開封東京國際前期定位方案

東京國際前期定位總案提案思路不僅僅追求利益的最大化，同時完成一次漂亮的品牌之旅對傳統(tǒng)定位方式的顛覆雖然做為新生力軍，拒絕隨波逐流，高調(diào)占位市場精神線、產(chǎn)品線、品牌線三位一體操盤思路高打高入以國際品質(zhì)入市分組團，逐步推售操盤思路以國際品質(zhì)生活城定為工程調(diào)性；以“國際名宅〞的建筑品質(zhì)豐富工程內(nèi)涵；最大限度聚集人氣，吸引市場關(guān)注，市場與案場互動，襯托工程銷售氣氛．同步國際，傳世府邸主推形象：操盤思路首批、二批房源，高調(diào)整盤宣傳，銷售上全戶型推出以同步國際，傳世府邸形象，聚攏目標(biāo)客戶推盤手段：創(chuàng)造“開盤即清盤〞銷售氣氛少量屢次瘋狂造勢操盤思路“城市方向〞“絕對國際〞“傳世府邸〞同一類人出入同一個社區(qū)推廣核心：

在這里開始，我們將為后世

建一座新城……

想了解中國20年的歷史可以到深圳，

200年的歷史到上海，

500年的歷史到北京，

1000年的歷史到開封，

3000年的歷史到西安，

而要了解中國5000年的歷史，只有到開封。

一個開封城，其實就是一部濃縮的中國史。

開封，一度是中國史上的大城，世界史上的大城。

誰占據(jù)了開封西區(qū)，誰就壟斷了開封工程由開封加寶置業(yè)開發(fā)，位于開封市新區(qū)大梁路上，總占地54972㎡，處于開封新區(qū)政治、經(jīng)濟、文教中心區(qū)域。工程規(guī)劃為集高檔住宅、商業(yè)為一體的24萬㎡開封國際型的大社區(qū)。本案優(yōu)勢：鉑金區(qū)位工程雄踞開封新區(qū)大梁路上，大梁路為開封主要的交通要道，同時是開封著名的政治、經(jīng)濟、文教中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利；醇熟居住區(qū)工程處于開封著名的政治、經(jīng)濟、文教中心區(qū)，周邊市政大配套醇熟完善，居住氣氛比較醇熟;地塊優(yōu)勢工程地塊規(guī)模適中，約83畝地，地塊呈梯形，整體規(guī)劃易于打造高品質(zhì)的大社區(qū)，也易于整體規(guī)劃，可以說給工程只有開發(fā)、規(guī)劃、營銷配合到位，一定能打造成為開封引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的旗幟性工程；劣勢：抗性高層建筑，本錢較高，價格的相對過高，可能存在一定銷售抗性。商住結(jié)合體商住結(jié)合，雖然方便人們的生活，但是由于商業(yè)的繁雜給居住環(huán)境造成一定影響。時機：中心區(qū)域帶來的時機可以說眼前開封西區(qū)的開展日新月異，從目前市場銷售情況看，西區(qū)的商品房得到了開封人的認(rèn)可，這也造就本工程在區(qū)位上無可匹敵的市場時機。成熟大配套代來的時機本工程處于開封政治、經(jīng)濟、文教中心區(qū)域，居住品質(zhì)將由此帶來巨大的提升。強強聯(lián)袂規(guī)劃、開發(fā)、籌劃等多家知名公司聯(lián)袂打造。威脅：大梁路·20萬平米國際品質(zhì)生活城產(chǎn)品定位大梁路大梁路可謂開封最具標(biāo)識性的主干道，讓目標(biāo)受眾清晰知道工程的優(yōu)勢區(qū)位。同時也代表康莊大道的含義。20萬平米本工程住宅加上商品總體量超過20平米，完全可以作為規(guī)模優(yōu)勢去宣講。國際生活城突出工程現(xiàn)代國際生活的高端定位，同時可以說是開封集大成者而包羅萬象。我們時常掛在嘴邊的“國際化〞，恰恰在本案的產(chǎn)品規(guī)劃中，才得到了更絕妙的表達產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位/規(guī)劃建議針對本工程，住宅是我們最大的利潤點，我們建議減少商業(yè)面積，一方面商業(yè)消化較慢，開發(fā)商利潤點積壓在后期，風(fēng)險較大。把商業(yè)壓縮在3萬方以內(nèi)，規(guī)劃為住宅?？梢砸?guī)劃為南北走向的住宅可以規(guī)劃為純小戶型可以規(guī)劃為酒店、辦公、商務(wù)三位一體綜合性大樓產(chǎn)品定位/規(guī)劃建議一棟規(guī)劃為純粹的小戶型，利于豐富工程產(chǎn)品線，利于銷售，一棟規(guī)劃為三位一體的商務(wù)樓，不同樓層劃分為不同的用途，一方面符合政府要求，代表工程乃至開封西區(qū)的形象，也利于工程的品牌推廣。產(chǎn)品定位/戶型面積配比

內(nèi)容戶型面積區(qū)間所占比例1室1廳35-50㎡10%2室2廳80--95㎡15%3室2廳1衛(wèi)95--110㎡30%3室2廳2衛(wèi)110—130㎡35%4室2廳2衛(wèi)130—140㎡10%戶型配比建議■主力戶型為3室2廳2衛(wèi)，面積110---130平方米，所占比例35%較貼近目前開封市居民面積需求的主流趨勢；■次主力戶型為3室2廳1衛(wèi)，面積95—110平米緊湊3房，所占比例30%，滿足根本主流客群的居住習(xí)慣于需求?！?0—95平米的2室2廳，130—140平米4室2廳2衛(wèi)作為搭配戶型，滿足局部剛性需求與改善提高性的客群。產(chǎn)品形態(tài)

創(chuàng)新高層景觀陽臺落地凸窗入戶花園錯層、躍層局部增加頂層全復(fù)式在部分單元的添加退臺設(shè)計〔以上創(chuàng)新內(nèi)容需結(jié)合實際情況靈活運用〕產(chǎn)品定位/戶型創(chuàng)新270度轉(zhuǎn)角大陽臺

雙景觀大陽臺經(jīng)典三房設(shè)計，現(xiàn)代生活理想空間，動靜清楚，起居和靜區(qū)自然過渡，充分保證主人生活私密性；主臥270o觀景大飄窗獨特設(shè)計，一覽窗外無限美景，舒適天地盡情獨享。產(chǎn)品定位/戶型設(shè)計參考

落地大飄窗

落地大飄窗

觀景大陽臺

觀景大陽臺舒適三房，布局合理，現(xiàn)代風(fēng)格創(chuàng)意空間，客廳、餐廳尺度舒展，動靜分區(qū)，布局流暢；落地大飄窗、觀景大陽臺，通透明亮，俯仰之間皆有美景相伴，盡享陽光幸福生活。

產(chǎn)品定位/戶型設(shè)計參考

落地大凸窗270度轉(zhuǎn)角大陽臺270度轉(zhuǎn)角大陽臺愜意三房，客廳、主臥空間敞亮大氣，布局流暢，動靜干濕清楚，南北貫穿，主臥270o觀景大飄窗、落地大飄窗，盡攬窗外無限美景。獨立衛(wèi)生間，盡顯主人風(fēng)格私密生活，全面升華貴族品質(zhì)生活。產(chǎn)品定位/戶型設(shè)計參考總體布局建議—入口建議工程南面臨大梁路，根據(jù)規(guī)劃條件建議在南面做工程的主入口，西面、北面做次入口。南面主入口設(shè)計為臺階式的入口廣場，彰顯工程的品質(zhì)及氣勢?？傮w布局建議—道路規(guī)劃道路規(guī)劃以人車分流為原那么：南面作為人行主入口直接在大梁路上，方便住戶的出行。西面主要是作為車行出入口，使小區(qū)實現(xiàn)人車分流。(1)、小區(qū)內(nèi)機動車道系統(tǒng)：機動車道根本布置在各組團的外圍，不進入小區(qū)內(nèi)部，實現(xiàn)人車分流。(2)、步行系統(tǒng)：主要分布于組團內(nèi)連接。住宅出入道路和環(huán)繞中心園林的步行道路連接，園林內(nèi)輔以綠化小道和浪漫休閑步徑。(3)、健身運動道系統(tǒng)：分布在園林綠化內(nèi)，以運動、休閑為主，健身道又和小區(qū)的步行系統(tǒng)有機連接?！?〕、各類道路分布合理且需與景觀照應(yīng)，到達小區(qū)內(nèi)“一景多道〞或“一景一道〞，機動車道“步移景異總體布局建議—道路規(guī)劃工程規(guī)劃要求設(shè)置一所幼兒園，與當(dāng)?shù)赜忻挠變簣@整合進駐工程，提升工程的附加值?？傮w布局建議—幼兒園的設(shè)置總體布局建議—多層次的景觀系統(tǒng)

利用空中花園，陽臺、鋪地形成立體綠化，將景觀在不同的層面上聯(lián)系起來，形成一種多層次的立體景觀系統(tǒng)?？傮w布局建議—多層次的景觀系統(tǒng)

建筑風(fēng)格及外立面建議建筑風(fēng)格及外立面建議建筑風(fēng)格：建筑設(shè)計遵循現(xiàn)代美學(xué)原那么，簡約、內(nèi)斂為基調(diào)，以現(xiàn)代的建筑輪廓、親切宜人的墻身的色彩的變化與用料，達成建筑與自然的協(xié)調(diào)。立面形式：現(xiàn)代建筑表現(xiàn)可采用通透陽臺、大面積落地窗、飄窗、空調(diào)機位欄柵的設(shè)計，以玻璃、金屬材質(zhì)、木材質(zhì)等建筑元素，塑造簡約明快住宅形象。運用飾線與飄窗結(jié)合，突出樓宇的立體效果；樓宇轉(zhuǎn)角處采用直角飄窗的設(shè)計。頂?shù)脑O(shè)計：住宅頂層設(shè)計符合所選用的建筑風(fēng)格要求，通過頂層的構(gòu)架及半層退縮變化，結(jié)合轉(zhuǎn)角窗頂部的延展，豐富建筑的整體造型。景觀設(shè)計建議—中庭廣場

景觀設(shè)計建議—中庭廣場

景觀設(shè)計建議—中庭廣場

景觀設(shè)計建議—中庭廣場

景觀設(shè)計建議—中庭廣場

以符合工程定位的圖案經(jīng)過提煉加工，形本錢區(qū)的主要景觀節(jié)點，以抽象的造型結(jié)合鋪裝廣場，圍繞廣場中心發(fā)散向四周放射，給人以流暢，飄逸的感覺，廣場四周綠樹環(huán)繞，花團錦簇，無不讓人賞心悅目，心曠神怡。在中庭廣場穿插一些公共休息椅等，同時環(huán)繞廣場中心布置的幾組拉膜小品，成為社區(qū)人們交流、溝通、休閑的場所。市場定位國際品質(zhì)私享官邸它是城市的中心福址，財氣、人氣、資源向心而聚它是一個階層的身份印記……一座城市的地標(biāo)建筑集群，超級成熟的生活區(qū)，絕對國際化的品質(zhì)與內(nèi)涵國際化社區(qū)，品質(zhì)化生活，在開封只有精英方能進駐，東京國際屬于開封，屬于開封特定人群的私享官邸在這座城市里，許多人不缺居住的地方，而是缺少一個尋覓中的理想居住地。超級居住，世界品質(zhì)給城市以國際的高度，給生活以世界籍貫的身份代表著工程的形象、品味、價值。說明產(chǎn)品的體量,超級大盤,城市中心區(qū)的超級居住!工程調(diào)性表現(xiàn)為國際感、現(xiàn)代化、有品位的、高尚的、私享的、代表身份的，這里云集了開封最高端的物業(yè)以及開封金字塔尖的人群。品牌定位一期案名建議：東方國際·融域案名釋義：具有一種包容感，包容傳統(tǒng)與現(xiàn)在，包容國際與中國，包容和諧與共榮；具有一種向上感，蒸蒸日上的向上，萬眾矚目的向上，包羅萬象的向上。開封，一個承載了中國厚重歷史文化的古城，一個備受人們關(guān)注的城市，今天隨著開封城市經(jīng)濟和城市化進程的快速開展，我們又把這座文化名城推到了時代的前沿，萬眾矚目！融域諧音榮譽，代表工程的高端屬性，代表了開封人居最高境界，本工程是屬于開發(fā)商的榮譽，也代表了開封房地產(chǎn)開展的榮譽，從客戶群的角度說，榮譽是基于客戶情感上的溝通，居住于此代表了凱旋歸來的喜悅和深深的自豪感！目標(biāo)客戶定位目標(biāo)群：□教師/醫(yī)生□企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)/高級白領(lǐng)□公務(wù)員□私營業(yè)主□開封周邊縣市富裕人士□主要年齡段：25——45歲他們的共同特點：高文化素質(zhì)高生活夢想從精英到仕族的升華關(guān)于“東京國際客戶群形象〞的客戶升華他們希望生活是有景有疆域，我們滿足他們。他們希望房子是生活的價值圖騰，我們滿足他們。他們希望身份不言自明，我們滿足他們。他們希望有同類人的圈子＼享受，我們滿足他們。他們希望生活有空間我們滿足他們。建筑高度〔high〕。房子〔House〕。身份〔Status〕。階層〔Socialstratumcircle〕。新時代生活〔Foreign-stylehouse〕。

絕對國際，回歸新仕族的身份標(biāo)識根據(jù)工程初步構(gòu)思，結(jié)合開封房產(chǎn)市場現(xiàn)況，工程可參考均價為：高層均價3500元/㎡價格定位/價格建議底商均價8000-12000元/㎡價格區(qū)間：3300－3800元/㎡

300033003600內(nèi)因元素：差異化產(chǎn)品理念現(xiàn)代都市高尚大社區(qū)……外因元素：大梁路核心中央?yún)^(qū)位，未來巨大開展前景……加強元素：專業(yè)籌劃公司全程協(xié)助……價格定位/價格控制3800戶型面積（㎡）總價控制二房單位85-9529-33萬元三房單位95-13033-45萬元其他單位130-140及以上45-50萬元及以上總體價格策略實行“平開高走〞，認(rèn)籌及開盤初期平價聚集人氣，然后價格逐漸攀高，初步估計本案約有三次提價時機，分別是開盤前、一期工程強銷及二期認(rèn)購之際。建議首期開盤時期，銷售均價控制在3500元/平方米。價格定位/價格策略中央突圍[工程推廣策略]第三局部根據(jù)工程確定的工程進度情況，我們先把推廣階段劃分為四個階段第一階段：籌備/預(yù)熱期〔2021年8月—10月初〕第二階段：認(rèn)購/開盤期〔2021年10月初—1月初〕第三階段：強推期〔2021年1月—2021年2月〕第四階段：持續(xù)期〔2021年3月開始〕推廣階段劃分2月3月預(yù)熱期認(rèn)購開盤期強推期10年1月12月11月10月9月09年8月所有推廣物料〔戶外、工地圍墻)到位認(rèn)籌同期現(xiàn)場樣板房體驗區(qū)全面開放熱銷期國慶集中認(rèn)籌，元旦一期盛大開盤，邀請著名歌星二批房源上市，開始蓄水工程提案確定，所有物料開始設(shè)計制作持續(xù)期總體推廣策略—階段性策略時間預(yù)熱期認(rèn)籌開盤期強推期知名度持續(xù)期8月-10月10月—10年1月1月—10年2月3月開始密集的硬性廣告投放，強勢導(dǎo)入東京國際的品牌形象，工程開盤，輔以強勢的公關(guān)活動啟動市場，并開始客戶意向登記最密集的硬性廣告投放，全面導(dǎo)入工程的品牌形象，并且以轟動性的促銷、公關(guān)活動聚集人氣，最大限度地推動銷售持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關(guān)活動，穩(wěn)固品牌形象，實現(xiàn)慣性銷售通過硬性廣告、軟性廣告相結(jié)合向目標(biāo)消費者滲透開封西區(qū)生活價值，國際生活理念的灌輸營銷策略情景營銷，體驗營銷為了充分展示高層的優(yōu)越性，回避高層的其他相對弱勢，同時從目標(biāo)客戶“眼見為實〞的心理特征來考慮，建議工程營銷推廣采用情景營銷、體驗營銷的手法，全面充分的向客戶展示其正面的形象，盡量降低甚至消除其負(fù)面考慮，主要從以下三個方面操作：第一、通過前期售樓部的包裝，用現(xiàn)場一種國際、現(xiàn)代的氣氛去感染目標(biāo)客戶，營造一種高端的市場印象；第二、樣板房的精心設(shè)計和包裝，在工程開始之際就通過樣板房讓客戶提前感受未來的居住環(huán)境和氣氛，引導(dǎo)和刺激其購置。第三、在整個小區(qū)環(huán)境布置完成后再對外開售或工程開售時通過銷售物料將工程入住后的情景再現(xiàn)在市場面前，讓客戶提前直接的了解本工程。營銷策略

售樓部內(nèi)部效果圖售樓部包裝建議：

售樓部內(nèi)部效果圖售樓部包裝建議：大氣、寬敞、明亮的居住空間，淺色調(diào)增加舒適感

樣板房包裝建議：在溫和的燈光照應(yīng)下，居住也是一種享受

樣板房包裝建議：一、籌備、預(yù)熱期〔2021.8-2021.10月初〕工作概要：1.為工程認(rèn)籌做一些必要的工作：銷售文件的準(zhǔn)備；銷售道具的準(zhǔn)備，如銷平、銷海、戶外看板、引導(dǎo)旗、橫幅、報紙稿、海報、現(xiàn)場布置等2.引導(dǎo)期中廣告表現(xiàn)以工地看板、現(xiàn)場圍板、橫幅、旗幟等戶外據(jù)點為主來造勢，形成品質(zhì)個案的氣質(zhì)。3.舉行奠基開工儀式，制造賣點，給消費者帶來一份期待的心情，為正式公開積累充裕的客源。4.以戶外廣告?zhèn)鬟_工程的主體概念，塑造產(chǎn)品的品牌形象。營銷推廣節(jié)奏5.以樓書、海報等宣傳資料的設(shè)計、印刷、發(fā)送，開掘潛在目標(biāo)客戶。6.現(xiàn)場售樓處的設(shè)計及市內(nèi)售樓部的設(shè)計和包裝到位。企劃重點：建立形象雛形產(chǎn)品分析——產(chǎn)品定位——企劃定位——案前設(shè)計——形象引導(dǎo)推廣主題：超級居住，世界品質(zhì)東京國際，足以領(lǐng)受朝拜的生活殿堂標(biāo)準(zhǔn)在此，舊秩序必須瓦解遵循者正被納入新體系營銷推廣節(jié)奏活動內(nèi)容一

東京國際奠基慶典邀請市政府主要領(lǐng)導(dǎo)，高調(diào)入市，以開展西區(qū)和建設(shè)開封為主要話題，擔(dān)負(fù)著城市建設(shè)的使命，走一條責(zé)任化的開展路線。通過政治口號切入市場，引發(fā)市場的高度關(guān)注，塑造工程形象?；顒觾?nèi)容二

東京國際銷售中心開放同期舉行萬人簽名紀(jì)念活動，加寶置業(yè)為開封奉獻一座“城市開展紀(jì)念碑〞，待到紀(jì)念碑落成后，工匠把萬人簽名雕到上面去。凡當(dāng)天在背景板上簽名留念的人均可或精美禮品一份。二、認(rèn)籌開盤期〔2021.10-2021.1〕工作概要：1.售樓部的啟動，接受意向咨詢2.廣告設(shè)計及發(fā)布3.工程認(rèn)購、開盤活動籌劃，實施4.提醒目標(biāo)受眾購置時機，保持產(chǎn)品區(qū)域性的獨有特點，沿用NP、夾報，維持媒體的出現(xiàn)率，此時配合行銷活動，積累一定客戶。營銷推廣節(jié)奏營銷推廣節(jié)奏“加寶造〞國際生活標(biāo)準(zhǔn)市中心的位置中心超級居住區(qū)成熟的配套便捷的交通完善的教育繁榮的商業(yè)居住的品質(zhì)尊崇物業(yè)管理

本案的優(yōu)勢中心城區(qū)，大梁路旁20萬平米，開封西區(qū)大盤800米成熟商圈，配套成熟大梁路橫貫東西，交通便利幼兒園就在家門口，鄰近開封大學(xué)社區(qū)私享4萬余平方商業(yè)配套一軸、一心、兩帶、六區(qū)高端物業(yè)，效勞力領(lǐng)袖中原活動一：加寶會成立為了塑造加寶置業(yè)的品牌形象，同時為了銷售的可持續(xù)性開展，我們需要建立強大的穩(wěn)定客戶群，培養(yǎng)我們的核心客群，但凡購置加寶房產(chǎn)的客戶均可以參加為成員，介紹成交客戶及內(nèi)部員工也可以參加，成為加寶會員的客戶可以參加由加寶置業(yè)舉辦的各類活動。以積分的形式〔成交、介紹、建議、在會