房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

第二章房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)第一節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系第二節(jié)

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)了解我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展概況，掌握房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組成，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

第一節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由三類機(jī)構(gòu)組成：即專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)組成。一、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，包括銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（信托投資公司、信用合作社、住宅合作社、基金組織等）組成。其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國(guó)建設(shè)銀行——1979年1998年我國(guó)住房制度改革后，更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)迅速增加，初步形成了以四大國(guó)有商業(yè)銀行為主體，12家全國(guó)性股份制商業(yè)銀行和112家城市商業(yè)銀行為補(bǔ)充的組織機(jī)構(gòu)體系。（一）我國(guó)的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

——住房?jī)?chǔ)蓄銀行

80年代中期，我國(guó)分別在煙臺(tái)和蚌埠成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，專門(mén)辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。90年代，公積金制度的建立，住房?jī)?chǔ)蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房?jī)?chǔ)蓄銀行曾一度消失。2004年2月15日，中國(guó)建設(shè)銀行與德國(guó)施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津合資成立了中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，成為目前我國(guó)唯一的一家住房?jī)?chǔ)蓄銀行。

（二）、住房公積金管理中心1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃；2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還；6、編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告；7、行使國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》1991年上海首推住房公積金制度，17年的歷程，住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用。住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能，

到2007年3月底上海已成為全國(guó)第一個(gè)公積金個(gè)貸累計(jì)發(fā)放規(guī)模超過(guò)1000億元的城市。（三）非專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)性四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信托公司房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司住房置業(yè)擔(dān)保有限公司三、我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的架構(gòu)二、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的任務(wù)

為房地產(chǎn)業(yè)籌集、融通資金并提供結(jié)算和其他金融服務(wù)。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管包括外部監(jiān)控、內(nèi)部控制及稽核等方面

一、房地產(chǎn)金融監(jiān)管房地產(chǎn)金融監(jiān)管是指中央銀行或其他金融監(jiān)管當(dāng)局依據(jù)金融法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)（包括金融機(jī)構(gòu)和金融業(yè)務(wù)）實(shí)施的監(jiān)督管理。具體可分為金融監(jiān)督和金融管理。金融監(jiān)督是指金融主管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施的全面性、經(jīng)常性的檢查和督促，并以此促進(jìn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)依法穩(wěn)健地經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。金融管理是指金融主管當(dāng)局依法對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施的領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制等一系列的活動(dòng)。

二、金融監(jiān)管的目的

金融監(jiān)管的目的是：維持金融業(yè)健康、穩(wěn)定的運(yùn)行秩序，確保金融機(jī)構(gòu)安全有效地發(fā)放貸款，保障存款人和投資者的利益，最大限度地減少金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的外部監(jiān)控

外部監(jiān)控是通過(guò)法律、制度、機(jī)構(gòu)等手段適時(shí)地監(jiān)控。中央銀行、銀行業(yè)、證券、保險(xiǎn)和外匯管理部門(mén)的監(jiān)管主要包括中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)和國(guó)家外匯管理局等機(jī)構(gòu)。

（一）中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)銀行的管理

中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱銀監(jiān)會(huì)）對(duì)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行的管理包括設(shè)立管理和日常管理。

1、設(shè)立管理從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行的，包括獨(dú)立的房地產(chǎn)金融專業(yè)銀行和商業(yè)銀行都必須經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的審批。按照有關(guān)的法律規(guī)定審批銀行機(jī)構(gòu)的設(shè)立，變更，終止及其業(yè)務(wù)范圍

2、日常管理日常管理主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：發(fā)布有關(guān)對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行監(jiān)督管理和開(kāi)展有關(guān)業(yè)務(wù)的命令和規(guī)章。有權(quán)要求商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照規(guī)定報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)告資料。有權(quán)對(duì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的存款，貸款，結(jié)算，呆帳等情況隨時(shí)進(jìn)行稽核，檢查監(jiān)督。有權(quán)對(duì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的違反規(guī)定提高或降低存貸款利率的行為進(jìn)行檢查監(jiān)督。有權(quán)對(duì)政策性銀行的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。商業(yè)銀行已經(jīng)或者可能發(fā)生信用危機(jī)，嚴(yán)重影響存款人的利益時(shí)，中國(guó)人民銀行可以對(duì)該商業(yè)銀行實(shí)行接管。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)還應(yīng)介入商業(yè)銀行的解散、撤銷、破產(chǎn)過(guò)程，實(shí)施清算監(jiān)督。

（二）中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托公司的管理

中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的信托公司的管理包括設(shè)立管理和日常管理。

1、設(shè)立管理

從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的信托公司的設(shè)立，包括獨(dú)立的房地產(chǎn)專業(yè)信托公司和一般信托公司都必須經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的審批。

2、日常管理

日常管理主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：發(fā)布信托投資公司從事信托業(yè)務(wù)的有關(guān)組織和管理的規(guī)章。定期或者不定期對(duì)信托投資公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行檢查。對(duì)監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題，有權(quán)質(zhì)詢信托投資公司的高級(jí)管理人員，并責(zé)令其采取有效措施，限期改正。責(zé)令管理混亂，經(jīng)營(yíng)陷入困境的信托投資公司采取措施進(jìn)行整頓或重組，并可以建議撤換高級(jí)管理人員，在必要時(shí)可以接管有關(guān)信托投資公司。（三）中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的管理

中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施監(jiān)督管理職責(zé)，包括

房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的管理，涉及對(duì)保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司，保險(xiǎn)代理機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公估行等保險(xiǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)代理人，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管。

1、設(shè)立管理

設(shè)立保險(xiǎn)公司，必須經(jīng)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)。

2、日常管理

制定商業(yè)保險(xiǎn)主要險(xiǎn)種的基本保險(xiǎn)條款和保險(xiǎn)費(fèi)率，接受保險(xiǎn)公司擬訂的其他險(xiǎn)種的保險(xiǎn)條款和保險(xiǎn)費(fèi)率的備案。檢查保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)狀況及資金運(yùn)用狀況，有權(quán)要求保險(xiǎn)公司在規(guī)定的期限提供有關(guān)的書(shū)面報(bào)告和資料，如營(yíng)業(yè)報(bào)告，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告及有關(guān)報(bào)表等。規(guī)定保險(xiǎn)公司運(yùn)用的資金和具體項(xiàng)目的資金占其資金總額的具體比例。對(duì)違反規(guī)定提取或結(jié)轉(zhuǎn)各項(xiàng)保險(xiǎn)準(zhǔn)備金，或者未按照有關(guān)法規(guī)辦理再保險(xiǎn)，或嚴(yán)重違反資金運(yùn)用規(guī)定的保險(xiǎn)公司實(shí)施限期改正措施，限期內(nèi)保險(xiǎn)公司未予改正的，可對(duì)保險(xiǎn)公司采取整頓措施。中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)損害公共利益，可能嚴(yán)重危及或者已經(jīng)危及償付能力的保險(xiǎn)公司實(shí)行接管。中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)還應(yīng)介入保險(xiǎn)公司的解散（人壽保險(xiǎn)公司不得解散）、撤銷、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移、破產(chǎn)等過(guò)程，實(shí)施清算和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移的監(jiān)督。（四）中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)證券公司的管理

1、設(shè)立管理

設(shè)立證券公司，必須經(jīng)設(shè)立管理中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)審查批準(zhǔn)，分類頒發(fā)業(yè)務(wù)許可證，由申請(qǐng)人憑證向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理設(shè)立登記。2、日常管理

制定涉及證券公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的行政規(guī)章。對(duì)證券公司進(jìn)行檢查和調(diào)查，并可以要求證券公司提供，復(fù)制或者封存有關(guān)資料。負(fù)責(zé)對(duì)證券公司從業(yè)人員進(jìn)行注冊(cè)及日常監(jiān)督管理。對(duì)證券公司高級(jí)管理人員實(shí)行談話提醒制度，并且可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)問(wèn)題的證券公司高級(jí)管理人員進(jìn)行質(zhì)詢，責(zé)令其限期糾正。

表1加入WTO后中國(guó)大陸外資銀行開(kāi)放人民幣業(yè)務(wù)時(shí)間表

四、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部監(jiān)控

2007年人民銀行發(fā)布《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》銀監(jiān)會(huì)明確，除商業(yè)銀行外，政策性銀行、農(nóng)村合作銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、貸款公司、農(nóng)村資金互助社、金融資產(chǎn)管理公司、郵政儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、信托公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、汽車金融公司、貨幣經(jīng)紀(jì)公司等其他金融機(jī)構(gòu)也需參照?qǐng)?zhí)行指引。

《控制指引》目的是促進(jìn)商業(yè)銀行建立和健全內(nèi)部控制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行體系安全穩(wěn)健運(yùn)行。《控制指引》將商業(yè)銀行內(nèi)部控制細(xì)分為6個(gè)方面，包括授信的內(nèi)部控制、資金業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制、存款和柜臺(tái)業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制、中間業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制、會(huì)計(jì)的內(nèi)部控制、計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)的內(nèi)部控制等。

（一）內(nèi)部控制指導(dǎo)原則

1．有效性原則2、審慎性原則

——最重要的原則3．全面性原則4．獨(dú)立性原則審慎性原則（prudence）~是指在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的損失和費(fèi)用，而不應(yīng)預(yù)計(jì)可能發(fā)生的收入和過(guò)高估計(jì)資產(chǎn)的價(jià)值。如某一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)有多種處理方法可供選擇時(shí)，應(yīng)采取不導(dǎo)致夸大資產(chǎn)、虛增利潤(rùn)的方法審慎監(jiān)管法規(guī)體系所謂審慎監(jiān)管法規(guī)體系是指從機(jī)構(gòu)監(jiān)管、業(yè)務(wù)監(jiān)管、高管人員監(jiān)管、信息披露、研究監(jiān)管人員行為規(guī)范等方面，全面建立既符合國(guó)情又適應(yīng)國(guó)際監(jiān)管趨勢(shì)、覆蓋面寬、操作性強(qiáng)的銀行業(yè)審慎監(jiān)管法規(guī)體系。審慎性監(jiān)管背景資料隨著入世過(guò)渡期的結(jié)束,中國(guó)銀行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)全新的歷史階段。2006年年底發(fā)布的《外資銀行管理?xiàng)l例》,對(duì)于外資法人銀行,完全取消了業(yè)務(wù)范圍、開(kāi)放地域和客戶對(duì)象的限制,但是從控制機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的角度制定了一個(gè)國(guó)際通行的審慎性標(biāo)準(zhǔn)，即要求其資本充足率不得低于8%,并在任何時(shí)點(diǎn)上維持與業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)程度相匹配的資本水平，以風(fēng)險(xiǎn)管控為核心的審慎監(jiān)管理念初步建立。監(jiān)管過(guò)程的一個(gè)重要內(nèi)容是監(jiān)管當(dāng)局提出并使用審慎性原則和制度要求來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。這些要求可能是定性的也可能是定量的，其目的是限制銀行的不謹(jǐn)慎的冒險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這些要求并不能取代管理決定，但仍能確定最低的審慎標(biāo)準(zhǔn)，以確保銀行采取正確的方式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。銀行業(yè)的動(dòng)態(tài)特性要求監(jiān)管部門(mén)定期評(píng)估它們的審慎性條件，并評(píng)估現(xiàn)有條件存續(xù)的可行性以及提出新標(biāo)準(zhǔn)的需要。定性、定量標(biāo)準(zhǔn)

1．資本充足率a.1988年版本的要求巴塞爾委員會(huì)于1988年就銀行國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致協(xié)議，常被稱為《巴塞爾協(xié)議》，b.《巴塞爾新資本協(xié)議》2006年7月，巴塞爾委員會(huì)發(fā)布了《統(tǒng)一資本衡量與資本標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際協(xié)議：修訂版》，一般稱為《巴塞爾新資本協(xié)議》，用于取代《巴塞爾協(xié)議》。新協(xié)議緊密結(jié)合管理者的資本要求與潛在的風(fēng)險(xiǎn)，向銀行及其監(jiān)管者提供幾個(gè)用于評(píng)價(jià)資本充足率的選擇。2、銀行信貸資產(chǎn)分類我國(guó)自2002年全面實(shí)行貸款五級(jí)分類制度，該制度按照貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度，將銀行信貸資產(chǎn)分為五類：正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失。不良貸款主要指次級(jí)、可疑和損失類貸款。a．正常類貸款

這類貸款的借款人能夠及時(shí)履行義務(wù)，利息和本金能夠全額償付。b．關(guān)注類貸款

關(guān)注類貸款是指存在潛在問(wèn)題并需要管理者密切注意的貸款。如果處理不當(dāng)，這些問(wèn)題將來(lái)可能會(huì)導(dǎo)致影響還款安排或影響借款機(jī)構(gòu)信用狀況的結(jié)果。c．次級(jí)類貸款

次級(jí)類貸款的借款人和抵押擔(dān)保人已不能按現(xiàn)有價(jià)值足額還款，分類為次級(jí)的貸款必定出現(xiàn)了危及債務(wù)流動(dòng)性的問(wèn)題。如果未予糾正，這類貸款將很可能會(huì)給銀行帶來(lái)?yè)p失。潛在損失在次級(jí)貸款總數(shù)中存在，但不一定存在于歸為次級(jí)貸款的單個(gè)信貸的展期。d．可疑類貸款可疑類貸款除了具有與次級(jí)類貸款一樣的問(wèn)題外，還有出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的特征，目前存在的情況、經(jīng)營(yíng)條件和價(jià)值方面均出現(xiàn)了不正常。e．損失類貸款（lossloan）

損失類貸款是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然無(wú)法收回，或只能收回極少部分。

損失類貸款種類企事業(yè)單位貸款有以下情況之一可以劃為損失貸款：（l）借款人因依法解散、關(guān)閉、撤銷、宣告破產(chǎn)終止法人資格，銀行依法對(duì)借款人及其擔(dān)保人進(jìn)行追償后，未能收回的貸款；（2）借款人已完全停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且復(fù)工無(wú)望，或者產(chǎn)品無(wú)市場(chǎng)，嚴(yán)重資不抵債瀕臨倒閉，銀行依法對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清償，并對(duì)其擔(dān)保人進(jìn)行追償后未能收回的貸款；

（3）借款人死亡，或者依照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定宣告失蹤，銀行依法對(duì)其財(cái)產(chǎn)或者遺產(chǎn)進(jìn)行清償，并對(duì)擔(dān)保人進(jìn)行追償后未能收回的貸款；（4）借款人遭受重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，確實(shí)無(wú)力償還的貸款；或者保險(xiǎn)賠償清償后，確實(shí)無(wú)力償還的部分貸款，依法對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清償或?qū)?dān)保人進(jìn)行追償后，未能收回的貸款。（5）借款人觸犯刑律，依法判處刑罰，其財(cái)產(chǎn)不足以歸還所借債務(wù)，又無(wú)其他債務(wù)承擔(dān)者，銀行依法追償后無(wú)法收回的貸款；（6）借款人及其擔(dān)保人不能償還到期債務(wù)，銀行訴諸法律，經(jīng)法院對(duì)借款人和擔(dān)保人強(qiáng)制執(zhí)行，借款人和擔(dān)保人均無(wú)財(cái)產(chǎn)可執(zhí)行，法院裁定終結(jié)執(zhí)行后，仍無(wú)法收回的貸款；（7）由于上述（1）一（6）項(xiàng)原因，借款人不能償還到期債務(wù)，銀行對(duì)依法取得的抵債資產(chǎn)，按評(píng)估確認(rèn)的市場(chǎng)公允價(jià)值人賬后，扣除抵債資產(chǎn)接收費(fèi)用，小于貸款本息的差額，經(jīng)追償后仍無(wú)法收回的貸款；（8）開(kāi)立信用證、辦理承兌匯票、開(kāi)具保函等發(fā)生墊款時(shí)，凡開(kāi)證申請(qǐng)人和保證人由于上述（1）一（6）項(xiàng)原因，無(wú)法償還墊款，銀行經(jīng)追償后仍無(wú)法收回的墊款；

（9）銀行卡被偽造、冒用。騙領(lǐng)而發(fā)生的應(yīng)由銀行承擔(dān)的凈損失；（10）助學(xué)貸款逾期后，銀行在確定的有效追索期內(nèi)，并依法處置助學(xué)貸款抵押物（質(zhì)押物）和向擔(dān)保人追索連帶責(zé)任后，仍無(wú)法收回的貸款；（11）銀行發(fā)生的除貸款本金和應(yīng)收利息以外的其他逾期3年無(wú)法收回的其他應(yīng)收款。不良貸款(Non-PerformingLoan)

根據(jù)中國(guó)人民銀行1995年7月27日發(fā)布的《貸款通則》，不良貸款分為逾期貸款、呆滯貸款和呆帳貸款。逾期貸款是指逾期（含展期后到期）不能歸還的貸款（不含呆滯貸款和呆帳貸款）。呆滯貸款呆滯貸款是指逾期（含展期后到期）2年（含2年）以上仍不能歸還的貸款和貸款雖然未到期或逾期不到2年但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已停止、項(xiàng)目已停建的貸款（不含呆帳貸款）。

呆帳貸款呆帳貸款是指借款人和擔(dān)保人依法宣告破產(chǎn)，進(jìn)行情償后，未能還清的貸款；借款人死亡或者依照《中華人民共和國(guó)民法則通》的規(guī)定，宣告失蹤或宣告死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，未能還清的貸款；借款人遭到重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，確實(shí)無(wú)力償還的部分或全部貸款，或者以保險(xiǎn)清償后，未能還清的貸款；貸款人依法處置貸款抵押物、質(zhì)物所得價(jià)款不足以補(bǔ)償?shù)盅骸①|(zhì)押貸款的部分；經(jīng)國(guó)務(wù)院專案批準(zhǔn)核銷的貸款。外資銀行監(jiān)控銀監(jiān)會(huì)將繼續(xù)推行全面風(fēng)險(xiǎn)管控，監(jiān)控外資銀行境內(nèi)外、表內(nèi)外和本外幣各類風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)施并表監(jiān)管，監(jiān)控單家銀行在華所有分支機(jī)構(gòu)的整體風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀層面,銀監(jiān)會(huì)將密切跟蹤國(guó)際銀行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)，監(jiān)測(cè)分析外資銀行跨境資金流動(dòng),監(jiān)控大規(guī)模、非正常跨境資金流動(dòng),防范全球性、區(qū)域性和國(guó)別性金融風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)外資銀行跨境傳遞。此外，我們還將繼續(xù)加強(qiáng)銀行業(yè)監(jiān)管的國(guó)際交流與合作，提高對(duì)銀行業(yè)跨境經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管和防范能力。（二）內(nèi)部控制的要素內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)包括以下要素：（一）內(nèi)部控制環(huán)境。（二）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估。（三）內(nèi)部控制措施。（四）信息交流與反饋。（五）監(jiān)督評(píng)價(jià)與糾正。

（三）內(nèi)部控制的措施1、金融機(jī)構(gòu)的公司治理結(jié)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)，分工合理、職責(zé)明確、相互制衡、為內(nèi)部控制的有效性提供必要的前提條件。治理構(gòu)架：董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和高級(jí)管理層（1）董事會(huì)董事會(huì)負(fù)責(zé)保證商業(yè)銀行建立并實(shí)施充分而有效的內(nèi)部控制體系；負(fù)責(zé)審批整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和重大政策并定期檢查、評(píng)價(jià)執(zhí)行情況；負(fù)責(zé)確保商業(yè)銀行在法律和政策的框架內(nèi)審慎經(jīng)營(yíng)，明確設(shè)定可接受的風(fēng)險(xiǎn)程度，確保高級(jí)管理層采取必要措施識(shí)別、計(jì)量、監(jiān)測(cè)并控制風(fēng)險(xiǎn)；負(fù)責(zé)審批組織機(jī)構(gòu)；負(fù)責(zé)保證高級(jí)管理層對(duì)內(nèi)部控制體系的充分性與有效性進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估。

（2）監(jiān)事會(huì)監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督董事會(huì)、高級(jí)管理層完善內(nèi)部控制體系；負(fù)責(zé)監(jiān)督董事會(huì)及董事、高級(jí)管理層及高級(jí)管理人員履行內(nèi)部控制職責(zé)；負(fù)責(zé)要求董事、董事長(zhǎng)及高級(jí)管理人員糾正其損害商業(yè)銀行利益的行為并監(jiān)督執(zhí)行。

（3）高級(jí)管理層高級(jí)管理層負(fù)責(zé)制定內(nèi)部控制政策，對(duì)內(nèi)部控制體系的充分性與有效性進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估；負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)決策；負(fù)責(zé)建立識(shí)別、計(jì)量、監(jiān)測(cè)并控制風(fēng)險(xiǎn)的程序和措施；負(fù)責(zé)建立和完善內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，保證內(nèi)部控制的各項(xiàng)職責(zé)得到有效履行。

2、金融機(jī)構(gòu)公司治理要求（1）建立科學(xué)、有效的激勵(lì)約束機(jī)制，培育良好的企業(yè)精神和內(nèi)部控制文化，從而創(chuàng)造全體員工均充分了解且能履行職責(zé)的環(huán)境。（2）應(yīng)當(dāng)設(shè)立履行風(fēng)險(xiǎn)管理職能的專門(mén)部門(mén)，負(fù)責(zé)具體制定并實(shí)施識(shí)別、計(jì)量、監(jiān)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)的制度、程序和方法，以確保風(fēng)險(xiǎn)管理和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（3）應(yīng)當(dāng)建立涵蓋各項(xiàng)業(yè)務(wù)、全行范圍的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)和運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)量化評(píng)估的方法和模型，對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)控。（4）應(yīng)當(dāng)對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)制定全面、系統(tǒng)、成文的政策、制度和程序，在全行范圍內(nèi)保持統(tǒng)一的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和操作要求，并保證其連續(xù)性和穩(wěn)定性。

（5）應(yīng)當(dāng)建立有效的核對(duì)、監(jiān)控制度，對(duì)各種賬證、報(bào)表定期進(jìn)行核對(duì)，對(duì)現(xiàn)金、有價(jià)證券等有形資產(chǎn)及時(shí)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，對(duì)柜臺(tái)辦理的業(yè)務(wù)實(shí)行復(fù)核或事后監(jiān)督把關(guān)，對(duì)重要業(yè)務(wù)實(shí)行雙簽有效的制度，對(duì)授權(quán)、授信的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控。

（6）應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和業(yè)務(wù)記錄，建立完整的會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)和業(yè)務(wù)檔案，妥善保管，確保原始記錄、合同契約和各種資料的真實(shí)、完整。

（7）應(yīng)當(dāng)建立有效的應(yīng)急預(yù)案，并定期進(jìn)行測(cè)試。在意外事件或緊急情況發(fā)生時(shí)，應(yīng)按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)做出應(yīng)急處置，以預(yù)防或減少可能造成的損失，確保業(yè)務(wù)持續(xù)開(kāi)展。

（8）應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理的信息化，建立貫穿各級(jí)機(jī)構(gòu)、覆蓋各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的數(shù)據(jù)庫(kù)和管理信息系統(tǒng)，做到及時(shí)、準(zhǔn)確提供經(jīng)營(yíng)管理所需要的各種數(shù)據(jù)，并及時(shí)、真實(shí)、準(zhǔn)確地向中國(guó)銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)報(bào)送監(jiān)管報(bào)表資料和對(duì)外披露信息。（9）內(nèi)部審計(jì)應(yīng)當(dāng)具有充分的獨(dú)立性，實(shí)行全行系統(tǒng)垂直管理。

內(nèi)部審計(jì)部門(mén)應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得商業(yè)銀行的所有經(jīng)營(yíng)信息和管理信息，并對(duì)各個(gè)部門(mén)、崗位和各項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)施全面的監(jiān)督和評(píng)價(jià)。3、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)的控制

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)的控制要按照決策系統(tǒng)、執(zhí)行系統(tǒng)、監(jiān)督反饋系統(tǒng)互相制衡的原則來(lái)設(shè)置。

主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)全部經(jīng)營(yíng)管理決策要按照規(guī)定程序，并保留可核實(shí)的記錄，防止個(gè)人獨(dú)斷專行、超越或違反決策程序。各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行上級(jí)的決策，并在各自職責(zé)和權(quán)限范圍內(nèi)辦理業(yè)務(wù)、行使職權(quán)。

4、授信的內(nèi)部控制

商業(yè)銀行授信內(nèi)部控制的重點(diǎn)是：實(shí)行統(tǒng)一授信管理，健全客戶信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與監(jiān)測(cè)體系，完善授信決策與審批機(jī)制，防止對(duì)單一客戶、關(guān)聯(lián)企業(yè)客戶和集團(tuán)客戶授信風(fēng)險(xiǎn)的高度集中，防止違反信貸原則發(fā)放關(guān)系人貸款和人情貸款，防止信貸資金違規(guī)使用。具體要求（1）、建立嚴(yán)格的授信風(fēng)險(xiǎn)垂直管理體制，設(shè)立授信審查委員會(huì)，負(fù)責(zé)審批權(quán)限內(nèi)的授信。行長(zhǎng)不得擔(dān)任授信審查委員會(huì)的成員實(shí)行授信組合管理確保總體授信風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍內(nèi)。（2）、對(duì)單一客戶的貸款、貿(mào)易融資、票據(jù)承兌和貼現(xiàn)、透支、保理、擔(dān)保、貸款承諾、開(kāi)立信用證等各類表內(nèi)外授信實(shí)行一攬子管理，確定總體授信額度（3）、做到分工合理、職責(zé)明確，崗位之間應(yīng)當(dāng)相互配合、相互制約，做到審貸分離、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會(huì)計(jì)賬務(wù)處理分離。明確貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查各個(gè)環(huán)節(jié)的工作標(biāo)準(zhǔn)

（4）、制定統(tǒng)一的各類授信品種管理辦法，明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的辦理?xiàng)l件，包括選項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、期限、利率、收費(fèi)、擔(dān)保、審批權(quán)限、申報(bào)資料、貸后管理、內(nèi)部處理程序等具體內(nèi)容。（5）、建立完善的客戶管理信息系統(tǒng)，全面和集中掌握客戶的資信水平、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況、償債能力和非財(cái)務(wù)因素等信息，對(duì)客戶進(jìn)行分類管理，對(duì)資信不良的借款人實(shí)施授信禁入。5、資金業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

資金業(yè)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)：對(duì)資金業(yè)務(wù)對(duì)象和產(chǎn)品實(shí)行統(tǒng)一授信，實(shí)行嚴(yán)格的前后臺(tái)職責(zé)分離，建立中臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和管理制度，防止資金交易員從事越權(quán)交易，防止欺詐行為，防止因違規(guī)操作和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不足導(dǎo)致的重大損失。

6、存款和柜臺(tái)業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

防止內(nèi)部挪用、貪污以及洗錢(qián)、金融詐騙、逃匯、騙匯等非法活動(dòng)，確保商業(yè)銀行和客戶資金的安全。對(duì)大額存單簽發(fā)、大額存款支取實(shí)行分級(jí)授權(quán)和雙簽制度，確保存款等交易信息的真實(shí)、完整。

7、中間業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制結(jié)算業(yè)務(wù)資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)結(jié)匯、售匯和付匯業(yè)務(wù)咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)發(fā)行信用卡根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定的要求，對(duì)持票人提交的票據(jù)或結(jié)算憑證進(jìn)行審查，并確認(rèn)委托人收、付款指令的正確性和有效性，按指定的方式、時(shí)間和賬戶辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。按照代理協(xié)議的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，遵循銀行不墊款的原則，不介入委托人與其他人的交易糾紛。

辦理結(jié)匯、售匯和付匯業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)務(wù)的審批、操作和會(huì)計(jì)記錄實(shí)行恰當(dāng)?shù)穆氊?zé)分離，并嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部管理和檢查制度，確保結(jié)匯、售匯和收付匯業(yè)務(wù)的合規(guī)性。

8、內(nèi)部控制的監(jiān)督與糾正

內(nèi)部控制的建設(shè)、執(zhí)行部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)內(nèi)部控制體系，組織、督促各業(yè)務(wù)部門(mén)、分支機(jī)構(gòu)建立和健全內(nèi)部控制。內(nèi)部控制的監(jiān)督、評(píng)價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)組織檢查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的健全性和有效性，督促管理層糾正內(nèi)部控制存在的問(wèn)題。嚴(yán)格執(zhí)行賬戶管理的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核存款人身份和賬戶資料的真實(shí)性、完整性和合法性，對(duì)賬戶開(kāi)立、變更和撤銷的情況定期進(jìn)行檢查，防止存款人出租、出借賬戶或利用存款賬戶從事違法活動(dòng)。

（1）建立內(nèi)部控制的報(bào)告和信息反饋制度商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部控制的報(bào)告和信息反饋制度，業(yè)務(wù)部門(mén)、內(nèi)部審計(jì)部門(mén)和其他控制人員發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的隱患和缺陷，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向董事會(huì)、管理層或相關(guān)部門(mén)報(bào)告。

商業(yè)銀行內(nèi)部控制的監(jiān)督、評(píng)價(jià)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部控制的制度建設(shè)和執(zhí)行情況定期進(jìn)行檢查評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)建議，對(duì)違反規(guī)定的機(jī)構(gòu)和人員提出處理意見(jiàn)。

（2）建立內(nèi)部控制問(wèn)題和缺陷的處理糾正機(jī)制商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部控制問(wèn)題和缺陷的處理糾正機(jī)制，管理層應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)部控制的檢查情況和評(píng)價(jià)結(jié)果，提出整改意見(jiàn)和糾正措施，并督促業(yè)務(wù)部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)落實(shí)。

（3）建立內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)

責(zé)任制

A董事會(huì)、高級(jí)管理層應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部控制的有效性負(fù)責(zé)，并對(duì)內(nèi)部控制失效造成的重大損失承擔(dān)責(zé)任。

B內(nèi)部審計(jì)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)未執(zhí)行審計(jì)方案、程序和方法導(dǎo)致重大問(wèn)題未能被發(fā)現(xiàn)，對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)隱瞞不報(bào)或者未如實(shí)反映，審計(jì)結(jié)論與事實(shí)嚴(yán)重不符，對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題查處整改工作跟蹤不力等行為，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

C業(yè)務(wù)部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正內(nèi)部控制存在的問(wèn)題，并對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。D高級(jí)管理層應(yīng)當(dāng)對(duì)違反內(nèi)部控制的人員，依據(jù)法律規(guī)定、內(nèi)部管理制度追究責(zé)任和予以處分，并承擔(dān)處理不力的責(zé)任。五、我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的發(fā)展房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系是指在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個(gè)整體。

一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場(chǎng)功能的金融機(jī)構(gòu)體系除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)。建立政策性住房銀行如美國(guó)擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)，它由聯(lián)邦住房貸款銀行委員會(huì)、12個(gè)聯(lián)邦住房貸款銀行及其會(huì)員即儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等組成，該系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人，吸收私人資金，為建房和購(gòu)置融通資金，發(fā)揮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備中心作用。日本設(shè)有住宅金融公庫(kù)，辦理住宅用地購(gòu)置資金貸款，從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機(jī)構(gòu)。

思考與練習(xí)

一、名詞解釋房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系

專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

非專業(yè)性