保利地塊鄭州項(xiàng)目（公寓+商業(yè)+住宅）投標(biāo)方案設(shè)計(jì)

鄭州鄭州市劉莊E-04-01地塊項(xiàng)目概念方金2022.01E-04-01基地

規(guī)劃研判

分析地塊CHAPTER

01壹概況：基地研判BASE

JUDGEMENT14基地研判BASE

JUDGEMENT[]區(qū)位特征[鄭州客運(yùn)北站]SITE0.7公里四環(huán)稀缺之地[]老城核心區(qū)龍湖CBD西翼城市發(fā)展中心之軸[鄭州北站][鄭州[紫荊山商

]][][二七商圈][鄭州北站]14基地研判BASE

JUDGEMENT區(qū)位交通劉莊地鐵站SITE交通便利柳林地鐵站周邊交通道路完善接駁快速路與連霍高速緊鄰地鐵2號(hào)線地鐵2號(hào)線1基地研判BASE

JUDGEMENT往來市區(qū)核心樞紐周邊交通通達(dá)性高柳莊立交橋劉莊站鄭州客運(yùn)北站SITE中州大道基地通達(dá)性良好毗鄰多條主干道西靠鄭州客運(yùn)北站及地鐵至龍湖濕地方向至鄭州市區(qū)[資源分析]賈魯河15分鐘生活圈內(nèi)配套完善SITE大河村遺址館魏河鄭州七中鄭州市金水區(qū)藝術(shù)小學(xué)金水區(qū)總醫(yī)院鄭州康寧醫(yī)院丹尼斯商業(yè)綜合大廈鄭州海洋館左岸商業(yè)街北晨商業(yè)步行街河南省煤炭總醫(yī)院鄭州市第七十六中學(xué)金水區(qū)文化路一小鄭州市動(dòng)物園河南農(nóng)業(yè)大學(xué)鄭州大學(xué)（北校區(qū)）人民廣場(chǎng)鄭州市第七中學(xué)1基地研判BASE

JUDGEMENT[基地現(xiàn)狀分析]東側(cè)家具城東北側(cè)柳林立交橋213基地周邊暫未形成良好居住氛圍，未來可期西側(cè)客運(yùn)站4北側(cè)城市綠地南側(cè)住宅區(qū)236415SITE

E-04-016

西側(cè)安置住用地5基地特征規(guī)劃交通TRAFFIC景觀LANDSCAPE配套URBANPLANNING城市核心板塊規(guī)劃重點(diǎn)打造毗鄰城市快速路和軌道樞紐，交通便捷靠近龍湖公園，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚龍湖金融中心，景觀資源豐富，四環(huán)內(nèi)稀缺土地資源！CHAPTER

02貳布局：規(guī)劃分析PLANNING

ANALYSIS土木鋪淘寶店：https://520/規(guī)劃基本條件1.用地性質(zhì)：二類居住用地2.用地面積：79273㎡3.建筑密度：＜25%4.綠化率：＞30%5.建筑容積率：＜3.2街坊路（寬10米）核心限制條件

建筑高度：＜56/59M（航空限高）

住宅兼容商業(yè)，兼容商業(yè)建筑比例不大于地上總建筑面積的20%且不低于12%（約30441㎡）限高56m限高59m

日照：需滿足大寒日2小時(shí)日照要求，其中小于10%的戶數(shù)可滿足1-2小時(shí)日照

裝配式：現(xiàn)階段方案按3%獎(jiǎng)勵(lì)面積考慮（約為7610㎡）禁止機(jī)動(dòng)車開口區(qū)域總計(jì)約為3.31的容積率（總量261284）周邊日照限制避免影響西側(cè)地塊日照，基地西側(cè)建筑排布受限基地西側(cè)區(qū)域高度受限

對(duì)西側(cè)住宅建筑本不滿足日照要求，現(xiàn)日照不惡化

對(duì)西側(cè)住宅建筑本滿足日照要求，現(xiàn)仍使其滿足最低標(biāo)準(zhǔn)（大寒日2小時(shí)日照）1：西側(cè)住宅不惡化住宅1根據(jù)現(xiàn)有日照計(jì)算，基地西側(cè)住宅3西戶1-5層均不滿足日照要求，現(xiàn)日照不能使其惡化。30m40m50m30m40m50m59m住宅259m56m2：西側(cè)住宅需滿足最低日照標(biāo)準(zhǔn)住宅330m可建高度40m可建高度50m可建高度59m可建高度根據(jù)現(xiàn)有日照計(jì)算，基地西側(cè)住宅1和住宅2日照要求，現(xiàn)日照需使其滿足最低標(biāo)準(zhǔn)。56m可建高度住宅、商業(yè)土地價(jià)值研判[土地價(jià)值—住宅][土地價(jià)值—商業(yè)]SITESITE住宅價(jià)值梯度商業(yè)價(jià)值梯度1、東沿快速路，有噪音影響，價(jià)值一般2、北側(cè)有高容積率商務(wù)用地，價(jià)值一般1、東南角鄰小塊商業(yè)用地，商業(yè)價(jià)值一般低高低高2、基地北側(cè)有高容積率商務(wù)用地，商業(yè)氛圍好，價(jià)值最大3、基地庭院內(nèi)部?jī)r(jià)值較大公建用地價(jià)值研判落位一落位二商務(wù)用地商務(wù)用地商務(wù)用地商務(wù)用地商業(yè)商業(yè)?

北側(cè)高容積率商務(wù)用地，公建互動(dòng)形成組團(tuán)南側(cè)商業(yè)用地×?體量小，無(wú)法形成商辦氛圍?

對(duì)場(chǎng)地內(nèi)住宅日照遮擋?

東側(cè)不可設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口?

沿路商業(yè)界面最大化合理不合理?

西側(cè)可設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口公建沿北側(cè)商務(wù)用地集中設(shè)置，易于形成整體商務(wù)氛圍！核心訴求整體原則：盡量控制商業(yè)體量，以住宅最大化設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)戶型面積戶型套占比ABDE95115/120140165-180合計(jì)35%30%25%10%100%三房三房四房四房產(chǎn)品類型面積40占比70%30%70%30%loft553040公寓平層公寓整體以95-120快銷產(chǎn)品保證現(xiàn)金流；公寓產(chǎn)品以lof

t產(chǎn)品最大化為原則采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品排布除175面積段外均采用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化戶型最大化利用70米面寬限制僅17%標(biāo)準(zhǔn)化率82%標(biāo)準(zhǔn)化率外圍一圈更換非標(biāo)產(chǎn)品標(biāo)化樓棟住宅量缺4.45w方（含3%裝配式獎(jiǎng)勵(lì)）配套缺0.77w方住宅量缺2.52w方（含3%裝配式獎(jiǎng)勵(lì)）配套缺0.77w方總計(jì)缺5.22w方總計(jì)缺3.29w方住宅僅17%標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，仍缺3如何破題？用足面寬70米限制

保證產(chǎn)品舒適性布局研究：邊套2面寬，中間套3面?

175為4面寬產(chǎn)品?

住宅間距大?

商業(yè)價(jià)值較弱?

無(wú)loft產(chǎn)品面積戶數(shù)520837243216面積面積比戶數(shù)比95.0049400.0022.29%

28.63%120.00140.00175.00100449.00

45.31%

46.09%34020.0037800.0015.35%

13.38%17.05%

11.89%95戶型/3面寬140戶型/2面寬175戶型/4面寬商業(yè)及配套公寓幼兒園120戶型/2-3面寬極限場(chǎng)地內(nèi)如何最大化LOF

T產(chǎn)品，最優(yōu)化商業(yè)價(jià)值宏

安

路SOHO漢王路LOFT商業(yè)及配套公建一層平面圖公建沿街效果方案1

[

極致景觀

產(chǎn)品均好

]規(guī)劃亮點(diǎn)：?

超大組團(tuán)景觀7F?

175面積段為4面寬產(chǎn)品?

公寓為loft+soho產(chǎn)品?

商業(yè)進(jìn)深合理，去化快15F4F7F地上計(jì)容建筑面積：

253673.60㎡住宅建筑面積：

212747.18㎡3%裝配式獎(jiǎng)勵(lì)面積（住宅）：7610.21㎡配套建筑面積：

7516㎡公寓建筑面積：

26440.83㎡商業(yè)建筑面積：

4000㎡面積段95.00戶數(shù)456858318144面積面積比20.08%47.52%20.64%11.77%戶數(shù)比25.68%48.31%17.91%8.11%44232.00104685.0045474.0025920.00120.00140.00175.00總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)鄭州市E-04-01地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目用地面積數(shù)值備注建筑限高59m/56m79,273.00㎡334,107.46㎡261,283.81㎡253,673.60㎡212,747.18㎡2,970.00㎡總建筑面積地上總建筑面積地上計(jì)容總建筑面積居住建筑面積幼兒園含7653.41㎡的裝配式獎(jiǎng)勵(lì)9班幼兒園；用地面積4860㎡7,516㎡配套用房710.40㎡按照建筑面積

㎡

百戶的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)用房，且最小建筑面積不小于200㎡。40

/社區(qū)綜合服務(wù)用房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站規(guī)定達(dá)到3千人獨(dú)立地段的社區(qū)應(yīng)設(shè)衛(wèi)生服務(wù)站，最小建筑面積不得小于150㎡，宜與其他非獨(dú)立占地的公配設(shè)施組合設(shè)置150.00㎡681.98㎡532.80㎡人均用地面積應(yīng)不低于0.1㎡/人，人均建筑面積應(yīng)不低于0.12㎡/人文化活動(dòng)中心居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積

㎡

百戶總建筑面積超過2萬(wàn)㎡至20萬(wàn)㎡部分，按照4‰的比例配置；超過20萬(wàn)㎡至30萬(wàn)㎡部分，按照3‰的比例配置且≥80㎡30

/1,205.00㎡物業(yè)管理用房710.40㎡200.00㎡250.00㎡390.00㎡120.00㎡60.00㎡90.00㎡2,000.00㎡20.00㎡140.00㎡160.00㎡95.00㎡26,440.83㎡4,000.00㎡7610.21m272,824㎡72,824㎡20,903㎡51,921㎡3.20～0.1

0.3萬(wàn)人的居住街坊應(yīng)按建筑面積不少于

㎡

百戶設(shè)置便民店40

/社區(qū)便民店熱交換站規(guī)劃規(guī)定：其中

其中200-300㎡50-350㎡二次供水加壓泵站變電室㎡

服務(wù)半徑40-130

/250m通訊綜合接入機(jī)房公廁60-200㎡每處建筑面積

㎡60樓宇黨組織工作用房街道辦事處治安聯(lián)防站開閉所社區(qū)居委會(huì)生活垃圾收集站公寓商業(yè)裝配式獎(jiǎng)勵(lì)面積（不計(jì)容）地下總建筑面積（不計(jì)容）地下車庫(kù)面積地上計(jì)容總建筑面積的3%按單車

㎡35地上總建筑面積的8%人防車庫(kù)面積普通車庫(kù)面積容積率其中詳規(guī)：3.2以內(nèi)19,021㎡3,522㎡1,188㎡14,311㎡23.99%建筑占地面積商業(yè)占地幼兒園占地住宅占地面積建筑密度詳規(guī)：＜25%詳規(guī)：＞30%30.00%綠地率總戶數(shù)總?cè)丝?,776戶5,683人2,312輛231輛2,081輛597輛每戶3.2人機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位地下停車位規(guī)定不能超過10%，暫考慮臨時(shí)停車位小區(qū)內(nèi)部人車完全分流其中人防區(qū)停車位普通區(qū)停車位非機(jī)動(dòng)車停車位停車為35㎡/輛其中1,483輛4,119輛總體鳥瞰圖景觀升級(jí)社區(qū)中央大尺度公COMMUNITYCENTRAL

PARK景觀分析?

超大景觀尺度?

景觀視野開闊?

中心花園產(chǎn)品分布住宅配比：95房型：25.68%120房型：48.31%140房型：17.91%175房型：8.11%圖例：95面積段/3面寬120面積段/2-3面寬140面積段/2面寬175面積段/4面寬商業(yè)及配套公寓（LOFT+SOHO）幼兒園交通分析圖例：車行路線人行路線地下車庫(kù)出入口小區(qū)出入口街坊路流線街坊路出入口消防分析圖例：消防登高場(chǎng)地消防出入口消防流線項(xiàng)目分期一期建設(shè)打造中心景觀，提升產(chǎn)品溢價(jià)，資金快速回籠二期建設(shè)完善配套，進(jìn)一步提升小區(qū)品質(zhì)二期一期地下車庫(kù)平面圖地下一層建筑面積：57808㎡地下二層建筑面積：15016㎡車位數(shù)：430個(gè)車位數(shù)：1651個(gè)地下總建筑面積：72824㎡（其中人防面積：20903㎡）地下總車位數(shù)：2081個(gè)車位地庫(kù)出入口人防區(qū)住宅地下室日照分析?圖中所示數(shù)字為該點(diǎn)累計(jì)日照小時(shí)數(shù)?日照選用標(biāo)準(zhǔn)：住宅日照標(biāo)準(zhǔn)：大寒日8:00—16:00采樣間隔：1分鐘采樣間距：1.0米計(jì)算高度：住宅取首層窗臺(tái)高0.9米滿足90%戶住宅大寒日可以獲得2小時(shí)日照要求；10%戶住宅大寒日可以獲得1小時(shí)日照要求。幼兒園滿足冬至日3小時(shí)日照要求共169戶日照滿足一小時(shí)不足兩小時(shí)日照，占總戶數(shù)9.5%街坊路看似是限制條件，如何將不利

轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的亮點(diǎn)高強(qiáng)度地塊中產(chǎn)品力是否到達(dá)極限產(chǎn)品能否再次創(chuàng)新，提升溢價(jià)街坊路基本定義控規(guī)及規(guī)劃定義要求：1、《鄭州市金水區(qū)劉莊村、杓袁村城中村改造（二期）控制性詳細(xì)規(guī)劃》街坊道路只確定道路寬度，街坊路線形在后期修規(guī)中予以落實(shí)。2、《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2019修訂版）》【街坊路】作為城市支路的補(bǔ)充，計(jì)入路網(wǎng)密度統(tǒng)計(jì)，是利用項(xiàng)目?jī)?nèi)部土地街坊路（規(guī)劃）設(shè)置的以服務(wù)功能為主的道路。街坊路應(yīng)提供外部公共通行條件，應(yīng)控？制出入口位置及寬度，道路線型可結(jié)合項(xiàng)目方案進(jìn)行調(diào)整，街坊路可參與用地指標(biāo)平衡，必要時(shí)為市政管網(wǎng)提供敷設(shè)條件。街坊路（已建）優(yōu)化街坊路，提升社區(qū)活力！策略一上海翰創(chuàng)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司未來社區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)浙江省關(guān)于“未來社區(qū)”理念的啟發(fā)國(guó)家政策鼎力推行的先行示范地緣

動(dòng)因TheRegional

Motivation全國(guó)第一批特色小鎮(zhèn)數(shù)量西藏云南重慶海南廣西河南江西上海黑龍江吉林遼寧內(nèi)蒙古山西河北天津廣東未來社區(qū)首在浙江推行???東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展猛民營(yíng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力高國(guó)家政策反應(yīng)響應(yīng)快浙貴州湖南湖北安徽四川山東江蘇浙江北京0510的6+1社區(qū)場(chǎng)景未來社區(qū)Future

Community生態(tài)

場(chǎng)景生態(tài)綠軸商業(yè)

場(chǎng)景集中商業(yè)鄰里商業(yè)配套功能融合的“網(wǎng)紅建筑”城市中央公園沿江綠化建筑

場(chǎng)景健康

場(chǎng)景城市醫(yī)院健康生活運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地售樓處商業(yè)洋房、高層保利智慧社區(qū)鄰里

場(chǎng)景教育

場(chǎng)景高端幼兒園優(yōu)質(zhì)小學(xué)城市中學(xué)溫馨歸家路線老人主題公園親子互動(dòng)樂園鄰里溫馨花園職業(yè)學(xué)校等場(chǎng)地串聯(lián)六大社區(qū)場(chǎng)景生態(tài)場(chǎng)景商業(yè)場(chǎng)景社區(qū)組團(tuán)鄰里場(chǎng)景教育場(chǎng)景95作為主力戶型之一，能否創(chuàng)新設(shè)計(jì)是否可是否可是否是否策略二規(guī)范解讀1、十二層及十二層以上的住宅每個(gè)住宅單元只設(shè)一部電梯時(shí)，在電梯維修期間會(huì)給居民帶來極大不便，只能通過聯(lián)系廊或屋頂連廊的但是從其他單元電梯通行。2、對(duì)于一棟十八層的住宅，聯(lián)系廊的設(shè)置可有方案：在十四層設(shè)置第一個(gè)聯(lián)系廊，各單元的聯(lián)通屋面即可以視為第二個(gè)聯(lián)系廊?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-2011）》95類洋房產(chǎn)品效果示意圖私密入戶，三房?jī)尚l(wèi)18層類洋房產(chǎn)品只需在14層設(shè)置一個(gè)聯(lián)系廊即可方案2.1

[

儀式感規(guī)劃空間

產(chǎn)品創(chuàng)規(guī)劃亮點(diǎn)：?

儀式感的規(guī)劃空間?

街坊路注入社區(qū)活力?

95產(chǎn)品洋房化,品質(zhì)提升?

175為4面寬產(chǎn)品?

公寓為SOHO+LOFT產(chǎn)品?

商業(yè)1+2層15F7F4F7F地上計(jì)容建筑面積：

253673.60㎡住宅建筑面積：

212685.82㎡3%裝配式獎(jiǎng)勵(lì)面積（住宅）：7610.21㎡配套建筑面積：

7589㎡公寓建筑面積：

26440.83㎡商業(yè)建筑面積：

4000㎡面積段95.00戶數(shù)560804316144面積面積比24.65%43.78%20.07%11.50%戶數(shù)比30.70%44.08%17.32%7.89%54320.0096480.0044240.0025344.00120.00140.00175.00總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)鄭州市E-04-01地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目用地面積數(shù)值備注建筑限高59m/56m79,273.00㎡335,638.09㎡261,283.81㎡253,673.60㎡212,673.95㎡2,970.00㎡總建筑面積地上總建筑面積地上計(jì)容總建筑面積居住建筑面積幼兒園含7653.41㎡的裝配式獎(jiǎng)勵(lì)9班幼兒園；用地面積4860㎡7,589㎡配套用房729.60㎡按照建筑面積

㎡

百戶的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)用房，且最小建筑面積不小于200㎡。40

/社區(qū)綜合服務(wù)用房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站規(guī)定達(dá)到3千人獨(dú)立地段的社區(qū)應(yīng)設(shè)衛(wèi)生服務(wù)站，最小建筑面積不得小于150㎡，宜與其他非獨(dú)立占地的公配設(shè)施組合設(shè)置150.00㎡700.42㎡547.20㎡人均用地面積應(yīng)不低于0.1㎡/人，人均建筑面積應(yīng)不低于0.12㎡/人文化活動(dòng)中心居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積

㎡

百戶總建筑面積超過2萬(wàn)㎡至20萬(wàn)㎡部分，按照4‰的比例配置；超過20萬(wàn)㎡至30萬(wàn)㎡部分，按照3‰的比例配置且≥80㎡30

/1,207.00㎡物業(yè)管理用房729.60㎡200.00㎡250.00㎡390.00㎡120.00㎡60.00㎡90.00㎡2,000.00㎡20.00㎡140.00㎡160.00㎡95.00㎡26,440.83㎡4,000.00㎡7610.21㎡74,354㎡74,354㎡20,903㎡53,451㎡3.20～0.1

0.3萬(wàn)人的居住街坊應(yīng)按建筑面積不少于

㎡

百戶設(shè)置便民店40

/社區(qū)便民店熱交換站規(guī)劃規(guī)定：其中

其中200-300㎡50-350㎡二次供水加壓泵站變電室40-130㎡/服務(wù)半徑250m通訊綜合接入機(jī)房公廁60-200㎡每處建筑面積

㎡60樓宇黨組織工作用房街道辦事處治安聯(lián)防站開閉所社區(qū)居委會(huì)生活垃圾收集站公寓商業(yè)裝配式獎(jiǎng)勵(lì)面積（不計(jì)容）地下總建筑面積（不計(jì)容）地下車庫(kù)面積地上計(jì)容總建筑面積的3%按單車

㎡35地上總建筑面積的8%人防車庫(kù)面積普通車庫(kù)面積容積率其中詳規(guī)：3.2以內(nèi)19,191㎡3,522㎡1,188㎡14,481㎡24.21%建筑占地面積商業(yè)占地幼兒園占地住宅占地面積建筑密度詳規(guī)：＜25%詳規(guī)：＞30%30.00%綠地率總戶數(shù)總?cè)丝?,824戶5,837人2,360輛236輛2,124輛597輛每戶3.2人機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位地下停車位規(guī)定不能超過10%，暫考慮臨時(shí)停車位小區(qū)內(nèi)部人車完全分流其中人防區(qū)停車位普通區(qū)停車位非機(jī)動(dòng)車停車位停車為35㎡/輛其中1,527輛4,194輛總體鳥瞰圖公園型共享社區(qū)SOAKING

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IOL

OCE共享街坊路，打造多功能未來社“共享街坊路”公園綠地商務(wù)用地商務(wù)用地Park通過植入多種不同的生活方式，打造未來社區(qū)體驗(yàn)。街坊路串聯(lián)互通，鏈接各社區(qū)組團(tuán)。社區(qū)組團(tuán)社區(qū)組團(tuán)社區(qū)組團(tuán)Community幼兒園社區(qū)組團(tuán)中學(xué)社區(qū)組團(tuán)社區(qū)組團(tuán)空間表現(xiàn)多元共生

營(yíng)造場(chǎng)景化的街坊空間表現(xiàn)多元共生

打造家庭駐足生活化的街坊空間表現(xiàn)多元共生

營(yíng)造公園化的街坊街坊路小區(qū)大堂效果產(chǎn)品分布住宅配比：95房型：30.71%120房型：44.08%140房型：17.32%175房型：7.89%圖例：95面積段/2面寬120面積段/2-3面寬140面積段/2面寬175面積段/4面寬商業(yè)及配套公寓幼兒園交通分析圖例：車行路線人行路線地下車庫(kù)出入口小區(qū)出入口街坊路流線街坊路出入口消防分析圖例：消防登高場(chǎng)地消防出入口消防流線項(xiàng)目分期一期建設(shè)打造中心景觀，提升產(chǎn)品溢價(jià)，資金快速回籠二期建設(shè)完善配套，進(jìn)一步提升小區(qū)品質(zhì)二期一期地下車庫(kù)平面圖地下一層建筑面積：57630㎡地下二層建筑面積：16724㎡車位數(shù)：541個(gè)車位數(shù)：1583個(gè)車位地庫(kù)出入口人防區(qū)地下總建筑面積：74354㎡（其中人防面積：20903㎡）地下總車位數(shù)：2124個(gè)住宅地下室日照分析?圖中所示數(shù)字為該點(diǎn)累計(jì)日照小時(shí)數(shù)?日照選用標(biāo)準(zhǔn)：36戶住宅日照標(biāo)準(zhǔn)：大寒日8:00—16:00采樣間隔：1分鐘采樣間距：1.0米計(jì)算高度：住宅取首層窗臺(tái)高0.9米滿足90%戶住宅大寒日可以獲得2小時(shí)日照要求；10%戶住宅大寒日可以獲得1小時(shí)日照要求。幼兒園滿足冬至日3小時(shí)日照要求共164戶日照滿足一小時(shí)不足兩小時(shí)日照，占總戶數(shù)8.89%。方案2.2

[

儀式感規(guī)劃空間

幼兒園東側(cè)規(guī)劃亮點(diǎn)：?

儀式感的規(guī)劃空間?

幼兒園東側(cè)空間更加規(guī)整?

街坊路注入社區(qū)活力?

95產(chǎn)品洋房化,品質(zhì)提升?

175為4面寬產(chǎn)品15F7F4F7F地上計(jì)容建筑面積：

253673.60㎡住宅建筑面積：

212685.82㎡3%裝配式獎(jiǎng)勵(lì)面積（住宅）：7610.21㎡配套建筑面積：

7577㎡公寓建筑面積：

26440.83㎡商業(yè)建筑面積：

4000㎡面積段95.00戶數(shù)552804316144面積面積比24.06%43.80%20.37%11.77%戶數(shù)比30.40%44.27%17.40%7.93%52992.0096480.0044872.0025920.00120.00140.00175.00方案匯總方案1方案2.1方案2.2[極致景觀

產(chǎn)品均好][創(chuàng)新95洋房化產(chǎn)品][整體性空間布局]15F

7F4F15F

7F4F15F

7F4F7F7F7F?

儀式感的規(guī)劃空間?街坊路注入社區(qū)活力?

超大組團(tuán)景觀??儀式感的規(guī)劃空間?

95產(chǎn)品洋房化,品質(zhì)提升?

175為4面寬產(chǎn)品?

175面積段為4面寬產(chǎn)品?

公寓為loft+soho產(chǎn)品?

商業(yè)進(jìn)深合理，去化快幼兒園東側(cè)空間更加規(guī)整?

95產(chǎn)品洋房化,品質(zhì)提升?

175為4面寬產(chǎn)品?

公寓為SOHO+LOFT產(chǎn)品?

商業(yè)1-2層CHAPTER

03叁細(xì)部：產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCT

DESIGN競(jìng)品分析COMPETITORS

ANALYSI

華瑞紫金嘉苑周邊競(jìng)品·主力產(chǎn)品：95-124㎡均價(jià)：18500SITE

和昌優(yōu)地成熟板塊改善為主商住混合主力產(chǎn)品：89-129㎡均價(jià)：18000

瀚宇天悅城主力產(chǎn)品：95-124㎡均價(jià)：18500

綠地璀璨天城主力產(chǎn)品：51-140㎡均價(jià)：14500

海亮one時(shí)代主力產(chǎn)品：28-54㎡均價(jià)：12000

碧桂園天麓

九錦臺(tái)主力產(chǎn)品：38-134.96㎡均價(jià)：18500·

美盛教育港灣主力產(chǎn)品：88-131㎡均價(jià)：16000·主力產(chǎn)品：75-142㎡均價(jià)：18500

常綠東風(fēng)宸苑主力產(chǎn)品：78-117㎡均價(jià)：19880

旭瑞和昌花漾里主力產(chǎn)品：42-143㎡均價(jià)：12000

融創(chuàng)蘭園對(duì)望北龍湖高

容

積

率主力產(chǎn)品：110-150㎡均價(jià)：21000

融創(chuàng)金林金水府主力產(chǎn)品：106-218㎡均價(jià)：19000土木鋪淘寶店：https://520/周邊競(jìng)品分析COMPETITORS

ANALYSI面積段

保利海德公園

碧桂園天麓萬(wàn)科世曦融90-120㎡左右3房2廳1衛(wèi)建面：95㎡3房2廳2衛(wèi)建面：91㎡3房2廳1衛(wèi)建面：90㎡3房1廳1衛(wèi)建面：100㎡2房2廳1衛(wèi)建面：85㎡120-150㎡左右3房2廳2衛(wèi)建面：120㎡4房2廳2衛(wèi)建面：131㎡4房2廳2衛(wèi)建面：142㎡3房2廳2衛(wèi)建面：126㎡4房2廳2衛(wèi)建面：147㎡面積段保利海德公園鑫苑金水觀城170㎡左右4房2廳3衛(wèi)建面：184㎡4房2廳3衛(wèi)建面：188㎡4房2廳3衛(wèi)建面：218㎡4房2廳2衛(wèi)建面：182㎡4房2廳2衛(wèi)建面：191㎡周邊競(jìng)品分析COMPETITORS

ANALYSI面積段

保利海德公園

碧桂園天麓萬(wàn)科世曦融周邊競(jìng)品總結(jié)90-120㎡左右3房2廳1衛(wèi)建面：95㎡3房2廳2衛(wèi)建面：91㎡3房2廳1衛(wèi)建面：90㎡3房1廳1衛(wèi)建面：100㎡2房2廳1衛(wèi)建面：85㎡?

90-120㎡以2-2.5面寬為主、部分東西產(chǎn)品舒適度一般120-150㎡左右?

120-150㎡以2-2.5面寬為主，區(qū)域內(nèi)主力產(chǎn)品3房2廳2衛(wèi)建面：120㎡4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)建面：126㎡4房2廳2衛(wèi)建面：147㎡建面：131㎡建面：142㎡?

170㎡左右以3-3.5面寬為主，T2,T4產(chǎn)品較多面積段保利海德公園鑫苑金水觀城170㎡左右4房2廳3衛(wèi)建面：184㎡4房2廳3衛(wèi)建面：188㎡4房2廳3衛(wèi)建面：218㎡4房2廳2衛(wèi)建面：182㎡4房2廳2衛(wèi)建面：191㎡對(duì)標(biāo)保利鄭州產(chǎn)品產(chǎn)品存在優(yōu)化空間，舒適性可進(jìn)一步提升廚房利用率低存在對(duì)視廚房利用率低黑衛(wèi)廚房利用率低凹槽處舒適度低存在對(duì)視餐客廳過于局促主臥無(wú)衣帽間單陽(yáng)臺(tái)單陽(yáng)臺(tái)單陽(yáng)臺(tái)保利海德公園96平120保利海德公園

平保利海德公園120平我們的策略？超越周邊競(jìng)品,提高品質(zhì)，控制面積段對(duì)標(biāo)保利標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,提升優(yōu)化在極限容積率下，將產(chǎn)品品質(zhì)極致化1舒享品居95-120產(chǎn)E

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pl全明設(shè)計(jì)、南北通透、獨(dú)立玄關(guān)、雙陽(yáng)臺(tái)、U型廚房、餐客廳等寬95中間套戶型平面（3房2廳1衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSIL型廚房利用率偏低獨(dú)立玄關(guān)入戶儀式感倍增U型廚房提升品質(zhì)、增強(qiáng)餐廚互動(dòng)單陽(yáng)臺(tái)萬(wàn)雙面寬陽(yáng)臺(tái)最大化提高可贈(zèng)送面積同時(shí)增加戶型舒適感餐廳局促雙臥室在狹窄深凹槽舒適性差單陽(yáng)臺(tái)120中間套戶型平面（3房2廳2衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI廚房可優(yōu)化獨(dú)立玄關(guān)入戶儀式感倍增U型廚房提升品質(zhì)、增強(qiáng)餐廚互動(dòng)單陽(yáng)臺(tái)有待提升主臥套間尊享步入式衣帽間和主衛(wèi)雙面寬陽(yáng)臺(tái)最大化提高可贈(zèng)送面積同時(shí)增加戶型舒適感走道曲折狹長(zhǎng)餐廳被穿越單陽(yáng)臺(tái)客廳無(wú)陽(yáng)臺(tái)120邊套戶型平面（3房2廳2衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI黑衛(wèi)客廳存在對(duì)視獨(dú)立玄關(guān)入戶儀式感倍增主臥無(wú)衣帽間單陽(yáng)臺(tái)U型廚房提升品質(zhì)、增強(qiáng)餐廚互動(dòng)主臥套間尊享步入式衣帽間和主衛(wèi)存在對(duì)視雙面寬陽(yáng)臺(tái)最大化提高可贈(zèng)送面積同時(shí)增加戶型舒適感走道狹長(zhǎng)主臥無(wú)衣帽間2尊享觀景大宅140L

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s對(duì)望北龍湖、三面觀景、正四房、豪華主臥產(chǎn)品分析140邊套戶型平面（4房2廳2衛(wèi)）COMPETITORS

ANALYSI書房空間過于局促全明衛(wèi)所有房間全明對(duì)視問題可變空間可以根據(jù)需要改成臥室廚房采光差U型廚房提升品質(zhì)、增強(qiáng)餐廚互動(dòng)主臥無(wú)衣帽間融創(chuàng)主臥套間尊享步入式衣帽間和主衛(wèi)暗衛(wèi)對(duì)視、書房局促雙面寬陽(yáng)臺(tái)最大化提高可贈(zèng)送面積同時(shí)增加戶型舒適感單陽(yáng)臺(tái)140+95+95+120戶型單元平面產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點(diǎn)：?

南北通透?

格局方正?

南向平整、避免遮擋?

得房率高達(dá)82%?

全明設(shè)計(jì)?

LDK一體化設(shè)計(jì)?

獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)方案一140+120+120+120戶型單元平面產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點(diǎn)：?

南北通透?

格局方正?

南向平整、避免遮擋?

得房率高達(dá)83%?

全明設(shè)計(jì)?

LDK一體化設(shè)計(jì)?

主臥套+步入式衣帽間方案一方案二3寬景墅化樓王175S

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w70平米超大共享空間、中西廚、雙套房、主臥雙衣帽間、主175戶型平面（4+1房2廳3衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI無(wú)西廚中西廚房舒適性不夠提升生活品質(zhì)豪華主衛(wèi)5件套設(shè)置豪華主臥套單陽(yáng)臺(tái)增加生活儀式感超大寬廳減小過道空間通透無(wú)西廚雙套房設(shè)計(jì)南向老人房采光好、分區(qū)明確進(jìn)深過大175+175戶型單元平面產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點(diǎn)：?

獨(dú)梯入戶，獨(dú)立玄關(guān)?

超大面寬?

戶型方正南北通透?

得房率高達(dá)85%?

70平超大共享空間?

雙套房+雙陽(yáng)臺(tái)方案一方案二但，這就是全部嗎I

WANT

MORE極致格調(diào)

全景視野175對(duì)望龍湖邊套（4房2廳4衛(wèi)）產(chǎn)品升級(jí)分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點(diǎn)：?

獨(dú)梯入戶?

270°IMAX寬幕視野?

超大景觀花園?

全套間設(shè)計(jì)?

豪華雙主臥套對(duì)望北龍湖度景觀面270然而我們的追求不止于此創(chuàng)新

溢價(jià)95戶型雙衛(wèi)、主臥套、洋房化95平常規(guī)產(chǎn)品問題：

一梯多戶、多房間受連廊干擾、私密性差、單衛(wèi)、次臥凹槽采光……95邊套戶型平面（3房2廳2衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI存在對(duì)視走道過長(zhǎng)廚房利用率低凹槽處舒適度低干濕分離提升品質(zhì)獨(dú)立玄關(guān)入戶儀式感倍增單陽(yáng)臺(tái)U型廚房提升生活品質(zhì)主臥套間增加生活儀式感東西向格局舒適度低雙面寬陽(yáng)臺(tái)最大化提高可贈(zèng)送面積同時(shí)增加戶型舒適感餐客廳局促單陽(yáng)臺(tái)95戶型單元平面產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點(diǎn)：?

全明設(shè)計(jì)?

私密入戶、獨(dú)立玄關(guān)?

戶型方正、南北通透?

雙面寬寬景陽(yáng)臺(tái)?

更多彈性收納空間方案二6.9M寬景陽(yáng)臺(tái)6.9M寬景陽(yáng)臺(tái)LOF