履行障礙在何種程度上構(gòu)成履行不能，筆者認為只要繼續(xù)履行該義務會使一般人認為成本過高或繼續(xù)履行會違反公平原則與誠實信用原則。[[]鐘云鵬（YunpengChung）.“違約方合同解除權(quán)”之辨正[D].華東政法大學,2019.][]鐘云鵬（YunpengChung）.“違約方合同解除權(quán)”之辨正[D].華東政法大學,2019.3.2.3行使方式不明確目前對于允許違約方在特定情況下解除合同，無論是在理論界還是實務界，都獲得了普遍的共識，但問題是該以何種方式解除，合同解除權(quán)的行使既有通知解除模式也有訴訟解除模式。違約方的解除合同權(quán)不等同于一般的法定解除權(quán)，采取通知解除的模式即意味著它可以作為形成權(quán)存在，解除權(quán)人可以直接通知對方解除合同，但是上文我們已經(jīng)討論過，違約方合同解除權(quán)的性質(zhì)并不明確，可能是形成權(quán)也可能是形成訴權(quán)，雖然違約方的合同解除權(quán)對司法實務的辦事效率有著極大的推動效果，但在這種情況下，對違約方過分有利也易導致隨意違約，會極大的威脅交易秩序的安全與穩(wěn)定。另一種訴訟解除方式是因為情勢變更而產(chǎn)生的，需要注意的是，由于訴訟解除模式是法官結(jié)合具體案件以及豐富的專業(yè)知識做出的判斷，而不是行使形成權(quán)的結(jié)果，所以其實施效果很大程度上還取決于法官的業(yè)務能力，如何使法官正確行使司法裁量以及如何堅持公平原則是需要關注的，雖然在司法實踐中可以看到不少法官發(fā)揮能動性展現(xiàn)出很好的司法智慧，但是仍需要制定法官能夠遵循的相關具體規(guī)定，才能實現(xiàn)具有司法權(quán)威的法律表達。[[][]曲雅欣.淺論合同僵局及解決路徑[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2020(10):233-235.4房屋租賃合同違約方解除權(quán)適用的建議4.1統(tǒng)一合同僵局的認定要素4.1.1當事人共同合同目的落空《民法典》第580條第2款中的關鍵在于“致使不能實現(xiàn)合同目的”，不僅表達了因果關系，而且又確立了不能實現(xiàn)合同目這一嚴格的標準。當事人能從合同中獲得預期利益是合同的目的，該預期利益必須體現(xiàn)在合同內(nèi)容之中，并不是純粹動機中的利益。之所以在合同目的不能實現(xiàn)時允許解除合同，是因為當事人根據(jù)合同產(chǎn)生的預期利益已經(jīng)難以獲得，合同的存續(xù)對于當事人而言已經(jīng)喪失其意義。而且合同僵局形成于合法有效的繼續(xù)性合同，其要求有：（1）合同應合法有效，如存在無效情形，合同任何一方或利害關系人都可以起訴方式確認合同為無效，并不會陷入僵局。（2）合同必須是繼續(xù)性合同，如房屋租賃合同。（3）合同仍然在履行之中，合同一方已履行了義務或正在履行中，而另一方未履行合同義務或不愿繼續(xù)履行義務損害了既得利益。[[]趙賀霞.論違約方合同解除權(quán)[D].大連海事大學,2020.]合同由于違約方與守約方主觀原因，或者履約成本過高等事實或法律上的原因，合同目的因在客觀上難以再繼續(xù)履行而不能實現(xiàn)，合同違約方明確表示或以實際行動表明不愿再繼續(xù)履行合同主要義務，守約方拒絕行使解除權(quán)反而[]趙賀霞.論違約方合同解除權(quán)[D].大連海事大學,2020.4.1.2合作義務不能強制履行要想適用《民法典》第580條第2款，必須具備該條文第1款所規(guī)定的除外情形之一。這些除外情形中，最重要的是非金錢債務不適用于強制履行。在房屋租賃合同中，雙方當事人往往是以合作義務為內(nèi)容，相互配合，屬于非金錢債務。因為當事人只有在相互信任的前提下才會持續(xù)合作，所以筆者認為該種義務人身屬性較強，不適宜直接強制或代履行；在很多情形下，即便進行間接強制執(zhí)行，也很難得到預期的效果，而且很容易產(chǎn)生合同僵局。[[]李琳倩.違約方解除合同相關問題研究[D].山東大學,2020.]違約方未履行的非金錢給付義務不能或不適合強制繼續(xù)履行的部分，有法律或事實上不能履行、債務標的不適合強制履行、繼續(xù)履行成本過高等情形。例如本文典型案例，新宇公司調(diào)整廣場整體經(jīng)營模式并已完成了廣場的絕大部分改造，無法繼續(xù)為馮某梅提供商鋪經(jīng)營條件，馮某梅無法實現(xiàn)經(jīng)營獲利目的；如配合馮某梅繼續(xù)履行，新宇公司則需對改造后的廣場再進行拆除還原，金錢支出損失巨大，明顯價值失衡。[]李琳倩.違約方解除合同相關問題研究[D].山東大學,2020.4.1.3守約方消極行使解除權(quán)從《民法典》第580條第2款中“但是不影響違約責任的承擔”的規(guī)定可知，該條文規(guī)定雖然主要是為違約方提供終止合同的救濟，但是其應當承擔的違約責任并不能免除。即使共同目的的落空應歸因于違約方的絕對主要責任甚至全部責任，原則上也不應將這種情況下的違約方排除在該條規(guī)定之外。但是有一個難題是如果該當事人系故意違約，其還能否依據(jù)該條文請求終止合同。如果認為可以的話，便無異于借司法機關之手作為通過嚴重違約擺脫合同的當事人的保護傘，有違誠實信用原則以及禁止權(quán)利濫用之原則。在適用違約方解除權(quán)規(guī)定時應補充一項消極要件，也就是如果一方當事人對共同目的的落空負絕對主要責任，并對此具有惡意，則其便不得依據(jù)此規(guī)定請求終止合同。換而言之，違約方不存在惡意違約的情形，此要素要求對于違約方是否有惡意做出判斷，出現(xiàn)合同僵局的根本是違約行為的存在，所以應當對于違約方的主觀進行嚴格認定。在上述案件中，承租人選擇違約的原因在于公司對承租的商場經(jīng)營不善瀕臨倒閉以及其承租房屋消防檢測不合格，隨時有停產(chǎn)停業(yè)的風險，因此不得已選擇違約。守約方拒絕配合違約方維護自身利益，違反誠實信用原則。上述案例中，新宇公司頻繁變動經(jīng)營策略導致經(jīng)營不善，出租人在承租人搬出超市且停止支付租金時，均可以視為以自己的行為導致違約，違約方應當及時行權(quán)，其怠于履行權(quán)利違背了誠實信用原則。[[]王利明.論合同僵局中違約方申請解約[J].法學評論,2020,38(01):26-38.][]王利明.論合同僵局中違約方申請解約[J].法學評論,2020,38(01):26-38.在合同僵局下，違約方往往急需擺脫合同義務束縛，不惜違約而追求利益。通過既往案例及裁判規(guī)則可知，違約方擺脫合同束縛需要啟動訴訟，以請求的形式經(jīng)過裁判，方有可能實現(xiàn)。4.2明確行使要件4.2.1違約方主觀無惡意《九民紀要》指出，違約方解除合同的首要條件是違約方主觀上沒有惡意。這一條件的出現(xiàn)可以有效避免違約方濫用解除權(quán)，允許違約方有權(quán)申請解除合同，違約方可以利用這一訴權(quán)的形成來解除合同的膠著狀態(tài)。這一條件的存在，可以避免因違約方行使解除權(quán)而引發(fā)的道德風險。從這一條件就能看出，鼓勵違約方在特定條件下解除合同，目的不是要違約方享有的這一權(quán)利，而是讓違約方在特定條件下?lián)碛羞@一權(quán)利去化解實際案例中的僵局問題。筆者認為，判斷違約方是否為惡意的標準，可以是解除合同后能否取得經(jīng)濟效益實質(zhì)性的增加。主觀無惡意的違約方在起訴合同行使對合同的解除權(quán)時，想要達到的預期審判結(jié)果往往僅限于停止繼續(xù)損失利益，然而，對于主觀有惡意的違約方，其違約人的選擇往往可以使其得到更多的實際經(jīng)濟利益比如租金差價。4.2.2合同履行不能在合同履行的過程中，可能會出現(xiàn)守約方消極行使合同解除權(quán)的情況，導致合同不能繼續(xù)履行或?qū)`約方造成嚴重的經(jīng)濟損失，此時合同便陷入了僵局狀態(tài)。但是在當今社會，經(jīng)濟形勢瞬息萬變，如果合同較長時間陷入僵局，則會造成機遇的流失和資源的浪費。如果解除權(quán)人不積極行使解除權(quán)，違約方又不被賦予解除權(quán)，那么交易效率或者是司法效率則會大大降低。允許違約方申請合同解除權(quán)，可以使雙方從合同僵局中脫身，轉(zhuǎn)而創(chuàng)造更大的經(jīng)濟價值，資源不會閑置浪費而是得到了有效地利用，也體現(xiàn)出了效率價值。[[]劉凱湘.民法典合同解除制度評析與完善建議[J].清華法學,2020,14(03):152-178.[]劉凱湘.民法典合同解除制度評析與完善建議[J].清華法學,2020,14(03):152-178.首先，對履行內(nèi)容不確定的合同可以歸入履行不能的范疇。如果當事人就合同履行內(nèi)容不確定，即為雙方的權(quán)利義務沒有明晰，這樣除了會額外增加交易成本外，也會難免產(chǎn)生自由裁量的結(jié)果和雙方最初欲達到的目的相悖的情形。其次，守約方拒絕解除合同，也即守約方惡意守約從而獲得非正當利益的情況。通常情況下，當合同不符合原定的履行條件時或者違約方達到了合同解除的條件時，守約方可以通過行使合同解除權(quán)達到解除合同的目的。但有時守約方會拒絕解除合同獲得非正當利益，法律應盡可能地避免當事人“敲竹杠”，促進雙方當事人盡快解除合同，避免因履行不能導致的效率損失。最后，守約方違反誠實信用原則。對于違約方合同解除權(quán)經(jīng)常提到的一項原則便是誠實信用原則，同時，誠實信用原則也是民法中的帝王條款，一般情況下，涉及違約方合同解除權(quán)的案例，法官基本都會提到誠實信用原則，而且誠實信用原則能夠更好地幫助法官進行邏輯推理，判斷違約方提出解除合同是否存在惡意。尤其是在房屋租賃合同中，作為繼續(xù)性合同，承租方和出租房的彼此信任也是合同能夠繼續(xù)履行的基礎，也能夠在一定程度上防止雙方當事人濫用權(quán)利。在某些情況下，合同確實不能繼續(xù)履行，但是合同的守約方依然消極的行使解除權(quán)甚至不愿行使，此時我們就要思考一下，守約方不愿解除合同是否是為了讓違約方賠償高額的費用，如果真的是這種情況，那么基本可以認定守約方在濫用權(quán)利，已經(jīng)違背了誠實信用原則，繼續(xù)履行合同對違約方會造成很大的損失，在此情況下，合同約定的守約方的權(quán)利是不被法律所保護的，此時就應當賦予違約方申請合同解除的權(quán)利，判定合同履行不能。[[][]王利明.民法典合同編通則中的重大疑難問題研究[J].云南社會科學,2020(01):77-94+186-187.4.2.3繼續(xù)履行顯失公平在房屋租賃合同中，尤其是租賃時間較長的合同關系，往往涉及到當事人雙方更長久的利益，此時合同履行不能陷入僵局，如果由違約方提出愿意補償守約方較長時間比如半年或者更長時間的租金，但守約方依然拒絕解除合同，通?？梢哉J定守約方的行為違反了公平原則與誠實信用原則，出租方的違約行為也確實對合同目的的實現(xiàn)造成了一定的影響，繼續(xù)履行合同勢必會造成更大的損失，所以根據(jù)明顯的客觀條件推斷出，繼續(xù)履行合同顯失公平。違約方申請解除合同的請求可以支持，但是違約方必須賠付給守約方充分的損害賠償，且該損害賠償?shù)臄?shù)