會計經驗：房地產企業(yè)最佳容積率計算及運用

房地產企業(yè)最佳容積率計算及運用最佳容積率

一、相關理論模型

1、理論基礎

在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤最大化的理論值。

2、土地增值模型

在房地產評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的最佳容積率。一般而言，房地產的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業(yè)類型的土地增值達到最大化時，即是該項目適合的開發(fā)物業(yè)類型，而此時的容積率也是項目的最佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經驗數據，對各方案進行模擬評估。

物業(yè)類型參考容積率

獨幢0.4-0.5

聯排0.7-0.8

多層1.2-1.5

小高層（12層）2.5-3

高層（13層以上）3.5-5

模型假設條件：設每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產品的每平米土地增值為Zi，則：

每平米土地增值（Zi）=[售價x（1-營業(yè)稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用]x參考容積率-每平米土地費用

利潤最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

其中：0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J

示例：假設一項目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。

那么

多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元

別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到最大值4845萬元。

某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。

3、求解步驟

容積率求解流程圖

首先，通過前期的市場調查，了解市場上各物業(yè)形態(tài)的售價及銷售情況，給產品定位提供必要信息；同時，結合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標，對各種物業(yè)形態(tài)的可行性進行初步分析。

第二步，通過模型計算，求出各物業(yè)類型的土地增值大小，并對其進行由高到低的排序，找出適合項目開發(fā)的物業(yè)組合，以減少不必要的計算過程。

第三步，確定合理的容積率。

最后，結合總平規(guī)劃對項目具體數據進行調整，以適應實際需求。

（二）相關運用

提高容積率可以有效地分擔地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。

1、不改變容積率，但改變物業(yè)類型

在建筑密度不變時，容積率的提高，表現為層數的增加；而當容積率不變時，層數的增加，表現為建筑密度的降低。注：（假設土地面積為2萬平米，限定容積率為1.2，建筑面積為2.4萬平米，不含公共建筑）

有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關系，把低容積率高密度的多層產品做成低容積率低密度的高層產品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿集團開發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。

2、降低容積率

由于容積率的降低，居住品質得到有效提升，從而提高項目售價，實現利潤最大化。此種做法常見于別墅或豪宅項目的開發(fā)，針對的多為高端客群，其對售價不敏感，但注重居住品質及良好的生態(tài)環(huán)境。如北京CLASS建于果嶺的上層建筑，其在板樓、塔樓林立的望京地區(qū)建設以低密度高品質住宅一度引起市場爭議，但其開盤二十天就取得了6.5個億的銷售記錄，證明了降低容積率也可以作為市場差異化的有效手段。

實現利潤最大化是企業(yè)追求的目標，但是如果能夠多從消費者角度出發(fā)，多考慮消費者的需求與利益，企業(yè)就能有更好地發(fā)展，實現更大的、更長期的利益。

容積率、建筑密度、綠化率如何計算？知道容積率如何計算層數？

有一項目用地6500M2，規(guī)劃容積率為3.6，建筑履蓋率為35%。請問該項目為多少層？總建筑面積為多少？

總建筑面積（地上）=用地面積X容積率=6500X3.6=23400M2；

建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約等于建筑底層面積）/用地面積；

因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率X用地面積=35%X6500=2275M2；

在建筑底層面積與標準層相差不多的情況下，建筑平均層數=地上總建筑面積/建筑底層面積（標準層面積）=23400/2275≈10層；

但是，就像二樓所說的，容積率3.6的小區(qū)，如果真的用足35%的覆蓋率，小區(qū)環(huán)境會很差，一般做到15%~20%左右的話會比較合理，這樣的話，按上面的計算過程，層數應在18~24左右。

所謂容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體宗地內建筑物基底面積與宗地面積之比。

對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規(guī)定開發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發(fā)商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現上當了。什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積