某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略研討提案

‘恒鑫御園’項(xiàng)目推廣策略研討提案深圳市黑弧廣告有限公司二000年十二月黑弧廣告理念做實(shí)效廣告目錄一、分析部分市場(chǎng)背景、需求、預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析目標(biāo)對(duì)象分析二、策略性思考與研討市場(chǎng)特征定位研討消費(fèi)者洞察推廣傳播策略三、推廣建議傳播建議活動(dòng)建議分析部分（市場(chǎng)資料詳見(jiàn)備后的附件）老城三區(qū)樓市概況（上半年）說(shuō)明/結(jié)論老城三區(qū)新樓盤(pán)推出都較少，其中越秀區(qū)更甚，僅1.96萬(wàn)平米批出面積。成交面積:新推出量>1，即物業(yè)供應(yīng)多少就消費(fèi)多少，連存量都消化得很好。三區(qū)物業(yè)均價(jià)也存在一定的梯度，荔灣4752-5245，越秀6990-7286，東山7374-8255；成交均價(jià)無(wú)大幅升降，以越秀最平穩(wěn)。.....越秀區(qū)樓市概況(上半年)結(jié)論/說(shuō)明住宅物業(yè)新批出量很少，供應(yīng)量有限。“物以稀為貴”，成交面積與批出面積有互動(dòng)關(guān)系。成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，且成交量穩(wěn)中趨升。因?yàn)橛袃?yōu)異的地域優(yōu)勢(shì)和人文優(yōu)勢(shì)，有相對(duì)固定的消費(fèi)群體，即使售價(jià)穩(wěn)步居高，成交量依然相當(dāng)可觀(guān)。老城三區(qū)樓市的主要特征老城區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)基本上是舊城拆遷改造，面積小、規(guī)模小、成本高，寸土寸金；且在配套、環(huán)境建設(shè)上都存在美中不足。老城區(qū)物業(yè)在交通、生活便利，文化娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文教衛(wèi)生設(shè)施等有較大的優(yōu)勢(shì)。老城區(qū)物業(yè)又一直都是華南地區(qū)商賈的聚集點(diǎn)，千百年來(lái)商業(yè)、飲食文化經(jīng)久不息。老城三區(qū)樓市的主要特征（續(xù)）老城區(qū)物業(yè)因?yàn)楠?dú)有的嶺南人文社會(huì)環(huán)境和風(fēng)土人情，居民90%都是土生土長(zhǎng)的本地廣州人，他們具有相近的生活、飲食、文化、風(fēng)俗習(xí)慣及‘戀土情結(jié)’。老城區(qū)物業(yè)推廣方式都與商鋪齊頭并進(jìn)，以商鋪的旺銷(xiāo)帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售。越秀區(qū)樓市的主要特征城市中心區(qū)位于廣州老城區(qū)的中軸線(xiàn)上，是傳統(tǒng)廣州的真正中心區(qū)，是廣州市政建設(shè)最完善的轄區(qū)。政治中心區(qū)—省政府、市政府、人大都駐扎在越秀區(qū)。歷史文化中心—中山紀(jì)念堂、南越五宮、海珠石等一批著名建筑都集中在這里。商業(yè)中心區(qū)—北京路步行商業(yè)街，中山四路至中山六路、一德路等，商業(yè)氣息最濃厚。‘北京的王府井’、‘上海的南京路’。市場(chǎng)需求/趨勢(shì)土生土長(zhǎng)的廣州人，因?yàn)樯盍?xí)慣、人文特征等原因，都喜歡在原居住地就近購(gòu)房置業(yè)，形成強(qiáng)大的潛在購(gòu)房群體。9層以下的多層住宅最好銷(xiāo)（>58%），三房二廳、二房二廳（面積80-140平米）的戶(hù)形結(jié)構(gòu)最受歡迎（>80%）。成熟的社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施是購(gòu)房考慮的重要因素（>60%）；菜市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院是居民最關(guān)心的設(shè)施。廣州新城市總體規(guī)劃，以北京路為軸心，建設(shè)中區(qū)商業(yè)重地，延續(xù)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商機(jī)無(wú)限。競(jìng)爭(zhēng)分析越秀區(qū)在物業(yè)供應(yīng)上相對(duì)其他區(qū)少很多，在售樓盤(pán)有‘北京大廈、中曦大廈、龍湖大廈’等少數(shù)幾個(gè)，以龍湖大廈銷(xiāo)售最好。老城區(qū)因?yàn)榈赜蛐詤^(qū)隔，和居民的相對(duì)穩(wěn)定性，跨區(qū)購(gòu)房置業(yè)的并不多。因此我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就更少。各樓盤(pán)多以商業(yè)旺鋪帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售，生意氣息很濃。各樓盤(pán)宣傳偏向理性，多針對(duì)商業(yè)生意人，缺少生活化氣息?！泠斡鶊@’項(xiàng)目概況地理位置：位于老城區(qū)中軸線(xiàn)解放路上，廣州老城中央；隔壁是市政府，周?chē)惺≌?、迎賓館、中山紀(jì)念堂等著名建筑；旁邊還有人民公園、越秀山等交通便利：解放路、北京路、廣衛(wèi)路、第一、二號(hào)地鐵交叉口，近在咫尺公交車(chē)路線(xiàn)：7、253、528、193、203、276、244、12、24、196等等‘恒鑫御園’項(xiàng)目概況設(shè)施齊備：生活：菜市場(chǎng)、飲食店、銀行、醫(yī)院、派出所、各式商店、越秀商業(yè)街教育：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)商業(yè)配套：商業(yè)步行街北京路、西湖路（廣衛(wèi)路）百貨：廣百、新大新、中旅商業(yè)城越秀商業(yè)街‘恒鑫御園’項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃：占地約1萬(wàn)平米，總建筑面積56790平米；分A、B兩座，開(kāi)發(fā)期2-3年；綜合型商住小區(qū)。首期4棟純住宅，建筑面積8800平米；次期A座3棟各32層，一棟為商住大廈，首至5層為商業(yè)裙樓，兩棟為6-32層住宅塔樓；首期B座，共4棟，8層、帶電梯、一梯兩戶(hù)、64套純住宅，3房2廳及復(fù)式戶(hù)型結(jié)構(gòu)，面積在110-160平米之間；首期預(yù)計(jì)在2001年3月封頂，同時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣?！泠斡鶊@’項(xiàng)目主要特征具備老城區(qū)—越秀區(qū)最典型的位置優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、商業(yè)優(yōu)勢(shì)、生活便利等共性特征。獨(dú)有優(yōu)勢(shì)特征：外因：市政府隔壁，靠人民公園；鬧市中難得的靜謐環(huán)境。內(nèi)因：8層帶電梯、一梯兩戶(hù)的精品樓盤(pán)。目標(biāo)對(duì)象主要目標(biāo)對(duì)象：居住在周?chē)谋就翉V州人（老廣州），25-45歲，可以是做生意的、也可以是職業(yè)者，傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)的老廣州生活方式。次要目標(biāo)對(duì)象：到廣州做生意的非本土廣州人，生意人士，可能以潮汕人居多數(shù)。推廣的策略性思考與研討推廣策略的研討，鎖定的目標(biāo)消費(fèi)者是怎樣的人？概念包裝/行銷(xiāo)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的作用有多大？如何才能贏得目標(biāo)消費(fèi)者的心靈？如何才能與目標(biāo)消費(fèi)者全方位的接觸？‘恒鑫御園’項(xiàng)目定位研討從樓盤(pán)處的環(huán)境看，不靠山、不靠水，不具備廣州人界定“豪宅”概念的條件；從樓盤(pán)獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)特征—市政府邊、近人民公園；8層帶電梯、一梯兩戶(hù)；以及老廣州對(duì)原來(lái)這里環(huán)境氛圍的認(rèn)同。對(duì)于老廣州固有定型的概念認(rèn)同，我們可以相應(yīng)去提升它；跨越這樣的概念認(rèn)同只會(huì)不切實(shí)際，讓人不可相信。這里應(yīng)該是一個(gè)讓人尊崇的地方。是尊貴、高檔的概念。項(xiàng)目推廣策略研討項(xiàng)目定位‘恒鑫御園’應(yīng)定位在尊貴、尊敬的概念上，是老廣州所向往的地方。 恒鑫御園一個(gè)廣州人尊崇的地方老城區(qū)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)特征老城區(qū)物業(yè)各樓盤(pán)主要針對(duì)本土廣州人（老廣州）進(jìn)行宣傳，而不是其他；訴求重點(diǎn)是“高素質(zhì)精品樓盤(pán)”，真正尊貴的精品樓盤(pán)難以脫穎而出。老廣州對(duì)周?chē)h(huán)境都相當(dāng)熟悉、并形成共識(shí)；只要是原來(lái)認(rèn)為可以的環(huán)境氛圍，拆遷后建起的新樓盤(pán)，多數(shù)都可以接受，都覺(jué)得不錯(cuò)。.....啟示及思索“生活便利”，“保持原有的生活方式”，“戀土情結(jié)”是目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)老城區(qū)住宅最主要?jiǎng)訖C(jī)；購(gòu)房是家庭全體人員的行為；因?yàn)閮号己苡行⑿?，老人的意?jiàn)起主導(dǎo)作用。老人是守門(mén)人，首先要過(guò)他們這一關(guān)；因此，成熟的老廣州生活社區(qū)改造的新樓，銷(xiāo)售看好；理解老廣州、貼近老廣州生活的格調(diào)（景觀(guān)、建筑、設(shè)施、配套、裝飾等）深受歡迎。小結(jié)攻心大戰(zhàn)的最終目標(biāo)是土生土長(zhǎng)的老廣州。要贏得這些老廣州的心，就必須洞察他們的內(nèi)心世界，界定樓盤(pán)滿(mǎn)足的是他們的哪種情感需求。我們的目標(biāo)對(duì)象：是土生土長(zhǎng)的老廣州。主要目標(biāo)對(duì)象特征描述傳統(tǒng)文化思想觀(guān)念較強(qiáng)，相信關(guān)公、財(cái)神、觀(guān)音、牌（位）坊，世代延續(xù)；把廣東以外的區(qū)域都叫做北方、內(nèi)地；比較看重固有的老廣州觀(guān)念、習(xí)慣、喜好，認(rèn)為是廣州人特有的優(yōu)勢(shì)，不愿意改變；愿意接受和效仿香港的東西，對(duì)內(nèi)地不是很重視；注重實(shí)在，富生意頭腦，務(wù)實(shí)、不花哨、不很重視排場(chǎng)，自身防衛(wèi)心較強(qiáng)；注重家庭和睦、孝敬老人，不乏自身生活的相對(duì)獨(dú)立性；重視飲食享受，住、穿、行倒是其次?！兏拍畎b’對(duì)我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？‘純概念包裝’對(duì)我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？背景分析：新開(kāi)發(fā)的大型社區(qū)樓盤(pán)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投量大，從開(kāi)發(fā)的延續(xù)性、效應(yīng)性考慮，有必要在初期就引入概念包裝/推廣，為建立品牌形象奠定基礎(chǔ)。在前幾年的房地產(chǎn)行銷(xiāo)中，概念包裝應(yīng)用得特別多，并且也起到一定的效果。于是每推樓盤(pán)必言概念、玩噱頭，“純概念炒做”泛濫成風(fēng)；隨著行業(yè)越趨規(guī)范、消費(fèi)者越趨成熟，“純概念包裝”對(duì)消費(fèi)者的吸引力、對(duì)銷(xiāo)售起到的作用越來(lái)越微，甚至還會(huì)有反作用。‘純概念包裝’對(duì)我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？對(duì)項(xiàng)目本身：從項(xiàng)目規(guī)模看，并未具備“大規(guī)模社區(qū)”的概念，推廣期也只有2-3年；沒(méi)有必要為概念包裝/建立形象而拉長(zhǎng)周期、浪費(fèi)金錢(qián)；概念推廣需要相當(dāng)大的資金投入，從注意、了解、記憶、認(rèn)同到建立、延續(xù)，都需要大量時(shí)間和金錢(qián)做支持；‘恒鑫御園’項(xiàng)目，沒(méi)有時(shí)間、也沒(méi)有必要去進(jìn)行‘純概念包裝’，而應(yīng)該去做事實(shí)在在的推廣工作；我們不用‘純概念包裝’，通過(guò)事實(shí)在在的推廣工作，步步到位，同樣可以在消費(fèi)者心目中建立品牌形象，而且更具品牌美譽(yù)度，更能深入人心?！兏拍畎b’對(duì)我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者：從廣州大多數(shù)樓盤(pán)的推廣宣傳不難發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目推廣初期，總是強(qiáng)調(diào)一個(gè)概念的包裝/炒作，一陣風(fēng)后就無(wú)聲無(wú)息，或無(wú)法執(zhí)行下去或是面目全非。市場(chǎng)上樓盤(pán)概念漫天飛，你說(shuō)你好、我說(shuō)我好，到底哪個(gè)好，誰(shuí)也說(shuō)不清；‘純概念包裝’對(duì)我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？對(duì)消費(fèi)者：隨著行業(yè)越趨規(guī)范、消費(fèi)者越趨成熟，憑沖動(dòng)花錢(qián)買(mǎi)概念的“菜鳥(niǎo)”越來(lái)越少。市場(chǎng)上樓盤(pán)概念漫天飛，到底哪個(gè)概念好，消費(fèi)者不知道、也不想花精力去了解、去比較；對(duì)買(mǎi)樓的消費(fèi)者而言，理性消費(fèi)才是最主要的，因?yàn)橘I(mǎi)樓很可能會(huì)花掉他一生的積蓄，他能不慎重嗎？‘概念包裝/行銷(xiāo)’對(duì)我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？（續(xù)）講究實(shí)在的廣州人，不會(huì)因?yàn)楦拍疃I(mǎi)房；頭腦精明的廣州人，不會(huì)因?yàn)楦拍疃I(mǎi)房；見(jiàn)多識(shí)廣的廣州人，不會(huì)因?yàn)楦拍疃I(mǎi)房；精打細(xì)算的廣州人，不會(huì)因?yàn)楦拍疃I(mǎi)房；……‘純概念包裝’對(duì)我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？小結(jié)：刻意進(jìn)行概念包裝，沒(méi)有必要、也是花不來(lái)的；針對(duì)項(xiàng)目做實(shí)實(shí)在在的推廣工作，才是解決問(wèn)題的根本之道；我們可以通過(guò)實(shí)實(shí)在在的推廣工作，建立良好的品牌形象。如何才能贏得目標(biāo)消費(fèi)者的

心靈？目標(biāo)消費(fèi)者的洞察外地人始終是外地人，都有自己原來(lái)的籍貫，有的雖然已按照廣州人的生活方式、習(xí)慣生活，但對(duì)老廣州并沒(méi)有太深的感情；他的“戀土情結(jié)”并不是廣州。本土廣州人對(duì)祖祖輩輩生活在廣州，特別是上了年紀(jì)的廣州人，都會(huì)有不愿離開(kāi)故土的“戀土情結(jié)”。外地人與本土廣州人對(duì)廣州生活態(tài)度的最大區(qū)別？目標(biāo)消費(fèi)者的洞察其實(shí)外地人也有“戀土情結(jié)”；只是他“戀土情結(jié)”的對(duì)象并不是廣州，而多數(shù)是他的籍貫地。本土廣州人：祖輩居這里，街坊鄰里感情深厚，舍不得離開(kāi)；這里一切都很熟悉，日常生活非常方便；多年養(yǎng)成的生活習(xí)慣，在新的環(huán)境會(huì)很不自在工作、生活、做生意得心應(yīng)手。為什么會(huì)有“戀土情結(jié)”？下面，我們來(lái)看看“恒鑫御園”能滿(mǎn)足目標(biāo)消費(fèi)者怎樣的情感需求？‘恒鑫御園’能提供給目標(biāo)消費(fèi)者的商品功能“不變”的功能：（意味著）仍可以生活在老廣州原來(lái)那樣的生活環(huán)境，不須改變老廣州的生活方式、習(xí)慣，滿(mǎn)足他們的“戀土情結(jié)”；“變”的功能：（意味著）生活質(zhì)素的提高，現(xiàn)代生活越變?cè)胶??！安蛔儭钡暮诵氖鞘裁矗繎偻燎榻Y(jié)（仍可以生活在老廣州原來(lái)那樣的生活氛圍，不須改變老廣州的生活方式、習(xí)慣）“變”的核心是什么？更美好的生活（生活質(zhì)素的提高，現(xiàn)代生活越變?cè)胶?。）他們可以還原哪些不愿意改變的生活元素？“恒鑫御園”不變的習(xí)慣生意得心應(yīng)手情感/戀舊日常生活的便利生活氛圍其他飲食習(xí)慣他們可以享受哪些原來(lái)沒(méi)有的尊貴的生活元素？“恒鑫御園”變得更好的生活心理上的優(yōu)越感優(yōu)質(zhì)的服務(wù)鬧市中的靜謐其他居室的改善.....小結(jié)理解他們，認(rèn)同他們，建設(shè)引導(dǎo)他們‘恒鑫御園’，知根知底，是了解您潛在需要的摯友，并幫助您實(shí)現(xiàn)“變與不變”的心愿！項(xiàng)目推廣建議整項(xiàng)目推廣步驟構(gòu)想整體項(xiàng)目分A、B兩座。分析樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，先推B座（鬧市中難得的靜謐、8層帶電梯、一梯兩戶(hù)的精品住宅），可以形成整個(gè)項(xiàng)目的高檔次印象，B座到A座，延續(xù)過(guò)度較為有利；憑B座質(zhì)優(yōu)量少的優(yōu)勢(shì)，相信一經(jīng)推廣，必會(huì)在短期內(nèi)就銷(xiāo)售一空，對(duì)外形成旺銷(xiāo)的印象；在推B座的過(guò)程中，就開(kāi)始對(duì)A座進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，拆遷戶(hù)想必會(huì)消化一大部分，這樣在正式推A座之前，整個(gè)項(xiàng)目都已被“炒旺”了。傳播建議目的：推廣初期，短時(shí)間內(nèi)迅速形成和擴(kuò)大項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力和知名度。吸引周?chē)繕?biāo)消費(fèi)者的注意力，進(jìn)而了解，形成認(rèn)同，擠進(jìn)他們購(gòu)房的候選名單中。任務(wù)：全方位接觸目標(biāo)消費(fèi)者，最大范圍擴(kuò)大知名度；告知目標(biāo)消費(fèi)者項(xiàng)目是怎樣的質(zhì)素—項(xiàng)目定位的認(rèn)知。凸顯樓盤(pán)獨(dú)有的特征，從各大競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中脫穎而出。如何與他們?nèi)轿坏慕佑|？傳播策略：360°度傳播，即利用各種時(shí)機(jī)接觸消費(fèi)者。訴求策略：不直接訴求“變與不變”，而用“變與不變”的元素來(lái)表現(xiàn)。在眾多的表現(xiàn)元素中，我們要集中火力在最能打動(dòng)消費(fèi)者的接觸點(diǎn)上，縱情發(fā)揮。何為360°傳播？任何目標(biāo)消費(fèi)者日常生活所接觸到的點(diǎn)，都可以成為‘恒鑫御園’項(xiàng)目的傳播媒介。如：老廣州喜歡看《廣州日?qǐng)?bào)》，我們可以把廣告作成夾報(bào)及時(shí)送到消費(fèi)者手中；老廣州喜歡看香港電視臺(tái)的肥皂劇，我們可以把電視廣告插播在其中；老廣州喜歡飲早茶，我們可以聯(lián)合早茶店做優(yōu)惠、推廣和宣傳；老廣州經(jīng)常經(jīng)過(guò)的地方、停留的地方、經(jīng)常乘坐的公共車(chē)，我們可以做路牌廣告、車(chē)體廣告、公園椅廣告…...……何為360°傳播？任何推廣宣傳都以老廣州習(xí)慣的思維方式、生活方式、語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)等特征來(lái)風(fēng)格化。如：老廣州不喜歡說(shuō)普通話(huà)，我們的廣告就用廣東話(huà)表達(dá)；老廣州不喜歡花里胡哨，我們的推廣宣傳就作到實(shí)實(shí)在在；老廣州的日常生活就是我們宣傳的素材，老廣州關(guān)心的話(huà)題就是我們討論的焦點(diǎn)；老廣州潛在的心理需求，就是我們需要引導(dǎo)的方向?！?60°度的傳播軟文廣告電視廣告售點(diǎn)夾報(bào)樓書(shū)路牌燈箱車(chē)體廣告報(bào)紙廣告新媒體/公園椅廣告老廣州日常生活重點(diǎn)選擇原則：目標(biāo)消費(fèi)者日常接觸的、頻次較多的、不落俗套的媒介；花費(fèi)不多、效果更好。注重實(shí)用和實(shí)效。重點(diǎn)媒介：夾報(bào)、路牌、售點(diǎn)、新式媒體（與老廣州日常生活相關(guān)的東西：如利是封等等）其他媒介：如報(bào)廣、電視、樓書(shū)、軟文等也需要做，可能不會(huì)作為重點(diǎn)。重點(diǎn)選擇宣傳接觸點(diǎn)：老廣州的“戀舊”情愫：粵劇、茶樓、拆遷老房子、講古等10分鐘步行生活圈：以項(xiàng)目為原點(diǎn)，以10分鐘步行到達(dá)的距離劃圈，包含的周?chē)纳钤O(shè)施大盤(pán)點(diǎn)：有多少家茶樓，具體位置在哪；有多少家特色小吃店，具體位置在哪……一一表述。……分階段宣傳思路第一階段：推廣初期（1）宣傳任務(wù)：迅速擴(kuò)廣知名度和市場(chǎng)影響力宣傳目的：告知受眾這里有高檔住宅樓盤(pán)推出目標(biāo)受眾：本土廣州人，重點(diǎn)是周?chē)叫銋^(qū)的居民推廣主題：點(diǎn)題—這里有住宅樓盤(pán)推出第二階段：推廣中期（2-3）宣傳任務(wù)：讓受眾對(duì)項(xiàng)目的特征、定位有所了解宣傳目的：使目標(biāo)對(duì)象形成心理認(rèn)同—“正是我需要的”目標(biāo)受眾：本土廣州人，重點(diǎn)是周?chē)叫銋^(qū)的居民推廣主題：永遠(yuǎn)的越秀人家分階段宣傳思路第三階段：持續(xù)中期（2-4）宣傳任務(wù)：促銷(xiāo)、認(rèn)購(gòu)宣傳目的：刺激購(gòu)房欲望，形成轟動(dòng)目標(biāo)受眾：周?chē)叫銋^(qū)的居民推廣主題：促銷(xiāo)活動(dòng)、理性訴求利益點(diǎn)第四階段：推廣后期（2）宣傳任務(wù)：形成旺銷(xiāo)勢(shì)頭，為帶動(dòng)A座的銷(xiāo)售做鋪墊宣傳目的：從B座順利過(guò)度延續(xù)到A座的推廣目標(biāo)受眾：主要、次要目標(biāo)對(duì)象，重點(diǎn)是周?chē)叫銋^(qū)的居民推廣主題：感性永遠(yuǎn)的越秀人家-結(jié)合-理性—促銷(xiāo)利益點(diǎn)活動(dòng)建議目的：迅速形成和擴(kuò)大項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力和知名度。拉近與目標(biāo)消費(fèi)者的心理距離，提升項(xiàng)目與老廣州的親和力。收集目標(biāo)消費(fèi)者名單，形成潛在客戶(hù)資料庫(kù)。任務(wù)：策劃1-2個(gè)能吸引周?chē)用駞⒓拥幕顒?dòng)。聚集潛在目標(biāo)消費(fèi)者，整理客戶(hù)資料庫(kù)?；顒?dòng)主題A計(jì)劃：廣州人“講古”（掌故）全線(xiàn)大搜查聯(lián)合廣州市旅游局，對(duì)廣州市民間流傳的經(jīng)典技藝（小吃、裁縫、玉刻等等）進(jìn)行征集評(píng)比大活動(dòng)。政府的參與、市民的熱衷、大眾的關(guān)注，必會(huì)形成轟動(dòng)效應(yīng)。延續(xù)到每年的某時(shí)都舉行“恒鑫御園廣州人講古大墟市”活動(dòng)活動(dòng)主題B計(jì)劃：老廣州心連心曲藝活動(dòng)聯(lián)合廣州市曲藝團(tuán)，舉辦專(zhuān)業(yè)曲藝人員與普通曲藝愛(ài)好者“心連心”演出活動(dòng)。市民的熱衷、大眾的關(guān)注媒介的報(bào)道，必會(huì)形成轟動(dòng)效應(yīng)?；顒?dòng)主題C計(jì)劃：10萬(wàn)元家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)大贈(zèng)送買(mǎi)樓即送價(jià)值10萬(wàn)元的家財(cái)保險(xiǎn)（只需200元的投入）。200元對(duì)買(mǎi)樓者不算什么，但10萬(wàn)元的保險(xiǎn)值卻有相當(dāng)大的吸引力；為用戶(hù)著想，體現(xiàn)關(guān)心、以人為本的精神。.....現(xiàn)場(chǎng)包裝建議目的：樹(shù)立與定位一致的全新樓盤(pán)形象，為后面的全面造勢(shì)做準(zhǔn)備；營(yíng)造地盤(pán)氣氛，引起大眾關(guān)注；營(yíng)造銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氣氛，促成目標(biāo)群體購(gòu)買(mǎi)。風(fēng)格：形象統(tǒng)一，高檔中體現(xiàn)品位、尊貴中洋溢情調(diào)；從整體到局部細(xì)節(jié)的布置都要符合樓盤(pán)的定位和目標(biāo)消費(fèi)者的心理需求?，F(xiàn)場(chǎng)包裝建議—地盤(pán)包裝圍墻：在原有基礎(chǔ)上，加上富含嶺南文化、生活氣息的大型噴繪畫(huà)。燈桿旗：以樓盤(pán)形象和廣告語(yǔ)主打，在樓盤(pán)周邊路段高密度分布；外立面：掛出醒目的樓盤(pán)名稱(chēng)組合、樓盤(pán)定位語(yǔ)，并結(jié)合工程進(jìn)度及時(shí)打出大型條幅，渲柒地盤(pán)氣氛。人民公園用花草設(shè)置巨型、歐洲花鐘等造型；放置造型典雅的休閑長(zhǎng)凳設(shè)置大型升空汽球路牌在城區(qū)主干道選取合適的點(diǎn)，設(shè)立大型路牌，以極富煽動(dòng)性的語(yǔ)言展現(xiàn)樓盤(pán)定位及利益點(diǎn)，引起關(guān)注?，F(xiàn)場(chǎng)包裝建議—售樓處包裝整體格調(diào)：售樓中心采用傳統(tǒng)嶺南風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格的和諧統(tǒng)一，造型、布景、設(shè)施處處體現(xiàn)的都是老廣州熟悉的，傳達(dá)嶺南風(fēng)情獨(dú)具有的情調(diào)。大廳的中央放置項(xiàng)目的整體規(guī)劃模型，再分區(qū)展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)特征為內(nèi)容的展板。在大廳內(nèi)交叉播放優(yōu)美動(dòng)聽(tīng)的音樂(lè)、嶺南民歌、粵劇等，營(yíng)造出嶺南生活的氛圍?，F(xiàn)場(chǎng)包裝建議—售樓處包裝功能區(qū)劃分售樓處大致按功能劃分為五個(gè)區(qū)域：接待區(qū)、洽談區(qū)、休憩區(qū)、展示區(qū)、娛樂(lè)區(qū)各區(qū)在裝飾、服務(wù)內(nèi)容、方式上，處處體現(xiàn)嶺南特色，仿如置身古樸悠遠(yuǎn)的嶺南生活、文化當(dāng)中；同時(shí)配與精致高檔的設(shè)施、不乏尊貴的奢華?？傊屓艘徊饺胧蹣侵行拇箝T(mén)，立刻被眼前熟悉的嶺南特色所感染，仿佛回到家里熟悉的生活氛圍?，F(xiàn)場(chǎng)包裝建議—樣板房包裝通往樣板房的過(guò)道燈光：加強(qiáng)燈光效果，消除陰暗感墻壁、頂板：建議過(guò)道墻壁及走廊頂部鑲嵌鏡子，增加空間的寬敞、通透感；一面墻壁上適當(dāng)展示銷(xiāo)售信息，以免顧客有信息接觸斷檔的感覺(jué)；樣板房處過(guò)道兩面墻壁可展示樓盤(pán)前期在媒體上公開(kāi)發(fā)布過(guò)的平面或文字廣告（部分放大）指示牌：設(shè)計(jì)制作色調(diào)明亮、帶笑臉標(biāo)識(shí)的各類(lèi)指示牌，既可起引導(dǎo)作用，又能活躍氣氛住戶(hù)大堂、走廊及電梯廳設(shè)置造型優(yōu)雅的休閑坐椅供業(yè)主候電梯時(shí)休息；適當(dāng)擺設(shè)綠色植物，點(diǎn)綴室內(nèi)空間樣板房擺設(shè)、家具、配套應(yīng)突出嶺南居家生活氣息現(xiàn)場(chǎng)包裝建議—樣板房包裝建議在一些容易被忽略的角落多做一些修飾，如懸掛小巧精致的嶺南名畫(huà)，或擺放水石盆景并加以燈光映襯，“于細(xì)微處見(jiàn)精神”。陽(yáng)臺(tái)上建造小型綠化帶，如植草皮、種花草等，增加自然感、真實(shí)感或放置觀(guān)景躺椅，或設(shè)置高架望遠(yuǎn)鏡、奕局等，強(qiáng)調(diào)怡人景致及愜意休閑享受功能戶(hù)型圖：建議制作為立柱形式，置于顯眼處（樣板房玄關(guān)或門(mén)口）樣板房?jī)?nèi)適當(dāng)增加綠色植物（如蘭科珍貴盆栽）或山石、水石盆景，營(yíng)造雅致氛圍其它：建議樣板房?jī)?nèi)以高品質(zhì)音響播放經(jīng)典名曲，給顧客以至純至美的享受謝謝大家！提案完畢通過(guò)辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。一個(gè)人一生可能愛(ài)上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛(ài)的人。2月-2517:0117:01:04人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開(kāi)選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。17:01:0417:012月-25論命運(yùn)如何，人生來(lái)就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿(mǎn)真正而高貴的財(cái)富—身體與心靈的財(cái)富。人生沒(méi)有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場(chǎng)直播。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來(lái)說(shuō)，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。管理就是決策。17:0117:01:042月-25經(jīng)營(yíng)管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2025/2/2717:01:04世上并沒(méi)有用來(lái)鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠(chéng)之心來(lái)領(lǐng)導(dǎo)員工。2025/2/2717:0117:01:04預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯(cuò)誤的道路上走得太遠(yuǎn)。不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。27二月2025多掙錢(qián)的方法只有兩個(gè)：不是多賣(mài)，就是降低管理費(fèi)。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢(qián)放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報(bào)，并在此后我將抽取所有利潤(rùn)的50%。請(qǐng)示問(wèn)題不要帶著問(wèn)題請(qǐng)示，要帶著方案請(qǐng)示。匯報(bào)工作不要評(píng)論性地匯報(bào)，而要陳述性的匯報(bào)。2025年2月27日在漫長(zhǎng)的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無(wú)天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無(wú)人能比。溝通是管理的濃縮。2月-2517:01:0417:01員工培訓(xùn)是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。人類(lèi)被賦予了一種工作，那就是精神的成長(zhǎng)。企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會(huì)，而機(jī)會(huì)對(duì)于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，一次也就夠了。2月-252月-25發(fā)展和維護(hù)他們的家;至于女子呢?則是努力維護(hù)家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛(ài)。猶豫不決固然可以免去一些做錯(cuò)事的可能，但也失去了成功的機(jī)會(huì)。管理是一種嚴(yán)肅的愛(ài)。2月-2517:012月-25選擇?選擇這個(gè)詞對(duì)我來(lái)說(shuō)太奢侈了。沒(méi)有商品這樣的東西。顧客真正購(gòu)買(mǎi)的不是商品，而是解決問(wèn)題的辦法。一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。從管理的角度來(lái)講，兩點(diǎn)之間最短的距離不一定是一條直線(xiàn)，而是一條障礙最小的曲線(xiàn)。17:012月-2517:01:04自覺(jué)心是進(jìn)步之母，自賤心是墮落之源，故自覺(jué)心不可無(wú)，自賤心不可有。27-2月-252月-252月-25切實(shí)執(zhí)行你的夢(mèng)想，以便發(fā)揮它的價(jià)值，不管夢(mèng)想有多好，除非真正身體力行，否則，永遠(yuǎn)沒(méi)有收獲。一個(gè)有堅(jiān)強(qiáng)心志的人，財(cái)產(chǎn)可以被人掠奪，勇氣卻不會(huì)被人剝奪的。時(shí)間和結(jié)構(gòu)。17:012月-252月-25南懷瑾說(shuō)：“心中不應(yīng)該被蓬茅堵住，而應(yīng)海闊天空，空曠得纖塵不染。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏?！?7:0117:01:042月-2517:01你不能衡量它，就不能管理它。拖延