會計實務：將自用商鋪轉為投資性房地產(chǎn)如何進行賬務處理

將自用商鋪轉為投資性房地產(chǎn)如何進行賬務處理？問：我們是一個房地產(chǎn)企業(yè)，原開發(fā)的商鋪已按固定資產(chǎn)處理，原值400萬元，凈值380萬元，現(xiàn)公允價值為1300萬元，現(xiàn)在想把原來自用的商鋪轉為投資性房地產(chǎn)，如何進行賬務處理以及繳納哪些稅，是否能增加利潤總額，是否需要中介機構出具評估增值的評估報告或需要其他資料？由于我們是國有企業(yè)土地為劃撥地，如果上述商鋪對外銷售是否繳納土地增值稅如何繳納？稅務上還有什么規(guī)定？

答：1、投資性房地產(chǎn)核算問題

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第七條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。

（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。

第十條規(guī)定規(guī)定，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：

（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

第十六條規(guī)定，自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

根據(jù)上述規(guī)定，如貴公司決定將該房產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)，因為該房產(chǎn)為貴公司自行開發(fā)，所以在確認時應以其達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的支出作為原始成本。如滿足上述第十條的規(guī)定，可以按照公允價值模式計量，在轉換日，其公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益，不會增加企業(yè)利潤。也不會涉及稅款的繳納。

2、土地增值稅問題

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十項關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規(guī)定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

根據(jù)上述規(guī)定，如貴公司將該房產(chǎn)出售，則在計算繳納土地增值稅時，對于未支付地價款或不能提供支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

再問：我們應該滿足該房產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)，在轉換日，其公允價值如果為800萬元大于原賬面價值的380萬元，其差額計入所有者權益的資本公積420萬元，年底資產(chǎn)負債表日公允價值如果變成1300萬元，那1300萬元和800萬元差額500萬元是不是可以進入當期損益，公允價值確定需要準備什么資料以備外部檢查使用，是不是沒有稅收風險。

再答：《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十一條規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

第十九條規(guī)定，企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關的下列信息：

（三）采用公允價值模式的，公允價值的確定依據(jù)和方法，以及公允價值變動對損益的影響。

根據(jù)上述規(guī)定，將原自用房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)的，在轉換日，如公允價值大于原賬面價值，則其差額應計入所有者權益；在資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入當期損益。問題中公允價值1300萬元與800萬元的差額500萬元可以計入當期損益。但貴公司應披露公允價值的確定依據(jù)和方法，同時應準備相關資料，能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，如當?shù)厝嗣裾嫉姆績r變動信息或相同地段類似房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)等。

小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求的。