餐飲業(yè)態(tài)招商基礎知識

餐飲業(yè)態(tài)招商基礎學問

餐飲業(yè)態(tài)招商基礎知識

CANYINYETAIZHAOSHANGJICHUZHISHI

目錄

餐飲業(yè)態(tài)的特點及重要地位

餐飲分類及特性

餐飲各商家經(jīng)營選址及物業(yè)要求

餐飲招商策略和方法

一、餐飲業(yè)態(tài)的特點及里要地位

一、餐飲業(yè)態(tài)的特點及重要地位

(一)餐飲業(yè)態(tài)的特點承租面積大聚集人流延長客戶駐留時間生存實力較強

租金承受力相對較強品類豐富，形式多樣花表現(xiàn)

(-)餐飲的重要地位開發(fā)商對餐飲行業(yè)越來越來重視，歸根結底在于業(yè)態(tài)本身具

備的若干優(yōu)勢。餐飲面積往往是一個商業(yè)項目最簡單出手的部分。能做餐飲的鋪

位空間利用率比較高,技術標注也高,投資客特別喜愛購買

餐飲商鋪。持有型物業(yè)，餐飲也是很合適的業(yè)態(tài)，它招租比較簡單，承租面積大,

生存實力強，租金相對來說也不低。對于商業(yè)項目來說,生存的關鍵就是留住人氣,

不僅要吸引大量的客流，

更要最大限度地延K每位客戶的駐留時間。招商的成敗在肯定程度上確定/商業(yè)

地產(chǎn)項目的成敗,餐飲招商的成

功就是重中之重！餐飲的招商，因為有許多的不確定性因素，導致餐飲招商給人難

度大

的印象。

與百貨超市相比,大部分餐飲企、也特殊是中餐的產(chǎn)品標準化程度、從

業(yè)人員的整體文化素養(yǎng)都相差甚遠。

地域因素帶來的餐飲習慣和文化差異，導致餐飲企業(yè)除了快速餐飲外，

店鋪的標準化和亞制都相對比較難。二、餐飲分類及特性業(yè)態(tài)分類-正餐、簡

餐、快餐、休閑飲品、外賣菜品分類中餐、西餐、東南亞、快餐、混合型、特色餐

飲、素菜檔次分類-人均消費、經(jīng)營歷史、營業(yè)方案客群分類-消費模式、性別、

年齡、國籍特性分類-體驗性、主題性、附加功能性、會員制

分類原則考慮因素作用

業(yè)態(tài)分類營運模式合理商業(yè)布局

菜品分類菜系起源「解市場需求

檔次分類消費檔次協(xié)作項目定位

客群分類消費群體協(xié)作項目定位

特性分類市場特性經(jīng)營實力分析

1、餐飲的常見分類方式業(yè)態(tài)分類投資主體應從“餐飲業(yè)態(tài)”及“投資土體”

兩個方面分別進行分類歸納，總結其特征、歸納其需求,從而探討其落位原則及成交

規(guī)律。

對商業(yè)的作用及價值不同，

是招商前期的品牌落位、

招商中期的落位調整的重點參考依

據(jù)

2、服務于招商的餐飲分類

從招商角度來看,餐飲的業(yè)態(tài)分類及投資主體是必需首要考慮的兩個方面。

投資主體的性質差別確定了招商所

應實行的策略及手段的不同，

對餐飲的勝利招商具有關鍵性指導

作用。

餐飲業(yè)態(tài)細分作用

正餐目的性強,吸引區(qū)域內、甚至區(qū)域外餐飲消費人群

簡餐延長逗留時間和帶動人流

快餐聚集、帶動人流，業(yè)態(tài)互動

休閑飲品增加戶外商業(yè)氣氛，延長逗留時間，目的性約會場所

外賣活躍人流、提升租金收益

餐飲按業(yè)態(tài)細分及在商業(yè)中的作用

2.1、按業(yè)態(tài)分類

餐飲投資主體特征

國際餐飲集團

（中餐、西餐）跨國餐飲投資集團，旗下?lián)碛卸鄠€餐飲品牌涉及不同業(yè)態(tài)經(jīng)營

股份制餐飲投資集團

（本地）

源自本地區(qū)、在本地及其它地區(qū)擁有肯定規(guī)模連鎖或系列分店的餐飲投

資企業(yè)

股份制銀飲投資集團

（非本地）本地區(qū)以外、擁有肯定規(guī)模連鎖或系列分店的餐飲投資企業(yè)

餐飲中小型投資體

（本地）源自本地區(qū)、在本地擁有2家以上連鎖分店,其投資行為多為個人或合伙

餐飲中小型投資體

（非本地）本地區(qū)以外，在當?shù)負碛?家以上連鎖分店，其投資行為多為個人或合

伙

餐飲中小型投資體

（加盟）

多為非正餐類餐飲品牌,易于標準化及復制,主要依靠汲取加盟的形式

發(fā)展

老字號餐飲品牌擁有幾卜年甚至上百年品牌歷史，至今仍持續(xù)經(jīng)營并有所發(fā)展的

餐飲品牌企業(yè)

餐飲按投資主體主要匕分為以下兒類：

2.2、按投資主體分類

餐飲投資

主體

經(jīng)營品

種

資金

實力

股東

組合

決策

程序關留意點跟進留意談判要點

POS

合作

經(jīng)營穩(wěn)

定性

國際餐飲集團

中餐類強集團股份制規(guī)范品牌形象從下往上長遠合作******

西餐類強集團股份制規(guī)范品牌形象專業(yè)數(shù)據(jù)競爭對手******

股份制

餐飲投資

集團

本地較強企業(yè)股份制規(guī)范困難

品牌/區(qū)域

占有率

分析舊店區(qū)

域、產(chǎn)品租期內均價X****

非本地較強企業(yè)股份制困難緩慢

品牌/區(qū)域

高度

首家店投入

預算較大

賜予形象宣

傳附加條件本林***

中小型餐

飲投資體

本地一般個人/合伙人制

干脆

效率

營業(yè)額/區(qū)

域占有率

找到投資人

偏好出擊低開高走****

非本地i版?zhèn)€人/合伙人制

干脆

緩慢

品牌/區(qū)域

高度

收集落地人

情報出擊市場價格****

加盟較弱個人/合伙人制較快

營業(yè)額/品

牌形象

可從總部或

投資者著手首年實惠X****老字號

餐飲品牌

傳統(tǒng)

飲食一般國有控股困難營業(yè)額

表面上重名

輕利低于市場*****

不同類別投資主體特征

2.3、餐飲業(yè)態(tài)分類及投資分類綜合比照列舉業(yè)態(tài)分類

投資性質

正餐

Formal

簡餐

Casual

快餐

FastFood

休閑飲料

Caf6,etc.

外賣

TakeAway

國際餐飲集團

（中餐/西餐）

利苑，

OUTBACK

鼎泰豐,味千，必勝

客

麥當勞、大快

活,肯德基

STARBUCKS,

BlueFrog

吉野家、I）Q、

31BUSKIN

ROBIN

股份制餐飲投資集團

（本地）

俏江南、同

慶樓、湘鄂

情

澳門茶餐廳小豆面館，和

合谷

水果撈泡芙工坊

股份制餐飲投資集團

（非本地）

蘇浙匯,豆

撈坊，小南

國，圓苑

新旺，巴貝

拉,鹿港小

鎮(zhèn)，葡京

真功夫,永和仙蹤林珍寶奶茶

餐飲中小型投資體

（本地）

泰辣椒,權金城

鴻光樓,麻

辣香鍋

臺灣小吃雕刻時間，星奇異

找茶、愛爾蘭

三文治

餐飲中小型投資體

（非本地）

洋蔥,金錢

豹,真的好

元綠壽司，

大長今

HOOTERSMANGO吐司

餐飲中小型投資體

（加盟）

ChefToo一茶一座，

上島

賽百味上島，真鍋街客

老字號餐飲品牌全聚德，白魁老號

狗不理老舍茶坊

三、餐飲各商家經(jīng)營選址及物業(yè)要求

位置的重要性

對于良好的位置，盡量以國際知名品牌商家為主，以便聚集人氣,

提升項目檔次，形成一個亮點

對于一般的位置，可以引進一些進駐國內、但未完全鋪開的國際品

牌商家或者當?shù)氐?些名商家,來足夠整個商業(yè)氛圍

對于高樓層的位置,可以引進一些本土市場做的比較好,租金承租

實力差、但能相對能吸引周邊消費群體有FI的性進行消費的商家，來

提高商業(yè)上的人氣

餐飲是須要扎推的，不同品類、不同檔次、不同風味的餐飲聚合在

一起,越是豐富多樣,越是簡單紅火

在“扎推”之中，需有效避開同類之間的惡性競爭，依據(jù)客流量合

理支配餐飲配比，各家餐飲盡量形成差異化

餐飲品牌的落位原則

業(yè)態(tài)細分是餐飲落位首要考慮的因素,此外,落位涉及到的另一重要元素是對可用

于餐飲

位置的歸類，正如上表中我們將各類客戶的位置需求歸為A、B、C類一樣。

餐飲位置歸類含義、特征樓層人流方向交通便達性門面展示性環(huán)境優(yōu)良性

停車便利性

A類首層或等同于首層人流匯聚區(qū)

B類首層的上、下一層人流經(jīng)過區(qū)

C類其它樓層選擇到達區(qū)

注:上述特征是相對而言的衡量標準，詳細分類視各個項目的不同狀況而定。業(yè)

態(tài)分類

位置分類中式正餐西式正餐中式簡餐西式簡餐中式快餐西式快餐休閑外

賣

A類

B類VVV

C類"

大型餐飲類商家技術要求

相關指標大型餐飲酒樓

面積需求2000^5000

經(jīng)營樓層選擇1層~5層

層高要求(m)24(凈高；

樓板承重(Kg/)2350Kg/

給排水接駁到位

供配電滿意工業(yè)用電標準，電流量約240千瓦/時

中心空調須要,200220Kcal/,預留空調機位

店內垂直交通升降梯兩部，觀光梯一部

卸貨區(qū)()60左右

柱間距(m)8X10m

燃氣管道配備管道煤氣沖

排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施集中式排煙管道、進水、地

下排污;抽油管道90cmX70cm

廚房面積至少500

停車場位置、數(shù)量100個以上，地面要有停車位

租賃年限10T5年

中式餐飲類商家技術要求

相關指標中餐類酒樓中式快餐店

面積需求800-2000200-400

單層面積25002200

樓層高度m23.5（凈高）23.5（凈高）

經(jīng)營樓層選擇1-21-2

中心空調須要須要

燃氣管道供應接口供應接口

排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施

設置排污、排油井、隔油池及排油

煙井道等設施

樓板承重（Kg/）2350廚房24002350廚房2400

給排水符合國家標準符合國家標準

供配電2100KW^lOOKW

停車場數(shù)量個20-100左右不要求

租賃年限510年通常為5年

西式餐飲類商家技術要求

相大指標西式快餐店西餐咖啡廳

面積需求200-600500-1000

單層面積21002300

樓層高度m23.5（凈高）23.5（凈高）

經(jīng)營樓層選擇1-21-2

中心空調須耍須耍

燃氣管道供應接口供應接口

排污排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及排油煙井道等設施

樓板承重（Kg/）2350廚房25002350廚房240C

給排水符合國家標準符合國家標準

供配電2100KW2100KW

停車場數(shù)量個不要求220

租賃年限5To年510年

時尚餐飲類商家技術要求

相關指標時尚餐飲特色餐飲

面枳需求200-800300-600

單層面積2100230（）

樓層高度m23.5（凈高）23.5（凈高）

經(jīng)營樓層選擇1-21-2

中心空調

燃氣管道供應接口供應接口

排污排污、排油井、隔油池、排煙排污、排油井、隔油池、排煙

樓板承重（Kg/）2350廚房24002350廚房240C

給排水符合國家標準符合國家標準

供配電2100KW^lOOKW

停車場數(shù)量個集中停車場（220集中停車場（220

租賃年限5年左右5年左右

一般狀況下餐飲業(yè)態(tài)選址及物業(yè)要求

連鎖快鐵店

（肯德基、賣當勞等）

一般型餐飲

（中式快餐，商務餐廳）

火鍋店

（小肥羊）

商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭,

及消費水平中等以上的區(qū)域型商

業(yè)街市或特殊繁華的社區(qū)型街市

商務型餐廳：以商務酬賓為銷售

對象,選址于商務區(qū)域或繁華街

市旁邊，或其他有知名度的街市

大眾餐廳：以家庭,個人消費為主

位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市.

以大眾消費為主,選址于人口

不少于5萬人的居住區(qū)域或社

區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈

物

業(yè)

要

求

建筑

要求

運用面積300-500平米

框架結構；

層高不低于4.5米;

位置在地下室或一、二、三樓均

可，但忌分布數(shù)個樓面

商務型1501000平方米、大眾

型80~200平方米；

除減力墻或承重墻擋門、擋窗外，

各建筑結構形式均適合

餐廳門前須有相應的停車場3001000平方米、廚房可小

于營業(yè)面積的三分之一：

框架式建筑；

樓上商鋪亦可;

其余同餐廳

配套

設施

電力不少于20千瓦/100平方米;有

足夠的自來水供應；

有油煙氣排放通道，污水排放、

生化處理裝置，

廚房污水排放的生化處理裝置

及油煙氣排放的通道同一般餐飲

合作方式

租期10年以上

大眾化快餐店：2~4元平米/天

消費型快餐店6、30元

租期3年以上

低層為1.5元平米/天以上,詳細

視地段'商圈而定;樓上租金略低

租期3年以上

視商圈、路段、位置而定，一

般不高于4元/（平方米天）

茶坊、酒吧、咖啡面館面包、甜品

商圈選擇

選址多高雅路段,具有清凈、

優(yōu)雅的環(huán)境；

以文化、情調、特色，以及舒

適和愉悅來吸引消費者消費

對象具有肯定的消費實力和文

化修養(yǎng)

滿意人們速食的要求；

宜選擇交通支道、行人不

少于每分鐘通過10人次的

區(qū)域

各種商圈均可開設；

品牌企業(yè)多開設在繁華

的區(qū)域型、社區(qū)型的商

業(yè)街市上

物

業(yè)

要

求

建筑

要求

100~300平方米;

對建筑結構形式無特殊要求，

視投資者創(chuàng)意、設想而弄；

層高不低于2.8米；

如與居民相鄰，設置隔音層

80-200平米；

其余與一般餐廳相同

60~120平方米;

框架式結構；

層高不低于2.8米；

門面寬度6米以上，櫥

窗開闊

配套

設施

電力按每100平米10千瓦配置

自來水供應與般鎮(zhèn)廳相同與般餐廳相同

合作方式

租期3年以上

租金3~20元/（平方米天）

租期3年以上

租金2~5元/（平方米天；

租期3年以上

一般企業(yè)3~5元/（平方

米天）

一般餐飲一般狀況下餐飲業(yè)態(tài)選址及物業(yè)要求

海底撈火鍋

四川海底撈餐飲股份有限公司成立于1994年,是一家以經(jīng)

營川味火鍋為主,融匯各地火鍋特色于?體的大型跨省直營

餐飲民營企業(yè)。十八年來，公司已發(fā)展成為在北京、上海、西安、鄭州、

天津、南京、杭州、深圳等全國16個城市擁有75家直營店。

現(xiàn)擁有員工15000余人，

2012年12月13日新加坡店開業(yè)。海底撈海外第一家分店

正式開業(yè),進一步推廣了海底撈的品牌形象。

--------，，好火鍋自己會說話”

海底撈火鍋

商圈選擇一、二線城市成熟商圈

物

業(yè)

耍

求

經(jīng)營面積

1、水、電、煤氣的正常供應已1500-2000平米店面為標準電容量

為500千瓦，自然氣容量為80-100立方每小時,排水管徑為200-

300mm,自然氣借口距離該房屋距離不能太遠，不要穿過公路。

2、房屋所處位置的交通便利，為雙車道以上,能調頭。

3、房屋旁邊100米處是否多路公交車，行人穿過公路便利。

4、車位足夠，（固定停車位在30以上,周邊300米內有大型停車

場）

5、備選址周邊的應為商業(yè)密集型區(qū)域，包括2公里范用內學校、

企業(yè)單位,居民住宅應密集分布；

5、應有位置安放廣告牌和霓虹燈;空調外機（空調制冷量是400

瓦/平米左右）；

物業(yè)形態(tài)

供電供水、

燃氣等

硬件設施

停車位

其他

合作方式目前實行全直營方式，租期一般要求5年以上。

海底撈火鍋選址要求

“把客人當摯友,把伙伴當家人”一茶一坐（C11AMATE），一茶一坐來自

臺灣，成立丁2001年，致力丁發(fā)揚中國茶及

餐飲的文化,打造第一個國際化中式休閑連

鎖餐飲的領導品牌。

一茶一坐的休閑氛圍吸引著以白領為主的

廣闊消費群,餐廳不僅供應高質量的精致午

餐、浪漫下午茶以及輕松滿意的晚餐，也是

親朋好友休閑聚餐或下午茶歇的好選擇。一

茶一坐，讓用餐不僅是傳統(tǒng)意義上的味覺享

受,更體現(xiàn)一種對精致生活的質量追求。

一茶一座----

一茶一座

拓展城市及商圈選擇全國經(jīng)濟發(fā)達的直轄市，省會和一線城市，東部沿海二三線

城市的成熟商圈：商業(yè)+商務型商圈

物

業(yè)

要

求

經(jīng)營面枳

1、樓層:一層,2層+1層門面;2、面積:運用面積350T00平方左右,

樓層單層層高在5.3米以匕可以考慮做夾層,面積可限制在250-300平

米左右;特殊規(guī)定不能在住宅樓下;3、基礎設施:具備水，電,煤氣，

上下排水，隔油等等；

物業(yè)形態(tài)

供電供水、燃

氣等

硬件設施

停車位

其他要求

合作方式目前實行全直營方式,加盟,租期--般要求5年以上。

一茶一座選址要求

四、餐飲招商策略和方法

開發(fā)商

招商員

如何讓三方盈利進駐檔次高的

項目是商家本身檔

次和實力的體現(xiàn)，

他們很樂意接受你

的邀請的。即使項FI要求

的條件高,他們也

能接受,關鍵是整

個項目自身的規(guī)劃

及其他零售大商家

的進駐狀況,要讓

商家感受到品牌扎

推以及項目長期繁

榮景象。

想要餐飲招商順當，應先依據(jù)基本耍求來規(guī)劃和建設，才會在

后期的談判中加快進度，削減不必要的工程改動和帶來的投入

有時候犧牲部分租

金,并通過一些有

實力的招商策略，

吸引“最好”的餐

飲主力店,用它的

品牌知名度給項FI

帶來巨大的支持力，

使招商工作的進度

良好的推動。

項目自身的優(yōu)劣勢商家布點狀況

周邊項目優(yōu)劣勢商家嬴利點

一、知己知彼

商家選擇項n條件同期項目狀況

品牌定位與

項目定位的

匹配度

品牌客群與

目標客群

匹配度

品牌

號召力

品牌

經(jīng)營實力

品牌

租金承受力

品牌

平安邊界

品牌

獨有性

合作成本

物業(yè)條件

品牌消費勁

（如提袋率

、翻臺率等

）

品牌

銷售額

品牌

利潤點

店面形象

面積需求

品牌選擇的14項基本原則：

二、了解商家選擇項H的條件

三、租金如何預估計算

密飲營業(yè)額推算如下：客單價不翻臺率主客座位不上座率口銷售例

如：550*2*260*50%1300006-8%依據(jù)行業(yè)規(guī)律租金占銷售額比例6-8%經(jīng)測算得出

租費承受力應在8.83元/天*平方米簽約價格為租金7.3元/天*平方米,物業(yè)費1.57

元/天*平方米,合計8.87元，天*平方米

一般中餐館可接受租金最高80/平米月；

西餐位置較好的店可接受較高租金,最高可能接近200元/平米月；

一