南昌高新區(qū)項(xiàng)目投標(biāo)方案設(shè)計(jì)

N

A

N

C

H

A

N

G中海

南昌艾湖路項(xiàng)目

概念規(guī)劃設(shè)計(jì)Zhonghai

NanchangAihuRoadProject

Conceptualplanninganddesign2022.072020.1001前期分析Prephaseanalysis區(qū)位

周邊5艾溪康橋北瀝三和公寓123456162萬科創(chuàng)智公園43恒大名都艾水清園恒大御景基地內(nèi)部基本平整，周邊現(xiàn)狀住宅小區(qū)環(huán)繞，對自身地塊日照情況制約較大，四周道路已形成，公共界面完整設(shè)計(jì)愿景打造“品質(zhì)首改·舒適人居”產(chǎn)品1.

合理規(guī)劃各業(yè)態(tài)組合關(guān)系形成多業(yè)態(tài)互相借勢的合力2.

充分利用場地面寬資源戶戶極致南向面寬資源3.

合理定制產(chǎn)品提升產(chǎn)品力4.酒店級居住體驗(yàn)精細(xì)化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)5.

成本可控下的立面品質(zhì)提升02規(guī)劃設(shè)計(jì)Planninganddesign規(guī)劃設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)條件一、規(guī)劃條件（綜合）·用地面積：66284.61㎡·容積率：2.1237CD301-F04-1地塊用地紅線·用地面積：28588.87㎡規(guī)劃建筑控制線·密度：≤32%·容積率：1.0＜R≤1.5·綠地率：≤30%CD301-F04-1地塊CD303-B02地塊用地面積：28588.87㎡·用地面積：37695.74㎡用地紅線營銷條件（綜合）·密度：≤22%規(guī)劃建筑控制線·容積率：1.0＜R≤2.6·綠地率：≤35%戶型配比（面積比）：高層：95㎡（25%）115㎡（25%）18層：125㎡（20%）11層：125㎡（10%）135㎡（15%）165㎡（5%）CD303-B02地塊二、規(guī)劃條件（幼兒園/鄰里中心）用地面積：37695.74㎡CD301-F04-1地塊配套·6班幼兒園及3班托兒所：用地面積不少于4839㎡·社區(qū)服務(wù)站：建筑面積不少于700㎡·文化活動中站：建筑面積不少于500㎡·社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站：建筑面積不少于200㎡·老年日間照料中心：建筑面積不少于450㎡·小超市：建筑面積不少于120㎡三級土地價值-最好三級土地價值-較好一級

土地價

值-尚好規(guī)劃設(shè)計(jì)

量的測算面積（㎡）物業(yè)類型高層戶型面積比（%）

基礎(chǔ)面積預(yù)估

基礎(chǔ)套數(shù)預(yù)估3房

2衛(wèi)3房

2衛(wèi)4房

2衛(wèi)4房

2衛(wèi)4房

2衛(wèi)4房

2衛(wèi)住宅合計(jì)9525%25%20%10%15%5%33855.9133855.9127084.7313542.3620313.556771.1835629421610815041115125125135165項(xiàng)目建面構(gòu)成計(jì)容總建面約：140768.64㎡18F11F100%135423.641165社區(qū)配套：5345.00㎡其中：住宅135128.64㎡住宅總戶數(shù)預(yù)估：1162戶類型1:11F小高層售價：2萬類型2:18F高層售價：1.92萬類型3:27F高層售價：1.8萬幼兒園+托兒所：2910㎡鄰里中心：1970㎡其它配套：465㎡×13.6

個單元（T2）18F×6個單元（T2）

27F×6個單元（T4）11F住宅:135423.64㎡提高本案產(chǎn)品價值關(guān)鍵住宅產(chǎn)品不限價的情況下，如何提升高溢價產(chǎn)品面積占比和戶型產(chǎn)品力？住宅產(chǎn)品類型呈多樣性的情況下，如何規(guī)整產(chǎn)品組合，盡可能的減少產(chǎn)品類型？規(guī)劃設(shè)計(jì)

售樓處（幼兒園）落位▏選址幼兒園選址售樓處選址地鐵站地

鐵

站22景景新路3111新3路位置1：處在道路交叉口，噪音較大且安全性較差，用地范圍切分后，住宅用地范圍不規(guī)整，位置不合適位置1：處在道路交叉口，昭示性好西側(cè)市政道路交通能級低，通達(dá)性一般位置不合適位置2：處在道路中段位置，噪音和安全性能得到有效保障幼兒園用地范圍獨(dú)立，和住宅分區(qū)干凈，位置合適位置2：利用幼兒園場地獲得更多展示空間，通達(dá)性良好昭示性一般，占用幼兒園場地涉及后期拆改

位置不合適位置3：處在道路交叉口，昭示性好，且靠近地鐵站東側(cè)市政道路交通能級高，通達(dá)性佳位置合適幼兒園選址位置1，售樓處選址位置3，與現(xiàn)狀市政交通系統(tǒng)更好銜接，昭示性好，同時能為項(xiàng)目帶來更好的景觀空間營造規(guī)劃設(shè)計(jì)

產(chǎn)品選型金地·寶龍·新城湖城大境95

平力高雍湖國際95

平藍(lán)光雍錦半島125

平125

平125

平165

平萬科海上傳奇95

平新力渥園125

平中海左岸瀾庭125

平165

平125

平165

平住宅戶型配比要求：結(jié)論：125

㎡以下戶型以

3

房，3

面寬為主；125

㎡的戶型以

3.5-4

房，3.5

面寬為主；125

㎡以上戶型以

4

房，4

面寬為主；面積（㎡）

面積比（%）物業(yè)類型戶型備注3

房

2

衛(wèi)3

房

2

衛(wèi)4

房

2

衛(wèi)4

房

2

衛(wèi)4

房

2

衛(wèi)4

房

2

衛(wèi)9525%25%20%10%15%5%高層11512512513516518F面積段為營銷提供面寬數(shù)據(jù)相對正常，本案以不輸競品面寬數(shù)為原則進(jìn)行總圖設(shè)計(jì)。11F㎡㎡95、115

以

3

面寬，125、135、165

以

4

面寬選型，進(jìn)行強(qiáng)排測量土木鋪淘寶店：https://520/規(guī)劃設(shè)計(jì)

強(qiáng)排對比95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型3F6班幼兒園、3班托兒所6班幼兒園、3班托兒所6班幼兒園、3班托兒所16516513513511F11F16516513513511F11F北側(cè)地塊樓棟全單點(diǎn)布局北側(cè)地塊樓棟單點(diǎn)+拼接布局北側(cè)地塊樓棟單點(diǎn)+拼接布局不滿足營銷戶配比要求存在三單元拼接樓型北側(cè)地塊內(nèi)部景觀利用不充分北地塊內(nèi)部景觀空間切分比較碎產(chǎn)品力受限較大單戶面積增加過大95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型95戶型95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型115戶型125戶型135戶型165戶型6班幼兒園、3班托兒所16516510F16516511F北側(cè)地塊6F+11F產(chǎn)品組合布局中軸對稱布局中軸對稱布局不滿足營銷戶配比要求北側(cè)地塊充分利用內(nèi)部景觀北側(cè)地塊充分利用內(nèi)部景觀6F產(chǎn)品對項(xiàng)目貨值影響較大南側(cè)地塊建筑組團(tuán)感稍差南側(cè)地塊建筑組團(tuán)關(guān)系清晰根據(jù)總圖強(qiáng)排推導(dǎo)邏輯，結(jié)合地塊特性（東西向尺度寬、南北向尺度窄）選定中軸對稱布局為深化方向規(guī)劃設(shè)計(jì)

總圖推導(dǎo)95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型拿地方案強(qiáng)排方案提升方案項(xiàng)目場地內(nèi)景觀資源可進(jìn)一步挖掘價值中軸對稱布局，提升北地塊內(nèi)部景觀資源價值結(jié)合新的戶配比，提升南地塊對稱組團(tuán)關(guān)系深度挖掘南北地塊內(nèi)部景觀資源價值結(jié)合新的戶配比，深度挖掘產(chǎn)品力價值結(jié)合新的戶配比，重新組織產(chǎn)品規(guī)劃落位提升點(diǎn)1：減少北地塊沿路貨量，極致日照測算，形成2個較大的組團(tuán)花園，地庫經(jīng)濟(jì)性也得到保證提升點(diǎn)2：加大了高溢價產(chǎn)品的面寬，提高了產(chǎn)品競爭力規(guī)劃設(shè)計(jì)

總圖方案一本方案總貨值

25.54

億（不含地下室貨值）整體鳥瞰效果圖（方案一）18F

以上產(chǎn)品售價

1.8

萬11~18F

產(chǎn)品售價

1.9211F

及以下產(chǎn)品售價

2

萬思考沒有限價的條件下，嘗試突破戶配比限制以更少的產(chǎn)品類型，更有溢價的產(chǎn)品力突破貨值上限，為項(xiàng)目帶來超額回報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)

總圖方案二根據(jù)南昌市建設(shè)項(xiàng)目日照分析技術(shù)規(guī)則（2014

修訂）文件規(guī)定21左側(cè)示意圖中

1

和

2

位置樓棟處于規(guī)范要求的主客體

150

米以外，從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，我們進(jìn)行了疊加日照測算后，發(fā)現(xiàn)其對北面現(xiàn)狀建筑存在影響日照的隱患。方案二針對此項(xiàng)風(fēng)險隱患，通過對圖中

1

和

2

位置樓棟進(jìn)行了降層處理，26F

降至

18F，增加項(xiàng)目貨值同時規(guī)避掉影響日照的隱患。規(guī)劃設(shè)計(jì)

總圖推導(dǎo)11F11F11F11F95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型方案一突破方案二深度挖掘南北地塊內(nèi)部景觀資源價值嘗試突破配比限制，追求獲取更高貨值更少的產(chǎn)品類型，更有溢價的產(chǎn)品力高度匹配戶配比要求，更有溢價的產(chǎn)品力提升點(diǎn)

1：

極致化壓縮

18F

以上樓棟數(shù)，從方案一的

6

棟

T4（95+115）大高提升到突破方案二的

3

棟

T4(95+95)

大高。提升點(diǎn)2：將115面積段產(chǎn)品由大高轉(zhuǎn)化為小高層，提升更有溢價的產(chǎn)品力同時增加項(xiàng)目貨值。規(guī)劃設(shè)計(jì)

總圖方案二本方案總貨值

25.78

億（不含地下室貨值）整體鳥瞰效果圖（方案二）規(guī)劃設(shè)計(jì)

方案對比總圖方案一

(

主推

)總圖方案二(突破方案)深度挖掘南北地塊內(nèi)部景觀資源價值高度匹配戶配比要求，更有溢價的產(chǎn)品力嘗試突破配比限制，追求獲取更高貨值更少的產(chǎn)品類型，更有溢價的產(chǎn)品力高層（18F以上）：66551.64方

單價1.8萬

貨值：11.98億高層（18F以上）：29971.64方

單價1.8萬

貨值：5.39億數(shù)據(jù)小高層（11~18F）：26624方單價1.92萬

貨值：5.11億小高層（11~18F）：88292方單價1.92萬

貨值：16.95億洋房（11F及以下）：42248方

單價2萬

貨值：8.45億洋房（11F及以下）：17160方

單價2萬

貨值：3.43億本方案總貨值

25.54

億（不含地下室貨值）本方案總貨值

25.78

億（不含地下室貨值）產(chǎn)品分析PRODUCTANALYSIS方案一方案二甲方要求（面積比）25%面積段套數(shù)總面積面積比套數(shù)比95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型95戶型115戶型125戶型135戶型165戶型甲方要求（面積比）25%面積段套數(shù)總面積面積比套數(shù)比高層96.0116.0128.0137.0128.0137.0168.0170.031220836013229971.64241284608022.1%17.8%34.0%13.4%27.7%18.5%31.9%11.7%98312312208106164363057635976266241356822632604822.6%26.6%19.7%10.0%16.7%4.5%27.4%27.4%18.3%9.3%14.4%3.2%25%20%高層11512812813816825%20%10%15%小高層小高層1808410%15%5%洋房洋房70405959067208507.1%5.0%0.6%6.2%3.5%0.4%5%合計(jì)1138135424100%100%100%頂部大平層合計(jì)1127135423.64100.0%100.0%100%交通分析TRAFFIICANALYSIS方案一方案二車行出入口人行出入口車行流線消防流線市政道路地庫出入口消防登高面地庫分析BASEMENTANALYSIS方案一方案二CD303-B02

地塊CD301-F04-1

地塊CD301-F04-1

地塊CD303-B02

地塊CD303-B02

地C

D塊303-B02

地塊人防范圍示意人防范圍示意CD301-F04-1

地塊CD303-B02

地塊地庫車位數(shù)CD301-F04-1

地塊CD303-B02

地塊地庫車位數(shù)合計(jì)：1453

輛合計(jì)：1453

輛地庫車位數(shù)：499

輛地庫車位數(shù)：954

輛地庫車位數(shù)：480

輛地庫車位數(shù)：973

輛車庫面積車庫面積車庫面積：17964

平方米(

含非機(jī)動車庫

392.70

平方米）

(

含非機(jī)動車庫

953.70

平方米）單車指標(biāo)：36.0（全口徑）

單車指標(biāo)：34.0（全口徑）車庫面積：32436

平方米車庫面積：17088

平方米車庫面積：32984.70

平方米合計(jì)：50400

平方米合計(jì)：50072.70

平方米(

含非機(jī)動車庫

487.90

平方米）

(

含非機(jī)動車庫

856.80

平方米）單車指標(biāo)：35.6（全口徑）

單車指標(biāo)：33.9（全口徑）綜合單車指標(biāo)：34.69（全口徑）綜合單車指標(biāo)：34.46（全口徑）日照分析SUNANALYSIS方案一方案二北側(cè)現(xiàn)狀住宅實(shí)景照片備注：北側(cè)現(xiàn)狀住宅日照窗臺高度按3.1米（2.2儲藏室+0.9窗臺）備注：北側(cè)現(xiàn)狀住宅日照窗臺高度按3.1米（2.2儲藏室+0.9窗臺）日照分析說明1.分析軟件：眾智日照分析軟件2.

南昌市區(qū)：東經(jīng)115°

55′北緯

28°

40′住宅：大寒日8時-16時；2小時6.有效日照時間帶結(jié)論：經(jīng)測算，本方案日照符合南昌市建設(shè)項(xiàng)目日照分析技術(shù)規(guī)定要求。幼兒園：冬至日9時-15時；3小時3.計(jì)算基準(zhǔn)年：公元2001年4.時間間隔：不大于1分鐘5.有效日照入射角：不小于5°養(yǎng)老用房：冬至日9時-15時；2小時7.

對有效日照時間帶內(nèi)超過

5

分鐘的時段進(jìn)行累加儀式感讓生活從“將就”變成“講究”歸家之路尊崇感星級主入口尊崇感星級主入口歸廬形象展示，社區(qū)入口儀式感讓生活從“將就”變成“講究”歸家之路尊崇感星級主入口尊崇感星級主入口愉悅感下沉庭院洗塵禮儀前場，情緒過度儀式感讓生活從“將就”變成“講究”歸家之路尊崇感星級主入口舒適感定制歸家景觀路尊崇感星級主入口愉悅感下沉庭院舒適感定制歸家景觀路景觀客廳，景觀活力儀式感讓生活從“將就”變成“講究”歸家之路尊崇感星級主入口高貴感舒適感歷久彌新的立面定制歸家景觀路尊崇感星級主入口愉悅感下沉庭院高貴感歷久彌新的立面舒適感定制歸家景觀路閑適靜謐，營造大院氛圍儀式感讓生活從“將就”變成“講究”歸家之路尊崇感星級主入口高貴感舒適感歷久彌新的立面定制歸家景觀路歸屬感地上地下雙大堂尊崇感星級主入口愉悅感下沉庭院高貴感歷久彌新的立面歸屬感地上地下雙大堂舒適感定制歸家景觀路登庭地下地上，入口大堂和樂時光03戶型設(shè)計(jì)Apartmentlayoutdesign規(guī)范解讀挖掘底線陽臺飄窗居室客廳上空居室4500mm客廳主生活陽臺1

南向或東西向主生活陽臺凈深應(yīng)≤2100mm飄窗2100mm700mm凸窗突出外墻距離≤700mm寬度≤開間70%1200mm挑空高度≤4.5m次生活陽臺居室挑空面積≤底層套內(nèi)建筑面積（含陽臺）20%設(shè)備平臺設(shè)備平臺無法做躍層產(chǎn)品23北向或東西向主生活陽臺凈深應(yīng)≤1200mm居室陽臺面積≤套內(nèi)面積*15%(超高層住宅控制在20%)不得與戶內(nèi)及陽臺連接不得在結(jié)構(gòu)內(nèi)不超該層總建筑面積的3%

且最大不超過5平競品對標(biāo)硬核打擊選取市面銷售火爆樓盤作為研究樣本，通過數(shù)據(jù)分析看趨勢規(guī)律m2m2m26500m2萬科海上明月

小高層

+

高層

1中海左岸瀾庭

高層18200湖城大境·金地廣場高層13500力高雍湖國際

高層+洋房價格待定正榮棠悅高層+洋房15000m2萬科海上傳奇18400m2湖畔學(xué)苑

小高層16500新力時代廣場

高層+洋房16700m2新力渥園

高層+洋房14500m2藍(lán)光雍錦半島

小高層+高層15800m2聯(lián)發(fā)時代天階

高層價格待定競品規(guī)劃分析COMPETITIVEPRODUCTPLANNINGANALYSIS22綠地玫瑰城8000m2金地·湖城大境小高層+高層13800m

贛電東方城多層+高層+洋房14000m競品對標(biāo)硬核打擊面積段↑95↓↑115↓↑125↓金地·寶龍·湖城大境·金地廣場樓盤戶型開間綠地玫瑰城聯(lián)發(fā)時代天階

萬科海上傳奇

萬科海上明月

正榮棠悅保利金香檳新城湖城大境23333334居室數(shù)

3房

3房

3房

3房

3房

3+1房

3+1房

4房√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√明衛(wèi)雙衛(wèi)玄關(guān)南北通透特征總結(jié)：高層95-115主要為三房配置，全明設(shè)計(jì)；125為四房配置，南北通透競品對標(biāo)硬核打擊面積段↑125↓↑135↓↑165↓樓盤戶型開間新力渥園

中海左岸瀾庭

湖畔學(xué)苑

新力時代廣場

贛電東方城

中海左岸瀾庭

萬科海上明月3443444居室數(shù)

3房

4房

4房

4房

4房

4房

4房√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√明衛(wèi)雙衛(wèi)玄關(guān)南北通透特征總結(jié)：125-165主要配置為四房兩廳兩衛(wèi)，南向四開間，全南北通透設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略“人無我有

人有我優(yōu)”功

能

空

間

面

寬

數(shù)

據(jù)

社

交

場

景優(yōu)

于

市

場

競

品

不

輸

于

市

場

競

品

創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念植入22戶型展示-165m

+165m

(T2洋房）34+1房2廳3衛(wèi)1721234567全明電梯廳獨(dú)立入戶中西廚結(jié)合，LDK模式南北雙陽臺645書房結(jié)合LDKM一體化雙套間設(shè)計(jì)步入式衣帽間主衛(wèi)五件套套內(nèi)面積

陽臺全面積

建筑面積編號特征得房率(㎡）142.92142.92(㎡）13.2613.26(㎡）167.26167.26DD1651654+1房2廳3衛(wèi)4+1房2廳3衛(wèi)85.45%2戶型PK-165m

(T2洋房）本案·167m2中海左岸瀾庭·158m24+1房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)14412323LDK一體化智慧餐廚

傳統(tǒng)餐廚模式1書房結(jié)合LDKM一體化設(shè)計(jì)

4房，無可變空間2主臥、次臥雙套間設(shè)計(jì)

僅主臥套間3主衛(wèi)五件套配置

主衛(wèi)配置較低422戶型展示-165m

+165m

(T2洋房）報(bào)規(guī)按照屋面來報(bào)報(bào)規(guī)按照屋面來報(bào)4+1房2廳3衛(wèi)1234567全明電梯廳獨(dú)立入戶中西廚結(jié)合，LDK模式超大露臺附贈31264.5米跳空客廳設(shè)計(jì)雙套間設(shè)計(jì)3457步入式衣帽間主臥帶獨(dú)立書房4.5米高餐客廳上空（住宅允許客廳挑空，挑空高度不大于4.5米，且挑空面積不大于其底層套內(nèi)建筑面積（含陽臺）20%）頂層平面圖戶型面積：168㎡22戶型展示-165m

+165m

(T2洋房）4+1房2廳3衛(wèi)1報(bào)規(guī)不體現(xiàn)采光井，結(jié)構(gòu)出假圖中西廚結(jié)合，LDK模式南北雙陽臺23

書房結(jié)合LDKM一體化24567雙套間設(shè)計(jì)步入式衣帽間主衛(wèi)五件套6517地下夾層附贈3

4報(bào)規(guī)不體現(xiàn)采光井，結(jié)構(gòu)出假圖室內(nèi)外高差0.15m覆土1.5m2.85m2.4m地下夾層（首層附贈）地下一層（儲藏間）地庫3.6m首層平面圖地下夾層平面圖22戶型展示-135m

+135m

(T2洋房）4房2廳2衛(wèi)12312345獨(dú)梯入戶LDK一體化設(shè)計(jì)智慧餐廚南北通透5雙面寬陽臺4豪華主臥套，步入式衣帽套內(nèi)面積

陽臺全面積

建筑面積編號特征得房率(㎡）112.85112.85(㎡）13.1413.14(㎡）136.55136.55DD1351354房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)82.64%2戶型PK-135m

(T2洋房）本案·136m24房2廳2衛(wèi)湖畔學(xué)苑·136m24房2廳2衛(wèi)13.1m412.4m43322LDK一體化智慧餐廚

傳統(tǒng)餐廚模式1雙面寬陽臺

單面寬陽臺2豪華主臥套，步入式衣帽間

傳統(tǒng)主臥格局3主衛(wèi)尺度舒適

主衛(wèi)空間較局促422戶型展示-125m

+125m

(T2中高）4房2廳2衛(wèi)1234南北通透2LDK一體化設(shè)計(jì)智慧餐廚雙面寬陽臺41豪華主臥套，步入式衣帽3套內(nèi)面積

陽臺全面積

建筑面積編號特征得房率(㎡）104.88104.88(㎡）12.6012.60(㎡）128.80128.80DD1251254房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)81.43%2戶型PK-125m

(T2中高）本案·128m24房2廳2衛(wèi)中海左岸瀾庭·128m24房2廳2衛(wèi)4232311入戶玄關(guān)對景

入戶玄關(guān)對臥室門1LDK一體化智慧餐廚

傳統(tǒng)餐廚模式2超大方廳

餐廳面寬較小32222戶型展示-115m

+

95m

+

95m

+115m

(T4高層）3房2廳2衛(wèi)1234LDK一體化設(shè)計(jì)雙面寬陽臺311干濕分離衛(wèi)生間豪華主臥套442套內(nèi)面積

陽臺全面積

建筑面積編號特征得房率(㎡）88.3677.87(㎡）12.245.87(㎡）112.1698.84DE115953房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)78.78%2戶型PK-115m

(T4高層）本案·112m23房2廳2衛(wèi)萬科海上明月·114m23房2廳2衛(wèi)323.1m2.6m321.8m111.5m1.8m進(jìn)深景觀陽臺

1.5m進(jìn)深陽臺1干濕分離衛(wèi)生間

衛(wèi)生間無干濕分離2主衛(wèi)尺度舒適

主衛(wèi)空間較局促32戶型PK-95m

(T4高層）本案·98m23房2廳2衛(wèi)聯(lián)發(fā)時代天階·96m23房2廳2衛(wèi)113322入戶玄關(guān)柜

入戶空間較小無玄關(guān)柜1LKD一體化設(shè)計(jì)

餐廚關(guān)系差2北向無凹槽，衛(wèi)生間采光較好

受凹槽影響，衛(wèi)生間采光較差3戶型級差表格局客廳餐廳主臥次臥

13.3*3.53.0*3.83.0*3.43.0*3.52.9*3.3次臥

23.1*3.83.0*3.42.9*3.62.4*3.12.6*2.5次臥

32.7*3.62.7*3.12.9*2.7廚房主衛(wèi)2.6*3.61.7*3.11.7*2.71.7*3.11.7*2.5公衛(wèi)次衛(wèi)165135125115954+1

房

2

廳

34

房

2

廳

2

衛(wèi)4

房

2

廳

2

衛(wèi)3

房

2

廳

2

衛(wèi)3

房

2

廳

2

衛(wèi)5.6*4.24.2*3.83.9*3.63.9*3.53.4*3.35.6*2.64.2*2.43.9*2.72.7*3.13.4*2.53.9*5.43.6*5.13.4*4.83.4*4.83.2*4.63.0*2.12.6*2.43.0*2.21.8*3.12.8*1.71.7*2.61.7*3.11.7*2.71.7*3.11.7*2.52.1*2.104立面設(shè)計(jì)Facadedesign競品項(xiàng)目分析COMPETITIVEANALYSIS現(xiàn)代典雅現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格新亞洲現(xiàn)代典雅新亞洲中海·左岸瀾庭萬科·海上明月弘陽中梁·時光天樾正榮棠悅旭輝·高新江來金地寶龍·新城湖城大境周邊競品立面風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格及現(xiàn)代典雅風(fēng)格居多現(xiàn)代風(fēng)格符合南昌城市風(fēng)貌，強(qiáng)調(diào)精致簡約，時代創(chuàng)新，底蘊(yùn)傳承立面設(shè)計(jì)facade

design當(dāng)前主流立面風(fēng)格典雅風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格SCDA扎哈風(fēng)格立面設(shè)計(jì)-住宅立面facade

design立面設(shè)計(jì)策略一：

呼應(yīng)周邊立面風(fēng)格有利于營造統(tǒng)一協(xié)調(diào)的區(qū)域形象滿足南昌當(dāng)?shù)仫L(fēng)貌及色彩要求立面設(shè)計(jì)策略二：

公建化立面設(shè)設(shè)計(jì)A

R

C

H

I

T

E

C

T

U

R

A

LL

O

G

I

C立

面

邏

輯

演

變立

面

設(shè)

計(jì)

以

現(xiàn)

代

構(gòu)

成

為

基

調(diào)重

視

比

例

細(xì)

節(jié)

推

敲簡

潔

明

快

而

不

失

精

致原

始

形

體豎

向

劃

分虛

實(shí)

變

化橫

向

劃

分立面設(shè)計(jì)

-

住宅立面facade

design立面設(shè)計(jì)

-

住宅立面Balancefacade

design平衡統(tǒng)一，穩(wěn)重尊貴立面設(shè)計(jì)

-

住宅立面facade

design立面設(shè)計(jì)

-

住宅立面facade

design景觀環(huán)繞，歸家出入間，亦或鄰里偶遇時這里即為睦鄰交流空間立面設(shè)計(jì)-住宅立面facade

design風(fēng)雨連廊引導(dǎo)，結(jié)合小區(qū)內(nèi)部空間景觀體系，步移每次歸家都猶如游園之趣立面設(shè)計(jì)

-

住宅立面facade

design主客相會，老少齊聚歡樂之地亦可成為沉吟靜思獨(dú)樂之所立面設(shè)計(jì)

-

住宅入口facade

design生活讓我懂得了“回家的誘惑”立面設(shè)計(jì)

-

住宅立面材質(zhì)分析facade

design？控成本高品質(zhì)立面如何打造四大策略策略二策略一策略三策略四成本分配形體比例材料選擇細(xì)部設(shè)計(jì)策略一：成本分配策略二：形體比例·細(xì)分立面敏感區(qū)（高、中、低）·形體比例是建筑的骨架，決定整體的氣質(zhì)呈現(xiàn)·構(gòu)圖的變化可以使建筑立面豐富多變中敏感區(qū)-頭部造型（遠(yuǎn)人尺度）高敏感部位-石材、鋁板中敏感部位-真石漆·形體比例是塑造建筑特點(diǎn)及標(biāo)識度的關(guān)鍵因素·形體與比例在城市界面尺度下，決定社區(qū)的品質(zhì)和基調(diào)低敏感部位-涂料、抹灰中敏感區(qū)-標(biāo)準(zhǔn)段（遠(yuǎn)人尺度）·近人尺度以品質(zhì)優(yōu)先，使用高檔材料·細(xì)部材料可高低（材料成本）搭配使用，揚(yáng)長避短，提升品質(zhì)低敏感區(qū)-視野盲點(diǎn)（遠(yuǎn)人尺度）經(jīng)典對稱非對稱曲線框曲線線腳曲線構(gòu)圖體塊穿插空中院落高敏感區(qū)

-

基座

/

大堂（近人尺度）塑造好的構(gòu)圖是在控制成本下實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)立面的第一步策略三：材料選擇策略四：細(xì)部設(shè)計(jì)·仿石涂料也能實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)效果-·涂料拼色也能做出藝術(shù)化立面-·金屬漆的運(yùn)用-種類繁多、效果逼真、價格合理合理的色彩搭配也能美出天際只要工藝到位，滿滿的高級感石材的顏值、面磚的價格·仿石面磚運(yùn)用-分縫涂料分縫模仿鋁板/石材效果仿幕墻利用窗墻體系實(shí)現(xiàn)幕墻效果窗戶分隔窗戶分隔盡量簡潔、顏值更高·線腳材質(zhì)對立面品質(zhì)至關(guān)重要-成品型材、鋁板線腳、GRC、EPS、保溫條、混凝土屋頂線腳線腳精細(xì)化設(shè)計(jì)入口仿石涂料效果涂料拼色效果金屬漆的運(yùn)用仿石面磚運(yùn)用線腳材質(zhì)屋頂不做構(gòu)架，低成本也能高顏值高品質(zhì)單元入口更易體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)實(shí)景效果展示時代·成都金牛低成本控制下的精細(xì)化立面項(xiàng)目展示金地·余姚華璟庭旭輝·貴陽觀云金地·嘉興悅峰里旭輝·蘇州云起平江融創(chuàng)·武漢江晚庭立面設(shè)計(jì)

-

其他立面意向（高層）facade

design立面設(shè)計(jì)

-

其他立面意向（洋房）facade

design立面設(shè)計(jì)

-

幼兒園立面意向facade

design05示范區(qū)設(shè)計(jì)Aalescenterdesign示范區(qū)設(shè)計(jì)

-

選址分析display

areaanalysis示范區(qū)候選位置一

-

強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)角昭示性科技城站1.

街角位置，展示性好示范區(qū)核心問題2.

靠近地鐵站，人流來向集中，便于展示3.

利用配套改造售樓處，減少后期外立面拆改Q1:

如何最小化占地以保證大區(qū)貨值及車庫布局；提升

品質(zhì)感Q2:

如何利用賣場樓盤，吸地鐵人流來向引目標(biāo)人群；昭示性示范區(qū)Q3:

如何打造提升項(xiàng)目示范區(qū)候選位置一的品牌認(rèn)知基地CD301-F04-1示范區(qū)候選位置二

-

強(qiáng)調(diào)儀式感歸家1.

可結(jié)合小區(qū)出入口整體打造，后期“零”拆改，所見即所得示范區(qū)候選位置二2.

提升社區(qū)入口品質(zhì)，吸引客流3.

結(jié)合歸家流線，多趣味空間展示基地CD303-B02結(jié)合規(guī)劃條件及方案建議按位置一、位置二進(jìn)行示范區(qū)設(shè)計(jì)示范區(qū)設(shè)計(jì)

-

流線分析exemplesanalysis方向一轉(zhuǎn)角售樓處利用小區(qū)配套用房后期外立面不改造，盡量減少成本投入形體規(guī)整，利于施工科技城站停車區(qū)前場景觀儀式入口停車區(qū)車行入口后場景觀售樓處樣板間（2F）前場景觀人行